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Hyll on Holland 评测：户型偏小、临路噪音、设施品质佳
January 6, 2021 9 min read
由 2 个原永久地契地块合并而成
Hyll on Holland 对于寻求 D10 永久地契项目、并希望通过多个策略性车行出入口便捷通达 Holland 与 Farrer/Queenstown Road 两端的买家而言，是一个不错的机会。
| 项目: | Hyll on Holland |
|---|---|
| 地段: | 10 |
| 地址: | 89 – 99 Holland Road |
| 产权: | Freehold |
| 总户数: | 319 |
| 占地面积: | 138,106 sqft |
| 开发商: | FEC Skypark Pte. Ltd. |
| TOP: | 30 June 2025 |
可以说，D10 的 Holland 一带已被新盘挤得满满当当。
我们此前已评测过该区多处新盘，包括Leedon Green、One Holland Village Residences、Van Holland 和 15 Holland Hill，但没有哪一个像本案这样有那么多栋楼贴近主干道。
项目位于 Holland Road 之上，并设有通往较为安静的 Holland Hill 的独立出入口，共规划 319 个单位（其中 72% 为 2 卧室），占地 138,106 平方英尺。
从数字上看，土地规模并不算大，但户型配置足以带来规模经济效益（如分摊维护成本、降低因体量过小而导致的转售价波动）。
同时，其密度也不至于高到削弱项目的专属性与私密感。
至于开发商（FEC 与 Koh Brothers）如何在 Holland Road 沿线获取如此可观的永久地契地块，答案在于 Hyll on Holland 实为两个独立地块的合并重建。
追溯至 2017/2018 年的 en bloc 热潮，Far East Consortium 在不到 2 个月的时间内，相继敲定了 Estoril 与 Hollandia（两座毗邻的老旧公寓）的集体出售，速度之快令人咋舌。
FEC 执行董事 Dennis Chiu 曾表示这是“运气使然”，但我认为更关键在于其前瞻性的战略布局与充裕的资金实力。
鉴于 Estoril 与 Hollandia 的土地价格分别定在 $1,504 psf ppr（含 10% 阳台奖励 GFA）与 $1,703 psf ppr 的高位，你自然不会期待这里的单位会“便宜”。
闲话少说，进入我们的实地探访。
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Hyll on Holland 实地探访
Hyll on Holland 的示范单位不在项目原址，而是位于 Alexandra Road，原Artra 示范单位所在地。
不熟悉该片区的读者可注意，Hyll on Holland 的 138,106 平方英尺用地，正是由原 Estoril 与 Hollandia 两个地块合并而来。
它所处位置相当显眼，从 Orchard 往 Holland Village 方向行驶时几乎不可能错过。
仅 319 户的体量，也是项目的一大卖点——既能保证一定程度的私密性，又能享受较为完善的设施，且维护费不会因体量过小而失衡。
不过撰文时，Hyll on Holland 自 10 月上旬开盘以来，仅售出 319 套中的 6 套。称之为“反应冷淡”都嫌夸张。
这或许可归因于该区新盘扎堆：Leedon Green、Wilshire Residences、One Holland Village Residences、Van Holland、15 Holland Hill 与 Mooi Residences，加起来足有 7 个新盘（给在数数的你）。选择在大量新盘之后压轴登场，显然并未带来优势。
合计下来，周边共有 1,171 个单位，而目前仅售出 266 个，去化率约 23%。诚然，这还不及一座Stirling Residences的体量，但考虑到平均叫价接近 $2,700 PSF，也不难理解为何销售并不火热。
先说优点。项目位于 Holland Road 弯道位置，对自驾者十分友好。无论从 Orchard、PIE 或 AYE 回家，线路都较为直接。与住在 Holland Hill 上需要在 Queensway 尾端来回大 U 型掉头的住户不同，这里无需忍受高峰时段的“折返之痛”。
