Nava Grove 值得买吗？与 Pinetree Hill 及当下其他新盘的价格评测

Nava Grove 指示性价格

对于关注 Pine Grove 一带的买家而言，Nava Grove 的推出颇具看点，尤其在开发商如何将其与最直接的竞争对手——Pinetree Hill——进行对标定价方面。当然也别忘了，Nava Grove 与另外 5 个新盘同时登场，并将面临来自 Emerald of Katong 和 Chuan Park 的强劲竞争。  

卧室类型	面积 (sq ft)	指示性起步价	估计起步 $PSF
2 卧室	624	$1,388,000	$2,224
3 卧室	947	$2,188,000	$2,310
4 卧室	1,335	$2,988,000	$2,238
4 卧室 DK	1,464	$3,468,000	$2,369
5 卧室	1,722	$3,988,000	$2,316

Nava Grove 的指示性定价与 Pinetree Hill 首推时相当接近，亦在 $2,2xx – $2,3xx 区间。因此，预计 Nava Grove 的整体均价约为 $2,450 PSF。

这为错过 Pinetree Hill 早期较低价位与优质户型的买家提供了回归该区域的机会。不过某些户型，尤其是 2 卧室，本可呈现更佳的入场机会。原因如下，我们先看看 Pinetree Hill 的价格情况。

Pinetree Hill 最低成交/在售价格

为比较竞争盘 Pinetree Hill 的最低价格，我们先查看各卧室类型的最低成交价；若当前有更低价在售，则以该在售价为准：

卧室类型	面积 (sq ft)	最低总价	$PSF
2 卧室	700	$1,573,000	$2,248
3 卧室	969	$2,177,000	$2,258
4 卧室*	1,292	$3,180,000	$2,461
5 卧室*	1,733	$4,318,000	$2,492

Pinetree Hill 最便宜的 2 卧室比 Nava Grove 更贵

两者在面积上的差异，源于 Pinetree Hill 属于 GFA 协调前项目，而 Nava Grove 为 GFA 协调后项目。我们在这里有更深入的解释；这也意味着，单纯以 $PSF 来比较两者已不再那么合适。

因此，若从总价角度出发，若能拿到最便宜的 2 卧室，Nava Grove 买家可更具吸引力地以 $1,388,000 入场，而非 $1,573,000。 

这 13% 的差距对预算有限的买家而言相当关键。其起步 $PSF 也低于 Pinetree Hill 当初所给的水平。

考虑到这一定折，处于此价位的买家会因 Pinetree Hill 较高的价格而获得一定的价格保护。因此，这类价位的单位预期会获得强劲关注。

当然，楼层上升的加价梯度等还有许多其他因素，但仅从现有信息看，2 卧室似乎更具优势。

Pinetree Hill 的 3 卧室总价相近

尽管 Nava Grove 的 $PSF 更高，但因 GFA 协调后的面积略小，差距并不大。对于 3 卧室的买家而言，与 Henry Park Primary School 的距离可能更为重要。理想情况下，您会希望单位在学校 1 km 范围内，且总价与 Pinetree Hill 有竞争力。不过，Henry Park 这 1 km 半径目前仍不确定，我们稍后会详细讨论。

Pinetree Hill 的 4 卧室比 Nava Grove 的更贵且更小

目前，Nava Grove 的 4 卧室将比 Pinetree Hill 的 4 卧室更实惠。不仅总价更低，$PSF 也更低，且面积更大——考虑到它是 GFA 协调后项目，这一点更具说服力。

以下为 Pinetree Hill 目前的去化情况：

卧室类型	总单位数	剩余单位	去化率
2 卧室	45	8	82.2%
2 卧室 Premium	113	12	89.4%
2 卧室 Premium + Study	68	10	85.3%
3 卧室	68	1	98.5%
3 卧室 Premium + Study	91	59	35.2%
4 卧室 Deluxe (with Private Lift)	45	26	42.2%
4 卧室 Premium (with Private Lift)	45	9	80.0%
5 卧室 Premium (with Private Lift)	22	16	27.3%
Penthouse	1	1	0.0%

