One-North Eden 评测：租赁吸引力强，兼具自住考量

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Project:	One-North Eden
District:	05
Address:	8, 10 Slim Barracks Rise
Tenure:	99年地契，自 2019 年 December 起计
No. of Units:	165 Residential + 6 Commercial Units
Site Area:	62,202 sqft
Developer:	TID Pte Ltd (JV between Hong Leong Group and Mitsui Fudosan)
TOP:	3Q 2025

One-North Eden 是投资者与自住买家都翘首以盼的项目，因为这标志着 one-north 时隔 14 年后的首个住宅开发；上一回的推出是 The Rochester Residences，已于 2011 年 TOP。

one-north（是的，小写是刻意的）占地 200 公顷，旨在成为新加坡知识型经济的标志。我解释一下——该构想最早在 1991 年提出，2001 年由知名的 Zaha Hadid Architects 总体规划，其在新加坡的其他项目还包括地标性的 D’Leedon 与 The Interlace。JTC Corporation 是这个庞大商务园的开发主体，并将其愿景定位为一个自成一体的社区。

one-north 代表着“工作-生活-娱乐-学习”的科研与商务园区，聚焦生物医药、信息通信与媒体等关键增长领域，并由科学与工程能力支撑。因此，你会在这里看到许多有趣且富有未来感的建筑，与 Nepal Hill 与 Wessex 的殖民式洋房形成对比。整个片区分为 8 个分区，许多人耳熟能详的包括：Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis、Vista、Launchpad @ one-north、Nepal Hill、Wessex 与 Ayer Rajah。

尽管 CBD 通常聚集法律、银行等知识型产业，one-north 更偏向于服务科学与工程领域（关键词是“科技”）。对年长一些的读者来说，one-north 或许可视为邻近 1980 年代建成的 Science Park 的延伸。

在今年 1 月 Normanton Park 推出时，中介积极主打其临近 one-north 与随之而来的外籍人才池所带来的强劲出租能力。

众所周知，目前 one-north 有 400 家领先企业、50,000 名知识型员工在此工作，包括 A*Star、Garena、Seagate、P&G 以及 Grab 的全新总部。这里还有 6 所高等院校，包括 ESSEC Business School 与 INSEAD 等，进一步补充了对住宅的需求。

如果上述庞大的租赁需求属实，凭借更贴近这些园区的地理优势，One-North Eden 确实值得一看。

历史课就到此为止。让我们进入一如既往的内部参观！

One-North Eden Insider Tour

One-North Eden 的销售画廊位于 Biopolis Road，一街之隔便是 Nucleos（极客们会喜欢周边恰如其分的建筑命名——Genome、Chromos、Nanos 等）。它们看起来也比一般建筑更现代。

先说重点，One-North Eden 的占地为 62,202 平方英尺，因此在配套方面的期待需要务实一些。并非寒酸，只是你不会在这里看到像 Normanton Park 那样的 150m 跑道泳池或 2 个网球场。相对地，One-North Eden 因为户数不到 Normanton Park 的 10%，私密性更佳。值得庆幸的是，开发商抓住了买家对于设施的优先级需求。

从 Slim Barracks Rise 进入，你会看到“Grand Arrival Courtyard”。虽称不上多“宏伟”，但层叠的瀑布恰到好处地为你“迎宾”，让我想起在 Van Holland 见到的那一处。简单，却不失其用。

毕竟它并非以豪华精品项目自居，能在空间点缀上下些功夫，已属难得。

One-North Eden 的两座塔楼各自设有独立大堂，并配备人脸识别系统；当你双手拎满日用品时会很方便。这些大堂挑高 5m，灵感来自高端酒店大堂。

除到达区外，1 层还设有门卫室与户外健身区，而大部分设施将位于 2 层。

One-North Eden 为综合用途项目，沿 one-north Gateway 设有 6 个商业店铺，为住户提供更大便利。尽管如此，我对商铺能否营业至较晚时段仍持保留态度——因为一到傍晚，one-north 就会变得十分安静。开发商希望将这 6 个 strata 单位整体出售给单一买家。

