| 项目： | Sant Ritz |
|---|---|
| 地区： | 13 |
| 地址： | Pheng Geck Avenue |
| 产权： | 99 年地契 |
| 单位数量： | 214 |
| 占地面积： | 52,205 平方英尺 |
| 开发商： | Santarli Realty Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
坐落于一整排有地住宅之间，Sant Ritz 的欧式灵感建筑为已然多元活力的 Potong Pasir 社区带来一抹别样的对比。
再加上一排通往主干道的“排屋”（巧合的是，这也是新加坡首创），我们会发现 Sant Ritz 严格来说并不算一个很大的项目。
事实上，其总占地仅有 52,205 平方英尺——刚好容纳 5 层高的排屋/SOHO 楼以及一座 19 层高、在周边天际线中颇为抢眼的塔楼。
不过，体量上的不足，项目在“风味”和便捷性上弥补了回来。
就位于 Potong Pasir MRT 对面，这里住户享有绝佳的边缘市区位置，四周环绕着丰富的即时配套。
外立面与无遮拦的景观也带来一份应得的专属感。
再加上该区强劲的租赁需求，幸运购得 214 个单位之一的投资者，截至 2020 年 7 月，平均可期约 3.1% 的租金回报——尽管资本增值方面迄今并未有亮眼表现。
今天就跟我们一起走访这个迷人的项目，随后再深入 Sant Ritz 的真实数据。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Sant Ritz 实勘
| 泳道池 | 儿童戏水池 | 养生池 |
| 水中健身房 | 儿童水疗 | 水疗座椅 |
| 天际绿洲 | 水池 | 水景 |
| 亲水休憩区 | 日光躺椅区 | 悬浮观景健身房 |
| 烧烤亭 | 礼宾接待大堂 | 蒸汽室 |
| 多功能室 | 主题庭院 | 自然景观步道 |
| 造型树 | 棕榈广场 | 停车场 |
| 24 小时安保 |
Sant Ritz 的车道入口位于 Pheng Geck Avenue，这条路上还有 Sennett Residences、Nin Residence、The Venue Residences，以及部分有地的 Senett Estate。
尽管竞争项目涌现，Sant Ritz 仍凭借独特的欧式灵感建筑轻易脱颖而出。虽然我赞赏开发商勇于尝试不同风格，但也得承认这种设计不一定合所有人的胃口。
整个项目都能看到欧式元素，但依我拙见，整体融合度并没有做到尽善尽美。
再结合周边环境，我也不免疑惑这“欧式”究竟如何契合。附近路名如 Pheng Geck、Puay Hee、Siang Kuang Avenue，似乎东方主题可能更合拍。这不是说现在的设计不好，只是整体观感会有点违和。
如你所见，连电梯门都采用了传统的拱形天窗设计。同样地，这显得有些用力过猛，仿佛设计任务书是：我们要看起来很“欧式”，但也不要太“欧”（如果你明白我的意思）。在我看来，就像是把电梯门、阳台栏杆、围栏等个别元素换了一下，但其它部分仍保留现代标准样式——于是产生了不匹配。
就占地而言，Sant Ritz 是 Upper Serangoon 这一侧 4 个项目中最小的一个，仅有 52,205 平方英尺。
话虽如此，它在体量不大的情况下仍提供了颇有特色的多样化户型组合，包括 19 层的塔楼及颇为新颖的 5 层排屋。也因此，大多数单位的朝向/视野普遍不错——而非常见的“楼对楼”局面。
当然，低楼层、刚好被角度卡住的单位除外！
这 5 层低楼块是排屋/SOHO 单元——概念颇有意思。较大的 1,786 平方英尺单位为三层分布，带地下室（自带私人车位），楼上两层为起居与卧室空间。
泳道池谈不上大，但以 214 个单位来衡量也算体面。甲板空间也足够宽，有助于与一层单位做出一定分隔。
尽管这张照片似乎传达出静谧的绿洲氛围，但泳池紧挨 Upper Serangoon Road 的位置注定很难做到安静。无可否认，Upper Serangoon Road 是主干道，且车流繁忙。这对住户的道路通达性是加分项，但缺点就是不可避免的交通噪音。
我注意到泳池周边缺少座椅区。这可能与当下 Covid 情况有关——不必过度解读。
就景观而言，我会说做到了基本盘；若能有更多色彩变化会更好（个人喜好）。不过我倒是希望这棵树能茁壮成长！
坦白说，我不太确定儿童水疗具体包含什么。但就儿童泳池而言，这里确实非常大。事实上，面积大约有泳道池的一半——以项目整体体量来看，绝对算大手笔。
有年幼孩子的家长会很喜欢这里的空间配置；但对其他人而言，可能会对儿童池的面积感到不解，尤其考虑到这个公寓并非以家庭导向为主。
按惯例，没有烧烤区的公寓是不完整的，Sant Ritz 也不例外。它就位于儿童泳池旁边，所以这里谈不上隐私（几乎一览无余），但若有小孩参与聚会，位置就十分方便。
水中健身房位于儿童泳池对面；以我对这类并不太受欢迎设施的印象而言，这个面积算相当可观。你也可以忽略设备，把它当作迷你冷泉池来用。
健身房位于活动核心区域，视野因而更为多样。
我挺喜欢这里的健身房。面积不错，器械组合也齐全。落地窗让室内空间更显开阔。
还有最后一座玻璃体量——不难猜出里面是什么！
除了希望能配备内置简易厨房外，Sant Ritz 的多功能室没有太多可挑剔之处。座位数充足，高挑空间也带来更宽敞的感受。
