Cascadia 公寓评测：适合家庭，但户外空间不够宽敞

项目：	The Cascadia
地区：	21
地址：	Bukit Timah Road
地契：	永久地契
单位数量：	536
占地面积：	293,650 sqft
发展商：	Boonridge Pte Ltd
TOP：	2011

如果你一直在关注我们的unit-of-the-week series，你或许会记得我们早在issue #6中展示过的那套来自 The Cascadia 的漂亮顶层公寓。

巧合的是，那并不是唯一一套引起公众注意的 “Cascadia-n” 顶层公寓。 

早在 2018 年，一套相似的 1,733 平方英尺的 2 卧室顶层单位也以 $2 million 挂售，当时的现有租客月租为 $4,500（以最初购买价计算的租金回报约为 2.7%）。 

当时该单位最大的卖点在于公寓的永久地契、en bloc potential，以及（非常）宽敞舒适的单位面积——对小型家庭而言相当理想。 

至于这个公寓其他更重要的细节（刚刚略微跑题了见谅）——The Cascadia 实际建于 2010 年，如今坐落在293,650 平方英尺的土地上，共有536 个单位。 

尽管从纸面上看面积显得漂亮且宽敞，多年来仍有租户反映整体公寓维护常常成为痛点，部分单位内的家电表现不尽如人意（例如这些年需要频繁维修）。 

或许最大的顾虑之一，是这里的楼栋之间排布得有些过近，加之泳池的铺排较广以及区域内大量的绿化，导致公寓范围内的步行空间相对更少。

话虽如此，公寓位于新加坡较为富裕的社区之一，周边拥有良好的教育资源、若干关键配套设施，以及便捷的公共/私人交通。  

就目前而言，The Cascadia 的价格实际上仅略高于其紧邻项目的平均 psf。

这些我们稍后会深入分析。现在，先带你走一圈公寓的场地，不用亲自跑一趟，也能对这里有个初步印象！  

Cascadia 内部导览

Facilities in The Cascadia

烧烤区	健身房	游泳池
游乐场	网球场	多功能室
慢跑道	按摩池	篮球练习区
会所	户外健身区	羽毛球场

Cascadia 之名源自“cascades”，意指飞瀑或瀑布。自然而然，如果你从未踏入过 Cascadia，或许会期待这里有多重层叠的瀑布，甚至是大量的泳池。毕竟，这正是这个名字所带来的联想，对吧？

所以如果你和我一样——大概会有些失望。

我并不是说一个公寓必须拥有层层瀑布或多个泳池才能宜居，但我确实不太理解这里命名的逻辑。或许这不是什么大问题，但为何要以一个与其没有实质联系的意象来命名呢？

就外观的第一印象而言，这个项目看起来相当保守，但仍不失现代感。它建于 2011 年，到现在刚好差一年满 10 周年。我会说多数人对它的设计不会有太多抱怨——这是一个稳妥的选择。但对特别挑剔的人来说，确实能看出它属于稍早的年代。

入口正对着 Bukit Timah Road——在可达性上是加分项。话虽如此，项目地块较深，如果你住在后排的楼栋，走到主干道还是要花上一段路。好处在于，只有前两栋面向马路，其余楼栋更为安静，适合寻求宁静的人。

这在后疫情时期或许不再是大问题，但由于现在访客与外送的安检时间更长，入口在高峰时段偶尔会出现拥堵。对回家的住户来说，你可能会因为车辆从主路转入的方式而需要稍作等待。

这里是一个较大的环形车道，加上设有 2 个上下客点，因此车流应当会相对顺畅。

走进项目主院，你会看到一个泛着青色的池塘，里面有些看起来很“饥饿”的锦鲤。称不上是最美观的池景，但有水景迎接你回家，终归是件令人愉悦的事。

更重要的是，你会注意到这里并没有其占地面积所暗示的那种开阔感。事实上，楼栋之间紧密交织的布局在整个项目中都非常普遍（你会在园区不同位置看到）。

我的意思是，293,539 平方英尺的占地可不算小——即便总单位数有 536 个。当然，你不可能期待像Maplewoods那样的辽阔感（593,779 sqft，697 units），但你也不会预期到会像现在这样局促。

