MacPherson Spring 3房式 HDB 刷新 $872K 纪录成交 — 为何买家愿意比估价多付 $52K？

尽管今年第一季度转售 HDB 价格整体趋于温和，1Q2026 环比（q-o-q）下跌 0.1%，但并非所有户型的转售价都出现回落。四房式——通常是年轻夫妇与家庭偏爱的户型——在上季度录得 0.8% 的季度涨幅。

对于希望找到能满足未来需求且空间充足的年轻夫妇来说，找房之路更为艰难。从锁定理想地点到户型面积，许多人起初都打算购买自己力所能及的最大单位。

更大是否总是更好？简短的答案——视情况而定。随着家庭规模缩小、更多夫妇选择不生育，三房式组屋是否更符合年轻购房者的需求？

近日，Stacked 获悉，位于 Circuit Road 的 Macpherson Spring（一座共 750 户的 Build-To-Order（BTO）项目）中一套 732 sq ft 的三房式单位于本月早些时候以 $872,000（$1,191 psf）成交。该交易之所以引人注目，是因为买方支付了 $52,000 的估价以外现金（COV）。

这一成交价刷新了 Geylang 三房式转售单位的新高。这套位于 Macpherson Spring 高楼层的三房式边角单位由屋主 Lyn 出售；她同时也是一名房地产经纪人，并亲自负责了其房屋的推广与销售。

该 HDB 项目于 2015 年 2 月的 BTO 推售中推出，并于 2024 年达到 MOP。随后，该处部分三房式单位的转售价起步约 $734,000；近期，一套位于 16th-18th 楼之间的三房式单位于 2026 年 4 月以 $850,000 成交。 

顺带一提，这同一项目在过去一年也录得了大部分四房式“百万成交”，其中一套位于 16th-18th 楼之间的四房式单位于 2025 年 6 月以 $1.07 million 售出。

一切归根结底在于地段

鉴于居住面积是许多年轻家庭的核心考量，多数人自然倾向于选择更大的户型，如四房式与五房式，进而推高了市场对此类单位的需求。如今的三房式普遍设计更为紧凑，较难因应不同的生活方式与偏好进行调整。

不过，对部分职场双薪夫妇而言，部分位处核心地段的三房式，因相对可负担，正变得更具吸引力——尤其当更短通勤成为当下生活重心时。

这一区位属性或是 Macpherson Spring 需求的主要驱动因素之一：项目几乎毗邻 Downtown 与 Circle Lines 的 Macpherson Interchange。周边亦有 Paya Lebar Road 及 Pan Island Expressway（PIE）等主要道路与高速公路贯通。

同时，距 Paya Lebar Interchange 也仅一站之遥，可衔接 Circle Line 与 East-West Line；该站并连通 Paya Lebar Quarter、SingPost Centre、Paya Lebar Square 等多座办公与商业建筑。附近学校包括 MacPherson Secondary School、Canossa Catholic Primary School、MacPherson Primary。

避开“Plus”和“Prime”的限制

随着基于区位的 BTO 分类推出——将项目划分为 Standard、Plus 与 Prime 三类——像 Macpherson 这类中心区的转售组屋有望受益，原因在于 Plus 与 Prime BTO 在转售方面有更严格的限制。

首先，典型转售单位的 MOP 为 5 年，而 Plus 与 Prime BTO 的 MOP 为 10 年。对典型转售单位而言，亦无补贴回收（subsidy recovery）与买方收入上限（income ceiling）的限制。这使得打算出售现有组屋、转入私人市场的 HDB 升级者更为容易。

其次，仍回到地段选择。总体而言，尽管三房式转售单位的涨幅未必能超越多数四房式与五房式，但多年以来其价格表现相对稳健。相对较低的基准价格也为三房式提供了更长的价格升值跑道。

以下是买家需要留意的一些关键考量。

• Location：与买方的工作/就学地点、以及生活配套的距离。是否有任何未来规划将提升该区单位的价值？
• Connectivity：最近的 MRT 站是否在步行可达范围内？人行通道是否有遮蔽？
• View Permanence：景观是否受到土地分区的保护？例如，是否面向公园、有地住宅区或水体？目前的空地日后可能被划作高楼用地。
• Floor Height：楼层是否高于周边树梢与相邻建筑的“树冠层”（canopy level）？
• Afternoon Sun：朝向是否能避开强烈的西晒，同时最大化通风？
• Layout Utility：三房式的布局能否重整，例如打通墙体实现开放式设计？此类灵活性对大多数未育的年轻双薪夫妇颇具吸引力。
• Lease Profile：屋龄是否少于 10 年，以吸引计划长期持有的买家？

三房式 vs 四房式之辩

据取得 $52,000 COV 的 Macpherson Spring 卖方 Lyn 表示，买家起初寻求更大的单位，但在市区边缘地段迟迟找不到合适的四房式后，便调整了预期。

总体而言，在转售市场上，多数三房式与四房式的差异主要在于后者多出一间卧室与一个服务阳台，其余布局仅有些许不同。

关于三房式 HDB 是否适合买入，理由各有几方面。

从价格增值角度出发，Stacked 近期也探讨了为何部分较旧单位在 Geylang、Kallang/Whampoa、Bedok 等少数成熟市镇，能够展现价格韧性，并在数年内延缓屋契年限递减（lease decay）的负面影响。

比较三房式与四房式的价格涨幅，两类户型在 5 年期间的整体升幅大体相同，约为 42.7%。

另一个值得注意的点是，除三房式之外，其余各类户型的面积多年来皆有明显缩减。

1980s 建造的三房式一般约为 732 – 883 sq ft，四房式约为 1,119 sq ft。到了 2000s，三房式面积基本维持相若，但四房式则缩至约 1,012 sq ft。

权衡取舍

据 Lyn 回忆，约 10 年前她购入该单位时，注意到身边大多数也在看房的朋友，更倾向于在远离市中心的住宅区优先追求更大的面积——与她在 Macpherson Spring 的选择形成对比。

她表示，节省通勤时间对她而言至关重要，因此决定把更中心的地段置于更大空间之上。 

正是这份果断与清晰的置业优先级，最终让她在 Macpherson Spring 选到单位。她补充道：“在当年 BTO 的众多选择中，Macpherson Spring 对我们而言尤为突出”。

2015 年项目推出时，她申请的三房式超额认购 1.2 倍；相比之下，该项目的四房式则约 5 倍超额认购。

她表示，即便在当时，她也笃信该区的交通连通性，以及 Paya Lebar 的转型，将带动本区及周边社区的房价。“正是这些因素，让我们下定决心，在一个高增长、高连通性的片区，锁定一份‘guaranteed entry’。”

今年出售该单位时，取得相对亮眼的价格并非侥幸。“这反映了市场对该区未来潜力的预期，而这正是我们在 10 多年前购入时已预见到的。”

在 Lyn 看来，此次三房式的可观成交价印证了她十多年前的决策，也折射出一个日益增长的趋势：更年轻的买家——尤其是职场专业人士——在置业时更重视生活效率与长期增值。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。