One-North Eden 评测：具吸引力的租赁潜力，亦可自住

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项目：	One-North Eden
区域：	05
地址：	8, 10 Slim Barracks Rise
产权：	99-year Leasehold commencing from December 2019
单位数量：	165 Residential + 6 Commercial Units
占地面积：	62,202 sqft
开发商：	TID Pte Ltd (JV between Hong Leong Group and Mitsui Fudosan)
TOP：	3Q 2025

One-North Eden 备受投资者与自住买家期待，因为这是 one-north 相隔 14 年后的首个住宅开发项目；上一次推出的是 The Rochester Residences，已于 2011 年 TOP。

one-north（没错，刻意使用小写）占地 200 公顷，旨在成为新加坡知识型经济的标志。我来解释一下——其概念最早于 1991 年提出，并在 2001 年由知名的Zaha Hadid Architects进行总体规划；他们在新加坡的其他代表作还包括标志性的D’Leedon与The Interlace。JTC Corporation 是这一大型商务园区的开发主体，并将该区定位为自成一体的社区。

one-north 集工作—生活—娱乐—学习于一体，聚焦生物医药、信息通讯与媒体等关键增长领域，并由科学与工程能力支撑。因此，你会被四周新奇、充满未来感的建筑所环绕，与 Nepal Hill 与 Wessex 的殖民地洋房形成对比。整个区域分为 8 个分区，你或许已耳熟能详——Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis、Vista、Launchpad @ one-north、Nepal Hill、Wessex 和 Ayer Rajah。

虽然 CBD 通常聚集法律与银行等知识型行业，但 one-north 更加面向科学与工程（时髦词是 tech）。对年长一些的读者而言，one-north 或许也可被视为邻近、始建于 1980s 的 Science Park 的延伸。

在今年 1 月Normanton Park开盘时，中介都乐于强调其因邻近 one-north 与外籍人才而具备的良好租赁性。

如你所知，目前有约 400 家领先企业、50,000 名知识型员工在 one-north 工作，包括 A*Star、Garena、Seagate、P&G 以及 Grab 的全新总部。周边还有 6 所高等学府，其中包括 ESSEC Business School 与 INSEAD 等，进一步支撑对住宅单位的需求。

若确有如此庞大的租赁需求，One-North Eden 值得一看，毕竟其与这些园区的区位更为有利。

历史介绍就到这里。让我们进入惯常的内部导览！

One-North Eden 内部导览

One-North Eden 的销售廊位于 Biopolis Road 一侧，正对面是 Nucleos（我们当中的极客们会爱上这里恰如其分的命名——Genome、Chromos、Nanos 等等）。这些建筑也比一般常见的楼宇更为现代。

先说正事，One-North Eden 占地 62,202 平方英尺，因此在配套方面你需要保持现实预期。并非寒酸，但你不会在这里找到如Normanton Park那样的 150m 标准泳道或 2 个网球场。相对地，One-North Eden 的居住私密性更佳，其单位数量不到 Normanton Park 的 10%。值得庆幸的是，就配套而言，开发商很好地把握了买家的核心优先事项。

从 Slim Barracks Rise 进入，你会见到 Grand Arrival Courtyard。虽说对我而言并不算“grand”，但入口有一道层叠瀑布迎宾，让我想起在Van Holland看到的那一处。简单，却到位。

毕竟它并未以“豪华精品项目”自居，能在空间营造上做些点缀，还是值得肯定的。

One-North Eden 的 2 座塔楼设有独立大堂，并配备人脸识别系统，当你拎着大量杂货时会很实用。这些大堂层高 5m，灵感来自高端酒店大堂。

除抵达区外，1 层还设有门岗与户外健身区，而大部分设施位于 2 层。

One-North Eden 为综合用途项目，沿 one-north Gateway 设有 6 个临街商铺，将为住户带来更多便利，不过我对这些店铺能否营业至深夜仍持保留态度，因为 one-north 在黄昏后会非常安静。开发商希望把这 6 个 Strata 商铺整体售予单一买家。

拥有商业空间通常会被当作优势来宣传，但还得看未来能吸引到怎样的租户。

One-North Eden 有一点值得注意：项目边界没有硬围栏，这是 JTC 以社区为本的 one-north 总体规划的一部分。

有些人或许不太适应这种开放式形态，但鉴于大部分核心设施都在 2 层，我不认为会造成太大问题。

One-North Eden 有一点值得注意：项目边界没有硬围栏，这是 JTC 以社区为本的 one-north 总体规划的一部分。

有些人或许不太适应这种开放式形态，但鉴于大部分核心设施都在 2 层，我不认为会造成太大问题。

这里有 132 个车位，可满足 80% 的住户需求；考虑到 57% 的单位为 2 Bedroom 或更小，这应当足够。顺应绿色举措，亦将配备 1 个电动车充电站，不过这更像是“完成打勾”的动作，而非真正的绿色议程。鉴于 one-north 的科技群体，我本以为会有更多配置。