拥有商业空间通常会被包装为优势，但最终仍取决于所能吸引到的租户类型。

One-North Eden 还有一点值得注意：项目并未以硬性围栏明确划分边界，这是 JTC 的总体规划之一，旨在将 one-north 打造成一个开放的社区。

有些人可能不太适应这种开放式的形态，但鉴于主要设施集中在 2 层，我不认为会造成太大问题。

One-North Eden 还有一点值得注意：项目并未以硬性围栏明确划分边界，这是 JTC 的总体规划之一，旨在将 one-north 打造成一个开放的社区。

有些人可能不太适应这种开放式的形态，但鉴于主要设施集中在 2 层，我不认为会造成太大问题。

共有 132 个车位，覆盖 80% 的住户比例；考虑到 57% 的单位为 2 房或更小，这应当足够。顺应绿色倡议，这里还将设有 1 个 EV 充电站——更像是完成清单项目，而非真正的绿色议程。以 one-north 的科技社群而言，我本期待会有更多配置。

你可能也会留意到，住家单位相对于地面抬高约 18m（6 层）。单位从 3 层起，但由于整体抬升，实际高度更高。1 座（8 Slim Barracks Rise）共 13 层，每层 7 户；2 座（10 Slim Barracks Rise）共 15 层，同样每层 7 户。

来到 2 层，你会看到大部分设施。和市面上许多新项目一样，近来流行的自然/花园主题在 One-North Eden 也不例外。开发商聘请了 Ecoplan Asia 作为景观顾问，该团队也曾参与 Jadescape 与 Forett at Bukit Timah 等项目的景观设计。

整体呈现颇为葱郁；加之邻近 One-North Park，尽管园区内建筑密度较高，你依然能获得充足的绿意。

首先映入眼帘的是配备功能性厨房的会所（Clubhouse）。推测这里将是你宴请亲友的主要区域。旁边设有多功能室，也可作为会议室使用。

设施包括一个 50m x 10m 的跑道泳池，以 165 户而言绰绰有余，尤其是其宽度相当大方。

泳池周围设有标准的躺椅供你日光浴，旁边还有儿童池与戏水池。名为 Island Deck 的休憩区共有 2 处，方便你休闲小憩。

无论你将 One-North Eden 视为自住还是投资，50m 跑道泳池都会是亮点，与一些人多拥挤的大型项目相比更具吸引力。若你在意私密性，这是个值得考虑的项目。

这里还有“Tree Walk”与亭阁，可在绿意中小坐。与大多数项目类似，这些景观空间看起来很美，但实际使用频率通常没有你想象中高。

在最远端，你也会发现分置于另一角落的 2 个烧烤亭（BBQ Pavilions）。

你还会在一角看到一座独特的悬挑健身房（Cantilevered Gym），面向目前的绿地，远处可见 MOE HQ 与 Star Vista。外侧设有户外健身角与儿童游乐场，万一健身房较为拥挤也可使用。

别忘了 1 座 11^th 层的观景空中花园（Visual Sky Garden）。它的面积仅相当于一户，但挑空高度横跨 3 层，颇为震撼。

如前所述，One-North Eden 属于小到中型项目，未能把世上一切设施都装下，但已足以满足你的日常所需。这里没有网球场，不过 one-north 的另外两个同侪以及市面上许多同等规模的新项目也同样如此。

设施看得差不多了，我们直接进入 One-North Eden 的示范单位！

One-North Eden 2 Bedroom + Study Type B4 (786 sqft) 评测

先说结论：我对开发商如何把丰富功能装入本户型印象深刻。这是那种不能只看平面图就下结论的空间；有些人甚至会觉得实际体感面积比数字更大。

以 786 sqft 而言，在当今新盘市场属中规中矩。鉴于项目大多数为 2 房单位，了解各个户型的细微差别就尤为重要。在本项目提供的选项里，这是我最偏好的布局。

其独特之处在于，尽管两卧并非“哑铃”分布，但由于增设了 Study，整个单位形成类似“哑铃”效果；该书房面积足以作为第 3 间卧室，对追求租金回报的投资者尤其友好。稍后详述。

当然，空调机位（AC ledge）的位置本可更理想些，但整体而言表现不错。

本项目单位层高为 2.9m，略高于市场平均。这确实有助于提升空间感——不过从照片上不太明显，主要因为软装让画面稍显饱和。

入户没有浪费的玄关面积，抵达餐区前的一侧还可定制鞋柜/收纳。这里竟能放下 6 人餐桌，虽得益于卡座设计，仍然相当可观。

缺点是会略显紧凑，过道也较窄，尤其当客人落座时。话说回来，这只是 786 sqft 的 2 房 + 书房（且书房不小，稍后可见）——总得在某处做取舍。

你也可把餐区移到书房（稍后详述），并把厨房封闭起来作为选项。虽然需要更灵活的动线调整，但该布局仍提供一定改造弹性。

开放式厨房配备 Mitsubishi 冰箱与 Bosch 家电，包括 2 区辐射式电磁灶、烤箱与洗烘一体机。所有 1 与 2 房单位为电磁灶，3 与 4 房为燃气灶。上下柜体的标准收纳也一应俱全。

