Tanglin Regency 评测：地段出色，但设施稍逊一筹

Tanglin Regency

项目	Tanglin Regency	区域	10
地址	Tanglin Road	产权	99年地契
占地面积	118,755 sqft	单位数量	210
开发商	First Capital Corporation	TOP	1998

有趣的是，Tanglin Regency 的名字与其实际所处位置并不相符——而且你可能不信，这样“名不副实”的并非它一家！

与高端的市区 Tanglin 相比，它更靠近热闹的 Alexandra 区街道；Tanglin Regency 落成至今已有 22 年。

尽管年岁不小，它依然是 Alexandra Canal 沿 Alexandra Road 段两座标志性私人住宅之一（另一座便是其“老对手”Tanglin View）。  

其独特的圆锥形屋顶与高耸的中部拱形设计，令整个项目带有“城堡”般的气息——也见证了昔日新加坡建筑风格的别致魅力。 

或许另一个能把我们带回无ABSD时代的特征，是它所占据的用地规模。 

仅以 210 个单位分布在 118,755 平方英尺的土地上，不难理解为何这里的住户极少愿意在土地稀缺的新加坡换掉他们的居所。 

Tanglin Regency 实地探访

Tanglin Regency 设施

烧烤区	地下停车场	健身房
游乐场	24小时安保	游泳池
网球场	戏水池

即便你事先不知道 Tanglin Regency 的楼龄，只要看一眼公寓入口，也很容易猜到它的年代。纤细的圆柱、仅用于展示公寓名称的方正“高架”横梁，以及铺瓦屋顶，都清楚表明了其所出自的年代。

如果你仍然没概念——它于 1998 年落成，如今已走过 22 年。

以 118,755 平方英尺的占地面积而言，小区内部的空间感一目了然。简单的双车道环绕着半个园区，动线也很直接，可通往第二个出入口。

沿小区前方种植的高大茂密树木不只是为了美观，也十分实用。除提供一片绿意外，还能在一定程度上提升私密性，并隔绝道路噪音。

如果你在想为何停车场看不到多少车辆，那是因为还设有地下停车场。这也从侧面说明了这里的车位供应——换句话说，相当充裕。

这里共有 2 栋住宅塔楼，每栋都配有各自的上落客点。

有人或许会觉得各栋入口的设计有点“奇怪”（稍后你会看到）。它围绕一个圆形的开放式庭院而设，两侧为半圆形并带有遮蔽。通道可通往你的楼栋，或前往集中设置大部分设施的主区。

令人欣慰的是，尽管公寓年代不小，每栋楼都有独立大堂，并需访客按号通话才能进入——这为小区增添了安全性。许多老旧项目并不具备这样的配置，因此这里算是加分项。

如前所述，这个中央庭院的设计颇令人费解。中央完全空置，且不能直线穿行——除非你愿意翻越那道确实不高的矮墙。

之后是一条通往公共设施的顺坡路。地砖较为光滑，遇水时可能打滑——所幸两侧都设有扶手。

和我们不久前评测过的 Mandarin Gardens 类似，Tanglin Regency 的泳池走的是“朴素实用”路线。其风格让人想起当年新加坡各住宅区里更常见的公共泳池。发黄的瓷砖与外露的排水槽，也道出其岁月痕迹。

坦白讲，这里的泳池并不会因设计斩获任何奖项（即便配了一个相当随意的单喷泉）。长度足够来回多趟，但谈不上特别宽敞。尤其当对面新邻居们纷纷亮出花哨的屋顶泳池等配置时——这里的“泳池嫉妒”确实有点明显。

顺便一提，抬头望去，你会清楚看到 Tanglin Regency 与 Alexandra Road 对面“新生代”项目在设计上的明显差异。图中这座是 the Metropolitan，其实属于“新盘里的老前辈”，于 2009 年落成。

这些较新的公寓让考虑 Tanglin Regency（以及 Tanglin View）的人陷入一个不小的两难。Alexandra 一带一直是便利的城市边缘地段，且以 HDB 为主。因此若想住私宅，选择并不多——这也正是 Tanglin Regency 与 Tanglin View 的吸引力所在。

