Bloomsbury Residences 值不值得一看？One-North 周边公寓价格深度解析

Bloomsbury Residences 登陆 One-North，带来不少差异化优势：作为面积标准化后的项目，户型更新、效率更高，且其配套也被认为优于周边选择。但多数买家最在意的，仍是价格。这恰好是 Bloomsbury Residences 的强项：目前参考起步价介于 $2,396 至 $2,433 psf，低于同区项目如 ELTA、The Hill @ One-North 及 Blossoms by the Park。以下为价格对比：

参考起步价：

户型	预估面积 (sq ft)	参考起始总价	预估起始 $PSF
2 房
2 房	570	$1,366,000	$2,396
2 房（Premium）	646
2 房（Premium）	678
2 房（Premium + Study）	689
3 房
3 房 + Study	904	$2,166,000	$2,396
3 房（Premium）	980
3 房（Premium + Study）	980
3 房（Premium + Study）	990
3 房（Premium + Flexi）	1,098
4 房
4 房（Premium + Study）	1,173	$2,866,000	$2,443
4 房（Premium + Study）	1,206
4 房（Suite + Flexi）	1,421
顶层公寓
4 房 Penthouse	1,345
5 房 Penthouse + Study	1,668
5 房 Penthouse + Study	1,916
5 房 Penthouse + Flexi	1,711
6 房 Penthouse + Study	2,131

接下来与近期推出的 99 年地契新盘作对比。

项目	分区	拿地年份	地块面积 (sqm)	预估保本 $PSF	一手成交价区间	一手成交平均 $PSF	平均总价	开发商平均利润率（基于平均 $PSF）
The Orie	12	2023	15,743.0	$2,305	$2,399 - $3,064	$2,733	$2,311,840	19%
The Collective at One Sophia	9	2021	7,117.9	$1,768	$2,561 - $2,917	$2,745	$1,442,711	55%
ELTA	5	2023	13,451.1	$2,156	$2,200 - $2,881	$2,545	$2,009,908	18%
Parktown Residence	18	2023	50,679.7	$1,661	$2,146 - $2,605	$2,369	$1,972,348	43%
Lentor Central Residences	26	2023	14,703.0	$1,793	$1,982 - $2,573	$2,216	$1,970,329	24%

按 $2,396 – $2,443 的区间来看，Bloomsbury Residences 的参考价略低于同区 ELTA 的一手平均 $PSF。不过，它与 Parktown Residences 的平均 $PSF 相近，并高于同属 OCR 的 Lentor Central Residences。

此外，从表中可见，这些新盘的开发商平均利润率大致介于 19% 至 55% 之间。

再来看看 Bloomsbury Residences 周边此前推出的项目。

项目	分区	拿地年份	地块面积 (sqm)	预估保本 $PSF	一手成交价区间	一手成交平均 $PSF	平均总价	开发商平均利润率（基于平均 $PSF）
Normanton Park	5	2017	61,409.0	$1,516	$1571 - $1993	$1,808	$1,449,681.24	19%
One-North Eden	5	2019	5,778.7	$1,674	$1779 - $2257	$1,988	$1,789,674.91	19%
Blossoms by the Park	5	2021	7,957.3	$1,986	$2,241 - $2,673	$2,468	$2,155,437.00	24%
The Hill @ One-North	5	2021	5,936.6	$1,941	$2,272 - $2,708	$2,579	$2,344,465.00	33%

这些项目的开发商平均利润率相较近期新盘处于较低水平。

目前，Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North 仍有单位在售。若将其平均 $PSF 与 Bloomsbury Residences 的参考起始 $PSF 对比，后者定价略低。

项目	地块面积 (sqm)	预估保本 $PSF	平均起始 $PSF	开发商平均利润率（基于平均 $PSF）
Bloomsbury Residences	10,632.1	$2,076	$2,412	16%