你或许也会留意到，住宅从地面抬高约 18m（约 6 层）。单位从 3 层开始，但因整体抬高，实际高度更高。Tower 1（8 Slim Barracks Rise）共 13 层，每层 7 户；Tower 2（10 Slim Barracks Rise）共 15 层，每层亦为 7 户。

来到 2 层，你会发现大多数设施都在这里。与当下不少新盘一样，“自然/花园”主题十分流行，One-North Eden 也不例外。开发商邀来景观顾问 Ecoplan Asia，他们也曾为Jadescape与Forett at Bukit Timah等项目操刀景观。

效果相当葱郁，加之附近的 One-North Park，即便区域内楼宇密集，你依旧能获得相当可观的绿意。

首先映入眼帘的是配备功能性厨房的会所（Clubhouse）。这大概会是你招待亲友的主要空间。旁边还有一间功能室，也可作会议室使用。

设施包括一条 50m x 10m 的泳道池，对于 165 户而言绰绰有余，尤其其池宽也相当可观。

池畔设有标准的躺椅可供休憩，旁边也有儿童池与浅水池。名为 Island Deck 的平台共有 2 处，供你放松小憩。

无论你将 One-North Eden 视为自住或投资，50m 泳道池相较于大型项目里可能出现的人流拥挤，无疑是一大亮点。若你重视私密性，这是个值得关注的项目。

这里还有 Tree Walk 与凉亭，可在绿意中小坐。与多数项目一样，这些空间颜值在线，但实际使用频率可能不如你想象。

在最远的一端，分布着 2 座烧烤亭，位于项目的另一角落。

还有一处颇具特色的悬臂式健身房，面向如今仍是一片绿地的方向，远处可见 MOE HQ 与 Star Vista。室外还设有户外健身角与儿童游乐场，以防健身房繁忙时也有替代选择。

别忘了 Tower 1 的 11^th 楼设有 Visual Sky Garden。它是一处仅占 1 个单位面积的小型空中花园，但挑高很出色，贯通 3 层高度。

如前所述，One-North Eden 体量偏小至中型，设施不算“应有尽有”，但已足以满足日常所需。没有网球场，这一点与 one-north 的另两位“邻居”及不少同等体量新盘一样。

设施就说到这里，接着看看 One-North Eden 的示范单位！

One-North Eden 2 Bedroom + Study Type B4 (786 sqft) 评测

先说结论，我对开发商在这一户型中所塞进的功能印象深刻。单从平面图很难判断，实地看更有感触；有些人甚至会觉得体感面积比图纸更大。

以 786 sqft 而言，这个面积在今日新盘市场属中规中矩。鉴于项目多数为 2 Bedroom 户型，了解每种布局的差异就尤为重要。在所有选择中，这是我个人更偏好的一个。

它的独特之处在于，尽管卧室并非“哑铃式”分布，但因加入了 Study，使整体近似哑铃结构；更重要的是，Study 面积足以充当第 3 间卧室，对于追求收益的投资者来说颇具吸引力。后文详述。

最后，空调机位（AC ledge）的位置本可以更理想些，但整体而言仍属不错。

单位层高为 2.9m，略高于市场平均值，对空间的开阔感有一定帮助——从照片里不太明显，因为 ID 的陈设显得较为“丰富”。

入户没有多余的玄关浪费，你还能在通往用餐区的一侧做鞋柜或收纳柜。他们甚至“挤”进了一张 6 人餐桌，当然是借助了卡座设计。

不足之处在于，会有些紧凑，尤其当有客人就座时，通道会偏窄。话虽如此，别忘了这是一套 786 sqft 的 2 Bedroom + Study（且 Study 面积不小，稍后会看到）——空间总要有所取舍。

你也可以把餐区移到 Study（后文详述），并选择把厨房封闭起来。需要做些“体操式”调整，但布局给了你一定灵活度。

开放式厨房配备 Mitsubishi 冰箱与 Bosch 家电，如 2 区辐射式电磁炉、烤箱与洗烘一体机。所有 1 与 2 Bedroom 单位均采用电磁炉，3 与 4 Bedroom 则为明火灶。上下厨柜的收纳也属常规配置。

