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Midtown Bay 评测：城市中的无车生活
November 8, 2019 5 min read
| 项目： | Midtown Bay | 地区： | 7 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Beach Road | 产权年限： | 99年 |
| 用地面积： | 226,300 sqft | 单位数量： | 219 |
| 发展商： | GuocoLand | TOP： | 2022
|
想象在你工作的地方居住，也在你居住的地方工作！不，我们并不是在把你变成“数字游民”……
GuocoLand 的 Midtown Bay 预计在 2022 年上半年完工；这是一项与新加坡现有发展管线中任何其他公寓都截然不同的项目。
无论是投资者还是自住买家，都可期待大规模的甲级写字楼空间、零售与餐饮（F&B）店铺、一座 33 层的住宅塔楼共 219 套奢华单位……甚至还有一处保留历史建筑！
更重要的是，这里还能俯瞰 Kallang Basin 与 Marina Bay 的迷人景致，并配有竹园、商务与社交会所以及独一无二的天际露台等巧思细节。
然而撇开这些有形配置不谈，Midtown 最大的亮点，反而有些“无形”。
不同于它的“前辈” Wallich Residences，GuocoLand 打算以更具竞争力的价格推出 Midtown Bay。最便宜的单位？1 卧室，最低仅从 $1.38m 起！
考虑到其极其罕见的区位（D7 的住宅并不多见）、高端定位，以及市场整体单价被看好上扬，Midtown Bay 的短期去化看起来相当乐观——尤其是考虑到即将开通的地下通道，可将住户直连 Bugis MRT，步行仅 4 分钟之遥。
带着好奇，我们走访了 Midtown Bay 的示范单位，看看它是否名副其实。下面为你带来幕后见闻与深度解析，敬请享用！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Midtown Bay 内部参观
| 泳池花园 | 亭阁 | 健身区 |
| 养生花园 | 绿荫花园 | 草坪花园 |
| 天际露台 | 湾景露台 | 花园露台 |
| 水景花园 | 40m 泳道池 | 会议室 |
| 茶点区 | 活动露台 | 社交角 |
| 健身中心 | 竹园 | 100m 慢跑道 |
如果你现在看着这张照片感到似曾相识，那是因为由 GuocoLand 打造的 Midtown Bay 与我们此前评测过的东部豪宅 Meyer Mansion 位于同一展厅地点。但两者的相似处也仅止于此，因为它们面向的客群完全不同。首先，Midtown Bay 更针对在 CBD 工作、尚未有孩子的单身人士或年轻夫妇。
你可以忽略后方更高更闪亮的建筑，那是办公塔。尽管办公楼更高、更显修长，但我必须说，GuocoLand 没有“图省事”，而是将住宅栋打造成截然不同的风格。最终呈现出更柔和、更具居家感的氛围，同时仍保有现代感。
作为一项位处市中心的核心项目，这里有什么值得一提的设施吗？首先，这里配备了两个泳池，在仅有 219 个住宅单位的前提下，这非常难得。此外，泳池花园、亭阁与景观营造，几乎能为你带来一处从城市喧嚣中抽离的惬意绿洲。它位于第 7 层，虽然无法完全隔绝道路噪音，但至少有一定的高度与私密性。若 Midtown Bay 也能像 Wallich Residence 那样配备屋顶无边际泳池就更酷了，但 GuocoLand 或许想在两者之间做出差异化。
其中一个很酷的亮点是保留了 Beach Road Police Station，并将其修复为 Midtown House，内部将设有零售与餐饮店铺。其前方为 Market Place，一个大型有顶空间，设想用于户外用餐与其他设施。其拟定层高达 11 米，夜间应当相当通风凉爽，颇有 Wallich Residence 的风格。
Midtown Bay 1 卧室评测
面积为 484 平方英尺，别指望在 Midtown Bay 享受宽敞的空间。但考虑到它的市中心位置，我认为多数人会对这个面积感到满意，因为位置提供了令人称羡的便利性。一开始你就会发现，户型布局非常高效，几乎没有浪费面积。
即使示范单位的 showflat ID 采用了较深的色调（很好地体现出现代都市气息），你也不会觉得这是个很小的空间。事实上，多数人可能会以为它比 484 平方英尺更大。部分原因是通往卧室的推拉门打开后形成通透感，同时你也能看出客厅尺度相当不错。这里一个有趣之处是配备了吊扇，这在大多数示范单位中并不常见。
