Cascadia 公寓评测：亲子友好，但开放场地有限

项目：	The Cascadia
区域：	21
地址：	Bukit Timah Road
地契：	Freehold
单位数量：	536
占地面积：	293,650 平方英尺
发展商：	Boonridge Pte Ltd
TOP：	2011

如果你一直在关注我们的本周好单位系列，你或许会记得我们早在第 #6 期展示过 The Cascadia 的那套漂亮顶层公寓。

巧合的是，这并不是唯一一套引起公众关注的 “Cascadia 系” 顶层公寓。

早在 2018 年，一套类似的 1,733 平方英尺 2 房顶层公寓以 $2 million 挂售，当时租客月租 $4,500（按最初购买价计算，租金回报率为 2.7%）。

当时该单位最大的卖点在于公寓的永久产权、集体出售潜力以及（非常）宽裕的单位面积——对于小型家庭而言十分理想。

回到公寓本身的一些更重要的细节（刚才稍微插了个话题，见谅）——The Cascadia 实际建于 2010 年，如今坐拥536 个单位，占地293,650 平方英尺。

尽管纸面上看去环境十分美观且宽敞，这些年来仍有租户反映整体维护经常是痛点，某些单位内的家电表现不尽如人意（例如多年间需要频繁维修）。

或许最大的顾虑之一在于，这里的楼栋彼此之间距离略近，而泳池的广铺式布局与大量绿化占据了地面空间，导致公寓内的步行空间相对减少。

话虽如此，公寓坐落于新加坡较为富裕的社区，周边有优质教育资源，以及多项关键配套与完善的公私交通便利。

撰文时，The Cascadia 的定价实际上略高于其紧邻项目的平均 psf 值。

我们稍后会更深入探讨。现在，先带你稍微走一圈公寓的公共空间，不用亲自到场也能对这里有初步印象！  

Cascadia 内部导览

The Cascadia 设施

烧烤区	健身房	游泳池
游乐场	网球场	多功能室
慢跑道	按摩池	篮球练习区
会所	健身区	羽毛球场

Cascadia 这个名字其实来自 “cascades”，意为层叠的流水或瀑布。自然而然，如果你从未踏入过 Cascadia，或许会期待这里有多处层叠瀑布，或至少有不少泳池。毕竟，这正是名字所传达的意象，不是吗？

因此如果你和我一样——大概会有些失望。

我并不是说公寓必须有多处瀑布或泳池才宜居，但我不太理解这里命名的逻辑。或许这并不是什么大问题，但为何以一个与实际并无紧密关联的意象来命名呢？

从外观的第一印象来说，这个项目显得相对保守却又不失现代感。它于 2011 年建成，至今距 10 周年只差一年。我想大多数人对它的设计不会有太多意见——是个安全的选择。但对眼光更挑剔的人而言，你还是能看出它属于更早一个时期的产物。

入口就位于 Bukit Timah Road 边上——从可达性而言是加分项。话虽如此，项目纵深较深，如果你住在靠后的楼栋，走到主干道的确要走一段路。好的一面是，只有前两栋面向马路，其余楼栋相对更安静，适合追求宁静的人。

这在后疫情时期或许不再是大问题，但因访客与外送服务的安检时间变长，高峰时段入口偶尔会出现拥堵。住户回家时，可能会因为车辆自主干道转入的方式而需要等待。

这是一个较大的环形车道，加上有 2 个上下客点，车辆流动应当较为顺畅。

一踏入项目的主中庭，便会被一个略显泛绿的池塘及几尾看起来十分饥饿的锦鲤所迎接。我不敢说这是最美观的池塘，但有水景迎接归家，多少还是令人愉悦的。

更重要的是，你会注意到，这里的开阔感与其占地面积并不相称。事实上，楼栋间紧密的布局在整个项目中都相当普遍（你会在园区的不同部分看到）。

要知道，293,539 平方英尺的占地并不小——即便总户数有 536 个。当然，你不能指望有如Maplewoods 那种开阔（593,779 sqft，697 个单位），但也不至于让人觉得如此局促。

作为参考，Park Infinia at Wee Nam 的占地更小（224,531 vs 293,539），单位也更少（486 vs 536），但在布局与空间感的处理上要出色得多。诚然，那里的楼栋更高一些，但开阔感的差异非常明显。

往前走，在主泳池之前有一个按摩池。其面积相当大，但部分位置离周边楼栋太近。是的，虽然空间充足，但并没有满足按摩池的另一项需求——私密性。周末在池里泡着却正对着邻居的阳台，实在称不上放松——对双方都挺尴尬的。

