Emerald of Katong 值得入手吗？与 Tembusu Grand 及 D15 其他对手的定价逐一深度对比

与Chuan Park一样，Emerald of Katong 是 2024 年最受瞩目的新盘之一。不过，Katong 一带近几个月新盘频频面市，Emerald of Katong 将成为迄今为止第 4 个亮相的项目（其余 3 个为 Grand Dunman、The Continuum 和 Tembusu Grand）。 

因此，Emerald of Katong 能否出圈，很大程度取决于它是否能在上述 3 个新盘中脱颖而出，以及与周边转售公寓相比的竞争力。基于此，本文将重点拆解其价格定位。先来看 Emerald of Katong 的指示性起步价。

免责声明：以下为起步价，分析仅供参考，后续的价格分层可能更为积极。此外，Emerald of Katong 属于 GFA 统一口径（post-harmonisation）后的项目，因而面积更小（进而推高 $PSF）；但与统一前（pre-harmonisation）项目不同，其不计入空调机位面积。

指示性价格	面积	起价	$PSF
1 卧室 + 书房	484	$1,200,000	$2,479
2 卧室 Premium	624	$1,500,000	$2,404
2 卧室 Premium + 书房	678	$1,600,000	$2,360
3 卧室	883	$2,100,000	$2,378
3 卧室 + 书房	969	$2,300,000	$2,374
4 卧室 + 书房	1,152	$2,700,000	$2,344
4 卧室 Premium	1,259	$3,000,000	$2,383
5 卧室 Luxe	1,475	$3,500,000	$2,373

整体来看，这些价格颇具吸引力。在 D15 以略高于 $2 million 入手一套全新 3 卧，在当下市况可谓不俗。而最可能最抢手的类型是 4 卧，起价仅 $2.7 million，对该区新盘而言相当诱人。

但需注意，4 卧房源并不充裕，能否买到在很大程度上仍取决于你的排队签号运气。 

户型	单位数	户型占比
1 卧室 + 书房	82	9.7%
2 卧室 Premium	145	34.0%
2 卧室 Premium + 书房	143
3 卧室	101	33.3%
3 卧室 + 书房	139
3 卧室 Flexi	42
4 卧室 + 书房	38	18.7%
4 卧室 Premium	84
4 卧室 Luxe + 书房	36
5 卧室 Luxe	36	4.3%
总计	846	100.0%

近期新盘的定价/成交表现如何？

要理解 Emerald of Katong 的起价为何吸引，只需看看此前同区新盘的定价。过去 2 年，D15 共推出 4 个新盘：Grand Dunman、Tembusu Grand、The Continuum 与 Meyer Blue。不过，我们不将 Meyer Blue 纳入细项对比，其价位完全是另一档次：不仅为永久产权，且位于更具声望的 Meyer Road，$PSF 超过 $3,000。

项目名称	户型	面积起（平方英尺）	面积至（平方英尺）	最低价	平均价	最高价
GRAND DUNMAN	1 卧室	452	581	$1,093,000	$1,200,372	$1,385,000
	1 卧室 + 书房	549	603	$1,338,000	$1,410,652	$1,578,000
	2 卧室	667	893	$1,541,330	$1,705,176	$1,937,000
	2 卧室 + 书房	775	1,012	$1,808,460	$2,009,212	$2,251,000
	2 卧室 双钥匙	721	775	$1,770,000	$1,901,690	$2,092,000
	3 卧室	958	1,163	$2,225,000	$2,343,240	$2,557,000
	3 卧室（Grand）	1,475	1,475	$3,516,000	$3,640,000	$3,764,000
	3 卧室 + 书房（Luxury）	1,119	1,335	$2,690,000	$2,876,733	$3,128,000
	3 卧室 双钥匙	1,055	1,055	$2,528,000	$2,631,500	$2,697,000
	3 卧室 Flex	1,098	1,098	$2,628,000	$2,727,462	$2,785,000
	4 卧室	1,292	1,292	$3,053,000	$3,146,160	$3,361,000
	4 卧室（Grand）	1,857	1,927	$4,365,000	$4,410,000	$4,477,000
	4 卧室（Luxury）	1,432	1,432	$3,414,000	$3,593,314	$3,742,000
	5 卧室（Grand）	2,131	2,131	$5,116,000	$5,168,000	$5,200,000
	5 卧室（Luxury）	1,690	1,690	$4,016,000	$4,282,143	$4,375,000
TEMBUSU GRAND	1 卧室 + 书房	527	667	$1,248,000	$1,336,822	$1,576,000
	2 卧室	667	829	$1,556,000	$1,670,304	$1,948,000
	2 卧室 + 书房	743	743	$1,787,000	$1,888,670	$2,020,000
	3 卧室	990	1,184	$2,288,000	$2,405,584	$2,744,000
	3 卧室 + 书房	1,173	1,173	$2,698,000	$2,840,911	$2,976,000
	4 卧室	1,432	1,604	$3,325,000	$3,463,274	$3,677,000
	5 卧室	1,711	1,711	$4,220,000	$4,232,000	$4,244,000
THE CONTINUUM	1 卧室 + 书房	560	560	$1,463,000	$1,521,625	$1,592,000
	2 卧室	667	667	$1,670,000	$1,802,580	$1,960,000
	2 卧室 + 书房	721	721	$1,818,000	$2,008,396	$2,180,000
	3 卧室	947	947	$2,306,000	$2,557,248	$2,734,000
	3 卧室 + 书房	1,249	1,249	$3,490,000	$3,598,482	$3,711,000
	3 卧室 Premier	1,087	1,087	$2,742,040	$3,024,437	$3,250,000
	4 卧室	1,270	1,292	$3,312,000	$3,476,955	$3,675,000
	4 卧室 Premier	1,690	1,690	$4,758,000	$4,809,500	$4,861,000
	5 卧室	1,905	2,260	$5,470,000	$5,874,000	$6,406,000