打个比方，Park Infinia at Wee Nam的地块更小（224,531 vs 293,539），单位也更少（486 vs 536），但在布局与空间感的营造上做得更好。诚然，那里的楼栋更高，但开阔感上的差异非常明显。

继续往前走，你会在主泳池前看到一个按摩池。面积相当慷慨，但部分区域与周边楼栋距离过近。也就是说，尽管空间很大，但它并未满足按摩池的另一项需求——私密性。周末在此泡水却正对着邻居的阳台，很难让人放松——对双方都略显尴尬。

按摩池旁是带遮蔽的休息区，涂刷了不同的色调。

主泳池也存在同样的问题。无疑它很大，但确实离楼栋太近了。

看看泳池两侧的人行步道。即便没有摆回椅子和躺椅，两个人并肩走都很勉强。

你当然也可以从积极面解读：有些住在一楼的人或许喜欢这种“快进快出”就能到泳池的便利。但就我个人而言，并不太买账——尤其想到周末泳池的噪音。

隐私同样是问题，因为距离实在近得令人不太舒服。所有路过的人都能一览你客厅的一切——如果不想被窥视，恐怕只能长期拉着窗帘。

总体而言，泳池的长度与宽度都在合理预期之内，足以正规游泳。但鉴于这是唯一的泳池，周末拥挤在所难免。

俯瞰泳池的是健身房与会所的其他空间。

如同你在许多其他项目已见到的一样，这里也有售卖面包、零食与饮料的自动贩卖机。

会所一层设有阅览室与多功能室。

多功能室空间不小，足以举办一场规模可观的聚会。虽然装饰较为简约，但座位数量充足。最好的一点？外面就是“fun pool”。在这里办聚会，几乎就像有一座“私家”小泳池，孩子们可以尽情玩耍。水很浅，又近在咫尺，方便家长随时照看。

