| 项目 | Tanglin Regency | 行政区 | 10 |
| 地址 | Tanglin Road | 地契 | 99年地契 |
| 占地面积 | 118,755 平方英尺 | 单位数 | 210 |
| 发展商 | First Capital Corporation | TOP | 1998 |
有趣的是，Tanglin Regency 的名字与它的实际位置并不完全相符——你可能不信，它并不是唯一这样命名的项目。
它距离高端的 Tanglin 栋距更远，反而更靠近繁忙的 Alexandra 区域街道，Tanglin Regency 于 22 年前落成。
尽管楼龄不小，它依旧是坐落在 Alexandra Canal、Alexandra Road 段的两座标志性私人住宅之一（另一座是其长期“邻居”Tanglin View）。
其独特的圆锥形屋顶与高耸的中部拱形设计，带来几分“城堡般”的气息——这也见证了新加坡昔日建筑的别致趣味。
Tanglin Regency 另一个能把我们带回无 ABSD 时代的特征，便是它所占据的空间。
仅 210 个单位分布在 118,755 平方英尺的土地上，你很容易理解为何在寸土寸金的新加坡，住户们会不愿轻易换走这里的居所。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Tanglin Regency 实地探访
| 烧烤区 | 地下停车场 | 健身房 |
| 游乐场 | 24小时保安 | 游泳池 |
| 网球场 | 戏水池 |
即使你不了解 Tanglin Regency 的楼龄，只要看一眼公寓入口便能大致猜到。纤细的圆柱、仅用于展示公寓名的块状“高架”横梁，以及铺瓦屋顶，这些都清楚表明了它所出自的年代。
如果你仍然没有概念——它于 1998 年落成，到现在已有 22 年之久。
在 118,755 平方英尺的用地上，你会立刻感受到园区内部空间的宽裕。一条简单的双车道围着一半园区环行，动线也很直观，可直接通往第二个出入口。
种植在园区前方的高大浓密树木不只是为了美观，也很实用。除了带来绿色景观之外，也为住户提供一定的私密性，并对道路噪音起到缓冲作用。
如果你在疑惑为何停车场不见多少车，那是因为这里还有一个地下停车场。这也从侧面反映了公寓停车位的充裕程度——换句话说，基本不愁停车。
这里仅有 210 个单位，分布在两座塔楼中——每座塔楼各自设有上落客点。
有些人可能会觉得每座塔楼入口的设计有点“奇怪”（稍后我会展示）。它围绕一个圆形的开放式庭院布局，庭院两侧为半圆形并带有遮蔽，可通往你的住户楼或大部分设施所在的主区域。
令人惊喜的是，尽管楼龄偏大，每座塔楼都有自己的大堂，访客需通过对讲才能进入，安全性更高。多数老项目并没有这样的配置，因此这里算是一个加分点。
正如先前提到的，这个中央庭院的设计确实有些费解。中间完全没有任何设施，你也无法从中间直行穿过——除非你愿意翻过那道虽然不高的矮墙。
之后是一条通往公共设施的斜坡步道。地砖较为光滑，遇水时可能会打滑，还好两侧都设有扶手。
与我们近期评测的 Mandarin Gardens 类似，Tanglin Regency 的泳池属于朴素无华的类型。它的观感让人想起当年新加坡不少社区的公共泳池。你也能从发黄的瓷砖和外露的排水沟看出其年代感。
坦白说，这里的泳池设计绝不可能获奖（即便有那一个显得有些随机的单口喷泉）。长度足以来回游几趟，但整体我不认为它的体量算充裕。尤其当你对面街区的邻居都是新项目，屋顶无边泳池等“花样百出”——在这里难免会有些“泳池妒忌”。
说到这点，抬头看看，你会清楚地看到 Tanglin Regency 与 Alexandra Road 对面那些“新生代”项目在设计上的鲜明对比。你在图中看到的是 the Metropolitan，其实它已是这些新盘中“最老”的一位，2009 年落成。
这些新公寓让考虑 Tanglin Regency（以及 Tanglin View）的人陷入两难。Alexandra 一直是个便利的市区边缘地带，并且以 HDB 为主。结果是在你想住私人住宅的情况下，可选项并不多——因此 Tanglin Regency 和 Tanglin View 的吸引力也就凸显出来。
后方还有一个更小更浅的泳池，很适合年幼的孩子。它距离住宅楼较近，因此这一侧的住户在周末可能会偶尔受到一些噪音影响。
泳池两端各有一座带遮蔽的小亭，内设长凳、木椅和桌子。
它们也可兼作烧烤区。虽然座位不多（因此聚会规模受限），但好在有遮蔽。
与目前为止看到的其他设施一样，会所的外观略显臃肿，沉闷的色彩也无助于观感。作为一栋独立建筑，会所与住宅楼无论在地下车库或地面层都没有连通。因此若遇到突如其来的阵雨，多少会有些不便。
好的一面是，你可以从这里看到会所后方的视野相当开阔。面向低层的 Jervois 私宅区住户，将能享受非常不错的景观——而且并不需要住得很高！
至于会所内部设施，这里有一间面积不小的多功能厅。同样，地砖与黄色墙面显得较为陈旧，整体观感不算吸引。
健身房的表现就好得多了。墙面采用明亮的奶油色，使得空间更显通透明快。器材配置也算齐全，心肺训练设备看起来也有较新的更新。