为完整起见，我们按户型拆分，列出目前的最低、平均与最高成交价。

在可比的 3 个新盘中，各户型的最低入手价均高于 Emerald of Katong 的起步价。

我们尚不清楚后续的加价策略，但若以温和节奏推进，Emerald of Katong 仍有望保持较高性价比。不过也要意识到，受 GFA 统一口径影响，面积并非完全可比——Emerald of Katong 的面积不含空调机位，而上表其他项目则计入。

此外，我们目前只比了总价，尚不足以全面反映优劣——平面与功能同样关键。下面按各户型细看对比。

Emerald of Katong 1 卧室 + 书房对比

其低起价部分源于书房面积较小，且安置在主卧一角。其他项目的书房多为独立空间，或至少与卧室有隔断，可在“工作/休息”之间实现有效分区（且面积更大）。

以下是 Emerald of Katong 的书房面积与其他项目的对比：

Tembusu Grand 与 The Continuum 的书房面积相近，而 Grand Dunman 的书房更为突出。

另一大差异在于平面布局，首先是空间分隔的处理。Tembusu Grand 虽然看上去更贵，但配有独立书房。设想与伴侣同住时，一方在书房工作，另一方在卧室休息，互不干扰——这就是独立空间带来的功能性。有些人也出于睡眠卫生考虑，不愿在卧室里办公。为此多付 $48,000，换来更大且独立的空间，并不为过。

至于 Grand Dunman，其布局最为灵活——主卧与书房之间仅以薄隔断分开，住户可选择拆除隔断，从而获得更大的主卧空间。

最后，The Continuum 为永久产权，这也解释其更高的价位；不过其更大且独立的书房，功能性确实优于 Emerald of Katong。

当然，Emerald of Katong 本身并无纯 1 卧产品；若只想要单纯的 1 卧，Grand Dunman 是唯一不带书房的 1 卧选项，平均价已达 $1.2 million。就“纯 1 卧”而言，Grand Dunman 以更低价格更具优势。

总体而言，尽管价签不高，买家也应清楚背后的原因。考虑到周边其他项目平面的优势，它并非显著的赢家。

Emerald of Katong 2 卧室 Premium

在这里的 4 种平面中，Grand Dunman 的 2 卧相对最不利。一来它只是 1 卫版本，难以与其他 2 卧 2 卫直接相比；二来其定价却与 2 卧 2 卫相近。通常 2 卧 1 卫与 2 卧 2 卫之间的价差相当可观——往往超过 $100,000。就此而言，Grand Dunman 的定价难以与其他项目相提并论。

上述 3 个平面均为“哑铃型”布局，几乎无走廊浪费，空间效率较高。其中 Tembusu Grand 的厨房收在一角，利弊兼具：既无自然通风，且非封闭式，重油烟烹饪的气味可能会弥漫至其他空间。

既然平面差异不大，焦点就回到价格。以当前起步价看，Emerald of Katong 更占优。后续需观察加价的节奏与幅度。

Emerald of Katong 3 卧室

这款紧凑型 3 卧的布局相当出色。入户动线呈 Z 字形，适合偏好一定私密性的住户。通常紧凑型单位会尽量避免此类设计，以“实惠”优先于“私密”；但横向对比另外 3 个平面，它们在起步处也都预留了相对更大的玄关空间。 

