Ola EC 评测：挑战对 EC 的定义（更新价格！）

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项目：	Ola	地区：	19
地址：	Anchorvale Crescent	产权年限：	99-Year
占地面积：	184,465 sqft	单位数量：	548
开发商：	Anchorvale Pte. Ltd.	TOP：	2023

自然、美食、学校、商场……在这座全新的盛港 EC，一切都不再显得拘束。 

公平地说，这也不只是一般的EC。这是新加坡首个Luxury-EC（若可如此称呼）。 

东北区这些年来经历了大规模重建，而 Gamuda Land 与 Evia Real Estate 也带着他们的最新项目——OLA Executive Condo @ Anchorvale——加入了这股浪潮。 

新推项目将坐拥 184,000+ square feet 的土地，规划 548 个单位，其最大卖点在于独特、多元且便利的配套设施。

从优质学校到丰富商场，从自然步道到美食体验，这里提供了极为丰富的休闲活动选择——同时也不缺日常生活所需的基本配套。   

若你倾向远离“城市”日复一日的喧嚣，OLA 或许正是你等待已久的宝藏之选。 

尤其是当你偏好与其西班牙主题相呼应的“准豪华”装潢与超过 500 小时的免费课程时，更会心动。

马上来看我们的示范单位导览与周边配套解析。

Ola EC 深度导览

如果你还没留意到，Ola EC 基本上是以西班牙风格为灵感的项目。除了 Lladró，他们也与 Eva Armisén 合作展示她充满奇思妙想的插画。正如你所料，她将为 Ola EC 专门创作一件艺术品，并在项目建成后陈列于 Culinary Cabana。你也会在 9 座不同楼栋里看到她的作品点缀其间。

艺术终究是主观的，我不敢说人人都会喜欢，但它确实为空间带来愉悦而温馨的家庭氛围，这点无可否认。

Ola EC 共 548 个单位，体量不小。项目占地 184,461 square feet，共有 9 栋楼。

从远处看，它的外观并不算极具辨识度。在偏爱更深色系的当下，Ola EC 似乎回归了更传统的白色基调。

这并不是坏事，反而与他们想要营造的居家、松弛氛围相当契合。

细看之下，我也挺喜欢其中一些别致的设计。例如，他们打造了一个项目标志性图案，并在小区多处醒目位置呈现。我原以为阳台栏杆也会采用该图案——但目前只是条纹状的古铜色或白色。

外墙的竖向构件也做了纹理处理——虽然不常见，但确实增添了视觉层次。

如同多数项目，公共设施才是主角。对不少买家而言，设施的品质甚至会左右他们的购买决定。

在这方面，你能获得常见的 50m 标准泳池、健身房、烧烤与用餐区等。

设施带基本贯穿整个地块长度（网球场除外）——可见相当可观的空间被用于为住户打造各类设施与活动场所。

虽然这些设施未必独一无二，但 Ola EC 的突出之处在于其空间营造。我很喜欢它通过高差与多重结构、再以高架连廊串联，塑造出丰富有趣的地貌——高楼层住户朝向这片“山谷”的景致应该会十分耐看。

话虽如此，低楼层的住户则可能因位置不同而视线受阻——选购时要多加留意。

Ola EC 引入的最大差异化，在于住户可享的活动种类数量。配合西班牙主题，6 至 16 岁的孩子可享一整年的足球课程——这源于 Ola 与 Real Madrid Football School 的合作。

当然，住户的选择不止足球。还包括水上尊巴、护肤、烘焙、舞蹈与瑜伽等——总计将提供 500 小时的免费课程。

而且，这还不止于此。

尽管 Sengkang Community Hospital 就在对面，Ola 仍与 HiDoc 合作设立了实体自助医疗柜台。虽然我现在还无法评价远程医疗的实际效用，但我认为这将是未来的趋势——因此能看到他们对前瞻趋势的思考是件好事。咨询费用将在 2 年内豁免——住户只需额外支付药费与递送费用。

Ola EC 4 房户型评测

面积 1,389 square feet 的 Ola EC 4 房户型尺寸相当可观。整体动线良好，户外空间占比不高——这点多数家庭会欢迎把更多面积留给室内。

不同于全盘统一风格——Ola EC 的各个示范户型采用不同主题。这个 4 房示范单位采用的是“爱丽丝梦游仙境”主题。我欣赏其创意，但对我个人而言稍显奇幻且有些分散注意力。

