我们有 $1.2m 现金/CPF，并在 Queenstown 拥有一套 HDB：该保留 HDB，还是卖掉改买 2 套房产？

Hi Stacked homes，

我是 stacked homes 的忠实读者，写信想请教一些房产投资方面的专业建议。

我和伴侣目前在 Queenstown 拥有一套 4 房式 HDB。我们都在四十多岁，合计月收入约 13k。现有 HDB 已还清贷款，估计售价约 950k-980k；目前将其中 2 间普通房以每月 1.2k 的租金出租。我们同时持有合计 1.2 million 的现金/现金等价物与 CPF。

自从几年前我们的 HDB 达到 MOP 之后，我们一直在考虑购买第 2 套作为投资。但我们不确定何时入市更合适，也不太清楚可行的方案。我们已联系过多位中介了解选择，但他们都建议买新盘，这对我们并不合适：一来我们认为若不先卖掉HDB，资金不足以同时承担 2 套房；二来我们也不愿意在等待交房期间去租房。

我们目前在考虑以下选项：

1. 卖掉现有 HDB，购买 2 套私宅——一套自住，另一套作为投资。两套房分别以个人名义持有，以避免产生 ABSD。
2. 保留现有 HDB，并再买一套 2 或 3 房公寓用于投资。由于 HDB 为联名持有，这将产生 ABSD。
3. 购买 dual key 户型或更大的公寓，自住的同时继续把空余房间出租。

除了把现金投入房产，我们也可以配置债券、国库券和股票等其他投资，因此若选择房产，预期回报需要相对更具吸引力。基于此，我们希望听听你们的意见：若将现金投向房产，哪一种方案对我们最合适？

我们倾向于购买 2 套私宅，因为不想承担 ABSD，同时若可以，也希望未来自住房内不再有房客。不过，我们也担心 2 房单位因面积较小，转售是否容易，因此也考虑过 dual key 户型。我们对 dual key 的盈利能力没有把握，也担心将来为退休套现时是否好卖。如果 2 房和 dual key 确实更难出手且盈利存疑，我们也愿意考虑购买更大的公寓，通过出租空房获取租金，只要整体更合理。

盼能就我们的疑虑与选择给予一些指引，静候回复。

谢谢并致意

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

感谢来信。

简单自我介绍一下，我是 Kenny，多年来我协助过许多 HDB 屋主，把他们在 HDB 上的获利转化为更优的房产配置。

这听起来或许是常识，但基于新加坡房地产的基本面与价格走势，只要财务允许，持有两套私宅通常更为合理。

不过，在此之前，我们先来看你的负担能力。

负担能力

由于你们现有房产已无贷款，出售时可通过现金与 CPF 全额回收成交价。我们先以 $950K（现金与 CPF 合计）为假设。

接着分别看个人与合并的可负担额度。

丈夫

说明	金额
以 48 岁、月收入 $7K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$536,192（17 年期）
现金 + CPF*	$1,075,000
贷款 + 现金 + CPF 合计	$1,611,192
按 $1,611,192 计算的 BSD	$50,192
预估可负担房价	$1,561,000

*此处假设 $2.15M（$950K + $1.2M）在两人之间平均分配。

妻子

说明	金额
以 43 岁、月收入 $7K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$626,994（22 年期）
现金 + CPF*	$1,075,000
贷款 + 现金 + CPF 合计	$1,701,994
按 $1,701,994 计算的 BSD	$54,699
预估可负担房价	$1,647,295

*此处假设 $2.15M（$950K + $1.2M）在两人之间平均分配。

鉴于你们现金储备充足，也可通过调整现金比例，灵活提升个人可负担额度。

夫妻合并

说明	金额
以 43 与 48 岁、合计月收入 $14K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$1,150,281（19 年期）
现金 + CPF	$2,150,000
贷款 + 现金 + CPF 合计	$3,300,281
按 $3,300,281 计算的 BSD	$137,616
预估可负担房价	$3,162,665