后方还有一个更小、更浅的泳池，适合年幼孩童。它离楼栋较近，因此临近一侧的住户在周末可能会偶尔听到些许喧闹声。

泳池两端各有一座带遮蔽的小亭，配有长凳及木制桌椅。

此处亦可兼作烧烤区。虽然座位不多（因此聚会规模有限），但好在有遮蔽。

与目前为止所见设施一致，会所的外观略显臃肿——沉闷的色调也无助于形象。由于是独立建筑，会所既不与地下停车场相连，也无法从地面层连通楼栋。若骤雨来袭，多少会带来不便。

好的一面是，你能从这里看到会所后方视野毫无遮挡。朝向低矮的 Jervois 住宅带的住户，将享有相当开阔的景观——而且不必住得很高！

会所内部配有相当宽敞的多功能室。不过，地砖与黄色墙面都已显老旧，视觉观感并不讨喜。

健身房的表现就好得多。墙面采用明亮的米色，显著提升了空间的通透与舒适度。器械配置也算齐全，有氧设备看起来也刚做过更新。

会所一侧设有按摩池，位置较泳池低一层。健身或打完网球后做个水疗当然惬意，但此处被上方一览无遗，显得有些尴尬。

虽然我不太喜欢它的观感，但这是一座“真”按摩池——具备多种功能与设置可供调节。

我想多数人都会乐于得知 Tanglin Regency 设有网球场。以项目体量而言，这是一个不小的加分项。

网球场旁便是儿童游乐场。色彩鲜艳活泼，空间也足够孩子们奔跑玩耍。另一方面，围篱外沿的混凝土边缘略让人担心，毕竟孩子好动容易跌倒；家长与看护需要多加留意。

一个颇有意思的配置（取决于你的年龄），是专门划出的跳房子区域。我敢说现在的孩子多半不知道这是什么——但见到它，确实很怀旧。

虽然我还没跑遍新加坡所有公寓，但我有相当把握说，这可能是独一份的存在。

网球场另一侧是大型户外健身区。这里的站点种类不少，你完全可以来一套“老派”的循环训练。

你或许注意到健身区四周的鹅卵石步道。这不是装饰设计，而是一种足底穴位按摩步道——多年前在不少项目中流行。如今，健康专家指出这类步道可能弊大于利。无论如何，它确实是另一项“穿越时光”的配置。

网球场这一端其实还装了一个篮球框。虽然并非标准全场篮球场，但这个做法相当有创意。也让人不禁思考——为何更多公寓不这样做呢？

至此，地面层的设施基本看完了。园区拐角处设有第二个出入口，可直接通往 Alexandra Road 主干道。

如前所述，Tanglin Regency 设有地下停车场。需要留意的是入口处的弯道略显逼仄。

与目前所见大多数配置相仿，地下车库中规中矩。老项目并不总有地下停车场，因此这里的确更为便利。

与地面层相同，地下车库大堂也需访客按号通话方可进入。

Tanglin Regency 地段评测

Tanglin Regency 位于 Tanglin Road 的最南端。 

项目占据 Tanglin 与 Alexandra Road 交界处的一块不小地段，周围坐落着多座重要私人住宅项目，如Echelon 与 Ascentia Sky，均在过去数年间陆续落成。

它也毗邻“焕然一新”的 Alexandra Canal Water Play Area——为 Tanglin Regency 的住户与访客提供了难得的休闲去处。 

公共交通 

巴士站	营运巴士路线	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Tanglin View’	51, 122, 139, 186, 970	250m，步行 3 分钟
‘Crescent Girls’ Sch’	32, 111, 122, 132	190m，步行 2 分钟
‘Redhill Stn’	32, 33, 33A, 64, 120, 132, 145, 145A	500m，步行 7 分钟

最近的 MRT： Redhill MRT – 500m，步行 7 分钟

周边分布有多处巴士站，Tanglin Regency 的公共交通连通性不俗，也进一步强化了其“近中心”的区位优势。  

虽然前往市区（Orchard 一带）的地铁路线不如巴士便捷（相信我，直接搭 32/64 就好），但从 Redhill MRT 出发，4 站直达 CBD/Raffles Place MRT，车程约 8 分钟。

同样值得一提的是，Redhill MRT 距 Dover 与 Clementi MRT 仅 4–5 站——那里分布着多所主要院校（如 Ngee Ann Poly、SIM 等）。 