可以看到，4 卧室 Deluxe 的受欢迎程度甚至低于 4 卧室 Premium，尽管前者价格更低。这显示在 4 房市场上，相较于更紧凑的版本，买家对高配型的需求更强。

或许正因如此，Nava Grove 的紧凑型 4 卧室设置了更具竞争力的入场价——尤其若此类单位更常服务多孩家庭，而小学入学或许十分关键，考虑到 Nava Grove 是否在 Henry Park 1 km 范围内仍未确定。

Pinetree Hill 的 5 卧室比 Nava Grove 更贵

从总价看，Pinetree Hill 约比 Nava Grove 高出 8%。然而，Nava Grove 因为是 GFA 协调后项目，其室内面积更大。该户型仅有 1 个叠位，且位于最西侧的楼栋，最有可能落入 Henry Park Primary School 的 1 km 范围内（我们无法保证，只有 MOE 能确认，但参考现有处于半径内的物业来看，该栋很可能在 1 km 内）。

更便宜的 5 卧室总价，加上很可能位于 Henry Park Primary 1 km 范围内，为希望进入该学区并寻求潜在资本增值的家庭提供了机会；$4+ 百万的总价也在附近有意从有地住宅（Bukit Timah/Holland 一带）换入公寓的家庭可承受范围内。

距 Henry Park Primary School 1 km？

我们已多次提及这一点，下面展开谈谈。

Pinetree Hill 与 Nava Grove 的最大差异之一在于距离 Henry Park Primary School 的远近。对于优先考虑名校的家长而言，处于 1 km 范围内至关重要。对 Pinetree Hill 的住户来说，这不成问题，因为目前每一栋都在 1 km 内。

然而，Nava Grove 目前尚无法确认。当我们将总平面覆于地块上，并从学校地块东侧边界绘制 1 km 半径时可见，1 km 圈也恰好覆盖了东侧楼栋，显示所有单位很可能都在 1 km 范围内，因为认定是依据邮编（每栋楼都有自己的邮编）。

不过，这仅是示意，毫无约束力——只有 MOE 才有真实记录，而目前暂无可查。因此，价格也大概率会反映这一“赌注”。

如果东侧楼栋真因该因素而较 Pinetree Hill 定价更低，而“靠近 Henry Park Primary”对你并非关键，那么这些叠位或可作为投资配置：一是与 Pinetree Hill 存在 $PSF 差距，二是押注最终确认处于 Henry Park Primary School 的 1 km 范围内。

在仅看价格与面积之后，我们再详细比较户型图。

2 Bedroom

Nava Grove 2 卧室（624 sq ft）

624 sq ft 的指示性价格为 $1,388,000（$2,224 psf）。 

该户型配有封闭式厨房（在 2 卧室中较为少见）、入户储物区、小型餐区，以及更高效的哑铃式布局。主卧尺寸不俗，可摆放一张特大号床与 2 张床头柜。不过，它仅有 1 间浴室，以此面积的 2 卧室而言属预期之内。

Pinetree Hill 2 卧室（700 sq ft）

Pinetree Hill 最便宜的 2 卧室成交价为 $1,573,000（$2,253 psf）。它同样有封闭式厨房、小餐区和哑铃式布局。与 Nava Grove 相比，主卧略小，但多了一个小型学习区（未被正式标注为 Study）。若双方都需要独立办公，此处仍具实用性（一个可用餐区，另一个用这张桌子）。

两者布局相当类似，但 Nava Grove 因 GFA 协调而面积更小，致使其总价显著更低。

目前，Pinetree Hill 最便宜的 700 sq ft 2 卧室位于 20 层，挂牌 $1,758,000，较 Nava Grove 的要价高出 27%。

3 Bedroom

Nava Grove 3 卧室

Nava Grove 最小的 3 卧室为 947 sq ft，起价 $2,188,000（$2,310 psf）。

这是一款紧凑型 3 房，采用哑铃式布局，对于紧凑面积而言非常友好，最大化利用每一平方英尺。入户即是餐客一体，私密性稍弱，但对紧凑型 3 房来说完全可以接受——对于更在意可负担性的 HDB 升级客而言，Z 字形玄关未必是优先项。