还有一个比较特别的包裹自取点，Parcel Santa 放在角落。对于没有礼宾服务的公寓来说，这无疑在便利性上加分。

与多功能室类似，阅览室并不是那种可以“奢享”的空间。相反，它非常朴素——不过至少可以眺望一处浅浅的水景。

从这里也能看出，维护保养仍有很大提升空间，这是一个会在不同角落反复出现的问题。

走上二楼的健身房，几乎 360 度的环景会立刻映入眼帘。落地窗极具激励效果，健身房的器材配置也相当齐全，力量与有氧设备搭配合理。

不过不那么理想的是，高峰时段这里会相当拥挤——以单位数量来看，健身房略小。

健身房外是一处露台，但奇怪的是，防护栏较高，反而无法充分利用其居高临下的视野。

这里的多功能室更小，更适合小型聚会。其优势在于外面就有烧烤炉可用。

会所后侧还有一处烧烤亭。由于位置较高、俯瞰“fun pool”，这处相对更私密，同时也有遮蔽。

离开会所，儿童专用泳池位于略高的位置。家长们大概会喜欢这些色彩鲜艳的卡通装饰，不过也能明显看出该粉刷翻新了。

就景观而言，Cascadia 的表现尚可。植物品类总体较为多样，小径也保持清洁整齐。但即便沿着小径行走，你仍会注意到楼栋之间距离很近，始终没有我所期望的开阔感。

越往后走情况会好一些，尤其是 Cascadia 的后方面对的是 Brizay Park 有地住宅的背面——因此周遭更为开阔、无遮挡。

中间贯穿着一条溪流，观感确实更为悦目——尽管我希望它能呈现更好看的色泽。

在网球场前方，你会发现一处随意的座位区，配有西洋棋/跳棋桌。

附近还有户外健身站。这个配置相当丰富，设有多种锻炼器材。

另一栋楼下是带遮蔽的健身区，雨天也能锻炼，非常实用。

Cascadia 后方简直是运动爱好者的天堂，设有 2 个网球场、一处多功能球场，以及一处迷你篮球场。

以当下标准来看，拥有两个网球场相当慷慨。（一个典型例子，Stirling Residences 有 1,259 个单位却只有一个网球场）。

这里也格外宁静，且由于所处位置，空间感更为开阔，是从其他区域“逃离”放松的好去处。

你甚至可以说，我最初对“迷你篮球场”的描述有些夸张。更准确地说，这里其实就是一个篮球框，前面配了一小块活动区域。

篮球框外侧还有一处烧烤区。与之前那处一样，这里的私密性也不错，而且更不显局促。

鉴于其接近 300k 平方英尺的占地，沿园区外围的人行步道，对于刚开始运动的人来说，也是一项不小的挑战。

这条步道宽度也足够，适合与你的宠物悠闲散步，这里的开阔感确实要好过内部路径。

客观说，9 年并不算老，所以看到园区某些区域的保养水平，会让人有所担忧。

步道一直蜿蜒至前方，你会发现还有一处烧烤区。

再往前走，是常见的儿童游乐场。

最后，地下停车场相当宽敞，车位数量也足够。但由于楼栋排列较为密集，如果你晚于平常下班时间回家，可能需要把车停得更远一些。

另一个值得一提的缺点是垃圾间的位置——就在每个大堂入口旁。除非你每次进出家门都愿意用嘴呼吸，否则很少有人会对这样的疏忽感到满意。

公允地说，我去过的其他项目也采用这种布局——但在异味外泄方面问题没这么明显。这要么意味着清洁不到位，要么可能存在更深层次的问题。

上楼需使用住户门禁卡，或由住户拨号放行——在安保方面是加分项。

Cascadia 位置评析

位于高端的第 21 区，The Cascadia 坐落在更靠南的 Bukit Timah Road 一带。有趣的是，它与Parksuites几乎处在相似的纬度——后者位于更南侧的 Holland Road 区域。 

它在 Bukit Timah Road 同侧的住宅邻居包括西侧的 The Nexus、Floridian 与Maplewoods，以及东侧 Old Holland Road 一带的一排landed有地住宅。 

你也会发现，它的紧邻用地实际上是一个以汽车服务为主，同时涉及建筑与废弃物处理领域的商业/工业空间。 

这里还有一家清新雅致的小咖啡馆——‘Asanoya Boulangerie @ Bukit Timah’。  

公共交通 

巴士站	服务巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘The Nexus’	66, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	170m, 2-min walk
‘Opp The Nexus’	66, 66B, 67, 67A, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 171, 174, 852, 961, 961M, 970	200, 3-min walk (+ overhead bridge)

最近的 MRT：King Albert Park MRT – 600m, 7-min walk

如前所述，这里的公共交通配套基本完善。或许最大的优点在于，公路两侧都有数量可观的巴士服务。 

MRT 站步行距离也还算体面。沿途有树荫与有盖走道，遮蔽良好。 

如果你不想走路，也可以在 ‘The Nexus’ 巴士站随意乘坐一趟巴士，2–3 分钟即可到达 MRT 站。

前往 Orchard 方向的通勤者可在 King Albert Park MRT 上车，车程 12 分钟、共 6 站，中途在 Newton MRT 换一次线到 Orchard MRT。  

前往 CBD（Raffles Place MRT）者可在 ‘The Nexus’ 站搭乘 74 路往 Dover MRT（车程 12 分钟），随后从那里乘车 16 分钟、8 站到 Raffles Place MRT。 

或者，你也可以在 King Albert Park MRT 上车，至 Telok Ayer 下车（12 站、23 分钟车程），再步行片刻抵达 Raffles Place。 

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	16km, 25-min drive
Orchard Road	9.1km, 20-min drive
Suntec City	17km, 25-min drive
Changi Airport	25.8km, 30-min drive
Tuas Port (By 2040)	31.5km, 40-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	15.8km, 25-min drive
Mediapolis (and surroundings)	7.3km, 20-min drive
Mapletree Business City	10.9km, 22-min drive
Tuas Checkpoint	21.2km, 25-min drive
Woodlands Checkpoint	14.9km, 22-min drive
Jurong Cluster (JCube)	6.7km, 16-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	16km, 25-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	13.7km, 25-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.6km, 30-min drive