又因临主干道，前往公交站也很方便——几乎就在门口。
但有利也有弊。Hyll on Holland 正对 Holland Flyover，难免会受车流噪音影响。
公平地说，Hyll on Holland 通过整体抬高来尽量减少高架桥带来的影响。主设施平台距路面约 5 米，12 层住宅塔楼的起点则抬高至约 16 米。
这虽能在视野上“越过” Holland Flyover，但并不意味着可完全摆脱交通噪音。
主入口位于 Holland Road 一侧，环岛与周边点缀了大量绿植。
到达大堂之上是 Clubhouse，内设 Club Lounge 与健身房。
Club Lounge 面向葱郁庭园，远离主干道，氛围不错。
健身房面向水疗池，视野指向 Holland Flyover。需说明的是，这并非独立泳池，而是两汪与主池相连的小型圆形泡池。
名为 Lake Pool 的主泳池长 50 米。如其名所示，并非标准矩形；无边际一侧为直线，另一侧则呈弧形。
以 319 户配置 50 米泳池，称得上大方。此外，住宅塔楼架高，池畔的私密性亦更佳——适合周末日光浴的住户。
但如前所述，临主干道一侧的景观并不算出众，不过这也有助于将住宅楼体尽可能远离车噪。
如今多数项目都强调亲自然与绿化，Hyll on Holland 也不例外。园区内设置了多处可静坐小憩、感受环境的角落。
Clubhouse 再往里是 Gourmet Pavilion，有顶的户外用餐区，环绕水景与繁茂绿植。
也别忘了儿童游乐区，位于园区后侧。
我尤其喜欢后门通往 Holland Hill 的设计。见过不少体量更大的项目却只有一个出入口；此处的双出入口显著提升了自驾便利性——从这里下去 Queensway 会更快，无需沿 Holland Road 掉头。
补充一点，车位配比为 1:1。考虑到项目离 MRT 并不算近，这一点很重要。我也认为多数买得起这里的住户都会开车，因此这样的配置是明智之举。
最后谈设计。坦白说，并不算惊艳，也不太具备记忆点。
但其胜在实用。例如，除了一座塔楼外，其余塔楼均为每层 4 户，也就是说每个单位都是角落户型。
理论上说，几乎所有单位都为无遮挡景观，但我也不至于将其形容为“极佳景观”。
Hyll on Holland 2 卧室 Deluxe 评测
本户型为 700 平方英尺，是项目中较大的 2 卧室格局之一。供参考，2 卧室还提供更小的三种布局：Suite（570 sqft）、Select（603、614 sqft）与 Classic（657 sqft）。
就平面图观之，除入户时的一小段走道外，整体效率不错。
玄关不大，好在不太占用空间。右侧可摆放一只小鞋柜，但最好选择纤薄款以免压缩过道宽度。
继续走进室内，第一印象颇佳，主要因为厨房尺度显得很大。虽非完全封闭（如有需要也可改造），但对爱下厨的人而言，这是一个加分点。
由于操作台呈 L 形并延伸成长吧台，台面空间相当充裕。
你可以将其用于备餐，或当作快餐餐台。储物同样给力。需要注意的是，洗烘一体机被安置在台面下方，这有些特别，但考虑到动线与空间利用，或许也别无他处。
从这一视角也能看出厨房的通行宽度——两人同时操作毫不费力。
更难得的是配有一扇窗，可自然通风。因此即便重油烟烹饪，也不必太担心气味滞留——若进一步封闭厨房，效果更佳。以 2 卧室而言，厨房配窗并不常见，算是小惊喜。
对面墙体则安置了冰箱与烤箱。全套厨房电器来自 Miele，可谓高端配置。
进入客餐厅，会发现其比例与常见 2 卧室不同：横向更宽而非纵深更长，因而客、餐并排而置，而非前后相接。
这种布局常见于 4、5 房等大户型，但在较小面积上未必合适。比如很难放下常规尺寸的沙发。样板间采用 L 形沙发以尽量利用空间（注意茶几之小），但若你在意电视摆位，这种布局并不理想。
电视点位两侧墙面均预留，方便因应不同摆位。
但若采用传统布局（电视靠墙、沙发居中），势必让客餐厅看起来更局促——这也是样板间采用并排布局的原因。
餐区表现也一般。从上图可见，餐桌并不大。
虽可勉强容纳 4 人用餐，但若招待亲友，显然不是最佳之选——或许正因此设有公共的用餐亭可供借用。
虽个人更偏好沿客餐厅纵向展开的长阳台，但也理解有些人更喜欢方正的阳台。
需要注意的是，面向主干道的单位，阳台将配备吸音吊顶，以期减少交通噪音。
本户型采用“哑铃”布局，两间卧室分置客餐两侧，私密性更佳。
卧室均为落地窗设计，这一点颇受欢迎（至少我这样认为）。
储物为常见的双门衣柜——对多数人而言往往并不够用。
我对本户型最大的意见在于公卫位置对这间卧室的住客并不友好。虽说面积不大，但总归不太方便——尤其是淋浴后才想起忘了带换洗衣物时。