整体布局很实用，但不足之处在于卧室 2 的住户需要多走几步才能到浴室。这并非大问题——不设置玄关带来的面积效率更高，足以弥补。

一个问题是厨房缺少通风。因此，重油烟烹饪的家庭可能需要忍受屋内更多气味。且这里没有可封闭厨房的推拉门，严格说也非封闭式。这对重油烟烹饪的家庭或许是硬伤，毕竟 3 卧室通常会配封闭式厨房。

Pinetree Hill 紧凑型 3 卧室

Pinetree Hill 的紧凑 3 房则相反。它是常规布局，带更长且呈 Z 字形的入户以增强私密性。因此布局看起来更“实用”——毕竟它还有可通风的厨房，对吧？

但若将两张户型图放在一起，并以相同床具比例对比，就能看到取舍所在：

尽管 Pinetree Hill 的紧凑 3 房看起来更“实用”，但可见其牺牲点。Nava Grove 的厨房更宽敞，且配有 3 个炉头。客厅、卧室与浴室也略大一些。而这一切是在面积小 2 平方米的情况下实现的，且作为 GFA 协调后项目，其面积不计入空调机位。

两种布局各有利弊，不过 Pinetree Hill 的常规 3 房更为“稳妥”，因其更为人熟悉，且配封闭式厨房。

遗憾的是，Pinetree Hill 969 sq ft 的 3 卧室除顶层单位外均已售罄。其最便宜的成交为 $2,177,000（$2,247 psf），仅比 Nava Grove 的要价低 0.5%。

该顶层单位位于 24 层，售价 $2,671,000，面积 1,163 sq ft，由于客厅挑高（Strata 空间）而拥有更高的可售面积。

3 卧室 Premium

若你考虑 3 卧室 Premium，Nava Grove 提供 1,098 sq ft 的版本：

此布局自带小玄关，且有一定私密性（外部无法直视入户）。配干湿分离厨房、WC、防护室及可通风的封闭式厨房。图上未标注 Yard，但可利用 WC 外侧空间，不过较小。Premium 布局通常会配备独立 Yard，因此缺少“正经”Yard 或成某些买家的硬伤。

以指示性 $2,248 psf 计，总价约为 $2,468,000。

Pinetree Hill 最便宜的 3 卧室 Premium 为 1,216 sq ft，成交 $2,801,000（$2,303 psf），位于 6 层：

从实用性看，Pinetree Hill 略胜一筹。其配备台面更充足的湿厨房及 Yard，符合 Premium 定位。还带一间书房，十分实用（也可作佣人房）。目前最低在售价为 $2,950,000。 

4 Bedroom

Nava Grove 4 卧室

紧凑型 4 卧室为 1,335 sq ft，有 2 个变体。主要区别在于玄关长度——其中一个更长一些。

出人意料的是，紧凑型 4 卧室同样缺少 Yard。折中之处是使用洗烘一体区外的小空间，但其紧邻 WC，且面积并不大。除此之外，整体布局中规中矩。每间卧室都带卫浴，使用方便。客餐基本分开，因为走廊两侧的墙并非完全对齐。 

按指示性 $2,238 psf，紧凑 4 卧室总价约 $2,988,000。

Pinetree Hill 紧凑型 4 卧室

Pinetree Hill 在 1,292 sq ft 的面积里塞入了不少功能。需注意，这比 Nava Grove 的还小，且包含空调机位。它配有标准 Yard，甚至带私人电梯及独立前厅。主要牺牲点在浴室：3 个普通卧室共享 1 间公共浴室，只有 1 间卧室是套房。客餐同厅，布局上有一定弹性。

两者孰更实用可商榷；若必须二选一，我们会偏向 Pinetree Hill，因其厨房更实用、台面更长，Yard 完全独立，且有私梯。3 间卧室共用 1 间浴室听起来不够理想，但完全可行——所有 HDB（即便是行政组屋）也只有 2 间浴室。对希望更可负担地升级到 4 房的 HDB 升级客而言，这可接受；但没有“正经”的 Yard 可能会让人吃惊，毕竟这是从 HDB 升级而来，且 4 卧室通常都会配 Yard。