明确了可负担范围后，我们再来看看你们正在考虑的路径。

可行路径

Option 1：保留现有 HDB，并购买第 2 套投资房

首先，除非你非常确定会长期持有现有房产，否则我通常不建议为第 2 套房支付 20% 的额外买方印花税（ABSD）。会选择这样做的通常有几类情况：例如希望把稳定租金延续到退休，或因年龄/收入限制无法最大化杠杆等。

举例而言，若你保留 HDB，并以 $1.5M 购买一套投资房，该价格对应的买方印花税（BSD）为 $44,600，另需支付 $300,000 的 ABSD，总计 $344,600。

说明	金额
年租金收入	$45,000
房产税	$6,600
管理费（假设 $300/月）	$3,600
中介费	$4,050
年净收益	$30,750

在 3% 租金回报率假设下，年净收益约 $30,750。（另外需注意，这里未计入贷款利息。）仅按这项年净收益来衡量，回收 ABSD 也需近 10 年，时间成本不小。因此，除非确有必要或你打算长期持有第一套房，否则并不建议采用此法。

当然，也并非在任何情况下支付 ABSD 都不合理。比如若第一套房具备长期增值潜力，像是可能长期升值的永久地契房产，那么持有也许是值得的。

然而，考虑到 HDB 的 99 年地契，随屋龄增长其价值下滑几乎不可避免，因此该选项相对不理想。

尽管如此，若你仍选择这样做，我们也来看看相应的成本。由于 HDB 已全款，贷款成数（LTV）不受影响。但因为不从现有房产套现，你们的合并可负担额度会降低。

说明	金额
以 43 与 48 岁、合计月收入 $14K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$1,150,281（19 年期）
现金 + CPF	$1,200,000
贷款 + 现金 + CPF 合计	$2,350,281
按 $2,350,281 计算的 BSD	$87,114
按 $2,350,281 计算的 ABSD	$470,056
预估可负担房价	$1,793,111

若以 $1.5M 购入投资房，租金回报率 3%，并持有 10 年，情况如下：

说明	金额
成交价	$1,500,000
BSD	$44,600
ABSD	$300,000
最高贷款额（$1.5M 的 75%）	$1,125,000
所需现金 + CPF	$719,600
剩余现金 + CPF	$480,400

相关成本

说明	金额
利息支出（假设利率 4%，贷款期 19 年）	$360,013
BSD	$44,600
ABSD	$300,000
房产税	$66,000
管理费（假设 $300/月）	$36,000
租金收入	$450,000
中介费（每 2 年一次）	$20,250
总成本	$376,863

持有 HDB 的成本

说明	金额
房产税	$8,200
市镇会杂费（假设 $77/月）	$9,240
总成本	$17,440

若保留 HDB 并再购一套：总成本为 $376,863 - $17,440 = $359,423

Option 2：卖掉现有 HDB，购买更大的公寓或 dual-key 户型

Dual-key 户型的概念相当吸引人，相当于“拥有两套房”。此外，由于并非整套出租，房产税按自住类计征，税率较非自住更低。尤其在上一轮房产税调整后，这点影响更明显：不仅税率上调，用于计税的 Annual Value（AV）也提高了：

不过，如果你的目标是自住同时获取部分租金、并保留一定私密性，dual key 的确有其意义；但在未来转售时，其目标客群会比常规户型更小。

例如，一套由 2 房部分 + 单间工作室组成的 3 房dual-key 户型，更可能吸引 DINK（Dual Income, No Kids）、有一个孩子的年轻夫妇（若能接受空间限制，两孩也可），以及退休人士。至于 4 房 dual-key（3+1）或许前景更好，但主要障碍在于总价更高。

此前对 dual-key 户型盈利性的分析显示，相较同盘内的常规户型，其增长率往往更低。原因包括：成交量较少、潜在买家池更小，以及 dual-key 最初多以投资属性推出；而以租金收益为主的投资者，通常不愿在高涨幅时急于出售。

此外，从纯自住角度看，该类户型的格局效率也常被认为偏低——如额外的茶水间或共享玄关，对只为自住的买家而言较为冗余。

我们以 10 年持有期来测算成本，假设成交价 $2.8M，工作室或额外卧室的月租为 $2,200。

说明	金额
成交价	$2,800,000
BSD	$109,600
最高贷款额	$1,150,281
所需现金 + CPF	$1,759,319
剩余现金 + CPF	$390,681