此外，客厅为仿大理石的瓷砖，卧室为仿橡木的乙烯基地板。不是最豪华的用料，但看这一类产品的买家大多并不介意。

买家可在两种色调中选择：暖色（本 2 Bedroom 示范所示）或冷色（见 4 Bedroom 示范）。我喜欢这种灵活度，让买家可按喜好取舍。这让我想起The Reef at King’s Dock，不过那次仅限于 1 Bedroom。

不用单独留出固定餐区后，客厅在纵深上受益不少。虽谈不上宽绰，但放下一张 2–3 人沙发与小茶几没有问题。与电视的距离依旧偏近，不过这在其他项目中也很常见。

阳台较方正，面积为 5.2 sqm，功能性不错。对于这样一套紧凑单位来说，能引入新鲜空气很重要，但也请留意其旁边的AC ledge 位置。

接着是本户型最令人印象深刻的部分——Study。不过，与市面上多数“+ Study”的名义不同，这里面积达到 7.8 sqm。就这体量而言，它不输给一些卧室较小的项目，完全可改成额外卧室，无论是临时还是常设。

它甚至配有落地窗引入采光，还配备独立空调。

示范中放置了书桌与日间躺椅，我可以想象它作为客房或额外出租卧室，以提升租金回报。需注意的是，本户型没有独立杂物间，若自住，可以利用部分空间做更多收纳。

注意右侧所见为 ID 处理。按原始平面，这里应为一道墙，但你可选择请施工方打掉墙体。

如果你不需要书房或额外房间，这里也可打造为更大的客厅，或改作餐区。

公共卧室面积为 9.1 sqm，属市场平均值。项目中多数公共卧室都为此面积。

示范中做了一个夹层，上铺放置加宽单人床，下方为书桌。若家中有小朋友，且想更好利用 2.9m 的层高，这是不错的选择。

留意空调机位就在窗外，因此为半高窗。房内配有标准 2 扇门衣柜。

公共浴室面积为 4.8 sqm，属标准体量。配备 Geberit 的壁挂式坐厕与冲水面板，面盆、手持花洒与龙头来自 Zucchetti。Geberit 在本地家喻户晓，Zucchetti 在新加坡相对陌生，但它其实是创立于 1929 年的意大利老牌卫浴商。

注意公共浴室没有雨淋花洒，也没有对外窗通风。

主卧（含主卫）面积为 17.2 sqm。放下一张 Queen 尺寸床与两侧床头柜没有问题，但其他布置就别太苛求了。

落地窗在这里同样受欢迎，虽说如今新盘大多已成标配。房内配有标准 2 扇门衣柜。

主卫与公卫的主要差别在于配备了雨淋花洒。此布局同样没有窗户，需要依赖机械通风排湿。

雨淋、龙头与水嘴来自意大利品牌 Zucchetti，壁挂式坐厕与冲水面板来自 Geberit。

One-North Eden 4 Bedroom Premium Type D2(P) (1,399 sqft) 评测

这套 1,399 sqft 的 4 Bedroom 介于 1,259 sqft 的 Compact 4 Bedroom 与 1,410 sqft 的 4 Bedroom 之间。One-North Eden 的示范单位位于 Stack 12，与同级项目相比，面积中等。

标准单位层高为 2.9m，略高于平均值；客厅为仿大理石瓷砖，卧室为仿橡木乙烯基地板。市面上有更优用料，但在此并非硬伤。买家可选择暖色（见 2 Bedroom）或冷色（见 4 Bedroom）配套。

不过，这个示范为顶层单位，层高达 4.5m。开发商并未将这部分“空中面积”计入楼面面积，但顶层单位会收取溢价。

这里的 4 Bedroom 不配私家电梯，对部分买家或许略感失望。进门后首先是较为宽裕的 L 型玄关，可保障室内私密性，也能摆放装饰画与换鞋凳，便于出行前整理仪容。