按摩池旁是一些有遮蔽的座位区，涂成不同色调。

主泳池本身也有类似的问题。它很大，这点毋庸置疑，但与楼栋的距离确实太近了。

看看泳池两侧的步道空间吧。两个人并排行走都勉强，更别说把躺椅和座椅摆回去之后了。

当然你也可以从好的角度来看，有些住在一楼的住户可能会喜欢这种出门就到泳池的便捷。但就我个人而言并不太买账——尤其想到周末来自泳池的噪音。

这也是隐私问题，因为距离实在太近。所有路过的人都能清楚看进你的起居空间——若想避开窥视，你恐怕得长期拉上百叶帘。

整体而言，泳池的长度与宽度都在合理预期之内，适合正经游泳。但考虑到这里只有一个泳池，周末很可能会比较拥挤。

泳池对面是健身房以及会所的其他部分。

和许多其他项目一样，这里也有面包、零食与饮料的自动贩卖机。

会所一层设有阅览室与多功能室。

多功能室相当宽敞，足以举办规模不小的聚会。虽说装潢比较朴素，但座位数量还算充足。最好的一点？外面就是“戏水池”。对举办家庭聚会而言，你甚至可以把它当作“专属”泳池，池水很浅，加上距离很近，方便照看孩子。

还有一个相当特别的取件点，角落里设有Parcel Santa。对没有礼宾服务的公寓而言，这无疑提升了住户收件的便利性。

与多功能室类似，阅览室也称不上奢华，走的是极简实用路线——但至少外面还有一处浅水景可眺望。

从这里你也能看出，维护方面仍有不足——这是个反复出现的问题，后面还会在不同地方看到它的“身影”。

走上二层的健身房，几乎 360 度的环景会立刻吸引你的注意。落地窗视野极佳，极具激励效果；健身房的器械配置也颇为完善，重量与器械种类齐全。

不太理想的是，高峰时段健身房可能会较为拥挤——以单位数量来看，它的面积偏小。

健身房外是一个开放甲板，但奇怪的是装了较高的护栏，反而无法充分利用其更高的制高点视角。

这里的多功能室较小，更适合同温层的私密聚会。它的优点是外面就有烧烤炉。

会所后方还有一处烧烤亭。这一处更为私密，位置较高，可俯瞰戏水池，而且带顶棚。

离开会所后，专属的儿童池位于略高的地势。家长们应该会喜欢色彩鲜艳的卡通造型，不过显然需要尽快补漆翻新。

景观方面，Cascadia 的表现尚可。植被种类较为丰富，小径也保持整洁。但即便在园区步道，你仍会注意到楼栋之间的距离很近，开阔感始终不足。

不过越往后走会越好，尤其是项目背面朝向 Brizay Park 私宅区的后侧——整体更开阔，无遮挡。

中间的溪流也让视觉效果更为怡人——虽然我更希望它的水色能更讨喜一些。

在网球场前会看到一个随意摆放的座位区，还配有国际象棋/跳棋桌。

附近是户外健身站。这一处配置相当齐全，设有多种训练设施。

另一侧楼栋下方还有有顶的锻炼区，雨天也能使用，十分实用。

Cascadia 的后段堪称运动天堂，设有 2 个网球场、多功能球场，以及一个迷你篮球区。

以当下的标准来看，同时拥有两个网球场算是相当慷慨了。（例如Stirling Residences，1,259 个单位却只有一个网球场）。

这里也异常安静，得益于位置，更显开阔，是从园区其他相对局促空间里短暂“逃离”的好去处。

你甚至可以说，我刚才称它为“迷你篮球场”有些夸大。更准确地说，这里其实就是一个篮球框，前面有一小块活动空间。

篮球框外还有一个烧烤区。和之前那处一样，这里的私密性更高，也不那么令人窒息。

考虑到接近 300k 平方英尺的占地，沿园区外围一圈的步行道，对于刚开始锻炼的人来说也是个不错的小挑战。

这条步道的宽度也足够，遛宠物很惬意，而且这里比内部通道开阔得多。

说实话，9 年并不算老，所以看到园区某些区域的保养状况，难免让人担忧。

这条路径一路蜿蜒至园区前部，你会在那儿发现另一处烧烤区。

再往前走，就是常见的儿童游乐场。

最后是地下车库，空间相当充足，车位数量也足够。但鉴于楼栋分布紧密，若你晚于常规下班时间回家，可能需要把车停得更远一些。

另一个值得指出的负面点是垃圾间的位置——每个大堂入口旁边。除非你每次进出家门都愿意用嘴呼吸，否则很难有人会对这样的疏忽感到满意。

但公道地说，我也去过其他采取类似布局的项目——只是它们在异味外泄方面的问题没有这么严重。这可能意味着清洁不到位，或许还存在更深层的系统性问题。

上楼需要住户门禁卡，或由住户接通访客——从安保角度看，这是加分项。

Cascadia 区位评测

位于优质的第 21 区，The Cascadia 所在位置靠近 Bukit Timah Road 的南侧。有趣的是，它与Parksuites 基本处在同一纬度——后者位于更南边的 Holland Road 一带。