视觉上很现代，但也会让人好奇其中哪一部分体现了所谓的欧式灵感（Mayfair Gardens 在这方面就做得不错）。
沿项目纵深是一条通往下客点（或称“Grand Reception”）的车道。但其实仅足够单车通行——因此你可以理解为何多数人宁愿在警卫室的有盖雨棚处或地库停车场上下客。
Sant Ritz 有两个侧门——这一个直达 Upper Serangoon Road 的巴士站。更重要的是，这里一路有遮蔽步道直达 Potong Pasir MRT——无论下雨还是酷热都非常贴心。可惜项目内部并未全程设有连廊遮蔽——稍显遗憾。
另一处侧门位于对面的 The Venue Residences and Shoppes。顾名思义，这里有商场，方便前往多家餐饮，也能轻松到达 Tai Thong Crescent 上知名的 River South Prawn Noodles。
园内也有一条简单的景观步道——但别抱太大期望，项目本身不大。若想散步，绕 Sennett 有地住宅区走更合适。
地库停车场相当宽敞，这是本项目的一大优点。尽管地段与交通已十分便利，Sant Ritz 仍提供 1:1 车位配比——在当下尤显吸引。
如上所述，排屋单元配有直接通往家门的私人车位。
两处地库车场大堂均有空调。从这里可直达地面层；但从二层及以上需刷卡进入。
Sant Ritz 区位解析
项目位处寓意吉祥的 13 区，区域住宅形态的多元性一目了然。
从坡屋顶的 HDB 到漂亮的有地住宅，再到 Sant Ritz，可见这里的置业选择何其广泛。
Sant Ritz 自身就紧邻 Upper Serangoon Road，接壤 Jln Toa Payoh。
同时毗邻 Tai Thong Crescent 与 Pheng Geck Avenue——两条联通性强的道路，沿线还有一串本地小吃店。
公寓对面就是便利的 Potong Pasir MRT，附近还有一个别致的“strata-town”，提供日常所需的商业配套。
不远处便是知名的 St. Andrews Village 与亲民的 Potong Pasir Community Club。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Sant Ritz’ | 13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M | 130 米，步行 2 分钟 |
| ‘Aft Tai Thong Cres’ | 8, 61, 64, 65, 66, 90, 90A, 125, 151, 154 | 220 米，步行 3 分钟 |
最近的 MRT： Potong Pasir MRT - 230 米，步行 3 分钟
鉴于 Sant Ritz 位于 Upper Serangoon Road 且与 Macpherson Road 几乎比邻（转个弯就到），这里的巴士选择自然十分丰富。
Potong Pasir MRT 也仅 3 分钟步行即可到达，你大致能感受到这里的便利程度（前提是你能接受紧邻主干道的居住形态）。
作为边缘市区地段，前往市中心并不困难。
要去 Orchard MRT，可悠闲地搭乘 65 路巴士约半小时，或在 Potong Pasir MRT 上车，坐 4 站到 Dhoby Ghaut MRT 换线，再坐 2 站到 Orchard MRT。
若选乘 MRT，全程约 12 分钟。
前往 CBD（Raffles Place MRT）可搭 107 路巴士约半小时，或在 Potong Pasir MRT 上车坐 4 站到 Dhoby Ghaut MRT 换线，再朝另一方向坐 2 站到 Raffles Place MRT。
若选乘 MRT，全程约 13 分钟。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计高峰期车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.1 公里，车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 5.4 公里，车程 10 分钟 |
| Suntec City | 5 公里，车程 14 分钟 |
| Changi Airport | 14.2 公里，车程 14 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 42.2 公里，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.6 公里，车程 15 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 14 公里，车程 18 分钟 |
| Mapletree Business City | 13.2 公里，车程 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 32 公里，车程 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 21.4 公里，车程 24 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 17.4 公里，车程 20 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 8.2 公里，车程 14 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 11.3 公里，车程 18 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15 公里，车程 18 分钟 |
