Serangoon 一套行政型（Executive）组屋以 $1,270,000 刷新纪录——以微弱优势登顶

位于 232A Serangoon Avenue 2 的一套行政型（Executive）组屋成交，创下 Serangoon 同类房型的转售新高。这套 1,507 平方英尺、楼层介于 10 至 12 层的单位于上周易手，成交价为 $1.27 million（每平方英尺 $843）。

这笔交易仅以 $2,000 的微弱优势险胜，超越了该镇行政型组屋的先前纪录。上一笔高价来自 318 Serangoon Avenue 2 的一个单位。该 1,604 平方英尺的复式（Maisonette）单位，楼层介于 4 至 6 层，于 Apr 2025 以 $1.268 million（每平方英尺 $791）成交。

尽管价差不大，这笔破纪录交易仍有数个值得留意的看点。

首先，232A 这套纪录单位面积小于前者，但每平方英尺单价更高——每平方英尺 $843 对比 $791。此外，这套创纪录的行政型组屋剩余租期显著更长，很可能让买家在预算上更有信心。

232A Serangoon Avenue 2 的楼栋于 1997 年落成，屋龄约 29 年，剩余租期约 70 年。相比之下，上一名的 318 Serangoon Avenue 2 在两年多前成交时，剩余租期约 59 年。

正如 Stacked 过去一年所报道的多数 HDB 破纪录交易，租期长短始终是买家在“百万级”交易中慎重权衡的关键因素之一。

这一最新个案也显示，剩余租期约 70 年的单位，往往更容易跨过影响贷款额度与购屋资格的价格门槛；相较租期更短的单位，对大多数买家而言，交易流程也更为顺畅。

值得一提的是，232A 在短时间内已录得两笔 Serangoon 行政型组屋的高位成交。Apr 2026，同座楼内一套面积略大的 1,518 平方英尺单位，楼层同为 10 至 12 层，以 $1.13 million（每平方英尺 $744）易手。

仅三个月后，楼层高度相近的可比单位便以 $1,270,000 再创新高，意味着价格上限在短短时间内又上移了 $140,000。

为便于理解此次纪录成交所处的区间，我们整理了 Serangoon 行政型组屋转售价前五名：

Serangoon 行政型组屋成交价前 5 名

从上述 Stacked 汇整的成交记录可见一项明显趋势：前五名中有四笔来自 Serangoon Avenue 2 一带，这显示该路段在行政型组屋板块具备显著溢价。

其余的一笔高价成交位于 Serangoon North Avenue 4，剩余租期为 65 年 8 个月。即便位置不在同一片区，较长的租期很可能助其达到 $1.24 million 的价位。

若进一步观察 Serangoon 行政型组屋的近期成交，数据暗示正出现某种“双轨”走势：位于 Serangoon Avenue 2 的单位，尤其是 232A，明显较镇内其他同类单位有更高溢价。

本次 $1.27 million 的纪录价，与最近一笔 $1.025 million 的成交相比，差距达到 $245,000，幅度不小。

位于 Serangoon North Avenue 1 及 Serangoon North Avenue 4 的单位，尽管面积也不小，但其剩余租期多在 58 至 66 年之间，这一因素似乎限制了其相较 Serangoon Avenue 2 楼栋的转售价上限。

Serangoon 近期行政型组屋成交

同时，回看 Serangoon Avenue 2 这条街的整体成交，有助于更全面理解该区的即时价格动态。数据表明，232A 与同街其他楼栋形成鲜明对比。

该街其余大多数楼栋的成交价集中在 $560,000 – $790,000 区间，反映出其约 58 年的较短剩余租期与较小的房型配置。

而 232A 的这套行政型组屋显然处于截然不同的价格带，凸显出房型、面积与租期组合对同一条街转售价的显著拉动效应。

过去 12 个月共有 45 笔成交，Serangoon 行政型组屋的中位转售价为 $1,050,000；成交价分布介于 $888,000 与最新纪录 $1,270,000 之间，平均价为 $1.071 million。

此次 $1,270,000 的创纪录成交，高出 Serangoon 行政型组屋中位价 $220,000，差距不小，亦说明除单位本身条件外，尚有其他因素在发挥作用。

Recent Transactions on Serangoon Avenue 2（所有房型）

最直接的原因在于租期：约 70 年的剩余租期，使 232A Serangoon Avenue 2 成为目前 Serangoon 行政型组屋中租期较长的个案之一；而镇内许多行政型组屋的剩余租期多在 58–66 年之间。

对于办理银行贷款的买家而言，58 年与 71 年租期的差异，会直接影响可获批的最长贷款年限，从而影响每月供款与整体可负担性。更长的租期，等于在交易中去除了一个潜在的阻碍因素。

楼栋体量同样重要。232A 全栋 16 层仅 90 户，并非“高供给”楼栋；户数越少，任何时点上的竞争卖方也越少，当有诚意买家入市时，更有利于维持较为坚挺的叫价。

作为居住区，Serangoon 的区位口碑整体不俗，而过去两年里，Serangoon Avenue 2 一带持续录得镇内行政型组屋的最高成交价。

附近 HDB 组屋距离两座 MRT 站均不远——Circle Line（CC）上的 Lorong Chuan，以及位于 CC 与 North-East Lines 交汇处的 Serangoon Interchange。周边学校亦相当齐全，包括 CHIJ Our Lady of Good Counsel、St Gabriel’s Primary School、Yangzheng Primary School 与 Zhonghua Primary School，以上学校均在此次创纪录行政型组屋的 1km 范围内。

附近其他学校还包括 First Toa Payoh Primary School、Kuo Chuan Presbyterian Primary School、Maris Stella High School，以及 Paya Lebar Methodist Girls School。

总体来看，Serangoon 行政型组屋的转售价近年整体呈温和上行。以 Jun 2024 位于 418 Serangoon Central 的 $1.23 million 成交与 Jul 2026 的 $1.27 million 新高为参照，该镇此类房型的价格上限在两年内提升了 $40,000。

与此同时，最昂贵的一批案例也大多聚集在 $1.23 million 至 $1.27 million 区间内。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。