Bloomsbury Residences 值得关注吗？与 One-North 公寓替代选择的详细价格评测

Bloomsbury Residences 在 One-North 推出，具备不错的差异化卖点：这是一个后“面积统一”（harmonisation）项目，拥有更新且更高效的户型布局，且有观点认为其配套设施也较周边选择更胜一筹。但正如大多数人所认同的，最重要的因素仍是价格。Bloomsbury Residences 的亮点正在于此：我们看到其参考起始价格为 $2,396 至 $2,433 psf，低于同区项目如 ELTA、The Hill @ One-North，以及 Blossoms by the Park。以下是价格对比：

Indicative starting prices:

Unit type	Estimated size (sq ft)	Indicative starting price	Estimated starting $PSF
2-Bedrooms
2 Bedroom	570	$1,366,000	$2,396
2 Bedroom Premium	646
2 Bedroom Premium	678
2 Bedroom Premium + Study	689
3-Bedrooms
3 Bedroom + Study	904	$2,166,000	$2,396
3 Bedroom Premium	980
3 Bedroom Premium + Study	980
3 Bedroom Premium + Study	990
3 Bedroom Premium + Flexi	1,098
4-Bedrooms
4 Bedroom Premium + Study	1,173	$2,866,000	$2,443
4 Bedroom Premium + Study	1,206
4 Bedroom Suite + Flexi	1,421
Penthouses
4 Bedroom Penthouse	1,345
5 Bedroom Penthouse + Study	1,668
5 Bedroom Penthouse + Study	1,916
5 Bedroom Penthouse + Flexi	1,711
6 Bedroom Penthouse + Study	2,131

Let’s compare this against recent 99-year leasehold new launches.

Project	District	Year that land was purchased	Land size (sqm)	Estimated breakeven $PSF	Price range for new sale transactions	Average $PSF for new sale transactions	Average quantum	Average developer’s profit margin (based on average $PSF)
The Orie	12	2023	15,743.0	$2,305	$2,399 – $3,064	$2,733	$2,311,840	19%
The Collective at One Sophia	9	2021	7,117.9	$1,768	$2,561 – $2,917	$2,745	$1,442,711	55%
ELTA	5	2023	13,451.1	$2,156	$2,200 – $2,881	$2,545	$2,009,908	18%
Parktown Residence	18	2023	50,679.7	$1,661	$2,146 – $2,605	$2,369	$1,972,348	43%
Lentor Central Residences	26	2023	14,703.0	$1,793	$1,982 – $2,573	$2,216	$1,970,329	24%

在 $2,396 – $2,443 的区间内，Bloomsbury Residences 的参考价格略低于同区 ELTA 的新售平均 $PSF。不过，与 Parktown Residences 的新售平均 $PSF 相当，同时又高于同为 OCR 的 Lentor Central Residences。

此外，表格显示这些新盘的开发商平均利润率大约介于 19% 至 55% 之间。

接下来，我们看一看以往在 Bloomsbury Residences 周边推出的项目。

Project	District	Year that land was purchased	Land size (sqm)	Estimated breakeven $PSF	Price range for new sale transactions	Average $PSF for new sale transactions	Average quantum	Average developer’s profit margin (based on average $PSF)
Normanton Park	5	2017	61,409.0	$1,516	$1571 – $1993	$1,808	$1,449,681.24	19%
One-North Eden	5	2019	5,778.7	$1,674	$1779 – $2257	$1,988	$1,789,674.91	19%
Blossoms by the Park	5	2021	7,957.3	$1,986	$2,241 – $2,673	$2,468	$2,155,437.00	24%
The Hill @ One-North	5	2021	5,936.6	$1,941	$2,272 – $2,708	$2,579	$2,344,465.00	33%

相较近期新盘，上述项目的开发商平均利润率处于较低端。

目前，Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North 仍有单位在售。将它们的新售平均 $PSF 与 Bloomsbury Residences 的参考起始 $PSF 相比，Bloomsbury Residences 的定价略低。