*注意：车程时间以高峰时段计算
最近出入口：沿 Pheng Geck Ave 的 1 个车道出口
总结：由于紧邻 Upper Serangoon Road，对车主而言出行极为便利。考虑到 Sant Ritz 位于 Pheng Geck Ave 的末端，通往 Upper Serangoon Road 的 Tai Thong Crescent 出口应不会与邻近项目产生过多“抢道”情况。驶上主干道后不久即可便捷掉头，随后还能快速接驳 Macpherson Rd、PIE、Bendemeer Rd 等多条关键通道。
生鲜与杂货
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| FairPrice - The Poiz Centre | 550 米，步行 8 分钟 |
| Broadway Food Centre + 湿巴刹/杂货 | 600 米，步行 8 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前班（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 6 |
| 国际学校（车程 3km） | 2 |
| 初级学院（车程 5km） | 2 |
| 大学（车程 5km） | 2 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
更多看点
- 10 公顷 Bidadari Park 将于 2022 年落成！
从 Sant Ritz 步行约 15 至 20 分钟（或车程 5 分钟）处，正有一项大型工程在推进。
这是将永久改变 13 区天际线的项目。
名为“Bidadari Project”，由 HDB、PUB 与 NHB 共同推进，将设有新加坡首个地下蓄水池——在用水高峰期可“增强附近住户的饮水供应/水压”。
更“具体”的是，这座 10 公顷公园还将包括湖泊、开阔草坪、700 米的文化步道，以及总长 6 公里的林间体验步道——以上已在去年底的Today 文章中得到确认。
有孩子的家庭还可期待 5 米树屋与总面积达 5,000 平方米的野餐草坪等设施。
除此之外，还有诸多亮点——其中一项必将让爱鸟人士心动。
- St. Andrew’s Village
家长在孩子求学过程中面临的难题之一，是从小学到中学，再到高等教育阶段的“跳板”。
为减轻这份烦恼，位于 Potong Pasir 的 St. Andrew’s 传道学校已打造为一座完整的教育“村落”——配套齐全，包括泳池、跨河天桥以及大面积人造草场。
换言之，这里将幼儿园、小学、中学、初级学院，甚至传道教会合为一体，形成一个极具规模的综合体。
鉴于不同学段之间的隶属关系，学生如一直就读 St. Andrews 体系，亦可在各类毕业考试（如 PSLE/GCE O’ Levels）中获相应加分，以便更容易升入下一教育阶段。
除了这里紧密的校园文化，也需注意 St. Andrew’s 属于“男校”，有女儿的家长需到更远处寻找选择。
可以考虑的便是另一侧的名校 Cedar Girls’ School。
回顾来看，这两所“实力派”已将 Potong Pasir 推到了新加坡教育版图的前沿。
愿这种优势长久延续！
Sant Ritz 开发与规划点评
鉴于用地不大，且住宅形态“多元/讲求美学”，设施的土地分配自然会小于平均水准。
话虽如此，开发商在设施布局上做得简约而不失宜人，基本面齐全：泳道池、儿童池、休憩区与水中健身房均有配置。
另一个自始至终令我关注的问题，是紧邻 Upper Serangoon Road 的 5 层排屋住户所面临的“道路噪音”。
我常走这条路，深知高峰时段的车流量——并不意外，毕竟这段路对衔接更东北向与新加坡中部至关重要。
既然谈到车流，潜在买家或许也想知道，在 Pheng Geck Avenue 项目外就有“白色停车位”可供访客停车。考虑到这里 1:1 的车位配比，这点其实不太会成为问题。
最佳单位堆叠
户型分布
| 户型（塔楼） | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 1 房 + 书房 | 48 | 527 - 570 sqft |
| 2 房（其中 2 个为顶层复式） | 40 | 656 - 1087 sqft |
| 3 房（其中 3 个为顶层复式） | 42 | 882 - 1420 sqft |
| 3 房豪华（另有 3 个为顶层复式） | 45 | 1044 - 1582 sqft |
| 户型（排屋） | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 2 房 + 书房 | 13 | 689 - 785 sqft |
| 2 房顶层复式 | 8 | 1227 - 1259 sqft |