以预估保本 $PSF 为 $1,867、平均起始 $PSF 为 $2,412（$2,396 与 $2,443 的中位数）推算，开发商利润率约为 16%。

若价格上调 10%–30%，对应的 $PSF 如下：

较平均起始 $PSF $2,412 的涨幅	预估 $PSF
10%	$2,653
20%	$2,894
30%	$3,136

户型	预估面积 (sqft)	按 $PSF $2,653（10%）估算总价	按 $PSF $2,894（20%）估算总价	按 $PSF $3,136（30%）估算总价
2 房
2 房	570	$1,512,286	$1,649,766	$1,787,247
2 房（Premium）	646	$1,713,924	$1,869,735	$2,025,546
2 房（Premium）	678	$1,798,824	$1,962,353	$2,125,883
2 房（Premium + Study）	689	$1,828,008	$1,994,191	$2,160,374
3 房
3 房 + Study	904	$2,398,432	$2,616,471	$2,834,511
3 房（Premium）	980	$2,600,070	$2,836,440	$3,072,810
3 房（Premium + Study）	980	$2,600,070	$2,836,440	$3,072,810
3 房（Premium + Study）	990	$2,626,601	$2,865,383	$3,104,165
3 房（Premium + Flexi）	1,098	$2,913,140	$3,177,971	$3,442,802
4 房
4 房（Premium + Study）	1,173	$3,112,125	$3,395,045	$3,677,966
4 房（Premium + Study）	1,206	$3,199,678	$3,490,558	$3,781,438
4 房（Suite + Flexi）	1,421	$3,770,102	$4,112,838	$4,455,575
顶层公寓
4 房 Penthouse	1,345	$3,568,464	$3,892,869	$4,217,275
5 房 Penthouse + Study	1,668	$4,425,425	$4,827,737	$5,230,048
5 房 Penthouse + Study	1,916	$5,083,402	$5,545,530	$6,007,657
5 房 Penthouse + Flexi	1,711	$4,539,510	$4,952,193	$5,364,876
6 房 Penthouse + Study	2,131	$5,653,826	$6,167,810	$6,681,794

Media Circle 后续发展

Bloomsbury Residences 附近共有 3 幅地块，其中一幅（Media Circle – Parcel A）已成交。青建与 Forsea Holdings（与 Bloomsbury 同集团）以较 Bloomsbury Residences 地价低约 13% 的价格夺得 Parcel A。

据开发商表示，主要差异在于商业配套的管理方式——Bloomsbury 将自持并自行管理其底层商业，Parcel A 则由 MCST 管理。不过，鉴于两者在片区未来发展上利益一致，短期内在定价上正面竞争的可能性不大。

尽管如此，另一幅地（Parcel B）的招标将于 4 月 29 日截止，其最终地价日后或将带来影响。

值得注意的是，Media Circle 曾有地块仅收到一家开发商出价，因报价相对偏低未获颁标，这或显示该区块的开发商拿地意愿不及预期强劲。

转售格局与新盘竞争者

One-North 区住宅存量不多，且全部为 99 年地契。

目前转售市场包括 One-North Residences、Normanton Park 与 One-North Eden；在售新盘则为 Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North。

先来看项目的基本信息：

项目	竣工年份	总户数	户型构成	Avg $PSF
One-North Residences	2009	405	1, 2, 3, 4, 5	$1,598（转售成交：2024 至 28/03）
Normanton Park	2023	1840 condos and 22 landed	1, 2, 3, 4, 5	$2,118（转售成交：2024 至 28/03）
One-North Eden	2024	165	1, 2, 3, 4	$2,341（转售成交：2024 至 28/03）
The Hill @ One-North	2026	142	2, 3, 4	$2,579（所有一手成交）
Blossoms by the Park	2027	275	1, 2, 3, 4	$2,468（所有一手成交）

由于 One-North Eden 是转售市场中楼龄最轻、且与 Bloomsbury Residences 户型相近的项目，很可能成为买家横向比较时的主要参照。

在新盘方面，The Hill @ One-North 仍有 54% 的单位在售（以 2 与 3 房为主）；而 Blossoms by the Park 已接近售罄，余下约 6%（均为 4 房）。据此，我们将以 One-North Eden 作为转售对标，并以 The Hill @ One-North 与 Blossoms by the Park 作为新盘竞品。

接下来，我们将拆解 One-North Eden 的转售成交，并对照 Bloomsbury Residences 的潜在价格矩阵。

户型	One-North Eden			与 Bloomsbury Residences 在不同开发商利润率情境下的差异%
	面积 (sqft)	Avg $PSF	平均成交总价	参考起始价	10%	20%	30%
2-bedroom	689	2,405	1,656,780	-0.34%	10.34%	20.37%	30.40%
3-bedroom	947	2,375	2,250,000	-3.73%	6.60%	16.29%	25.98%
	1,119	2,282	2,554,360	2.99%	14.05%	24.41%	34.78%
4-bedroom	1,259	2,204	2,775,000	6.18%	15.30%	25.79%	36.27%

