| 项目 | Tanglin Regency | 区 | 10 |
| 地址 | Tanglin Road | 产权 | 99年地契 |
| 占地面积 | 118,755 sqft | 单位数量 | 210 |
| 发展商 | First Capital Corporation | TOP | 1998 |
颇有意思的是，Tanglin Regency 的名字与其实际位置并不相符——而且，信不信由你，它并非唯一这样做的项目！
与高档的 Tanglin 相比，它更靠近繁忙的 Alexandra 区主干道；Tanglin Regency 于 22 年前落成。
尽管楼龄不小，它仍是 Alexandra Road 段沿 Alexandra Canal 的两座标志性私宅之一（另一座是其长期“对手” Tanglin View）。
其独特的锥形屋顶与高耸的中部拱形结构，赋予项目几分“城堡般”的气息——这也是新加坡往昔岁月里颇具魅力的建筑小趣味的见证。
Tanglin Regency 的另一个特点，会把我们带回没有 ABSD 的“黄金岁月”，那就是它所占有的空间。
仅 210 户分布在 118,755 平方英尺的土地上，不难理解在土地紧缺的新加坡，住在这里的居民为何如此不愿意将居所换作他处。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Tanglin Regency 实地探访
| 烧烤区 | 地下车库 | 健身房 |
| 儿童游乐场 | 24小时保安 | 泳池 |
| 网球场 | 浅水池 |
即便你事先不清楚 Tanglin Regency 的楼龄，只需看看公寓入口便能大致猜到。细长的圆柱、仅为展示公寓名称而设的方正“高架”横梁，以及铺瓦屋顶，都无不透露出它所处的年代感。
如果你还是不清楚它的年龄——它于 1998 年落成，到现在已有 22 年历史。
占地 118,755 平方英尺，园区内空间相当宽裕。仅一条简单的双车道环绕着小区的一半，动线也很直接，可通往第二个出入口。
沿着小区前方种植的高大浓密树木不仅仅是美观用途，也十分实用。除了提供绿色景致外，还能起到一定的私密性与隔绝道路噪音的作用。
如果你在想为何停车场看不到太多车辆，那是因为这里也设有地下车库。这也从侧面说明了车位的充裕程度——换言之，车位相当充足。
这里共有 210 户，分布在两座塔楼中——每座塔楼都设有独立的下客点。
有些人或许会觉得每栋楼入口的设计有点古怪（稍后就会看到）。它围绕着一个圆形的开放式庭院布局，两侧半圆形区域有遮蔽，可通往住宅楼或主要设施区。
令人惊喜的是，尽管楼龄不小，每栋都有独立大堂，访客需要拨号才能进入——这为公寓提供了额外的安保。多数老旧项目并不具备这一点，因此在这里是难得的加分项。
如前所述，这个中央庭院的设计颇为费解。中央空无一物，也无法直行穿过——除非你打算翻越那道确实不高的矮墙。
随后是一条直通公共设施的下坡路径。地砖较为光滑，遇水可能打滑——所幸两侧配有扶手。
与我们近日评测的 Mandarin Gardens 类似，Tanglin Regency 的泳池属于朴素实用型。其观感让人想起当年新加坡各住宅区里常见的公共泳池。你也能从发黄的瓷砖与泳池周围外露的排水沟看出年代感。
坦白说，这里的泳池在设计上不太可能获奖（即便有那非常随机的单个喷水口）。长度足以游上多趟，但我不认为池面面积算得上宽裕。尤其对面几座新邻居配备了花样繁多的屋顶泳池等设施——在这里难免会有些“泳池嫉妒”。
说到这点，抬头便能看出 Tanglin Regency 与 Alexandra Road 对面“新生代”之间的明显设计差异。你在此处看到的是 the Metropolitan，其实是这批新楼里“最老”的一位，于 2009 年落成。
这些新公寓让考虑 Tanglin Regency（以及 Tanglin View）的人有些两难。Alexandra 一带素来是便利的 city fringe 区位，且以 HDB 为主。因此，若想住在私宅中，选择并不多——这也是 Tanglin Regency 与 Tanglin View 的吸引力所在。
后方还有一个更小、更浅的泳池，适合年幼儿童。其位置较靠近住宅楼，因此这侧的住户周末可能会偶尔听到些许喧闹声。
在泳池两端各有一座有顶的凉亭，配有长凳与木质桌椅。
它们也可兼作烧烤区。虽然座位不多（因而聚会规模受限），但至少有遮蔽。
与目前看到的其他设施一样，会所的外观也有些臃肿——暗淡的配色显然无助于提升观感。作为一栋独立建筑，会所既没有通过地下车库与住宅楼相连，地面层也没有连通。因此若遇上突然下雨，难免会带来不便。
从好的一面看，你可以从这里看到会所后方的视野基本无遮挡。面向低矮的 Jervois 片区的住户，会享有相当不错的景观——而且不必住得很高！
会所内部的设施方面，这里有一间面积不小的多功能室。同样，地砖与黄色墙面略显陈旧，观感并不出众。
健身房表现就好得多。墙面采用明亮的奶油色，大大提升了空间的明度与舒适度。器械配置也算齐全，心肺训练设备看起来也刚做过更新。
会所一侧设有按摩池，其标高低于泳池一层。虽然在健身或网球后加入一次水疗确实不错，但它的位置略显尴尬，因为从上方可以直接俯视到此处。
