Parc Rosewood 评测：预算内的 10 座泳池

项目：	Parc Rosewood
区域：	25
地址：	Rosewood Drive
产权年限：	99-year Leasehold
单位数：	689
开发商：	Kensington Land Pte. Ltd.
TOP:	2014

近来，位于非高端地段的公寓越来越受到关注。Jurong Gateway，Treasure at Tampines……不胜枚举。

Parc Rosewood 也不例外。尽管坐落在 Woodlands，这个公寓在推出之前很久就已吸引了大批买家的目光。

在 2012 年初推出之际，当时推出的 236 个单位中，就有 120 个在4 小时内被抢购一空。

原因之一是当时的定价，介于 $925 至 $998 psf。考虑到其度假村式的美学与宜居属性，这样的前景颇具吸引力。

或许在新加坡，公寓仍被视为终极身份象征。尽管看起来你身边几乎人人都住在公寓里，但事实是，2019 年仅有 16.2% 的人口居住在私人住宅。

这也引出重点——Parc Rosewood 的成名之处。它最强的卖点无疑是价格——2012 年早期入手的人，能够以略高于 $400,000 的价格购得一套（虽然面积确实较小）。

不过，先让我们来一场园区参观，看看 Parc Rosewood 的场地到底能带来什么体验。

Parc Rosewood 深度参观

Parc Rosewood 配套设施

25m 泳道池	2x 烧烤区	2x 吊床区
2x 休闲吧台	2x 凉亭	2x 静谧花园
2x 带 Jacuzzi 的水疗池	2x 下沉式休闲区	50m 泳道池
6x 会客舱	9x 更衣室	9x 读书亭
屋顶露天用餐区	水上躺床	芳香疗法池
芳香疗愈花园	儿童亭	儿童游乐场
休闲露台	会所	会所休息区
会所亭	会所广场	浸泡池
蕨谷	多功能室	水疗喷射池
室内健身房	慢跑道	儿童探险区
湖畔露台	休憩亭	休闲池
冥想亭	户外健身花园	户外健身站
泳池平台	镜面水池	静修亭
溪畔步道	芳香花园	戏水角
日光浴平台	网球场	戏水池
水喷泉	康养花园	湿平台
瑜伽亭	禅意花园

Parc Rosewood 位于 Rosewood Drive 末端，这既可能是优点也可能是缺点。一方面，你会获得更多一点的私密性——但鉴于一侧是 Woodlands Avenue，另一侧是 SLE，这点优势可能也就显得意义不大。

入口并不算宽敞，主要也是因为下客点更靠里一些。

入口设有访客与住户两条车道，这在一个拥有 689 个单位的项目里是件好事——不过如果同一时间两辆大型车并行入内，确实会显得有点紧。

不过值得一提的是，这里的大部分单位（63%）是 1 房。这通常意味着以投资者持有为主，因此可以预期 Parc Rosewood 的出租率很高——整体用车需求会相对更低。

几乎一下车就会到下客点/会所区域。不论是刻意为之还是巧合，这里设置了有顶的专用下客处与等候区，这很棒——尤其是 Grab/出租车应该会颇为常见。

可能因为新冠疫情的关系，座椅较少（更少接触表面、减轻清洁负担）。但该区域显得异常空旷——仿佛空间还未完工。若要形容这里，“热情好客”恐怕是最后一个我会用的词。

你可以看到饮料售卖机与如今越来越常见的 Gardenia 售卖机。这当然是好事，但考虑到这里还有一家迷你超市，似乎有点重复配置。

二层设有一间俯瞰主泳池的多功能室。整体中规中矩，配置也相当基础。

很遗憾我们没能拍到健身房的照片。尽管器械齐全，但以项目的单位数量来看，面积不算理想。

会所顶层是一个屋顶平台，设有多处户外座位。谈不上奢华，但由于周边大多为低层建筑，视野开阔相当不错。事实上，Parc Rosewood 对面是一片开阔的空地，更强化了这里的静谧氛围。