另需一提，客厅采用仿石纹瓷砖，卧室为仿橡木纹乙烯基地板。虽称不上奢华，但本项目客群普遍不会介意。

买家可在两种色调间选择：暖色（本 2 房示范单位展示）或冷色（4 房示范单位展示）。我喜欢这样的灵活性，让买家可按喜好取向选择。这让我想到 The Reef at King’s Dock，不过它当时奇怪地仅限 1 房提供。

由于无需预留正式餐区，客厅在纵深上受益。虽谈不上宽敞，但能舒适容纳 2–3 人沙发与小茶几。与电视的距离仍偏紧凑，不过与其他项目相比也属常见。

阳台呈方正实用的 5.2 sqm。在紧凑单位里，它能提供必要的通风采光。但请留意其旁的 AC ledge 位置。

来到本户最令人惊喜之处——书房。但与多数“+ Study”的名不副实不同，这里实打实有 7.8 sqm。以此面积，甚至可媲美一些较小卧室；轻松改为额外卧室，无论短租或长租皆可。

其还配有落地窗保证采光，并设独立空调。

示范单位在此摆放了书桌与日间床。我可以想见其作为客房，或改为额外卧室出租以提高回报。需注意本单位没有杂物室；若自住，可利用部分空间增设收纳。

注意右侧所见为软装处理。按原始平面图，这里应为一堵墙，但你可选择要求拆墙。

若不需要书房/额外卧室，这里可成为超大客厅，或另辟餐区。

公共卧室面积为 9.1 sqm，市场平均水平。本项目大多数公共卧室尺寸相近。

这里采用了夹层设计，上铺为加宽单人床，下方为书桌。若家有孩童，且希望利用 2.9m 的层高，这是不错的方案。

留意空调机位就在窗外，因此为半高窗。房内配备标准的双开门衣柜。

公共卫浴面积为 4.8 sqm，属常规尺寸。配置包括 Geberit 的壁挂式坐便与冲水面板；面盆、手持花洒与龙头来自 Zucchetti。Geberit 众所周知，Zucchetti 在新加坡相对小众，但它是创立于 1929 年的意大利资深卫浴品牌。

公共卫浴不设顶喷花洒，也无窗户通风。

主卧（含主卫）面积 17.2 sqm。放置一张 Queen 尺寸床与两侧床头柜绰绰有余，但除此之外就不要有太多奢望了。

落地窗在这里依然令人欣喜，尽管如今新盘几乎已成标配。房内亦配备标准的双开门衣柜。

主卫与公共卫浴的主要区别在于配备顶喷花洒。不过本户型仍无窗，只能依靠机械通风排湿。

顶喷花洒、混水阀与龙头来自意大利品牌 Zucchetti；壁挂式坐便与冲水面板来自 Geberit。

One-North Eden 4 Bedroom Premium Type D2(P) (1,399 sqft) 评测

以 1,399 sqft 而言，此 4 房介于 1,259 sqft 的 Compact 4 Bedroom 与 1,410 sqft 的 4 Bedroom 之间。One-North Eden 的示范单位位于 Stack 12，与同级产品相比属中等尺寸。

普通楼层层高为 2.9m，略高于平均值；客厅为仿石纹瓷砖，卧室为仿橡木纹乙烯基地板。虽有更高端的选材，但此处并非决定性因素。买家可选择暖色（2 房示范）或冷色（4 房示范）配色方案。