*车程以尖峰时段估算

最近出入口：沿 Bukit Timah Road 的单一出入口

摘要：单车道出口需并入双车道的 Bukit Timah Road，高峰时段可能拥堵。所幸此处设有黄箱格，方便驶出。若要前转入 Dunearn Road，出站后约 100 米处设有 U 转。随后将进入知名的 Bukit Timah/Clementi Road 路口（约 1.2km 处）。 

日常采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Cold Storage – Sime Darby	800m, 10-min walk OR 850m, 5-min drive
Cold Storage – Guthrie House	1.1km, 14-min walk OR 2.7km, 9-min drive
Fairprice Finest – Bukit Timah Plaza	1.4km, 19-min walk OR 1.4km, 7-min drive

学校

教育层级	院校数量
学前（1km 步行范围内）	6
小学（3km 车程）	3
中学（3km 车程）	2
国际学校（3km 车程）	6
初级学院（5km 车程）	2
大学（5km 车程）	5
理工学院（10km 车程）	2

其他提示

•  聊聊配套

近来我尝试在“其他提示”部分更详细地讨论这个主题——主要是因为似乎每一个公寓都声称“附近配套很棒”。

毕竟这里是新加坡——自然便利。我认为更关键的问题是：有多便利，以及多丰富。 

如果你曾在 Bukit Timah 一带居住（或在附近求学/常常光顾），你会明白这里的生活方式与新加坡大多数地区有所不同。

路边咖啡馆与商铺带来一种特有的“雅致感”。

不同于 Chinatown/Little India 的传统店屋，或 Upper Thomson Road 上更为直白/商业化的低层商铺，这里的商家在服务内容/品质上颇具上流品味——而 Bukit Timah Road 两侧（相对幽静）的绿意也进一步强化了这种独特性。

周边也有一些颇为有趣的兴趣/运动配套。例如 The Grandstand（步行约 15 分钟）设有多块足球场，一个汇集优质生鲜与精酿啤酒等的室内集市（Pasarbella），以及一系列活动项目如桌球、飞镖，甚至掷斧（更不用说这里还有不少出色的餐厅）。  

附近还分布着多家俱乐部，如 Tanglin Rugby Club、Swiss Club Singapore（旁边也有 Swiss Embassy 与 Swiss school），以及 The British Club。

• 一片绿色天堂

我们常抱怨新加坡是座“钢筋丛林”，缺少山湖，气温也不够宜人，难以让人心甘情愿地在社区里漫步。

Bukit Timah 一带的丰沛绿意能在一定程度上缓解午间酷热，也能提供相对平静与惬意的步行体验（尽量避免紧贴 Bukit Timah Road 的路侧行走）。 

Green Corridor（保留了 Old Bukit Timah Railway Station 与铁轨等多处古迹）步行 10 分钟即达，而广袤的 Bukit Timah Reserve 也不算远。 

若计划往那边走，记得喷防蚊、带水并穿着清凉（毕竟新加坡是热带岛屿——目前我们能做的，也就是尽可能降低在丛林徒步的不适）。 

该区还有多个安静宜人的小公园，如 Clementi Neighbourhood Park 与 Henry Park，十分适合晚间放松（——说到这里，如果你热爱自然但还没看过我们的Parksuites review，不妨去看看！）。 

Cascadia 开发与场地评析

老规矩，请见谅这里采用的是较早期的规划图。

（顺带一提，看着这些年开发项目规划图的演进，到如今的New Launch规划图，确实很有意思。我还在期待看到第一份 VR/全息的项目总图！）

回到布局本身，我们可以立刻感受到这里显得有些“挤”。楼栋之间距离非常近，不少单位彼此对望。   

至于地面空间（你在前面的导览中无疑已经看到），我仍然认为泳池旁的人行步道需要更好的规划。

对部分住户来说，经过泳池是通往出口/回家的必经之路。鉴于步道的狭窄，我可以想象这些住户不得不小心翼翼地通过，尽力避免被路过的水花溅到。 

更重要的是，这对老人家与小孩的行走安全也构成隐患。  

由于楼栋贴得太近，一些一楼单位的客厅也更容易暴露在公众视线之下。

当然，也有人会喜欢这种度假式布局，归根到底还是取决于个人偏好。 

其他一些正面点在于，这里配有两个网球场（我们看到开发商近来常常在这方面“省着来”——比如Stirling Residences），此外还有一处羽毛球场与一个篮球练习区——这些在如今的新项目里几乎难觅踪影。  