不过，如果景观维护更好一些（花槽上的绿篱稀疏且显得干枯），并换上更舒适的户外家具，空间会更上一层楼。

不过，从这里看向 Parc Rosewood 主泳池的景致确实相当养眼，也多少挽回了一些印象。

此处也简单谈谈设计。是的，这完全是主观话题——但在这个价位，你确实不能期待太多设计上的惊喜。

它谈不上前卫前沿，但也绝不难看。

如果这篇评测你只能记住一件事——那就是 Parc Rosewood 拥有十个游泳池。这意味着你可以每周的每一天都在不同泳池里下水，还能多出三个可选择。

不过它们都呈长方形，我也不确定逐一尝试会有多“刺激”。大多数住户大概还是会就近下水图个方便。

我一直很喜欢带有浅水区、能把躺椅摆在水上的泳池。既有度假感，又能躺卧在蓝色水面环绕之中，格外静谧。

再配上棕榈树，这就是一张完美明信片。如果只看上面的照片来评价 Parc Rosewood，无疑印象会非常正面。

如果一定要修正先前观点，那就是：与其就近下水，更多人或许宁愿在本项目最大的泳池里游泳放松。

这里的一大优势，确实是开阔的环境。周边建筑皆为低层，因此没有高楼近距离俯瞰你的空间（除了对面邻居）。如果你正打算从人口密集的市区搬来，这里会让人眼前一亮。

鉴于这是最大、最宽的泳池，这里与对向楼栋的退距相当体面，住在这些楼栋的住户会有更强的私密感。

但这也引出了场地总体布局的问题。园区由 6 排长条形住宅楼组成，泳池及水景分布在每两排之间。

诚然，这样的配置颇为独特，也让大多数单位都能享有泳池景观。

另一方面，除外侧楼栋外，大多数楼栋都会彼此相对——部分距离还相当接近。若你非常看重私密性，不是大多数时间都要拉上百叶窗，就是更激进地，干脆不考虑这个项目。

还有另一重私密性问题——既然大多数公共区域都位于楼栋之间，你在公共空间的活动基本都会被两侧住户尽收眼底。

以上方的躺椅为例，就位于楼栋正中央——在这里日光浴，显然称不上私密。

如果你确实在意私密性，可以考虑外朝向的楼栋，或者选择面向楼栋间隙的单位——如上图所示。

开放露台下方是水疗池，配有按摩浴缸与水床。

在谈儿童泳池之前，注意中间的两个锥形路障了吗？

它们的摆放基本是为了防止人们被松动的地砖绊倒——这在园区不同部位似乎都有出现，令人担忧。以当时仅 6 年楼龄的公寓而言，这确实值得关注。

话虽如此，这些路障摆在缺陷部位，说明管理方已意识到问题。我们也在现场听到，修复工作正在进行——这表明他们具有主动维护空间的意愿与行动，算是积极信号。

主泳池之外就是儿童泳池。

它的面积其实不错，并配有常见的彩色戏水喷泉。浅水区为孩子们提供了充足的玩耍空间。

烧烤区紧邻儿童泳池，是举办亲子活动的理想地点。

另外，我觉得这里的家具有点过于简陋。虽然明白 Parc Rosewood 的定价不高，但要把这些公共空间“提一档”，其实也不需要太多投入。

有点奇怪的是，虽然有遮蔽，但并未覆盖到烧烤炉本体——遇上下雨天会相当不便。

更别说，这个烧烤区面向 Woodlands Avenue 2，车流较快且噪音明显——别指望这是个安静的烧烤点。

不过不必太担心，园区内还有不少分散的用餐亭可供选择。

除了主泳池外，在每排楼栋之间你都会发现一些公共设施：至少两座泳池、有顶亭子，以及不同的水景。

一般我会欢迎水景，因为它们能提升空间氛围。但以上这类水景的呈现不太理想。直白点说，就是地上挖个长方形坑，注上一池水。既不好看，更糟的是，类似做法在园区内还出现了不少。