除 2 房外，较大的户型在入户门前皆规划了一个小前厅。也就是说你不会一开门就直面室内空间，而是先有一个可放置玄关桌的转角，再转入室内。

客厅尺度相当不错——特别是如果如同示范那样将沙发与餐桌各自贴墙摆放于两端。

如此一来，中间形成的开阔空间让客餐厅显得更宽敞。当然，这样的布局并未考虑电视摆位，你需要自行衡量。

开发商也为阳台配上了带有 Ola 专属图案的电动百叶。你可以选配 Le Gate 的电动 zip track——无论晴雨都能充分利用阳台空间。这也是为什么餐桌可以延伸至阳台的原因。

全屋最令人印象深刻的空间当属厨房。尺度极佳，中岛加上充裕的操作台与收纳空间。

冰箱未做内嵌，日后升级更大尺寸会更灵活。对大多数家庭而言，这个厨房几乎无可挑剔——若你常下厨/烘焙，一定会欣赏这份空间感。

平面图上标注的 yard 在这里其实更像是洗衣/烘干的摆放区——不如独立的户外 yard 实用。储物/工人房也在此，并设有另一处开口直通走廊。

两间普通卧室尺寸相近。虽然偏小，但对孩子而言已足够。

作为婴儿房，这个房间的设计可谓“封神”。虽然略显奢华（孩子很快就会长大），但任何父母都会爱上它所带来的“可打卡”效果。

两间普通卧室都非套房——因此这间浴室需由两房住户与访客共用。面积不错——不过深色瓷砖会让空间看起来比实际更小。

次主卧尺寸相当理想——我也很喜欢这里的落地窗。

至于收纳，衣柜向墙内退进，实际并不如看上去那样浅。

作为次主卧，配有与公共浴室相近面积的套内浴室。

最后是主卧。相比之下，面积并不算最宽裕——但借由较宽的入口区，腾出了不错的收纳空间与一处小书桌位。

主卧浴室略显逊色。虽然功能齐全，但空间确实不大。

若不计入衣柜，留给床的实际空间与次主卧相差不多。以主卧而言，尺寸并不算出众。

Ola EC 3 房 Premium 户型评测

面积 1,055 square feet 的 3 房 Premium 比常规 3 房略大。增加的面积主要体现在更大的阳台与一个额外的储物间。事实上，开发商预期这是最受欢迎的户型——此类单位共有 211 套。

这套 3 房 Premium 的整体陈设显得更为高档。Ola 专属图案的电动百叶也与整体气质十分契合。

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若再加装 Le Gate 的电动 zip track，便能呈现与这个示范单位类似的效果——让室内外界线几乎消弭。

如你所见，与其余户型不同，这里更强调阳台的使用。我若在此置业，会偏向这种“座位+阅读桌”的组合，既舒适又实用。

这里的餐饮区尺度不错——取决于你希望把餐桌摆在哪。

也可以考虑圆桌，便于通行与连接不同功能区。

开发商在 Ola EC 明显重视厨房面积，目前看到的各户型厨房都相当到位。操作台与收纳充足，这套 3 房 Premium 在这方面表现出色。

同样不同于许多其他新盘开发——这里的冰箱并非内嵌。虽然整体观感略欠统一，但日后升级会灵活得多。

与 4 房类似，这里也有一个小 yard，使得单位更具实用性。

对于需要帮佣的家庭，这个 3 房 Premium 因新增储物/工人房，会比常规 3 房更值得考虑。

本户型的普通卧室都偏小——不过这一间占了阳台出入的优势。

星球大战粉丝会喜欢这个房间——细节满满。眼尖的人大概已经注意到风暴兵图案的地毯了！

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第二间普通卧室与第一间同等大小——只是这次没有阳台出入。

两间普通卧室共用这间浴室。

所幸主卧在尺寸上表现更好一些。

你也可以在侧边挤出一条小梳妆/写字台位。

与一般浴室常见的窗位不同，这里的窗开在洗手台上方！主卧浴室的大小其实与公共浴室差不多——虽不至于一票否决，但以“Premium”之名来看略显遗憾。

Ola EC 3 房户型评测

面积 926 square feet 的 Ola EC 3 房户型整体偏小。好在功能合理、布局得当——对多数家庭已足够。毫不意外，这类单位被视为走量款，数量占比不小（196 套）。