各卧室都能舒适容纳床头柜，两个卫生间均具备自然通风。厨房面积也够用，且餐区相较其他方案显得更为宽敞。

The Continuum 因永久产权而定价最高，但其两个卫生间都无自然通风，且其中一间卧室偏小，从平面角度看吸引力不及另外两者。

这里有个有趣点在于空调机位：你可以直观看到 GFA 最新统一口径的效应。The Continuum 有 2 处空调机位，Tembusu Grand 与 Grand Dunman 皆设有较大的空调机位，而 Emerald of Katong 仅需 1 处。

因此就平面而言，Emerald of Katong 表现最佳。以 $2,100,000 的最低起价来看，它在片区 4 个新盘中目前来看最具吸引力；若后续加价节奏温和，预计会被市场迅速消化。 

Emerald of Katong 4 卧室

Emerald of Katong 与其他项目的主要差异在于书房、家庭防护室（household shelter）以及卫生间数量。

首先，它的书房是“像样”的独立空间。尽管没有窗，但足以容纳一台大屏显示器和文件，甚至可供 2 人并排办公。必要时也可将书房改作小卧室使用。

Emerald of Katong 设有储物间，但不如家庭防护室那样大。各有利弊：有人偏好更大的储物空间，也有人更看重起居面积。若需要更多收纳，也可以考虑让书房承担更多储物功能。

不足之处在于只有 1 间公共卫浴。哑铃型布局确实更高效，减少了走廊浪费，但也意味着住户需要穿过过道去使用那间与另两间卧室共用的卫生间。

这个平面的亮点在餐区。虽然没有灵活的“客/餐一体”可变组合，但餐桌可沿干厨房方向延伸，轻松容纳更大规模的聚会——对经常招待宾客的人而言很合适。Tembusu Grand 的平面也能实现类似的延展，其余两个项目则较难实现。

本组对比中，The Continuum 的布局相对最不理想：餐区受限、仅 1 间公共卫浴，且其中一间公共卧室偏小。

综合 Emerald of Katong 的优缺点，很难一口断言哪种布局更好。多一间公共卫浴、私密性更强当然更佳；但若结合价格因素，Emerald of Katong 仍很有吸引力——不仅低于 $3 million，且起步价仅 $2.7 million。若后续加价节奏温和，这样的价差足以让不少买家愿意为此牺牲“多一间公共卫浴”。

Emerald of Katong 5 卧室

不同平面有几处值得一提的要点。

首先，Grand Dunman 与 The Continuum 均配备私家电梯，这对追求更奢雅生活方式的买家是加分项。两者之中，Grand Dunman 定价更“亲民”，但面积比 The Continuum 小 300 多平方英尺。The Continuum 的优势主要体现在更宽敞的主卧、主卫与厨房；此外还拥有较大的工作阳台（yard）与独立储物间，甚至提供客用盥洗室（powder room）。

The Continuum 的“怪”在于：主卧极尽奢华，但牺牲了一间公共卧室——你会看到 5 号卧室的尺度偏紧。并且 3 间公共卧室仅共用 1 间卫生间；而 Grand Dunman 则是 3 间卧室共用 2 间卫生间，其中 2 间为套房。就这点而言，Grand Dunman 不仅更便宜，也更实用（除非你对超大工作阳台情有独钟）。

在布局上，Emerald of Katong 与 Tembusu Grand 最为相似：均无私家电梯，且 3 间公共卧室共用 2 间卫生间，其中 1 间为套房。

两者的主卧都配有双洗手盆与步入式衣帽间，不过 Emerald of Katong 的 L 形衣柜略占优，因为主卫并不直对卧室。

其厨房更趋方正，体感更宽敞，且工作阳台稍大。客/餐一体的空间仅此一家，提供了更灵活的摆放组合。

总体来看，若你并不特别追求“更奢华”的布局，Emerald of Katong 的 5 卧非常说得通。以 $3.5 million 的起价，许多小瑕疵都可以忽略不计。若假定后续加价不激进，这个 5 卧的性价比相当可观。

毕竟，Tembusu Grand 目前 5 卧的最低挂牌为 $4,028,000（且为 1 楼），这比 Emerald of Katong 的起步高出约 15%。

Emerald of Katong 与周边转售公寓相比如何？

Katong 一带新盘的成败，也取决于周边转售盘的价格与供给。我们的分析将聚焦半径约 500m 的转售公寓，并筛选出具可比性的项目——即规模至少 200 户的盘：