公卫面积颇为紧凑，但设有窗户，便于自然通风（外侧即为空调板）。卫浴洁具来自 Duravit 与 Hansgrohe，符合此价位段的预期。
我挺喜欢这里偏暗的色调，显得更显质感与时尚。
主卧同样不大——显然更多面积留给了厨房。
与次卧同为木地板与双门衣柜（饰面为三聚氰胺），用料与配置中规中矩。
主卫与公卫风格一致，面积稍大一些，同样配有自然通风窗。
为与公卫区分，主卫配有顶喷花洒。
Hyll on Holland 3 卧室 + 书房 Deluxe 评测
1,055 平方英尺的 3 卧室 + 书房 Deluxe 是本项目中面积最大的户型。这也在一定程度上反映了项目希望吸引的客群类型。
首先会注意到入户有一段较长走道，效率不高。若是 2,000+ sqft 的大户型还不成问题，但在本面积段的 3 房 + 书房中，我们会更挑剔布局规划。
另外，后部的空调板面积偏大。
所有单位均无私家电梯——考虑到总体量并不大，这并非缺点；而且以本项目多数紧凑面积而论，私梯也会占用过多面积。
入户为常规玄关，左手边即为书房。
书房用途灵活。样板间将其布置为酒窖，但也可用作储藏/书房，甚至是保姆房。最好的地方在于配有窗户，可引入自然采光与通风。
再往内走，映入眼帘的是干区厨房，以及客餐厅。与 2 卧室的观感类似，这种开间更宽的布局在视觉上更显开阔。
在面积已然紧凑的前提下，同时设置干湿两区厨房颇为意外。也因此台面与储物空间都十分充裕。
冰箱与烤箱设置于此，均为 Miele 配置。
对于把厨房当“第二个家”的住户，这里的配置基本挑不出太多毛病。
湿区厨房可通过移门封闭，水槽上方设有大面积玻璃以引光并增强通透感。这里也配有 Miele 的电磁炉。
厨房后方设有后勤阳台——在紧凑型 3 房中愈发少见，实用性很强。
书房/多功能/保姆房也可由后勤阳台进入，若作保姆房使用更为便利。
接下来看看主卧。
3 房同样采用“哑铃”布局，主卧与次卧分开；对希望多一些私密性的家长而言，这是个优点。
因此主卧入口形成了一段“衣帽走廊”，并贴心地分为“他/她”两侧。相较常见的双门衣柜，储物更为充足，值得肯定。
但额外的走廊也挤占了主卫的面积。偏暗的色调加上没有窗户，容易显得局促——聊胜于无的是同样配有顶喷花洒。
主卧本体尺度尚可，可容纳特大床，并留有小型梳妆/书写区。窗户在长度与宽度两侧均为落地窗。
客餐区仍偏小，且与 2 卧室相同的问题依旧存在。
若仅看室内客厅面积（不计阳台沙发），可以看出很难容纳 3/4 人位的常规沙发，你需要选择更小的尺寸以适配墙面宽度。
当然，若在阳台增设沙发，座位会更充足，但这并非常态的居家布置。
3 房均朝向后方的 Holland Hill，更加宁静。因此较大的阳台是可用之地，适合户外小憩或用餐。
阳台贯通客餐厅，进深也较宽，应善加利用。若由我选择，会将餐区外移至阳台，为客厅保留更多空间。
如图，即便是小号 6 人餐桌、且不设电视与电视柜，客餐的可用空间仍然有限。
需要注意，尽管这张餐桌可坐 6 人，但空间会较为局促，多数住户或许会选更大的款式。
第一间公卧为三卧中最小的一间，放置单人床更为合适。
通常房间一侧贴大镜，往往意味着其面积不大。
储物仍为常见的双门衣柜。
所幸本户型的公卫位于两间公卧之间，但并非“Jack & Jill”双门设计，因此两间公卧都不是套房。
这里没有顶喷花洒，但设有尺寸可观的窗户以确保通风。与 2 卧室一致，卫浴洁具为 Duravit 与 Hansgrohe。
最后一间卧室尺寸尚可，可放置大床，但床两侧通行空间有限。
一个有趣之处是直角转折窗，慵懒地躺在床上也能获得更好的视野。
Hyll on Holland 地段评述
我曾在 Tulip Gardens（即将重建为 Leedon Green）居住过一段时间，清晰记得每次步行前往 Holland Village 采买，都要穿过 Holland Flyover 下方那段呼啸的地下通道。
Hyll on Holland 的潜在住户就轻松多了：Holland Village（MRT）与项目位于同一侧，无需冒险横穿马路。
更便利的是，公寓门外就有公交站（有直达 Holland Village 的公交）。
鉴于项目设有两个车行出入口，驾车住户可轻松前往 Holland Road 与 Farrer Road 的任一方向——对需接送孩子往返武吉知马名校带的家长尤为有利。
Botanic Gardens、Dempsey Hill/Tanglin、Orchard Road，甚至 Alexandra/Ikea 一带，驾车都很方便。
但项目的确会受邻近高速路段的噪音影响——后文会详述。
周边配套
杂货生鲜
