The Cascadia 公寓评测：适合家庭，但开放空间有限

项目：	The Cascadia
地区：	21
地址：	Bukit Timah Road
地契：	永久地契
单位数量：	536
占地面积：	293,650 sqft
开发商：	Boonridge Pte Ltd
TOP：	2011

如果你一直有关注我们的每周精选户型系列，你或许会记得我们早在第 #6 期展示过 The Cascadia 的一套漂亮顶层公寓。

巧合的是，这并不是唯一一套吸引公众目光的 “Cascadia” 顶层公寓。 

早在 2018 年，一套类似的 1,733 平方英尺 2 卧顶层单位也以 $2 million 挂售，当时租客月租为 $4,500（按最初购买价计算约 2.7% 的租金回报率）。 

当时该单位最大的卖点（USP）在于公寓的永久地契、en bloc（集体出售）潜力以及（非常）宽敞的单位面积——对小型家庭而言十分理想。 

回到公寓本身的更重要细节（刚才稍微跑题了，见谅）——The Cascadia 实际上建于 2010 年，如今坐落在293,650 平方英尺的土地上，共536 个单位。 

尽管纸面上看起来环境十分漂亮且宽敞，但多年来住户也有反映，整体公寓的维护常常是个痛点，部分单位内的家电表现不尽如人意（例如这些年需要频繁维修）。 

或许最大的问题之一在于，这里的楼栋彼此间距略显紧凑，而且泳池的铺陈布局加上大量绿化，导致园区内的步行空间被进一步压缩。

话虽如此，公寓位于新加坡较为富裕的社区之一，周边有优质教育资源、关键生活配套，以及相当便捷的公共/私人交通。  

撰文时，The Cascadia 的定价其实略高于其近邻的平均每平方英尺价格。

我们稍后会更深入地分析。现在，先带你来一段园区小巡礼，不必亲临其境也能对这里有个第一印象！  

Cascadia 内部导览

The Cascadia 设施

烧烤区	健身房	游泳池
游乐场	网球场	多功能室
慢跑道	按摩池	篮球练习区
会所	健身区	羽毛球场

Cascadia 这个名字其实源自 “cascades”，意为落水或瀑布。自然而然，如果你从未踏入过 Cascadia，大概会期待这里有层层叠叠的瀑布，或者至少有大量的泳池。毕竟，这正是公寓名字所营造的意象，不是吗？

所以如果你和我一样——多半会有点失望。

我并不是说一座公寓要拥有多个瀑布或泳池才适合居住，但我确实不太明白它名字背后的逻辑。或许这不是什么大问题，但既然与实景并无直接关联，为何要以此命名呢？

就外立面第一印象而言，这个项目走的是相对保守但仍算现代的路线。它于 2011 年建成，到现在就差一年就 10 周年了。我想多数人对它的设计不会有太多抱怨——算是稳妥之选。但对特别挑剔的人来说，你确实能看出它属于较早期的一个时代。

入口就在 Bukit Timah Road 边上——从通达性来看是个加分项。话虽如此，园区内部延伸得较深，如果你住在后排的楼栋，步行到主干道的确会稍远。好的一面是，只有前两栋面向马路，其余楼栋相对更为静谧，适合寻求安宁的人。

这在后疫情时期或许问题不大，但由于访客与外卖的安检流程拉长，高峰时段入口偶尔会出现拥堵。对回家的住户而言，由于车辆需自主干道转入，你可能会因此等候片刻。

这里是一个大型环形车道，加上设有 2 个下客点，整体车流应该会相对顺畅。

进入园区主空间后，首先映入眼帘的是一方泛着绿意的池塘，里面有几尾看起来很饥饿的锦鲤。谈不上最赏心悦目的水池，但有水景迎接你回家，终究还是令人愉悦。

但更重要的是，你会注意到，这里的开阔感与占地规模并不相称。事实上，楼栋之间紧密相连的格局在项目其余部分也普遍存在（你会在园区不同角落感受到）。

我的意思是，293,539 平方英尺的占地并不算小——即便总户数达 536 个。当然，你不能指望它像Maplewoods（593,779 sqft，697 个单位）那般辽阔，但至少也不至于给人如此收紧的感觉。

