New Launch Condo Reviews
Hyll On Holland 评测：户型偏小、临路噪音、设施品质佳
January 6, 2021 9 min read
由 2 个早前的永久地契地块合并而成
Hyll on Holland 为寻找 D10 永久地契项目的买家提供一个机会，其多重车行出入口可便捷通达 Holland 路两端以及 Farrer/Queenstown Road。
| 项目： | Hyll on Holland |
|---|---|
| 分区： | 10 |
| 地址： | 89 – 99 Holland Road |
| 土地期限： | 永久地契 |
| 单位数量： | 319 |
| 占地面积： | 138,106 sqft |
| 开发商： | FEC Skypark Pte. Ltd. |
| TOP： | 30 June 2025 |
可以说，第 10 区的 Holland 一带如今已被新楼盘“挤得满满当当”。
我们此前已评测过该区多处新盘，包括Leedon Green、One Holland Village Residences、Van Holland 与 15 Holland Hill，但像本项目这样有那么多楼座紧贴主干道的，还真不多见。
项目位于 Holland Road 之上，并设有通往较为静谧的 Holland Hill 的独立出入口。整体共 319 个单位（其中 72% 为 2 卧），分布于约 138,106 sq ft 的地块上。
单看数据，这并不是特别大的地块，但其单位规模已足以享受规模效益（例如：摊薄的维护费与较低的转售价格波动——这往往是小型项目的痛点）。
同时，密度也不算过高，不至于牺牲项目的私密与排他感。
至于不少资深买家或许好奇：开发商（FEC 与 Koh Brothers）如何能在 Holland Road 这段取得这么一块可观的永久地契地皮？答案是 Hyll on Holland 实为两个独立地块的合并。
回溯至 2017/2018 年的集体出售热潮，Far East Consortium 在不到 2 个月的时间里，相继敲定了 Estoril 与 Hollandia（相邻的老旧公寓）的集体出售，可谓“神速”。
FEC 执行董事 Dennis Chiu 曾称这是“运气好”，但我个人更认为离不开关键的策略部署与雄厚的资金实力。
在土地价格方面，若计入 10% 阳台奖励 GFA，Estoril 的地价为 $1,504 psf ppr，而 Hollandia 为 $1,703 psf ppr。由此也可预见，这里的单位价格并不便宜。
话不多说，进入我们的实地“Insider Tour”。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Hyll on Holland 深入探盘
Hyll on Holland 的示范单位不在项目现场，而是位于 Alexandra Road，接手了此前 Artra showflat 的位置。
对地段不太熟悉的读者而言，Hyll on Holland 的占地为 138,106 square feet，正是由原 Estoril 与 Hollandia 合并而成。
它位处显眼位置，若你从 Orchard 驶向 Holland Village，基本不可能错过。
仅 319 个单位，这既是其卖点之一——规模适中，既能确保一定私密性，也能享有相当齐备的设施而不至于让维护费过高。
不过截至撰文时，Hyll on Holland 自 10 月初开盘以来，仅售出 6 个单位（共 319 个），用“反应冷淡”形容都略显夸张。
这或许归因于周边新盘扎堆。Leedon Green、Wilshire Residences、One Holland Village Residences、Van Holland、15 Holland Hill 与 Mooi Residences——近邻合计 7 个新盘（给在计数的你）。在一片新盘洪流中压轴登场，显然没占到太多便宜。
合计下来，周边共有 1,171 个单位。其中目前仅售出 266 个，去化率约 23%。当然，这还不及一座 Stirling Residences 的体量，但考虑到平均要价接近 $2,700 PSF，也就不难理解为什么销速平平。
先说优点。项目位于 Holland Road 转弯处，对自驾者十分便利。无论你从 Orchard 方向回家，还是经由 PIE 或 AYE 驶回，动线都很顺畅。与住在 Holland Hill 上的人不同，你无需在 Queensway 尾端来个大回转（高峰时段真的很折磨）。