尽管我不太喜欢它的观感，但这是一座“正儿八经”的按摩池——具备可调节的功能与设置。
我想大多数人会很高兴得知 Tanglin Regency 配备了网球场。以项目体量而言，这是一个不小的加分点。
网球场一侧便是儿童游乐场。视觉上采用明快有趣的配色，空间也相当大，适合孩子们奔跑嬉戏。另一方面，围篱周边的混凝土边沿对年幼孩子来说略有隐患，毕竟他们天性爱跑（也容易摔跤）。因此家长与帮佣在这里需要多加看护。
一个颇有趣（取决于你的年龄）的设置，是专门的跳房子区。我想可以肯定，如今多数孩子可能并不知道这是什么——但看见它确实让人倍感怀旧。
虽然我不能说我已走遍新加坡所有的公寓，但我相当有把握地说，这或许是全岛独一份。
网球场另一侧是一大片室外健身区。这里的器械站点不少，足以完成一套“老派”的循环训练。
你可能注意到健身区周边的石子步道。这并非出于美观，而是一种足底指压疗法——多年前在开发项目中颇为流行。如今，健康专家警告这类步道可能弊大于利。尽管如此，它还是这里另一项无疑“来自过去”的特色。
网球场这一端其实还设有一个篮球框。尽管这里并非全尺寸篮球场，但我得说这是个相当有创意的安排。不禁让人思考——为何不见更多公寓这样做？
为地面层的设施部分收个尾，小区拐角处设有第二个出入口，直接通往 Alexandra Road 主干道。
如前所述，Tanglin Regency 设有地下车库。驶入时需留意略显逼仄的弯道。
与目前所见大体相同，地下车库扎实而平实。老项目并非一定有地下车库，因此这里无疑是便利之处。
与地面层一样，地下车库大堂也需要访客拨号方可进入。
Tanglin Regency 位置评述
Tanglin Regency 位于 Tanglin Road 的最南端。
它占据 Tanglin 与 Alexandra Road 交汇处的一块不小地块，周围多年来也陆续涌现出一些重要的私人住宅开发，例如 the Echelon 与 Ascentia Sky 等。
它同样紧邻“新近翻修”的 Alexandra Canal 水上游乐区——为 Tanglin Regency 的居民与访客提供惬意的休闲去处。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Tanglin View’ | 51, 122, 139, 186, 970 | 250m, 3-min walk |
| ‘Crescent Girls’ Sch’ | 32, 111, 122, 132 | 190m, 2-min walk |
| ‘Redhill Stn’ | 32, 33, 33A, 64, 120, 132, 145, 145A | 500m, 7-min walk |
最近的 MRT: Redhill MRT – 500m, 7-min walk
周边设有多个巴士站，Tanglin Regency 的连通性相对不错，这也为其本就偏中心的地段增添了吸引力。
相比之下，前往市中心（Orchard 一带）的 MRT 路线不如巴士便捷（相信我，直接搭 32/64 即可）。从 Redhill MRT 出发，至 CBD/Raffles Place MRT 仅 4 站，约 8 分钟车程。
同样值得一提的是，Redhill MRT 距 Dover 与 Clementi MRT 仅 4-5 站——那里有多所重要院校（Ngee Ann Poly、SIM 等）。
此外，前往 Jurong East Station 的 MRT 车程仅 14 分钟、6 站直达（不含步行时间）！
最后需注意，从 Tanglin Regency 步行至 Redhill MRT 的路径仅部分有遮蔽，并包含需跨越的主干道路口。
私家交通
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计 尖峰时段 车程） |
| CBD (Raffles Place) | 5km, 15-min drive |
| Orchard Road | 3.6km, 10-min drive |
| Suntec City | 5.8km, 15-min drive |
| Changi Airport | 25km, 30-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 33.5km, 40-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 17.3km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 3.8km, 8-min drive |
| Mapletree Business City | 3.5km, 8-min drive |
