2024年即将登场的2个有看点的新推公寓：The Hill @ One North 与 Marina View Residences 概览

今年有40+个项目即将推出，买家将面临铺天盖地的选择；尤其是在已过农历新年之后。一方面，你可能想尽快入手，因为后期推盘价格往往会上调；另一方面，你或许也想等等看，比较更广的选择面。因此我们先行一步，为还在观望的读者提供一份提早的概览。接下来在One-North科技枢纽与核心滨海湾一带，各有一个新盘将要推出：以下带你快速了解 The Hill @ One North 与 Marina View Residences：

The Hill @ One North

One-North 是主要的科技与媒体聚集区。这里汇聚了 A*Star、Razer 等知名企业，邻近的 JTC LaunchPad 也容纳了各类初创与工程项目。MediaCorp Campus 亦在附近，靠近 Biopolis 与 Fusionopolis。这里的租客需求面广泛；而像 ESSEC 与 INSEAD 等院校的存在，也进一步推升了需求。

区位核心优势

邻近高等院校与作为学生宿舍的潜力，都是显而易见的亮点。

The Hill @ One North 紧邻One-North Eden 与 One North Residences，靠近 One North Park 的绿地。它也毗邻 NTU，或将吸引家庭自住与寻求学生租客的房东。公园另一侧的 Slim Barracks Rise 沿线便是 ESSEC Business School。

虽然 One North Eden 与 One North Residences 构成一定竞争，但目前谈不上是主要劣势。原因在于两项目体量都偏小（One North Residences 405户、One North Eden 165户），因此供应或仍追不上需求。需要注意的是，The Hill @ One North 自身也仅有142户，且开发商尚未披露确切的户型配比（不过考虑到其明显的租赁吸引力，我们预计一居或两居占比较大）。

由于从 Biopolis、Fusionopolis 到 Ayer Rajah Crescent 一带聚集了大量办公空间，外籍专业人士租客也不在少数；以该区产业特性而言，这类租客群体通常也负担得起私宅租金。

另一个优势是邻近 Buona Vista 与Holland V. 从 One North MRT 站（CCL）出发，1站到 Buona Vista、2站到 Holland V。Buona Vista 有大型商场 The Star Vista，服务周边社区；而 Holland V 则是著名的生活方式与外籍人士聚落。

需注意 One North MRT 站连通 Fusionopolis，步行可达，而 Fusionopolis 本身就具备日常配套：超市、药房、食阁与众多餐饮选择。此处餐饮选择广且被低估，例如 One North 的 Timbre+ 等。

一个潜在的短板在于，买家往往将 One North 视为科技园区，而非“真正”的居住社区。

部分原因在于该区缺少小学与中学（1公里内两阶段仅有 Fairfield Methodist 可选）。虽有宣传称 ACS 附近，但我们建议谨慎核实细节（我们会尽快澄清）。The Hill 看起来略微超出1公里范围。

这种“更像工作区”的印象并非全无根据：周末时这里有点像 City Hall 一带（即周末大家会离开到其他地方娱乐——大概是 Holland V 或 Buona Vista——从而让 Fusionopolis/Biopolis 一带显得颇为冷清）。不过，便捷前往周边热点的能力应能弥补这点。

与周边可选项目的比较

我们尚未掌握 The Hill 的定价，但市场普遍预期会在$2,400+ psf 以上（偏高一些，部分原因也在于 The Hill 预计会有较多小户型）。随着更多信息披露，我们会及时更新。

同时，我们参考了附近两居室的价位作对比：

Dover Parkview 

2居室面积约 9XX 平方英尺

最后成交价：$1.24 million 至 $1.29 million ($1,3XX psf)

租金 $4,000-$4,200 

该项目为租赁地契，可追溯至1997年，因此户型更大、总价更低。尽管更大更便宜，但其位置距离 One North 与 Buona Vista 两个 MRT 站都更远。大面积或更受家庭欢迎，但距离地铁较远，可能降低对租客的吸引力。

Heritage View

两居室面积约 969 平方英尺起

最后成交价：$1.345 million 至 $1.43 million

租金：$4,000 至 $4,500

该项目为租赁地契，建于2000年。与 Dover Parkview 类似，其距离地铁站明显比 The Hill @ One North 更远，更可能吸引家庭自住而非房东投资。

One North Residences 

两居室面积约 980 至 1,109 平方英尺

最后成交价：$1.4 million 至 $1.81 million

租金：$3,750 – $5,000

这是 The Hill 的主要替代选择之一，属于邻近项目。该租赁地契物业于2009年落成，租约折旧尚不显著。One North Residences 的一大特色是户型可达四居（即便两居也更大）。比较特别的是，该项目的一居室甚至超过 1,000 平方英尺。

总体而言，想住在 Fusionopolis/Biopolis 一带的家庭，可能会因空间更大而更偏好它而非 The Hill；不过房东可能会对这类大户型的总价感到难以接受。

Rochester Mall Residences (The Rochester Residences)

两居室面积约 1,200-1, 300 平方英尺

最后成交价：$1.88 million – $2.18million ($1,975 psf)

租金：$6,200 – $7,000

这个项目一直很难用一句话概括，市场看法颇为两极。它位于商场之上，步行可达 The Star Vista（也就是 Buona Vista MRT）。不过，关于其价格是过高，还是以优越的 Buona Vista 区位而言其实偏低，始终争论不休。

至于商场部分，同样颇具争议。有人会说只会去那里喝 Starbucks；也有人非常喜欢，认为尽管租户种类不算出众，但依然很便利。总体而言，这是那种“要么很爱、要么很不喜欢”的项目。想看真实住户的更多细节可点这里。

Blossoms by the Park

两居室面积：678 – 872 平方英尺

最后成交价：

$1.969 million to $2.094 million ($2,402 psf)

Blossoms by the Park 仍在施工中，因此现在进行有效比较稍早。不过从 psf 定价看，与市场对 The Hill @ One North 的预估相近。就目前对比而言，我们对它的看法与对 One North Eden 的看法类似（见下）。

One North Eden

两居室面积约 797 平方英尺

上次开盘成交：$1.632 million

已知挂牌价：$2.16 million

The Hill @ One North 的另一位邻居（紧挨 One North Residences），也仍在施工中。其预计比 The Hill @ One North 早约一年完工（2025年），因此房东在租出速度上或略占先机。与 Blossoms by the Park 一样，现在比较仍偏早；但鉴于两盘距离极近，且都属小体量项目，最终将取决于配套与户型设计的细节对比。

Marina View Residences

Marina View Residences 的推出时点并不轻松，因为近期的降温措施（将外国人 ABSD 提高至 60 per cent）对核心中央区造成了不成比例的影响。尽管如此，Marina View Residences 显然寄望于其区位的强大号召力。

不必多说，Marina Bay 既是商业枢纽，也是主要旅游目的地；从 Marina Bay Financial Centre，到众多酒店与高端设计师品牌店，这里是豪宅最著名的集聚地之一。此外，或许并非人人知晓，Marina Bay Sands 计划兴建第四座塔楼（2019年已宣布），将新增 1,000+ 间客房与可容纳 15,000+ 人的礼堂；配合新加坡打造娱乐与演唱会中心的努力，此区后续仍有看点。

区位优势

这是 CBD 中最为高端的地段之一，因此 Marina View 几乎可步行享有所有所需配套（不过餐饮与娱乐整体价位偏高）。Marina View 亦可步行通达5条不同地铁线：

• Shenton Way (TEL)
• Downtown (DTL)
• Tanjong Pagar (EWL)
• Marina Bay (NSL, CCL, TEL)

这使其成为少有的、极其便捷可达的公寓之一。作为高端租赁资产也颇具吸引力，因为许多大型金融机构在此设有办公室；可谓位于 CBD 的心脏地带。

话虽如此，Marina Bay 并不常被视为家庭居住区。尽管某些极度都市化的居民可能热爱这里，但该区域高密度、被道路与高楼环绕，并且容易出现交通问题。绿地多带有旅游属性且人为感较强，与社区公园的氛围截然不同（例如 Gardens by the Bay 虽然不错，但并非放学后去踢球或玩接球的那类地方）。

附近目前也没有处于学额范围内的小学或中学，不过鉴于未来将有 HDB 项目在此一带，情况或许会改变。短期而言，我们更会关注一居与两居，或至多三居的户型（待细节明确）；该盘更可能是房东型买家的选择。

回顾过往历史，此区多数项目并未取得理想的利润表现，部分因为当时对区域发展缺乏清晰规划。但从当前的URA Master Plan 可见，未来将有大量投入。尽管近期该处一宗 white site 仅收到1次投标且遭拒（短期内对开发商信心并非好兆头），但也从侧面说明政府对这一地区的投入与信心。

不过，Marina View Residences 可能会面临一些严峻挑战

如前所述，最新降温措施对该区域影响明显。除了 Marina View Residences，Newport Residences 也推迟了开盘，两者似乎都在“猫鼠游戏”地观望谁会先行入市。同区还有尚未推出的 Skywaters Residences，但由于其价位将更高，我们在此不作过多评论。

我们也注意到，IOI（Marina View 的开发商）在此区域主要布局商业而非住宅；他们在附近的另两笔收购为即将重建的 Shenton House（办公）与另一宗商业地块。他们显然在该区深度布局，并因综合体中商业成分而更有利于以更可控的成本取得土地。同时，这也意味着他们没有ABSD 的压力，令项目相对无后顾之忧。不过需要指出的是，即将到来的 Kingsford Marina Gardens 属于住宅项目，因此他们有 ABSD 时限压力，定价上很可能更具进取性。

（不过 IOI 在 CBD 商业地产方面经验丰富，或许有信心在此环境中游刃有余）

从过往表现看，Marina 一带在我们的榜单中并非总是亮眼；例如你会看到该区的一些公寓（如 Marina Bay Suites）多次出现。考虑到当下更高的 ABSD，这种情况短期内难言改善；但仍需等待更多细节公布，方能做出更精准的对比。开发商需要在产品上拿出足够有说服力的差异化来扭转趋势。若能参考 Marina Bay Residences 的3居可比案例并制定合理定价——在更小但更高效的户型前提下，或会颇具吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。