相关成本

说明	金额
利息支出（假设利率 4%，贷款期 19 年）	$368,103
BSD	$109,600
房产税	$78,800
管理费（假设 $450/月）	$54,000
租金收入	$264,000
中介费（每 2 年一次）	$11,880
总成本	$358,383

Option 3. 出售现有 HDB，购置 2 套私宅

这是许多客户常问的典型“卖一买二”策略。受近年融资成本上升与当前价位影响，吸引力有所回落，但在财务条件允许的前提下，仍具可行性。

先看投资房。2 房转售单位通常落在 $1.1-$1.2M 区间。先假设由丈夫名下购入，成交价 $1.2M。

说明	金额
成交价	$1,200,000
BSD	$32,600
最高贷款额	$536,192
所需现金 + CPF	$696,408

若考虑新盘，目前 2b2b 的入场价多在 $1.5-$1.6M 区间。

说明	金额
成交价	$1,600,000
BSD	$49,600
最高贷款额	$536,192
所需现金 + CPF	$1,113,408

再看自住房，目前 OCR 的 3 房转售价多在 $1.4-$1.5M。假设由妻子名下购入，成交价 $1.5M。

说明	金额
成交价	$1,500,000
BSD	$44,600
最高贷款额	$626,994
所需现金 + CPF	$917,606

	所需现金 + CPF 总计	剩余现金 + CPF
购买 2 套转售单位	$1,614,014	$535,986
购买 1 套转售 + 1 套新盘	$2,031,014	$118,986

由此可见，购买两套转售单位能留出更充裕的预备金，相对更稳妥。

不过，新盘的优势在于便于横向比较多个单位，且有时能把握不同楼层、朝向/栋别间的（阶段性）价差。但成效仍取决于具体项目、时点与定价等因素。

（我们此前也撰文比较过新盘与转售的盈利性，详见这里。）

接下来，若你们购入两套转售单位并持有 10 年，我们来测算相关收支。投资房按 3% 租金回报率假设。

投资房（丈夫名下）— $1.2M

说明	金额
利息支出（假设利率 4%，贷款期 17 年）	$164,352
BSD	$32,600
房产税	$48,000
管理费（假设 $250/月）	$30,000
租金收入	$360,000
中介费（每 2 年一次）	$16,200
总净收益	$68,848

自住房（妻子名下）— $1.5M

说明	金额
利息支出（假设利率 4%，贷款期 22 年）	$210,331
BSD	$44,600
房产税	$19,800
管理费（假设 $300/月）	$36,000
总成本	$310,731

若购入 2 套转售单位：总成本为 $310,731 - $68,848 = $241,883

What should you do?

我们快速回顾一下 3 个选项：

可选路径	持有单位	房产价值	相关成本	预备资金（现金 + CPF）
保留现有 HDB，并购买第 2 套投资房	1 套 HDB，1 套私宅	$2.45M (HDB $950K, PTE $1.5M)	$359,423	$480,400
卖掉现有 HDB，购买更大的公寓或 dual key	1 套私宅	$2.8M	$358,383	$390,681
卖掉现有 HDB，购买 2 套私宅	2 套私宅	$2.7M (Investment $1.2M, Own stay $1.5M)	$241,883	$535,986

从数据来看，选项 3（先卖 HDB 再买 2 套私宅）整体成本最低，且能留出最多的预备金。

在选项 1 中，高额 ABSD 会大幅推高总开支。如前所述，即便不计利息，也需接近 10 年的租期才能回本 ABSD。考虑到 HDB 会随时间贬值，持续持有并承担 ABSD 的性价比并不高。

选项 2 将投资与自住合二为一，但这意味着需与房客“同住”，与您们尽量不在自住房内引入租客的偏好相悖。此外，如前所述，dual key 相较常规户型，在未来潜在买家池与盈利表现上也可能处于劣势。

在三种方案中，选项 3 优势最为明显：既能最大化运用现有资金，又能保留充足缓冲；同时可获取租金收入，并将投资与自住分离，令未来策略选择更具灵活性。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文