它在 Bukit Timah Road 同侧的住宅邻居包括 The Nexus、Floridian 和Maplewoods（向西），以及 The Tessarina 与沿 Old Holland Road 的一串有地住宅（向东）。

它紧邻的其实是一处商业/工业用地，主要服务汽车相关客户，也涉及建筑与废弃物处理等业务。

这里还有一家别致的小咖啡馆——‘Asanoya Boulangerie @ Bukit Timah’。  

公共交通

巴士站	服务巴士线路	距离公寓（及预计步行时间）
‘The Nexus’	66, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	170m, 2-min walk
‘Opp The Nexus’	66, 66B, 67, 67A, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	200, 3-min walk (+ overhead bridge)

最近的 MRT：King Albert Park MRT – 600m, 7-min walk

如前所述，这里的公共交通相当完善。或许最大的优点就是道路两侧都有大量巴士线路可选。

MRT 的步行距离也算体面。前往车站的路径沿途有树荫与有顶走道，全程遮蔽。

若不想走路，可在 ‘The Nexus’ 站随便搭一趟巴士，2–3 分钟便可抵达 MRT 站。

前往 Orchard 方向的通勤者可在 King Albert Park MRT 上车，约 12 分钟、6 站路，并在 Newton MRT 换乘一次即可到达 Orchard MRT。

前往 CBD（Raffles Place MRT）者，可在 ‘The Nexus’ 站搭乘 74 路往 Dover MRT（约 12 分钟），再从那里乘车 16 分钟、8 站路到达 Raffles Place MRT。

或者，也可在 King Albert Park MRT 上车，至 Telok Ayer 下车（12 站，约 23 分钟），随后步行至 Raffles Place。 

私家车出行

主要目的地	距离公寓（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	16km, 25-min drive
Orchard Road	9.1km, 20-min drive
Suntec City	17km, 25-min drive
Changi Airport	25.8km, 30-min drive
Tuas Port (By 2040)	31.5km, 40-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	15.8km, 25-min drive
Mediapolis (and surroundings)	7.3km, 20-min drive
Mapletree Business City	10.9km, 22-min drive
Tuas Checkpoint	21.2km, 25-min drive
Woodlands Checkpoint	14.9km, 22-min drive
Jurong Cluster (JCube)	6.7km, 16-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16km, 25-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	13.7km, 25-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.6km, 30-min drive

*车程为高峰时段估算

最近出口：沿 Bukit Timah Road 的单一出入口

小结：单车道驶出接入双车道的 Bukit Timah Road，高峰期可能会拥堵。所幸此处设有黄箱，便于车辆转出。若需驶向 Dunearn Road，出入口后约 100 米处可 U 形转弯。随后会遇到著名的 Bukit Timah/Clementi Road 交汇处（约 1.2km 处）。

杂货商店

超市名称	距离公寓（及预计步行/车程）
Cold Storage – Sime Darby	800m, 10-min walk OR 850m, 5-min drive
Cold Storage – Guthrie House	1.1km, 14-min walk OR 2.7km, 9-min drive
Fairprice Finest – Bukit Timah Plaza	1.4km, 19-min walk OR 1.4km, 7-min drive

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	3
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	6
初级学院（5km 车程）	2
大学（5km 车程）	5
理工学院（10km 车程）	2

补充要点

•  聊聊周边配套

近来我常常在补充要点里更详细地讨论这部分——主要因为似乎每一个公寓都声称“附近配套很棒”。

毕竟这里是新加坡——自然便利。更大的问题在于，究竟有多便利，以及多多样。

如果你曾在 Bukit Timah 一带居住（或就读/常来此地），你会明白，这里的生活气质与新加坡多数地区大不相同。

路边的咖啡馆与商店带着某种“雅致感”。

不同于 Chinatown/Little India 一带略为传统的店屋，或 Upper Thomson Road 上更“直白”/更商业化的低层店面，这里的店铺更显高级（主要体现在服务与品质）——而且 Bukit Timah Road 两旁的浓密绿化更增添了几分幽静与私密。