鉴于两项目户型面积不尽相同，我们采用以下对比样本：

户型	One-North Eden	Bloomsbury Residences
	面积 (sq ft)	面积 (sq ft)
2-bedroom	689	689
3-bedroom	947	904
	1,119	1,098
4-bedroom	1,259	1,206

按参考起始 $PSF 计算，2 房 + Study 与 3 房 + Study 的定价均低于 One-North Eden 的平均成交总价。相较之下，最大 3 房（3 房 + Flexi）与 4 房 + Study 即便以起始 $PSF 计价，价格也更高——二者差距分别为 2.99%（约 $76,467）与 6%（约 $171,629）。

接下来通过户型图做更细致的对比。

户型分析

2-bedrooms

Bloomsbury Residences - 689 sq ft

One-North Eden - 689 sq ft

两者同为 689 sq ft，但 Bloomsbury Residences 采用统一计量口径，扣除 AC 与 RC 外廊板面积，实际可用室内面积比 One-North Eden 更大。相同与差异点包括：

• 两者均为 2 房 2 卫的“哑铃”格局，消除走道浪费，提升实用率。
• 虽同为 2 房 + Study，One-North Eden 的书房空间相对有限。
• 两者客厅均带尺度尚可的阳台。
• Bloomsbury Residences 的公共卫浴采用双门（Jack-and-Jill）设计，可从公共卧室进入，相当于两卧均可当作套房使用。
• Bloomsbury Residences 的 L 形厨房更为顺手，炉灶与水槽邻近，另有台面可作备餐或摆放电器。

就参考起始 $PSF 而言，两者总价差距很小（不足 $6,000），且 One-North Eden 的转售单位略贵。但若 $PSF 上调 10%，差距将显著扩大，Bloomsbury Residences 将贵约 $171,000。

在这两种格局中，Bloomsbury Residences 的人性化细节更胜一筹，若能以参考起始 $PSF 入手，性价比更为突出。

3-bedrooms

Bloomsbury Residences - 904 sq ft

One-North Eden - 947 sq ft

虽然 One-North Eden 面积更大，但其 AC 与 RC 外廊板沿户型近半周延伸，实际可用室内面积可能与 Bloomsbury Residences 相近。

Bloomsbury Residences 的 904 sq ft 户型为 3 房 + Study，但书房更像是一个小型凹位，而非独立空间。

两者格局整体相似，关键差异在于：Bloomsbury Residences 的入户门与厨房、客厅之间有一小段过道，适合喜欢开门通风又在意私密性的住户。

相对地，One-North Eden 虽有电箱凸墙作一定遮挡，但大门开启时，走廊上的人仍可能看见室内起居空间。

按参考起始 $PSF 估算，两者总价相差约 $84,000，One-North Eden 的转售单位更贵。由此，Bloomsbury 的定价相较 One-North Eden 具备一定竞争力。

4-bedrooms

Bloomsbury Residences - 1,206 sq ft

One-North Eden - 1,259 sq ft

与 3 房类似，One-North Eden 虽面积更大，但 AC 与 RC 外廊板沿户型近半周延伸，实际室内得面积或仅略大于 Bloomsbury Residences。

两者有以下异同：

• 两者均为 4 房 + Study 配置，One-North Eden 标注为 4 房紧凑型。
• One-North Eden 配有真正的 Study/Flexi 房间，而 Bloomsbury Residences 的 Study 为墙面凹位。
• One-North Eden 配有 3 间完整浴室，其中一间位于 Study/Flexi 房旁，外侧另设洗手池区，动线更便捷，可作为来客盥洗使用。
• 两者客厅阳台均为贯通式，但 One-North Eden 的起居与用餐共享同一开间，合并长度明显更长，空间感更强。
• Bloomsbury Residences 的客餐分区更为明确。
• 两者厨房均为干湿分离，Bloomsbury Residences 另配工作阳台、WC 与户内防护室，而 One-North Eden 欠缺这些功能空间。
• Bloomsbury Residences 的 4 间卧室并排布局，通往卧室的过道更长；One-North Eden 则为一侧 3 间、另一侧 1 间的分布。