我觉得过道稍长，不利于烘托空间感，尤其对于这种双层挑高单位而言更是如此。

好在本户型配有家庭防护室（Home Shelter），对 4 Bedroom 家庭型很必要。示范将其用作展示屋主的皮鞋，但现实中更可能用作储物间/帮佣房。

如多数 4 Bedroom 一样，设有干、湿两区厨房。干区有岛台，下方附带额外收纳，对大家庭总归实用。

但要说“干区厨房”也略显牵强，因为没有水槽，功能性不足。更像是额外操作台面而已。

4 Bedroom 还配有一面智能镜（Smart Mirror），既是带扬声器与麦克风的“平板”，也可作普通镜子使用。即便你暂时想不到用途，它的未来感也与周边的科技氛围很搭。

湿区厨房比我对 1,399 sqft 的预期要小。面向玄关处做了玻璃开口（ID 处理），我个人认为实用性不强（毕竟对着玄关），但确实能引入采光。

厨房两侧都有上下柜，但请注意，以 4 Bedroom 标准而言，这里仍偏小。我也惊讶只配了 1 台 Mitsubishi 冰箱；通常 4 Bedroom 会配两台（干、湿区各一）或更大的双门冰箱。若你为大家庭频繁烹饪，可能会觉得局限。

好在这里配有 3 头明火灶、烤箱，以及分体式洗衣机与烘干机，均来自 Bosch。厨房也有窗，有利于通风。

注意平面上窗旁标示的 Yard，实际上几乎没有独立空间，我更把它视为厨房的延伸。比较新奇的是，他们配了一台可完全拆卸的厨房推车，可作额外收纳或上菜用。

抽屉细节采用冷色方案下的古铜色饰面，看起来利落，但我会留意未来的耐用性。

客餐厅并排而设，是大户型的常见布局。空间很抓眼球，主要得益于超高层高、明亮灯光与悬挂式灯饰。

4.5m 的挑高无疑放大了空间感，但请记住，这并不代表普通 4 Bedroom 的真实感受。

餐区可放下 6 人餐桌，但容纳客餐并排的整体宽度并不算宽。

客厅受限于横向宽度，较为舒适的搭配是 3 人位沙发，这并不算理想。客餐合计纵深约 5.5m。你也可选择做地台来进一步提升可用面积，当然需视审批而定。

阳台横跨客厅与餐区，呈长方形，面积约 9.4 sqm。示范中摆放了高脚凳，展示其潜在用法；它也完全可以作为朋友小聚、放松的额外场所。

离客厅最近的是 Study 与第 3 浴室。尽管标注为 Study，并配有空调与窗户，但我更把它视作帮佣房或额外的杂物间。Study 的位置在我看来也有些奇怪：需要先经过盥洗台与浴厕区才能进入房间，面积为 3.1 sqm。

虽然不及 2 Bedroom 的 Study 惊艳，但它有窗采光，作为家中办公室也足够实用。

第 3 浴室中，盥洗台与淋浴/坐厕被过道分开。多数情况下，这里会作为客用浴室。

第 3 浴室感觉偏小，尽管设有淋浴间，更像是粉房。门的宽度也称不上轮椅无障碍。尽管如此，依旧配有 Geberit 的壁挂式坐厕与冲水面板，面盆、手持花洒与龙头来自意大利品牌 Zucchetti。注意公共浴室不配雨淋或窗户。

第 2 浴室情况相近，面积为 4.3 sqm，略小于平均，对 4 Bedroom 来说不太符合预期。配件同样来自 Zucchetti 与 Geberit。

但有一点值得肯定，它采用“Jack-and-Jill”双入口设计，与第 4 卧相连，等于为家里提供了第 2 间套房。浴室设有窗户，能更好排湿。

第 4 卧面积为 8.7 sqm，略小于第 2 与第 3 卧（均为 9.1 sqm）。不过仍属市场常规，放下 Queen 床没有问题。

不过若你再加一张书桌会显得吃紧。衣柜为标准 2 扇门。注意本房为半高窗，因为aircon ledge 就在窗外。

第 2 卧被设计为儿童房。很明显，若采用单人床布置，可以做得更多。这里设有学习桌，比前一间更实用。还有一面岩壁攀爬元素墙，同时可作背包等物件的“挂点”，颇有趣味。

一如既往，收纳不必期望过高，配置为标准 2 扇门衣柜。

至于第 3 卧，示范放置了单人床，书桌沿窗而设。此等面积的房间，内部可玩空间有限。室内设计由 SuMisura 操刀，透过不同公共卧室展示了多样搭配方式。第 2 与第 3 卧为落地窗，最大化引入自然光。

最后来到主卧。面积 25.2 sqm，空间感确实到位，是本户型的亮点之一。作为转角 Stack，拥有两面落地窗，采光极佳。不过需要接受一个不太美观的结构柱，我知道这是某些人的“痛点”。