客厅可容纳一张较长的沙发，但需要注意的是这里没有设置电视与电视柜。由于卧室就在对面，你在摆放电视时需要更有创意。
这套 1 卧室的卧房偏小，但仍可勉强放下一张大号床。不过，这会让你几乎没有多余空间做其他配置。若你想要一个小型梳妆台，势必会挤占本就有限的收纳空间。话虽如此，当你独居时，随时可以打开推拉门，空间感会自然放大不少。
餐区可分配的空间中规中矩。你可以看到 ID 在这里摆放了 6 人餐位，但实话说餐桌偏窄，6 个人坐会比较挤。话说回来，现实中对于 1 卧室单位而言，多数人并不需要很大的餐桌。更别提还有许多户外用餐设施以及家门口琳琅满目的餐饮选择，这对大多数人来说可能根本不是问题。
这里值得借鉴的一点，是镜子的摆放。虽然这只是 ID 处理，不会随单位交付，但我认为这是一个让空间“放大”的好位置。
阳台不算大，我想多数人会对这个尺度感到满意，刚好容纳一两把座椅，坐在外面享受风景（前提是你买到足够高的楼层！）。
浴室的大小基本符合预期。只有一个入口，不像我们看过的一些 1 卧室单位，还会有一扇从卧室进入的门。
厨房区域较短，基本与入口动线合一。就目标客群而言，我想多数人不会进行太多烹饪，因此这里足以应付简单料理。
Midtown Bay 2 卧室评测
面积为 732 平方英尺，以这类项目而言略高于我的预期。第一印象同样指向一个高效的布局，和 1 卧室类似，单位内几乎没有浪费空间。
先说重点，这套 2 卧室的阳台就其户型而言算是偏大的。如果你热爱户外空间，这会非常对你的胃口。若你把常设餐桌放在这里，无疑能为室内的起居区腾出更多空间。这里还配有可滑动的遮阳屏，十分实用。
四周的镜面无疑有助于营造更大的空间感。在这个示范单位中，起居区同时承担了原本餐区的功能。所以如果你把餐桌搬回室内，会发现实际的起居空间偏小。
我认为这个布局最大化了 2 卧室单位的使用效率。尤其是如果你买到高楼层，能在阳台享用三餐将是一种享受。
在这个示范单位中，普通卧室的墙被拆除，改成了一个大型书房。不过若作为卧室使用，面积并不大。
就公共浴室而言，面积其实相当可观。
相较之下，主卧浴室略大一些，但以主卫标准来看仍偏小。
主卧尺寸尚可，你可以摆下两张小床头柜，前方或许还能放个小型梳妆台，但肯定会较为局促。
另一侧是厨房，实际上构成了入户动线的一部分。就厨房尺寸而言，这里其实挺大，台面够长，可容纳炉灶、水槽与备餐/厨房设备收纳空间。
Midtown Bay 区位评测
坐落在新加坡繁华市中心的心脏地带，未来的 Midtown Bay 与 Tan Quee Lan Street 一排店屋比邻而立，既有诱人的本地美食，也满载低调的怀旧氛围。
它也毗邻经典的 Shaw Tower，这座于 1975 年落成时还是“海滨”项目的地标（直到填海推进，让其更靠内陆）。
不足为奇的是，它目前正改造为一座 35 层的甲级写字楼/零售大厦（预计 2023 年完工）——对于完工后搬入的住户而言，这是个好消息。
但事实上，如果你愿意，你可能完全不必离开这个综合体。独特的用餐体验（Market Place/City Room/Midtown House）让 Midtown Bay 的便利性发挥到极致。
最后，尽管身处市中心，GuocoLand 仍努力保留了相当可观的绿化（多达 200,000 平方英尺）。其中分布在不同楼层的花园多达 10 处！
交通
| 巴士站 | 服务线路 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Shaw Twrs’ | 57, 100, 107, 107M, 961, 961M | 150m，步行 2 分钟 |
| ‘Bugis Stn Exit D’ | 12e, 48, 57 | 150m，步行 2 分钟 |
| ‘Opp The Gateway’ | 100, 107, 107M, 961, 961M, 980 | 180m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT：Bugis MRT（Exit D） – 150m，步行 2 分钟
不夸张地说，Midtown Bay 的公共交通选择极为便捷。
熟悉地铁线网的你会知道，Bugis MRT 同时位于 Downtown 与 East-West Line 上。更进一步，它距离 Circle 与 North-South Line 仅 1 站，距 North-East line 也仅 2 站。
再加上拟建的公寓—地铁地下连通道，可以想见这里的住户将享有多么便利的通勤体验。