由于紧邻主干道，前往巴士站也很方便——几乎就在门口。
但有利也有弊，Hyll on Holland 正对 Holland Flyover，难免会有车流噪音。
公平而言，Hyll on Holland 通过整体垫高来弱化高架桥影响。主设施平台高出街面约 5 米，12 层塔楼基座约高出 16 米。
虽然这意味着在视野上能越过 Holland Flyover，但并不代表就能完全隔绝交通噪音。
主入口设于 Holland Road 一侧，绿化浓郁，尤其是环形车道中庭。
到达大堂之上即为 Clubhouse，内设 Club Lounge 与健身房。
Club Lounge 面向葱郁花园，远离主干道，空间观感不错。
健身房俯瞰着 spa 池，朝向 Holland Flyover。需说明，这并非独立泳池，而是两汪与主泳池相连的小圆池。
主泳池名为 Lake Pool，长度 50 米。顾名思义，它并不是常见的规整长方形。无边侧是直线，另一侧则采用弧线。
考虑到全盘仅 319 户，配置 50 米泳池可谓大方。且住宅塔楼架高，私密性更佳——尤其适合周末想在日光下“烘晒”的人。
不过如前所述，泳池朝主干道一侧的景观并不惊艳，但这是将住宅楼尽量远离车流噪音所做的“必要之恶”。
多数项目都会强调亲自然与绿意，Hyll on Holland 也不例外。园区内多处可坐下小憩，感受周围环境。
会所再往里是 Gourmet Pavilion，有顶的用餐空间，环水景与大量绿植而设。
儿童游乐区位于项目后侧，也不应忽略。
我尤其喜欢后侧还设有通往 Holland Hill 的出入口。我见过体量更大的项目也只有一个出入口；此处的双出入明显更便利——自驾可更快接驳至 Queensway，无需沿 Holland Road 掉头。
车位配比为 1:1，考虑到项目距离最近的 MRT 并不近，这样的配置很不错。我认为多数买得起此处单位的业主也会拥有汽车，这是合理配置。
最后说设计。坦白讲，并非极具辨识度或惊艳的外观。
它的优势或许在于实用性。除了一座楼外，其余塔楼每层仅 4 户。换言之，几乎每个单位都是角落单位。
也可以说，大多数单位的视野都较为开阔，但我也不会把这里的景观形容得多么“惊为天人”。
Hyll on Holland 2 Bedroom Deluxe 评测
本次展示的 2 Bedroom Deluxe 为 700 square feet，是本盘较大的 2 卧户型之一。供参考，其他更小的 2 卧户型包括 Suite（570 sq ft）、Select（603、614 sq ft）与 Classic（657 sq ft）。
从户型图来看，此 2 卧整体较为高效，除了入门处的小走道略显占地。
玄关不大，所幸不太占空间。右侧可做小鞋柜，但最好做得纤薄些，以免压缩通道宽度。
走进室内，第一印象颇佳——厨房显得很大。虽说并非完全封闭（若需要可以自行封起），但对于喜欢下厨的人，这是加分项。
因加长工作台形成 L 型，台面操作空间相当充裕。
既可作备餐操作，也能作为快餐用餐台。收纳亦充足。需要注意的是，洗烘一体机被安置在台面下方，位置略显特别，但也确实是唯一可行的安放点。
这里也能感受到厨房的宽度——两人同时操作不会互相干扰。
更可贵的是配有窗户，便于通风。即便重油烟烹饪也不怕味道滞留——如果你选择封闭厨房，效果更佳。多数 2 卧厨房并没有窗，这点令人惊喜。
对面墙面是冰箱与烤箱。厨房家电均由 Miele 提供，属高端配置。
继续向内，客餐厅的比例与常见 2 卧不同——横向更宽，呈并排布局而非前后相连。
这种布局常见于大户型（4/5 卧），但在较小面积里未必合适。例如，这里较难摆下一张常规尺寸的沙发。L 形沙发虽可最大化利用空间（注意小巧的茶几），但若你在意观影放电视，就不太方便。
电视点位两侧都预留了插口，你可以选择两端任一墙面来摆放电视。
但若采用传统布局（电视靠墙、沙发居中），客餐区的观感会更显局促——这也是示范单位采用当前摆法的原因。
餐区同样不算宽裕。你也能从图中看到，样板的餐桌并不大。
虽可容纳 4 人用餐，但若招待亲友，就不太合适了——这大概也是为何园区配有公共用餐亭。
我个人更喜欢横向贯穿客餐的长阳台，但也理解有人偏好方正阳台。
需知凡朝向主干道的单位，阳台会配备吸音吊顶，以期降低车流噪音。
此户型的优点之一是哑铃式布局。两卧由客餐区分隔，私密性更好。
卧室采用落地窗，这一点我一直很喜欢。
收纳为常规两扇衣柜——对大多数人而言通常是不够的。
我对该布局最大的不满，是公共浴室的位置对这间卧室的住客并不便利。虽然单位不大，但洗完澡忘带换洗衣物时，你会尤其感到不便。
公共浴室尺寸相当紧凑。配有可开窗实现自然通风（AC ledge 就在外侧）。卫浴配件为 Duravit 与 Hansgrohe，符合此价位的预期。
