| 项目： | Parc Rosewood |
|---|---|
| 地区： | 25 |
| 地址： | Rosewood Drive |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 689 |
| 发展商： | Kensington Land Pte. Ltd. |
| TOP： | 2014 |
近来，非高端地段的公寓获得了不少关注。Jurong Gateway、Treasure at Tampines……名单还可以继续列下去。
Parc Rosewood 也不例外。尽管位于 Woodlands，这个公寓早在推出之前就已引起大量买家的注意。
在 2012 年初开盘时，当时推出的 236 套中有 120 套在4 小时内被抢购一空。
很大原因在于当时的价格，介于 $925 至 $998 psf。考虑到其度假村式的美学与宜居属性，这颇具吸引力。
也许在新加坡，公寓仍被视为终极身份象征。虽然看起来你认识的每个人都住在公寓里——但事实是，截至 2019 年，只有 16.2% 的人口是私人住宅居住者。
这也带出了重点——Parc Rosewood 的成名之处。其最大卖点无疑是价格——2012 年早期入手的人，仅花四十多万就能买到一套（诚然，面积偏小）。
不过，先从实地参观开始，看看 Parc Rosewood 究竟能带来什么体验。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Parc Rosewood 深度参观
| 25m 泳道池 | 2x 烧烤区 | 2x 吊床区 |
| 2x 休闲酒吧 | 2x 凉亭 | 2x 静谧花园 |
| 2x Spa 水疗池（含 Jacuzzi） | 2x 下沉式休闲区 | 50m 泳道池 |
| 6x 会议舱 | 9x 更衣室 | 9x 阅读亭 |
| 屋顶露天用餐区 | 水上躺床 | 芳香疗法池 |
| 芳香疗愈花园 | 儿童亭 | 儿童游乐场 |
| 休闲平台 | 会所 | 会所休息区 |
| 会所凉亭 | 会所广场 | 浸泡池 |
| 蕨类谷 | 多功能室 | 水疗喷射池 |
| 室内健身房 | 慢跑道 | 儿童探险区 |
| 湖畔平台 | 休闲凉亭 | 休闲泳池 |
| 冥想亭 | 户外健身花园 | 户外健身站 |
| 泳池平台 | 反射水池 | 放松凉亭 |
| 溪畔漫步道 | 香氛花园 | 戏水角 |
| 日光平台 | 网球场 | 浅水池 |
| 水柱喷泉 | 康体花园 | 亲水平台 |
| 瑜伽亭 | 禅意花园 |
Parc Rosewood 位于 Rosewood Drive 的尽头，这既是优点也是缺点。一方面，你会有更强的私密性——但由于两侧分别是 Woodlands Avenue 和 SLE，这点可能意义不大。
入口并不算宽敞，部分原因是落客点在更里面。
入口设有访客与住户两条车道，这对拥有 689 户的项目来说是好事——不过若同时有两辆大车进来，通行会有些紧凑。
值得一提的是，这里的大多数单位（63%）为 1 卧室。这通常意味着以投资者持有为主，因此可以预期 Parc Rosewood 的出租率较高——整体用车量也会更少。
进入后不久就会到达落客/会所区域。无论是有意还是偶然，设有专门的有顶落客点与等候区都很不错——尤其考虑到 Grab/出租车应会十分常见。
也许因为新冠疫情，减少了座椅配置（少接触、少清洁）。不过区域显得异常空旷——仿佛空间尚未完工。若要形容它，“热情好客”绝不会是首选的词。
这里有饮料售卖机和日益常见的 Gardenia 机器。这当然是好事，但既然还有一间小型杂货店，就显得有些重复。
二楼设有一间可眺望主泳池的多功能室。它没什么辨识度，配置也颇为基础。
很遗憾我们没能拍到健身房。虽然器械齐全，但以总户数来看，面积并不算大。
会所的顶层是屋顶平台，设有多处户外座位。谈不上奢华，但由于周边大多为低层建筑，视野相当开阔。Parc Rosewood 对面是一片开阔地，更增添了这里的静谧感。
不过，如果绿化维护更好一些（花槽的绿篱稀疏、显得干枯），户外家具再舒适些，空间会更出色。
不过，从这里望向 Parc Rosewood 主泳池的视野确实很赞，多少挽回了一些印象。
此处也稍谈一下设计。是的，美学主观性很强——但在这个价位，你确实不能对设计期望太高。
它绝不是前卫前沿的设计，但也谈不上难看。
如果这篇评测你只记住一件事——那大概就是 Parc Rosewood 拥有10 个游泳池。换言之，你可以一周 7 天都在不同的池里畅泳，还能多出 3 个可选。
不过它们都是长方形，因此逐个打卡的新鲜感也有限。我想大多数住户还是会就近下水，更图方便。
我一直很喜欢带有浅水区、可把躺椅放在水面的泳池。度假感十足，周身环绕蓝水，格外宁静。
配上棕榈树，这就是一张明信片式的风景。如果只凭上图来评价 Parc Rosewood，印象肯定极佳。
如果要修正我先前“就近下水”的说法——回头想想，我认为大多数人还是更愿意在开发内最大的泳池里游泳放松。