Project	Land size (sqm)	Estimated breakeven $PSF	Average starting $PSF	Average developer’s profit margin (based on average $PSF)
Bloomsbury Residences	10,632.1	$2,076	$2,412	16%

以预计保本 $PSF 为 $1,867、平均起始 $PSF 为 $2,412（$2,396 与 $2,443 的中点）计算，开发商利润率约为 16%。

假设价格上涨 10% 至 30%，我们来推演潜在的价格矩阵。

% above average starting $PSF of $2,412	Estimated $PSF
10%	$2,653
20%	$2,894
30%	$3,136

Unit type	Estimated size (sqft)	Price based on $PSF of $2,653 (10%)	Price based on $PSF of $2,894 (20%)	Price based on $PSF of $3,136 (30%)
2-Bedrooms
2 Bedroom	570	$1,512,286	$1,649,766	$1,787,247
2 Bedroom Premium	646	$1,713,924	$1,869,735	$2,025,546
2 Bedroom Premium	678	$1,798,824	$1,962,353	$2,125,883
2 Bedroom Premium + Study	689	$1,828,008	$1,994,191	$2,160,374
3-Bedrooms
3 Bedroom + Study	904	$2,398,432	$2,616,471	$2,834,511
3 Bedroom Premium	980	$2,600,070	$2,836,440	$3,072,810
3 Bedroom Premium + Study	980	$2,600,070	$2,836,440	$3,072,810
3 Bedroom Premium + Study	990	$2,626,601	$2,865,383	$3,104,165
3 Bedroom Premium + Flexi	1,098	$2,913,140	$3,177,971	$3,442,802
4-Bedrooms
4 Bedroom Premium + Study	1,173	$3,112,125	$3,395,045	$3,677,966
4 Bedroom Premium + Study	1,206	$3,199,678	$3,490,558	$3,781,438
4 Bedroom Suite + Flexi	1,421	$3,770,102	$4,112,838	$4,455,575
Penthouses
4 Bedroom Penthouse	1,345	$3,568,464	$3,892,869	$4,217,275
5 Bedroom Penthouse + Study	1,668	$4,425,425	$4,827,737	$5,230,048
5 Bedroom Penthouse + Study	1,916	$5,083,402	$5,545,530	$6,007,657
5 Bedroom Penthouse + Flexi	1,711	$4,539,510	$4,952,193	$5,364,876
6 Bedroom Penthouse + Study	2,131	$5,653,826	$6,167,810	$6,681,794

Upcoming developments in Media Circle

在 Bloomsbury Residences 周边共有 3 个地块，其中一个（Media Circle – Parcel A）已被售出。Qingjian 与 Forsea Holdings（与 Bloomsbury 同属一集团）以较 Bloomsbury Residences 约低 13% 的土地价格拿下了 Parcel A。

据开发商所述，差异主要在于商业部分的管理方式——Bloomsbury 自持并自主管理其零售空间，而 Parcel A 的商业部分将交由 MCST 管理。不过，鉴于双方在片区发展中的共同利益，两者在定价上直接竞争的可能性不大。

话虽如此，仍有一幅地块（Parcel B）将在 4 月 29 日截标，其成交地价或将对未来产生影响。

值得注意的是，早前 Media Circle 地块仅收到一份投标，且因报价相对较低未获授标。这或许意味着市场对该区域土地的开发兴趣未达预期。

Resale landscape and new launch competitors

One-North 区域现有住宅存量有限，且均为 99-year leasehold。

目前的二级市场包括 One-North Residences、Normanton Park 与 One-North Eden；两大在售新盘为 Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North。