我挺喜欢这里偏深色的“性感”色调，显得更为高级、时尚。
主卧同样不大——显然面积更多让给了厨房。
与次卧相同的实木地板，以及常见的两扇衣柜（三聚氰胺饰面）。就做工与配置而言，并无特别之处。
主浴室与公共浴室风格一致，面积仅略大一些，同样配有可开窗自然通风。
为与公共浴室区别，主浴配有顶喷花洒。
Hyll on Holland 3 Bedroom + Study Deluxe 评测
这套 3 Bedroom Deluxe + Study 为 1,055 square feet，是 Hyll on Holland 中最大的户型，也多少反映了其目标客群的定位。
首先会注意到入户长走道，属于不太高效的面积占用。若是 2,000+ sq ft 的大宅无伤大雅，但以本面积的 3 房 + 书房而言，布局规划更容易被挑剔。
此外，后侧的 AC ledge 面积偏大。
本盘所有单位均无私家电梯——考虑到户数不多，这并非硬伤；况且在普遍紧凑的单位面积里，私梯也会占用宝贵空间。
因此入户即为常规门厅，书房位于左侧。
书房用途可自定。示范单位将其布置为酒窖，但也可作储物/书房或帮佣房。更好的是配有窗户，自然采光与通风俱全。
继续往内，即是干区厨房与客餐厅，观感与 2 卧类似，横向展开的布局在视觉上更为开阔。
在面积本就紧凑的前提下，同时设置干、湿两区厨房颇为“豪气”。因此台面与收纳空间都很充足。
冰箱与烤箱也位于此处，均为 Miele 配置。
对把厨房当“第二个家”的烹饪爱好者而言，这里的配置应挑不出太多毛病。
湿区厨房可通过移门封闭，水槽上方设有大幅玻璃，兼顾采光与开阔感。此处也配备 Miele 的电磁炉。
厨房后部为家务阳台——在紧凑型 3 房中愈发少见，就实用性而言是明显加分。
书房/多功能间/帮佣房也可从家务阳台进入，若作为帮佣房则更为便利。
接着看主卧。
此 3 房同样采用哑铃式布局，主卧与两间次卧分置两侧。对于希望多一点私密的父母而言，这是个亮点。
因主卧入内设有一段走道，于是形成了“简易步入式衣帽区”，并已预分出“他/她”两侧。相较常规两扇衣柜，收纳空间更可观，值得肯定。
但这也挤占了主浴室的面积。深色调加上无窗，空间感略显逼仄——尽管同样配有顶喷花洒聊作安慰。
主卧面积尚可，可放下 king 尺寸床与小型梳妆/书桌，且两侧均为落地窗。
客餐区整体偏小，且与 2 卧面临相似问题。
若仅看室内起居区（不计阳台上的沙发），可以看出很难摆下 3/4 人位的大沙发，需要更小一些的款式才能匹配墙面宽度。
当然，将部分座位“延伸”至阳台会让座位更充裕，但并非多数人的日常摆法。
阳台本身尺寸可观。3 房皆朝向背面 Holland Hill，环境安静许多，拥有户外空间就有了更大实用价值——可坐可餐皆宜。
阳台贯穿客餐，且宽度不错，应充分利用。若由我来布置，会把餐区挪至阳台，为起居区保留更多室内空间。
如图，即便是小号 6 人餐桌，且不摆电视/电视柜，客餐区的空间也谈不上宽裕。
注意，这张桌子虽可坐 6 人，但会比较挤，我想多数人会选更大的餐桌。
第一间公共卧室是三者中最小的，放单人床更合适。
房间是否偏小，通常可从一面大镜子“拉伸空间感”看出端倪。
收纳依旧是常见的两扇衣柜。
万幸的是，公共浴室设置在两间公共卧室之间，虽然不是“Jack-and-Jill”双入口，所以两间卧室都不是套房。
这里没有顶喷花洒，但配有尺寸可观的窗户以确保通风。与 2 卧一样，卫浴为 Duravit 与 Hansgrohe。
最后一间卧室尺寸尚可，可放下 queen 尺寸床，但床两侧走位会较紧。
此房一处有趣的小设计是直角转角窗，若你躺在床上，也能拥有更好的视野。
Hyll on Holland 区位评测
我曾在 Tulip Gardens（即将重建为 Leedon Green）居住过一段时间，记得每次步行去 Holland Village 采购，都要穿过 Holland Flyover 下方那段轰鸣的地下道。
好在对于 Hyll on Holland 的潜在住户，Holland Village（MRT）与项目在同一侧，无需“冒险”（读作：违规）横穿马路。
更便利的是，公寓门外就有巴士站（可直达 Holland Village）。
得益于双出入口的设置，自驾住户可轻松驶向 Holland Road 与 Farrer Road 的任一方向——这对经常往返武吉知马学府带送孩子的家长尤其友好。
Botanic Gardens、Dempsey Hill/Tanglin、Orchard Road，甚至 Alexandra/Ikea 一带，驾车都很方便。
不过，项目确实存在来自邻近高速干道的路噪问题——下文会详述。