就地理位置最接近的，是 Haig Court；而最新的可比盘是 Amber Park，且更靠近一座 MRT（Tanjong Katong）站。

鉴于这些项目多为旧盘、规格各异，我们改以“按卧室类型的价格”来比较：

项目名称	地契	落成年份	卧室数	中位面积	平均成交价	最低成交价	偏差（价格）	偏差（面积）
AMBER PARK	Freehold	2023	1	463	$1,336,500	$1,265,000	$65,000	-21
			2	743	$2,075,815	$1,875,000	$375,000	54
			3	947	$2,965,936	$2,680,000	$580,000	64
			4	1582	$4,743,333	$4,430,000	$1,730,000	430
			5	2336	$6,500,000	$6,500,000	$3,000,000	861
HAIG COURT	Freehold	2004	2	1076	$1,850,000	$1,850,000	$350,000	452
			3	1442	$2,843,978	$2,700,000	$600,000	559
			4	1550	$3,116,667	$3,000,000	$300,000	398
ONE AMBER	Freehold	2010	1	570	$1,250,000	$1,190,000	-$10,000	86
			2	958	$2,174,500	$2,169,000	$669,000	334
			3	1329	$3,044,167	$2,880,000	$780,000	419
			4	1658	$3,428,333	$3,350,000	$650,000	506
THE ESTA	Freehold	2008	2	1071	$2,250,000	$2,200,000	$700,000	517
			3	1346	$3,087,600	$3,000,000	$900,000	463
			4	1593	$3,636,000	$3,600,000	$900,000	441
THE SEA VIEW	Freehold	2008	1	560	$1,390,000	$1,390,000	$190,000	76
			3	1410	$3,410,500	$2,948,000	$848,000	333
			4	1647	$4,010,629	$3,750,000	$1,050,000	366
THE SHORE RESIDENCES	103 yrs from 18/08/2009	2014	1	592	$1,122,500	$1,070,000	-$130,000	108
			2	893	$1,770,648	$1,700,000	$200,000	269
			3	1292	$2,632,500	$2,550,000	$450,000	258
			4	1378	$3,070,000	$3,000,000	$300,000	226

我们新增了“价格偏差”一列，其计算方式为：该项目对应卧室类型的“最低成交价”减去 Emerald of Katong 该卧室类型的“起价”。

“面积偏差”的计算方法为：该转售公寓对应最低成交的单位面积，减去 Emerald of Katong 对应类型的最小面积。

结果为正数，则表示 Emerald of Katong 更便宜/更小；反之亦然。

当然，这并非绝对公平——转售公寓的最低成交可能位于较高楼层。无论如何，这是我们所能做到的最接近的横向比较。

粗看之下，Emerald of Katong 更为亲民。多数“偏差”均为正，且幅度不小。

其他项目多为永久产权是一大原因，但当 Emerald of Katong 取得 TOP 时，这些永久产权项目的楼龄大多已 20 多年，如此大的价差仍颇令人意外。不过结合“面积偏差”就更好理解了：周边老盘的单位普遍更宽绰，这是旧式公寓的典型特征。

而正是这种明显的价差，使得 Emerald of Katong 在预算更紧的 D15 买家中更具吸引力——同样地段，价格更低且更新。

也因此，Emerald of Katong 才会引发如此多的关注与热度。相对而言“最不占优”的似乎是 1 卧，因为其价格与周边的可选项相差并不大。

以 Amber Park 为例

Amber Park 是片区内最新取得 TOP 的项目。它有不少卖点：永久产权、靠近 MRT，且得益于面积较小，总价更可控。这使其在片区内非常有竞争力——想要现代、功能性强的产品，Amber Park 往往能以不比 20 年老盘高太多的价格满足需求。

那么与 Emerald of Katong 相比如何？

就 1 卧而言，Emerald of Katong 的竞争力一般。其起价为 $1,200,000，而 Amber Park 的 1 卧平均成交为 $1,336,500，只高出 11.3%。主因是 Amber Park 的单位更小。

Emerald of Katong 虽有“书房”加持，但前文已提到其面积较小，追求“像样书房”的买家未必会视其为明显加分项。此外，Amber Park 更靠近 MRT，且为永久产权。因此，与我们对新盘的对比结论类似，若只看 1 卧，Emerald of Katong 并非最强竞争者。

Amber Park 最便宜的 1 卧成交为 $1,388,000，位于 20 层，且同样带“套入式书房”：

其餐区确实更显紧凑。但考虑到其位于高楼层、书房面积与 Emerald of Katong 相近，且具备永久产权/更靠近 MRT，对部分买家而言，Emerald of Katong 的定价可能更难自圆其说。 

对街的永久产权 Haig Court 有套 4 卧以 $3 million 成交

偏好永久产权的买家可能会关注 Haig Court。这座 20 年楼龄的公寓与 Emerald of Katong 隔街相望，地段高度相近。2024 年 8 月，一套 6 楼、1,550 平方英尺的 4 卧以 $3 million 成交。需注意，这与 Emerald of Katong 4 卧 Premium 的起价相当。