会所旁边设有一个按摩浴池，其标高低于泳池。运动健身或打一场网球后泡个水疗固然惬意，但这个位置稍显尴尬，因为上方可以直接俯瞰到这里。
尽管外观我并不“买账”，但这确实是个功能齐全的按摩浴池——你可以调节不同的模式与设置。
多数人会很高兴得知 Tanglin Regency 设有网球场。以该项目体量而言，这是一个难得的加分项。
网球场一侧就是儿童游乐场。色彩明快活泼，空间也足够大，孩子们可以尽情奔跑玩耍。另一方面，围篱边的混凝土边角对年幼的孩子略显不友好，毕竟他们容易跑动摔倒。因此家长与看护需要在此多加留意。
一个颇有意思的细节（取决于你的年龄），是这里专门划出了跳房子的区域。可以肯定，如今大多数孩子可能并不知道这是什么——但看到它还是颇具怀旧之感。
虽然我不敢说我已去过新加坡的所有公寓，但我敢相当自信地说，这可能是独一无二的配置。
网球场的另一侧是占地不小的户外健身区。这里的设施足以让你完成一套“老派”的循环训练，因为分设了多个不同站点。
你或许已经注意到健身区周围的鹅卵石步道。这并非出于美观设计，而是一种足底穴位刺激疗法——多年前在不少项目中很流行。如今，健康专家已提醒这种步道可能弊大于利。尽管如此，它依然是这里一项十足“年代感”的配置。
网球场这一端实际上还设有篮球框。虽然并非完整尺寸的篮球场，但我必须说这是个相当有创意的做法。不禁让人思考——为何不有更多公寓这样做？
地面层的配置最后还有位于园区转角处的第二个出入口，直接通往 Alexandra Road 主干道。
如前所述，Tanglin Regency 设有地下停车场。需要留意的是，入口处的弯道略显紧凑。
与大多数你至今所见相似，地下停车场中规中矩。有地下停车场对老项目而言并非必然，因此在这里无疑更为便利。
与地面层相同，地下车库大堂也需访客拨号通话才能进入。
Tanglin Regency 区位解析
Tanglin Regency 位于 Tanglin Road 的最南端。
它占据了 Tanglin 与 Alexandra 路口旁的一块不小地块，周边多年来也涌现出不少重要的私人住宅项目，如 Echelon 与 Ascentia Sky 等。
它也紧邻“新近翻新”的 Alexandra Canal 水上游乐区——为 Tanglin Regency 的住户与访客提供了绝佳的休闲选择。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Tanglin View’ | 51, 122, 139, 186, 970 | 250m, 3-min walk |
| ‘Crescent Girls’ Sch’ | 32, 111, 122, 132 | 190m, 2-min walk |
| ‘Redhill Stn’ | 32, 33, 33A, 64, 120, 132, 145, 145A | 500m, 7-min walk |
最近的 MRT: Redhill MRT - 500m, 7-min walk
周边设有多处巴士站，Tanglin Regency 的公共交通连接性不错，在其相对中心的区位之上更添便利。
虽说搭 MRT 进城（Orchard 一带）不如搭巴士来得顺手（相信我，直接上 32/64 就好），但从 Redhill MRT 出发到 CBD/Raffles Place MRT 仅需直达 4 站，约 8 分钟车程。
还值得一提的是，Redhill MRT 距离 Dover 与 Clementi MRT 仅 4-5 站，这里有多所重要学府（Ngee Ann Poly、SIM 等）。
此外，乘坐 MRT 到 Jurong East 站也只需 14 分钟、直达 6 站（不含步行时间）！
最后需留意，从 Tanglin Regency 步行至 Redhill MRT 的路径仅部分有遮蔽，并包含需横跨主干道的过街路段。
私家交通
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5km, 15-min drive |
| Orchard Road | 3.6km, 10-min drive |
| Suntec City | 5.8km, 15-min drive |
| Changi Airport | 25km, 30-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 33.5km, 40-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 17.3km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.8km, 8-min drive |
| Mapletree Business City | 3.5km, 8-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.3km, 25-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 21.3km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 18-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.7km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 4.6km, 13-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.4km, 30-min drive |