生活配套
生鲜杂货
| 杂货店 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| Empress Market | 850m，步行 11 分钟 或 1.6km，车程 3 分钟 |
| Cold Storage – Holland Village | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Fairprice – Holland Drive | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Sheng Siong – Tanglin Halt Rd | 2.9km，车程 7 分钟 |
| Fairprice – Coronation Plaza | 3.2km，车程 6 分钟 |
选择不少，但如同该片区的大多数项目，就近即取的杂货便利性仍稍显不足。
购物商场
| 商场群 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| Holland Village 商圈 | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Star Vista/Rochester Mall | 2.4km，车程 6 分钟 |
| Coronation Plaza/King’s Arcade | 3.2km，车程 6 分钟 |
| Orchard 商场起点（Forum/Delfi Orchard 一带） | 4km，车程 8 分钟 |
| Anchorpoint/Alexandra Ikea | 4.2km，车程 8 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 学前（步行 1km 内） | Global Tots Preschool – HollandMindchamps Preschool – Holland Village |
| 小学（车程 3km 内） | Nanyang PrimaryHenry Park PrimaryNew Town PrimaryQueenstown Primary |
| 中学（车程 3km 内） | St. Margaret’s SecondaryQueensway Secondary |
| 国际学校（车程 3km 内） | ACS International |
| 初级学院（车程 5km 内） | Anglo Chinese Junior CollegeHwa Chong Institution (College)National Junior College |
| 大学（车程 5km 内） | Singapore Institute of TechnologyNational University of Singapore University @ Buffalo SingaporeUBS Business UniversityNUS Faculty of Law (Botanic Gardens) |
| 理工学院（车程 10km 内） | Ngee Ann PolytechnicSingapore Polytechnic |
摘自邻近的 15 Holland Hill：
“周边的幼教资源不算多，但沿武吉知马教育带分布着众多顶尖学府，如 Hwa Chong 与 Nanyang Girls High。
两点须注意：
- 这些院校多在常规 3km 计算半径之外，故未纳入清单。
- 武吉知马路段早高峰拥堵较为严重，请提前规划出行。
此外，高等教育选择丰富，Ngee Ann 与 Singapore polytechnics 距离相近，同时也有多所知名大学与初院可选。”
公共交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距离公寓（及预估步行时间） |
| ‘Aft Estoril Mansions’ | 5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8 | 170m，步行 2 分钟 |
| ‘Viz Holland’ | 93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M | 300m，步行 4 分钟 |
