| 项目： | Parc Rosewood |
|---|---|
| 区域： | 25 |
| 地址： | Rosewood Drive |
| 地契： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 689 |
| 开发商： | Kensington Land Pte. Ltd. |
| TOP： | 2014 |
近来，非高端地段的公寓正获得不少关注。Jurong Gateway、Treasure at Tampines……不胜枚举。
Parc Rosewood 也不例外。尽管坐落于 Woodlands，这个公寓在推出之前就已吸引了大批买家的目光。
2012 年初开盘时，当时推出的 236 个单位中，就有 120 个在4 小时内被抢购一空。
原因之一在于当时的价格介于 $925 至 $998 psf。以其度假村般的审美与宜居属性来说，的确颇具吸引力。
也许在新加坡，公寓仍被视为终极身份象征。虽然你可能觉得身边人人都住在公寓里——但事实是，至 2019 年，只有 16.2% 的人口居住在私人房产中。
这也引出重点——Parc Rosewood 的“成名之处”。它最大的卖点无疑是价格——2012 年早期入手的买家，能以略高于 $400,000 的价格买到一个单位（诚然，面积相当小）。
不过眼下，让我们先展开实地参观，看看 Parc Rosewood 的园区到底能带来什么体验。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Parc Rosewood 内部参观
| 25m 泳道池 | 2个 BBQ 区 | 2个 吊床湾 |
| 2个 酒廊吧台 | 2个 凉亭 | 2个 静谧花园 |
| 2个 设有按摩浴缸的水疗池 | 2个 下沉式休闲区 | 50m 泳道池 |
| 6个 会客舱 | 9个 更衣室 | 9个 阅读亭 |
| 屋顶露天用餐区 | 水上躺床 | 芳香疗法泳池 |
| 芳香疗法花园 | 儿童亭 | 儿童游乐场 |
| 休闲甲板 | 会所 | 会所休息室 |
| 会所凉亭 | 会所广场 | 浸泡池 |
| 蕨类谷 | 多功能室 | 水疗喷射池 |
| 室内健身房 | 慢跑道 | 儿童探险区 |
| 湖畔平台 | 休闲凉亭 | 休闲泳池 |
| 冥想亭 | 户外健身花园 | 户外健身站 |
| 泳池甲板 | 景观反射池 | 静养亭 |
| 河畔漫步道 | 香氛花园 | 戏水角 |
| 日光甲板 | 网球场 | 浅水池 |
| 水柱喷射 | 康乐花园 | 湿平台 |
| 瑜伽亭 | 禅意花园 |
Parc Rosewood 位于 Rosewood Drive 的尽头，这既有利也有弊。一方面，私密性会稍好一些——但鉴于两侧分别是 Woodlands Avenue 与 SLE，这一点可能并不显著。
入口算不上很宽敞，部分原因是下客点更靠里。
入口设有访客与住户两条车道，对于拥有 689 个单位的项目而言是件好事——不过若同时有两辆大型车辆进出，还是显得有些局促。
值得一提的是，这里大部分单位（63%）为 1 卧。通常意味着以投资者持有为主，因此可预期 Parc Rosewood 的出租率较高——整体用车需求也会相对较低。
几乎一转入就会抵达下客处/会所区域。不论有意或无意，设有专属有顶下客点及等候区都很不错——尤其考虑到 Grab/出租车应当很常见。
也可能是受新冠疫情影响，因此座位减少（更少接触表面、减轻清洁）。但这个空间却显得异常空旷——几乎让人感觉尚未完工。若要形容其氛围，“温馨”恐怕是最后才会想到的词。
这里有饮料自动售卖机以及如今越来越常见的 Gardenia 自动售卖机。这固然是好事，但鉴于现场还有便利店，似乎有些重复配置。
二层设有可俯瞰主泳池的多功能室。空间中规中矩，配置也十分基础。
很遗憾我们未能拍到健身房照片；尽管器材齐备，但以此体量的项目而言，面积并不算理想。
会所顶层是屋顶露台，设有多处户外座位。称不上奢华，但视野相当开阔，因为周边多为低矮建筑。事实上，Parc Rosewood 对面是一片开阔空地，进一步强化了这里的静谧氛围。
不过，如果绿化维护更佳（花槽绿篱稀薄、略显干枯），再配以更舒适的户外家具，效果会好得多。
尽管如此，从这里望向 Parc Rosewood 主泳池的景致确实不错，这多少挽回了一些印象。