住在这里的一大好处，确实是整体开阔的环境。周边多为低层建筑，除非是对面住户，否则不会有高楼直望你的空间。若你正从高密度的市区环境搬来，这里会让人耳目一新。
由于这是最大最宽的泳池，这里与对面楼栋的退距相当不错，住在这些楼栋的住户会享有更强的私密感。
但这也暴露了整体布局的问题：场地由 6 条长排住宅楼组成，泳池与水景夹在它们之间。
诚然，这样的规划颇为独特，也让大部分单位都能享有泳池景观。
另一方面，除外圈楼栋外，多数楼栋对望而立——有些距离更近。若你非常看重私密性，要么大部分时间拉上百叶窗，要么更干脆些，不把这个项目列入考虑。
另一项与私密相关的问题是：由于大多数公共空间位于楼栋之间，你在公共区的活动几乎会被两侧住户尽收眼底。
比如上图的躺椅，就位于楼栋正中——在这里日光浴显然不会太私密。
如果你确实在意私密性，可以考虑外朝的楼栋，或选择面向楼栋间缝隙的堆叠——如上图所示。
开放平台下方是水疗池，配有按摩浴缸与水上躺床。
在谈儿童池之前，注意中间的两个锥形桶了吗？
它们的摆放是为了防止人们被翘起的瓷砖绊倒——这种情况在项目不同位置都有出现，令人担忧。以仅 6 年楼龄（拍摄时）而言，问题不小。
话虽如此，这些锥桶的设置说明管理方已察觉问题。据了解，修复工程正在进行中——主动维护的态度是好迹象。
主泳池之外，就是儿童池。
儿童池面积不小，并配有常见的彩色戏水设施。浅水区足够孩子们尽情玩乐。
烧烤区策略性地紧邻儿童池，是举办家庭活动的理想位置。
另外，我觉得这里的家具过于朴素。虽然明白以 Parc Rosewood 的定价不能要求太多，但要提升这些公共空间的质感，其实并不需要太高成本。
比较奇怪的是，虽然有遮蔽，但并未覆盖到烧烤炉本身——若遇上下雨就不太方便。
此外，烧烤区朝向 Woodlands Avenue 2，车速较快且噪音明显——别指望这是个安静的烧烤点。
不过也不必太担心，园区内还有许多分散的用餐亭可供选择。
除主泳池外，每排楼栋之间你都会看到一些公共设施：至少两座泳池、有顶凉亭，以及不同的水景。
通常我欢迎水景，因为它能提升氛围。但上图这些的呈现不佳。直白说，它们就是挖了个长方形坑、注满水。不好看，更糟的是，这种做法在园区里反复出现。
紧邻所有底层单位外侧的水景也是同样的故事。旁观者或许会以为这些是每间底层单位的私人浸泡池（这很容易让人如此联想）。
但其实它们是公共区域，不属于任何人。直白点说，颇有点“白象”之感。不好看、又不能下水游，还要为每一处额外承担维护工作。
抛开这些奇怪的水景不谈，这里的游泳池确实是开发的“救星”。泳池的瓷砖拼色也更佳——蓝色渐变在炎热天气里显得格外清爽宜人。
另一项可圈可点之处，是在景观上做了高差变化。譬如这座有顶凉亭就高于下方泳池，视野更佳。
继续往外走，这一段与 Rosewood Suites 相对。
两者之间的退距不错，且两端都有茂密树带，能在一定程度上保障隐私。
如上图所示，部分区域的维护还有较大提升空间。
观感确实不佳，也不是理想的情况。
回到外圈步道。它几乎环绕整个项目（面向 SLE 的一侧除外）。地块不小，仅在这条步道上来回慢跑，对多数人而言就足够锻炼了。遛狗也完全没问题。
来到园区的另一段。我不会说它与刚才有太大不同：一条长池、一个抬高的凉亭、再接着一座泳池。
若你把泳池当“第二个家”，这里值得认真考虑——它绝对是泳池爱好者的天堂。
泳池之上是所谓的 Alfresco Lounge Deck。虽无烧烤设施，但也足以办个小聚会。
此时再出现的设施，想必也不会让你意外——还是泳池。
这座池子较为独特，中间点缀圆形小岛与树木——观感更佳，也更有海外度假村的味道。
不过其他泳池似乎缺少躺椅——好像只在主泳池才配备。
名字不算酷，本质上就是另一个带座位的开放平台。
最后方这座泳池设有下沉式吧台，这在马来西亚的度假村中很常见。游到吧台前、泡在水里小酌冰鸡尾酒，总被描绘得很酷。
但如果没有真正的“吧台”在运营，这个配置就有些鸡肋了。
跨到下一段……
儿童游乐场位于项目转角处附近。色彩看起来有些黯淡——可能是每天暴晒所致。
沿着这排还有户外健身区。这里也有侧门，但目前并未通往什么值得一去的地方，我预计使用率不高。
说句公道话，维护这么多泳池确实辛苦——其他区域的保养偶有疏忽，也能稍稍理解。
就事论事，泳池的维护是到位的——看不到杂物、也没有缺失的瓷砖碎片（声明：我并未进行全面检查）。
如果你看不太出来，那三个弧形物体其实是高背椅。个人觉得，这些添加有点随机。
最后但同样重要的是，最靠近 SLE 的一端是网球场所在。
1 座网球场配 689 户，听起来比例不佳，确实如此。但鉴于许多新盘如今配置更少，这类问题也越来越难苛责。
这是 Parc Rosewood 的公共走廊。受楼栋形态所限，走廊又长又窄，即便白天也较为昏暗。
而且多数住户会在外面摆放鞋架，原本就不宽的通道因此更显逼仄。
来到地库，各栋的电梯厅都很朴素。毕竟是进出即走的地方，且以这个价位也不宜奢求——但若能稍加修饰会更好。比如地面做一层环氧地坪涂层，就能明显提升观感。
Parc Rosewood 的地下停车场在“空间感”上表现出色。