没错，或许没有太多新奇的设施，但从运动基本面看，该有的都有，甚至有余……除了健身房！

尽管设有面向青年与长者的专用健身区，但热爱“撸铁”的朋友（很遗憾）恐怕得走出公寓去寻觅一番。

至于整体地面景观，绿化布置得当，多株树木为步道提供荫凉，还有瀑布墙、锦鲤池、拱形水柱等水景，进一步提升了氛围。 

总体来说，度假氛围尚可（见仁见智），配套也能满足运动爱好者的需求。 

Best Stacks

户型分布

户型	单位数量	户型面积 (sqft)
1-Bedroom	38	570 – 710 sqft
2-Bedroom & 2-Bedroom + Study	109	871 – 1,162 sqft
3-Bedroom & 3-Bedroom + Study	81	1,173 – 1,323 sqft
4-Bedroom & 4-Bedroom + Study	45	1,410 – 1,593 sqft
2-Bedroom & 2-Bedroom + Study Penthouse	12	1,679 – 2,260 sqft
3-Bedroom & 3-Bedroom + Study Penthouse	7	2,346 – 2,884 sqft
4-Bedroom & 5-Bedroom Penthouse	4	3,961 – 5,231 sqft

考虑到这里只有 536 个单位，我会说户型多样性分布得相当均衡。 

不过，也有人对单位内部提出批评，最大的抱怨是噪音与通风不足。 

阳台空间较紧——喜欢更大室内面积的人会受用。厨房为开放式，这意味着油烟与气味更容易飘到客厅。 

客厅地面铺设花岗岩瓷砖（观感尚佳），房间为木地板。需要注意的是，这里的热水通过隐藏式热水箱而非燃气加热，长远来看会增加一定的用电成本。   

最后，若你关注较小面积段的penthouses，需要注意这里的 2 与 3 卧室顶层单位为复式——但遗憾的是，上层完全为屋顶露台。 

更大的顶层单位则两层皆有居住空间，并配有私家泳池。  

Best Stacks

Prices for Cascadia

Price Breakdown (1st Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Price	$979,260	$1,559,090	$1,999,965	$2,497,110	$1,704,185	$2,498,490	$4,677,941
25% Down Payment	$244,815	$389,773	$499,991	$624,278	$426,046	$624,623	$1,169,485
Additional Costs
Buyer Stamp Duty	$23,978	$46,964	$64,599	$84,484	$52,767	$84,540	$171,718
Legal Fees	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
Valuation Fees	$300	$300	$300	$300	$300	$300	$300
Stamping Fees	$500	$500	$500	$500	$500	$500	$500
Total Price	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Initial Investment Amount	$272,093	$440,036	$567,890	$712,062	$482,114	$712,462	$1,344,503
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.72%	2.27%	2.38%	2.29%	2.86%	2.72%	2.45%

Price (2nd Property)

	1-Bedroom	2-Bedroom	3-Bedroom	4-Bedroom	2-Bedroom PH	3-Bedroom PH	4-Bedroom PH
Cost Without ABSD	$1,006,538	$1,609,354	$2,067,864	$2,584,894	$1,760,252	$2,586,330	$4,852,959
Plus: ABSD (12%)	$117,511	$187,091	$239,996	$299,653	$204,502	$299,819	$561,353
Total Price After ABSD	$1,124,049	$1,796,444	$2,307,859	$2,884,548	$1,964,755	$2,886,148	$5,414,312
Initial Investment Amount	$389,604	$627,127	$807,886	$1,011,715	$686,616	$1,012,281	$1,905,856
Return on Investment
Expected Rental Price	$2,280	$3,049	$4,106	$4,935	$4,198	$5,865	$9,903
Rental Yield	2.43%	2.04%	2.13%	2.05%	2.56%	2.44%	2.19%