最便宜的紧凑 4 卧室曾以 $3,204,000（$2,480 psf）成交于 3 层。目前最便宜的在售紧凑 4 卧室为 $3,191,000（$2,470 psf），位于 2 层。这使得与 Nava Grove 的直接对比更具意义。

Nava Grove 4 卧室 Premium

现在比较 4 卧室的 Premium 布局。Nava Grove 的该户型为 1,550 sq ft：

其思路更接近 Pinetree Hill 的紧凑版：配私梯与独立 Yard。旁边还有较大的储物区及防护室，并设有干厨房。餐客面积颇为宽裕，且具备灵活定制空间。事实上，客厅尺度很大，因为餐区可放在另一个独立空间内。

每个卧室都为套房，主卧还配有书桌/梳妆区与步入式衣帽间。

以指示性 $2,369 psf 计，总价约 $3,468,000。

Pinetree Hill 4 卧室 Premium

该 Premium 版本为 1,464 sq ft，比 Nava Grove 略小，但厨房面积更大，中间有岛台，Yard 也更宽裕。取舍在此显现——Nava Grove 将客厅拓展至整面宽并分出独立餐区，而 Pinetree Hill 则将客餐合一，换取更大的厨房/Yard。

除此之外，其余布局较为常规。所有卧室均为套房，符合 Premium 的预期。

究竟哪个更好，仍取决于个人偏好。不过，喜欢待客并更常在客餐区域活动的人，或许会更青睐 Nava Grove 更大的客/餐区域。它不如 Pinetree Hill 的常规布局常见，但将厨房控制在合适尺度、扩大客餐区域的思路颇具吸引力——毕竟多数人更常待在这里。

Pinetree Hill 最便宜的 4 卧室 Premium 曾以 $3,444,000（$2,353 psf）成交于 2 层。目前在售最低为 $3,824,000（$2,612 psf），位于 14 层。

5 Bedroom

Nava Grove 5 卧室

5 卧室仅有一个叠位与一个户型。布局为哑铃式，第 4 间普通卧室位于一侧且带卫浴，居住更便捷。事实上，每个卧室都是套房，这一点非常出色！

同时配有储物间与家用防护室，不过 Yard 空间略显不足。主卫的双洗手盆也很加分。

餐区较为局促，夹在干厨房与走道之间，但因此客厅空间非常宽敞。

Pinetree Hill 5 卧室

其布局与 4 卧室相似。不过客餐合一，布局上更灵活，不像 Nava Grove 那样将客餐完全分开。但这也意味着客厅尺寸小于 Nava Grove，其取舍体现在更大的厨房。另设有次主卧，面积略大于 Nava Grove 的卧室 4。

另一差异在于，这里的 3 间普通卧室要共用 1 间浴室，而 Nava Grove 则是两间共用 1 间，另有 1 间带独立卫浴，更为方便。对于有年长孩子、希望拥有各自浴室的家庭，这可能是个硬伤。

这里的主卫也更优，带浴缸与双洗手盆。主卧南侧还留有可作书房或梳妆的空间。

两种布局各有利弊，不过 Nava Grove 目前在最低价位上更具优势，为 $3,988,000。目前 Pinetree Hill 要价高出 8.2%，且面积非常接近。 

新盘替代选择

除 Pinetree Hill 外，市场上还有以下新盘可选。我们会重点看看The Reserve Residences，它是该区域内下一个最接近的竞争者与替代方案。The Reserve Residences 还是综合体项目，这一属性为住户带来极大便利，是 Nava Grove 与 Pinetree Hill 所不具备的。