| Tuas Checkpoint | 23.3km, 25-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 21.3km, 30-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 11.4km, 18-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 21.7km, 30-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 4.6km, 13-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 24.4km, 30-min drive |
*注：车程以尖峰时段测算
临近道路出入口：2 个出入口——1 个在 Tanglin Rd，另 1 个在 Alexandra Rd。
总结：多个出入口有助于缓解尖峰时段的拥堵。Tanglin Road 侧可立即 U-turn，但 Alexandra Road 出口未设黄箱格。AYE/CTE 距离不远，多个主要工作节点位于 10 分钟（尖峰时段）车程半径内。
杂货/超市
| 超市名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Giant Express – Red Hill Close | 1km, 4-min drive OR 1.1km, 14-min walk |
| FairPrice – Dawson Road | 1.5km, 4-min drive OR 800m, 10-min walk |
| Sheng Siong – Dawson Road | 1.6km, 5-min drive OR 950m, 12-min walk |
| Cold Storage – Tanglin Market Place | 2.1km, 5-min drive |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 幼儿园（1km 步行范围内） | 2 |
| 小学（3km 车程） | 4 |
| 中学（3km 车程） | 5 |
| 国际学校（3km 车程） | 2 |
| 初级学院（5km 车程） | 1 |
| 大学（5km 车程） | 5 |
| 理工学院（10km 车程） | 2 |
其他要点
- 配套极为饱和！
绝非坏事。
难得我会这么说，但公寓 3km 半径内有超过 10 家 NTUC Fairprices，Tanglin Regency 的住户可谓选择丰富！
而且这不仅体现在杂货选择上。
对于喜欢逛商场的人而言，Ikea、Queenstown Shopping Centre 与 Great World City 都在同样的 3km 半径之内，都是不错的娱乐去处。
此外，这里还有来自 Redhill、Tiong Bahru 与 Alexandra Village Food Centres 的丰富且实惠的美食选择！
- （轻松）通勤往返
判断自家是否处于“好地段”，轻松/快速的通勤极为重要。
因此，如果你的工作地点位于较远区域（如 Punggol、Tuas 等），却仍认真考虑把 Tanglin Regency 作为居住选项，我礼貌但郑重地建议你此时打消念头。
但对于其余在核心中区上班的人而言……
（即便是在 Jurong 工业园、Alexandra 的 TechnoPark 或 Mapletree Business City 一带）
……你可以放心，家与工作的往返将非常便捷高效。
更少的疲惫感、更多的私人时间，以及更少在地铁上与陌生人尴尬对视的时间，都是拥抱这一优势的充分理由。
- 便捷且多元的医疗资源
随着年龄增长，我们往往更重视健康（如今年轻人也不例外）。
众所周知，保险计划不同，能就诊的医生也不同。
因此，家门方圆有 4 所大型医院，不仅是福祉，对许多人而言更是必需。
Mount Elizabeth、Gleneagles、Alexandra 与 Singapore General Hospital 构成了这一名单。
Tanglin Regency 开发与总平面评述
能拿到一张开发总平面图已属不易。毕竟我们谈的是一座 22 年楼龄的公寓！
你可以看到，园区内的车道从一个出口通往另一个，布局整齐。在实际情况中亦大致如此——A、B 两栋塔楼都设有面积可观的有顶下客点。
在现代公寓中，你可能会期待地下下客点——并在此基础上，于现有空间中容纳更广泛的设施。
但考虑到 Tanglin Regency 的年代与体量，这些“地面”车行道路并不该承受过多批评。
我知道会有人看了一眼总平面图就批评公寓的设施偏少。
说实话，我也倾向于同意这一点。
不过，总平面图上看不到（而你在参观中可能已看到）的，是 Tanglin Regency 中一些关键的建筑设计。这些设计赋予公寓独特的氛围，在当下的新加坡并不容易找到。
其中自然包括两栋住宅塔中央的挑空拱券——最高达 6 层！
户型配比
| 户型 | 单位面积（sqft） |
| 两卧 | 818 – 1,109 sqft |
| 三卧 | 1,163 – 1,367 sqft |
与大多数老项目一样，你不会在其户型配比中看到 700-800 平方英尺以下的小单位。
