| 项目： | Sant Ritz |
|---|---|
| 地区： | 13 |
| 地址： | Pheng Geck Avenue |
| 地契年限： | 99年地契（租赁） |
| 总单位数： | 214 |
| 占地面积： | 52,205 sqft |
| 发展商： | Santarli Realty Pte. Ltd. |
| TOP： | 2016 |
坐落在一整排有地住宅之间，Sant Ritz 的欧式灵感建筑为原本就多元活力的 Potong Pasir 邻里带来令人欣然的对比。
配以一排直通主干道的“row houses”（顺带一提，这是新加坡首创），我们也发现 Sant Ritz 实际上并不是一个很大的项目。
事实上，其总占地仅有 52,205 平方英尺 ，勉强容纳了 5 层高的 Row House/SOHO 楼块，以及一座 19 层高、直指天际的单一塔楼。
体量虽小，但在个性与便利性上有所弥补。
正对 Potong Pasir MRT，住户可享受优越的城市边缘地段，周边配套齐全且即刻可达。
外立面与开阔无遮挡的景观也带来一份专属感，住户理应尽情享受。
再考虑到该区强劲的租赁需求，幸运购得 214 个单位之一的投资者，截止 2020 年 7 月可期望约 3.1% 的平均租金回报率——尽管迄今为止资本增值方面并未有特别亮眼的表现。
接下来，我们将带你走访这个迷人的项目，并在其后深入剖析 Sant Ritz 的实际数据。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Sant Ritz 深度探访
| 泳道池 | 儿童戏水池 | 养生池 |
| 水中健身房 | 儿童水疗 | 水疗座椅 |
| 天际绿洲 | 水景池 | 水景装置 |
| 水上休憩区 | 日光躺椅区 | 悬浮景观健身房 |
| 烧烤亭 | 迎宾大堂 | 蒸汽室 |
| 多功能室 | 主题庭院 | 自然景观步道 |
| 造型树 | 棕榈广场 | 停车场 |
| 24小时安保 |
Sant Ritz 的入口位于 Pheng Geck Avenue，这条道路上还有 Sennett Residences、Nin Residence、The Venue Residences，以及部分 有地的 Senett Estate。
尽管竞争者众多，Sant Ritz 仍因其独特的欧式灵感建筑而显得格外抢眼。虽然我也赞赏发展商敢于尝试不同风格，但也必须承认，这样的设计未必对每个人都合口味。
你可以在整个项目中看到欧式设计元素，但在我拙见看来，这些元素之间的融合并不算完美。
加之其周边环境，我也有些困惑“欧式”到底如何契合这里。附近的道路名如 Pheng Geck、Puay Hee、Siang Kuang Avenue，都让人觉得东方主题或许更为适配。这并不是说它不好，只是整体看上去会略感突兀。
如你所见，就连电梯门都采用了传统的拱形过梁设计。同样地，这种“欧式”显得有些生硬，仿佛设计简报是——我们要看起来很“欧洲”，但也不能太“欧洲”（如果你明白我的意思）。所以在我看来，更像是更换了若干元素，比如电梯门造型、阳台栏杆、围栏等，而其他部分仍保持现代化常规风格——因此产生了不协调感。
从占地规模来看，Sant Ritz 是 Upper Serangoon 这一侧 4 个项目中最小的一个，仅有 52,205 平方英尺。
尽管规模较小，但其户型却颇具多样性，既有 19 层塔楼，也有颇为新颖的 5 层 row houses。正因这样的布局，大多数单位的朝向都算不错——而不是常见的楼与楼相对的情形。
当然，低楼层、被角度“捕捉到”的少数单位除外！
这些 5 层低楼承载着 row house/SOHO 单位——概念颇为有趣。较大的 1,786 平方英尺单位分布在 3 层：地库（带私人车位），以及包含起居与卧室的 2 层楼面。
泳道池谈不上很大，但考虑到 214 个单位的体量，已算得体。甲板区域也较宽，可与一层单位形成一定的缓冲与分隔。
尽管这张照片传达出一丝静谧与绿洲般的意境，但泳池紧邻 Upper Serangoon Road，现实情况注定不会如此宁静。无论喜欢与否，Upper Serangoon Road 是主干道，而且车流繁忙。对住户而言，道路连通性固然是巨大优点，但相应的道路噪音始终难以避免。
我注意到泳池周边缺少座位区。这可能与当前疫情有关——就不多纠结了。
