每当买家要求看一些较旧的豪华公寓——比如位于 Orchard、River Valley 和 Holland V 一带的那类——有些地产经纪心里都会一紧。原因很简单：撇开地段不谈，这些早年间的核心区/豪华公寓，很多已经没能跟上当下公寓的水准。自 90 年代以来标准显著提升，当年被视为讲究的配置，如今大概就和家门口有个巴士站一样平常（也就是说，没人会惊叹）。以下是我们目前在一线所看到的问题概况：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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是什么让“豪华公寓”与众不同？
虽然大家首先会想到地段，但其实还有其他元素。例如户内私家泳池、挑高楼底及其他高端装饰等。人们普遍期待一眼就能辨认出高端公寓；问题也正出在这里：
许多较早年份（尤其是 2000s 之后）建成的豪华公寓，如今外观上往往不如一些位于边缘区域的大众型公寓（除非进行大规模翻新）。对那些从大众盘升级、正在寻找更高端住房的年轻买家而言，这点尤其明显。地段也许是升级了，但从整体氛围来看，整套“产品”并不显得更高级。
以 Orange Grove Residences 为例。它位于 District 10 的低密度区域，地段无疑非常优越。但其立面愈发显旧；虽说居住环境并不差，但已很难称得上当今大多数人所说的“奢华”。
外部如此，内部亦然。除了单位面积更大之外，它也带有那个年代户型常见的“通病”。
看看里面有多少飘窗和花槽就知道了。
总之，许多旧式豪华公寓的特点，要么（1）让它们看起来毫不出众，与当今任何大众盘无异；要么（2）户型普遍效率不高。
与现代大众型项目如 Parc Esta 对比，其大堂更体面，就连庭院等公共空间的景观也更为讲究。
即便是稍早一代的项目如 Principal Garden，开发商也不得不把项目做得更精致，才能打动购房者。
相较于新一代项目，旧式豪华公寓所欠缺的主要要素
主要差异包括：
1. 礼宾服务
先说在前头，并非人人都喜欢这项配置，一些豪华公寓买家甚至认为它是“没必要的开销”，不过我们认为这很大程度取决于礼宾服务的水准。有的不过是升级版保安岗；也有的会把访客送到你家门口，周六还帮你找空调维修师傅等。
对较旧的公寓而言，礼宾服务通常并不存在（而且大概率也难以引入，因为一旦增加这笔开销，部分业主会强烈反对）。但在当下，封闭式、类似休息室的等候区以及前台礼宾，已是豪华公寓的标志性元素。
DUO Residences、8 St Thomas、South Beach Residences，以及从 2010s 中期起几乎所有核心或豪华公寓，均设有礼宾服务；甚至连部分大众项目，如 GEM Residences，也配置了礼宾台。
但在 River Valley、Holland Village 和 Tanjong Pagar 的不少旧式豪华公寓里，“迎宾区”往往只是你站在一台老式对讲机前。
2. 私人电梯
从 Sloane Residences 到 Meyer Mansion，私人电梯如今已是豪华公寓的常规配置。即便在大众公寓中，个别较优的楼叠也会提供此类配置。
我们也知道，一些务实的读者会对此翻白眼：成本不低，而且一旦该楼叠唯一的电梯故障就很麻烦（他们宁可多几部公用电梯）。但事实是，电梯可直达入户——或者开到户内的其他位置——如今已被视为 $5 million+ 价位应有的一部分。
而在较旧的豪华公寓中，你只能使用公用电梯，并在同一电梯大堂/前室等候。这在私密性上稍逊，对部分人而言则是大问题。
3. PWCS 系统
这并非豪华公寓所独有，但旧项目没有这一系统，可能是个大问题。Pneumatic Waste Conveyance System（PWCS），与 HDB 采用的类似，如今连大众公寓也在使用。它通过一系列地下管道输送垃圾，对避免露天垃圾堆放点或害虫问题大有裨益。
较旧的公寓，即便当年按豪华标准打造，也可能没有这一系统——这会带来一些问题，例如害虫顺着厨房垃圾道爬入，或窗外就能看到垃圾堆放点。这谈不上“体面”，也并非总价高的单位买家所能接受。
这也不是后期能补救的事情，因为这是项目从一开始的建造方式。虽然这一点适用于各价位的旧公寓，但在讲求处处顶级的豪华市场里，问题会被放大。
4. 公共区域的装饰
我们不确定这是否源于当下对公共区域装饰的重视成为趋势，还是旧公寓起初装饰得不错，但后来逐渐松懈。无论如何，这已成为新旧豪华公寓之间十分显著的差异点。
新一代豪华公寓更趋向“酒店化”，在公共区域布置雕塑、绘画等艺术品。你可以在诸如 Cuscaden Reserve 等项目中看到这种做法，其公共空间置于高端酒店场景中也毫不违和。
就连 EC 如 OLA，在这方面也下了不少功夫，邀请西班牙艺术家 Eva Armisen 负责艺术品与整体主题。因此，除了新式豪华公寓之外，如今连大众公寓也更加重视公共区域的美学装置与装饰。
而这在大多数旧公寓中明显缺失：2000s 或更早期的项目，装饰元素通常就是一些长椅、景观绿化和水池。早年间大众盘与豪华公寓之间的差别，在视觉层面并不那么明显。
不过迄今为止，新加坡市场整体仍较为务实。只要豪华公寓占据地段优势，往往可以压过其他顾虑。但随着新加坡进一步去中心化、旧式豪华公寓继续老化，这些劣势可能开始显现。从我们一线观察到的反馈来看，针对旧式高端项目外观与配套（或其缺乏）的评论，正越来越多。
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