不过，示范单位为顶层，层高达 4.5m。开发商未把“挑空空间”计入面积，但顶层单位会加价。

4 房单位未配备私家电梯，对部分买家或许略感失望。入户处是相当宽裕的 L 形玄关，为屋内提供隐私，也有空间摆放装饰画与换鞋长凳。

我个人觉得入户走道稍长，不利于凸显空间感，尤其在这种双层挑高单位中。

好在本户配有 Home Shelter，这对 4 房家庭尤为必要。示范把它用来陈列男女主人的皮鞋，但现实中更可能作为储藏室/帮佣房。

如同多数 4 房，你会获得干、湿两套厨房。干厨房配有中岛，底部增加了收纳，对大家庭很实用。

不过，要把它称为“干厨房”我会犹豫，因为这里没有水槽，功能性有限；更像是额外台面空间。

4 房还配有“Smart Mirror”，兼具带扬声器与麦克风的智能平板与镜面功能。即便你一时用不到，它的未来感也与周边科技氛围相当契合。

湿厨房比我对 1,399 sqft 单位的预期更小。面向玄关的一侧有一处玻璃开口（软装处理），我认为实用性不高（且对面并无景观），但确实有助于引光。

上下柜体两侧都有，但以 4 房标准而言厨房偏小。我也对仅配一台 Mitsubishi 冰箱感到意外；4 房通常配置为两台（干、湿各一）或一台双门大冰箱。若一家人常开火，可能会觉得局促。

所幸这里配有 Bosch 的 3 头燃气灶、烤箱，以及独立洗衣机与烘干机。并设有窗户，有助于湿厨房通风。

需注意，平面图标注窗边为“Yard”，但实际几乎没有独立空间，更像厨房延伸。较为新颖的是，这里提供一台可完全拆卸的厨房推车，可作额外收纳或方便上菜待客。

抽屉细节为古铜色饰面（冷色方案的一部分）。虽显精致，但我会留意未来的耐用性。

客餐厅并排而设，是大户型常见布局。空间颇为抢眼，主要得益于高挑空、明亮灯光与悬挂装置的点睛。

4.5m 的挑高无疑放大了空间感，但请记住，这并不能代表普通 4 房单位的真实感受。

餐区可容纳 6 人餐桌，但容纳客餐两区的横向宽度并非特别充裕。

至于客厅，仍受限于横向宽度，最多舒适地容纳一组 3 人沙发，这并不理想。客餐区总长约 5.5m。你也可选择加建平台以进一步提升可用面积，但需视审批而定。

阳台横跨客餐两区，矩形，面积约 9.4 sqm。示范摆放了数张高脚凳以展示用法，也可作为朋友小聚的额外空间。

靠近客厅的第一间是书房与卫浴 3。虽然标注为 Study，且配有空调与窗户，但我更把它视为帮佣房或额外的杂物间。其位置对我而言略显奇怪——需要先经过洗手台与浴厕区才能抵达，面积为 3.1 sqm。

虽不如 2 房书房那般惊艳，但仍设有窗，采光更佳，作为家庭办公室依然可用。

卫浴 3 的洗手台与浴厕区被走道分隔。此处多半作为客卫使用。

卫浴 3 感觉比常规更小，尽管有淋浴间，但更像化妆间。门的宽度也不太利于轮椅通行。尽管如此，仍配备 Geberit 的壁挂式坐便与冲水面板，以及 Zucchetti 的面盆、手持花洒与龙头。需注意公共卫浴不设顶喷花洒与窗户。

卫浴 2 的情况也类似，面积 4.3 sqm，略小于平均，这并非我对 4 房的预期。卫浴配件同样来自 Zucchetti 与 Geberit。

虽有不足，但它采用 Jack-and-Jill 双入口布局，与卧室 4 相连，等于本户第二间套房。该卫浴也设有窗户，减轻潮湿问题。

卧室 4 面积 8.7 sqm，较卧室 2 与 3（各 9.1 sqm）小一些，但仍符合市场水平，也可放下 Queen 床。

不过若你想放置书桌，空间会略嫌不足。亦配有标准双开门衣柜。需注意本房为半高窗，因为空调机位就在窗外。

卧室 2 被设计为儿童房。可以看出若采用单人床布置，会更具可塑性。这里也配有书桌，相比前一间更为实用。墙面设有独特的攀岩元素，亦可充当挂包等“挂钩”。颇有意思。

与往常一样，收纳方面别抱太大期望；为标准双开门衣柜。

卧室 3 摆放了单人床，书桌紧贴窗边。以此尺寸的房间，室内布置的可玩性不多。室内设计由 SuMisura 操刀，通过不同的公共卧室展示多种可能。卧室 2 与 3 都是落地窗，更好地引入自然采光。

最后来看主卧。以 25.2 sqm 而论，确实宽裕，是本户中较为亮眼的部分。作为角落栈位，主卧有两面落地窗，光照极佳。不过你需要接受那根较为突兀的结构柱——我知道这会是一些人的“强迫症”。