我们先细看这些项目的基本信息。

Project	Completion year	No. of units	Unit mix	Avg $PSF
One-North Residences	2009	405	1, 2, 3, 4, 5	$1,598 (resale tnx from 2024 till date 28/03)
Normanton Park	2023	1840 condos and 22 landed	1, 2, 3, 4, 5	$2,118 (subsale tnx from 2024 till date 28/03)
One-North Eden	2024	165	1, 2, 3, 4	$2,341 (subsale tnx from 2024 till date 28/03)
The Hill @ One-North	2026	142	2, 3, 4	$2,579 (all new sale tnx)
Blossoms by the Park	2027	275	1, 2, 3, 4	$2,468 (all new sale tnx)

由于 One-North Eden 是二级市场中最“年轻”的项目，且与 Bloomsbury Residences 的户型相近，预计将成为购房者比价时的重要参照。

在新盘方面，The Hill @ One-North 仍有 54% 的单位待售（以 2 与 3 房型为主）；而 Blossoms by the Park 基本售罄，仅剩 6% 的单位（均为 4 房型）。因此，我们将以 One-North Eden 作为转售对标，并以 The Hill @ One-North 与 Blossoms by the Park 作为新盘竞品进行对比。

接下来，我们分析 One-North Eden 的转手成交表现，并与 Bloomsbury Residences 的潜在价格矩阵进行对照。

Unit type	One-North Eden			% difference compared to Bloomsbury Residences at varying developer’s profit margins
	Size (sqft)	Avg $PSF	Avg transacted price	Indicative starting prices	10%	20%	30%
2-bedroom	689	2,405	1,656,780	-0.34%	10.34%	20.37%	30.40%
3-bedroom	947	2,375	2,250,000	-3.73%	6.60%	16.29%	25.98%
	1,119	2,282	2,554,360	2.99%	14.05%	24.41%	34.78%
4-bedroom	1,259	2,204	2,775,000	6.18%	15.30%	25.79%	36.27%

鉴于两项目的单位面积不同，我们的对比口径如下：

Unit type	One-North Eden	Bloomsbury Residences
	Size (sq ft)	Size (sq ft)
2-bedroom	689	689
3-bedroom	947	904
	1,119	1,098
4-bedroom	1,259	1,206

依据参考起始 $PSF，2-Bedroom + Study 与 3-Bedroom + Study 的定价均低于 One-North Eden 的平均成交价。相反，最大的 3-Bedroom + Flexi 与 4-Bedroom + Study 即便按起始 $PSF 计算，价格也更高，差幅分别为 2.99%（或 $76,467）与 6%（或 $171,629）。

接着，我们通过平面图做更细致的比较。

Layout analysis

2-bedrooms

Bloomsbury Residences – 689 sq ft

One-North Eden – 689 sq ft

尽管两者标称面积一致，但 Bloomsbury Residences 的面积为 harmonised，不含 AC 与 RC 外挑板，因此相较 One-North Eden 具备更多实用室内空间。两者有若干相似与不同之处：

• 两者皆为 2-bedroom、2-bathroom 的哑铃式布局，消除走道，最大化可用空间。
• 两者均标注为 2-Bedroom + Study，但 One-North Eden 的布局中，Study 的空间感并不明显。
• 两者客厅均设有尺寸尚可的阳台。
• Bloomsbury Residences 的公共卫浴采用 Jack-and-Jill 双门设计，可从公共卧室进入，实质上让两间卧室都可作为套房使用。
• Bloomsbury Residences 的 L 形厨房更具功能性，炉灶与水槽相邻，且预留额外备餐或摆放电器的空间。

按参考起始 $PSF 计算，两者的价格差距很小（不足 $6,000），且 One-North Eden 的转售单位略贵。然而若 $PSF 上涨 10%，差距将明显扩大，届时 Bloomsbury Residences 约贵 $171,000。

在这两种户型中，Bloomsbury Residences 的用户友好度更高，若能以参考起始 $PSF 入场，更显优势。

3-bedrooms

Bloomsbury Residences – 904 sq ft

One-North Eden – 947 sq ft

尽管 One-North Eden 的单位面积更大，但其周边有较长一段 AC 与 RC 外挑板，占用不少面积，实际室内可用空间可能与 Bloomsbury Residences 相近。