| 超市/市场 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Empress Market | 850m，步行 11 分钟 或 1.6km，车程 3 分钟 |
| Cold Storage – Holland Village | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Fairprice – Holland Drive | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Sheng Siong – Tanglin Halt Rd | 2.9km，车程 7 分钟 |
| Fairprice – Coronation Plaza | 3.2km，车程 6 分钟 |
选择不少，但如同该片区的许多项目一样，即时步行可达的生鲜采买点仍算不上充裕。
购物商场
| 商场集群 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Holland Village 商圈 | 950m，步行 12 分钟 或 1.6km，车程 4 分钟 |
| Star Vista/Rochester Mall | 2.4km，车程 6 分钟 |
| Coronation Plaza/King’s Arcade | 3.2km，车程 6 分钟 |
| Orchard 商场起点（Forum/Delfi Orchard 一带） | 4km，车程 8 分钟 |
| Anchorpoint/Alexandra Ikea | 4.2km，车程 8 分钟 |
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| 幼儿园（步行 1km 内） | Global Tots Preschool – HollandMindchamps Preschool – Holland Village |
| 小学（车程 3km 内） | Nanyang PrimaryHenry Park PrimaryNew Town PrimaryQueenstown Primary |
| 中学（车程 3km 内） | St. Margaret’s SecondaryQueensway Secondary |
| 国际学校（车程 3km 内） | ACS International |
| 初级学院（车程 5km 内） | Anglo Chinese Junior CollegeHwa Chong Institution (College)National Junior College |
| 大学（车程 5km 内） | Singapore Institute of TechnologyNational University of Singapore University @ Buffalo SingaporeUBS Business UniversityNUS Faculty of Law (Botanic Gardens) |
| 理工学院（车程 10km 内） | Ngee Ann PolytechnicSingapore Polytechnic |
摘自邻近项目 15 Holland Hill 的评述：
“虽说附近‘早教机构’不多，但沿武吉知马教育带分布着不少顶尖学府，如 Hwa Chong 与 Nanyang Girls High。
两点需注意：
- 这些院校超出了通常 3 公里测距范围，因此未列入清单。
- 武吉知马沿线早高峰车流拥堵较为常见，请提前规划。”
此外，高等教育选择众多，Ngee Ann 与 Singapore 两所理工院校与公寓距离相仿，周边也有多所知名大学与初级学院可选。”
公共交通
| 公交站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Aft Estoril Mansions’ | 5N, 7, 48, 75, 77, 106, 165, NR8 | 170m，步行 2 分钟 |
| ‘Viz Holland’ | 93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M | 300m，步行 4 分钟 |
| ‘Opp Holland Hill Lodge’ | 93, 105, 123, 153, 186, 855, 961, 961M | 300m，步行 5 分钟 |
| ‘Fairlodge’ | 7, 7B, 48, 75, 77, 106, 165 | 400m，步行 5 分钟 |