此处稍谈一下设计。是的，这完全是主观话题——但在这个价位，你确实不应期待太多“设计感”。
谈不上前卫或尖锐的现代风，但也绝称不上难看。
如果这篇评测你只记得一件事——那大概就是 Parc Rosewood 拥有十个泳池。这意味着你可以一周七天每天换一个泳池，还能多出三个可选。
不过它们全都是矩形造型，也不知一一“打卡”会有多新鲜。我想大多数住户为了方便，可能还是会就近下水。
我一向偏爱设有浅水区、可把躺椅摆在水上的泳池。那种被蓝色水面环绕、静静躺卧的度假感很迷人。
再加上棕榈树，这里就是一张完美明信片。如果只看上面的照片来评判 Parc Rosewood，无疑会留下非常正面的印象。
若要说什么，我或许要收回先前“就近用池”的看法。再想想，我认为多数人更愿意到项目里最大的泳池游泳和放松。
住在这里的一大优点，的确是周边的开阔感。近处多为低层建筑，不会有高楼直面窥视你的空间（除非是对面的同座邻居）。若你正打算从高密度的市区环境迁来，这里会让人眼前一亮。
因为这是最大、最宽的泳池，这里与对面楼的楼距相当体面，住在这些楼栋的住户将享有更强的私密性。
但这也引出了本案总体布局的问题。整个场地由 6 排狭长住宅楼组成，泳池与水景夹在各排楼之间。
诚然，这种布局颇为独特，也让多数单位都能享有泳池景观。
另一方面，除外围楼栋外，多数楼栋都将正对邻座——有些彼此距离还相当近。若你格外看重隐私，要么多数时间都得拉上百叶帘，要么更干脆些，直接不考虑这个项目。
隐私的另一层问题在于——公共空间大多位于楼栋之间，这意味着你在公共区域的活动基本都会被两侧住户尽收眼底。
就像上方这些躺椅，正对楼栋中央——在这里日光浴，显然谈不上私密。
所以若你确实在意私密性，可以考虑朝外的楼栋，或选择如上图这样面向楼栋之间开口的朝向。
开放甲板下方是水疗池，配有按摩浴缸与水上躺床。
在谈儿童池之前，注意到中间那两个路锥了吗？
它们的摆放基本是为了防止人们被松动的瓷砖绊倒——这似乎在园区不同位置都有出现，令人担忧。以一个至今仅 6 年楼龄的公寓而言，这的确值得关注。
话虽如此，能在缺陷处摆放路锥，说明管理层已注意到这些问题。据现场了解，修复工程也在推进——这表明了积极维护的态度，是件好事。
主泳池之外就是儿童池。
它的面积其实不小，并配有常见的彩色戏水喷泉。浅水区空间充足，足够孩子们尽情玩耍。
烧烤区被策略性地安置在儿童池旁，非常适合举办以家庭为主的活动。
另外，我觉得这里采用的家具过于朴素。虽说以 Parc Rosewood 的定价不宜奢求太多，但要提升这些公共空间的质感，其实也不难。
比较奇怪的是，虽有遮蔽，但并未延伸覆盖到烧烤炉位本身——一旦天气突变会相当不便。
更何况，烧烤区面向 Woodlands Avenue 2，车流速度快且噪音不小——别指望这是个安静的烧烤地点。
倒也不必太担心，园区内还有许多分散其间的用餐亭可供使用。
除了主泳池外，每排楼之间你都能看到一些共用设施：至少两座泳池、有顶小亭，以及各类水景。
通常我是欢迎水景设计的，因为它能提升空间氛围。但以上这些，执行力略显不足。直白点说，就是在地上挖了一个矩形蓄水池。观感一般，更糟糕的是，这样的水景在园区里出现得还不算少。
位于所有一层单位外的水景也如出一辙。旁观者很容易以为这些是每个底层单位的私家浸泡池（这也是最自然的联想）。
但实际上，它们都是公共区域，属于任何人也不属于任何人。直白些说，这些设施有些鸡肋。不好看、不能游泳，而且每一处还都需要额外维护。
撇开这些“奇怪”的水景不谈，这里的泳池确实是项目的救星。泳池的瓷砖铺面也更出色——不同深浅的蓝色在炎热天气里格外诱人。
他们做得好的另一点是通过地形高差营造层次。比如此处的有顶凉亭比下方泳池地势更高，可获得更好的观景效果。
往外走，这一段是面向 Rosewood Suites 的。
两者之间有不错的退距，两端浓密的树带也有助于保障一定的私密度。
如你在上方的休息亭所见，某些区域的维护仍有不小的提升空间。
这并不好看，也的确不是理想状态。
回到外侧步道。这条步道几乎环绕整个园区一圈（面向 SLE 的一侧除外）。地块不小，沿着这条路来回跑步，对多数人而言就是很好的锻炼。当然，也很适合遛狗。
我们换到园区的另一段。我不会说它与刚才有多不同——一条长泳池、一个抬高的凉亭，然后又是一座泳池。
若你把泳池当“第二个家”，这里确实值得认真考虑——称得上泳池天堂。
