又到了关于再融资的公众服务提醒时间。 每当利率走低时，一些 HDB 业主就会把贷款再融资为更便宜的银行贷款。当一位经纪人提到浮动利率可能会再次回到 sub-two per cent 的水平时，我就隐约觉得趋势要来了。果不其然，几天前，Straits Times 报道称，随着利率触及 three-year low，更多组屋业主在进行再融资。
多年来，Stacked 已发表不少比较 HDB 与银行贷款的文章；对于长期读者来说，难免显得重复。但对于新近置业者，或首次面对这一问题的人，仍然值得再提一提。这也是许多人在被引导去找按揭经纪或银行人员前的常见问题。所以不赘述过多，请记住：
1. 不，这不是什么骗局，改用银行贷款确实可能更划算
上一次利率大幅下行是在 ‘08 年全球金融危机之后。为刺激复苏，低利率维持了很长一段时间，银行房贷通常低于 HDB 贷款的 2.6 per cent*。
如果当时你是 HDB 业主，并把 HDB 贷款再融资为银行贷款，你很可能在近十年里享受了更低利率。这累积起来就是一笔不小的节省。
*HDB 贷款利率锚定在当期 CPF 利率之上 0.1 per cent，但我们基本默认它是 2.6 per cent，因为迄今已超过 20 年未变。
2. 不过仍有一定风险，因为没有“undo”按钮
一旦你把 HDB 贷款再融资为银行贷款，就无法再改回 HDB 贷款（以防你日后在意：一生中你最多只能获得两次 HDB Concessionary Loans。）
所以如果未来利率攀升超过 2.6 per cent，你只能在各家私营银行中寻找尽可能低的方案。
此外，这不仅仅是利率高低的问题：HDB 的首要目标是尽可能让更多人有房可住。因此，在你万一无法按时偿还房贷时，他们可能会给予更多缓冲。而银行通常会更快启动止赎。
如果是我，今天会把 HDB 贷款改成银行贷款吗？
首先要看节省是否足以产生影响。这里有一篇仍然适用的2024 年文章。再融资通常也会涉及一些费用，记得把这些从节省额中扣除。如果最终结果对你而言依然可观，或者你当前确实有很好用武之地，那也许值得考虑。
否则，我不确定仅为了追求不到一个百分点的节省，就放弃 HDB 贷款那种可预期、几乎固定的利率，是否合算。
我也认为是否有升级计划会间接影响选择。比如若计划升级到公寓，那么我更可能以现金或部分现金偿还现有组屋贷款（以避免日后出售组屋、退款 CPF 后资金被“清空”）。
而如果我在用现金还款，从心理层面上（注意：这未必是最理性的做法）会更有动力去追逐更低利率。
毕竟，节省直接意味着我钱包里的现金更多。与完全用 CPF 偿还房贷、不动用自己银行账户相比，感受会不同*。
归根结底，在做决定前，这件事应当同时与按揭经纪及财务顾问深入讨论。不要把它简化成“数字变低 = 我就切换”。
*我并不是在鼓励把你的 CPF 用光或忽视它。
本周还有一个有趣的话题，关于知名的 Hillford。 若你不了解，它是一座 60-year leasehold 的公寓，最初面向退休族——但由于靠近 Beauty World，且成本更低，也吸引了不少更年轻的买家。
当年 60-year lease 的概念饱受质疑，但我注意到如今口风有所改变。以今年 8 月为例，Hillford 面积 398 sq ft. 的一卧小户型成交在 $580,000 至 $610,000。更大的 657 sq ft 单位在今年 2 月以 $945,000 成交。
目前 Hillford 的剩余租期还有 48 years；但你会注意到，这些成交的总价低于不少转售 HDB 组屋。对于那些子女已自有房产*、不需要继承房子的退休者而言，这看起来未必是个坏选择。更低的成本意味着更舒适的退休生活，而 48-year lease 也意味着 60 岁买入的人理论上可一直住到 108。
因此，在这里“短租期”反而成为优势，因为它降低了成本：退休者不会为自己用不到的租期买单。对许多年长的新加坡人来说，这是理性且高效的财务选择。
随着新加坡在 2026 年迈入super-aged status，也许是时候更认真地考虑面向老年人的物业。这不仅仅意味着无台阶的户型、厕所的无障碍设计等。还可以考虑像 The Hillford 这样租期更短的项目，为年长的新加坡人提供更可负担的私宅选项。
今年我们已经看到，在 Skye at Holland、River Green 等售罄项目的带动下，新加坡人开始放下对永久产权物业的执念。或许随着老龄化现实逐步显现，我们也会学会把重心放在实际可用剩余租期上，而不是为用不到的租期溢价买单。
*鉴于我国 90 per cent 的自有住房率，这是绝大多数人的情况
与此同时，其他房产新闻……
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每周销售综述 (03 – 09 November)
新盘成交最贵 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| W RESIDENCES MARINA VIEW – SINGAPORE | $10,899,350 | 2809 | $3,880 | 99 years |
| CANNINGHILL PIERS | $6,280,000 | 1755 | $3,579 | 99 yrs (2021) |
| SCENECA RESIDENCE | $4,900,000 | 2756 | $1,778 | 99 yrs (2021) |
| ZYON GRAND | $4,604,000 | 1518 | $3,033 | 99 years |
| GRAND DUNMAN | $4,597,000 | 1787 | $2,573 | 99 yrs (2022) |
新盘成交最便宜 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| ZYON GRAND | $1,412,000 | 474 | $2,981 | 99 years |