2 卧室新盘替代

项目名称	产权	区域	最低要价
Nava Grove	99 年	Bukit Timah	$1,388,000
Kassia	永久产权	Pasir Ris	$1,401,000
The Shorefront	999 年 自 27/11/1937	Pasir Ris	$1,471,000
Jansen House	999 年 自 01/09/1876	Hougang	$1,499,000
Hillock Green	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,534,000
SORA	99 年 自 30/08/2023	Jurong East	$1,543,000
Chuan Park*	99 年	Serangoon	$1,550,000
Emerald of Katong*	99 年	Marine Parade	$1,550,000
The LakeGarden Residences	99 年 自 31/05/2023	Jurong East	$1,554,300
The Myst	99 年 自 11/05/2023	Bukit Panjang	$1,559,000
Hillhaven	99 年 自 13/02/2023	Bukit Batok	$1,569,392
Lentoria	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,640,000
Orchard Sophia	永久产权	Rochor	$1,694,300
The Collective @ One Sophia	99 年	Rochor	$1,710,000
Bartley Vue	99 年 自 13/04/2020	Toa Payoh	$1,725,000
Pinetree Hill	99 年 自 12/09/2022	Bukit Timah	$1,758,000
The Arcady at Boon Keng	永久产权	Kallang	$1,758,000
Koon Seng House	永久产权	Geylang	$1,807,000
Claydence	永久产权	Geylang	$1,807,800
The Continuum	永久产权	Geylang	$1,849,000
8@BT	99 年	Bukit Timah	$1,881,000
Terra Hill	永久产权	Queenstown	$1,884,000
The Hillshore	永久产权	Queenstown	$1,890,000
Hill House	999 年 自 01/07/1841	River Valley	$1,937,000
Grand Dunman	99 年 自 12/09/2022	Marine Parade	$1,964,000
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	Downtown Core	$1,987,000
Union Square Residences	99 年	Singapore River	$1,998,000
Tembusu Grand	99 年 自 25/04/2022	Marine Parade	$2,102,000
Grange 1866	永久产权	River Valley	$2,285,000
10 Evelyn	永久产权	Novena	$2,292,650
Midtown Bay	99 年 自 02/01/2018	Downtown Core	$2,308,000
TMW Maxwell	99 年 自 28/04/2023	Outram	$2,404,000
Cuscaden Reserve	99 年 自 14/08/2018	Orchard	$2,565,000
Atlassia	永久产权	Geylang	$3,059,028
Boulevard 88	永久产权	Orchard	$4,785,000

Nava Grove 目前是市场上最便宜的 2 卧室新盘。你也会注意到，若看这一户型，Pinetree Hill 的最低价已超过 $1.7 million。

若希望靠近 MRT，Hillock Green 或颇具吸引力。它正对综合体 Lentor Modern，就配套而言，Hillock Green 更胜一筹，但其不在热门小学的 1 km 范围内。同时位置差异很大，严格说并不具备可比性；此外，价格也高约 $150k，且其为 2 卫配置。

3 卧室新盘替代

项目名称	产权	区域	最低要价
North Gaia	99 年 自 15/02/2021	Yishun	$1,228,000
Novo Place	99 年	Tengah	$1,298,000
Lumina Grand	99 年 自 27/12/2022	Bukit Batok	$1,364,000
The Shorefront	999 年 自 27/11/1937	Pasir Ris	$1,739,000
The Arden	99 年 自 14/07/2023	Bukit Batok	$1,837,000
Kassia	永久产权	Pasir Ris	$1,838,000
The Myst	99 年 自 11/05/2023	Bukit Panjang	$1,891,000
Jansen House	999 年 自 01/09/1876	Hougang	$1,988,000
Lentoria	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,988,000
Hillhaven	99 年 自 13/02/2023	Bukit Batok	$2,008,917
SORA	99 年 自 30/08/2023	Jurong East	$2,073,000
Mori	永久产权	Geylang	$2,093,000
Emerald of Katong*	99 年	Marine Parade	$2,100,000
Chuan Park*	99 年	Serangoon	$2,150,000
The Botany at Dairy Farm	99 年 自 08/06/2022	Bukit Panjang	$2,112,000
Hillock Green	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,116,000
Bartley Vue	99 年 自 13/04/2020	Toa Payoh	$2,163,000
Nava Grove	99 年	Bukit Timah	$2,188,000
Hill House	999 年 自 01/07/1841	River Valley	$2,218,000
The LakeGarden Residences	99 年 自 31/05/2023	Jurong East	$2,233,400
Sceneca Residence	99 年 自 10/02/2021	Bedok	$2,248,000
Lentor Mansion	99 年 自 11/07/2023	Ang Mo Kio	$2,307,000
Terra Hill	永久产权	Queenstown	$2,376,000
The Continuum	永久产权	Geylang	$2,377,000
Koon Seng House	永久产权	Geylang	$2,387,000
The Arcady at Boon Keng	永久产权	Kallang	$2,390,000
Lentor Hills Residences	99 年 自 25/04/2022	Ang Mo Kio	$2,424,000
Grand Dunman	99 年 自 12/09/2022	Marine Parade	$2,458,000
Claydence	永久产权	Geylang	$2,474,800
Tembusu Grand	99 年 自 25/04/2022	Marine Parade	$2,648,000
The Hillshore	永久产权	Queenstown	$2,670,000
Pinetree Hill	99 年 自 12/09/2022	Bukit Timah	$2,671,000
Atlassia	永久产权	Geylang	$2,804,578
8@BT	99 年	Bukit Timah	$2,813,000
Union Square Residences	99 年	Singapore River	$2,820,000
The Collective @ One Sophia	99 年	Rochor	$2,850,000
J’den	99 年 自 30/08/2023	Jurong East	$2,970,000
Enchante	永久产权	Novena	$3,398,700
10 Evelyn	永久产权	Novena	$3,416,000
Ikigai	永久产权	Novena	$3,465,280
Canninghill Piers	99 年 自 17/09/2021	Singapore River	$3,652,000
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	Downtown Core	$3,800,000
Cuscaden Reserve	99 年 自 14/08/2018	Orchard	$3,848,000
Midtown Bay	99 年 自 02/01/2018	Downtown Core	$4,714,000
Watten House	永久产权	Bukit Timah	$5,038,000
Klimt Cairnhill	永久产权	Newton	$5,128,000
The Giverny Residences	永久产权	Bukit Timah	$5,497,000