我个人倒挺喜欢这种视觉效果，独特且有辨识度。

空间足以放下 King 床，并留有梳妆与侧边置物空间。

同时配有步入式衣帽间。粗略量了一下，衣柜长度与公共卧室里的几乎相当。有意思的是，这里还有一扇平开窗，有助于引光。

主卫相较公共浴室更显宽裕。看起来储物不少，但注意 L 形那部分为 ID 展示，交付不包含。

雨淋、龙头与水嘴来自意大利 Zucchetti，壁挂式坐厕与冲水面板来自 Geberit。好在这里有窗，通风更佳。

One-North Eden 区位评析

本项目的区位同时吸引租户与自住客。通常“位于商务区”的刻板印象是配套（学校、医院）不足，以及下班与周末后“死城”般的冷清。虽然 one-north 可能仍有后者的问题，但前者其实因其位于 Holland Village、Dover、Buona Vista 与 Kent Ridge 之间而被很好地补足。MRT 交通也便利，步行 6 分钟可至 Buona Vista 与 one-north 两站，对接 Circle 与 East-West 两条线。

对在周边商务园区（Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis、Metropolis）上班的租户而言，最远的园区也只需从 One-North Eden 步行 10 分钟。one-north 亦处于国际教育带，Tanglin Trust School、Dover Court International School 与 United World College 近在咫尺。知名的 INSEAD 与 ESSEC Business School 步行 10 分钟内可达，而 NUS、SIM 与 SIT 则是短途车程即可。

对本地家庭与年幼子女而言，Fairfield Methodist Primary School 在 1km 之内。另一选择是 2.2km 外的 Henry Park Primary School。身为 ACS 校友的家长也会欣喜，ACSI 与 ACJC 均可步行抵达，对有学龄子女的家庭很有吸引力。高等教育与医疗也由 National University Hospital 与 National University of Singapore 等群体满足。

休闲方面，尽管 one-north 周末可能较为冷清，One-North Eden 自带 6 间商铺，附近也有 Rochester Mall。或者步行 6 分钟至 Buona Vista MRT 上盖的 Star Vista。项目对面就是 one-north Park，可让你从工作中获得片刻舒缓。Hort Park 也仅需 8 分钟车程。

最近的 MRT：Buona Vista 或 one-north MRT（450m，步行 6 分钟）

公共交通

巴士站	服务路线	距离与步行时间（约）
Aft Anglo-Chinese JC	14, 74, 91, 92, 92A, 92B, 92M, 95, 95B, 191, 196, 198, 200	220m, 3 mins
Essec Business Sch	14, 74, 91, 92, 92A, 92B, 92M, 95, 191, 196, 198, 200, 200A	240m, 3 mins

1km 范围内的学校

学校	距离与步行时间（约）
Buttercups Kindergarten (Rochester)	500m, 4 mins
Fairfield Methodist School (Primary and Secondary)	650m, 8 mins
ACS (Independent)	900m, 11 mins
Anglo-Chinese Junior College	350m, 5 mins
ESSEC Business School	120m, 1 min
INSEAD	650m, 8 mins
Tanglin Trust School	850m, 11 mins

私家车

主要目的地	距项目距离（及高峰 [0830] 车程约）
CBD (Raffles Place)	11.0 km, 22 mins
Orchard Road	6.9 km, 22 mins
Suntec City	11.9 km, 19 mins
Changi Airport	28.6 km, 32 mins
Tuas Port (By 2040)	31.2 km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	19.7 km, 30 mins
Mediapolis (and surroundings)	1.5 km, 4 mins
Mapletree Business City	5.1 km, 13 mins
Tuas Checkpoint	21.0 km, 27 mins
Woodlands Checkpoint	22.3 km, 27 mins
Jurong Cluster (JCube)	9.1 km, 21 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22.8 km, 33 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	8.2 km, 17 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	28.5 km, 35 mins

临近道路出入口：1 – Slim Barracks Rise，可接驳 One-north Gateway 与 North Buona Vista Road。

补充要点：显然，我们列出的“主要目的地”之一与项目极近——Mediapolis 及其周边楼宇——这也是本项目的一大卖点。除此之外，项目也靠近 CBD 及 Jurong / Keppel 等关键组团。由于我采用 8:30am 高峰时段估算，驾车时间看上去或许略显“吓人”，但这些目的地在距离上并不远，若非拥堵时段，多数在 12 分钟内可达。