我个人挺喜欢这份独特感，它为空间带来不同的气质。

空间足以放置 King 尺寸床，旁边还能容纳梳妆台与若干置物架。

还配有步入式衣帽间。粗略测量，其长度与公共卧室的衣柜几乎相当。更有意思的是，这里还有一扇平开窗，显著提升了采光。

主卫相较公共卫浴稍显宽裕。看起来储物不少，但 L 形部分属于软装，不在交付范围内。

顶喷花洒、混水阀与龙头来自意大利品牌 Zucchetti，壁挂式坐便与冲水面板来自 Geberit。这里也配有窗户，通风更佳。

One-North Eden Location Review

本项目位置的独特性在于同时吸引租户与自住者。通常被视为商务区的刻板印象是“配套不足（学校、医院）”以及“下班与周末宛如空城”。one-north 可能仍存在后者，但前者在此处得到妥善解决——它夹在 Holland Village、Dover、Buona Vista 与 Kent Ridge 之间。轨道交通方面，Buona Vista 与 one-north 两座 MRT 步行 6 分钟可达，连接 Circle 与 East-West 线路。

对在周边商务枢纽（Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis、Metropolis）工作的租户而言，最远的也只需从 One-North Eden 步行 10 分钟。one-north 也是国际学生的优质教育区，Tanglin Trust School、Dover Court International School 与 United World College 皆在附近。著名的 INSEAD 与 ESSEC Business School 距离项目不足 10 分钟步行，而 NUS、SIM、SIT 则是短途车程。

本地家庭若有学龄儿童，Fairfield Methodist Primary School 处于理想的 1km 半径内。另有 Henry Park Primary School（2.2km）。对于 ACS 校友而言，ACSI 与 ACJC 也均可步行抵达，使本项目对有学龄子女的家庭颇具吸引力。高等教育与医疗配套也齐全，包括 National University Hospital 与 National University of Singapore。

休闲方面，尽管 one-north 周末或许较为冷清，但 One-North Eden 自带 6 个商铺，且邻近 Rochester Mall。或者，Star Vista（Buona Vista MRT）步行仅 6 分钟。对面就是 one-north Park，可在工作之余小憩放松。你也可驱车 8 分钟到 Hort Park。

Nearest MRT: Buona Vista 或 one-north MRT (450m, 6 mins walk)

Public Transport 

Bus Station	Buses Serviced	Distance From Condo (& Est. Walking Time)
Aft Anglo-Chinese JC	14, 74, 91, 92, 92A, 92B, 92M, 95, 95B, 191, 196, 198, 200	220m, 3 mins
Essec Business Sch	14, 74, 91, 92, 92A, 92B, 92M, 95, 191, 196, 198, 200, 200A	240m, 3 mins

Schools within 1km

School	Distance From Condo (& Est. Walking Time)
Buttercups Kindergarten (Rochester)	500m, 4 mins
Fairfield Methodist School (Primary and Secondary)	650m, 8 mins
ACS (Independent)	900m, 11 mins
Anglo-Chinese Junior College	350m, 5 mins
ESSEC Business School	120m, 1 min
INSEAD	650m, 8 mins
Tanglin Trust School	850m, 11 mins

Private Transport 

Key Destinations	Distance From Condo (& Est. Peak Hour [0830] Drive Time)
CBD (Raffles Place)	11.0 km, 22 mins
Orchard Road	6.9 km, 22 mins
Suntec City	11.9 km, 19 mins
Changi Airport	28.6 km, 32 mins
Tuas Port (By 2040)	31.2 km, 45 mins
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	19.7 km, 30 mins
Mediapolis (and surroundings)	1.5 km, 4 mins
Mapletree Business City	5.1 km, 13 mins
Tuas Checkpoint	21.0 km, 27 mins
Woodlands Checkpoint	22.3 km, 27 mins
Jurong Cluster (JCube)	9.1 km, 21 mins
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22.8 km, 33 mins
HarbourFront Cluster (Vivo City)	8.2 km, 17 mins
Punggol Cluster (Waterway Point)	28.5 km, 35 mins

Immediate Road Exits: 1 – Slim Barracks Rise，连接 One-north Gateway 与 North Buona Vista Road。

Additional Points: 显而易见，我们列出的一个关键目的地与本项目距离极近——Mediapolis 及其周边楼宇——这也是本项目的一大卖点。除此之外，项目也靠近多个关键集群，如 CBD 与 Jurong/Keppel。受我采用 8:30am 早高峰时段影响，车程看上去较长，但就实际距离而言，这些目的地并不远；在交通顺畅时通常在 12 分钟内即可到达。

