我们每年收入$500k，并拥有2套公寓：是否应当卖掉两套来购买有地或群组式有地住宅？

Hello Stacked Homes

我与妻子一直是你们文章的忠实读者——再次感谢你们为本地房地产市场带来兼具深度与新意的内容。我们一直在讨论下一步应如何规划，若能就我们的现况给出一些建议，将不胜感激。

目前情况

• 我40，妻子39
• 我持有一套3-Bedder 99年公寓（最近取得TOP），妻子持有一套2-Bedder 永久地契（~16年楼龄）公寓
• 两套目前均已出租（我们此前有几年在海外工作，并于去年底回国）
• 2-Bedder 目前的租金非常理想（完全覆盖按揭、MCST费用及中介费的总和）。租约于 Mar’25 到期，租客有意续租。
• 3-Bedder 情况就没那么理想，单就租金与每月按揭之间约有 ~$700 的缺口。我们并不打算自住这套3-Bedder，因为不太喜欢其地段（纯投资购买）。
• 这套3-Bedder 的租约于 Jan’26 到期
• 根据当前成交，若出售2-Bedder，保守估计可获利约 350k
• 若出售3-Bedder，约可获利 300k
• 我们目前在东部租住一套2-Bedder，每月租金 3.8k
• 我们的合计年收入约 ~500k
• 可用现金约 ~500k

我们正在讨论的选项

A. 两套都卖掉，购买一套状况良好的永久地契二手有地排屋，价格低于 5M

B. 卖掉3-Bedder，并在我们偏好的地段购买一套二手3-Bedder，价格低于 2.5M

C. 与选项(B)相同，但改为购买一套永久地契二手群组式有地住宅（cluster），价格低于 3.6M

我们偏好的地段是 D13 / 14 / 15 / 16（except geylang）

选项（A）较为激进，因为这意味着我们要共同承担约 4M 的贷款；老实说，在我们没有孩子的情况下，这样的空间也算是奢侈。但我们对有地住宅板块的升值潜力持乐观态度，毕竟供给有限。隐忧在于，谁也不知道下一次裁员何时来临并造成冲击。

选项（B）较为保守：我们既能保留一处物业作为收入来源，又能在另一处自住，且无需承担过大的债务。万一日后我们希望放缓职业节奏，也可以出售这套2-Bedder，将所得重新配置至例如年派息 4-5% 的固定收益基金，每年约 50k 的被动收入。

选项（C）介于两者之间。虽然这不是配偶的优先选项，但我个人在后疫情时期更重视居住空间，并且很喜欢既能满足居家办公又能兼顾个人爱好的宽敞空间。不过，也担心 cluster 属于小众细分市场，长期表现可能不如常规公寓或传统有地住宅。

我们也很清楚目前市场略显平淡，出售可能需要时间。因此也在考虑是否需要延长现有的租约以争取时间。

感谢你们就我们的现况提出宝贵见解，先行致谢。

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

感谢你的肯定与来信提问。

坦白说，你们目前的配置已相当理想。一边出租两处物业、一边在自己喜欢的地段居住，兼顾了投资与生活方式。将投资物业与自住房分开是明智策略，因为适合自住的房产不一定能带来最佳回报。

当然，随着年岁增长，需求也可能变化。长期租房无法提供像自有住房那样的稳定与安心。从这个角度（以及你们想住更大空间的需求）出发，考虑改变是有道理的。

我们先从负担能力评估开始，再深入讨论你们考虑的不同物业类型与方案的表现。

负担能力

由于我们没有你们所持项目的具体信息或完整的财务情况，无法给出精确的负担能力计算。不过，我们将假设你们具备实现这些路径所需的资金条件。

以 39 与 40 岁、合计年收入 $500,000（假设两人收入相当）、利率 4.8% 为前提，私人房产的预估可贷额度约为 $3,999,375，贷款年限 25 年。