周边也有不少有趣的兴趣/运动类设施。例如 The Grandstand（步行约 15 分钟）有多块足球场，还有一个别致的室内市集，提供优质食材、精酿啤酒等（Pasarbella），以及台球、飞镖甚至掷斧等活动（更别提这里还坐拥一众出色的餐厅）。  

此外，这一带还有多家会所，如 Tanglin Rugby Club、Swiss Club Singapore（亦设有瑞士大使馆与瑞士学校）及 The British Club。

• 绿色天堂

我们常抱怨新加坡是钢筋水泥森林，缺少群山与湖泊，也少了那种让人爱上在社区漫步的宜人温度。

Bukit Timah 的丰富绿意在一定程度上能缓解正午的热度，同时提供相对平和宁静的步行体验（如果可以，尽量避免贴着 Bukit Timah Road 边走）。

Green Corridor（有诸多历史遗迹，如 Old Bukit Timah Railway Station 与旧轨道）步行约 10 分钟即可抵达，广阔的 Bukit Timah Reserve 也不算太远。

若你打算往那个方向走，记得喷防蚊液、带些水并穿得清凉些（毕竟新加坡是热带岛屿——这大概是我们目前能做的，以尽量减轻在丛林中徒步的不适）。

附近还有一些小而美的公园，如 Clementi Neighbourhood Park 与 Henry Park，适合傍晚散心（——说到这儿，如果你是自然爱好者，别错过我们的Parksuites 评测）。 

Cascadia 开发与场地评测

一如既往，抱歉使用了稍旧的平面图。

（题外话，看到开发项目平面图这些年一路演进到如今的新盘图，确实很有意思。我仍在期待第一张 VR/全息场地图！）

回到实际布局，我们很快会意识到这片区域“被挤在一起”。楼栋之间距离极近，不少单位彼此对望。

至于地面空间（你在导览中应已看到），我始终认为泳池旁的步行道可以规划得更好。

对部分住户来说，经过泳池是出入/回家的必经之路。鉴于这里的步道过窄，我可以想象这些住户小心翼翼走过、尽量避免被水花溅到的样子。

或许更重要的是，这也对使用步道的长者和幼童构成安全隐患。

由于楼栋离泳池很近，一些一楼单位的客厅更容易暴露在公共视线中。

当然，也有人会喜欢这种度假村式的布局，归根结底还是看个人偏好。

其他一些优点包括配备了两个网球场（近年不少发展商在这块“省料”——Stirling Residences 就浮现在脑海），以及一个羽毛球场和一个篮球练习区——这些在新盘中已十分罕见。

是的，或许没有太多新奇/花哨的设施，但若仔细想想，基本的运动需求已被满足，甚至有余——除了健身房面积！

虽然有为青年与长者设置的专属健身区，但喜欢大重量训练的人（不幸地）还是得走出公寓去“打铁”。

至于整体景观装饰，植被覆盖良好，树荫为步道带来清凉，也有瀑布墙、锦鲤池、拱形水柱等多处水景，进一步营造氛围。

总体而言，是否喜欢这股度假风见仁见智，但运动设施对爱好者来说已足够。

最佳栈号

户型分布

户型	单位数量	单位面积（平方英尺）
1 房	38	570 – 710 sqft
2 房与 2 房 + 书房	109	871 – 1,162 sqft
3 房与 3 房 + 书房	81	1,173 – 1,323 sqft
4 房与 4 房 + 书房	45	1,410 – 1,593 sqft
2 房与 2 房 + 书房 顶层公寓	12	1,679 – 2,260 sqft
3 房与 3 房 + 书房 顶层公寓	7	2,346 – 2,884 sqft
4 房与 5 房 顶层公寓	4	3,961 – 5,231 sqft

考虑到这里只有 536 个单位，我会说户型的多样性分布得相当均衡。

不过，也有人批评这里的室内，噪音与通风不足是最大的两项抱怨。

阳台面积较小——喜欢更大室内空间的人会把这视为优点。厨房为开放式，这意味着油烟与气味更容易飘到客厅。

客厅地面铺设花岗岩（观感不错），卧室为木地板。热水加热采用隐藏式储水箱而非燃气加热，自然多年累积下来会稍微增加电费。

最后，若你在看较小面积段的顶层公寓，需要注意这里的 2 与 3 房顶层单位为双层——但可惜的是，上层完全由屋顶露台组成。 

更大的顶层公寓则两层都有室内居住空间，并配有私人泳池。

最佳栈号

Cascadia 价格

价格明细（首套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Price	$979,260	$1,559,090	$1,999,965	$2,497,110	$1,704,185	$2,498,490	$4,677,941
25% Down Payment	$244,815	$389,773	$499,991	$624,278	$426,046	$624,623	$1,169,485
额外费用
Buyer Stamp Duty	$23,978	$46,964	$64,599	$84,484	$52,767	$84,540	$171,718
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Initial Investment Amount	$272,093	$440,036	$567,890	$712,062	$482,114	$712,462	$1,344,503
投资回报
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.72%	2.27%	2.38%	2.29%	2.86%	2.72%	2.45%