| ‘Opp Holland Hill Lodge’ | 93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M | 300m，步行 5 分钟 |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 400m，步行 5 分钟 |
最近 MRT：Holland Village MRT – 900m，步行 11 分钟
遗憾的是，前往 Holland Village MRT 的步行路线无雨棚，且沿主干道，途中空气污染较明显。
好在可在 ‘Aft Estoril Mansions’ 乘坐多路巴士，2 分钟即可抵达 Holland Village 一带。
沿 Holland 与 Farrer Road 两侧的巴士站提供了相当多的班次选择。
前往 CBD（Raffles Place MRT）者，可在 ‘Opp Holland Hill Lodge’ 乘 186 号，25 分钟 19 站可达。
去 Orchard 的话，可在 ‘Fairlodge’ 乘坐 77 号直达，约 14 分钟 10 站。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预估高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 7.4km，车程 25 分钟 |
| Orchard Road | 3.9km，车程 12 分钟 |
| Suntec City | 15.2km，车程 21 分钟 |
| Changi Airport | 24km，车程 25 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.6km，车程 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.8km，车程 8 分钟 |
| Mapletree Business City | 6.1km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.4km，车程 27 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.1km，车程 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.5km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 28.7km，车程 26 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9km，车程 18 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km，车程 27 分钟 |
*车程时间以高峰时段估算
就近车行出入口：2 个，分别位于 Holland Hill 与 Holland Road
小结：靠近重要十字路口是巨大优势。开过 Farrer/Holland Road 的人都知道，找 U 形回转点会很折腾。此外，在两条主干道均设出入口，显著提升了通达不同分区的便利性。
开发团队
开发商
FEC 为主导开发方，最初亦由其敲定两幅地块的收购。
我猜将 Koh Brothers 引入合资，主要看重其本地资源与在高端项目开发/运营方面的经验（近例为 Van Holland）。
Far East Consortium（勿与 Far East Organisation 混淆）是一家物业开发与投资公司，1972 年于香港联交所上市。
其在澳大利亚、中国内地、香港与马来西亚已完成 22 个主要住宅项目，且有多项在建；但在新加坡落成的住宅作品并不算多。
至今在本地仅有一个较为重要的住宅项目——Artra（毗邻 Redhill MRT）。此外亦有若干本地投资（Dorsett Residences 与近期收购的 21 Anderson Road）及储备项目（Cuscaden Reserve）。
因此在本次合作中，能有 Koh Brothers 的本地背书是件好事。
关于 Koh Brothers 的更多信息：
公司成立于 1966 年，最初为独资企业，业务涵盖优质建筑施工、房地产开发与专业工程解决方案。
其本地技术实力雄厚、经验丰富，且曾操盘多项高端住宅，如 Bungalows @ Caldecott。虽不完全同类对比，但在私密性等方面有相通之处。
至今其参与的项目包括口碑不错的 Parc Olympia、Fiorenza、Lincoln Suites、The Montana 与 Lumos。以往表现给我较强信心。