两者格局各具功能性，孰优孰劣最终仍取决于价格与个人偏好。

按参考起始 $PSF 计，Bloomsbury Residences 将贵约 6%，约 $171,000。

接着看新盘竞品。

2 与 3 房将对比 The Hill @ One-North。

户型	The Hill @ One-North			与 Bloomsbury Residences 在不同开发商利润率情境下的差异%
	面积 (sqft)	按最低要价计算的 $PSF	最低要价（截至 28/03）	参考起始价	10%	20%	30%
2-bedroom	753	2,523	1,900,000	-13.10%	-3.79%	4.96%	13.70%
3-bedroom	980	2,479	2,429,000	-3.33%	7.04%	16.77%	26.51%

鉴于两项目户型面积不同，我们采用以下对比样本：

户型	The Hill @ One-North	Bloomsbury Residences
	面积 (sqft)	面积 (sqft)
2-bedroom	753	689
3-bedroom	980	980

4 房则与 Blossoms by the Park 对比。

户型	Blossoms by the Park			与 Bloomsbury Residences 在不同开发商利润率情境下的差异%
	面积 (sqft)	按最低要价计算的 $PSF	最低要价（截至 28/03）	参考起始价	10%	20%	30%
4-bedroom	1507	2,214	3,336,000	4.07%	13.01%	23.29%	33.56%

鉴于两项目户型面积不同，我们采用以下对比样本：

户型	Blossoms by the Park	Bloomsbury Residences
	面积 (sqft)	面积 (sqft)
4-bedroom	1507	1421

同样，我们也做户型对比。

2-bedrooms

Bloomsbury Residences - 689 sq ft

The Hill @ One-North - 753 sq ft

The Hill @ One-North 标称 753 sq ft，但因未按面积统一化计算，实得室内面积会略小，不过大概率仍比 Bloomsbury Residences 的同类户型更大。

两者同为 2 房 + Study，但 The Hill @ One-North 配有独立封闭书房，而 Bloomsbury 更像开放式书房凹位。The Hill 的书房紧邻公共卧室，可与卧室打通或作步入式衣帽间，灵活性更高。

两者均为哑铃布局，2 卧 2 卫，最大化利用面积；Bloomsbury 的公共卫浴为 Jack-and-Jill 设计，两卧均可作套房使用。

除上述差异外，整体动线相近。但按参考起始 $PSF 计算，The Hill @ One-North 约贵 13%，折合约 $249,000。尽管其面积略大且更靠近 MRT，但价差或使部分买家更青睐 Bloomsbury Residences。

3-bedrooms

Bloomsbury Residences - 980 sq ft

The Hill @ One-North - 980 sq ft

两者同为 980 sq ft，但 Bloomsbury Residences 的计量不含非 Strata 面积，实得室内空间比 The Hill @ One-North 更大。

Bloomsbury Residences 提供两种格局：3 房与 3 房 + Study，后者在客餐厅设置书房凹位。整体布局相近，差异主要在于：

The Hill 的入户处有短玄关，适合喜欢进门有过渡且在意私密性的住户；而 Bloomsbury Residences 两种格局均直接面向起居空间，但 3 房 + Study 版本可把视线止于餐区。

Bloomsbury 的厨房均配工作阳台、WC 与户内防护室，这些实用功能 The Hill 并不具备。厨房形态也不同：Bloomsbury 一种为方形双排布局，另一种为较长的单排廊式。

尽管 Bloomsbury 的实用面积更大且功能更多，但按参考起始 $PSF，The Hill @ One-North 仍约贵 3%，折合约 $81,000。

4-bedrooms

Bloomsbury Residences - 1,421 sq ft

Blossoms by the Park - 1,507 sq ft

Blossoms by the Park 的 4 房明显更大，但部分面积被两侧 AC 与 RC 外廊板及一条贯穿 3 间卧室的长阳台占据。

相对而言，Bloomsbury 的 4 房 + Study 依旧延续小型书房凹位的做法，更适合作为工作角落而非独立房间。

Blossoms by the Park 提供两间套房卧室与一间公共浴室；Bloomsbury 则为一间套房卧室与一间公共浴室。

两者入户均不直冲客厅，便于保持私密；客餐分区也较明确。Blossoms 的餐区相对远离厨房，动线略显别扭，但可通过家具布置轻松优化。

两者均配干湿厨房、工作阳台、WC 与户内防护室。但 Blossoms 的卧室分布更为紧凑，且分列两侧，走道更短；Bloomsbury 则为并排布局。

按参考起始 $PSF，Bloomsbury 约贵 4%，折合约 $136,000。鉴于 Blossoms 面积更大且更靠近 MRT，这一定价差可能令部分买家有所犹豫。