价格（第二套房）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Cost Without ABSD	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Plus: ABSD (12%)	$117,511	$187,091	$239,996	$299,653	$204,502	$299,819	$561,353
Total Price After ABSD	$1,124,049	$1,796,444	$2,307,859	$2,884,548	$1,964,755	$2,886,148	$5,414,312
Initial Investment Amount	$389,604	$627,127	$807,886	$1,011,715	$686,616	$1,012,281	$1,905,856
投资回报
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.43%	2.04%	2.13%	2.05%	2.56%	2.44%	2.19%

The Cascadia 价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Cascadia	Freehold	2010	$1,683
The Tessarina	Freehold	2003	$1,510
The Nexus	Freehold	2006	$1,644
Maplewoods	Freehold	1997	$1,724
Floridian	Freehold	2012	$1,728

如你所见，The Cascadia 略高于清单平均值 $1,658 psf。当然，这并不是计算可负担性的正确方式。考虑到不同面积段的单位 psf 往往会波动，这只是个大致参照。

若要理解真实的成本对比，最好选定某一面积段（或具体单位）进行比较，计算其总价，再与竞争项目中同面积段单位对照。

话说回来，考虑到项目年龄——它比这里最新的项目还老 2 年（也比“2006”的平均 TOP 年份新 4 年）——The Cascadia 的 psf 相对同侪来说还是比较合理的。

总的来说，单看 psf，价格似乎在一个很窄的区间内，但当你把Maplewoods 这样的项目纳入比较时，你会意识到这些老项目的单位面积巨大，因此总价自然要高出不少。

是的，你能获得更大的空间、更好的私密性与环境，但尽管楼龄更大，你最终可能要付出更多的总价——这对预算严格的买家来说会是顾虑。

例如，Maplewoods 在 2012 年最后一次转售，一套中楼层 4 房单位（按该户型段属中间面积），以 $1,381psf 成交，总面积高达 2,896 平方英尺。

不到一年后，The Cascadia 一套相似的中楼层 4 房（同样属该户型段的中间面积）以 $1,815psf 成交，面积为 1,421 平方英尺。

psf 更高没错，但若比较总价，Maplewoods 的单位花了$3.99m，而 The Cascadia 的单位为$2.57m。

（注：此对比仅用于说明面积与价格的差异，不应用作当下单位价格的参考。）

此外，像 Maplewoods 这样的老项目，由于业主心态（禀赋效应 / 当前稳定的租金回报 / 期待集体出售机会），转售很少——自然要价也会更高。  

因此，你可以把这视作 The Cascadia 的负面：尽管更新，psf 仍与 Maplewoods 同一档位；也可以从另一面看——Maplewoods 的价格坚挺。

升值分析

过去一两年里，The Cascadia 所在（放大来看）“Holland Road” 区域的平均 psf 明显上涨。

以下几张图更直观：

如图，过去一年区域价格大幅上扬。更令人惊讶的是，这片范围内并没有任何新盘推出。

事实上，这里最近的 TOP 早在 2014 年！

诚然，The Cascadia 位于该区域边缘，因此并未直接受到这次显著涨价（很可能源于 Holland 区域改造）的影响。

话虽如此，我们确实看到 Cascadia 的单位价格这些年也在逐步上扬。

此外，离它最近的新盘其实就是马路对面的Mayfair Gardens 与Mayfair Modern，目前平均 psf 分别为 $2,014 与 $1,924，前者更受市场好评。

再考虑到该区一贯的“高端、核心”形象，以及众多老牌永久地契项目，我认为这里未来的集体出售机会仍然可期（假设期间集体出售法规未发生重大调整）。

我们的看法

在我看来，Cascadia 更像是“样样通，却无专精”。除了部分度假氛围外，它缺少能从同侪中脱颖而出的独特卖点。

或许对 Cascadia 而言，最大的问题在于：这一带并不缺少与之定位相近的住房选择。

它的价格点仅略高于周边平均值，从而也缺乏一些高端公寓所带来的“独有感”。

尽管如此，周边的 Bukit Timah 一带深受本地人与外籍人士的青睐，配套独特且品质上乘，加上丰富的教育资源，使得这个地段依旧极具吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。