Bloomsbury Residences 的 904 sq ft 为 3-Bedroom + Study，但 Study 更类似一处小凹位而非独立房间。

两者整体布局相似，但有一处关键差异：Bloomsbury Residences 的大门入口至厨房与客厅之间有一小段过道，便于喜好开门通风的住户保护私密性。

相较之下，One-North Eden 虽在入户处墙面略有配电箱凸出，但若大门敞开，路人仍可看到客厅内部。

按参考起始 $PSF 计算，两者价差约 $84,000，One-North Eden 的转售单位更贵。这使得 Bloomsbury 的定价相对于 One-North Eden 颇具竞争力。

4-bedrooms

Bloomsbury Residences – 1,206 sq ft

One-North Eden – 1,259 sq ft

与 3 房型类似，尽管 One-North Eden 的户型更大，但其两侧亦有较长的 AC 与 RC 外挑板，因此实际室内空间较 Bloomsbury Residences 可能只大一些许。

两者的相同与不同点包括：

• 两者皆为 4-Bedroom + Study 配置，但 One-North Eden 标注为 4-bedroom compact。
• One-North Eden 设有真正的 study/flexi 房，而 Bloomsbury Residences 的 Study 为墙面凹位。
• One-North Eden 配有 3 间完整卫浴，其中一间位于 study/flexi 房旁，且外侧设有小型洗手区，更便于作为客卫使用。
• 两者阳台均贯穿客厅长度。但因 One-North Eden 的起居与餐厅在同一空间，整体纵深更长，空间感更强。
• Bloomsbury Residences 的起居与餐厅相互分隔。
• 两者厨房均设干湿分区，但 Bloomsbury Residences 还配有小型 yard、WC 与 home shelter，而 One-North Eden 不具备这些设施。
• Bloomsbury Residences 的 4 间卧室并排布置，通往卧室的走道更长；而 One-North Eden 为 3+1 分侧布局。

两者布局各有侧重，孰优孰劣更多取决于主观偏好与价格水平。

在参考起始 $PSF 下，Bloomsbury Residences 的价格将高出约 6%，约合 $171,000。

接下来看看其新盘竞品。

对于 2 与 3 房型，我们将其与 The Hill @ One-North 对比。

Unit type	The Hill @ One-North			% difference compared to Bloomsbury Residences at varying developer’s profit margins
	Size (sqft)	$PSF based on lowest asking price	Lowest asking price (as of 28/03)	Indicative starting prices	10%	20%	30%
2-bedroom	753	2,523	1,900,000	-13.10%	-3.79%	4.96%	13.70%
3-bedroom	980	2,479	2,429,000	-3.33%	7.04%	16.77%	26.51%

鉴于两项目的单位面积不同，我们的对比口径如下：

Unit type	The Hill @ One-North	Bloomsbury Residences
	Size (sqft)	Size (sqft)
2-bedroom	753	689
3-bedroom	980	980

而 4 房型，则与 Blossoms by the Park 对比。

Unit type	Blossoms by the Park			% difference compared to Bloomsbury Residences at varying developer’s profit margins
	Size (sqft)	$PSF based on lowest asking price	Lowest asking price (as of 28/03)	Indicative starting prices	10%	20%	30%
4-bedroom	1507	2,214	3,336,000	4.07%	13.01%	23.29%	33.56%

鉴于两项目的单位面积不同，我们的对比口径如下：

Unit type	Blossoms by the Park	Bloomsbury Residences
	Size (sqft)	Size (sqft)
4-bedroom	1507	1421

如前，我们也做一轮布局分析。

2-bedrooms

Bloomsbury Residences – 689 sq ft

The Hill @ One-North – 753 sq ft

The Hill @ One-North 标注为 753 sq ft，但因未 harmonised，实际室内可用面积略小——尽管很可能仍大于 Bloomsbury Residences 的对应单位。