最近的 MRT：Holland Village MRT —— 900m，步行 11 分钟
前往 Holland Village MRT 的路段无全程有盖通道，且沿主干道行走，途中空气质量较一般。
所幸可在 ‘Aft Estoril Mansions’ 站搭乘多条线路，2 分钟直达 Holland Village 一带。
沿 Holland 与 Farrer Road 两侧的多处站点也提供大量公交线路可选。
前往 CBD（Raffles Place MRT）可在 ‘Opp Holland Hill Lodge’ 乘 186 路，全程 19 站，约 25 分钟。
前往 Orchard 可在 ‘Fairlodge’ 搭乘 77 路，约 14 分钟、10 站即达。
私家交通
| 关键目的地 | 距公寓距离（预计高峰车程） |
| CBD (Raffles Place) | 7.4km，车程 25 分钟 |
| Orchard Road | 3.9km，车程 12 分钟 |
| Suntec City | 15.2km，车程 21 分钟 |
| Changi Airport | 24km，车程 25 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.6km，车程 42 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.8km，车程 8 分钟 |
| Mapletree Business City | 6.1km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 23.4km，车程 27 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.1km，车程 22 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.5km，车程 22 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 28.7km，车程 26 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 9km，车程 18 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 20.9km，车程 27 分钟 |
*车程按高峰时段测算
临近车行出入口：2 个，一个位于 Holland Hill，另一个沿 Holland Road
小结：不得不再次强调，靠近重要交汇路口是加分项。熟悉 Farrer/Holland Road 的驾驶者都知道，寻找 U 型回转位是一件“噩梦”。双出入口也显著提升了通达不同片区的便捷度。
开发团队
开发商
FEC 为本项目的主导开发商，最初即由其拿下两幅地块。
我猜测引入 Koh Brothers，主要基于其本地影响力与在为高净值人群开发/管理豪华项目方面的经验（近例如 Van Holland）。
Far East Consortium（勿与 Far East Organisation 混淆）是一家于 1972 年在香港联交所上市的地产开发与投资公司。
他们在澳大利亚、中国内地、香港与马来西亚已完成 22 个主要住宅项目，且储备项目充足；但在新加坡落地的已完工项目并不多。
至今本地仅有一座核心住宅项目——Artra（邻近 Redhill MRT）。不过他们在本地也有若干重要投资（Dorsett Residences 与近期收购的 21 Anderson Road），以及数个在途项目（Cuscaden Reserve）。
因此，本次与 Koh Brothers 的合作令人安心。
关于 Koh Brothers 的更多信息：
公司始于 1966 年，起初为独资企业，历年深耕优质建筑、房地产开发与专业工程解决方案。
其本地技术实力与经验毋庸置疑；此外，曾参与 Bungalows @ Caldecott 等高端项目开发。在专属性方面，二者有相通之处，虽然并非完全可比。
至今他们参与的广受好评项目包括 Parc Olympia、Fiorenza、Lincoln Suites、The Montana 与 Lumos，从其履历看，我对这次合作持信心。
股权方面，FEC 持有 80%，Koh Brothers 为 20% 的合资伙伴。
建筑设计
建筑事务所 Aedas 以其在中国内地、香港、台湾与迪拜的独特建筑作品而闻名，浏览其官网便可见一斑。