泳池上方是所谓的露天休闲平台（Alfresco Lounge Deck）。虽然没有烧烤设施，但也完全可以在此举办小型聚会。
看到这里，大家应该也不会惊讶——接下来的设施仍然是泳池。
这一座比较独特，设有种满树木的圆形岛台——美感更强，很能让人联想到海外度假村。
不过我觉得其他泳池似乎缺少躺椅，这些似乎只出现在主泳池旁。
名字不算酷，其实就是另一个开放平台，摆了些座位。
最后方的泳池设有下沉式水中吧台，这在马来西亚的度假村里很常见。泳到吧台、坐在水里、一边小酌冰镇鸡尾酒的场景，总是被描述得很酷。
可若并没有真正的“吧台经营”，这个设施就显得有点鸡肋了。
跨到下一段……
儿童游乐场几乎位于园区一角。颜色看起来有些泛白——可能是因为每天都在烈日下曝晒所致。
同一排还设有户外健身区。这里也有一个侧门，但目前通向的地方并无太大便利，因此我预计使用率不高。
从另一面看，考虑到要维护这么多泳池，或许也能多少理解其他区域的保养为何会有所松懈。
但也要给足肯定——泳池维护得很好，没有杂物和缺砖（免责声明：我并未逐一仔细检查）。
如果你看不太清，那三个弯曲的东西其实是高背椅。若问我，属于比较随意的添置。
最后，在最靠近 SLE 的尽头是网球场所在。
一个网球场配 689 个单位，听上去比例不太好，确实如此。但考虑到许多新盘如今更“节省”，这种配置也越来越难以苛责。
这是 Parc Rosewood 的公共走廊。受楼栋形态所限，走廊又长又窄，即便白天也显得比较阴暗。
而且多数住户会在外面摆放鞋架，原本就不宽的通道就更显狭窄。
来到地库，各栋的电梯大堂都很朴素。这里就是个来去匆匆的空间，虽说这个价位不必期待太多——但若能稍加装点也不错。比如给地面做一层环氧地坪，效果就会好很多。
Parc Rosewood 的地下车库在“空间感”方面表现出色。
车道宽、车位大，更重要的是车位数量充足。这里停放多辆汽车也完全不是问题。
车库空荡荡也从侧面反映了 Parc Rosewood 的住户结构以租客为主。
Parc Rosewood 位置分析
Parc Rosewood 位于新加坡较早发展的区域之一——第 25 区，更具体地说，是 Woodlands。
对居住在 25 区以外的大多数人来说，一提到“Woodlands”，很可能就会想到长堤与 Johor Bahru。
这可以理解，但 Woodlands 也是新加坡为数不多的、尽管距离 CBD 较远却依旧配套丰富的区域之一。这里有不少住宅、学校与购物中心，是个配套完善的成熟社区。
至于 Parc Rosewood，公寓恰好位于 Woodlands Avenue 2 与 Seletar Expressway 的交会处，意味着若以私家车出行，通达全岛并不算麻烦。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| ’Casablanca’ | 161, 168 | 190m，步行 2 分钟 |
| ’Opp Casablanca’ | 161, 168 | 220m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT：Woodlands MRT – 950m，步行 11 分钟
坦白说，Parc Rosewood 附近可轻易抵达的公共交通选择并不算多。
不过，Woodlands 巴士转换站（乘坐 161 或 168，2 站约 2 分钟可达）里有大量的公共交通选择，它也正好毗邻 Woodlands MRT Station 与 Causeway Point。
如果你在 CBD 上班，通勤可能就不算那么方便了。
最优方案大概是乘坐南北线，全程 17 站约 40 分钟，到达 Raffles Place MRT。
好在 43km 的 Thomson-East Coast Line 计划于 2024 年完工，届时将大幅提升南北、东西走廊与市区的连通性。
例如，从 Woodlands South MRT 至 Orchard MRT，全程 12 站不超过 35 分钟。
私家车出行
| 主要目的地 | 距离公寓（及预计高峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 25.9km，27 分钟车程 |
| Orchard Road | 20.5km，24 分钟车程 |
| Suntec City | 26.2km，30 分钟车程 |
| Changi Airport | 30.5km，33 分钟车程 |
| Tuas Port (By 2040) | 33.3km，38 分钟车程 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 23.7km，25 分钟车程 |
| Mediapolis (and surroundings) | 23.2km，25 分钟车程 |
| Mapletree Business City | 25.9km，29 分钟车程 |
| Tuas Checkpoint | 26.7km，29 分钟车程 |
| Woodlands Checkpoint | 4.1km，9 分钟车程 |
| Jurong Cluster (JCube) | 20.0km，22 分钟车程 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 2.0km，5 分钟车程 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 29.8km，31 分钟车程 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 16.6km，19 分钟车程 |
*车程以高峰时段测算
小区出口：沿 Rosewood Drive 的 1 个车行出口
总结：以 689 个单位而言，仅设 1 个车行出口仍属合理。但高峰时段，Rosewood Drive 这唯一的出入口可能出现拥堵。SLE 紧邻小区，西侧不远处与 BKE 相交——对于偏好私家车出行的住户来说，连通性较佳。
日常采买
| 超市名称 | 距离公寓（及预计步行时间） |
| Fairprice Finest – The Woodgrove | 680m，步行 8 分钟 或 750m，车程 4 分钟 |
| FairPrice – Blk 570B | 1km，步行 12 分钟 或 2.1km，车程 7 分钟 |
学校
| 教育层次 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 9 |
| 中学（车程 3km） | 9 |
| 国际学校（车程 3km） | 1 |
| 初级学院（车程 5km） | 0 |
| 大学（车程 5km） | 1 |
| 理工学院（车程 10km） | 1 |
补充要点
- 知名教育学府
首先，Singapore Sports School 是一所以体育与学术并轨为特色的特殊独立学校，为中学与高中阶段学生提供综合课程，就在 Parc Rosewood 过对街。
另一所知名学府是 Singapore American School (SAS)，为从学前到高中的学生提供美式课程。
这使得 SAS 成为美国外籍人士及其家庭的热门之选，也构成了本区域的重要居住人群。
此外，Woodlands 还有众多中小学，以及高等院校 Republic Polytechnic。
- 毗邻长堤关卡
居住在 Woodlands，住户享有与 Woodlands Checkpoint 的良好近距。对于经常往返 Johor Bahru 购物与就餐（价格亲民）的居民来说，这是一大优势——当然，前提是边境重新开放！
此外，若你是投资者，或许会感兴趣：Parc Rosewood 的出租能力相当不错，核心租客群体之一是经常为工作往返新马的马来西亚人（我们会在升值分析中进一步提及）。
Parc Rosewood 开发与场地分析
初看之下，Parc Rosewood 的总平面图与多数住宅相比颇为特别。
可以看到这里的泳池“供给”完全不成问题——每条住宅“走廊”之间至少有两座泳池。
这自然也方便家长在家中就能照看在泳池玩耍的孩子。
也为园区带来了结构与景观上的多样性。
除了大量泳池外，Parc Rosewood 也配备常见设施——从 BBQ 炉位与花园，到会所与设备齐全的健身房。
作为设施齐全的公寓，Parc Rosewood 的管理费也相对亲民，每月约在 $180 至 $300 之间。
网球场位于园区一角，这对网球爱好者而言，也可能成为选房时的重要考量。
交通方面，邻近的 Woodlands Ave 2 在通往 SLE 的出口处（总平面图未示）高峰期常有繁忙车流。
因此，多数 Parc Rosewood 的住户会在一定程度上受交通噪音影响——尤其是这里每栋楼最高只有 5 层。
