这宗稀缺的 Siglap 永久地契地块开价 $28 million——买家为何仍可能出手

位于 Siglap 的一处疗养院用地或将为全新住宅项目让路：该地块今日以 $28 million 指导价推售。地块地址为 2 和 4 Jalan Ulu Siglap，毗邻Upper East Coast Road，现为私营长者护理机构 LC Nursing Home 所在，已在此运营逾 30 年。

不过，根据营销代理 CBRE 的新闻稿，这块 13,523 sq ft 的用地被视为供开发商重建的潜在机会。

若重建为非有地住宅，按指导价折算，指示性地价约为每地积比率（ppr）$1,462 psf。其中已计入因新项目配置阳台可获额外 7% 总楼面面积（GFA）所需缴付的土地增值费。

若采取有地住宅方案，指导价则折算为按土地面积计 $2,070 psf。根据最新 Master Plan，该地块——临街面宽 26m、进深 48m——的基线 GFA 为 18,713 sq ft，对应地积比率为 1.38。

地块所在区域划作三层混合有地住宅区，周边公寓包括 The Hacienda、Crescendo Park 以及Villa Marina。据 OneMap 显示，Opera Estate Primary School 是距离该地块 1 公里范围内唯一的小学。

CBRE 新加坡资本市场副董事总经理兼主管 Michael Tay 表示，Siglap 的永久地契住宅用地一向抢手，但可供出让的地块极为罕见。

“鉴于此类机会的稀缺性，该地块对寻求在成熟且富裕、基本面稳健的住宅片区进行战略布局的开发商、自住者与投资者而言，均极具吸引力。”他说。

CBRE 指出，除常见的非有地住宅重建或有地住宅方案外，亦可考虑其他替代性重建选项，例如采用 Service Apartment Type 2（SA2）模式，以获取长期租金收入与潜在资本增值。

SA2（长期住宿服务式公寓）为 URA 于 2023 年推出的试点住房类型，旨在提供替代性的长期居住选择，最短入住期限为 3 个月，较传统服务式公寓更具灵活性。

不过，此选项尚未被大多数开发商广泛采纳，迄今仅有一幅含 SA2 组件的政府售地（GLS）地块成功出让。该项目正开发为 Zyon Galleria，其中包括位于River Valley的 706 户高端住宅Zyon Grand。

永久地契开发选项需求强劲

永久地契的重建机会本已稀少，尤其自 2018 年推出房地产降温措施后，开发商收购用于重建的住宅用地需缴付 60% 的 ABSD，令此类交易进一步收紧。

受此影响，近年来新推的永久地契项目占比持续走低，多数开发商转而通过 99 年地契的 GLS 计划补充土地储备。

私宅价格走高亦意味着，一旦启动集体出售，永久地契项目与地块的业主往往会开出竞争力不足（偏高）的要价。

尽管如此，永久地契的长期价值仍吸引着一小撮投资者——包括高净值人士与家族办公室——他们对收购此类地块以寻求重建机会表现出浓厚兴趣，CBRE 新加坡资本市场董事 Joshua Giam 指出。

他补充称，较为有利的利率环境，也提升了这些投资者与精品开发商在部分地段购入永久地契住宅用地的意愿。

今年 3 月，Stacked 报道称，位于 Opera Estate 的 5 Jalan Khairuddin 一块永久地契住宅地以 $25 million 推售；该幅逾 17,000 sq ft 的有地住宅，折算土地单价为 $1,435 psf。

这次要价如何对比？

新加坡对有地住宅的稳定需求，持续支撑该细分市场的价格走高。而在第 15 邮区，可售的永久地契有地地块因供应紧俏、需求不减，价格亦稳步上扬。

Jalan Ulu Siglap 最近的一宗成交为 17 Jalan Ulu Siglap，地块面积 5,045 sq ft，于今年 4 月以 $6.7 million 成交（按土地面积计 $1,328 psf）。

相比之下，此次 Jalan Ulu Siglap 地块 $2,070 psf 的指导价，已处于第 15 邮区一带、相近规模永久地契有地用地近期成交价的较高区间。

不过，鉴于其永久地契属性、坐落于成熟有地住宅片区的地段，以及重建的多元可能性，在第 15 邮区打造全新永久地契项目的吸引力，仍足以打动部分开发商。

2 和 4 Jalan Ulu Siglap 的 EOI 意向征集将于 7 月 15 日截止。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。