在本地，他们曾参与 Asimont Villas（2015）、The Sandcrawler（2013）与 The Star（2012），同样展现了其兼具品味与未来感的设计风格。
我猜测 FEC 看中 Aedas 的一大原因，是其在大中华区的知名度，也与 FEC 的背景相契合。
未来他们在纯住宅豪宅项目上的表现值得关注。相较以往偏综合体/商业的擅场，此次强调居住专属性，会有怎样的呈现，颇具看点。
承建
承建商为 Tiong Seng Contractors，过去几年参与了多项项目。
其近三年的项目包括 Archipelago、The Panorama、Sol Acres、Eco Sanctuary 与 The Luxurie，此外 2017 年前还有 15 个以上的完工项目。
多亏 Building and Construction Authority，如今我们更容易依据项目历史来评估承建商能力。
这套评估通过Conquas Score 实现，综合了结构（Structural）、建筑（Architectural）与机电（M&E）等分项评分。
虽然上述项目未达到最高级别的 Conquas 标准，但我注意到其结构与机电评分大多接近 100 分，部分甚至满分。
也就是说，承建商在结构安全与关键机电安装方面较为可靠。
在建筑装修方面则略逊一筹，主要涉及两方面：
- 精装修（室内与外立面——如天花、地面、墙面、窗户、屋面等）
- 功能性测试（如窗户防水性/内墙砖粘结性）。
就个人而言，这些都非常重要，毕竟谁也不想在高价购入后，还要为室内维护再掏腰包。
当然，说他们表现“很差”并不公平，毕竟多数得分也在 85–90+ 区间。
事实上，与不少其他承建商对比，Tiong Seng 往往高出一筹，后者在该项常见得分多为 70 至低 80 分。
或许正因室内基装牵涉面广，要取得满分实属不易。
楼栋与户型分析
项目总平面图
| Clubhouse | Club Lounge | Club Fitness |
| 更衣室 | 美食亭 | 中央草坪 |
| 花园 | 花架 | 50M 泳池 |
| 水疗池 | 池畔平台 | 戏水池 |
| 儿童游乐场 | 花园 |
我认为，住户最大顾虑在于 Holland Road/Farrer Road 路口以及其上方 Holland Flyover 带来的噪音与污染。
开发商显然也考虑到了这一点，并采取了多项措施以安抚未来住户。
除尽可能将楼栋后移远离主干道外，还在单位层面加入一些“降噪”配置，例如改用更密合的平开式阳台门（取代常见推拉门）、阳台吸音吊顶与夹胶玻璃等。
话虽如此，当你使用公共设施时大概率仍无法完全避免噪音。例如泳池与池畔休闲区就较靠近道路。
此外，项目的“动感”类休闲设施不算多——或许与其目标客群定位有关。
大部分空间以绿地与静谧的休憩角落为主，适合忙碌一天后放松身心。
户型配比
| 户型 | 套数 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom Suite | 22 | 570 sqft |
| 2-Bedroom Select | 33 | 603 – 614 sqft |
| 2-Bedroom Classic | 44 | 657 sqft |
| 2-Bedroom Deluxe | 132 | 700 – 721 sqft |
| 3-Bedroom Deluxe | 44 | 936 sqft |
| 3-Bedroom + Study Deluxe | 44 | 1,055 sqft |
可见 FEC 与 Koh Brothers 预期/主攻较小家庭（如年轻夫妇、空巢、单身）需求。
2 卧室占 72%，且提供多种类型，既照顾预算，也兼顾不同的布局偏好。
有意思的是，6 座楼中的 5 座每层 4 户，也就是说这些楼里的每个单位都是角落户型。
角落户型的优势取决于建筑设计，但普遍包括：
- 更好的通风
- 更多窗户（因此更好的自然采光）
- 更佳的景观视野
我们来看看 2-Bedroom Suite 的平面。
2-Bedroom Suite（Type A1，570 sqft）
入户即见厨房。采用“哑铃”布局是加分项，因为可减少走廊与玄关等相对低效的流线空间。
但较为奇特的是，主卧并未直接连通主卫。
尽管如此，访客无需穿过卧室即可使用卫生间是优点；但夜间需经过两道门去卫生间，未免有些不便。
此外，主卧略显偏小，放不下带双床头柜的特大床。
厨房与阳台尺寸较为理想，但餐客空间显得局促。
别忘了，阳台旁的AC Ledge 往往意味着开空调时阳台会更闷，偶尔也会更吵。
它也侵占了公卧的窗户开口，但至少仍保留了落地窗设计。
最佳楼栈