与 4 房类似，3 房入户也有一个小前厅，随后才进入客餐厅。客厅面宽较大——视觉上更宽敞。

喜欢把室内空间最大化的住户会满意这里的阳台面积被控制在较小范围。

示范单位里的餐桌偏小，多数家庭恐难以采纳。即便如此，这里仍足以摆下一张尺寸体面的餐桌。

与 4 房同样，常规 3 房的厨房也有不错的尺寸。长操作台与充足收纳，对多数人而言已相当满意。你甚至能放下一台宽幅的正经冰箱，这在一些竞品中并不常见。

所有卧室均为落地窗设计——这始终是好事。鉴于整体面积，不要指望卧室会很大。

虽然不大，但我认为大多数有两个年幼孩子的家庭会对本户型的整体尺寸感到满意。

以公共浴室而言，这里并不差。这间浴室需供两间普通卧室与来访宾客共用。

老实说，我原本预期主卧会很小。所以看到它尺寸中规中矩，还是有些惊喜。转角窗是个不错的小亮点——并不常见。

Ola EC 位置评测

过去 2 十年里到过东北区的人，都会见证它翻天覆地的变化。 

Ola 东侧的 Compass One（前称 Compass Point）已完成翻新，西侧的 Sengkang Riverside Park 也已完工，住进 OLA 的居民将置身一个配套完善、却仍具新鲜感的社区，周边有不少独特便利的设施。 

Sengkang General Hospital 就在 Ola 对面，这既可能是优点也可能是缺点。若你在此工作，地点再合适不过——但若对噪音敏感，你或许需忍受全天候救护车的声响。

公共交通 

巴士站	服务路线	距公寓距离（及步行预估）
‘Aft Anchorvale St’	374	200m, 2-min walk
‘Cheng Lim Stn Exit B’	110, 654	300m, 4-min walk

最近的 MRT： Sengkang MRT/LRT – 1.1km, 14-min walk

从公寓步行至 Sengkang MRT 站需不到 15 分钟，也可先步行 3 分钟到 Cheng Lim LRT，再转乘。

若你对东北区不熟，会高兴地发现这一区整体的公共交通相当完善，巴士与 LRT 网络供给充足。

当然，Punggol/Sengkang 相较中部地带仍有一段距离。

到达 CBD/Raffles Place MRT 需 12 站（约 25 分钟车程），其间在 Dhoby Ghaut MRT 转线一次。 

抵达 Orchard Road MRT 的时间与站数也相同。 

私人交通

主要目的地	距公寓距离（高峰时段车程预估）
CBD (Raffles Place)	20.8km, 30-min drive
Orchard Road	17.5km, 25-min drive
Suntec City	17km, 20-min drive
Changi Airport	12.7km, 18-min drive
Tuas Port (By 2040)	50.4km, 55-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	12.3km, 20-min drive
Mediapolis (and surroundings)	26.1km, 30-min drive
Mapletree Business City	27.7km, 30-min drive
Tuas Checkpoint	40km, 40-min drive
Woodlands Checkpoint	19.9km, 25-min drive
Jurong Cluster (JCube)	29.8km, 35-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22km, 17-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	24.4km, 28-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	2km, 5-min drive

*车程基于高峰时段测算

最近出入口：1 个，位于 Anchorvale Cres

小结：鉴于区位，多数住户可能会拥有私家车——因此 548 户在高峰时段从单一出入口驶入单车道的 Anchorvale Cres 时，或会出现拥堵。项目临近 TPE，并可衔接 SLE 与 KPE。 

杂货采购

商店名称	距公寓距离（及步行预估）
Prime Supermarket	550m, 7-min walk
Econ-Mart Sengkang	900m, 12-min walk
Cold Storage – Compass One	1km, 13-min walk

学校

教育层级	机构数量
学前（步行 1km 内）	5
小学（车程 3km）	11
中学（车程 3km）	13
国际学校（车程 5km）	1
初级学院（车程 5km）	0
大学（车程 5km）	0
理工学院（车程 10km）	2

更多看点

•  学校资源丰富

考虑到 OLA 与市中心并不相近，3km 车程内竟有 11 所小学与 13 所中学，这个数据相当亮眼。 

尤其值得一提的是范围内的名校，如 Nan Chiau Primary & High（车程 2-4 分钟）与 CHIJ St. Joseph’s Convent（车程 5 分钟）。 

高等教育选择不多，不过若倾向理工路线，Nanyang & Temasek Polytechnic 均在 10-km 车程范围内。 

• 多元的休闲活动 

从群体到个人活动，OLA 周边可满足各类休闲需求。

水上活动方面，可在 Sengkang Riverside Park 一带水道里划皮划艇、到 Marina Country Club 的码头体验滑水、在邻近的 Hai Bin Punggol 钓虾等。 