车道宽、车位大，更重要的是车位充足。这里停放多辆车都不成问题。
车库的空旷，也从侧面说明 Parc Rosewood 的住户结构以租户为主。
Parc Rosewood 区位解析
Parc Rosewood 位于新加坡较早发展成熟的地区——第 25 区，更具体地说，是 Woodlands。
对许多不住在第 25 区的人来说，一提到“Woodlands”，很可能就会联想到长堤与 Johor Bahru。
这可以理解，但 Woodlands 也是少数虽不临近 CBD、却配套丰富的区域之一。这里有相当多的住宅项目、学校与商场，是一个设施齐全的成熟社区。
至于 Parc Rosewood，公寓位于 Woodlands Avenue 2 与 Seletar Expressway 的交汇附近，驾车前往全岛各处相对便捷。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| ’Casablanca’ | 161, 168 | 190m，步行 2 分钟 |
| ’Opp Casablanca’ | 161, 168 | 220m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT：Woodlands MRT – 950m，步行 11 分钟
坦白说，Parc Rosewood 步行范围内的公共交通选择并不算多。
不过，Woodlands 巴士转换站（搭乘 161 或 168，2 站约 2 分钟可达）有大量交通选择，而它也紧邻 Woodlands MRT 与 Causeway Point。
如果你在 CBD 上班，通勤或许不会那么方便。
最佳方式是搭乘南北线约 40 分钟、17 站至 Raffles Place MRT。
所幸，随着 43km 长的 Thomson-East Coast Line 在 2024 年完工，沿南北、东西走廊与市区的连通性将进一步提升。
届时，从 Woodlands South MRT 至 Orchard Mrt 约 12 站、不超过 35 分钟。
私家交通
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 25.9km, 27-min drive |
| Orchard Road | 20.5km, 24-min drive |
| Suntec City | 26.2km, 30-min drive |
| Changi Airport | 30.5km, 33-min drive |
| Tuas Port (By 2040) | 33.3km, 38-min drive |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 23.7km, 25-min drive |
| Mediapolis (and surroundings) | 23.2km, 25-min drive |
| Mapletree Business City | 25.9km, 29-min drive |
| Tuas Checkpoint | 26.7km, 29-min drive |
| Woodlands Checkpoint | 4.1km, 9-min drive |
| Jurong Cluster (JCube) | 20.0km, 22-min drive |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 2.0km, 5-min drive |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 29.8km, 31-min drive |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 16.6km, 19-min drive |
*注：车程按高峰时段计算
最近出入口： 沿 Rosewood Drive 的 1 个出入口
总结：仅 1 个车行出入口，对 689 户的公寓仍可接受。但 Rosewood Drive 的单一出入口在高峰时段可能会拥堵。SLE 就在住宅旁，并在西侧不远处与 BKE 相交——对偏好驾车的住户而言提升了可达性。
杂货采买
| 杂货店名称 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest – The Woodgrove | 680m, 8-min walk OR 750m, 4-min drive |
| FairPrice – Blk 570B | 1km, 12-min walk OR 2.1km, 7-min drive |
学校
| 教育阶段 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 9 |
| 中学（车程 3km） | 9 |
