2024 年即将推出的 2 个有看点的新盘：The Hill @ One North 与 Marina View Residences 概览

今年将有 40+ 个项目即将入市，买家将面临一波快速涌来的选择；尤其是在农历新年之后。一方面，你可能希望动作更快，因为后期推盘阶段价格往往会上涨；另一方面，你或许也想观望，以便看到更广的选择面。因此，我们先行一步，为正在等待观望的读者提供一份提前概览。接下来是两个即将在 One-North 科技枢纽与核心 Marina Bay 区推出的新盘：The Hill @ One North 与 Marina View Residences：

The Hill @ One North

One-North 是重要的科技与媒体中心，聚集了如 A*Star 与 Razer 等企业，附近的 JTC LaunchPad 也汇集了各类初创与工程项目。MediaCorp Campus 位于此区近邻，且紧靠 Biopolis 与 Fusionopolis。这里是优质的租客蓄水池；同时，ESSEC 与 INSEAD 等院校的存在，进一步推高了需求。

关键区位优势

临近高等院校与作为学生租住之选的潜力，都是显著亮点。

The Hill @ One North 毗邻 One-North Eden 与 One North Residences，且坐落于 One North Park 绿地旁。它临近 NTU，既可能吸引家庭，也可能吸引寻找学生租客的业主。公园另一侧（Slim Barracks Rise 一带）则是 ESSEC Business School。

虽然 One North Eden 与 One North Residences 形成了一定竞争，但目前谈不上构成重大劣势。原因在于两者体量都不大（One North Residences 405 户，One North Eden 165 户），故供给未必跟上需求。需要注意的是，The Hill @ One North 本身规模也小，仅 142 户；开发商尚未公布具体的户型配比（但考虑到明显的租赁吸引力，我们预计一卧或两卧将占较大比例）。

鉴于从 Biopolis 到 Fusionopolis 再到 Ayer Rajah Crescent 的庞大办公群体，这里也不乏外籍从业者租客；且考虑到产业性质，他们大多有能力承租私人公寓。

另一个优势是靠近 Buona Vista 与 Holland V. 从 One North MRT 站（CCL）出发，仅 1 站到 Buona Vista，2 站到 Holland V。Buona Vista 有服务此区的大型商场 The Star Vista，而 Holland V 则是知名的生活方式与外籍社群聚集区。

另请留意，One North MRT 站与 Fusionopolis 相连，且步行可达；Fusionopolis 本身也具备日常配套，包括超市、药房与食阁，还有众多餐饮选择。此带的餐饮面向颇广却被低估，例如 One North 的 Timbre+。

一个潜在劣势在于，买家往往将 One North 视为科技园区，而非“真正”的居住型社区。

部分原因是此区缺乏小学与中学（Fairfield Methodist 是 1 公里内唯一的小学与中学选择）。此外，尽管市场宣传称 ACS 很近，但我们建议务必仔细核实（我们也会尽快厘清）。就目前观察，The Hill 似乎略微超出 1 公里范围。

将其视为“工作区”的印象并非全无道理；周末时此处的氛围颇似 City Hall 某些地段（即周末人们多会前往其他娱乐热点——或许是 Holland V 或 Buona Vista——致使 Fusionopolis/Biopolis 一带显得较为冷清）。不过，能便捷前往周边热点的通达性，足以弥补这一点。

周边替代项目对比

目前我们尚未获得 The Hill 的售价，但市场普遍预计将高于 $2,400+ psf（偏高，部分原因在于 The Hill 预计会有不少小户型）。更多详情待公布后我们会进一步说明。

在此期间，我们先参考了附近两卧单位及其价格区间作对比：

Dover Parkview 

两卧面积约 9XX sq. ft.

最近成交：$1.24 million 至 $1.29 million（$1,3XX psf）

租金 $4,000-$4,200 

该项目为 1997 年的租赁地契项目，因此单位面积更大、总价更低。尽管更大更便宜，但它距 One North 与 Buona Vista 两个 MRT 站都明显更远。较大的面积或更受家庭欢迎，但距地铁较远，可能降低对租客的吸引力。

Heritage View

两卧面积约自 969 sq. ft. 起

最近成交：$1.345 million 至 $1.43 million

租金：$4,000 至 $4,500

该项目为 2000 年的租赁地契。与 Dover Parkview 类似，其距地铁站比 The Hill @ One North 远得多，更可能吸引自住家庭而非房东。

One North Residences 

两卧面积约 980 至 1,109 sq. ft.

最近成交：$1.4 million 至 $1.81 million

租金：$3,750 – $5,000

这是 The Hill 的主要替代之一，因为两者为临近项目。它是 2009 年落成的租赁地契物业，因此租约折旧尚不显著。One North Residences 的一大特色是户型涵盖至四卧（两卧本身也更大）。颇为少见的是，该项目的一卧面积超过 1,000 sq. ft.

总体而言，想住在 Fusionopolis/Biopolis 一带的家庭，可能会因居住空间更大而偏好于此而非 The Hill。但对于房东而言，如此大面积单位的总价未必合胃口。

Rochester Mall Residences (The Rochester Residences)

两卧面积约 1,200-1, 300 sq ft

最近成交价：$1.88 million – $2.18million（$1,975 psf）

租金：$6,200 – $7,000

此盘一直难以三言两语概括，因为评价极为两极化。它坐落于商场之上，步行可至 The Star Vista（亦即 Buona Vista MRT）。然而，关于其价格是否过高、或对优质的 Buona Vista 区而言是否仍低估，争论不休。

至于商场本身，也颇具分歧。有人会说他们只会去那里的 Starbucks；也有人很喜欢，认为尽管商户组合并不出众，但依然便利。总体上，这是那类“爱之者极爱，非之者极非”的项目。可点击这里查看实际住户的更多细节。

Blossoms by the Park

两卧面积：678 – 872 sq ft

最近成交价：

$1.969 million 至 $2.094 million（$2,402 psf）

Blossoms by the Park 仍在建设中，因此目前尚难作出有用对比；但我们能看到其 psf 价格接近经纪对 The Hill @ One North 的预估。就当下对比看法而言，我们对 Blossoms 的看法与对 One North Eden 的看法类似（见下）。

One North Eden

两卧面积约 797 sq. ft.

上一轮开盘购买价：$1.632 million

已知挂牌价：$2.16 million

The Hill @ One North 的另一位邻居（位于 One North Residences 旁），同样仍在建设中。其预计将比 The Hill @ One North 早约 1 年完工（2025），因此房东或许能在入市时机上略占先机。与 Blossoms by the Park 一样，目前为时尚早；但鉴于两盘距离很近，且皆为小体量项目，最终将主要比较设施与户型布局的细节。

Marina View Residences

Marina View Residences 的推出时点并不轻松，因近期降温措施（将外国人 ABSD 提至 60%）对核心中央区的影响尤为显著。尽管如此，Marina View Residences 显然寄望于地段的硬实力。

无需多言，Marina Bay 既是商业枢纽，也是重要旅游目的地；从 Marina Bay Financial Centre，到周边酒店与高端设计师品牌店，这里是豪宅最负盛名的地段之一。另据不少人已知的消息，Marina Bay Sands 仍有第四座塔在规划中（2019 年宣布），将新增 1,000+ 间酒店客房与一座 15,000+ 座的礼堂；配合新加坡发展为娱乐与演唱会枢纽的目标，此区仍有更多潜力可期。

区位优势

这是 CBD 的高端地段之一，Marina View 基本能满足你所需的各类配套（不过餐饮与娱乐普遍价位更高）。此外，Marina View 步行可达 5 条不同的地铁线：

• Shenton Way (TEL)
• Downtown (DTL)
• Tanjong Pagar (EWL)
• Marina Bay (NSL, CCL, TEL)

这使其成为交通可达性极强的公寓之一。鉴于众多大型金融机构在此设有办公室、且几乎位于 CBD 心脏地带，它也极可能成为高净值租客关注的租赁资产。

话虽如此，Marina Bay 并不常被视为适合家庭居住的区域。尽管有些极度偏好都会生活的人会钟爱于此，但这里高密度、被道路与大型建筑包围，亦易出现车流问题。绿地多偏向游客导向且人为营造，与社区公园的氛围截然不同（例如 Gardens by the Bay 很漂亮，但未必是放学后去踢球或玩耍的地方）。

此处也没有处于入学距离内的小学或中学；不过考虑到未来将有 HDB 项目入驻，这一点或会改变。就短期而言，我们更关注一卧与两卧，或至多三卧的单位（待细节明朗后再评估）；这或许更偏向房东型的购买。

回看过往，这里的多数项目并不算赚钱，部分原因在于当时对区域缺乏明确规划。不过，从当前的 URA Master Plan 来看，未来将有大量投入。尽管近期该区的 white site 仅吸引了一组竞标且被否决（这对开发商的短期信心并非好兆头），但也从侧面显示了政府对本区的投入与信心。

不过，Marina View Residences 也可能面临一些严峻挑战

如上所述，近期降温措施对该区影响较大。除 Marina View Residences 外，Newport Residences 也推迟了开盘，两者似乎在互相观望，谁会率先迈出第一步。同一带仍有尚未推出的 Skywaters Residences，但其价位将更高，本文不作过多讨论。

我们注意到，IOI（Marina View 的开发商）在此区主要布局商业而非住宅；其在附近的另外两宗收购分别为待重建的 Shenton House（办公）与另一幅商业地块。他们显然深度布局此区，且因项目包含商业成分，拿地成本相对更具优势。此外，这意味着他们不涉及 ABSD 的问题，因而顾虑更小。但值得注意的是，即将到来的 Kingsford Marina Gardens 属住宅用地，受 ABSD 时限约束，其定价大概率会更具进取性。

（不过 IOI 在 CBD 商业地产方面经验颇丰，他们或许对如何应对当下环境更有把握） 

从过往表现看，Marina 一带在我们的榜单中并不总是最亮眼；例如这里你会看到该区数个公寓（如 Marina Bay Suites）多次出现。鉴于当前更高的 ABSD，这一情况短期内未必改善；但仍需等待更多细节，以便作出更具针对性的对比。开发商需要拿出足够有说服力的差异化，才能扭转趋势。若能参照 Marina Bay Residences 的三卧做出合理定价——在更小但更高效的户型前提下——则仍具吸引力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。