话虽如此，Parc Rosewood 在宜居性方面的优势，仍对“自住选择”至关重要，足以在一定程度上弥补噪音困扰。
最佳楼栈
户型分布
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom PES | 94 | 506 – 560 sqft |
| 2-Bedroom PES | 42 | 743 – 818 sqft |
| 3-Bedroom PES | 12 | 969 sqft |
| 1-Bedroom | 282 | 431 sqft |
| 2-Bedroom | 133 | 581 – 603 sqft |
| 3-Bedroom | 36 | 829 sqft |
| 2-Bedroom Penthouse | 24 | 1,259 – 1,346 sqft |
| 3-Bedroom Penthouse | 37 | 1,625 – 1,916 sqft |
| 3-Bedroom + Study Penthouse | 9 | 1,711 – 1,798 sqft |
| 4-Bedroom Penthouse | 5 | 1,787 sqft |
| 5-Bedroom Penthouse | 15 | 2,250 – 2,390 sqft |
如你所想，PES 代表 Private Enclose Area——即底层单位的户外露台/庭院空间，其中多数正对泳池。
1 卧袖珍户型——也是 Parc Rosewood 数量最多的类型，面积仅 431 sqft。
另一个有趣之处在于，这里有多种顶层公寓（Penthouse）类型，2 卧的最小仅 1,259 sqft。
考虑到这里小户型（如 1/2 卧）的面积，我会说，与多数旧项目不同，它们更适合单身人士，或短期内不打算要孩子的伴侣。
Parc Rosewood 价格分析
与我们大多数其他二手公寓评测一样，我们会在此呈现两组价格对比。
第一组将比较 Parc Rosewood 与其在 Woodlands 的近邻二手项目（距离不超过 700m）。
第二组稍有不同——鉴于 Parc Rosewood 近邻 SLE 出口，我们也将与其他同样靠近高速入口的公寓进行对比。
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | $999 psf |
| Woodgrove Condominium | 99-year Leasehold | 1999 | $688 psf |
| The Woodgrove | 99-year Leasehold | 1998 | $702 psf |
| Rosewood | 99-year Leasehold | 2003 | $703 psf |
| Casablanca | 99-year Leasehold | 2006 | $725 psf |
| Rosewood Suites | 99-year Leasehold | 2011 | $783 psf |
| Woodhaven | 99-year Leasehold | 2015 | $971 psf |
总体而言，Woodlands 的住宅项目价格相对亲民，从上表亦可见一斑。
不过，尽管看起来 Parc Rosewood 的 PSF 在这份清单中最高，但若比较单位总价（quantum），结论会有所不同。
以 Parc Rosewood 的近邻——Rosewood Suites 为例。
Parc Rosewood 的 PSF 或许高于 Rosewood Suites，但前者的 2 卧起价约 $620,000，后者则约 $800,000——起步价相差 $220,000。
Woodhaven 亦然。
Parc Rosewood 的 3 卧至少 $800,000，但 Woodhaven 的 3 卧要价高出不少——接近 $1.3 million！
就连 Woodgrove Condominium 的 3 卧，起价也在 $820,000。
那么，与同样靠近高速入口的其他公寓相比，情况如何？
| 项目名称 | 地契 | TOP | 最近高速 | 平均价格（PSF） |
| Parc Rosewood | 99-year Leasehold | 2014 | SLE | $999 psf |