| 国际学校（车程 3km） | 1 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 1 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
补充要点
- 知名院校环伺
首先，Singapore Sports School（体育学校）是一所为中学与后中学学生提供integrated 体教并重课程的特选独立学校，就在 Parc Rosewood 对面。
另一所知名学校是 Singapore American School（SAS），为学前至高中学生提供美式课程。
这使 SAS 备受美国外籍人士家庭青睐，也成为该区住户的重要组成。
此外，Woodlands 还有大量中小学，以及高等学府 Republic Polytechnic。
- 毗邻长堤的区位优势
住在 Woodlands 的一大优势，是靠近 Woodlands 关卡。对于常去 Johor Bahru 购物与就餐（且物价更亲民）的人来说，这是不小的加分项——当然，需待边境重开！
此外，若你是投资者，Parc Rosewood 的出租能力颇为亮眼，核心客群之一是频繁往返新马工作的马来西亚人（在后文的升值分析会再提及）。
Parc Rosewood 开发与场地解析
乍看之下，Parc Rosewood 的总图较许多项目更为“有趣”。
每排住宅楼之间至少配置 2 个泳池，可谓毫不吝啬。
这不仅方便家长在家即可照看池中的孩子，也为园区增添了结构与活力的变化。
除大量泳池外，Parc Rosewood 也配备常见设施——从烧烤炉与花园，到会所和设备齐全的健身房。
作为设施齐全的公寓，Parc Rosewood 的管理费相对亲民，每月低至 $180，约 $300 封顶。
唯一的网球场位于园区角落，这对网拍爱好者来说，可能会成为选房考量点。
交通方面，邻近的 Woodlands Ave 2 在接入 SLE 的出口（不在总图中）高峰期易拥堵。
因此，多数住户可能会感受到一定程度的交通噪音——尤其这里的楼栋最高仅 5 层。
话说回来，Parc Rosewood 以出色的宜居性弥补了噪音的不足——这无疑是自住选房时最重要的因素之一。
最佳堆叠
户型分布
| 户型 | 数量 | 单位面积（sqft） |
| 1 卧室 PES | 94 | 506 – 560 sqft |
| 2 卧室 PES | 42 | 743 – 818 sqft |
| 3 卧室 PES | 12 | 969 sqft |
| 1 卧室 | 282 | 431 sqft |
| 2 卧室 | 133 | 581 – 603 sqft |
| 3 卧室 | 36 | 829 sqft |
| 2 卧室 顶层公寓 | 24 | 1,259 – 1,346 sqft |
| 3 卧室 顶层公寓 | 37 | 1,625 – 1,916 sqft |
| 3 卧室 + 书房 顶层公寓 | 9 | 1,711 – 1,798 sqft |
| 4 卧室 顶层公寓 | 5 | 1,787 sqft |
| 5 卧室 顶层公寓 | 15 | 2,250 – 2,390 sqft |
供参考，PES 是 Private Enclose Area 的缩写——即底层单位的户外露台区域，多数都正对泳池。
Parc Rosewood 最多的户型是 1 卧“袖珍”单位，面积仅 431 sqft。
这里的顶层公寓类型也很丰富，2 卧室的最小仅 1,259 sqft。
考虑到小户型（如 1/2 卧）的面积，我会说它们更适合单身人士，或短期内不打算要孩子的伴侣，与多数较老项目不同。
Parc Rosewood 价格分析
如同我们在其他二手公寓评测中所做的，这里会有两组价格对比。
第一组比较 Parc Rosewood 与其在 Woodlands 的近邻二手项目（距 Parc Rosewood 不超过 700m）。
第二组则带点“变化”——鉴于 Parc Rosewood 位处 SLE 出入口附近的“幸运”位置，我们也将其与其他同样靠近高速出入口的项目比较。
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | $999 psf |
| Woodgrove Condominium | 99-year Leasehold | 1999 | $688 psf |
| The Woodgrove | 99-year Leasehold | 1998 | $702 psf |
| Rosewood | 99-year Leasehold | 2003 | $703 psf |
| Casablanca | 99-year Leasehold | 2006 | $725 psf |
| Rosewood Suites | 99-year Leasehold | 2011 | $783 psf |
| Woodhaven | 99-year Leasehold | 2015 | $971 psf |