Pinetree Hill 的紧凑 3 房在写作时仅剩 1 套，可预期在此价位下，Nava Grove 的紧凑 3 房也会受欢迎，因为其定价同样颇具吸引力。它与 Pinetree Hill 最低价售出的 3 房十分接近，而 Pinetree Hill 目前最便宜的 3 房则贵约 $500k。

从 Nava Grove 的定价所处位置来看，相较竞品是合理的。它或许不像 Hillock Green 那样靠近 MRT，但已在本区居住且打算继续留下的客群，本就未必在意这点。此外，打算在本区升级的家庭也会认为 $2m 出头的总价可接受——这也是目前较新、位置更中央的公寓的常见水平。

4 卧室新盘替代

项目名称	产权	区域	最低要价
Novo Place	99 年	Tengah	$1,581,000
Lumina Grand	99 年 自 27/12/2022	Bukit Batok	$1,650,000
North Gaia	99 年 自 15/02/2021	Yishun	$1,682,000
Altura	99 年 自 20/06/2022	Bukit Batok	$1,728,000
The Arden	99 年 自 14/07/2023	Bukit Batok	$2,193,000
Straits at Joo Chiat	永久产权	Bedok	$2,196,520
Jansen House	999 年 自 01/09/1876	Hougang	$2,430,000
Hillhaven	99 年 自 13/02/2023	Bukit Batok	$2,495,595
Kassia	永久产权	Pasir Ris	$2,522,000
Norwood Grand	99 年	Woodlands	$2,590,000
Lentoria	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,598,000
Hillock Green	99 年 自 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,608,000
Lentor Mansion	99 年 自 11/07/2023	Ang Mo Kio	$2,676,000
The LakeGarden Residences	99 年 自 31/05/2023	Jurong East	$2,693,200
Sky Eden@Bedok	99 年租赁	Bedok	$2,698,000
The Myst	99 年 自 11/05/2023	Bukit Panjang	$2,746,000
Emerald of Katong*	99 年	Marine Parade	$2,750,000
Koon Seng House	永久产权	Geylang	$2,780,000
Lentor Hills Residences	99 年 自 25/04/2022	Ang Mo Kio	$2,787,000
The Shorefront	999 年 自 27/11/1937	Pasir Ris	$2,797,000
Nava Grove	99 年	Bukit Timah	$2,988,000
Sceneca Residence	99 年 自 10/02/2021	Bedok	$3,000,000
Chuan Park*	99 年	Serangoon	$3,150,000
Pinetree Hill	99 年 自 12/09/2022	Bukit Timah	$3,180,000
Tembusu Grand	99 年 自 25/04/2022	Marine Parade	$3,288,000
The Continuum	永久产权	Geylang	$3,306,000
Grand Dunman	99 年 自 12/09/2022	Marine Parade	$3,311,000
J’den	99 年 自 30/08/2023	Jurong East	$3,312,000
Blossoms By The Park	99 年 自 10/01/2022	Queenstown	$3,436,000
Terra Hill	永久产权	Queenstown	$3,469,000
8@BT	99 年	Bukit Timah	$3,613,000
Enchante	永久产权	Novena	$3,748,300
The Hillshore	永久产权	Queenstown	$3,880,000
Union Square Residences	99 年	Singapore River	$4,620,000
Watten House	永久产权	Bukit Timah	$4,956,000
Claydence	永久产权	Geylang	$4,977,200
Canninghill Piers	99 年 自 17/09/2021	Singapore River	$5,544,000
AMO Residence	99 年 自 30/08/2021	Ang Mo Kio	$5,588,000
Midtown Modern	99 年 自 10/12/2019	Downtown Core	$6,208,000
The Arcady at Boon Keng	永久产权	Kallang	$7,387,000
Irwell Hill Residences	99 年 自 13/04/2020	River Valley	$9,452,000
The Giverny Residences	永久产权	Bukit Timah	$9,566,000
32 Gilstead	永久产权	Novena	$13,016,000