开发团队

TID Pte Ltd 成立于 1972 年，是 Hong Leong 与 Mitsui Fudosan 两家知名企业的合资公司。正如你所见，这是一段新日企业的稳固合作，兼具各自市场的专业与经验。迄今已完成 39 个项目，代表作包括 St Regis Hotel and Residences、圣淘沙湾的 The Oceanfront、Nathan Suites，以及近年的多项Executive Condominium项目，如Piermont Grand与 The Brownstone。

建筑师注解

P&T Architects 可追溯至 1868 年（香港），此后在 20 世纪参与了多项标志性项目，包括香港的 Connaught Centre 与 Hong Kong Polytechnic University、中国的 Oriental Plaza、Raffles City Shanghai，以及新加坡的 Singapore Land Tower 与 Standard Chartered Building。如今团队遍布 70 座城市，拥有 1,600 名建筑师、工程师、城市与室内设计师。在新加坡住宅领域经验丰富，亦曾操刀Forrett at Bukit Timah、Florence Residences、Stirling Residences与The M等项目。

Stack 分析

项目总平面图

如前所述，One-North Eden 坐落在近似矩形的 62,202 平方英尺地块上。1 层设有沿 One-north Gateway 的 6 间商铺，你也能更清楚地感受到园区“无缝”通行的社区感。

主要设施位于 2 层，包括 50m 泳道池与常见的会所餐饮配套。这样的安排为住户带来更佳的私密性。

午后西晒分析

最受午后西晒影响的是 Stack 05——1 Bedroom 户型。其几乎正西的朝向，除年中数月外，全年大多会受午后阳光直射。

其余 Stack 多为西北与西南朝向，其中 Stack 02、03、04 将在年末受西晒；而 Stack 06、07、09–12 则在年中受影响。

最不受西晒影响的 Stacks

面向泳池的 Stacks 受午后西晒影响最小，分别为 Stack 01、08、13 与 14。

户型分布

户型	面积	单位数	预计管理费
1BR + Study	517 sqft	24	$400
2BR	689 sqft	22	$480
2BR + Study	764 – 797 sqft	48	$480
3BR Compact	947 sqft	13	$480
3BR Premium	1,119 sqft	26	$560
4BR	1,259 – 1,410 sqft	32	$560

位处商业集群中的 One-North Eden，在 165 户中竟有 43% 为 3 与 4 Bedroom，让我颇感意外（惊喜）。毫不意外地，与新加坡多数项目一样，2 Bedroom 为主力，兼顾总价门槛与出租/自住的灵活性。与此同时，3 与 4 Bedroom 数量可观，也反映了开发商对本地与外籍家庭买盘的预期。

管理费略偏高，但以总户数较少而言在情理之中。

最佳 Stacks

对于 One-North Eden 这样的中小型项目，最佳 Stack 往往取决于你所选的户型。

1 Bedroom 可选 Stack 5 或 10。就即刻景观而言，两者大致相似：要么望向 Nepal Park 的殖民地洋房，要么望向 Rochester Park。Stack 5 近乎正西，Stack 10 则偏向西北。基于此，以及更广阔的 Rochester Park，我会更偏向 Stack 10。

2 Bedroom 选择更多——Stack 1、3、4、6、11 与 14。所有 2 Bedroom 均配 2 间浴室，给买家更多灵活性，但需要接受开放式厨房。Stack 3 与 4 为没有 Study 的 689 sqft，且为高效的哑铃布局，是总价最低的选择；两者相邻，区别不大。其余中，Stack 11 与 14 有轻微“哑铃”布局。景观方面，Stack 6 与 11 朝向 Rochester Park，但为西北；Stack 14 朝东南，望向泳池与 One-North Residences。

3 Bedroom 位于 Stacks 8、9 与 13。Stack 13 为唯一的 Compact 布局，与 Stack 8 一样望向泳池与 One-North Residences。虽说对面是另一栋楼不算理想，但我更看重其东南朝向，可减少午后西晒。

4 Bedroom 则可在 Stack 2 或 12 之间选择。无论哪一面，都会承受部分西晒——要么西北，要么西南。好在它们是转角 Stack，主卧采光充足。

价格评析

若你在考虑 One-North Eden，势必会与周边项目对比。下面看看它的“横向对标”。

项目	单位数	Psf	TOP
One-North Eden	165	~$1,950	2025
One-North Residences	405	$1,399	2009
The Rochester Residences	334	$1,336	2011
Normanton Park	1,840	$1,750	2025
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,841	2024