鉴于它并非豪华定位，这里没有配备私家电梯，但整体户型布局相对工整；只是较大三卧中的一段长走廊，或许不太能引起部分买家的共鸣。
（若你想进一步了解各户型布局，以及具体单价/在售情况，欢迎电邮 hello@stackedhomes 或在Facebook 私讯我们！）
最佳堆叠
我们来看 Tanglin Regency 的最佳堆叠。这里的情况相当直观——Stack 3 与 4 面向 Jervois/Chatsworth GCB 片区，视野无遮挡。由于这些地带皆为低矮区块，你无需购买很高楼层即可享受景观。
颇有意思的是，只有从 10 层起才配有阳台，9 层及以下为全室内空间。
Tanglin Regency 价格评述/同区对比
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） | 对比要点 |
| Tanglin Regency | 99年地契 | 1998 | $1,330 | |
| Tanglin View | 99年地契 | 2001 | $1,308 | 紧邻/楼龄相近 |
| Ascentia Sky | 99年地契 | 2013 | $1,420 | 紧邻 |
| Echelon | 99年地契 | 2016 | $1,813 | 紧邻 |
| Artra | 99年地契 | 2021 | $2,018 | 紧邻 |
从定价来看，很明显 Tanglin Regency 与 Tanglin View 的 psf 定价更具性价比。
不过，与大多数老项目一样——你很难在这里找到小户型。
| 项目 | 一卧（sqft） | 最新成交（最小单位） | 两卧（sqft） | 最新成交（除非另有说明，取最小单位） |
| Tanglin Regency | N.A | 818 – 1,109 | 850 sqft – $1.2m ($1,423 psf) | |
| Tanglin View | N.A | 872 | $1.18m ($1,353 psf) | |
| Ascentia Sky | N.A | 947 – 1,023 | $1.65m ($1,742 psf) | |
| Echelon | 452 | Asking – *$1.02m ($2,263 psf)* | 732 | $1.4m ($1,913 psf) |
| Artra | N.A | 786 – 829 | $1.69m ($2,152 psf) |
（*注：由于 Echelon 的一卧交易较少，此处改列顶层单位的最新叫价）
事实上，从上表可见，Echelon 的单位面积变化（及层级）是最小的。
不过，统计显示小户型往往单价更高，因此就可负担性而言，仍以 Tanglin Regency 或 Tanglin View 的单位更为合适。
为更清楚展示各自位置，我也提供了一张地图。下为图中标注（对应列表中字母）之项目与其至 Redhill MRT 的距离：
| 项目 | 至 Redhill MRT 的距离 |
| Tanglin Regency | 500m, 7-min walk |
| Tanglin View | 400m, 5-min walk |
| (B) Ascentia Sky | 180m, 2-min walk |
| (E) Echelon | 220m, 3-min walk |
| (F) Artra | 紧邻 |
可见各公寓至地铁站的步行时间相差无几。
升值空间分析
从 Tanglin Regency 的成交记录可见，其转售价格在 2000 年代初至约 2009 年期间，基本追随（后金融危机时期的）价格走势。
虽然看起来该公寓已兑现不少涨幅，但图表同样显示，随后的经济/楼市周期下，其单位价格仍有继续上行的空间——过往亦曾如此。
若查看 URA 的土地使用规划，邻里可供开发的空地并不多——除了你看到的 2 处保留地。
因此，你不应指望这里的房价因周边大量新开发而被推高。
当然，另一点需要注意的是，Tanglin Regency 的 99 年地契起始于 1994 年，也就是说距离地契到期还剩约 73 年。
73 年是很长的一段时间——老实说，我也在想我们是否能活到那时（如果真能，我一定会来补个更新）。
话虽如此，它拥有与中心区位颇为契合的可观容积率。
换言之，具备不错的 en bloc 潜力。
事实上，这一点更值得强调，因为几乎所有邻居——如你所见——都是高容积率项目。
我们的看法
我并不（以任何形式）主张仅为其 en bloc 潜力而购入单位——坦白说，你多半会在不止一次上感到失望。
而且，由于对区域的情感价值，住在这里的居民很可能不愿意与长期居所分离。
如果你选择入手这里的单位，请不要把那当作你的主要卖点。相反，应把便利性、宽敞度与活力社区视为主要优点。很明显，随着周边新公寓不断涌现，这里是一个颇具吸引力的居住地。
诚然，它的设施并不出众，也绝对称不上新，但也正因如此，这里的价格才更显实惠。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments