| 项目： | Sant Ritz |
|---|---|
| 行政区： | 13 |
| 地址： | Pheng Geck Avenue |
| 地契： | 99 年地契 |
| 单位数： | 214 |
| 占地面积： | 52,205 平方英尺 |
| 发展商： | Santarli Realty Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
坐落在整片有地住宅之间，Sant Ritz 带有欧洲风格的建筑，为本已多元而活力的 Potong Pasir 社区带来一种颇为鲜明的对比。
再加上一排通往主干道的“row houses”（……而且碰巧是新加坡首创），我们发现 Sant Ritz 实际上并不是一个很大的项目。
事实上，其总占地仅 52,205 平方英尺——勉强容纳 5 层的 Row House/SOHO 楼栋，以及一座 19 层的高塔，直面周边天际线。
不过，体量上的不足，Sant Ritz 以其独特风味与便利性予以弥补。
项目正对 Potong Pasir MRT，居民享有绝佳的近市中心位置，周边配套一应俱全。
外观与无遮挡景致也带来一份专属感，住户可尽情享受。
再加上该区强劲的租赁需求，有幸入手此处 214 个单位之一的投资者，截至 2020 年 7 月的平均租金回报约为 3.1%——尽管资本增值方面至今并未有特别亮眼的表现。
今天就跟我们一起走访这个迷人项目的园区，再深入探讨 Sant Ritz 的实际数据。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Sant Ritz 内部参观
| 泳道池 | 儿童戏水池 | 康体池 |
| 水中健身房 | 儿童水疗 | 水疗座椅 |
| 天际绿洲 | 景观池 | 水景 |
| 水上休憩区 | 日光甲板休憩区 | 漂浮景观健身房 |
| 烧烤亭 | 迎宾大堂 | 蒸汽室 |
| 多功能室 | 主题庭院 | 自然景观步道 |
| 造型树 | 棕榈广场 | 停车场 |
| 24 小时安保 |
Sant Ritz 的车道入口位于 Pheng Geck Avenue，这条路上还有 Sennett Residences、Nin Residence、The Venue Residences，以及部分有地的 Senett Estate。
尽管周边竞争者众多，Sant Ritz 仍因其独特的欧洲风格建筑而显得颇为醒目。开发商敢于尝试不同做法值得肯定，但我也必须承认，这样的设计未必合所有人的胃口。
整个项目中随处可见欧式设计元素，但依我拙见，这些元素之间的融合还可以更好。
再结合周边环境，我也困惑这股“欧洲味”究竟如何契合。附近路名如 Pheng Geck、Puay Hee、Siang Kuang Avenue，更像是东方意蕴，或许东方主题会更贴切。当然，并非说现在的做法不好，只是从整体看会觉得有点奇怪。
正如你所见，连电梯门也采用了传统的拱形过梁设计。同样地，这感觉有点刻意——仿佛设计简报是：我们要有欧洲味，但不要太多（如果你明白我的意思）。在我看来，像是只更换了电梯门、阳台栏杆、围栏等个别元素，其余仍维持标准的现代风格——于是产生了不协调。
就地块面积而言，Sant Ritz 是 Upper Serangoon 这一侧 4 个项目中最小的，只有 52,205 平方英尺。
话虽如此，它在单位形式上仍颇有特色：一座 19 层塔楼，配以新颖的 5 层 Row House。也因此，大多数单位的朝向都相对理想——而非常见的“楼与楼正对”情形。
当然，低楼层、角度“刚好对上”的单位除外！
这几排 5 层楼栋为 Row House/SOHO 单位——概念颇为有趣。较大的 1,786 平方英尺单位分为 3 层：带有私人车位的地库，以及 2 层起居与卧室空间。
泳道池称不上大，但以 214 个单位的体量来看已算体面。甲板的宽度也不错，能与一层单位形成一定的缓冲分隔。
尽管这张照片营造出静谧、如绿洲般的禅意氛围，但泳池紧邻 Upper Serangoon Road，现实并非如此。Upper Serangoon Road 是一条重要且繁忙的主干道。对住户而言，通达性是巨大加分，但相应的道路交通噪音将始终存在。
我注意到泳池周围缺少座椅区。这可能与当前新冠疫情的安排有关——不必过度解读。
就景观而言，我认为整体做得还算到位——但我个人更偏好颜色层次更丰富一些（纯属个人喜好）。也希望这棵树能长得更茂盛！
说实话，我也不太确定“儿童水疗”包含什么。但就儿童泳池而言，这个绝对不小。事实上，我会说其面积约为泳道池的一半——以项目整体规模来看可谓相当可观。
有年幼孩子的家长会对这片空间感到满意——但其他人或许会疑惑，为何儿童池要做得这么大。尤其考虑到这并非一个以家庭客群为主导的公寓项目。
按惯例，没有烧烤区的公寓不算完整，Sant Ritz 也不例外。它紧邻儿童池，因此私密性一般（完全处于视线范围内），但若有小孩参与的聚会，位置相当方便。
水中健身房位于儿童池的另一侧，面积同样不小——对于一个并不算热门的设施来说。你也可以忽略器材，把它当作一座小型冷水池。
健身房位于园区“核心地带”，可欣赏到多样的周边景致。
我挺喜欢这里的健身房。面积不错，器材配置也全面。落地窗进一步放大了内部的空间感。
还有最后一座玻璃建筑——不难猜到里面是什么！