尽管 One-North Eden 的官方价格尚未发布，指引显示起步约 $1,8xx psf。看法可分两种——与最近邻对比，或与周边新盘对比。

先看第一种。One-North Residences 紧邻本项目，The Rochester Residences 相隔两条街。若假设 One-North Eden 均价 $1,950 psf，二者目前成交价折让约 28–30%。虽然那两项目占地更大，The Rochester Residences 也有商场与 Star Vista 在旁，但那里的单位显著更大；例如 The Rochester 的2 Bedroom起步 1,201 sqft，One-North Residences 为 980 sqft。这也导致更高的总价溢价。反映时代所趋，One-North Eden 的小面积，让买家能以更低门槛进入 one-north 版图，预计将获得不俗关注。

至于第二种，Normanton Park 在 1 月开盘表现亮眼，周末售出约 600 户（占其 1,840 户的 32%）。它与本项目截然不同，是超大体量开发，且距任一 MRT 都有一段距离。此外，我对其部分用料也有保留。相较之下，我认为 One-North Eden 更便捷、与商务园区与 MRT 更为贴近的区位，将使其在新盘中更具竞争力。

既然不少买家看重出租，我们也来做个租金对比。

从上图可见，One-North Eden 的优势相当明显。

在学校与商务园双重租客需求下，周边仅有 4 个项目可供选择。

One-North Eden 的买家不仅能清楚自己的直接竞争对手，更有机会拥有此区域最新（对租客而言“最亮眼”）的项目。

此外，周边项目均为有地契限制的 leasehold——这意味着若未来买家想进入 one-north 区域，由于更“年轻”，One-North Eden 很可能成为价格引领者。

鉴于周边项目与 One-North Eden 的户型均包含 2 Bedroom，且它也是 One-North Eden 最常见的户型，我们的分析将以此为主。

公寓	落成	2BR	2BR 面积（估）	2BR $PSF
Dover Parkview	1997	$2,800	936 sqft	$2.99
Heritage View	2000	$3,000	969 sqft	$3.10
One-North Residences	2009	$4,050	1109 sqft	$3.65
The Rochester Residences	2011	$4,900	1302 sqft	$3.76
One-North Eden	2025 (est. TOP)	N/A	689 sqft	N/A

此处 2 Bedroom 面积依据 2021 年 1–3 月期间相同面积的可售成交记录估算。

一眼看去，Dover Parkview 与 Heritage View 较老，二者相差 3 年。接着是 One-North Residences 与 The Rochester Residences，年轻近 10 年，相差 2 年。从租金回报看，项目越新，租金越高。

这是否意味着 One-North Eden 会收更高租金？

尽管更新，这两个较新的项目 2 Bedroom 面积也更大，对应更高租金——这也是我们列出租金 $PSF 的原因。

若看 $PSF，确实暗示“越新 = 租金表现越佳”。

某种意义上，租客愿意为更新的项目（更新、不那么陈旧的设施）支付更高租金。

不过，房地产归根结底也关乎位置。

从地图看，One-North Residences 与 The Rochester Residences 更靠近 MRT 与商务集群（Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis & Launchpad）。

这也解释了它们更高的租金。

鉴于 One-North Eden 就在 The Rochester Residences 旁，它也会享有这一区位优势。

那么这些物业目前的收益率如何？来看看。

公寓	价格	月租金	年租金	租金回报
Dover Parkview	$ 1,021,960	$2,800	$33,600	3.29%
Heritage View	$ 1,145,000	$3,000	$36,000	3.14%
One-North Residences	$ 1,424,444	$4,050	$48,600	3.41%
The Rochester Residences	$ 1,800,000	$4,900	$58,800	3.27%
One-North Eden	$1.2XX mil	N/A	N/A	N/A

尽管 Dover Parkview 与 Heritage View 的租金较低，但其 leasehold 属性与楼龄，仍能带来与周边项目相近的租金回报（3.14%–3.41%）。

若要让投资者对 One-North Eden 有信心，收益率至少要匹配到约 3.3%。假设以 $1,250,000 购入一套 689 sqft 的 2 Bedroom，这意味着月租需约 $3,450。

以 $3,450 来看，投资者不仅能比隔壁 One-North Residences 提供更低租金，且新 14 年。

也就是说，用远较低的租金，租一套更新（设施更新、使用未逾十年多）的房子。

当然，One-North Residences 的面积要大得多（几乎翻倍！），问题在于，租客是否愿意以约 20% 更低租金，换取约 30% 的空间缩减？

我们看看平面图。

这是 One-North Residences 的 2 Bedroom 平面，很大一部分面积分配给了长走道（对 2 Bedroom 来说效率不高）、较长的厨房与（浴室、卧室的）飘窗。