所有一楼单位外的水景也如出一辙。旁观者可能会以为这些是每个一楼单位的私人浸泡池（这也是很自然的推断）。

但其实都是不属于任何人的公共区域。或许说得严厉些，这是个“白象”设施。不好看、不能下水游，还要为每一个都承担额外的维护工作。

抛开这些奇怪的水景不谈，园区的泳池确实是它的“救命稻草”。瓷砖的铺贴也更好看——蓝色的渐变在炎热的天气里显得格外诱人。

他们做得不错的另一点，是在景观不同位置做了高差变化。比如这个有顶亭子就比下方泳池地势更高，能获得更高点位的视野。

再往外走，这一段面向的是 Rosewood Suites。

两者之间的退距还不错，两侧浓密的树带也有助于保障一定的私密性。

如上图的座亭所见，某些区域的维护确实还有待加强。

再次强调，看着不太美观，也绝非理想状态。

回到外围步道。它几乎环绕了整个园区（靠 SLE 的一侧除外）。地块不小，仅在这条路上来回跑步，对大多数人而言就足够锻炼了。没错，这里也非常适合遛狗。

我们移步到园区的另一区域。说不上与前一处有何不同：一条长泳池，接着是抬高的亭子，再是一座泳池。

如果你把泳池当“第二个家”，这里值得认真考虑——名副其实的泳池天堂。

泳池之上是所谓的 Alfresco Lounge Deck。尽管没有烧烤设施，你仍然可以在此举办小型聚会。

此时此刻，再出现一座泳池应该没人会惊讶了。

这座泳池颇有特色：池中有圆形小岛并种了树——更好看，也确实让人联想到海外度假村。

我倒觉得其他泳池缺了躺椅——似乎只给主泳池“特供”了。

名字称不上酷，但本质上就是另一处带座位的开放平台。

最后一座位于后方的泳池设有下沉式吧台，这在马来西亚的度假村里很常见。宣传图里总是很酷——游到吧台边、泡在水里、喝着冰鸡尾酒。

但如果根本没有“吧”，这项配置就有点鸡肋了。

跨到下一段区域……

儿童游乐场几乎位于园区的角落。色彩看起来有些褪色——可能是因为每天都直面烈日。

同一排还有户外健身区。这里也有一扇侧门，但目前通向的地方并无特别可取之处，我预计用的人不多。

某种程度上，考虑到要维护这么多泳池的工作量之大，也能多少理解他们在其他区域的保养有些掉链子。

但也要实事求是，泳池的维护做得不错——没有杂物，也没有缺砖（免责声明：我并未做全面检查）。

如果你难以分辨，上面那三个弯曲的东西其实是高背椅。要我说，确实挺随意的添置。

最后但同样重要的是，最靠近 SLE 的尽头是网球场所在。

1 座网球场配 689 户，听起来比例不佳，确实如此。但鉴于许多新盘如今的配套更少，这类问题也就越来越难以苛责了。

这是 Parc Rosewood 的公共走廊。受楼栋形态所限，走廊又长又窄，即便白天也略显昏暗。

而且大多数住户会在外面放置鞋架，原本就不宽的通道就更显局促。

来到地库，各楼栋的电梯大堂相当朴素。作为进出通道，这点也情有可原；虽然价位不高，但若能稍加装饰会更好。比如地面来一层环氧涂层，效果就会好不少。

Parc Rosewood 的地下车库在“空间感”这点上表现出色。

行车道宽、车位大，更重要的是，车位充足。这里停放多辆车也不成问题。

车库的“空旷”，从侧面也说明 Parc Rosewood 的住户结构以租户为主。

Parc Rosewood 区位评测

Parc Rosewood 位于新加坡较早开发的第 25 区，更具体地说，是 Woodlands。

对许多不住在第 25 区的人而言，提到“Woodlands”，多半就会联想到长堤与 Johor Bahru。

这无可厚非，但 Woodlands 也是少数即便不靠近 CBD 却仍然配套丰富的区域之一。这里有不少住宅项目、学校与购物中心，是个配套到位的成熟社区。 

至于 Parc Rosewood，本公寓毗邻 Woodlands Avenue 2 与 Seletar Expressway 的交会处，驾车前往新加坡各处基本不算麻烦。