就景观而言，我认为做到了基本水准——但我会更偏好有更多色彩层次（纯属个人喜好）。希望这棵树能好好长成！
老实说，我不太确定“儿童水疗”具体包含什么。但就儿童泳池而言，这个确实很大。事实上，面积大约有泳道池的一半——以整个项目的体量来看，这样的配置相当可观。
有年幼孩子的家长会很喜欢这里的空间感——但对其他人来说，你可能会对儿童池的尺寸感到费解，尤其是考虑到这并非一个以家庭客群为主导的公寓。
照例，少不了烧烤区，Sant Ritz 也不例外。它紧邻儿童池，私密性不算高（完全处在视线范围内），但若有小孩参与聚会，位置相当方便。
水中健身房位于儿童池的另一侧，以一个并不算热门的设施而言，面积也相当可观。我想你也可以忽略器材，把它当作一个小型冷水浸泡池来用。
健身房位于活动区域的中心地带，能获得更为丰富的周边景观视野。
我挺喜欢这里的健身房。面积不错，器材配置也均衡。落地窗大幅提升了室内的空间感。
还有一座玻璃盒子——猜猜里面是什么？
除了希望能自带简易厨房外，Sant Ritz 的多功能室挑不出太多问题。座位数量充足，挑高天花也让空间更显宽敞。
视觉上很现代，但也会让人疑惑其“欧式灵感”体现在哪里（Mayfair Gardens 在这方面就做得更好）。
沿项目全长设有一条通往下客点（“迎宾大堂”）的车道。但它仅够单车通行——你也就能理解，为什么多数人更愿意在门岗处的有顶雨棚或地库停车场下客。
Sant Ritz 有两个侧门——这一扇直达 Upper Serangoon Road 的巴士站。更重要的是，从这里到 Potong Pasir MRT 全程有顶步道——无论雨天或酷热天都非常贴心。遗憾的是，Sant Ritz 内部并未设置有顶步道——这点稍显可惜。
另一扇侧门位于 Venue Residences and Shoppes 对面。顾名思义，这里有购物设施，方便前往多家餐饮以及 Tai Thong Crescent 的知名 River South Prawn Noodles。
这里也有一条景观步道——但鉴于项目体量，不要抱太大期望。不如到 Sennett 有地私宅区走走更好。
地库停车场相当宽敞，这是本项目的一大优点。尽管项目本身的便捷与连通性已经很出色，Sant Ritz 仍提供 1:1 车位配比——在当下相当具吸引力。
如前所述，row houses 拥有直达家门口的专属车位。
两个地库车库大堂均有空调。从这里可达地面层；但若前往二层及以上，则需要门禁卡。
Sant Ritz 区位解析
坐落于风水宝地第 13 区，我们可以立刻感受到此地丰富多样的住宅形态。
从斜屋顶的 HDB，到漂亮的有地住宅，再到 Sant Ritz，可见这里的居住选择何其广泛。
Sant Ritz 本身就位于 Upper Serangoon Road 旁，邻近 Jln Toa Payoh。
同时毗邻 Tai Thong Crescent 与 Pheng Geck Avenue——两条干道旁也聚集着一系列本地餐饮。
公寓马路对面便是便利的 Potong Pasir MRT——以及一个别致的“strata-town”，为日常所需提供商业便利。
再往前走不远，便是声名卓著的 St. Andrews Village 与热情友好的 Potong Pasir Community Club。
公共交通
| 巴士站 | 运营线路 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ‘Sant Ritz’ | 13, 107, 107M, 133, 142, 147, 147A, 853, 853M | 130m, 2-min walk |
| ‘Aft Tai Thong Cres’ | 8, 61, 64, 65, 66, 90, 90A, 125, 151, 154 | 220m, 3-min walk |
最近的 MRT： Potong Pasir MRT – 230m, 3-min walk
鉴于 Sant Ritz 紧贴 Upper Serangoon Road，且几乎与 Macpherson Road 比邻（就在拐角处），这里的巴士选择自然非常便捷。
Potong Pasir MRT 也仅 3 分钟步行可达，你大概已能想象此地的便利程度（前提是你能接受紧邻主干道的居住环境）。
作为城市边缘地带，从这里进城并不困难。