以下为 Haig Court 的 4 卧平面：

这套 4 卧布局功能完整：带 WC、储藏间、杂物间、宽敞工作阳台与厨房，以及大的客厅（无阳台）。主卧还配有浴缸。

Emerald of Katong 的 4 卧与之相似，但工作阳台小得多；同样配有储物间与家庭防护室，不过厨房更窄、客厅也更小。然而，与 Haig Court 不同的是，其三间公共卧室尺寸更为接近。

除非你要求每间卧室至少能放下 queen 床，否则 Haig Court 的整体布局也很实用。在这样的取舍下，$3 million 可以买到一套永久产权、但相对“年代感”更强的项目与单位；相较之下，新盘的现代感更强。同时，以 $3 million 的总价，后续大概率还需投入一定的翻新成本。

既然两者平面都相对实用，预算 $3 million 的买家就需要在“永久产权与更大空间（但要付出更多翻新成本）”与“更新、更现代的项目与单位”之间做抉择。这并非易事，在短期内、当二者价差不大时，天平会略微倾向于 Emerald of Katong。

The Shore Residences（地契）也有一套 4 卧以 $3 million 成交

作为地契项目，常见的疑虑在于，与周边永久产权相比是否仍具吸引力。在这种情况下，不妨看看 The Shorefront Residences。该项目的地契自 2009 年起计，年限为 103 年（并非 99 年），目前尚余 88 年。步行至最近的 MRT 站约 7 分钟，较 Emerald of Katong 略长。同时它更靠近 Marine Parade MRT；相较 Emerald of Katong 最近的 Tanjong Katong MRT，前往 CBD 还需多一站。

2024 年 10 月，一套 13 楼、1,378 平方英尺的 4 卧以 $3 million 成交，并可眺望周边有地住宅景观。

其平面图如下：

这套 4 卧整体更为紧凑，但功能仍然齐备：带家庭防护室、WC、工作阳台以及干湿分离厨房。更大的不同在于，这是一套整体更“袖珍”的 4 卧，且客餐厅一体的进深偏窄——阳台面积几乎与室内相当！成交楼层为 13 楼，若换算至更低楼层，价格应当还能略低。

考虑到一套中楼层 4 卧以 $3 million 成交，且其地契已“走过”11 年，Emerald of Katong 若以 $3 million（即便是底楼）看起来也相当有吸引力。不过，The Shore Residence 距离 Katong 的核心配套更近。

综合周边转售可比，Emerald of Katong 的定价确实颇具吸引力——前提是后续加价不至于过于激进。

在比较了与 3 个新盘的相对位置，以及与周边可比转售盘的差异后，接下来把它放到当下新盘大盘环境中看看。

Emerald of Katong 1 卧室新盘横向对比

项目名称	地契	区域	最低挂牌
Kassia	Freehold	Pasir Ris	$1,023,000
The Collective At One Sophia	99 yrs from 6/12/2023	Rochor	$1,143,000
Emerald of Katong	99 yrs	Marine Parade	$1,200,000
SORA	99 yrs from 30/08/2023	Jurong East	$1,270,000
Lentoria	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,299,000
The LakeGarden Residences	99 yrs from 31/05/2023	Jurong East	$1,315,500
Lentor Hills Residences	99 yrs from 25/04/2022	Ang Mo Kio	$1,334,000
The Myst	99 yrs from 11/05/2023	Bukit Panjang	$1,342,000
Hill House	999 yrs from 01/07/1841	River Valley	$1,372,000
Union Square Residences	99 yrs	Singapore River	$1,380,000
Tembusu Grand	99 yrs from 25/04/2022	Marine Parade	$1,409,000
Claydence	Freehold	Geylang	$1,412,200
TMW Maxwell	99 yrs from 28/04/2023	Outram	$1,420,000
Grand Dunman	99 yrs from 12/09/2022	Marine Parade	$1,428,000
10 Evelyn	Freehold	Novena	$1,431,500
Hillock Green	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,483,000
The Continuum	Freehold	Geylang	$1,494,000
One Bernam	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$1,515,000
8@BT	99 yrs	Bukit Timah	$1,565,000
Midtown Bay	99 yrs from 02/01/2018	Downtown Core	$1,588,000
Grange 1866	Freehold	River Valley	$1,595,000
Midtown Modern	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$1,638,000
Canninghill Piers	99 yrs from 17/09/2021	Singapore River	$1,712,000
Cuscaden Reserve	99 yrs from 14/08/2018	Orchard	$1,999,000

在 1 卧定价上，Emerald of Katong 目前位列“第三便宜”。即便后续上调至 $1.3+，也仍大致与 The Myst 或 Lentor Hills Residences 的要价相当。

Tembusu Grand 目前一套 1+书房（#18-20）挂牌 $1,409,000。#02-20 先前以 $1,258,000 售出，折算每层加价约 $10,000。若两者采取类似的加价模式，那么 Emerald of Katong 将比其便宜约 5%。