| OTTO PLACE | $1,477,000 | 872 | $1,694 | 99 yrs (2024) |
| PROMENADE PEAK | $1,486,100 | 527 | $2,818 | 99 yrs (2024) |
| RIVER GREEN | $1,494,000 | 452 | $3,305 | 99 yrs (2024) |
| KASSIA | $1,584,000 | 753 | $2,102 | 99 yrs (2024) |
转售成交最贵 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| NASSIM JADE | $8,108,000 | 3455 | $2,347 | FH |
| RIVERGATE | $5,350,000 | 1733 | $3,087 | FH |
| ELIZABETH HEIGHTS | $5,100,000 | 2497 | $2,042 | FH |
| RESIDENCES @ KILLINEY | $5,000,000 | 2368 | $2,111 | FH |
| THE ARCADIA | $4,920,000 | 4618 | $1,065 | 99 yrs (1979) |
转售成交最便宜 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权年限 |
| SUNNY LODGE | $670,000 | 388 | $1,729 | FH |
| SYCAMORE TREE | $705,000 | 388 | $1,819 | FH |
| VIVA VISTA | $720,000 | 420 | $1,715 | FH |
| MILLAGE | $780,000 | 549 | $1,421 | FH |
| OKIO | $790,000 | 431 | $1,835 | FH |
涨幅最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| NASSIM JADE | $8,108,000 | 3455 | $2,347 | $3,608,000 | 19 Years |
| RIVERGATE | $5,350,000 | 1733 | $3,087 | $3,270,400 | 17 Years |
| BOTANIC GARDENS VIEW | $3,700,000 | 1410 | $2,624 | $2,775,000 | 21 Years |
| MAPLE WOODS | $3,500,666 | 1507 | $2,323 | $2,390,666 | 31 Years |
| PARK INFINIA AT WEE NAM | $3,550,000 | 1464 | $2,425 | $2,229,294 | 20 Years |
跌幅最大 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 收益 | 持有期 |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $3,670,000 | 2045 | $1,794 | -$430,000 | 13 Years |
| LEEDON GREEN | $2,000,000 | 710 | $2,815 | -$89,000 | 3 Years |
| THE JOVELL | $910,000 | 646 | $1,409 | -$73,200 | 4 Years |
| MILLAGE | $780,000 | 549 | $1,421 | -$40,000 | 2 Years |
| SKYSUITES@ANSON | $1,500,000 | 667 | $2,248 | $4,000 | 8 Years |
涨幅最大 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| BOTANIC GARDENS VIEW | $3,700,000 | 1410 | $2,624 | 300% | 21 Years |
| MAPLE WOODS | $3,500,666 | 1507 | $2,323 | 215% | 31 Years |
| NORTHOAKS | $1,488,000 | 1475 | $1,009 | 209% | 20 Years |
| GRANDEUR 8 | $2,050,000 | 1313 | $1,561 | 203% | 22 Years |
| ONE ST MICHAEL’S | $2,238,000 | 1184 | $1,890 | 194% | 19 Years |
跌幅最大 Top 5（ROI%）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | ROI (%) | 持有期 |
| THE OCEANFRONT @ SENTOSA COVE | $3,670,000 | 2045 | $1,794 | -10% | 13 Years |
| THE JOVELL | $910,000 | 646 | $1,409 | -7% | 4 Years |
| MILLAGE | $780,000 | 549 | $1,421 | -5% | 2 Years |
| LEEDON GREEN | $2,000,000 | 710 | $2,815 | -4% | 3 Years |
| SKYSUITES@ANSON | $1,500,000 | 667 | $2,248 | 0% | 8 Years |
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