陆上活动也选择繁多，从邻里公园的放风筝、慢跑，到社区中心和俱乐部组织的各类运动应有尽有。 

更别忘了开发商额外提供的 500 小时活动课程！

• 多样的美食选择   

周边 7 座以上的购物商场，不仅提供丰富的娱乐/购物选择，也带来多元的餐饮去处。

不想在商场用餐？没问题！ 

从熟食中心、咖啡馆到特色小众据点（如 Hai Bin Punggol 的集装箱公园），都能撩拨味蕾，丰富你的美食探索。

Ola EC 开发与设施评测

Ola 内部设施

50M 标准泳池	宏伟大堂	休憩廊
水上平台	50m 水景泳池	健身房
花园	儿童戏水池	水疗
凉亭	烧烤台	户外健身
宠物角	野餐区	儿童游乐空间

供参考，OLA 的 548 个单位分布于 9 栋、各 16 层的楼宇中。 

社区划分为 4 个主题分区，配备多元现代设施。  

“Valleys of Espana”是多数访客踏入的第一处空间，集合了 OLA 的宏伟大堂（陈列 $500,000+ 吊灯）、吧台、休闲会所、会馆与 50m 水景泳池。 

继续走入园区，会见到多个静谧的休憩角落/会客廊。Flamenco 工作室或许会让人侧目，但考虑到项目的西班牙主题，也算合情合理。 

当然，待热潮退去，它大概会转作多功能室使用。

儿童游乐空间位于 78 座附近相对隐蔽的位置，打算在该栋低楼层置业的住户需留意黄昏时段可能的噪音干扰。

整体而言，OLA 的设施规划周到、供给充足，尽管其中部分设施的长期使用率可能低于平均水平。 

户型分布

户型	单位数	单位面积 (sqft)
2-Bedroom	30	775 sqft
3-Bedroom	196	926 – 947 sqft
3-Bedroom Deluxe	15	1,001 sqft
3-Bedroom Premium	211	1,055 sqft
4-Bedroom	87	1,389 sqft
5-Bedroom (Penthouse)	9	1,722 sqft

要在 184,000+ square feet 的土地上容纳 564 个单位，意味着要么向上发展，要么整体户型略微收紧。 

鉴于高度上限为 16 层，户型面积在一定程度上作出了让步。 

公允而论，它们并非我们见过的最小户型；而且更小的单位通常也意味着更低的 PSF 总价。但若你渴望更大面积的高配户型，或会有些失望。 

未设 1 房型也颇为显眼，进一步强化了其“家庭型公寓”的定位。考虑到单身租客在此区域的租赁需求/回报较低，我认为开发商的取舍是明智之举。更何况，EC 本就少见 1 房单位。

由于大多数单位为 3 房，因此在这一层级看到更多布局分化（如 Deluxe 与 Premium）并不令人意外，尽管目前最大的差异也仅止于 1,055 square foot。 

至于 5 房顶层公寓，考虑到预估保本价，其总价将接近 $2 million，谁会最终入手，颇令人关注。

最佳楼叠

从总图可见，Ola 旁与 Anchorvale Crescent 一带的两幅地块在总体规划中皆预留为学校用地。

这对未来住户利多，但短期内你或需面对施工噪音。临主干道的楼叠要留意交通噪音——高峰时段可能较拥堵。

鉴于项目周边已被 Treasure Crest、The Vales 与 Sengkang General Hospital 所环绕，我们心目中的最佳楼叠会是 25 与 30。

它们面向 Ola 精心雕琢的内园景，各栋楼间距较大（25 号间距最大），且朝北/东北，无西晒。

西晒最少的楼叠

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如前所述，东北向的楼叠无西晒——具体为 02 至 06、10 至 14、34、29、30、26、22、17 与 18 号楼叠。

其余楼叠或多或少会有西晒，其中 36 与 04 号楼叠几乎全年受西晒影响最重。

价格评测

项目名称	产权	TOP	平均价格 (PSF)	对比点
Ola	99 years	2023	$976 – $1,154 (starting from)
Treasure Crest	99 years	2019	$1,097*	附近 EC
The Vales	99 years	2018	$912*	附近 EC
Bellewaters	99 years	2013	$945*	附近 EC
Piermont Grand	99 years	2023	$1,091	竞品 EC 新盘
Compass Heights	99 years	2002	$916	D19 公寓
La Fiesta	99 years	2016	$1,202	D19 公寓
The Luxurie	99 years	2015	$1,214	D19 公寓