无论如何，考虑到 Tembusu Grand 的 1 卧存量不多（117 套仅剩 18 套），而 Emerald of Katong 定价更亲民，这部分货量大概率会被较快消化。

Emerald of Katong 2 卧室新盘横向对比

项目名称	地契	区域	最低挂牌
Nava Grove	99 yrs	Bukit Timah	$1,388,000
Kassia	Freehold	Pasir Ris	$1,401,000
The Shorefront	999 yrs from 27/11/1937	Pasir Ris	$1,471,000
Jansen House	999 yrs from 01/09/1876	Hougang	$1,499,000
Emerald of Katong	99 yrs	Marine Parade	$1,500,000
Hillock Green	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,534,000
SORA	99 yrs from 30/08/2023	Jurong East	$1,543,000
Chuan Park	99 yrs	Serangoon	$1,550,000
The LakeGarden Residences	99 yrs from 31/05/2023	Jurong East	$1,554,300
The Myst	99 yrs from 11/05/2023	Bukit Panjang	$1,559,000
Hillhaven	99 yrs from 13/02/2023	Bukit Batok	$1,569,392
Lentoria	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,640,000
Orchard Sophia	Freehold	Rochor	$1,694,300
The Collective @ One Sophia	99 yrs	Rochor	$1,709,000
Bartley Vue	99 yrs from 13/04/2020	Toa Payoh	$1,725,000
Pinetree Hill	99 yrs from 12/09/2022	Bukit Timah	$1,758,000
The Arcady at Boon Keng	Freehold	Kallang	$1,758,000
Koon Seng House	Freehold	Geylang	$1,807,000
Claydence	Freehold	Geylang	$1,807,800
The Continuum	Freehold	Geylang	$1,877,000
8@BT	99 yrs	Bukit Timah	$1,881,000
Terra Hill	Freehold	Queenstown	$1,884,000
The Hillshore	Freehold	Queenstown	$1,890,000
Hill House	999 yrs from 01/07/1841	River Valley	$1,937,000
Grand Dunman	99 yrs from 12/09/2022	Marine Parade	$1,964,000
One Bernam	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$1,987,000
Union Square Residences	99 yrs	Singapore River	$1,998,000
Tembusu Grand	99 yrs from 25/04/2022	Marine Parade	$2,102,000
Grange 1866	Freehold	River Valley	$2,285,000
10 Evelyn	Freehold	Novena	$2,292,650
Midtown Bay	99 yrs from 02/01/2018	Downtown Core	$2,308,000
TMW Maxwell	99 yrs from 28/04/2023	Outram	$2,404,000
Cuscaden Reserve	99 yrs from 14/08/2018	Orchard	$2,565,000
Atlassia	Freehold	Geylang	$3,059,028
Boulevard 88	Freehold	Orchard	$4,785,000

至于 2 卧，Emerald of Katong 目前是整个新盘市场里“第 5 便宜”的选项。结合其地段与可步行至 Tanjong Katong MRT 的优势，这个价格相当有吸引力。

你会发现 SORA 距离 MRT 远得多，但要价还更高。这是 14 楼、667 平方英尺单位的价格；其 3 楼曾以 $1,341,000 成交，较“可步行到 MRT 的 Tanjong Katong 新盘”也仅便宜 $159,000。