公共交通 

巴士站	停靠线路	距公寓距离（及预计步行时间）
’Casablanca’	161, 168	190m, 步行 2 分钟
’Opp Casablanca’	161, 168	220m, 步行 3 分钟

最近的 MRT：Woodlands MRT - 950m, 步行 11 分钟

坦白说，Parc Rosewood 步行范围内的公共交通选择并不算多。

不过你可以在 Woodlands 巴士转换站（乘坐 161 或 168，跨 2 站约 2 分钟可达）享有充足的公共交通选择，它也紧邻 Woodlands MRT 站与 Causeway Point。

若你在 CBD 上班，通勤对你而言或许就没那么方便了。

最佳方案是搭乘 North-South Line，跨 17 站约 40 分钟，到达 Raffles Place MRT 下车。

好在 43km 长的 Thomson-East Line 预计于 2024 年全部通车后，将进一步提升南北、东西走廊及市区的连通性。

届时，从 Woodlands South MRT 到 Orchard MRT 的车程，不会超过 35 分钟，跨 12 站即可。

私家交通

主要目的地	距公寓距离（及预计高峰期车程）
CBD (Raffles Place)	25.9km, 驾车 27 分钟
Orchard Road	20.5km, 驾车 24 分钟
Suntec City	26.2km, 驾车 30 分钟
Changi Airport	30.5km, 驾车 33 分钟
Tuas Port (By 2040)	33.3km, 驾车 38 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	23.7km, 驾车 25 分钟
Mediapolis (and surroundings)	23.2km, 驾车 25 分钟
Mapletree Business City	25.9km, 驾车 29 分钟
Tuas Checkpoint	26.7km, 驾车 29 分钟
Woodlands Checkpoint	4.1km, 驾车 9 分钟
Jurong Cluster (JCube)	20.0km, 驾车 22 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	2.0km, 驾车 5 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	29.8km, 驾车 31 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	16.6km, 驾车 19 分钟

*车程按高峰期测算

最近出入口：沿 Rosewood Drive 仅 1 个出入口

总结：就 689 户而言，仅 1 个车行出入口仍可接受。但 Rosewood Drive 上的单一出入口在高峰时段可能会拥堵。SLE 紧邻住区，且在西侧不远处与 BKE 相交——对于偏好自驾的住户来说，连通性更佳。

日常采买

超市名称	距公寓距离（及预计步行时间）
Fairprice Finest - The Woodgrove	680m, 步行 8 分钟 或 750m, 驾车 4 分钟
FairPrice - Blk 570B	1km, 步行 12 分钟 或 2.1km, 驾车 7 分钟

学校

教育层级	学校数量
学前（1km 步行范围）	2
小学（3km 车程）	9
中学（3km 车程）	9
国际学校（3km 车程）	1
初级学院（5km 车程）	0
大学（5km 车程）	1
理工学院（10km 车程）	1

补充要点

•  知名教育机构

首先，Singapore Sports School（新加坡体育学校）是一所为中学与高中生提供integrated 体育与学术课程的特选独立学校，就在 Parc Rosewood 过马路的对面。

另一所知名学校是 Singapore American School（SAS），为学前至高中学生提供美式课程。 

这使得 SAS 成为美国外籍人士及其家庭的热门选择，也构成了本区域居民中的重要群体。

此外，Woodlands 还拥有众多提供小学与中学教育的学校，以及高等学府 Republic Polytechnic。

• 靠近长堤

居住在 Woodlands，住户受益于与 Woodlands Checkpoint 的近距离。对常往返 Johor Bahru 购物和（更实惠的）餐饮的旅客而言，这是巨大加分项——当然要等边境重新开放！