*注：行车时间按高峰时段计算
临近出入口：2 Exits - 1 沿 Tanglin Rd，另 1 沿 Alexandra Rd。
总结：多个出入口有助于缓解高峰时段拥堵。Tanglin Road 出口处可立即 U-turn，但 Alexandra Road 出口处无黄色方框。AYE/CTE 距离不远，多处重要办公节点位于 10 分钟（高峰时段）车程圈内。
Groceries
| 超市名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Giant Express - Red Hill Close | 1km, 4-min drive OR 1.1km, 14-min walk |
| FairPrice - Dawson Road | 1.5km, 4-min drive OR 800m, 10-min walk |
| Sheng Siong - Dawson Road | 1.6km, 5-min drive OR 950m, 12-min walk |
| Cold Storage - Tanglin Market Place | 2.1km, 5-min drive |
Schools
| 教育层级 | 院校数量 |
| 幼儿园（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 4 |
| 中学（车程 3km） | 5 |
| 国际学校（车程 3km） | 2 |
| 初级学院（车程 5km） | 1 |
| 大学（车程 5km） | 5 |
| 理工学院（车程 10km） | 2 |
Additional Pointers
- 配套极其完善！
这绝非坏事。
我不常这样说，但在 3km 半径内有逾 10 家 NTUC Fairprices，Tanglin Regency 的住户在采购方面可谓选择众多！
且这不仅适用于日用品采购。
喜欢逛商场的人，Ikea、Queenstown Shopping Centre 与 Great World City 都在同样的 3km 半径范围内，娱乐选择不缺。
此外，邻近 Redhill、Tiong Bahru 与 Alexandra Village 小贩中心，带来了丰富且实惠的平价美食！
- （轻松）通勤往返家与工作
判断房屋是否处于“好地段”时，通勤是否便捷/快速往往是关键因素之一。
因此，若你在较远的区域上班（如 Punggol、Tuas 等），却仍认真考虑将 Tanglin Regency 作为居住选择，我会礼貌但郑重地建议你此刻就转移视线。
但对于其余在核心中部工作的人而言……
（或同样在 Jurong 工业园、Alexandra TechnoPark、Mapletree Business District 一带）
……你将会享有极其便利/高效的通勤体验。
疲惫感减少、个人时间得以释放、以及少了在车上/车厢里与陌生人尴尬对视的时刻，都是值得拥抱这项优势的理由。
- 便捷/多元的医疗资源
随着年龄增长，我们更重视健康（如今很多年轻人也同样如此）。
我们也清楚，不同保险计划可能对应不同的就医网络。
因此，家附近在两个方向上各有 4 家主要医院，不止是福音，对许多人而言还是必需。
Mount Elizabeth、Gleneagles、Alexandra 与 Singapore General Hospital 便构成了这份名单。
Tanglin Regency 开发与园区规划解析
能拿到园区规划图着实不易。毕竟我们讨论的是一座已有 22 年楼龄的公寓！
你可以看到内部车道从一个出入口通向另一端，布局整洁。实际情况也基本如此——A、B 两座塔楼均设有面积不小的有顶上落客区。
在当代公寓中，你或许会期待地下上落客区——并据此在现有空间中容纳更丰富的设施。
但考虑到 Tanglin Regency 的楼龄与体量，这些“地面”车道并不该受到过多苛责。
当然，我知道有人只看一眼园区规划图，便会立刻批评其设施不足。
说实话，我在一定程度上同意这一点。
不过，从规划图上你看不到（而在实地走访中你可能已经留意到）的，是 Tanglin Regency 存在一些关键的建筑设计，这些设计赋予公寓独特的氛围，是现代新加坡未必容易找到的。
其中自然包括两座住宅塔楼中部的外挑拱廊——高达 6 层之多！
户型分布
| 户型 | 面积（平方英尺） |
| 2 卧 | 818 - 1,109 平方英尺 |
| 3 卧 | 1,163 - 1,367 平方英尺 |
与大多数老项目一样，你不会在其户型分布中见到太多小于 700-800 平方英尺的单位。
鉴于它并非定位为豪华项目，这里没有带私家电梯的单位，不过整体户型结构相对工整，只是较大的 3 卧单位中较长的走廊，可能并非人人喜欢。