为了便于对照，Park Infinia at Wee Nam 的地块更小（224,531 vs 293,539），单位也更少（486 vs 536），但在布局与空间感的处理上做得更好。诚然，那里的楼栋更高，但开阔感的差异仍相当明显。

往前走，你会在主泳池前看到一个按摩池。池体面积很大，但部分区域距离周边楼栋过近。是的，虽然空间很足，但它并未满足按摩池的另一项需求——私密性。你在水里放松，却与对面阳台不期而遇，彼此尴尬，这显然谈不上“舒心”。

按摩池旁是一些有遮蔽的休憩区，采用不同的色彩涂装。

主泳池也有类似的问题。规模不小，但与楼栋之间的距离确实过近。

看看泳池两侧的人行步道空间吧。两人并肩而行都略显勉强，更别说当椅子与躺椅摆回原位之后。

当然也可以往积极面想：有些住在一层的人或许喜欢这种“抬脚就到泳池”的便捷。但就我个人而言，并不太买账——尤其想到周末泳池的人声。

隐私同样是个问题，距离实在太近。每个路过的人都能轻松窥见你的起居空间——若想避开“探究的目光”，恐怕只能常年拉上百叶。

总体来说，泳池的长度与宽度都达到了合理预期，足以进行正规的游泳训练。需要注意的是，鉴于这里只有这一座泳池，周末可能会较为拥挤。

临池而建的是健身房及其余会所空间。

与许多其他项目类似，这里也配有售卖面包、零食和饮料的自动售货机。

会所一层设有阅览室与多功能室。

多功能室面积不小，足以举办中等规模的聚会。虽然装饰相对朴素，但座位数量充足。最棒的是？门外就是“戏水池（fun pool）”。对孩子来说，这几乎可以是你聚会的“专属”小泳池，水深浅且距离很近，便于家长看护。

在一个相当奇特的角落里，你还能找到一台 Parcel Santa 包裹柜。对于没有礼宾服务的公寓来说，这的确提升了住户收取包裹的便利性。

与多功能室类似，阅览室并非那种令人流连的豪华空间。它更偏向于“实用至上”，但至少能望向一处浅水景。

从这里也能看出，维护保养仍有不少改进空间——这是在后续不同角落会反复出现的问题。

走上二层的健身房，近乎 360 度的环景会立刻吸引你的目光。落地窗极具激励作用，器械配置也算完善，重量与有氧设备的覆盖面都不错。

不太理想的是，高峰时段健身房会显得拥挤——以户数而论，它的面积偏小。

健身房外是一处开放平台，比较奇怪的是，周围的高护栏几乎阻断了它应有的高位视野。

这里的多功能室更小，更适合私密型聚会。其优势在于外侧就有烧烤炉。

会所后方还有另一处烧烤亭。它位于抬高的平台上，俯瞰戏水池，私密性更佳，而且有顶棚遮蔽。

离开会所，专门的儿童泳池位于略高的地面。家长们会喜欢这些色彩斑斓的卡通装饰，尽管显然需要尽快补漆翻新。

就景观而言，Cascadia 的整体表现尚可。植物品类较为多样，小径也保持干净整洁。但即便在园路之间，你仍会注意到楼栋彼此靠得很近，始终缺乏我所期望的那种开阔感。