前往 Orchard MRT，可悠闲地搭乘 65 路巴士约半小时，或在 Potong Pasir MRT 乘坐 4 站至 Dhoby Ghaut MRT，换线后再坐 2 站到 Orchard MRT。
若选择地铁，车程约 12 分钟。
前往 CBD（或 Raffles Place MRT），可搭乘 107 路巴士约半小时，或在 Potong Pasir MRT 乘坐 4 站至 Dhoby Ghaut MRT，换线后反向再坐 2 站至 Raffles Place MRT。
若选择地铁，车程约 13 分钟。
驾车出行
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计 尖峰时段 车程） |
| CBD (Raffles Place) | 8.1km, 14-min drive |
| Orchard Road | 5.4km, 10-min drive |
| Suntec City | 5km, 14-min drive |
| Changi Airport | 14.2km, 14-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 42.2km, 45-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 4.6km, 15-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 14km, 18-min drive |
| Mapletree Business City | 13.2km, 25-min drive |
| Tuas Checkpoint | 32km, 30-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 21.4km, 24-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 17.4km, 20-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 8.2km, 14-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 11.3km, 18-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 15km, 18-min drive |
*车程按尖峰时段测算
直接道路出入口：沿 Pheng Geck Ave 1 个出入口
总结：紧贴 Upper Serangoon Road，车主出行极为便利。考虑到 Sant Ritz 位于 Pheng Geck Ave 的末端，驶向 Tai Thong Crescent 并接入 Upper Serangoon Road 时，与邻近项目在车流上不至于有太多竞争。随后在主干道上快速掉头亦十分方便，接着可便捷驶入 Macpherson Rd、PIE、Bendemeer Rd 等多条关键道路。
杂货采购
| 杂货店名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| FairPrice – The Poiz Centre | 550m, 8-min walk |
| Broadway Food Centre + Wet Market/Grocers | 600m, 8-min walk |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 3 |
| 小学（车程 3km） | 5 |
| 中学（车程 3km） | 6 |
| 国际学校（车程 3km） | 2 |
| 初级学院（车程 5km） | 2 |
| 大学（车程 5km） | 2 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
额外看点
- 10 公顷 Bidadari 公园将于 2022 年完成！
从 Sant Ritz 步行约 15–20 分钟（或驾车 5 分钟），你会发现一项大型工程正如火如荼进行中。
它将永久改变第 13 区的城市面貌。
被称为“Bidadari Project”，这是 HDB、PUB 与 NHB 的联合计划，将打造新加坡首座地下蓄水池——在用水高峰期为周边住户提升饮用水供应与水压，至关重要。