再看 One-North Eden，布局相当高效，为典型的哑铃式。

它满足 2 Bedroom 的基本需求，同时你也会发现，除了布局节省之外，两者服务的客群其实不同。

One-North Residences 较长的走廊/更大的客餐空间，更适合家庭；而哑铃式布局更适合同事/朋友合租，注重隐私、不一定需要一起用餐。

在某种意义上，小面积反而为该区域带来了“独特供应”的 2 Bedroom，这是新盘中较少提供的组合。

若以此判断，我认为 One-North Eden 的 2 Bedroom 至少应能实现 $3,450 的租金水平，基于其“新”，区域租客结构，以及更低的购入总价。

事实上，我会认为在低于周边平均水平的前提下，租金还有上行空间——尤其在当下外派包不再常见的年代，租客会更注重性价比与体面程度。

那么，这些结论对 One-North Eden 的投资意味着什么？

基于上述分析，投资者至少能匹配（甚至超越）周边公寓的收益率，并在未来 5–10 年里，因资产折旧较小，而拥有更好的资本增值机会。

原因在于，One-North Eden 是近 14 年来首次在该区引入小而精的 2 Bedroom 户型。

当然，这建立在 One-North 在未来几年内没有新项目推出的前提上，而“好消息”也到此为止。

“坏消息”是 One-North Eden 北侧还有两块地——Parcel A 与 Parcel B。合计预计将再新增 405 套住宅（依据 URA 指引），且（可争议地）位置更佳（更靠近 MRT）。

景观方面，Parcel A 与 B 朝向 One-North Park，不过公园宽度仅约 80–90m。

目前 One-North Eden 西北向望向一块 White Site，现为一片绿地，同时可看见马路对面的低层住宅区，因此当下景观更优；但这仅在 White Site 未开发前有效。

这是否构成实质性不利，取决于未来土地成交价；考虑到新增供应仅 405 套，对 One-North Eden 的投资者未必是坏事。

升值分析

1. 未来政府售地（GLS） / 供应持续偏紧

One-North Eden 是该区 14 年来的首个住宅推出，但肯定不会是最后一个。事实上，MND 已在 2021 年上半年推出了确定名单的住宅地块，其中包括与 One-North Eden 同在 Slim Barracks Rise 上的两幅用地，位于 NTU@one-north 的两侧，预计分别可提供 265 与 140 套单位。

即便加上这两幅用地，one-north 区（包含现有两座公寓、One-North Eden 与这两幅地），再加上附近体量更大的 Dover Parkview 与 Heritage View，总计也仅约 2,240 套。作一对比，Treasure at Tampines 单一项目就有 2,203 套。我要说的是，one-north 现有 50,000 名员工，住宅需求会持续强劲。这反过来可能推高价格，以与更高的租金回报相匹配。

2. Rochester Commons 变革

Capitaland 打造的 Rochester Commons 预计在 2021 年 Q4 竣工。建成后，预计为 one-north 带来新活力。该项目被定位为“首个综合校园式开发”，包含甲级写字楼、Ascott 旗下 Citadines Connect 品牌酒店与 12 栋黑白殖民地洋房，后者将引入餐饮。还将引入 Catapult 概念，聚焦领导力培训与发展，补充周边知名的 INSEAD 与 ESSEC 商学院。

3. one-north 的持续投入

如你所知，one-north 还将新增Biopolis 第 6 期，这是 JTC 促进本地生物医药产业的重点项目之一。由 Ho Bee Land 中标开发，这是一栋 12 层建筑，其中 35,000 平方米为生物医药研发及相关活动的商务园空间，另有 6,000 平方米为传统办公与零售用途。

我们的看法

One-North Eden 定位良好，既能吸引逐利型投资者，也适合自住客。作为 one-north 14 年来的首个项目，有限供应与被压抑的需求将有助销售。更重要的是，从理性买家的视角，one-north 老项目的面积显著更大，而本项目的更小户型会让定价看起来更具吸引力。

或许有点反直觉，one-north 也可视为教育带：ACSI、Tanglin Trust School 与 INSEAD 步行可达；MRT 也不成问题，one-north 与 Buona Vista 两站步行 6 分钟即可抵达。

不过，one-north 归根到底是商务园。若你追求周末的社区活力，这里并不适合。若你能接受并享受周末的宁静（或“清冷”），在未来感建筑与殖民地洋房为邻的独特环境里，One-North Eden 提供了一个兼具自住与投资意味的有趣选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。