若以个人名义贷款，按年收入 $250,000、年龄 40 岁、利率 4.8% 计，预估可贷额度约 $1,999,688，贷款年限 25 年。

结合上述与你们提供的信息，我们来推算三条路径下、按你们给出的目标价格所需的大致资金。

1. 卖掉两套，并购买一套低于 $5M 的永久地契有地排屋

Property price	$5,000,000
BSD	$239,000
Maximum loan	$3,999,375
Cash savings + profits from both properties	$1,150,000
Funds required	$89,625

2. 卖掉3-bedder，并在你们偏好地段购入一套低于 $2.5M 的3-bedder

Property price	$2,500,000
BSD	$94,600
Cash savings + profits from both properties	$800,000
Loan required	$1,794,600

3.  卖掉3-Bedder，并购买一套低于 $3.6M 的永久地契群组式有地住宅

Property price	$3,600,000
BSD	$155,600
Maximum loan	$1,999,688
Cash savings + profits from both properties	$800,000
Funds required	$955,912

接下来，我们来看各类物业的总体表现。

不同物业类型的表现

Year	Strata landed property (resale)	Landed property (resale)	Non-landed property (resale)
2013	$798	$1,272	$1,247
2014	$780	$1,215	$1,199
2015	$690	$1,170	$1,185
2016	$641	$1,119	$1,158
2017	$694	$1,142	$1,188
2018	$711	$1,188	$1,248
2019	$713	$1,233	$1,262
2020	$681	$1,212	$1,224
2021	$766	$1,344	$1,330
2022	$852	$1,550	$1,437
2023	$947	$1,692	$1,526
Average growth rate	2.04%	3.10%	2.14%

*此处仅统计 2013 年及更早落成项目的转售交易

在三类中，分层有地住宅过去十年的平均涨幅最低，与传统有地住宅的增长差距尤为明显。

分层有地住宅结合了有地与公寓的元素：这些房屋（如排屋、半独立式或独立屋）位于带门禁的小区内，享有类似公寓的公共设施与配套。

不过，业主并不像传统有地住宅那样直接拥有地块，而是持有各自单位的分层产权（strata title），即对室内空间的所有权。地块与公共区域由全体住户通过管理公司分层地契（MCST）共同持有。

因此，数据也印证了你们提出选项1的原因：过去十年有地板块的涨幅更高。新加坡永久地契有地住宅的稀缺性，意味着未来仍具备升值空间，且拖得越久越可能被价格挤出。

既然你们在考虑三类物业，我们就针对你们指出的四个区域（13、14、15、16 区）分别展开。

分层有地住宅

包括群组式有地住宅（cluster houses）、联排屋（town houses）与分层独立屋（strata bungalows）。

Year	99-year strata landed (resale)	Number of transactions	999-year/freehold strata landed (resale)	Number of transactions
2013	$657	16	$814	21
2014	$656	8	$762	8
2015	$595	11	$818	16
2016	$610	14	$737	15
2017	$609	11	$738	12
2018	$617	26	$791	18
2019	$622	10	$698	11
2020	$619	15	$769	21
2021	$674	54	$792	56
2022	$799	23	$947	12
2023	$815	14	$1,002	8
Average growth rate & total units sold	2.39%	202	2.52%	198

*此处仅统计 2013 年及更早落成、位于 13、14、15、16 区的项目转售交易

过去十年，在这四个区域内，999年或永久地契的分层有地住宅相较 99 年地契略有更强的价格升幅。但由于供应有限，整体成交量一直偏低。

正如你们所言，分层有地住宅的买家更为小众：他们既看重有地住宅的空间与私密性，也希望享有类似公寓的便利与配套。其主要吸引力之一在于相较传统有地住宅更为可负担，能以较低门槛体验有地生活。对于像你们这样注重空间的买家，这类住宅提供的居住面积远高于典型公寓单位。