在末端地带情况有所改善，尤其是 Cascadia 背面与有地住宅区 Brizay Park 的背面相望——四周更为开阔、无遮挡。

中间贯穿的小溪也让这里更具观赏性——虽说我更希望它能呈现出更悦目的水色。

在网球场之前，你会看到一处随意的座椅区，摆着一张棋桌（象棋/跳棋）。

旁边是户外健身站，器械较为齐全，包含多个训练点位。

另一侧楼栋下方还设有有顶的健身区，雨天锻炼的好去处。

Cascadia 的后段堪称运动天地：有 2 个网球场、一处多功能球场，以及一个迷你篮球区。

以当下新盘为参照，配备两个网球场相当慷慨。（一个典型例子：Stirling Residences 有 1,259 个单位却只有一片网球场）。

这里也非常安静，地理位置带来更大的开阔感，相比园区其他部分，这里更像一处怡人的小型逃离地。

严格来说，我先前称其为迷你篮球场可能并不准确。更贴切的说法是：一个篮球框，前面配一小块活动空间。

篮球框外侧还有一处烧烤区。与先前那处类似，这里也相当私密，而且压迫感更小。

鉴于其接近 300k 平方英尺的占地，沿园区外圈的小径步行一圈，对刚开始锻炼的人来说也颇具挑战。

小径宽度也足够与你的宠物一起漫步，而且这里比园区内部通道开阔许多，步行体验更佳。

说实话，9 年并不算老，因此在园区部分区域看到这样的维护水平，确实令人担忧。

小径一直蜿蜒至前方，你会在那儿看到另一处烧烤区。

再往前走，还能看到常见的儿童游乐场。

最后，地下车库相当宽敞，住户的车位也足够。但考虑到楼栋紧凑的布局，如果你比平时更晚回家，可能得把车停得更远些。

另一个值得一提的负面点是垃圾房的位置——就在每个大堂入口旁。除非你每次出入都愿意“用嘴呼吸”，否则很少有人会对这个疏忽感到满意。

但公平地说，我也去过其他同样采用这种布局的项目——只是它们在异味外泄方面的问题没有这么明显。这要么意味着该区域的清洁不到位，要么可能存在更深层次的问题。

乘电梯回家需要住户门禁卡，或由访客呼叫——从安防角度看，这是个加分项。

Cascadia 区位评测

位于优质的第 21 区，The Cascadia 位处 Bukit Timah Road 南侧。颇为有趣的是，它与更南侧 Holland Road 区域的Parksuites几乎处在相同的纬度位置。 

它的临近住宅（与 The Cascadia 同在 Bukit Timah Road 一侧）包括西侧的 The Nexus、Floridian 与 Maplewoods，以及东侧 Old Holland Road 一带的一排有地住宅。 

它的紧邻邻居其实是一片商/工业用地，主要服务汽车相关客户，同时涉足建筑与废弃物处理行业。 

这里还有一家名为 “Asanoya Boulangerie @ Bukit Timah” 的小众咖啡馆。  

公共交通 

巴士站	途经巴士	距离公寓（及预计步行时间）
‘The Nexus’	66, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	170m，步行 2 分钟
‘Opp The Nexus’	66, 66B, 67, 67A, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	200，步行 3 分钟（+ 天桥）

最近的 MRT： King Albert Park MRT – 600m，步行 7 分钟

如前所述，这里的公共交通配套相当完善。也许最大的优点在于马路两侧均有大量巴士线路选择。 

MRT 站距离也在可接受的步行范围内。通往车站的路径有树荫与有顶走道遮蔽，十分清凉。 

如果你不想步行，也可在 ‘The Nexus’ 巴士站上车，坐 2–3 分钟巴士即可抵达 MRT。

前往 Orchard 的通勤者可在 King Albert Park MRT 上车，全程 12 分钟、6 站，途中在 Newton MRT 换乘一次即可到达 Orchard MRT。  

前往 CBD（Raffles Place MRT）者可在 ‘The Nexus’ 乘坐 74 号巴士至 Dover MRT（12 分钟车程），随后乘坐 16 分钟、8 站到达 Raffles Place MRT。 

或者，你也可在 King Albert Park MRT 上车，至 Telok Ayer 下车（12 站、23 分钟车程），然后步行片刻抵达 Raffles Place。 