总体而言，Woodlands 的住宅项目价格相对可负担，从上表可见一斑。
然而，尽管看起来 Parc Rosewood 的 PSF 最高，但若比较单位总价，结果会不同。
以它的邻居 Rosewood Suites 为例。
Parc Rosewood 的 PSF 或高于 Rosewood Suites，但前者的 2 卧起步价约 $620,000，后者则约 $800,000——起步价相差 $220,000。
Woodhaven 亦是如此。
Parc Rosewood 的 3 卧起步约 $800,000，而 Woodhaven 的 3 卧动辄近 $1.3 million！
即便 Woodgrove Condominium 的 3 卧也从 $820,000 起。
那么，其他同样靠近高速出入口的公寓又如何？
| 项目名称 | 产权 | TOP | 最近高速公路 | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | SLE | $999 psf |
| Sunrise Gardens | 99-year Leasehold | 1998 | CTE | $740 psf |
| Savannah Condopark | 99-year Leasehold | 2005 | PIE & TPE | $772 psf |
| The Warren | 99-year Leasehold | 2004 | KJE | $837 psf |
令人意外的是，Sunrise Gardens 的 psf 最低，考虑到它的优越连通性（位于 CTE，且靠近与 SLE、TPE 的交汇）。
细想之下，较低 psf 的原因之一，或在于中层项目紧邻 Yio Chu Kang 立交（CTE）所带来的噪音污染；周边也有多处楼龄较高的住宅。
Savannah Condopark 的处境与 Sunrise Gardens 类似。
它位于 PIE 与 TPE 的交汇处，车流量大，噪音扰人。
至于 The Warren，虽也可能受 KJE 噪音影响，但因紧邻 Choa Chu Kang MRT（不足 100m），价格更高。
总的来说，Parc Rosewood 或许无法享受“出门即达”的 MRT，但乘坐短程巴士即可到达 Woodlands MRT，而那里也紧邻巴士转换站与多家商场。
升值分析
在聚焦 Parc Rosewood 之前，先谈谈Woodlands 整体区域（从资本增值角度）。
尽管以下带有一定推测性，但单就 Woodlands 而言，至少有 4 个因素支撑其潜在资本增值空间。
其一，如前所述，这里教育资源丰富——包括 Singapore Sports School 与 Singapore American School 这类知名院校。
其二，Parc Rosewood 周边配套完善，包括 Causeway Point 等商场，以及 Woodlands MRT 与巴士转换站，显著提升可达性。
（旁注——若你是投资者，接下来的两点更值得留意。）
其三，周知的是，住所在 MRT 附近，通常对资本增值有正面影响。
Parc Rosewood 附近有 2 座地铁站，且分属两条不同线路——Woodlands South MRT（Thomson-East Coast Line）与 Woodlands MRT（同时服务于Thomson-East Coast Line 与南北线）。
当然，Thomson-East Coast Line 尚未全线通车，但待线路全面开通后，你将能充分享受其带来的红利。
其四，Woodlands 因靠近 Woodlands 关卡而闻名。
在 Covid-19 之前，这个地标每天都迎来大量新加坡人前往 Johor Bahru 购物，也有许多马来西亚人每日往返新马通勤。
因此，一旦新马间的旅行限制解除，可以合理预期，会有不少马来西亚人在 Woodlands 关卡附近寻找可负担的租房。
下面是 Parc Rosewood 与其二手邻居的租金对比。
需要说明的是，上图并非反映租金回报率百分比，而是每月每平方英尺租金（psf pm）的典型水平。
如上所示，Parc Rosewood 的月租金在邻居中最高——$3.1 psf pm，高于平均 $2.7 psf pm。
唯一接近的是 Woodhaven，约 $2.9 psf pm。
我们的看法
项目规模称不上大，但得益于相对周详的场地规划（以及众多泳池），Parc Rosewood 的园区仍提供了不错的开阔感，适合家庭享受。
不过单位面积偏小。正如我们所见，1 卧“袖珍”户与较少卧室的顶层公寓，面积并不理想。
同时，虽然最近的 MRT 可达，但对于部分人来说，每天步行 11 分钟可能未必舒适。
总之，如果你愿意用与 MRT 的距离与较小的单位面积，去换取完善的园区设施、紧邻 SLE 的通达性，以及靠近长堤的区位优势，那么 Parc Rosewood 值得你再看一眼。
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