此外，搭地铁至 Jurong East Station 只需约 14 分钟、6 站直达（不含步行时间）！ 

最后需注意，从 Tanglin Regency 步行至 Redhill MRT 的路径仅部分有遮蔽，且需穿越几条主干道。 

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及预计尖峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	5km，15 分钟车程
Orchard Road	3.6km，10 分钟车程
Suntec City	5.8km，15 分钟车程
Changi Airport	25km，30 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	33.5km，40 分钟车程
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	17.3km，25 分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	3.8km，8 分钟车程
Mapletree Business City	3.5km，8 分钟车程
Tuas Checkpoint	23.3km，25 分钟车程
Woodlands Checkpoint	21.3km，30 分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	11.4km，18 分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	21.7km，30 分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	4.6km，13 分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	24.4km，30 分钟车程

*注：行驶时间按尖峰时段计算

临近出入口： 2 个出入口——1 个沿 Tanglin Rd，另一个沿 Alexandra Rd。

总结： 多个出入口有助于缓解高峰期拥堵。Tanglin Road 出口可立即 U 形转弯；Alexandra Road 出口处无黄箱。AYE/CTE 距离不远，多处核心工作节点位于 10 分钟（尖峰时段）车程半径内。

杂货

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Giant Express – Red Hill Close	1km，车行 4 分钟 或 1.1km，步行 14 分钟
FairPrice – Dawson Road	1.5km，车行 4 分钟 或 800m，步行 10 分钟
Sheng Siong – Dawson Road	1.6km，车行 5 分钟 或 950m，步行 12 分钟
Cold Storage – Tanglin Market Place	2.1km，车行 5 分钟

学校

教育层级	院校数量
幼儿园（1km 步行范围内）	2
小学（车行 3km）	4
中学（车行 3km）	5
国际学校（车行 3km）	2
初级学院（车行 5km）	1
大学（车行 5km）	5
理工学院（车行 10km）	2

更多看点

•  配套极其完善！

这绝不是坏事。 

难得我会这样说，但公寓 3km 半径内就有逾 10 家 NTUC Fairprice，Tanglin Regency 的住户可谓选择丰富！

而且不止是杂货选择多样。 

爱逛商场的住户，Ikea、Queenstown Shopping Centre 与 Great World City 都位于同样的 3km 范围内，娱乐设施不缺。

更不用说周边 Redhill、Tiong Bahru 与 Alexandra Village Food Centres 所带来的多元且实惠的美食选择！ 

• （便捷）通勤

决定房子是否处于好地段，通勤是否便捷/快速是关键因素之一。 

因此，若你的工作地在相对偏远地带（如 Punggol、Tuas 等），却仍认真考虑把 Tanglin Regency 作为居住选项，我会礼貌但坚定地建议你慎重再想想。 

但对于在核心中心区上班的其他人而言……

（甚至在 Jurong 工业园、Alexandra TechnoPark 或 Mapletree Business District 上班的） 

……你可以确定，家与工作的往返将非常便捷高效。

减少疲惫、释放个人时间、少了在地铁上与陌生人尴尬对视的时刻，都是值得拥抱的优势。 

• 便捷多元的医疗资源

随着年龄增长，我们往往更重视健康（如今年轻人也越来越注重了）。

保险计划各有不同（因此可就诊的医生也不同）。

因此，家门两侧皆有4 家大型医院，不仅是加分，对许多人而言更是必需。 

这 4 家分别是 Mount Elizabeth、Gleneagles、Alexandra 与 Singapore General Hospital。

Tanglin Regency 开发与场地评析

能拿到一张项目场地图已属不易——毕竟我们谈的是一座 22 年楼龄的公寓！

你可以看到，小区内道路从一个出口通到另一个，布局利落。现实中也是如此——A、B 两栋塔楼前都设有面积不小的有顶上落客点。

若是放在现代公寓，你也许会期待地下上落客区——并相应地，在现有空间内容纳更丰富的配套。 

但考虑到 Tanglin Regency 的楼龄与体量，如今看到这些地面道路，其实不必过于苛责。

当然，我也知道有人仅看场地图就会批评它的设施不够丰富。 

而从实际情况看，我也部分认同。

不过，场地图上看不到（而你在实地走访时或已留意到）的，是 Tanglin Regency 一些颇具特色的建筑设计。这些设计赋予小区在现代新加坡并不常见的独特氛围。