| Sunrise Gardens | 99-year Leasehold | 1998 | CTE | $740 psf |
| Savannah Condopark | 99-year Leasehold | 2005 | PIE & TPE | $772 psf |
| The Warren | 99-year Leasehold | 2004 | KJE | $837 psf |
令人稍感意外的是，Sunrise Gardens 的 psf 最低，考虑到它的连通性不错（其位于 CTE 上，且附近是 SLE 与 TPE 的交汇）。
但仔细想想，psf 较低的原因之一，可能是毗邻 Yio Chu Kang 立交桥（CTE）所带来的重度噪音影响；其周边也有不少年长项目。
Savannah Condopark 与 Sunrise Gardens 的处境也相似。
Savannah Condopark 位于 PIE 与 TPE 的交会处（便利或不便见仁见智），重车流也意味着更多噪音干扰。
至于 The Warren，尽管住户可能同样会受到 KJE 的噪音影响，但其价格更高的主要原因在于 Choa Chu Kang MRT Station 的存在——距离小区不到 100m。
总而言之，虽然 Parc Rosewood 的住户未必能享受到“出门即达”的 MRT，但只需短途巴士便可抵达 Woodlands MRT，那里同时也邻近一个巴士转换站与多处购物选择。
升值分析
谈到 Parc Rosewood 之前，先说说Woodlands 区域整体（就资本增值角度）。
虽属合理推测，但仅 Woodlands 自身，就有四个关键因素支撑其资本增值潜力。
其一，如前所述，这里拥有跨越多层教育阶段的大量学校——包括 Singapore Sports School 与 Singapore American School 等知名院校。
其二，Parc Rosewood 周边配套丰富，包括 Causeway Point 等购物中心，以及 Woodlands MRT Station 与附近巴士转换站等公共交通，极大提升了连通性。
（侧注——若你是投资者，接下来的两点或许更有吸引力。）
其三，众所周知，MRT 站的邻近性通常会对房产的资本增值带来正面影响。
Parc Rosewood 附近有两座 MRT，且分别在不同线路上——Woodlands South MRT 运行 Thomson-East Coast Line，而 Woodlands MRT 同时连通两条线：Thomson-East Coast Line 与 North-South Line！
当然，Thomson-East Coast Line 仍有多段在建，但待全线通车后，你将能充分受益于这条新增配套。
其四，Woodlands 因靠近 Woodlands Checkpoint 而著称。
在 Covid-19 之前，这一地标每日不仅迎来大批新加坡人前往 Johor Bahru 购物，也见证许多马来西亚人每日往返新马通勤。
这也引出下一点——一旦新马之间的出行限制解除，可以预期马来西亚籍租户将会在 Woodlands Checkpoint 附近寻找相对实惠的租房选择。
以下是 Parc Rosewood 与其二手近邻的租金对比。
需澄清的是，这张图并非反映租金回报百分比，而是单位面积每月租金（psf pm）。
如上所示，Parc Rosewood 的月租金在近邻中最高——$3.1 psf pm，领先平均水平 $2.7 psf pm。
唯一接近的竞争对手是 Woodhaven，其租金为 $2.9 psf pm。
我们的结论
它谈不上“大盘”，但得益于相对考量周到的场地规划（以及数量众多的泳池），Parc Rosewood 的园区为家庭提供了相当可观的活动空间。
不过，单位面积确实偏小。如前所见，1 卧袖珍户型与较小的顶层公寓都不算宽裕。
同样需要注意的是，虽说最近的 MRT 可步行抵达，但对部分人而言，每日 11 分钟的步行时间并不算“近”。
总的来说，若你愿意为优质设施、便捷通达 SLE 与靠近长堤等优势，牺牲一点到 MRT 的距离与较小的单位面积，那么 Parc Rosewood 的确值得再看一眼。
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