The Developer Team

TID Pte Ltd 成立于 1972 年，是 Hong Leong 与 Mitsui Fudosan 的合资公司，两者皆为享有盛誉的企业。如你所见，这是新加坡与日本公司强强联合，带来两国的专业与经验。迄今已完成 39 个项目，代表作包括 St Regis Hotel and Residences、圣淘沙湾的 Oceanfront、Nathan Suites，以及多项近年的 Executive Condominium 项目，如 Piermont Grand 与 The Brownstone。

Architect Notes

P&T Architects 源自 1868 年的香港，此后参与了 20 世纪多项标志性项目，包括香港的 Connaught Centre 与 Hong Kong Polytechnic University、中国的 Oriental Plaza 与 Raffles City Shanghai，以及新加坡的 Singapore Land Tower 与 Standard Chartered Building。如今在全球 70 座城市拥有 1,600 名建筑师、工程师、城市与室内设计师。在新加坡住宅领域经验丰富，亦曾操刀 Forrett at Bukit Timah、Florence Residences、Stirling Residences 与 The M 等。

Stack Analysis

Development Site Plan

如前所述，One-North Eden 位于近似长方形的 62,202 平方英尺地块。首层为沿 One-north Gateway 路设置的 6 个商业空间，你也能更直观地感受园区内部无缝穿行的开放性。

真正的住户设施位于二层，设有 50m 跑道泳池与常规的用餐设施。这样的安排为住户提供了更佳的私密性。

下午西晒分析

西晒最强的为 stack 05——1 房单位。其近乎正西的朝向，除年中数月外，几乎全年都会受下午西晒影响。

鉴于其他栈位偏向西北与西南，stack 02、03、04 会在年末受西晒；stack 06、07、09–12 则在年中受西晒。

西晒最少的栈位

面向泳池的栈位西晒最少，分别是 stack 01、08、13 与 14。

Unit Mix

Unit Type	Size	No. of Units	Est Maintenance
1BR + Study	517 sqft	24	$400
2BR	689 sqft	22	$480
2BR + Study	764 – 797 sqft	48	$480
3BR Compact	947 sqft	13	$480
3BR Premium	1,119 sqft	26	$560
4BR	1,259 – 1,410 sqft	32	$560

位于商务集群中的 One-North Eden，在 165 户中有 43% 为 3 与 4 房，这点让人惊喜。不出所料，如同新加坡许多项目，最多的仍是 2 房，兼具较低总价与租/自住的灵活度。不过，3 与 4 房的可观占比，也体现了开发商预判其将受到本地与外籍家庭欢迎。

管理费略高，但以小型项目而言属预期之内。

Best stacks

在 One-North Eden 这样的小型项目中，“最佳栈位”往往取决于你打算购买的户型。

1 房可选 Stack 5 或 10。就视野而言，两者相近：要么面向 Nepal Park 殖民洋房，要么面向 Rochester Park。Stack 5 几乎正西，Stack 10 则更偏西北。因此，加之 Rochester Park 的范围更大，我会偏向 Stack 10。

2 房选择更多——Stack 1、3、4、6、11 与 14。所有 2 房均配 2 卫，灵活度点赞，但需接受开放式厨房。Stack 3 与 4 面积 689 sqft（无书房），采用高效的“哑铃”布局，总价最低，且两者相邻，基本无差别。其余栈位中，你可选择带轻微“哑铃”布局的（Stack 11 与 14）。视野方面，Stack 6 与 11 朝外看向 Rochester Park，但朝向偏西北；Stack 14 朝东南，面向泳池与 One-North Residences。

3 房位于 Stack 8、9 与 13。Stack 13 为唯一的紧凑型布局，和 Stack 8 一样面向泳池与 One-North Residences。虽说面向他楼不理想，但其东南朝向对我很重要，因为更少西晒。

4 房则为 Stack 2 或 12。两者都需承受部分西晒——分别偏西北或西南。好处是它们为角落栈位，主卧采光更好。

Price review

若你在考虑 One-North Eden，势必会与周边项目比较。以下是它的对比情况！

Development	Units	Psf	TOP
One-North Eden	165	~$1,950	2025
One-North Residences	405	$1,399	2009
The Rochester Residences	334	$1,336	2011
Normanton Park	1,840	$1,750	2025
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,841	2024