私人交通

主要目的地	距离公寓（及预计高峰期车程）
CBD (Raffles Place)	16km, 25-min drive
Orchard Road	9.1km, 20-min drive
Suntec City	17km, 25-min drive
Changi Airport	25.8km, 30-min drive
Tuas Port (By 2040)	31.5km, 40-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	15.8km, 25-min drive
Mediapolis (and surroundings)	7.3km, 20-min drive
Mapletree Business City	10.9km, 22-min drive
Tuas Checkpoint	21.2km, 25-min drive
Woodlands Checkpoint	14.9km, 22-min drive
Jurong Cluster (JCube)	6.7km, 16-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16km, 25-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	13.7km, 25-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.6km, 30-min drive

*车程以高峰时段测算

临近出入口：沿 Bukit Timah Road 的单一出入口

总结：单车道出口接入双车道的 Bukit Timah Road，高峰期可能拥堵。所幸路口设有黄框，便于驶出。若需转上 Dunearn Road，出入口后约 100 米处可掉头。随后将进入著名的 Bukit Timah/Clementi Road 路口（约 1.2km 处）。 

杂货与超市

超市名称	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – Sime Darby	800m，步行 10 分钟 或 850m，车程 5 分钟
Cold Storage – Guthrie House	1.1km，步行 14 分钟 或 2.7km，车程 9 分钟
Fairprice Finest – Bukit Timah Plaza	1.4km，步行 19 分钟 或 1.4km，车程 7 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	3
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	6
初级学院（5km 车程）	2
大学（5km 车程）	5
理工学院（10km 车程）	2

补充要点

•  聊聊“周边配套”

近来我在“补充要点”中更常展开这一题目——主要因为似乎每一处公寓都声称自己“周边配套很棒”。

毕竟这里是新加坡——自然便利。更关键的问题在于：到底有多便利，以及多丰富。 

若你在 Bukit Timah 一带居住过（或曾在此读书/常来此处），会明白这里与新加坡多数地区的生活截然不同。

沿街的咖啡馆与小店自带一种“高雅气质”。

不同于牛车水/小印度的传统店屋，或 Upper Thomson Road 上更“直白”的低层商业，这里的店家在服务与品质上更显精致——再加上 Bukit Timah Road 两侧幽静的绿化，更添一份专属感。

周边也有不少有趣的兴趣/运动设施。比如 The Grandstand（步行约 15 分钟）有多个足球场、别致的室内市集（Pasarbella，售卖优质食材与精酿啤酒等），以及台球、飞镖，甚至是掷斧等活动（更不必说这里还有众多出色的餐厅）。  

周边还有多家俱乐部，如 Tanglin Rugby Club、Swiss Club Singapore（同址有瑞士大使馆与瑞士学校），以及 The British Club。

• 绿色天堂

我们常抱怨新加坡是座“钢筋水泥丛林”，缺少山湖，也没有足够宜人的温度，让人爱上在社区内散步。

Bukit Timah 的丰沛绿意在一定程度上缓解了午间的炎热，同时带来相对平静安宁的步行体验（如果可以，尽量避免紧贴 Bukit Timah Road 的路边行走）。 

Green Corridor（沿途可见 Old Bukit Timah Railway Station 与旧轨道等历史遗存）步行 10 分钟即可到达，广阔的 Bukit Timah Reserve 也不远。 

若你计划往那边走，记得喷好防蚊、带些水并穿着清凉（毕竟新加坡是热带岛屿，这是目前我们能做的最佳“防暑措施”）。 

附近还有一些精致的小公园，如 Clementi Neighbourhood Park 与 Henry Park，很适合傍晚放松（——这也提醒我：如果你是自然爱好者，别错过我们的Parksuites 评测）。 