此外，若你是投资者，或许会感兴趣：Parc Rosewood 的出租能力相当不错，核心租客群之一是经常往返新马通勤的马来西亚人（我们会在后续的升值分析中再谈）。

Parc Rosewood 开发与园区评测

乍一看，Parc Rosewood 的总平面图相比大多数项目更为有趣。

每一条楼栋廊道基本都配有至少 2 座泳池——可谓不缺水面。 

这自然也让家长更容易从家中关注在泳池玩耍的孩子们。

同时也为园区带来了结构与景观上的多样性。

除了大量泳池，Parc Rosewood 也配备了常见设施——从烧烤炉、花园到会所与设备齐全的健身房。

作为一座设施齐全的公寓，Parc Rosewood 的管理费也相对实惠，每月从低至 $180 到约 $300 不等。

园区角落中唯一网球场的位置，也可能会成为网球爱好者选择单位时的重要考量。

交通方面，邻近的 Woodlands Ave 2 在通往 SLE 的出入口（总平面未示）附近高峰时常有拥堵。

因此，大多数住在 Parc Rosewood 的人，可能会不同程度地受到车流噪音的影响——尤其是这里每栋楼最高仅 5 层。

话说回来，Parc Rosewood 在宜居性方面的表现，确实弥补了噪音的不足——而宜居性，无疑是自住时最重要的考量之一。

最佳单位

户型分布

Unit Type	No. Of Units	Size of Units (sqft)
1-Bedroom PES	94	506 - 560 sqft
2-Bedroom PES	42	743 - 818 sqft
3-Bedroom PES	12	969 sqft
1-Bedroom	282	431 sqft
2-Bedroom	133	581 - 603 sqft
3-Bedroom	36	829 sqft
2-Bedroom Penthouse	24	1,259 - 1,346 sqft
3-Bedroom Penthouse	37	1,625 - 1,916 sqft
3-Bedroom + Study Penthouse	9	1,711 - 1,798 sqft
4-Bedroom Penthouse	5	1,787 sqft
5-Bedroom Penthouse	15	2,250 - 2,390 sqft

供参考，PES 指的是 Private Enclose Area——即一楼单位的户外庭院，大多直接面向泳池。

1 房“鞋盒”单位——也是 Parc Rosewood 最多的户型，面积仅 431 sqft。 

此外，顶层复式的类型也很多元，2 房的面积甚至小至 1,259 sqft。

考虑到小户型（如 1/2 房）的面积，我会说，与多数老盘不同，这里更适合单身或短期内不打算要孩子的夫妻。

Parc Rosewood 价格评测

如同我们对多数转售公寓的评测，这里也会放上两组价格对比。

第一组是 Parc Rosewood 与其在 Woodlands 的邻近转售项目（距 Parc Rosewood 不超过 700m）的价格对比。

第二组则稍有变化——鉴于 Parc Rosewood 属于少数靠近 SLE 出入口的公寓之一，我们也会与其他同样靠近高速出入口的项目进行比较。

项目	产权年限	TOP	平均成交价（PSF）
Parc Rosewood	99-year Leasehold	2014	$999 psf
Woodgrove Condominium	99-year Leasehold	1999	$688 psf
The Woodgrove	99-year Leasehold	1998	$702 psf
Rosewood	99-year Leasehold	2003	$703 psf
Casablanca	99-year Leasehold	2006	$725 psf
Rosewood Suites	99-year Leasehold	2011	$783 psf
Woodhaven	99-year Leasehold	2015	$971 psf

总体来看，Woodlands 的住宅项目价格相对可负担，从上表可见一斑。

不过，尽管看起来 Parc Rosewood 的 PSF 最高，但若从总价角度对比，结论就不同了。

以其相邻项目Rosewood Suites为例。

Parc Rosewood 的 PSF 或许比 Rosewood Suites 更高，但前者的 2 房起步价约 $620,000，而后者约 $800,000——起步价就相差 $220,000。