项目体量不大，可选的“最佳栈位”并不多。虽称住宅楼至主干道的最宽退距达 60m，但很明显，最佳单位为面向后方的栈位——基本上就是全部的 3 房单位。
这些栈位更安静，Holland Hill 本就较为幽静，且能享受更好的绿景。建议优先考虑 19、22 与 23 栈，因为它们不直接对望其它开发，且楼间距较佳。
10、11、14 与 15 虽同样朝内侧较安静的道路，但景观会朝向如 Holland Hill Park 与 Holland Hill Lodge 等较旧项目。
噪音压力最大的当属 1 至 9 栈，因更靠近 Holland Flyover 与 Farrer Underpass。当然，这些多为较小户型（总价门槛低），定价上也已体现。
下午西晒分析
22、23、26 与 27 栈西向为主，全年都会有不同程度的下午西晒。
朝南的 15、16、18 与 19 栈在年末会有从阳台方向射入的西晒。
年中时，朝北的 20、21、16、17、12、13、05–09 栈也会经历间接的下午日晒。
Hyll on Holland 最少西晒的栈位为东南朝向，即 01–04 与 10–11。
价格评述
项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Hyll on Holland | Freehold | 2024 | $2,656 psf |
| 15 Holland Hill | Freehold | 2022 | $2,897 psf |
| Leedon Green | Freehold | 2023 | $2,624 psf |
| Mooi Residences | Freehold | 2023 | $2,590 psf |
| Van Holland | Freehold | 2023 | $2,790 psf |
| One Holland Village | 99-year Leasehold | 2024 | $2,556 psf |
若你在 D10 尤其是 Farrer/Holland Road 一带看过房，就会发现可选的公寓非常多。
但本次仅聚焦周边新盘——因为它们实在太多了。
（若想了解周边二手选项，请参考我们对 15 Holland Hill 的最新价格评述。）
先看基准：D10 自由持有新盘的平均街价为 $2,928 psf，99 年地契为 $2,763 psf。
众所周知，仅凭平均 PSF 无法反映真实差异，因为各项目户型面积不一。
因此，我们以下以目前（平均）要价，对 2–3 卧室中最小/最大面积与总价进行横向对比：
（价格会随不同栈位与楼层波动，以下为大致参考。同时注意 15 Holland Hill 因单位面积/总价跨度巨大，结果差异会更明显。）
2 卧室（最小面积）：
| 项目 | 最小可售面积 | 近期（最常见的最低平均）要价 PSF | 单位总价 |
| Hyll on Holland | 570 sqft | $2,632 psf | $1.5m |
| Mooi Residences | 592 sqft | $2,466 psf | $1.459m |
| Leedon Green | 614 sqft | $2,575 psf | $1.581m |
| Van Holland | 657 sqft | $2,871 psf | $1.886m |
| One Holland Village | 689 sqft | $2,849 psf | $1.963m |
| 15 Holland Hill | 1,292 sqft | $2,957 psf | $3.819m |
3 卧室（最小面积）：
| 项目 | 最小可售面积 | 近期（最常见的最低平均）要价 PSF | 单位总价 |
| Hyll on Holland | 936 sqft | $2,684 psf | $2.512m |
| Mooi Residences | 850 sqft | $2,563 psf | $2.178m |
| Leedon Green | 958 sqft | $2,444 psf | $2.341m |
| One Holland Village | 1,098 sqft | $2,438 psf | $2.676m |
| Van Holland | 1,055 sqft | $2,999 psf | $3.168m |
| 15 Holland Hill | 1,789 sqft | $2,941 psf | $5.288m |