两者同为 2-Bedroom + Study，但 The Hill @ One-North 配备了独立的封闭式 Study，而 Bloomsbury 的 Study 更像开放凹位。在 The Hill，Study 位于公共卧室旁，可并入卧室或改为步入式衣帽间，灵活性更强。

两者均为哑铃式两房两卫布局，最大化空间利用。Bloomsbury 的公共卫浴采用 Jack-and-Jill 设计，使两间卧室均可作为套房使用。

除上述差异外，整体布局较为相似。不过，按参考起始 $PSF 计，The Hill @ One-North 的价格约高 13%——约 $249,000。尽管其空间略大且更靠近 MRT，但价格差距或将促使部分买家转向 Bloomsbury Residences。

3-bedrooms

Bloomsbury Residences – 980 sq ft

The Hill @ One-North – 980 sq ft

两者均标注为 980 sq ft，但 Bloomsbury Residences 的面积不包含非分层部分，因此其室内可用面积较 The Hill @ One-North 更大。

Bloomsbury Residences 提供两种布局：3-Bedroom 与 3-Bedroom + Study——后者在餐厅旁设一处小型 Study 凹位。整体布局相当接近，但也存在一些差别。

The Hill 的入户门后有一段短玄关，适合喜欢开门通风又注重私密的住户；相较之下，Bloomsbury Residences 两个布局均直接开向起居空间（3-Bedroom + Study 仅能看到餐厅）。

Bloomsbury 的厨房配备 yard、WC 与 home shelter——这些实用设施为 The Hill 所不具备。厨房形制也不同：Bloomsbury 的一种为近方正形、两侧设柜；另一种为更狭长的单侧橱柜走廊式。

尽管 Bloomsbury 具备更大的室内使用面积与附加功能，但按参考起始 $PSF，The Hill @ One-North 的定价仍高约 3%——约 $81,000。

4-bedrooms

Bloomsbury Residences – 1,421 sq ft

Blossoms by the Park – 1,507 sq ft

Blossoms by the Park 的 4 房明显更大，但两侧亦设有 AC 与 RC 外挑板，同时阳台贯穿三间卧室，部分面积由此占用。

相对而言，Bloomsbury 的 4-Bedroom + Study 依旧为 Study 凹位，更适合作为小型工作区而非独立房间。

Blossoms by the Park 设有两间套房与第三间公共卫浴；Bloomsbury 则为一间套房与一间公共卫浴。

两者的大门均非直面客厅，便于保持开门通风时的私密性。起居与餐厅在两者中也均为分隔布局。Blossoms 的餐区位置相对远离厨房，或略显别扭——但可通过摆位轻松调整。

两者均配备干湿分离厨房、yard、WC 与 home shelter。不过，Blossoms 的卧室分置两侧、更为紧凑，走道更短；Bloomsbury 则为卧室并排，走道更长。

按参考起始 $PSF，Bloomsbury 价格约高 4%——约 $136,000。鉴于 Blossoms 面积更大且更靠近 MRT，这一价差或令部分买家犹豫。

接着，我们来看 Bloomsbury Residences 的潜在客群。

Potential buyers

One-North 以商务园区为主，私宅数量不多。由于紧邻办公区域，且周边名校林立，租赁位置优势明显。

周边有不少 HDB 组屋区，包括 Dover、Commonwealth 与 Queenstown，均归属 Queenstown HDB town。这些 HDB 一般价位较高，尤其是较新的项目。

这些 HDB 社区内亦有私人公寓，因此不禁让人思考：上述区域的 HDB 升级者会否考虑迁往更外侧，在 One-North 置业？

我们来看看过去 5 年内在 One-North 购房的 HDB 升级者数量。

Project	Previous address before purchase			Grand Total	% Of HDB upgraders	% Of PTE buyers
	HDB	Unknown	Private
Blossoms By The Park	60	38	156	254	23.62%	61.42%
Normanton Park	712	353	838	1903	37.41%	44.04%
One-North Eden	38	41	101	180	21.11%	56.11%
One-North Residences	25	0	78	103	24.27%	75.73%
The Hill @One-North	11	21	24	56	19.64%	42.86%
Total	846	453	1197	2496	33.89%	47.96%