我们之前指出，Pinetree Hill 目前最便宜的 4 卧室仍未售罄，这可能是因为紧凑 4 房的去化慢于 Premium。无论如何，Nava Grove 的定价仍具吸引力，因为其起步价将低于 Pinetree Hill 当前的水平。

如前所述，价格更低的多位于中央区以外。因此，即使是 4 卧室，这里的定价同样合理。沿着列表往下看，你会发现更高价位的选项同样合理，例如位于 D15 的项目或如J’den这类综合体。

5 卧室新盘替代

项目名称	产权	区域	最低要价
Lumina Grand	99 年	Bukit Batok	$2,130,000
Altura	99 年 自 20/06/2022	Bukit Batok	$2,210,000
Straits at Joo Chiat	永久产权	Bedok	$3,022,240
The Myst	99 年 自 11/05/2023	Bukit Panjang	$3,180,000
Lentor Mansion	99 年 自 11/07/2023	Ang Mo Kio	$3,191,000
The LakeGarden Residences	99 年 自 31/05/2023	Jurong East	$3,215,500
Emerald of Katong	99 年	Marine Parade	$3,550,000
Chuan Park*	99 年	Serangoon	$3,750,000
Nava Grove	99 年	Bukit Timah	$3,988,000
Tembusu Grand	99 年 自 25/04/2022	Marine Parade	$4,028,000
Grand Dunman	99 年 自 12/09/2022	Marine Parade	$4,034,000
Pinetree Hill	99 年 自 12/09/2022	Bukit Timah	$4,318,000
Terra Hill	永久产权	Queenstown	$5,511,000
The Continuum	永久产权	Geylang	$5,511,000
Watten House	永久产权	Bukit Timah	$7,958,000
Canninghill Piers	99 年 自 17/09/2021	Singapore River	$8,904,000
Union Square Residences	99 年	Singapore River	$9,288,000
Irwell Hill Residences	99 年 自 13/04/2020	River Valley	$11,080,000
One Bernam	99 年 自 10/12/2019	Downtown Core	$16,446,000

同样的规律也出现在 5 卧室上：其定价自然高于 Bukit Batok、Bukit Panjang 等外缘区域。但不到 $4 million 的水平，亦是附近从有地换入公寓的家庭可承受的预算。

该区转售替代

与 Pinetree Hill 类似，Nava Grove 在周边并无真正可比的转售替代。附近公寓多为年代较久的老盘，建造年代不同，户型面积更大，因而即便 $PSF 较低，总价也更高。其位置也不如两者便利，多数需驾车进出，不像 Pinetree Hill 与 Nava Grove 均位于 Ulu Pandan Road 沿线。