除了希望能配备内置小厨房外，Sant Ritz 的多功能室并无太多可挑剔之处。座位数量充足，高挑的层高也带来更开阔的空间感。
整体观感现代，但不免让人思考：其中究竟哪一部分体现了所谓的“欧洲风”（Mayfair Gardens 在这方面就把握得更好）。
沿着园区一侧，是通往下客点（即“迎宾大堂”）的车道。但它其实只够单车道通行——因此可以理解为何多数人更愿意在岗亭的有顶雨棚处或地库停车场上下客。
Sant Ritz 共有两个侧门——这一扇直通 Upper Serangoon Road 的公交车站。更重要的是，从这里到 Potong Pasir MRT 全程都有有顶走道——无论下雨或炎热天都非常贴心。可惜园区内并未设有顶通道——稍嫌遗憾。
另一扇侧门位于 The Venue Residences and Shoppes 对面。顾名思义，这里有购物中心，可方便前往多家餐饮店，以及 Tai Thong Crescent 上有名的 River South Prawn Noodles。
园区内也有一条景观步道——只是鉴于项目不大，不必期望过高。若要散步，Sennett 有地社区会更合适。
地库停车场相当宽敞，这是项目的一大优点。尽管交通通达性已非常出色，Sant Ritz 仍提供 1-1 车位配比——在当下十分难得。
如前所述，Row House 带有直达家门口的私人车位。
两个地库车场大堂均设有空调。可从此处上到地面层，但从二层及以上则需要门卡权限。
Sant Ritz 位置评述
坐落于寓意吉祥的 13 区，这一带的住房类型多样性一目了然。
从斜屋顶的 HDB 到漂亮的有地住宅，再到 Sant Ritz，这里可见的居住选择相当广泛。
Sant Ritz 本身就位于 Upper Serangoon Road 旁，毗邻 Jln Toa Payoh 的交界处。
同时紧靠 Tai Thong Crescent 与 Pheng Geck Avenue——两条干道沿线分布着一系列本地餐饮店。
公寓对面便是便利的 Potong Pasir MRT，同时还有一个别致的“strata 小镇”，可满足日常所需的商业配套。
不远处就是声名在外的 St. Andrews Village 与温馨的 Potong Pasir Community Club。
公共交通
| 巴士站 | 服务路线 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Sant Ritz’ | 13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M | 130m, 步行 2 分钟 |
| ‘Aft Tai Thong Cres’ | 8, 61, 64, 65, 66, 90, 90A, 125, 151, 154 | 220m, 步行 3 分钟 |
最近的 MRT: Potong Pasir MRT – 230m, 步行 3 分钟
鉴于 Sant Ritz 位于 Upper Serangoon Road 沿线，且几乎紧邻 Macpherson Road（就在拐角处），这里的巴士选择可谓十分便利。
Potong Pasir MRT 也仅需步行 3 分钟即可到达，可见该区的便利性（前提是你能接受紧邻主干道的设定）。
作为近市区地段，从这里进城并不困难。
前往 Orchard MRT，可乘坐 65 路巴士，轻松约半小时；或在 Potong Pasir MRT 搭乘地铁 4 站至 Dhoby Ghaut MRT 转线，再坐 2 站到 Orchard MRT。
该地铁路线行程约 12 分钟。
前往 CBD（或 Raffles Place MRT），可乘坐 107 路巴士约半小时；或在 Potong Pasir MRT 坐 4 站至 Dhoby Ghaut MRT 转线，往另一方向坐 2 站到 Raffles Place MRT。
该地铁路线行程约 13 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 与公寓距离（预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.1km, 车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 5.4km, 车程 10 分钟 |
| Suntec City | 5km, 车程 14 分钟 |
| Changi Airport | 14.2km, 车程 14 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 42.2km, 车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.6km, 车程 15 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 14km, 车程 18 分钟 |