尽管 One-North Eden 的正式售价尚未发布，指引价显示单位起步约 $1,8xx psf。可从两个角度看——与最近的竞争对手，或与周边新盘比较。

先谈前者。One-North Residences 紧邻本项目，The Rochester Residences 隔两条街；若假设 One-North Eden 均价为 $1,950 psf，则两者当前交易价折让约 28–30%。虽然后两者占地更大，且 The Rochester Residences 自带商场并邻近 Star Vista，但其单位明显更大；例如 2 房起步面积分别为 1,201 sqft（The Rochester）与 980 sqft（One-North Residences）。这也导致总价溢价更高。反映出时代变化，One-North Eden 更小的户型让买家以更低门槛进入 one-north，预计会引发健康的兴趣。

再看后者，Normanton Park 于 1 月成功推出，首周末售出约 600 户（占 1,840 户的 32%）。它与本项目截然不同，是超大型项目，且距离任何 MRT 都有一段距离。此外，我对其材料品质也有些保留。相比之下，我认为 One-North Eden 更便捷、战略性地靠近商务枢纽与 MRT，会在与周边新盘的较量中占优。

鉴于不少投资者会以此为由关注本项目，我们来看看租赁对比。

从上图你会立刻明白为何 One-North Eden 脱颖而出。

在对学校与商务集群都有高租户需求的区域内，周边仅有 4 个项目。

One-North Eden 的买家不仅能清楚自己的直接竞争者是谁，还能拥有区内最新（对租户而言“更亮眼”）的项目。

此外，这里的所有项目均为有期限性质——意味着若未来买家想进入 one-north，One-North Eden 由于“更年轻”，大概率会成为价格标杆。

鉴于周边项目与 One-North Eden 的户型配比均包含 2 房，且其在 One-North Eden 中最常见，我们就以此为分析核心。

Condo	Completion	2BR	2BR Size (est)	2BR $PSF
Dover Parkview	1997	$2,800	936 sqft	$2.99
Heritage View	2000	$3,000	969 sqft	$3.10
One-North Residences	2009	$4,050	1109 sqft	$3.65
The Rochester Residences	2011	$4,900	1302 sqft	$3.76
One-North Eden	2025 (est. TOP)	N/A	689 sqft	N/A

此处 2 房面积取自 2021 年 1–3 月期间相同面积的可售成交记录。

乍一看，Dover Parkview 与 Heritage View 最为年长，相差 3 年。其次是 One-North Residences 与 The Rochester Residences，两者约新 10 年，相差 2 年。从租金可见，项目越新，租金越高。

这是否意味着 One-North Eden 可获得更高租金？

尽管更“新”，后两者的 2 房也更大，因此租金更高——这也是我们纳入租金 $PSF 的原因。

若计算租金 $PSF，确实显示“新 = 更好租”。

在这方面，租户似乎愿意为更新的项目支付更高租金（设施较新、损耗较少）。

但事情真有这么简单吗？毕竟，房产离不开“地段”。

从地图看，One-North Residences 与 The Rochester Residences 更靠近 MRT 与商务集群（Biopolis、Fusionopolis、Mediapolis & Launchpad）。

这也解释了其更高的租金。

鉴于 One-North Eden 紧邻 The Rochester Residences，它显然也会享有这种区位优势。

那么这些项目目前的回报如何？我们来看看。

Condo	Price	Monthly Rent	Annual Rent	Yield
Dover Parkview	$ 1,021,960	$2,800	$33,600	3.29%
Heritage View	$ 1,145,000	$3,000	$36,000	3.14%
One-North Residences	$ 1,424,444	$4,050	$48,600	3.41%
The Rochester Residences	$ 1,800,000	$4,900	$58,800	3.27%
One-North Eden	$1.2XX mil	N/A	N/A	N/A

尽管 Dover Parkview 与 Heritage View 的租金较低，但其地契性质与楼龄让它们仍获得 3.14%–3.41% 与其他项目相当的租金回报。

若要让投资者对购入 One-North Eden 有信心，回报至少需约 3.3%。假设以 $1,250,000 购入 689 sqft 的 2 房，则意味着月租约为 $3,450。