或更为“直观”的是，这座 10 公顷的公园还将设有湖泊、开阔草坪、700 米的文化遗产步道，以及全长 6km 的林间体验步道——此事已在去年底的 Today 文章中得到确认。
有孩子的家庭也可期待 5m 高的树屋，以及总计 5,000 平方米的“野餐草坪”区域等设施。
除此之外，还有众多配套——其中一项尤其会吸引爱鸟人士。
- St. Andrew’s Village
家长在孩子升学过程中常遇到的难题，是从小学到中学，再到高等教育阶段的衔接。
为缓解这一难题，位于 Potong Pasir 的 St. Andrew’s 教会学校被整合为一个教育“村落”——配套十分齐备，包括泳池、跨河天桥以及大面积的人造草场等。
换言之，从幼儿园、小学、中学、初级学院，到教会牧区，都汇聚在这一个出色的园区内。
鉴于各学段之间的隶属与衔接，只要学生持续留在 St. Andrew’s 体系，就可在相关毕业考试（如 PSLE/GCE O’ Levels）中获得一定的加分照顾，以更容易衔接至下一教育阶段。
除紧密的校园文化外，还需注意 St. Andrew’s 为男校；若为女儿择校，则需在更远处另寻选择。
一个突出的选项是 Potong Pasir 另一端的名校 Cedar Girls’ School。
回顾而言，这两所“强校”也让 Potong Pasir 在新加坡教育版图上占据了一席之地。
愿这种良性发展持续！
Sant Ritz 项目与场地评述
鉴于占地不大，加之住宅形态的“多样性”与审美取向，项目在设施方面的用地分配自然小于平均。
尽管如此，发展商仍以极简而舒适的思路布置了必要的设施，如标准泳池/儿童池、休憩区与水中健身房等。
接着，最初便令我担心的一点，是紧邻 Upper Serangoon Road 的 5 层 row houses 住户，可能面临的“道路噪音”问题。
我多次经过这条路，见识过高峰时段的车流量——这并不意外，毕竟这段路对连接东北更远区域与新加坡中部至关重要。
既然说到车流，潜在买家或许也会关心，Pheng Geck Avenue 上项目门外设有“白色停车位”，以备访客停车之需。不过鉴于本项目 1:1 的车位配比，这点通常不成问题。
最佳楼叠
户型分布
| 户型（塔楼） | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1卧 + 书房 | 48 | 527 – 570 sqft |
| 2卧（其中 2 套为顶层公寓） | 40 | 656 – 1087 sqft |
| 3卧（其中 3 套为顶层公寓） | 42 | 882 – 1420 sqft |
| 3卧豪华型（另有 3 套为顶层公寓） | 45 | 1044 – 1582 sqft |
| 户型（Row Houses） | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 2卧 + 书房 | 13 | 689 – 785 sqft |
| 2卧顶层公寓 | 8 | 1227 – 1259 sqft |
| 3卧顶层公寓 | 5 | 1399 – 1517 sqft |
| 3卧 | 13 | 1786 sqft |
Sant Ritz 的户型安排与多样性，是我迄今为止颇为喜欢的一类。
以 row house 的 3 卧单位为例，你可能会惊讶它配有地库家庭/SOHO 区域——大多数新加坡 3 卧产品并不常见。
再看 2 卧顶层公寓，你也会发现其带有“书房”与屋顶露台。
单位面积并不算大（这也有助于控制总价），但若考虑到多数顶层单位拥有超过 3m 的室内挑高，入户时那种通透与大气的感受应当会更明显。
更别提每个单位均配备的优质设计师家电。
最佳楼叠
Sant Ritz 价格评析
先说结论，周边公寓众多——从较老的转售项目到新推豪宅应有尽有。
为方便在这片城市边缘地带选房/租房的读者，我把 Sant Ritz 周边的主要项目集中列出（靠近 St. Andrew’s Village 也有一些精品公寓未纳入）。
希望能帮助你更清晰地了解周边私宅项目的多样性与可选范围。
| 项目名称 | 地契年限 | TOP | 平均价格（psf） |
| Sant Ritz | 99年地契（租赁） | 2016 | $1,392 |
| Woodsville Mansions | 永久地契 | 1987 | $1,002 |
| Woodsville Close | 99年地契（租赁） | 2011 | $1,271 |
| 18 Woodsville | 永久地契 | 2015 | $1,415 |
| Sennet Residence | 99年地契（租赁） | 2016 | $1,375 |
| The Venue | 99年地契（租赁） | 2017 | $1,345 |
| The Poiz Residences | 99年地契（租赁） | 2018 | $1,638 |
从表中可见，Sant Ritz 与多数近邻项目之间的 psf 价差并不大——除了较旧的 Woodsville Mansions 与较新的 The Poiz Residences 两端有所差异。
话虽如此，只看 psf 指标很容易误判。
评估“可负担性”的一个关键，是聚焦某些特定户型，并在不同项目间比较其总价（quantum）。
另请注意，由于户型差异（例如 Sant Ritz 中不少单位有更高的层高），即便以总价角度来看，数字也不一定能完整呈现差异。
The Poiz Residences 的地段或可谓最佳，处于 Potong Pasir 核心配套之上（更别提公寓自带商铺）。
但 Sant Ritz 在交通便捷性方面并不逊色，高楼层多数单位的景观还要更佳。
若你仅因地段考虑在此租/购，务必再次留意，这里住宅形态非常多元。
除上表列出的私宅外，周边还有不少HDB，以及有地住宅，都值得你一并考量。
升值分析
第 13 区、尤其是 Sant Ritz 的最大吸引力之一，是其公共交通的极致可达性：两条主干道上的两座高使用率巴士站，再加上 Potong Pasir MRT，距离都非常近。
更重要的是，考虑到其城市边缘属性、又紧贴 Upper Serangoon/Macpherson Road，无论公共或私人交通，前往核心区域的效率都很高。
尖峰时段驾车至 Changi Airport（及周边）也仅约 14 分钟！
综合这些因素，加之本已成熟、极受欢迎的生活圈（众多食阁、便利店等），这里对自住买家来说非常宜居。
或许对住户影响最大的隐忧，仍是道路噪音。
若回到升值数据，迄今为止 Sant Ritz 的年均资本增值仅 1.82%。此外，至今 7 笔盈利交易与 6 笔亏损交易，表现并不算突出。
换言之，它不如一些较新的邻居（如 The Venue Residences）表现亮眼——后者自推出以来年均资本增值达 7.63%。
事实上，Sant Ritz 的转售价在 2015 至 2017 年间略有回落，之后才逐步回升至当前水平——目前业主的要价中位数约为 $1,550 psf。
同一区域的私宅平均 psf 在 2016 年（自 2013 年不景气周期末端）经历一波急涨后，并未出现明显再加速迹象（基本上，那一波很多人是在高位入场）。
此外，若查看 Master Plan 2019，会发现几乎所有土地用途都已“锁定”。潜在的新发展，主要可能来自沿 PIE 与 Upper Serangoon Road 的黄色地块（需注意噪音），以及更北侧的 Woodleigh Lane，那里将见到整个 Bidadari 社区与 Alkaff 项目。
不过，Bidadari 社区是大手笔——对价格的长期影响不容小觑。随着人口导入与 Woodleigh Mall 等配套的落成，这将真正提升该区的宜居度，而不只是“投资潜力”。
即便后续发展有望整体抬升区域价格，我个人仍认为，最终还是该区在宜居度/便利性上的持续加持，会在未来推动这里的资本增值。
我们的看法
我并非特别喜欢其设计，但也要记得，设计始终是主观的——最好亲自来看一看。
不过我不太会因设计多作计较，这里的最大卖点无疑是其极为便利的地段。无论搭地铁、巴士，还是自驾，Sant Ritz 在交通层面都几乎面面俱到——很难被超越。
正如先前所述，紧邻 Upper Serangoon Road 自然有利有弊。
尽管目前租赁需求强劲，租金回报约为 3.1%，但仅从价格动能来看，并未看到短期内明显的上行潜力（迄今年均资本增值 1.82%）。
但请持续关注 Bidadari 的蜕变。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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