以下为其过去 12 个月成交的平均 $PSF 概览：

项目名称	产权	平均 $PSF	平均价格	平均成交面积 (Sq Ft)
ASTOR GREEN	99 年 自 18/11/1991	$1,397	$1,503,750	1,076
PARKSUITES	110 年 自 01/11/2017	$2,403	$1,691,107	685
CAVENDISH PARK	99 年 自 18/11/1991	$1,545	$1,735,778	1,133
THE SIERRA	947 年 自 15/05/1937	$1,820	$1,832,500	1,006
PINE GROVE	99 年 自 01/11/1984	$1,101	$1,883,714	1,713
THE SERENADE @ HOLLAND	99 年 自 05/06/2001	$1,555	$2,743,333	1,772
QUINTERRA	99 年 自 08/03/2006	$1,648	$2,768,000	1,679
MONTVIEW	永久产权	$2,129	$3,018,333	1,414
THE TRIZON	永久产权	$2,155	$3,134,714	1,459
ALLSWORTH PARK	999 年 自 06/07/1885	$1,896	$3,182,667	1,650
THE MARBELLA	永久产权	$2,267	$3,197,714	1,410
VILLAGE TOWER	永久产权	$1,853	$3,350,000	1,808
PANDAN VALLEY	永久产权	$1,412	$3,426,643	2,620
RIDGEWOOD	999 年 自 06/07/1885	$1,708	$3,499,500	2,083
LEIGHWOODS	永久产权	$1,624	$3,600,000	2,217
GLENTREES	999 年 自 17/09/1885	$1,526	$3,644,000	2,614
BEAVERTON COURT	永久产权	$1,801	$5,717,500	3,175
FONTANA HEIGHTS	永久产权	$2,337	$8,100,000	3,466

周边多数转售公寓为 999 年或永久产权。租赁型因楼龄较高而便宜不少。

若看部分永久产权项目，会发现其平均 $PSF 仍在 $2,000 以上。叠加更大的户型面积，总价普遍在 $3+ million 区间，而这个价位在 Nava Grove 已可买到 4 卧室。

更便宜的如 Astor Green，其租约起始于 1991 年，至今已 33 年，剩余租期仅 66 年。尽管楼龄已高，价格仍在上行，显示该区域的强劲需求。事实上，过去 2 年内，上述所有公寓都创下了新高：

因此，若将周边转售公寓纳入考量，Nava Grove 以更低的总价（源于更小的面积）、强劲的居住需求与相对更“新”的楼龄，在转售市场中具备一定吸引力。

结论

评估 Nava Grove 的定价时，需注意以下要点：

1. Nava Grove 相较 Pinetree Hill 在各类别上更具吸引力，因其价格要么更低，要么与较早推出的 Pinetree Hill 相当（至少以指示性价格计）。
2. 相较 Pinetree Hill $PSF 更低的单位，对投资者而言会有更好的价格保护。东侧楼栋的单位可能带有不确定性赌注，因为尚未确认是否处于 Henry Park Primary School 的 1 km 范围内。
3. 从户型看，Nava Grove 与 Pinetree Hill 难分伯仲。但我们认为，Pinetree Hill 更常规、实用的布局在转售市场上或更受欢迎。
4. 若放在当下新盘市场对比，Nava Grove 的定价颇具吸引力：它是 2 卧室类别中最可负担的项目，且在 3 – 5 卧室类别中的定位也较为合理。
5. 在转售市场上，周边公寓表现良好。这里既有租赁型也有永久型，租赁型多为老盘，因而与 Nava Grove 这类租赁新盘形成鲜明对比。其他项目整体面积也更大，总价更高，反衬出 Nava Grove 以较小面积取得的总价优势。

Nava Grove 对于本区的 HDB 升级客，尤其关注小学资源的家庭，位置与定价都较为合适。即将到来的 Dover BTO 片区（尽管其大概率为 PLH，落地时间也更久远）也可能在未来数年带来外溢需求，而 2 与 3 卧室的定价正面向这一客群。不过，不应在短期内寄望以此为退出通道，因为 Dover BTO 很可能面临更严格的 MOP 限制。

希望换入更“新”公寓、但仍想留在本区的公寓/有地业主，也会认为整体价格合理——毕竟该区域本就不算低价。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。