股权方面：FEC 持有 80%，Koh Brothers 作为合资伙伴持有 20%。
建筑设计
建筑事务所 Aedas 以独特的设计闻名于中国内地、香港、台湾与迪拜。浏览其官网便知一二。
在本地，其作品包括 Asimont Villas（2015）、The Sandcrawler（2013）与 The Star（2012），均体现了其前卫而雅致的风格。
我猜 FEC 选择 Aedas，也与其在华语圈的知名度有关，他们亦源自该地区。
后续他们在高端纯住宅项目上的发挥，值得期待。与以往偏综合/商用的项目不同，此次更强调居住的私密与独享，观望成效如何。
承建商
承建由 Tiong Seng Contractors 负责，过往参与过多项项目。
其近 3 年的项目包括 Archipelago、The Panorama、Sol Acres、Eco Sanctuary 与 The Luxurie，且在 2017 年前亦完工 15+ 个项目。
多亏 Building and Construction Authority（BCA），我们可更便捷地依据过往项目来评估承建商表现。
即通过 Conquas Score——其由结构、建筑与机电（M&E）三大类分项评分汇总而成。
虽上述项目未达到 Top Conquas 标准，但我注意到其结构与机电得分普遍接近满分，部分甚至达到 100。
由此可见其在结构可靠性与关键机电安装方面表现稳健。
稍显不足的是建筑装饰项——主要涵盖两方面：
- 内外饰面（如天花、地面、墙身、窗户、屋面等）
- 功能性测试（如窗户防水、内墙砖粘结等）。
这些对业主而言非常重要——毕竟高价购房后，没人愿意再为室内维护额外买单。
话虽如此，其得分大多介于 85+ 至 90+，并非糟糕。
与多数承建商对比，Tiong Seng 在此项仍常高出一筹，很多同行仅得 70 至低 80 分。
或许也正因室内基础装修的细项繁多，要做到完美分确实不易。
楼栈与朝向分析
总平面图
| Clubhouse | Club Lounge | Club Fitness |
| 更衣室 | Gourmet Pavilion | Grand Lawn |
| 花园 | Pergola | 50 米泳池 |
| Spa Pool | 池畔平台 | 戏水池 |
| 游乐场 | 花园 |
我认为，大多数住户最关心的是来自 Holland Road/Farrer Road 交汇处与其上方 Holland Flyover 的路噪/污染问题。
显然，开发商也意识到了这一点，并采取了相应措施安抚买家。
除尽量将楼座后移远离主干道外，还在单位层面做了“降噪”设计。
例如采用更密闭的外廊平开门（区别于常见推拉门）、阳台吸音吊顶配置与夹层玻璃等。
尽管如此，在使用公共设施时仍难以完全避免噪音。例如泳池与周边躺休区距路边较近。
园区可玩性设施并不算多——或许与其客群定位有关。
更多的是大面积绿地与分布其间的休闲区，适合忙碌一天后静心放松。
户型配比
| 户型 | 单位数 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom Suite | 22 | 570 sqft |
| 2-Bedroom Select | 33 | 603 – 614 sqft |
| 2-Bedroom Classic | 44 | 657 sqft |
| 2-Bedroom Deluxe | 132 | 700 – 721 sqft |
| 3-Bedroom Deluxe | 44 | 936 sqft |
| 3-Bedroom + Study Deluxe | 44 | 1,055 sqft |
由此可见，FEC 与 Koh Brothers 预期并迎合的是小家庭需求（如年轻夫妇、空巢父母、单身人士）。
72% 的配比为 2 卧，且在类型上提供了一定选择，有助于覆盖不同预算与格局偏好。
有趣的是，其中 5/6 座楼每层 4 户，也就是说这些楼里的每个单位都是角落单位。
角落单位的优势取决于建筑设计，但更常见的好处包括：
- 更佳通风
- 额外开窗（带来更多自然采光）
- 更好的视野
来看一套 2-Bedroom Suite 的户型。
2-Bedroom Suite（Type A1，570 sqft）
入户即厨房。采用哑铃式布局的好处在于可减少走道、玄关等（往往不可用）的流通面积。
稍显奇怪的是，主卧并不能直接进入主浴。
虽然访客无需入卧即可使用浴室，但夜里需要跨两道门进卫生间，确实不便。
此外，我也觉得主卧偏小，无法同时放下 king 床与两侧床头柜。
虽然厨房与阳台尺寸不错，但客餐厅显得有些局促。