| Mapletree Business City | 13.2km, 车程 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 32km, 车程 30 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 21.4km, 车程 24 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 17.4km, 车程 20 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 8.2km, 车程 14 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 11.3km, 车程 18 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15km, 车程 18 分钟 |
*注意：车程以高峰时段估算
就近车行出入口：沿 Pheng Geck Ave 设 1 个出入口
总结：凭借 Upper Serangoon Road 的近距连通性，对车主非常友好。考虑到 Sant Ritz 位于 Pheng Geck Ave 的末端，通往 Upper Serangoon Road 的 Tai Thong Crescent 出口应不会与邻近项目出现过多“抢道”现象。随后在主干道上几乎即可掉头，之后还能快速接驳至 Macpherson Rd、PIE、Bendemeer Rd 等多条关键道路。
杂货
| 杂货商店名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| FairPrice – The Poiz Centre | 550m, 步行 8 分钟 |
| Broadway Food Centre + Wet Market/Grocers | 600m, 步行 8 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 6 |
| 国际学校（车程 3km） | 2 |
| 初级学院（车程 5km） | 2 |
| 大学（车程 5km） | 2 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
其他要点
- 10 公顷 Bidadari 公园将于 2022 年前完成！
从 Sant Ritz 步行约 15 至 20 分钟（或车程 5 分钟），居民会看到一个大型项目正如火如荼。
它将从根本上改变 13 区的面貌。
这就是“Bidadari Project”，由 HDB、PUB 与 NHB 联合推进，将建设新加坡首座地下蓄水池——在用水高峰期为周边住户“提升饮用水供应/水压”。
更“直观”的是，这个 10 公顷的公园还将设有湖泊、开阔草坪、700 米的遗产步道，以及全长 6km 的林间体验步道——正如 Today 文章在去年底所证实。
有孩子的家庭也可期待 5m 树屋、以及总面积达 5,000 平方米的“野餐区/草坪”。
除此之外还有多项设施——其中一项必定会让爱鸟人士心动。
- St. Andrew’s Village
家长在子女升学过程中常见的难题，是在小学到中学、再到高等教育的衔接转换。
为缓解这一烦恼，位于 Potong Pasir 的 St. Andrew’s 传道学校被打造为完整的教育“村落”——配套包括泳池、跨河天桥以及大面积人造草场。
换言之，从幼儿园、小学、中学、初级学院到传道教会，都集中于同一处卓越的校园内。
不同学段之间具有关联，学生若持续留在 St. Andrew’s 教育体系内，于各类毕业考试（如 PSLE/GCE O’ Levels）将享有一定加分，便于升读下一阶段。
除去这里紧密的校园文化，亦需留意 St. Andrew’s 为“男校”，有女儿的家长需另寻校网。
一个显而易见的选择是 Potong Pasir 另一端的 Cedar Girls’ School。
回过头看，这两所“王牌”学校将 Potong Pasir 推上了新加坡教育版图的前沿。
愿这种势头延续！
Sant Ritz 开发与园区评述
考虑到地块小、且住房类型在“多样性/美学”上的占比，不难理解这里的设施用地小于平均。
话虽如此，开发商仍做到了简约而宜人的设施配置：基础的泳道池/儿童池、休憩区以及水中健身房等一应俱全。
接下来，一个自始至终让我在意的问题，是紧邻 Upper Serangoon Road 的 5 层 Row House 住户所面对的“道路噪音”。
我多次走过这段路，深知高峰时的车流量——毕竟这是一条连接更东北区域与新加坡中部的重要走廊。
既然谈到车流，潜在买家或许也会关心：Pheng Geck Avenue 上、项目外侧设有“白色路边车位”，供驾车来访的客人使用。不过鉴于此处提供 1-1 车位配比，这应不成问题。
最佳楼栈
户型分布
| 户型（塔楼） | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 1 卧 + 书房 | 48 | 527 – 570 sqft |
| 2 卧（其中 2 个为顶层公寓） | 40 | 656 – 1087 sqft |
| 3 卧（其中 3 个为顶层公寓） | 42 | 882 – 1420 sqft |
| 3 卧豪华型（另有 3 个为顶层公寓） | 45 | 1044 – 1582 sqft |
| 户型（排屋） | 单位数量 | 面积（平方英尺） |
| 2 卧 + 书房 | 13 | 689 – 785 sqft |
| 2 卧顶层公寓 | 8 | 1227 – 1259 sqft |