*基于少量成交样本

撰文当下的最新价目如下：

– 2-Bedroom（共 30 套；775 sqft）– S$1,100 psf
– 3-bedroom 与 3-bedroom + 1 premium（共 422 套；926 – 1,055 sqft）– S$999 psf
– 4-Bedroom（共 87 套；1389 sqft）– S$976 psf
– 5-Bedroom（共 nine 套；1722 sqft）– S$1,154 psf

若与 Treasure Crest、The Vales 与 Bellewaters 的当前转售价格相比，考虑到 Ola 为新盘且定位“premium” EC，目前价格其实相当可比。

当然要注意，这些都是起步价——实际价格会因所选楼叠的溢价而上浮。在该价位上，是否值得相较周边竞争公寓（如 La Fiesta 与 The Luxurie）的溢价，就见仁见智；等 Ola 建成时，它们之间将有约 7–8 年的楼龄差。

有兴趣者可知，9 套顶层公寓目前约 $2 million。以当前 30% 的 MSR 来看，可负担者并不多。同时，购买力更高的人群也可能会转向更核心的高端地区。

这些单位最终会否有人接盘，颇值得关注——若销售表现理想，也将体现 Ola 本身配套与定位的吸引力。

升值分析

有人购买 EC 是为了以更可负担的价格进入公寓式生活，也有人视 EC 为未来资本增值的途径。

我们来看看隔壁的 The Vales 表现如何。

日期	地址	面积	成交单价	购买日期	购买单价	利润	持有期（天）	年化
22 APR 2019	75 ANCHORVALE CRESCENT #06-11	1,410	960	7 SEP 2016	734	319,298	957	10.8
18 MAR 2019	85 ANCHORVALE CRESCENT #01-32	915	836	19 NOV 2016	796	37,000	849	2.2
25 JAN 2019	71 ANCHORVALE CRESCENT #11-02	1,033	939	11 APR 2016	780	164,112	1,019	6.9
25 JUN 2018	71 ANCHORVALE CRESCENT #09-04	915	939	8 NOV 2016	842	89,000	594	7.0
22 JUN 2018	73 ANCHORVALE CRESCENT #06-07	1,033	908	18 DEC 2015	801	110,000	917	5.1
18 JUN 2018	79 ANCHORVALE CRESCENT #08-18	764	900	29 NOV 2015	873	20,740	932	1.2
14 MAY 2018	71 ANCHORVALE CRESCENT #13-04	915	909	21 AUG 2016	846	57,800	631	4.3
12 FEB 2018	75 ANCHORVALE CRESCENT #09-10	904	850	4 MAR 2016	817	29,968	710	2.1

我们来看清单中涨幅最大的那一套，其购入时间为 7th of September 2016。同一时间点，District 19 的私宅（公寓与公寓式住宅）平均 PSF 为 $1,202，若只看新售则为 $1,335。两者与之的价差分别为 $468 与 $601。

对比今日，District 19 的私宅整体平均 PSF 为 $1,374，仅新售为 $1,504。以当前 4 房起步价 $976 PSF 计算，价差分别为 $398 与 $528。可以说，EC 与私宅之间的价差正略有收窄。

以其当时 $960 PSF 的成交价看，2019 年 4 月 District 19 平均为 $1,321 PSF——差距 $361。问题在于：未来这一差距能否维持？

我们的看法

归根到底，很难不觉得开发商把这个项目打磨得相当用心。

无论喜不喜欢，人们总会被第一印象所影响。 

在 Ola 身上，Evia Real Estate 与 Gamuda Land 正试图从竞争中脱颖而出。 

可以想见，人们总被各种公寓名目所轰炸；与其循规蹈矩起个“某某 Residences”，我挺高兴看到他们在这里做了不一样的尝试。 

其价值在于，一个好名字能开启正确的对话。 

而这个名字的选择，也渗透到了整个项目的方方面面。

从与 Lladró 的合作、到 Eva Armisen 的画作，都能看出他们不遗余力地去打造一个独特的产品。

在官方价格未公布前要下结论并不容易——但在合理的户型与不逊于、甚至超越部分私宅的设施之下，目前看起来相当有吸引力。

总之，若你主要以自住为导向，计划长期安家，并能以起步价入手，那么 Ola 以其提供的生活方式与配套，整体性价比不错。尤其是当你留意到其整体质感甚至胜过目前市场上一些私宅时。

但若你完全从资本增值的角度出发，当前市场或许还有更合适的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。