从表中可清晰看到，One-North 的主要买家群体以已有私人住宅的业主为主，而非 HDB 升级者。

接下来，让我们更细致地看 One-North 的私宅供给。

Project	Tenure	Completion	Total number of units
Bloomsbury Residences	99-years	2028	358
Blossoms By The Park	99-years	2027	275
Normanton Park	99-years	2023	1840
One-North Eden	99-years	2024	165
One-North Residences	99-years	2009	405
The Hill @One-North	99-years	2026	142

Project	No. of 1-bedroom units	No. of 2-bedroom units	No. of 3-bedroom units	No. of 4-bedroom units	No. of 5-bedroom units	% of 1 and 2 bedders
Bloomsbury Residences		190	92	70	6	53.1%
Blossoms By The Park	25	100	100	50		45.5%
Normanton Park	552	598	529	115	46	62.5%
One-North Eden	24	70	50	21		57.0%
One-North Residences	168	125	85	25	2	72.3%
The Hill @One-North		72	64	6		50.7%

鉴于临近办公与学校，租赁需求大概率保持强劲，这也解释了多数项目中 1 与 2 房型占比偏高的现象。话虽如此，这些开发案仍呈现较均衡的户型结构，以适配多元的自住与租赁需求。

近年转手/转售成交数量

Project	2023	2024	% of project sold in 2024
Normanton Park	2	61	3.32%
One-North Eden		15	9.09%
One-North Residences	16	22	5.43%
Total	18	98	4.07%

尽管 2024 年的成交量看似较低，但考虑到 Normanton Park 与 One-North Eden 刚刚取得 TOP，这未必能完全反映市场趋势。

此外，若租赁需求确实强劲，投资者可能以收租为目标持有更久，从而导致转售数量较少。

接下来，我们查看这些项目在 2024 年的租金回报率。

Project	1-bedroom	2-bedroom	3-bedroom	4-bedroom	5-bedroom
Normanton Park	3.68%	3.30%	2.82%	3.08%	2.79%
One-North Eden	3.61%	3.78%	3.09%	3.51%
One-North Residences	3.79%	3.46%	3.64%	3.53%

不少户型录得 3.5% 以上的租金回报，显示片区租赁需求健康。小面积如 1 与 2 房型因总价门槛较低，回报率通常更高；不过我们也看到 4 房型的表现相当接近。

Conclusion

受益于周边办公与学校提供的稳定租客池，关注 One-North 的投资者多半聚焦于租金回报。这也体现在多数周边开发中 1 与 2 房型占比较高。

Bloomsbury Residences 的参考起始价 $2,396–$2,443 PSF 略低于同区新盘 ELTA 的平均水平，也低于周边如 Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North，具有一定价格竞争力。

与转售对手 One-North Eden 相比，Bloomsbury 的小面积单位（如 2 房与最小 3 房）预计将以更低的 $PSF 入市。受益于 harmonised 面积，部分单位的室内实用空间也可能优于 One-North Eden 的同类户型。这或吸引寻求更高空间效率且更具吸引力价格的买家。需要指出的是，Bloomsbury Residences 距离 MRT 略远，但仍在 15 分钟步行范围内。

潜在影响买气的一个因素，是邻近地块的未来定价。Media Circle（Parcel A）的预计保本 PSF 比 Bloomsbury 低约 11.2%，这可能令部分买家观望。Parcel B 将于 4 月 29 日截标，其结果也可能影响市场预期——尤其若预示未来更具竞争性的定价。然而，Parcel A 此前仅收到一份（被拒）投标，开发商对该片区的胃口仍未明朗。

总体而言，Bloomsbury Residences 的起始价与高效户型使其具备一定吸引力，但市场情绪或仍取决于周边土地招标的进展。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。