其中自然包括两栋住宅塔中部的悬空拱形连廊——高度直达6 层之高！ 

户型配置

户型	面积（sqft）
2卧	818 – 1,109 sqft
3卧	1,163 – 1,367 sqft

与多数老项目类似，你很难在其户型组合中见到小于 700–800 平方英尺的单位。 

鉴于它并非定位于豪华项目，这里没有私家电梯。不过整体户型布局相对方正，只是较大的 3卧单位里那段较长的走廊，或许并非人人喜欢。

（如欲了解各户型的具体平面与当下价格/在售情况，欢迎电邮 hello@stackedhomes 或在Facebook 私讯我们！） 

最佳堆号

现在看看 Tanglin Regency 哪些堆号更佳。这里相对简单——Stacks 3 和 4 朝向开阔，可俯瞰 Jervois/Chatsworth GCB 一带。由于这些都是低矮区块，你无需购买高楼层也能享受景观。

颇有意思的是，从 10 楼起才配有阳台，9 楼及以下则为全室内空间。

Tanglin Regency 价格评析／户型对比

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）	对比点
Tanglin Regency	99年地契	1998	$1,330
Tanglin View	99年地契	2001	$1,308	紧邻／年份相近
Ascentia Sky	99年地契	2013	$1,420	紧邻
Echelon	99年地契	2016	$1,813	紧邻
Artra	99年地契	2021	$2,018	紧邻

从价格上看，Tanglin Regency 与 Tanglin View 的 psf 水平显然更具优势。

不过，如同大多数老项目——你在这里找不到太小的户型。 

项目	1卧（sqft）	最新成交（最小户型）	2卧（sqft）	最新成交（除非另有说明，否则为最小户型）
Tanglin Regency	N.A		818 – 1,109	850 sqft – $1.2m ($1,423 psf)
Tanglin View	N.A		872	$1.18m ($1,353 psf)
Ascentia Sky	N.A		947 – 1,023	$1.65m ($1,742 psf)
Echelon	452	要价 – *$1.02m ($2,263 psf)*	732	$1.4m ($1,913 psf)
Artra	N.A		786 – 829	$1.69m ($2,152 psf)

(*注：由于 Echelon 的 1卧单位近期无成交，我们改列出一套顶层单位的最新要价供参考)

事实上，从上表可见，Echelon 的户型尺寸（与层级）区间最小。 

从数据上看，小户型往往能取得更高单价；因此若追求更可负担的选择，本案仍以 Tanglin Regency 或 Tanglin View 的单位为先。   

为更直观地比较它们的具体位置，我也附上地图示意。以下为标注项目（按字母顺序）至 Redhill MRT 的距离：

项目	至 Redhill MRT 距离
Tanglin Regency	500m，步行 7 分钟
Tanglin View	400m，步行 5 分钟
(B) Ascentia Sky	180m，步行 2 分钟
(E) Echelon	220m，步行 3 分钟
(F) Artra	即到

可见各公寓步行至地铁站的时间差距并不大。

升值分析

从 Tanglin Regency 的成交记录看，2000 年初至 2009 年前后的金融危机后期，其二手价格走势与大盘一致。

虽然图表上看似已兑现了相当一段升值空间，但也显示其价格仍可能随后续经济/房地产周期而再度上行——正如以往那样。

若查看 URA 的土地使用规划，邻里内可自由开发的土地并不多——除你在图上看到的 2 块保留地外。 

因此，这里的价格未必会因周边大量新项目的建设而被动推高。

当然，还需注意的是，Tanglin Regency 的 99 年地契自 1994 年起算，也就是说距离到期约剩 73 年。

73 年之久，说实话我们很可能都等不到那个时候（如果我还能更新本文，一定会补上）。

话虽如此，它的容积率配合其中心区位，颇为“能打”。

换言之，具备不错的集体出售潜力。 

事实上，这点更值得强调——你会看到几乎所有邻居项目的容积率都较高。

我们的结论

我并不（以任何形式）主张仅为集体出售的可能而买房——坦白说，那样你多半会在不止一次上感到失望。 

而且，出于对区域的情感依恋，这里的住户也可能非常不愿与长期居所分离。

如果你要在此置业，不要把这当作主要卖点。相反，请把它的便利性、宽敞度与街区的活力当作主要加分项。很明显，随着周边新盘不断推出，这里已是宜居之选。

诚然，这里的设施并不算出众，也绝非新盘，但这也正是你能以此等价格入手的原因。    

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。