我们再来看看 Bloomsbury Residences 的潜在客群。

潜在买家

One-North 以商务园区为主，私宅不多。其靠近办公区与多所名校，因此具备良好的出租条件。

周边有不少 HDB 组屋区，如 Dover、Commonwealth 与 Queenstown，均属 Queenstown HDB 镇。整体价格水平偏高，尤其是屋龄较新的组屋。

这些 HDB 社区内也分布着私人公寓。问题在于：这些区域的 HDB 升级客，是否会选择进一步外移，转向 One-North 置业？

不妨先看近 5 年在 One-North 区购房的 HDB 升级客数量。

项目	购前原住址			合计	HDB 升级客占比	私人买家占比
	HDB	未知	私人
Blossoms By The Park	60	38	156	254	23.62%	61.42%
Normanton Park	712	353	838	1903	37.41%	44.04%
One-North Eden	38	41	101	180	21.11%	56.11%
One-North Residences	25	0	78	103	24.27%	75.73%
The Hill @One-North	11	21	24	56	19.64%	42.86%
Total	846	453	1197	2496	33.89%	47.96%

从表中可见，One-North 区的大多数买家来自原私人物业，而非 HDB 升级客。

再具体看看 One-North 的私人住宅供给。

项目	地契	竣工	总户数
Bloomsbury Residences	99-years	2028	358
Blossoms By The Park	99-years	2027	275
Normanton Park	99-years	2023	1840
One-North Eden	99-years	2024	165
One-North Residences	99-years	2009	405
The Hill @One-North	99-years	2026	142

项目	1 房套数	2 房套数	3 房套数	4 房套数	5 房套数	1/2 房占比
Bloomsbury Residences		190	92	70	6	53.1%
Blossoms By The Park	25	100	100	50		45.5%
Normanton Park	552	598	529	115	46	62.5%
One-North Eden	24	70	50	21		57.0%
One-North Residences	168	125	85	25	2	72.3%
The Hill @One-North		72	64	6		50.7%

鉴于靠近办公区与学校，出租需求预计较稳健，这也解释了多数项目 1、2 房比例偏高。话虽如此，各盘的户型配比仍相对均衡，可覆盖多元自住与租赁客群。

近年转售/二手成交量：

项目	2023	2024	2024 年售出占比
Normanton Park	2	61	3.32%
One-North Eden		15	9.09%
One-North Residences	16	22	5.43%
Total	18	98	4.07%

虽然 2024 年的成交量看似不高，但鉴于 Normanton Park 与 One-North Eden 刚取得 TOP，未必足以反映市场趋势。

此外，若出租需求确实强劲，投资者更可能以收租为导向，持有期相对更长，从而带来更少的转售交易。

下面看 2024 年的租金回报率：

项目	1-bedroom	2-bedroom	3-bedroom	4-bedroom	5-bedroom
Normanton Park	3.68%	3.30%	2.82%	3.08%	2.79%
One-North Eden	3.61%	3.78%	3.09%	3.51%
One-North Residences	3.79%	3.46%	3.64%	3.53%

多数户型的租金回报率达 3.5% 以上，显示出区域租赁需求健康。通常 1、2 房因入门价较低回报更高，但在此亦可见 4 房取得相近回报。

结论

得益于周边办公与高校带来的稳定租客池，关注 One-North 的投资者多以租金回报为导向，这也反映在多数项目 1、2 房占比较高。

Bloomsbury Residences 的参考起步价 $2,396–$2,443 PSF 略低于同区新盘 ELTA 的平均水平，也低于周边的 Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North，具备一定竞争力。

与转售对手 One-North Eden 相比，Bloomsbury 的小面积单位（如 2 房与最小 3 房）预期以更低的 $PSF 入市。受益于面积统一化，部分户型的室内实用面积或高于 One-North Eden 的对应户型，这对追求空间效率且看重价格的买家更具吸引力。需要注意的是，Bloomsbury Residences 距离 MRT 稍远，但步行仍在 15 分钟内。

影响买气的一个因素是邻近地块未来的定价。Media Circle（Parcel A）的预估保本 PSF 比 Bloomsbury 低约 11.2%，可能令部分买家观望。4 月 29 日截止的 Parcel B 招标结果亦可能左右预期，若预示未来将有更具竞争力的定价，影响将更为明显。不过，Parcel A 仅获一份（被拒）投标，开发商对该区的胃口仍待观察。

总体而言，Bloomsbury Residences 的起步价与高效户型颇具看点，但市场情绪或将取决于周边后续招标的进展。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文