Woodhaven 也是类似。

Parc Rosewood 的 3 房至少 $800,000，而 Woodhaven 的 3 房价格则高出许多——接近 $1.3 million！

就连 Woodgrove Condominium 的 3 房起价也要 $820,000。

那么，与同样靠近高速出入口的其他公寓相比如何？

项目	产权年限	TOP	最近高速公路	平均成交价（PSF）
Parc Rosewood	99-year Leasehold	2014	SLE	$999 psf
Sunrise Gardens	99-year Leasehold	1998	CTE	$740 psf
Savannah Condopark	99-year Leasehold	2005	PIE & TPE	$772 psf
The Warren	99-year Leasehold	2004	KJE	$837 psf

出乎意料的是，Sunrise Gardens 的 psf 最低，考虑到它的连通性很不错（位于 CTE，且靠近 SLE 与 TPE 的交汇）。

细想之下，较低 psf 的原因之一，可能是毗邻 Yio Chu Kang Flyover（CTE）带来的严重噪音污染——对这类中层住宅影响更大。它周边也有不少年纪更大的住宅。

Savannah Condopark 的情况与 Sunrise Gardens 类似。

Savannah Condopark 处在 PIE 与 TPE 的交汇处（方便，但也可能“不那么方便”），重车流也会带来不少噪音干扰。

至于 The Warren，虽然住户可能也会受 KJE 的噪音影响，但它更高的价格标签，很大程度上归功于 Choa Chu Kang MRT 的存在——距住区不到 100m。

总而言之，Parc Rosewood 住户或许无法享受到“出门即达”的 MRT，但只需短程巴士即可到达 Woodlands MRT，旁边还有巴士转换站和一众购物选择。

升值分析

在谈 Parc Rosewood 之前，先简单说说Woodlands 区域（从资本增值角度）。

虽说这些都是推测，但以下 4 个关键因素，足以支撑 Woodlands 的潜在资本增值。

首先，如前所述，这里拥有各教育阶段的充足学府——包括知名的 Singapore Sports School 与 Singapore American School。

其次，Parc Rosewood 周边配套丰富：有 Causeway Point 等购物中心，也有 Woodlands MRT 与邻近巴士转换站等公共交通，大幅提升连通性。

（旁注——如果你是投资者，接下来的两点会更有吸引力。）

第三，众所周知，靠近 MRT 的住宅，资本增值潜力往往更佳。

Parc Rosewood 附近有 2 座 MRT 站，且分属不同线路——Woodlands South MRT（Thomson-East Coast Line）与 Woodlands MRT（同时运行 Thomson-East Coast Line 与 North-South Line）。

当然，Thomson-East Coast Line 多数路段仍在建设中，但等到全线通车，你自然会享受这项新增利好的全部红利。

最后，Woodlands 靠近 Woodlands Checkpoint 众所周知。

在 Covid-19 之前，这里每天不仅有大量新加坡人北上 Johor Bahru 购物，还有许多马来西亚人每日往返来新工作。

这也引出下一点——一旦新马之间的旅行限制解除，可以预期，马来西亚人会在 Woodlands Checkpoint 附近寻找更可负担的租房。

基于此，下面是 Parc Rosewood 与其邻近转售项目的租金对比。

为免误会，上图并非租金回报率，而是每月按面积计的典型租金（psf pm）。

如上所示，Parc Rosewood 的月租金在邻近项目中最高——$3.1 psf pm，高于平均的 $2.7 psf pm。

唯一接近的是 Woodhaven，租金为 $2.9 psf pm。

我们的看法

谈不上“大型”项目，但得益于相对周全的总平面规划（以及数量可观的泳池），Parc Rosewood 的园区空间为家庭提供了相当可观的开阔感。 

不过单位确实偏小。正如我们所见，1 房鞋盒与较少卧室的顶层复式，面积并不算出色。

同样需要注意的是，尽管最近的 MRT 可步行到达，但部分人可能不太愿意每天步行 11 分钟。 

总的来说，如果你愿意用与 MRT 的距离与相对较小的户型，去换取完善的园区设施、便捷的 SLE 通达性，以及靠近长堤的区位，那么 Parc Rosewood 或许值得你再看一眼。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文