| 3 卧顶层公寓 | 5 | 1399 – 1517 sqft |
| 3 卧 | 13 | 1786 sqft |
Sant Ritz 的户型编排与多样性，是我目前最喜欢的之一。
以排屋的 3 卧为例，你可能会惊讶它竟配有地库家庭区 + SOHO 空间。这在新加坡的 3 卧中并不常见。
再看 2 卧顶层公寓，你也会发现它们配备“书房”和屋顶露台。
单位面积本就不算大（这也有助于控制整体总价），但考虑到多数顶层单位拥有超过 3m 的层高，入户时的开阔与大气感可期。
更不必说，每个单位都配有优质的设计师家电。
最佳楼栈
Sant Ritz 价格评述
该区公寓众多——从较早期的转售项目到新盘不一而足。
为帮助在此近市区（city fringe）找房/租房的人更清晰对比，我汇总了 Sant Ritz 周边的主要项目（注意，靠近 St. Andrew’s Village 的一些精品公寓未纳入）。
希望能让你对私宅项目的多样性与选择有更清楚的认识。
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Sant Ritz | 99 年地契 | 2016 | $1,392 |
| Woodsville Mansions | 永久地契 | 1987 | $1,002 |
| Woodsville Close | 99 年地契 | 2011 | $1,271 |
| 18 Woodsville | 永久地契 | 2015 | $1,415 |
| Sennet Residence | 99 年地契 | 2016 | $1,375 |
| The Venue | 99 年地契 | 2017 | $1,345 |
| The Poiz Residences | 99 年地契 | 2018 | $1,638 |
从表中可见，Sant Ritz 与多数邻近项目在 psf 上并无明显差距——例外是Woodsville Mansions 与 The Poiz Residences，前者较旧、后者较新公寓。
不过，若只看 psf 指标，往往容易误判。
分析“可负担性”的关键方式之一，是聚焦具体户型，跨项目比较这些单位的总价。
还要注意单位的差异性，例如 Sant Ritz 多个单位拥有更高层高，因此即便从总价角度，数字也未必能完整反映全貌。
The Poiz Residence 的位置可谓本区最佳，坐落于 Potong Pasir 核心配套之中（且公寓本身带“商铺”）。
不过，就交通便利性与高楼层单位的视野而言，Sant Ritz 并不逊色。
若你因位置而考虑在此租住/置业，务必再次留意这里住房类型的多样性。
尽管上表仅展示了私宅项目，该区还有不少HDB，以及有地住宅可供参考。
升值分析
13 区、尤其是 Sant Ritz 的最大吸引力之一，是这里极强的公共交通可达性。两条主干道上的两个高使用率巴士站与 Potong Pasir MRT 都在近旁。
更重要的是，鉴于其近市区位置，且紧邻 Upper Serangoon/Macpherson Road，无论公共或私家交通，前往核心区域都十分高效。
高峰时段驱车至 Changi Airport（及周边）也仅约 14 分钟！
考虑到这些因素，再加上成熟、宜居的社区环境（众多小贩中心、便利店等），这里对自住者而言非常舒适。
或许最困扰住户的问题，是道路噪音。
若看升值数据，截至目前，Sant Ritz 每年仅有1.82% 资本增值。此外，至今 7 笔正增值交易与 6 笔亏损交易的表现也谈不上亮眼。
换言之，它不如一些较新的邻居表现，例如 The Venue Residences 自推出以来每年录得7.63%的资本增值。
事实上，Sant Ritz 的转售价在 2015 与 2017 年间略有回落，随后才回升至当前水平——目前业主的要价中位数约为每平方英尺 $1,550。
另外，自 2016 年在低迷市场情绪（始于 2013 年，许多人在高位入场）尾端出现的陡升后，周边私宅项目的平均 psf 并未再出现明显提振。
此外，从 Master Plan 2019 可见，几乎所有土地用途已基本“锁定”，潜在新开发主要来自 PIE 与 Upper Serangoon Road 沿线的黄色地块（需留意噪音水平），以及更北侧的 Woodleigh Lane，我们将在那里看到整个 Bidadari 社区与 Alkaff 开发。
不过，Bidadari 社区体量不小——长远看势必影响价格。随着人口流入与 Woodleigh Mall 等配套落地，这将明显提升该区的宜居性——而不只是“投资潜力”。
尽管上述开发可能带动整体升值，我个人认为，最终真正推动这里资本增值的，将是对宜居性/便利性的持续提升。
我们的看法
虽然我并非最喜欢这份设计的人，但请记住设计始终主观——你得亲自到场看看。
不过我不会过于纠结设计，因为这里最大的卖点，的确是其极致便利的位置。无论地铁、巴士或自驾，Sant Ritz 在交通方面都面面俱到——难逢对手。
正如前文所述，紧邻 Upper Serangoon Road 自有利弊。
尽管此处租赁需求强劲，截至目前租金回报约 3.1%，但单从价格动能趋势看，短期内并无显著上行潜力（年均资本增值 1.82%）。
不过，留意 Bidadari 的转型。
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