别忘了，阳台侧的 AC Ledge 会让阳台在空调长开时更显闷热、偶有噪音。
它也“侵占”了公共卧室的窗面面积，所幸仍为落地窗。
最佳楼栈
项目总体量不大，可选楼栈并不多。虽宣称住宅楼与主干道间最宽处有 60m 的退距，但显然更佳的单位仍是面向项目后侧的——基本上都是 3 房。
这些面向 Holland Hill 的单位更为安静，景观也更为赏心悦目。建议优先考虑 19、22、23 栈位，其前方无遮挡、楼距更佳。
10、11、14、15 虽也面向内部安静道路，但对景为 Holland Hill Park 与 Holland Hill Lodge 等较老项目。
噪音影响最大的会是 1 至 9 栈，因其最靠近 Holland Flyover 与 Farrer Underpass。当然，这些也多为小面积单位（总价更低），定价上会有所体现。
下午西晒分析
22、23、26、27 栈全年都会承受较多下午西晒，因其主要朝西。
朝南的 15、16、18、19 栈会在年末时段通过阳台受到西晒。
年中新段时间里，所有朝北的单位（20、21、16、17、12、13、05 – 09）也会受到间接下午西晒影响。
Hyll on Holland 西晒最少的为东南朝向栈位：01-04 与 10-11。
价格评测
项目名称 | 土地期限 | TOP | 平均单价（PSF） |
| Hyll on Holland | Freehold | 2024 | $2,656 psf |
| 15 Holland Hill | Freehold | 2022 | $2,897 psf |
| Leedon Green | Freehold | 2023 | $2,624 psf |
| Mooi Residences | Freehold | 2023 | $2,590 psf |
| Van Holland | Freehold | 2023 | $2,790 psf |
| One Holland Village | 99-year Leasehold | 2024 | $2,556 psf |
若你在 D10（尤其是 Farrer/Holland Road 一带）看房，就会发现可选的公寓非常多。
本次价格对比仅聚焦周边新盘——因为数量众多。
（如欲了解周边二手选择，可参考我们对 15 Holland Hill 的最新价格评析。）
首先，D10 自由持有新盘的街区平均价约 $2,928 psf，99 年地契新盘约 $2,763 psf。
众所周知，这不足以反映实际差异——毕竟各盘单位面积不同。
因此我整理了下表，以当前（平均）要价对 2-3 房的最小/最大（面积与总价）进行横向比较：
（注意不同栈位与楼层会导致价格差异，以下仅作参考。且 15 Holland Hill 因为面积/总价跨度极大，数据可比性会受影响。）
2 房（最小面积）：
| 项目 | 最小可售面积 | 近期（较常见最低）平均 PSF | 单位总价 |
| Hyll on Holland | 570 sqft | $2,632 psf | $1.5m |
| Mooi Residences | 592 sqft | $2,466 psf | $1.459m |
| Leedon Green | 614 sqft | $2,575 psf | $1.581m |
| Van Holland | 657 sqft | $2,871 psf | $1.886m |
| One Holland Village | 689 sqft | $2,849 psf | $1.963m |
| 15 Holland Hill | 1,292 sqft | $2,957 psf | $3.819m |
3 房（最小面积）：
| 项目 | 最小可售面积 | 近期（较常见最低）平均 PSF | 单位总价 |
| Hyll on Holland | 936 sqft | $2,684 psf | $2.512m |
| Mooi Residences | 850 sqft | $2,563 psf | $2.178m |
| Leedon Green | 958 sqft | $2,444 psf | $2.341m |
| One Holland Village | 1,098 sqft | $2,438 psf | $2.676m |
| Van Holland | 1,055 sqft | $2,999 psf | $3.168m |
| 15 Holland Hill | 1,789 sqft | $2,941 psf | $5.288m |
仍需强调，比较不只看总价，有些单位的综合素质可能更优（如布局、栈位朝向等）——若认真考虑在周边入手新盘，务必进一步做细致研究。