Cascadia 项目与场地评测

一如既往，抱歉使用了稍旧的平面图。

（顺带一提，这些年项目总图的演进很有意思，如今的新盘New Launch 地图已相当精良。我仍在期待第一张 VR/全息的项目总图！）

回到布局本身，我们很快会发现整个地块显得有些“挤”。楼栋彼此非常接近，有不少单位相互对望。   

至于园区动线（你在上面的巡礼中也看到了），我仍然认为泳池旁的人行步道本应有更好的规划。

对部分住户来说，从泳池边通行是前往出入口/回家的必经之路。考虑到步道的狭窄程度，我可以想象他们小心翼翼地沿路而行，尽量避免不期而至的水花。 

更要紧的是，这对使用步道的老人和小孩而言也存在安全隐患。  

由于楼栋与泳池过近，部分一层单位的客厅更加暴露在公共视线之下。

当然，也有人喜欢这种度假式布局，归根结底还是看个人偏好。 

其他亮点包括两个网球场（近年来开发商常在这类设施上“省功夫”——Stirling Residences 就是例子）、以及如今新项目中几乎不再见到的羽毛球场与篮球练习区。  

是的，也许没有太多“新潮/花哨”的设施，但若仔细想想，基础的运动配套不仅齐全，甚至可以说是超标了……除了健身房！

虽然为年轻人与长者分别设置了健身区，但喜欢“举铁”的人（不巧地）还是得走出公寓去寻觅那个快感。

至于园区整体装饰，绿化充沛，树荫给步道带来凉意，还有瀑布墙、锦鲤池、拱形喷泉等多处水景，进一步丰富了园区氛围。 

总体而言，度假风的感觉尚可（取决于你的视角），运动爱好者的设施也算到位。 

最佳堆栈

户型分布

户型	单位数	面积（sqft）
1-Bedroom	38	570 – 710 sqft
2-Bedroom & 2-Bedroom + Study	109	871 – 1,162 sqft
3-Bedroom & 3-Bedroom + Study	81	1,173 – 1,323 sqft
4-Bedroom & 4-Bedroom + Study	45	1,410 – 1,593 sqft
2-Bedroom & 2-Bedroom + Study Penthouse	12	1,679 – 2,260 sqft
3-Bedroom & 3-Bedroom + Study Penthouse	7	2,346 – 2,884 sqft
4-Bedroom & 5-Bedroom Penthouse	4	3,961 – 5,231 sqft

考虑到这里只有 536 个单位，我会说户型的多样性分布得相当均衡。 

不过，也有人对室内提出过批评，噪音与通风不足是最大的两项抱怨。 

阳台面积很小——喜欢更大室内空间的人会将其视为优点。厨房采用开放式布局，这意味着油烟飘散及油渍溅到客厅的可能性也不小。 

客厅地面为花岗岩地砖（观感不错），卧室为木地板。需要注意的是，这里采用隐藏式热水箱供热，而非燃气热水，长年累月电费会略有增加。   

最后，对于较小面积段的顶层单位，需要留意 2 与 3 卧顶层为双层格局——但遗憾的是，上层全部为屋顶露台。 

更大的顶层单位上下两层均有起居空间，并配备私人泳池。  

最佳堆栈

Cascadia 价格

价格明细（第 1 套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Price	$979,260	$1,559,090	$1,999,965	$2,497,110	$1,704,185	$2,498,490	$4,677,941
25% Down Payment	$244,815	$389,773	$499,991	$624,278	$426,046	$624,623	$1,169,485
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$23,978	$46,964	$64,599	$84,484	$52,767	$84,540	$171,718
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Initial Investment Amount	$272,093	$440,036	$567,890	$712,062	$482,114	$712,462	$1,344,503
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.72%	2.27%	2.38%	2.29%	2.86%	2.72%	2.45%

价格（第 2 套房产）

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Cost Without ABSD	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Plus: ABSD (12%)	$117,511	$187,091	$239,996	$299,653	$204,502	$299,819	$561,353
Total Price After ABSD	$1,124,049	$1,796,444	$2,307,859	$2,884,548	$1,964,755	$2,886,148	$5,414,312
Initial Investment Amount	$389,604	$627,127	$807,886	$1,011,715	$686,616	$1,012,281	$1,905,856
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.43%	2.04%	2.13%	2.05%	2.56%	2.44%	2.19%