不过，尽管兼具优点，许多追求有地住宅的买家在条件允许时，仍更偏好传统有地房屋，这也反映在更强的需求与价格增长上。而分层有地住宅长期以来的低供应，也侧面印证了其市场需求相对有限。

有地住宅

Year	99-year landed (resale)	999-year/freehold landed (resale)
2013	$1,054	$1,413
2014	$927	$1,283
2015	$832	$1,243
2016	$871	$1,205
2017	$903	$1,237
2018	$967	$1,350
2019	$953	$1,351
2020	$972	$1,392
2021	$1,033	$1,536
2022	$1,138	$1,652
2023	$1,262	$1,780
Average growth rate	2.10%	2.52%

*此处仅统计 2013 年及更早落成、位于 13、14、15、16 区的项目转售交易

不出所料，999年/永久地契的有地住宅涨幅高于 99 年地契。永久地契不受“地契折旧”影响，更适合追求长期稳健的买家；再加上这类房源无法通过新增供给来扩容，稀缺性持续推升需求与价格。

这种长期稳定性与稀缺供给的组合，使永久地契有地住宅对投资者与自住者都尤为具有吸引力。

非有地住宅

Year	99-year non-landed (resale)	999-year/freehold non-landed (resale)
2013	$1,082	$1,208
2014	$1,048	$1,165
2015	$1,051	$1,168
2016	$1,006	$1,139
2017	$989	$1,169
2018	$1,114	$1,240
2019	$1,093	$1,260
2020	$1,070	$1,258
2021	$1,167	$1,356
2022	$1,274	$1,447
2023	$1,378	$1,602
Average growth rate	2.62%	2.96%

*此处仅统计 2013 年及更早落成、位于 13、14、15、16 区的项目转售交易

一般而言，99 年地契的非有地住宅在短中期更易出现较高涨幅，但在这四个区域内，999 年或永久地契的非有地住宅似乎略胜一筹。

相较永久地契，地契型公寓总体更可负担，面向从自住到投资的更广泛买家。投资者通常更关注短中期的资本增值，而非无限期持有。在这一背景下，99 年地契公寓往往表现不错：其定价更亲民，利于早期价格上扬。此外，若追求租金回报，地契型房产相对其购入价通常能提供更高的租金回报率。

相对之下，永久地契房产的价格上涨往往更为缓慢，这主要是因为持有者倾向长期持有，导致市场流动性与成交量较低。

尽管地契房产有固定年限，但“地契折旧”的担忧一般只会在后期几十年才凸显。对于 99 年地契而言，前 30-40 年通常被视为较为安全的投资窗口。多数买家与投资者更关注这一阶段的升值潜力，而非远期的到期问题。

了解了不同物业类型的表现后，我们再来看你们所考虑路径的潜在成本。

潜在方案

根据你们提供的信息，你们目前每月的物业相关支出约为 $4,500（3-bedder 的 $700 缺口 + $3,800 租金）。

卖掉两套，并购买一套低于 $5M 的永久地契有地排屋

为便于测算，我们以 10 年周期为例，并假设你们采用最高贷款。尽管在实际操作中，卖掉两套后你们不太可能需要贷到上限。

Interest expense (Assuming 4% interest and 25-year tenure)	$1,387,776
BSD	$239,000
Property tax	$279,800
Maintenance cost (Assuming $5K/year)*	$50,000
Renovation cost**	$500,000
Total costs	$2,456,576

*鉴于有地住宅的维护多为临时按需进行，此处仅作估算

**视装修工程范围而定

以 $3,999,375 贷款、4% 利率、25 年期计，每月按揭还款约为 $21,110。

卖掉3-bedder，并在你们偏好地段购入一套低于 $2.5M 的3-bedder

Pros	Cons
三者中成本最低	居住空间较小
位于你们选定的地段
可享有公寓配套

同样地，卖掉3-bedder 后，你们大概率不需贷款至 $1,794,600，但我们仍以此额度作测算。

Interest expense (Assuming 4% interest and 25-year tenure)	$622,723
BSD	$94,600
Property tax	$60,800
Maintenance fee (Assuming $350/month)	$42,000
Renovation cost*	$50,000
Total costs	$870,123