在 $3,450 水平，投资者会乐见其租金不仅低于隔壁的 One-North Residences，而且楼龄还年轻 14 年。

这意味着以更低租金享用更新的设施，而非已使用十余年的配置。

当然，One-North Residences 的面积大得多（几乎翻倍！），问题在于：租户是否愿意为少约 30% 的面积而少付约 20% 的租金？

我们来看平面图。

这是 One-North Residences 的 2 房平面图。可以看到大量面积用于狭长走道（对 2 房而言效率偏低）、较长的厨房，以及（浴室与卧室的）飘窗。

接着是 One-North Eden，采用相当高效的“哑铃”布局。

它满足 2 房的基本功能，同时你会发现，除布局节省空间外，两者面向的客群其实不同。

One-North Residences 较长的走道/更大的客餐空间更适合家庭；而“哑铃”布局更适合同事/朋友合租，注重隐私且不需共餐。

某种意义上，较小的面积为片区引入了此前新项目未提供的 2 房“独特供给”。

若以此比较两者布局，One-North Eden 的 2 房应至少能达到 $3,450 的租金水平——基于其“更新”、片区租户需求类型与更低总价。

事实上，我认为租金还有上行空间，只要仍低于片区平均——尤其在当下外派租房补贴不再普遍的时代，租户会更倾向于寻找性价比高且体面的单位。

这对投资 One-North Eden 意味着什么？

综合上述，投资者至少可匹配（甚至优于）周边公寓的租金回报；而在未来 5–10 年，较之周边更老的项目，持有一个“折旧较慢”的资产，资本增值的机会也更大。

原因在于，One-North Eden 是近 14 年来片区首个引入小而高效的 2 房单位的项目。

当然，这也假设未来几年 one-north 不再有新项目推出，而好消息也到此为止。

坏消息是，在 One-North Eden 北侧还有 2 幅地块——Parcel A 与 Parcel B。两者合计预计新增 405 个住宅单位（基于 URAs 指引）。它们的区位（更靠近 MRT）可以说更优。

视野方面，Parcel A 与 B 面向 One-North Park，但公园宽度仅约 80–90m。

目前，One-North Eden 的西北向视野面向一块 White Site，目前为绿化带；此外还能看到对面低层住宅区，因此当前视野更佳。不过这只会持续到 White Site 开发为止。

至于是利是弊，将取决于地价；对 One-North Eden 的投资者而言并非一定不利，毕竟新增供应仅 405 户，量不大。

Appreciation Analysis

1. 未来政府售地 / 供应持续偏紧

尽管 One-North Eden 是片区 14 年来的首次住宅推出，但肯定不会是最后一个。事实上，MND 已在 2021 年上半年确认了可供竞投的住宅用地清单，其中包括与 One-North Eden 同处 Slim Barracks Rise 的 2 幅地块，分别位于 NTU@one-north 的两侧，预计将进一步提供 265 与 140 个单位。

即便算上这两幅地块，one-north 片区（包括现存 2 个公寓、One-North Eden 以及这 2 块）连同周边较大的 Dover Parkview 与 Heritage View，总量也仅 2,240 户。对比之下，Treasure at Tampines 一盘就有 2,203 户。我的意思是，one-north 现有 50,000 名从业者，住宅需求将持续强劲；反过来，价格也可能继续上行以与较高的租金回报匹配。

2. Rochester Commons 的转型

Capitaland 打造的 Rochester Commons 预计在 2021 年 Q4 竣工。其落成后有望为 one-north 注入新活力。定位为“首创的综合校园式开发”，包含甲级写字楼、Ascott 旗下 Citadines Connect 品牌酒店与 12 栋黑白殖民洋房（将引入餐饮）。同时将引入名为 Catapult 的概念，专注于领导力培训与发展，呼应邻近的 INSEAD 与 ESSEC 商学院。

3. one-north 的持续投资

如你所知，one-north 还将新增 Biopolis 第 6 期，作为 JTC 推动新加坡生物医药产业的重点项目之一。此前 Ho Bee Land 中标建设这座 12 层楼的开发，其中包含 35,000 平方米的生物医药研发相关商务园空间，另有 6,000 平方米为传统办公与零售用途。

Our Take

One-North Eden 兼顾追求收益的投资者与自住买家。作为 one-north 14 年来的首个项目，有限供应与累积需求将推动成交。更重要的是，从理性买家的角度看，与 one-north 老项目相比，这里的户型更小，总价更“好看”。

或许听起来有点反直觉，one-north 也可视为“教育带”：ACSI、Tanglin Trust School、INSEAD 等优质学府均可步行到达；轨道交通无忧，one-north 与 Buona Vista 两站步行 6 分钟即至。

然而归根结底，one-north 是个商务园区；若你追求周末的缤纷社区氛围，这里并不适合。若你能接受并看重周末的宁静（或“清冷”），One-North Eden 以其周边的未来感建筑与殖民洋房为邻，提供了一个兼具自住与投资意味的有趣选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。