好的一面是，这些项目去化率均未过半，选择仍在（尽管最优单位多已被吸纳，如 One Holland Village，受益于综合体属性）。
个人也非常看重地段（除户型外），毕竟它决定了日后转售价值、交通/配套的便利性，以及居住舒适度（如路噪、亲自然等）。
若纯看预算，6 个项目中，讨论度较低的 Mooi Residences 在总价上更“友好”，普遍便宜 $100-200k。
升值潜力分析
正如我在 15 Holland Hill 的评测中提到，周边仍有若干较老项目，未来若开发商对地块需求回升，存在集体出售的可能。
但这需要时间。当前新加坡在推动“去中心化”，还有不少更合适的新区域可优先开发。
所谓“合适区域”，即那些潜在居住需求将被新供给激发的地段，这通常取决于该区可供再开发的空间（如新商办、住宅与交通配套等）。
再者，就目前该片区项目的去化速度（提示：并不快）来看，开发商可能会重新审视在此地大手笔并购的必要性。因为更高的地价意味着更高的定价，进而压抑需求。
在有限的空间/GFA、趋同的营销话术与当前技术/建筑语境下，能在内部产品上做的“魔术”终究有限。
此外，还假设未来新加坡的高端住宅需求保持稳定（以及其他宏观因素）。这又是个宏观话题，今天暂不展开。
我还要补充的是，从上方总规图可见，短期内周边新增商办/交通配套的空间并不大。
因此，我不预期此处价格出现大幅跃升。
以 Hyll on Holland 平均 $2,656 psf 而言，低于 D10 自由持有新盘 $2,928 psf 的街区均价，并非该片区的最高入场点。
但若对比周边较老项目的指示性均价：
- 小于 5 年项目：$2,469 psf
- 5-10 年项目：$2,164 psf
- 大于 10 年项目：$1,722 psf
你可能会担心，待新盘“新鲜感”褪去，加之项目众多、当前销量一般，未来价格存在回调空间。
考虑到与新加坡整体房地产相比，这里的 psf 原本就较高，最终会更吸引高净值客群。需求也取决于新加坡能否持续吸引/留住这类家庭与个人（这又是另一个宏观话题）。
我知道，除了 Van Holland 与 One Holland Village 之外，对该片区的展望听起来并不乐观，但我认为这应当让试图以短中期投资心态入场的人有所认知。
在我看来，这些项目更适合资金充裕、真心喜欢项目/地段、并打算“长期持有”的自住型买家。
我们的观点
亮点
- 50 米游泳池
- 自驾出行便捷
- 多数为角落单位
不足
- –户型偏小
- –临路噪音
根据我在 Tulip Gardens 的居住体验，Hyll on Holland 一带的路噪会是住户面临的最大问题。
项目的可达性非常好——或许仅次于前述的 Van Holland 与 One Holland Village Residences（主要得益于两条主干道的双出入口与门口的巴士站）。
不过，尽管地段居中，却有点“进退两难”。
离 Holland Village 近，却又不至于让人愿意每次都步行；与最近的 MRT 也谈不上步行可达。
对我而言，在所有新盘里，它的相对区位其实是“最不占优”的一个。
价格方面，如前文所示，总价处于新盘的相对低端，但按大多数人的标准，也谈不上“便宜”。
归根结底，若你看重项目的整体配置，就要接受某些权衡。
请记住，若路噪确实明显，将来租赁吸引力可能受影响，而在 SSD 期满后即刻出售，也未必容易——毕竟周边同类竞争激烈。
这对你的意义
如果以下特质打动你，你或许会喜欢 Hyll on Holland：
-
• 偏好角落单位：
鉴于其中 5/6 座每层 4 户的布局，拿到角落单位的概率很高（除最小的 2 卧外）。
-
• 享受“两全其美”的车行动线：
如前所述，借助多重车行出入口，可便捷通达 Holland 与 Farrer/Queenstown Road 两端。
如果你认同以下看法，Hyll on Holland 可能不太适合你：
-
• 对路噪/空气污染“过敏”：
此前已多次提到，路噪或是本项目最大短板。也因此，这里的阳台采用外开平开门而非常见推拉门，以更好阻隔噪音。
-
• 打算短中期内转手：
考虑到周边既有（更具性价比）与新盘（更具新鲜度/多样性）的竞争，短期内在不压价的前提下将单位卖给下家，可能不易。当然也可能我判断有误，但若计划在此自住，最好做好“长期持有”的准备。
评测结束
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
总体评价
70%
综合评分
加入我们的 Telegram 群组，第一时间获取最新更新
立即加入
0 Comments