The Cascadia 价格评析

项目名称	地契	TOP	平均价格 (PSF)
Cascadia	Freehold	2010	$1,683
The Tessarina	Freehold	2003	$1,510
The Nexus	Freehold	2006	$1,644
Maplewoods	Freehold	1997	$1,724
Floridian	Freehold	2012	$1,728

如你所见，The Cascadia 的定价略高于清单平均值的 $1,658 psf。当然，这并不是评估可负担性的正确方式。考虑到不同面积段单位的 psf 往往会波动，这里只是一个大致参考。  

要了解真实的成本比例，最好是挑选某一特定面积段（或特定单位）作对比，计算其总价，再与竞品项目中相似面积段单位进行比较。 

话虽如此，考虑到项目年龄——它仅比这里最新的项目老 2 年（也比“2006”的平均 TOP 年份更晚 4 年）——The Cascadia 的 psf 相较同列对手看起来还是相对合理的。 

总的来说，仅从 psf 看价格似乎差距不大，但当你把Maplewoods这类项目纳入比较，就会发现这些老项目的单位面积巨大，自然导致总价（Quantum）更高。 

没错，你能得到极好的空间感、私密性与环境，但你也要为此支付更高的总价（尽管项目更老）——这可能会让预算更严格的买家却步。  

比如，Maplewoods 在 2012 年的一次转售，一套中层的 4 卧室单位（按该面积段属中间水平）以 $1,381psf 成交，总面积高达 2,896 平方英尺。

不到一年后，The Cascadia 一套相似中层的 4 卧室单位（同样处于该面积段的中间水平）以 $1,815psf 成交，面积为 1,421 平方英尺。

psf 虽然更高，但若比较总价，Maplewoods 的单位为$3.99m，而 The Cascadia 的单位为$2.57m。

（注：此比较仅用于说明价与面积的差异，不应作为当今单位价格的参考基准）  

此外，像 Maplewoods 这类老项目，由于业主心态（如endowment effects/当前良好的rental yields/等待en bloc机会），转售非常罕见——自然也意味着更高的叫价。  

因此，你可以把这理解为 The Cascadia 的一个负面点：尽管它更新，但 psf 与 Maplewoods 处在相似区间。反过来看，也可以说 Maplewoods 的价格“抗跌性”非常强。

升值分析

在过去一两年里，The Cascadia 所在（更大范围）的“Holland Road”区域的平均 psf 显著上升。

下面用几张图来说明：

可以看到，过去一年里该区域价格大幅上涨。或许更令人意外的是，这片范围内并没有任何new launches。

事实上，这里最新的 TOP 还要追溯到 2014 年！ 

坦白说，The Cascadia 位于这个区域的边缘，因此并不会直接受到 Holland 区域改造所带来的这波显著涨幅的影响。 

不过，过去几年我们确实看到 The Cascadia 的单位价格在稳步上升。 

更何况，距离该公寓最近的新盘，实际上是马路对面的Mayfair Gardens与Mayfair Modern这对知名组合。它们目前的平均 psf 分别为 $2,014 与 $1,924，前者更受公众青睐。

再加上该区作为高端、核心地带的口碑，以及区域内众多老牌永久地契项目，我认为这里的项目在不久的将来存在一定的en bloc potential（假设期间未对 en bloc 相关程序做出重大调整）。

我们的结论

对我而言，Cascadia 更像是“样样通、样样松”。除去部分度假式氛围外，它缺少能从同侪中脱颖而出的独特卖点。 

或许对 Cascadia 来说，最大的挑战在于，这一带并不缺与之相对类似的居住选择。

它的价格仅略高于周边平均，因此缺乏那些更高端condos所带来的那种独特性。 

话虽如此，周边的 Bukit Timah 区域一直备受本地人与外籍人士青睐，丰富的教育资源与独特/高品质的配套，使得这个地段仍然非常具有吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。