| 3 房顶层复式 | 5 | 1399 - 1517 sqft |
| 3 房 | 13 | 1786 sqft |
Sant Ritz 的户型安排/多样性可谓迄今我最喜欢的之一。
以排屋的 3 房为例，意想不到地配备了带家庭活动/ SOHO 区域的地下室。这在大多数 3 房产品中并不常见。
再看 2 房顶层复式，你也会发现其配有“书房”和屋顶露台。
户型面积并不算大（某种程度也有利于总价控制）——但考虑到不少顶层单位拥有超过 3 米的层高，入户时的开阔与“纵深感”是可以预期的。
更别提每个单位都配备了优质设计家电。
最佳单位堆叠
Sant Ritz 价格解析
该区公寓众多——从较旧的转售项目到新盘应有尽有。
为便于打算在这一边缘市区置业/租房的读者理解，我整理了 Sant Ritz 周边主要项目（注：接近 St. Andrew’s Village 的部分小型公寓未纳入）。
希望能帮助你更清晰地了解周边私宅项目的选择与差异。
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Sant Ritz | 99 年地契 | 2016 | $1,392 |
| Woodsville Mansions | 永久地契 | 1987 | $1,002 |
| Woodsville Close | 99 年地契 | 2011 | $1,271 |
| 18 Woodsville | 永久地契 | 2015 | $1,415 |
| Sennet Residence | 99 年地契 | 2016 | $1,375 |
| The Venue | 99 年地契 | 2017 | $1,345 |
| The Poiz Residences | 99 年地契 | 2018 | $1,638 |
从表中可见，Sant Ritz 与多数邻近项目的 psf 价差并不显著——主要例外是更旧的 Woodsville Mansions 与更新的 The Poiz Residences。
不过，若只看 psf 指标，很容易误判。
分析“可负担性”的一个关键方法，是聚焦具体户型，并横向比较不同项目相同户型的总价。
还要注意，由于户型差异（例如 Sant Ritz 不少单位层高更高），即便以总价维度来比，数据也未必能完全反映实际情况。
The Poiz Residences 的区位可谓最佳，位于 Potong Pasir 核心配套之上（且公寓自带商铺）。
但在交通便捷性方面，Sant Ritz 并不逊色，其高楼层普遍还拥有更好的景观视野。
若你单凭地段在此置业/租房，请再次留意，这一带的住宅形态非常多样。
上述表格只展示了私宅项目，周边还有不少HDB 与有地住宅同样值得参考。
升值分析
13 区，尤其是 Sant Ritz，最大的吸引力之一在于公共交通的超强可达性。两条主路上的高频巴士与 Potong Pasir MRT 近在咫尺。
更重要的是，作为边缘市区项目，且紧邻 Upper Serangoon/Macpherson Road，无论公共交通还是自驾，前往核心区域都非常高效。
高峰期自驾至 Changi Airport（及其周边）也仅约 14 分钟！
综合上述因素，加上成熟友好的社区配套（众多食肆、便利店等），这里对自住者而言十分宜居。
或许这里住户面临的最大问题，就是道路噪音。
若看升值数据，截至撰稿时，Sant Ritz 年化资本增值仅 1.82%。且目前 7 笔正收益交易、6 笔亏损交易，表现并不算亮眼。
换言之，其表现不及较新的 The Venue Residences——后者自推出以来年化资本增值达 7.63%。
事实上，Sant Ritz 的转售价在 2015 至 2017 年间略有回落，之后才回升至目前水平——业主目前挂盘中位数约为 $1,550 psf。
自 2016 年大涨、亦即 2013 年疲弱市况尾声（不少买家高位入场）之后，周边私宅项目的平均 psf 并未出现明显的再度攀升。
另外，若查看 Master Plan 2019，会发现几乎所有土地用途已被“锁定”，潜在新开发主要来自 PIE 与 Upper Serangoon Road 一带的黄色地块（需注意噪音水平），以及更北边 Woodleigh Lane 的整片 Bidadari 社区与 Alkaff 开发。
不过，Bidadari 本身体量很大，未来对价格的影响不容小觑。随着人口导入以及 Woodleigh Mall 等配套落成，将显著提升区域的宜居性——而非仅仅作为“投资型”地段。
即便后续开发可能推动整体升值，我个人认为，真正带来资本增值的，终将是该区域在宜居性/便利性上的持续强化。
我们的看法
虽然我并非最喜欢它的设计，但请记住设计始终主观——建议亲自走一趟感受。
我倒不太会纠结设计，因为这里最大的卖点无疑是极致便利的区位。无论乘地铁、巴士还是自驾，Sant Ritz 在交通层面都面面俱到——很难被超越。
正如前文所述，项目紧邻 Upper Serangoon Road，自然有利亦有弊。
尽管这里租赁需求强劲，截至撰稿时租金回报约 3.1%，但单从价格动能来看，并未见到短期内明显的上行空间（年化资本增值 1.82%）。
不过，留意 Bidadari 的蜕变。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文
0 Comments