而在“步行可达 MRT”的新盘里，价格更低的选项几乎都不在地铁旁，而是多位于相对边缘的位置。

Emerald of Katong 3 卧室新盘横向对比

项目名称	地契	区域	最低挂牌
North Gaia	99 yrs from 15/02/2021	Yishun	$1,228,000
Lumina Grand	99 yrs from 27/12/2022	Bukit Batok	$1,364,000
The Shorefront	999 yrs from 27/11/1937	Pasir Ris	$1,739,000
The Arden	99 yrs from 14/07/2023	Bukit Batok	$1,837,000
Kassia	Freehold	Pasir Ris	$1,838,000
The Myst	99 yrs from 11/05/2023	Bukit Panjang	$1,891,000
Jansen House	999 yrs from 01/09/1876	Hougang	$1,988,000
Lentoria	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$1,988,000
Hillhaven	99 yrs from 13/02/2023	Bukit Batok	$2,008,917
SORA	99 yrs from 30/08/2023	Jurong East	$2,073,000
Mori	Freehold	Geylang	$2,093,000
Emerald of Katong*	99 yrs	Marine Parade	$2,100,000
The Botany at Dairy Farm	99 yrs from 08/06/2022	Bukit Panjang	$2,112,000
Hillock Green	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,116,000
Chuan Park*	99 yrs	Serangoon	$2,150,000
Bartley Vue	99 yrs from 13/04/2020	Toa Payoh	$2,163,000
Hill House	999 yrs from 01/07/1841	River Valley	$2,218,000
Nava Grove	99 yrs	Bukit Timah	$2,188,000
The LakeGarden Residences	99 yrs from 31/05/2023	Jurong East	$2,233,400
Sceneca Residence	99 yrs from 10/02/2021	Bedok	$2,248,000
Lentor Mansion	99 yrs from 11/07/2023	Ang Mo Kio	$2,307,000
Terra Hill	Freehold	Queenstown	$2,376,000
The Continuum	Freehold	Geylang	$2,377,000
Koon Seng House	Freehold	Geylang	$2,387,000
The Arcady at Boon Keng	Freehold	Kallang	$2,390,000
Lentor Hills Residences	99 yrs from 25/04/2022	Ang Mo Kio	$2,424,000
Grand Dunman	99 yrs from 12/09/2022	Marine Parade	$2,458,000
Claydence	Freehold	Geylang	$2,474,800
Tembusu Grand	99 yrs from 25/04/2022	Marine Parade	$2,648,000
The Hillshore	Freehold	Queenstown	$2,670,000
Pinetree Hill	99 yrs from 12/09/2022	Bukit Timah	$2,671,000
Atlassia	Freehold	Geylang	$2,804,578
8@BT	99 yrs	Bukit Timah	$2,813,000
Union Square Residences	99 yrs	Singapore River	$2,820,000
The Collective @ One Sophia	99 yrs	Rochor	$2,845,000
J'den	99 yrs from 30/08/2023	Jurong East	$2,970,000
Enchante	Freehold	Novena	$3,398,700
10 Evelyn	Freehold	Novena	$3,416,000
Ikigai	Freehold	Novena	$3,465,280
Canninghill Piers	99 yrs from 17/09/2021	Singapore River	$3,652,000
One Bernam	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$3,800,000
Cuscaden Reserve	99 yrs from 14/08/2018	Orchard	$3,848,000
Midtown Bay	99 yrs from 02/01/2018	Downtown Core	$4,714,000
Watten House	Freehold	Bukit Timah	$5,038,000
Klimt Cairnhill	Freehold	Newton	$5,128,000
The Giverny Residences	Freehold	Bukit Timah	$5,497,000

Botany at Dairy Farm 其 3 卧目前挂牌价为 $2.112 million，位于 14 楼，面积仅 883 平方英尺（典型的紧凑型 3 卧）。

放在与 Emerald of Katong 同台比较时，这个定价就显得突出。考虑到它的位置更远离市区，是 Emerald of Katong 定价偏低？还是 Botany at Dairy Farm 偏高？

2024 年 9 月，一套 883 平方英尺、12 楼的 3 卧以 $2,048,000 成交——可见买家愿意为距离更远的位置支付不低的价格。该项目预计 2027 年取得 TOP，也早于 Emerald of Katong（预计 2029 年）。

此外，当下要以低于 $2 million 购入 3 卧新盘并不容易，买家的心理价位也在逐渐适应。

若仅从价格出发，并考虑两者 TOP 相差约 2 年，Emerald of Katong 与其之间的价差很可能会进一步朝 Emerald of Katong 一侧扩大。