（若你想进一步了解各个户型的具体平面、以及各单位价格/可售情况，欢迎电邮 hello@stackedhomes 或在 Facebook 上私信我们！）
最佳 Stacks
我们来看看 Tanglin Regency 的最佳 Stacks。这里比较直观——Stacks 3 和 4 面向 Jervois/Chatsworth GCB 区无遮挡。由于这些区域均为低密度，你无需购买很高楼层也能享受景观。
有趣的是，这里从 10 层起才配有阳台，9 层及以下为全室内面积。
Tanglin Regency 价格评析/户型对比
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价（PSF） | 对比要点 |
| Tanglin Regency | 99年地契 | 1998 | $1,330 | |
| Tanglin View | 99年地契 | 2001 | $1,308 | 紧邻/楼龄相近 |
| Ascentia Sky | 99年地契 | 2013 | $1,420 | 紧邻 |
| Echelon | 99年地契 | 2016 | $1,813 | 紧邻 |
| Artra | 99年地契 | 2021 | $2,018 | 紧邻 |
从价格来看，很明显 Tanglin Regency 与 Tanglin View 的 psf 定价更为“亲民”。
不过，和多数老项目一样——你很难在这里找到超小面积的单位。
| 项目 | 1 卧（平方英尺） | 最新成交（最小户型） | 2 卧（平方英尺） | 最新成交（除非另有说明，为最小户型） |
| Tanglin Regency | N.A | 818 - 1,109 | 850 sqft - $1.2m ($1,423 psf) | |
| Tanglin View | N.A | 872 | $1.18m ($1,353 psf) | |
| Ascentia Sky | N.A | 947 - 1,023 | $1.65m ($1,742 psf) | |
| Echelon | 452 | Asking - *$1.02m ($2,263 psf)* | 732 | $1.4m ($1,913 psf) |
| Artra | N.A | 786 - 829 | $1.69m ($2,152 psf) |
（*注：由于 Echelon 的 1 卧单位近期无成交，我们改为展示其一套顶层单位的最新叫价）
事实上，从上表你会发现，Echelon 的单位面积跨度（与层级）最小。
但从统计看，这些小面积单位往往价格更高，因此对预算更敏感的买家而言，最具可负担性的仍会是 Tanglin Regency 或 Tanglin View 的单位。
为更直观地呈现各项目的位置，我也附上地图视图以便说明。下列字母标注的项目（对应列表）与它们至 Redhill MRT 的距离如下：
| 项目 | 距 Redhill MRT 距离 |
| Tanglin Regency | 500m, 7-min walk |
| Tanglin View | 400m, 5-min walk |
| (B) Ascentia Sky | 180m, 2-min walk |
| (E) Echelon | 220m, 3-min walk |
| (F) Artra | Immediate |
可见，从这些公寓步行至地铁站的时间差距并不大。
升值分析
从 Tanglin Regency 的成交历史来看，你会发现其转售价格在 2000 年代初至 2009 年左右，基本跟随金融危机后的价格趋势而行。
虽然看起来项目似乎已“兑现”过一轮升值潜力，但图表同样表明，随着后续经济/房地产周期的变化，项目价格仍有进一步上行空间——过去已发生过一次。
若参考 URA 的土地使用规划，周边可开发的空地并不多——除你在图中看到的 2 处保留地。
因此，你不太可能指望因周边大量新项目的兴建而带动此处价格。
当然，还需注意 Tanglin Regency 的 99 年地契始于 1994 年，这意味着距离租约到期约剩 73 年。
73 年是很长的一段时间——老实说，我们会不会活到那时都难说（如果真到了，我会来更新这篇评测）。
话虽如此，它所对应的容积率与其中心地段颇为契合。
换言之，具备不错的en bloc 潜力。
事实上，这点更值得强调，因为你会看到，周边几乎所有邻居的容积率都很高。
我们的看法
我并不主张（任何形式上）仅因集体出售的可能性而买入单位——坦白说，这样做多次会落得失望。
而且也很可能因为住户对这个社区的感情因素，他们会非常不愿与长期居所分离。
如果你要在这里置业，不要把那当作你的主要卖点。更应把便利性、宽敞度与活力邻里作为主要优势。很明显，随着众多新盘在此落地，这里是一个宜居的地段。
诚然，它的设施并不出众，也绝非新盘，但也正因如此，你才能在这里以更合适的价格上车。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
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