私人交通可达性：很好
| 高速/主干道 | 距公寓距离（及非高峰车程） |
| Nicoll Highway | 即达 |
| Beach Road | 即达 |
| Rochor Road | 250m，车程 2 分钟（Beach Road 调头） |
| Ophir Road | 400m，车程 2 分钟 |
| Victoria Street | 550m，车程 2 分钟 |
| Selegie/Bukit Timah Road | 1.3km，车程 3 分钟 |
| ECP | 1.4km，车程 3 分钟 |
| CTE | 2.3km，车程 5 分钟 |
| KPE | 2.9km，车程 3 分钟 |
| MCE | 4km，车程 5 分钟 |
| PIE | 4.8km，车程 5 分钟 |
| AYE | 5.2km，车程 8 分钟 |
坦白说，鉴于公共交通的便利性，这里并不一定需要私家车。尽管如此，驾驶者仍能便捷通达市中心多条主要道路与高速，具体如上表所示。
之所以未将私人出行便利评为“极佳”，主要是因为这些道路在高峰时段往往十分拥堵——再加上周边遍布的 ERP 闸门，规避线路对部分人而言也许有些麻烦。
杂货/超市
| 超市名称 | 距公寓距离（及车程） |
| Cold Storage Bugis Junction | 650m，车程 3 分钟 |
| Cold Storage Raffles City | 900m，车程 4 分钟 |
| FairPrice French Road | 1.9km，车程 7 分钟 |
| FairPrice Chinatown | 2.3km，车程 9 分钟 |
| FairPrice Xpress Peace Centre | 2.5km，车程 9 分钟 |
| FairPrice City Square Mall | 2.5km，车程 9 分钟 |
杂货/超市的选择也并不匮乏，最近的是 Bugis Junction 的 Cold Storage（步行 7 分钟），尽管价格更亲民的 FairPrice 系列距离公寓稍远一些。
购物中心
| 购物中心名称 | 距公寓距离（及车程） |
| Bugis Junction | 550m，车程 3 分钟 |
| Bugis Cube | 650m，车程 4 分钟 |
| Bugis+ | 900m，车程 4 分钟 |
| Raffles City Shopping Centre | 1km，车程 5 分钟 |
| Suntec City | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Millenia Walk | 2.7km，车程 10 分钟 |
| Marina Square | 1km，车程 4 分钟 |
| City Link | 2.2km，车程 7 分钟 |
| Sim Lim Square | 1.4km，车程 7 分钟 |
| Golden Mile Complex | 1.5km，车程 5 分钟 |
| Peninsula Shopping Centre | 1.3km，车程 5 分钟 |
| Clarke Quay Central | 2.4km，车程 10 分钟 |
| Far East Square | 2.4km，车程 9 分钟 |
| One Raffles Place | 2.9km，车程 10 分钟 |
| Plaza Singapura | 1.9km，车程 10 分钟 |
| OG People’s Park | 2.6km，车程 10 分钟 |
当你毗邻一座衔接性极强的地铁站时，可触达的购物中心清单会呈数倍增长——尤其考虑到多数 MRT 站本就与这些商业体相连。
上表列出的是部分较为知名的商场（10 分钟车程范围内）的距离，便于喜欢驾车前往的读者参考。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距公寓距离（车程） |
| LeClare Preschool | 学前 | 130m，车程 1 分钟（可步行） |
| Nafa Arts Preschool | 学前 | 1.2km，车程 6 分钟 |
| Vic’s Schoolhouse | 学前 | 900m，车程 4 分钟 |
| Mindchamps @ Marina Square | 学前 | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Josiah Montessori | 学前 | 2.9km，车程 10 分钟 |