Emerald of Katong 4 卧室新盘横向对比

项目名称	地契	区域	最低挂牌
Lumina Grand	99 yrs from 27/12/2022	Bukit Batok	$1,650,000
North Gaia	99 yrs from 15/02/2021	Yishun	$1,682,000
Altura	99 yrs from 20/06/2022	Bukit Batok	$1,728,000
The Arden	99 yrs from 14/07/2023	Bukit Batok	$2,193,000
Straits at Joo Chiat	Freehold	Bedok	$2,196,520
Jansen House	999 yrs from 01/09/1876	Hougang	$2,430,000
Hillhaven	99 yrs from 13/02/2023	Bukit Batok	$2,495,595
Kassia	Freehold	Pasir Ris	$2,522,000
Norwood Grand	99 yrs	Woodlands	$2,590,000
Lentoria	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,598,000
Hillock Green	99 yrs from 19/12/2022	Ang Mo Kio	$2,608,000
Lentor Mansion	99 yrs from 11/07/2023	Ang Mo Kio	$2,676,000
The LakeGarden Residences	99 yrs from 31/05/2023	Jurong East	$2,693,200
Sky Eden@Bedok	99 years leasehold	Bedok	$2,698,000
The Myst	99 yrs from 11/05/2023	Bukit Panjang	$2,746,000
Emerald of Katong*	99 yrs	Marine Parade	$2,750,000
Koon Seng House	Freehold	Geylang	$2,780,000
Lentor Hills Residences	99 yrs from 25/04/2022	Ang Mo Kio	$2,787,000
The Shorefront	999 yrs from 27/11/1937	Pasir Ris	$2,797,000
Nava Grove	99 yrs	Bukit Timah	$2,988,000
Sceneca Residence	99 yrs from 10/02/2021	Bedok	$3,000,000
Chuan Park*	99 yrs	Serangoon	$3,150,000
Pinetree Hill	99 yrs from 12/09/2022	Bukit Timah	$3,180,000
Tembusu Grand	99 yrs from 25/04/2022	Marine Parade	$3,288,000
Grand Dunman	99 yrs from 12/09/2022	Marine Parade	$3,311,000
J'den	99 yrs from 30/08/2023	Jurong East	$3,312,000
The Continuum	Freehold	Geylang	$3,387,000
Blossoms By The Park	99 yrs from 10/01/2022	Queenstown	$3,436,000
Terra Hill	Freehold	Queenstown	$3,469,000
8@BT	99 yrs	Bukit Timah	$3,613,000
Enchante	Freehold	Novena	$3,748,300
The Hillshore	Freehold	Queenstown	$3,880,000
Union Square Residences	99 yrs	Singapore River	$4,620,000
Watten House	Freehold	Bukit Timah	$4,956,000
Claydence	Freehold	Geylang	$4,977,200
Canninghill Piers	99 yrs from 17/09/2021	Singapore River	$5,544,000
AMO Residence	99 yrs from 30/08/2021	Ang Mo Kio	$5,588,000
Midtown Modern	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$6,208,000
The Arcady at Boon Keng	Freehold	Kallang	$7,387,000
Irwell Hill Residences	99 yrs from 13/04/2020	River Valley	$9,452,000
The Giverny Residences	Freehold	Bukit Timah	$9,566,000
32 Gilstead	Freehold	Novena	$13,016,000

Emerald of Katong 的 4 卧起价可谓“全场最低”之一。若与同样可步行至地铁（Cashew MRT）的 The Myst 相比，定价也在同一水平。The Myst 目前最低价在售单位同样位于 1 楼，为 1,453 平方英尺的紧凑型 4 卧。

但别忘了，这里比的是 D15 与 D23，若 4 卧的价格分层更为激进，也并不意外。

Emerald of Katong 5卧室新盘横向对比

项目名称	地契	区域	最低挂牌价
Lumina Grand	99 yrs	Bukit Batok	$2,130,000
Altura	99 yrs from 20/06/2022	Bukit Batok	$2,210,000
Straits at Joo Chiat	Freehold	Bedok	$3,022,240
The Myst	99 yrs from 11/05/2023	Bukit Panjang	$3,180,000
Lentor Mansion	99 yrs from 11/07/2023	Ang Mo Kio	$3,191,000
The LakeGarden Residences	99 yrs from 31/05/2023	Jurong East	$3,215,500
Emerald of Katong	99 yrs	Marine Parade	$3,550,000
Chuan Park*	99 yrs	Serangoon	$3,750,000
Nava Grove	99 yrs	Bukit Timah	$3,988,000
Tembusu Grand	99 yrs from 25/04/2022	Marine Parade	$4,028,000
Grand Dunman	99 yrs from 12/09/2022	Marine Parade	$4,034,000
Pinetree Hill	99 yrs from 12/09/2022	Bukit Timah	$4,318,000
Terra Hill	Freehold	Queenstown	$5,511,000
The Continuum	Freehold	Geylang	$5,511,000
Watten House	Freehold	Bukit Timah	$7,958,000
Canninghill Piers	99 yrs from 17/09/2021	Singapore River	$8,904,000
Union Square Residences	99 yrs	Singapore River	$9,288,000
Irwell Hill Residences	99 yrs from 13/04/2020	River Valley	$11,080,000
One Bernam	99 yrs from 10/12/2019	Downtown Core	$16,446,000

Emerald of Katong 让你有机会在 $4 million 以内入手 5 卧。Tembusu Grand 的 5 卧同样是 1 楼单位，因此当前显著的价差令 Emerald of Katong 更具吸引力。

此外，在清单中的 19 个新盘里，它的价格仅高于 6 个，其中还包括 2 个 EC。按这个节奏，我们也不排除后续会出现更为激进的分层加价。

结论

本次价格评测重点关注：

1. 与周边 3 个新盘的逐一对比，细化至各户型层面
2. 与周边可比转售公寓的相对定位
3. 在当下新盘市场环境中的定位

综观全部比较，Emerald of Katong 的指示性定价确实相当诱人。我们认为，相对不占优的是 1 卧，主要受限于其户型平面；且片区内 1 卧的价格普遍不高，还有不少永久产权可选。 

不过，2–5 卧的定价都颇具吸引力。若开发商采取较为温和的分层加价节奏，结合整体楼市走势，买家仍有望获得一定的上行空间。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文