*视装修工程范围而定

以 $1,794,600 贷款、4% 利率、25 年期计，每月按揭还款约为 $9,473。

卖掉3-Bedder，并购买一套低于 $3.6M 的永久地契群组式有地住宅

Pros	Cons
较传统有地房更可负担	物业类型受众较为小众
空间更大	增长率偏低
可享有公寓配套

鉴于该物业由你个人名义购置，取决于3-bedder 的出售价，你可能需要贷到上限。

Interest expense (Assuming 4% interest and 25-year tenure)	$693,888
BSD	$155,600
Property tax	$145,400
Maintenance fee (Assuming $800/month)	$96,000
Renovation cost*	$200,000
Total costs	$1,290,888

*视装修工程范围而定

以 $1,999,688 贷款、4% 利率、25 年期计，每月按揭还款约为 $10,555。

该如何选择？

从投资角度看，基于增长率与买方池较小，选项3（cluster house）相对不优。

在前两者之间的抉择，最终取决于你们的舒适度与长期目标。选项1能带来更大的居住空间，符合你们偏好，也可能是扎实的长期投资；但其成本高昂，且需要卖掉两套现有房产，等于放弃被动收入来源。

选项2在财务上压力较小，并允许你们保留两处资产。如你们所言，可将第二处继续出租获取被动收入，或在合适时机出售并再投资。其灵活性更高，但代价是相较有地住宅，居住空间会更小。

在权衡选项1与2时，也要考虑：若现在不买有地住宅，未来可能被价格挤出。为此，我们对比 3 房公寓（1,000 – 1,300 sqft）与 999 年/永久地契有地住宅（1,500 – 2,000 sqft）的价格走势。

Year	Non-landed property (1,000 – 1,300 sqft)	999y/ freehold landed property (1,500 – 2,000 sqft)	% difference
2013	$1,116	$1,516	35.84%
2014	$1,065	$1,568	47.23%
2015	$1,053	$1,439	36.66%
2016	$1,091	$1,385	26.95%
2017	$1,112	$1,432	28.78%
2018	$1,163	$1,580	35.86%
2019	$1,192	$1,588	33.22%
2020	$1,151	$1,690	46.83%
2021	$1,202	$1,804	50.08%
2022	$1,301	$2,083	60.11%
2023	$1,419	$2,179	53.56%
Average	2.52%	3.89%	–

虽然非有地与 999 年/永久地契有地住宅在过去十年均实现增长，但两者之间的价格差距在不断拉大。

自 2016 年起，999 年与永久地契有地住宅的涨幅持续跑赢非有地物业。这可能源于其稀缺性、更长远的吸引力与更高的投资潜力，因为它们不受地契折旧的影响。

999 年或永久地契有地住宅无疑是强劲的资产，但关键在于现在就迈出这一步，还是等待未来有朝一日（如果会发生的话）有地与非有地之间的价差收窄。也别忘了，持有一套有地住宅意味着你们的大部分财富集中在一处。且因为自住，在出售前无法兑现账面收益。这意味着最终很可能需要出售并“缩小置换”至更小的房产——除非你们计划在有子女的情况下将其作为传承保留。

作为另一种思路，在不清楚你们现有房产确切地段的前提下，我们不便就“持有或出售”给出特定建议。你们也可以维持当前策略，评估这套3-bedder 的表现；若表现不佳，可予以出售并换入一处升值或租赁潜力更强的项目，同时继续租住符合需求的房子。

鉴于目前只有你们二人，也可考虑租一套小型有地或群组式有地住宅。如此可进一步提升灵活性：既可保留两处投资物业，又不被自住房所“绑定”，挑选住所时无需过度顾虑其升值或保值潜力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。