| Stamford Primary | 小学 | 1.4km，车程 6 分钟 |
| St. Margaret’s Primary | 小学 | 1.8km，车程 8 分钟 |
| Farrer Park Primary | 小学 | 2.5km，车程 9 分钟 |
| Broadrick Secondary | 中学 | 4.3km，车程 9 分钟 |
| Dunman High | 中学 | 4.5km，车程 9 分钟 |
| Coleman College | 高等教育 | 350m，车程 2 分钟 |
| Institute of Paralegal Studies | 高等教育 | 800m，车程 4 分钟 |
| Monash College Singapore | 高等教育 | 1.1km，车程 4 分钟 |
| Queensfield International Business School | 高等教育 | 1.4km，车程 6 分钟 |
| Bethany International University | 高等教育 | 1.5km，车程 3 分钟 |
| Embry-Riddle Aeronautical University | 高等教育 | 1.7km，车程 5 分钟 |
| Lee Kong Chian School of Business | 高等教育 | 1.8km，车程 7 分钟 |
| Singapore Management University | 高等教育 | 1.8km，车程 7 分钟 |
| Glion Institute of Higher Education | 高等教育 | 2.4km，车程 9 分钟 |
| Raffles Design Institute Singapore | 高等教育 | 2.5km，车程 9 分钟 |
| University of Newcastle | 高等教育 | 2.8km，车程 10 分钟 |
| FY Institute of Technology | 高等教育 | 2.8km，车程 9 分钟 |
| James Cook University | 高等教育 | 4.6km，车程 10 分钟 |
结合 Midtown Bay 的目标客群（单身与年轻夫妇），该区的教育配套还算契合。
周边若干学前机构，将大大减轻年轻父母在早教阶段的压力；不过在 10 分钟车程内的小学与中学选择相对有限（尽管再远一点还有更多选项）。
此外，周边高等教育机构数量众多，对于有进修意愿的人士也很有帮助。
其他要点
- 就近医疗设施
最近的大型医疗选择为 North Bridge Road 一带的 Raffles Hospital——车程仅 2 分钟。鉴于公寓的中心位置，前往 Novena Medical Centre 与 Singapore General Hospital 也相对便捷（车程 9 分钟）。
后者目前正按 SGH campus masterplan 进行重建——该计划将覆盖 43 公顷！
- 大使馆便利性
鉴于 Midtown Bay 的总价与其靠近 CBD，不难想见其租客中会有相当比例的外籍人士。对于居住在相对陌生环境中的他们而言，周边分布的多国大使馆，将在提供协助与安心方面发挥不小作用。
墨西哥、奥地利、阿根廷、南非与匈牙利等国大使馆，皆位于步行可达的范围内。
- 餐饮选择
美食爱好者有福了。周边商场与社区的餐饮，我们就留给你自行探索。但有一处我们必须重点提及——Tan Quee Lan Street 的餐饮选择。
这或许是距离公寓最近的餐饮带，其中有口碑不俗的泰餐 Sawadee Thai Cuisine 与 Ah Loy Thai。爱甜食的朋友，不妨试试 Desert First 与 Ah Chew desserts。更有火锅、烧烤、西餐与众多本地小吃，足以满足你的味蕾。
- 噪音问题
虽然目前看起来一切“阳光彩虹”，但我们仍要提醒你注意潜在的噪音问题。多条高速与繁忙主干道近在咫尺，我们只希望公寓内的绿植能有效“吸收”部分交通噪音。
此外，考虑到周边尚有不少工程（稍后会详述），而这些工程预计会延续至 2022 年公寓完工之后，居民在入住初期，可能会处于一个相对嘈杂的城区环境中。
Midtown Bay 开发规划
总用地面积约 226,300 平方英尺，地积比 4.2，即便这里的公共交通非常便利，项目仍规划了两个独立的出入口，这不言自明。
如你所见，住宅部分仅占整个基地的一小部分，约为 38,888 平方英尺。