The Cascadia 价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Cascadia	永久地契	2010	$1,683
The Tessarina	永久地契	2003	$1,510
The Nexus	永久地契	2006	$1,644
Maplewoods	永久地契	1997	$1,724
Floridian	永久地契	2012	$1,728

可以看到，The Cascadia 略高于清单平均值 $1,658 psf。当然，我们不应仅以此来衡量可负担性。鉴于不同面积段的单位 psf 波动明显，这里只能作为大致参考。  

要理解真实的成本对比，最好挑出一个特定的面积段（或单位）进行比较，计算其总价（quantum），再与竞品中相同面积段的单位对照。 

话虽如此，考虑到项目的楼龄——它比这里最新的项目仅年长 2 年（也比“2006”的平均 TOP 年份年轻 4 年）——The Cascadia 的 psf 相对同侪仍算合理。 

总的来说，仅看 psf，价格似乎不相上下。但当你把像 Maplewoods 这样的项目纳入比较，就会发现老项目的大面积自然导致更高的总价。 

没错，你能得到更大的空间、更好的私密与环境，但尽管楼龄更老，总价却更高——这可能会让预算更严格的买家望而却步。  

例如，Maplewoods 在 2012 年的一宗转售交易中，一套中楼层的 4 卧单位（位于该户型面积段的中间水平）以 $1,381 psf、高达 2,896 平方英尺成交。

不到一年后，The Cascadia 一套相近楼层的 4 卧单位（同样处于其户型面积段的中间水平）以 $1,815 psf、1,421 平方英尺成交。

psf 更高没错，但对比总价，Maplewoods 的单位花费$3.99m，而 The Cascadia 的单位为$2.57m。

（注：此对比仅用于说明“价格—面积”的差异，并不能作为当下市场价格的参照）  

此外，像 Maplewoods 这类老项目的业主心态（禀赋效应/当下可观的租金回报/等待 en bloc 机会）往往使得转售稀少——自然也推高了要价。  

也就是说，你可以把这视为 The Cascadia 的一个负面：尽管它更新，但 psf 与 Maplewoods 相差不大。或者换个角度看，Maplewoods 的价格保持力确实非常强。

升值分析

过去一两年，The Cascadia 所在（放大后）“Holland Road 区域”的平均 psf 明显上涨。

下面用几张图来说明：

可见过去一年区域价格大幅攀升。更令人意外的是，这一片区并无新盘推出。

事实上，这里的最新 TOP 还是在 2014 年！ 

诚然，The Cascadia 位于该区域边缘，未必直接受到 Holland 一带升级改造带来的价格拉动。 

话虽如此，Cascadia 的成交价格这些年稳步上扬是肯定的。 

离它最近的新盘其实是马路对面的Mayfair Gardens 与 Mayfair Modern。它们目前的平均 psf 分别为 $2,014 与 $1,924，前者在公众间口碑更佳。

再加上该区“高端、核心”的标签，以及周边众多永久地契老项目，我认为这里的多个en bloc（集体出售）潜力项目在不远的将来仍有机会（前提是期间 en bloc 政策不出现重大变化）。

我们的结语

在我看来，Cascadia 更像是“万金油”型选手，却没有哪一项杀手锏能让它从同侪中脱颖而出，除非你特别偏好它那一丝度假氛围。 

或许对 Cascadia 来说，最大的问题在于：这片区域并不缺乏定位相近的住宅选择。

它的价格略高于近邻平均，在这种意义上，它缺少那些更高端公寓所带来的“独特性”。 

尽管如此，Bukit Timah 区域在本地与外籍住户中口碑俱佳，丰富的教育资源与优质而独特的生活配套，使其区位极具吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。