一如既往，总价并非唯一考量，因为具体单位可能在布局、朝向等方面更优——若认真考虑在此区域选新盘，务必对具体单位做更深入的功课。
好在这些项目的去化率都未过半，即便热门单位已被抢订（如One Holland Village，受其综合体属性吸引），仍有一定选择空间。
在我看来，除了户型，还要高度重视地段，因为它决定了未来的转售价值、交通/配套便捷度，以及居住舒适度（如噪音、亲自然等）。
若仅以预算为先，6 个项目中“最实惠”的可能是相对低调的 Mooi Residences，价格较其他项目便宜约 $100–200k。
升值潜力分析
正如我在 15 Holland Hill 评述中提到的，周边有不少年长项目，若未来开发商对土地的需求回升，具备en bloc 潜力。
但这或许尚需时日，原因在于新加坡正积极推进“多中心”发展，全国还有不少更具潜力的区域。
所谓“潜力区域”，即未来可能出现住宅需求跃升的新片区，往往取决于该地是否具备大规模再开发空间（如新的商业、住宅与交通配套等）。
再者，基于目前该区项目的去化速度（提示：并不快），开发商或会再三考量是否豪掷资金推动新的集售，因为更高的地价将迫使新盘定价更高，反过来又抑制需求。
在我看来，在有限的地积比/空间、雷同的营销话术与现有技术/建筑语境下，项目内部可“做文章”的空间并不多。
同时我们也假设新加坡的豪宅需求在未来数年保持稳定（还有许多宏观因素不展开）。
此外，从上方总规截图看，短期内周边也难见到新的商业/交通利好。
因此，我并不预期这里会出现大幅涨价。
鉴于 Hyll on Holland 的平均 $2,656 psf 低于 D10 自由持有新盘 $2,928 psf 的平均街价，它并非该区最高的入场点。
但若对比周边年限更久项目的参考均价：
- 不足 5 年公寓为 $2,469 psf
- 5–10 年公寓为 $2,164 psf
- 超过 10 年公寓为 $1,722 psf
仍会担心：一旦新盘“新鲜感”消退，价格可能回落——尤其是考虑到周边项目数量众多（当前去化又并不理想）。
鉴于相较新加坡整体市场，这里的 PSF 已不低，项目最终还是更吸引高净值客群；需求将取决于新加坡未来对这类家庭/个人的吸引与留存（这又是另一个宏观话题）。
我知道，除了 Van Holland 与 One Holland Village 之外，上述对周边项目的展望略显保守，但若有人将这些项目视为短中期投资，我认为有必要知悉这些现实。
在我看来，这些项目更适合资金充裕、真心喜欢项目/地段、并准备“长期持有”的自住型买家。
我们的结论
优点
- 50M 长泳池
- 驾车通达性佳
- 多数为角落户型
不足之处
- –户型偏小
- –临路噪音
以我在 Tulip Gardens 的居住体验判断，Hyll on Holland 一带的道路噪音很可能会成为住户的最大痛点。
通达性方面非常出色——或许仅次于前文提到的 Van Holland 与 One Holland Village Residences。（主要得益于通往两条主干道的双出入口，以及紧邻的公交站。）
尽管地段居中，但也存在“夹在中间”的尴尬。
离 Holland Village 不远，却又不至于让你每次都想步行前往；同样也不在 MRT 的理想步行半径内。
在我看来，在众多新盘之中，它的地段相对“最不占优”。
价格方面，如前所述，你买入的确位于新盘总价区间的较低端——当然，这并不意味着它对多数人来说“便宜”。
归根结底，若你看重它的整体配置，这是一笔需要权衡取舍的买卖。
还要记住，若道路噪音影响较大，未来的出租能力可能受挫；而在 SSD 期满后立刻出售，也未必容易，毕竟周边无论旧盘（价格可负担）还是新盘（新鲜感/多样性）都是你的竞争对手。
这对你的意义
如果你符合以下情况，可能会喜欢 Hyll on Holland：
-
• 喜欢角落户型：
6 座楼中有 5 座为每层 4 户布局，角落户型获取概率很高（除最小的 2 卧室类型外）。
-
• 需要双向便捷通达：
如前所述，凭借多个策略性车行出入口，可轻松通达 Holland 与 Farrer/Queenstown Road 两端。
如果你符合以下情况，可能不会喜欢 Hyll on Holland：
-
• 对道路噪音/污染敏感：
如上所述，道路噪音或为项目最大短板。这也意味着阳台多采用平开式（内/外开）门，而非推拉门，以帮助减噪。
-
• 计划较快转售：
考虑到周边旧盘（价格更友好）与新盘（新鲜感/多元化）都在竞争，短期内若不调整心理预期价格，可能较难找到买家。当然不排除我判断有误，但若考虑在此长期居住更为稳妥。
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