甲级办公塔以及零售与餐饮（包括 City Room 与 Market Place）部分，分别约占 183,333 平方英尺与 7,688 平方英尺，同时还配有相当规模的公共绿地。
将这些设施与其区位叠加，项目的整体人流势必高于平均水平。好消息是，住宅塔楼位于相对独立（且大概率为围合管理）的区域，远离主要人流动线。
回到之前提到的噪音话题，Shaw Tower 的翻新预计在 2023 年某个时间点完成——比公寓交付晚约一年。
此外，今年稍早，Middle Road 与 Tan Quee Lan St. 两幅主要 GLS 地块成交（就在不远处），也意味着该片区将迎来大量工程/装修活动。
可以预见，施工噪音或将延续至 Midtown Bay 早期的居住阶段。
我们来看看户型分布（由 GuocoLand 提供）：
这里没有 4 卧室单位并不意外，毕竟项目的区位更契合单身与年轻职业夫妇等客群。
如你所见，重心落在 1 与 2 卧室。结合我们之前的实地观察，即便 1 卧室在纸面上“面积不大”，其户型却极为高效，让空间显得比实际更宽裕。
2 与 3 卧室的复式单位位于更高楼层——其中 5 号堆栈或许是更佳选择，因其 NE-SW 朝向与拐角位置（意味着更好的通风）。
另请注意，Midtown Bay 的住宅塔为 33 层，而 Shaw Tower（重建后）为 35 层——若你选择更为稀缺的高楼单位，请确保视野不被遮挡（如需更多选房内幕，欢迎联系 stories@stackedhomes.com）。
价格评测
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Midtown Bay | 99-years | 2022 | $2,937 |
| Duo Residences | 99-years | 2017 | $2,114 |
| South Beach Residences | 99-years | 2016 | $3,335 |
| Concourse Skyline | 99-years | 2014 | $2,160 |
从一开始你就会注意到，受限于地段土地的巨大价值与波动性，周边并无freehold公寓；这也意味着较新的租赁地契项目往往能支撑更高的总价（如上所示）。
再考虑到稳定的外籍租赁需求，开发商为何会以溢价定价也就不难理解了。
叠加 Midtown 的新鲜属性、优质设施、拟建的“一体化”枢纽，以及其紧邻 Bugis MRT 的优势，相较 Duo Residences 与 Concourse Skyline，其更高的价格标签并不令人意外。
不过，最终 South Beach Residences 仍会以最高总价领跑，尽管它并非最“新”。原因在于它是该区唯一真正的豪华项目，且紧邻 Esplanade MRT 与炫目的 Suntec City 区域（顶级企业办公聚集地）。
最后，请留意 Middle Road 与 Tan Quee Lan Street 即将推出的住宅，将在各项目之间带来一系列与价格相关的动态变化。关于这两幅地块的消息，务必多加关注！
我们的看法
就个人而言，我认为在 Midtown Bay 购置一套住宅单位，可能是一笔不错的投资。这一判断基于三点：
- 其一，环绕公寓的商务（CBD）、娱乐（Bugis 区域）与交通（Bugis MRT）资源短期内都不会消失。若再叠加项目自带的商业配套，即便面对其他新盘竞争，这里的价格也不太可能“瞬间”下挫——这也引出下一个观点。
- 其二，GuocoLand 刚刚拿下 Bugis MRT 对面的地块——这或许是目前该区域最为核心的位置。没错，他们会对那一项目进行有利于去化的定价，但鉴于地价成本高企，且 Midtown 亦出自其手，你大可放心他们不会在定价上“砍掉” Midtown 的价值。
- 其三，看看 GuocoLand 过去 5 年的成绩单，你会发现他们每一个项目（包括极致奢华的 Wallich Residence）迄今均实现了超过 10% 的涨幅！这颇具说服力，尤其是在其项目定价相对较高的背景下。
但若从自住角度来看，Midtown 的总价门槛不低；此外它并不太照顾大家庭（仅有 8 套 3 卧室单位），且住户在早期入住阶段可能会面临噪音干扰的可能性。
这些代价，是否值得以换取工作/娱乐的极致便利？这需要你自己权衡。
可以肯定的一点是，我们并不常在如此稀缺的地段，遇见像这样罕有的住宅项目！
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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