尊敬的先生/女士，

根据我通过FB messenger的请求，以下是我和房产的详细情况：

关于我

  • 53岁，单身
  • 计划在55岁时以每月约$4000的被动收入追求个人兴趣
  • 保险多数在2030年前后到期，届时我约60岁

(a) 3房式 HDB 组屋

  • 位于 Marine Drive
  • 已全额付清，当前仅我本人持有（我的两位姐妹各自有房）
  • 靠近海边、polyclinic、Parkway Parade，以及即将开通的 Downtown East MRT 等配套
  • 2013年为我的私宅支付了$80K的ABSD。
  • 自2017年至2023年以平均$2100/月出租
  • 计划在2024年9月完成装修后回迁自住以退休
  • 具有很强的情感价值，且拥有“百万”海景

(b) D14 精品公寓项目

  • 2013年6月以$1.14m购入，915sqf，3卧+1书房转角单位，双钥匙
  • 自2018年3月起以平均$1500出租其中一间studio。当前租金$1700。
  • 使用CPF（$345k）与累计利息（$30k）全额付清
  • 每月管理费$350；由于屋顶泳池与机械式停车，预计随楼龄增长维修成本将大幅上升。
  • 靠近 Indoor Stadium、Kong Hwa Pri、Old Airport Food Centre
  • 项目内最近成交为$1.38m / 与我同一竖列（stack）且相同面积

(c) 将在 Tampines 继承一套4房式 HDB 组屋

  • 该组屋属于3位阿姨，现年70多与80多岁
  • 已全额付清
  • 由于我已有一套HDB，可能需要出售
  • 计划以侄辈名义持有作为出租。最大外甥女仅30岁

问题。

  • 我应当放弃哪一处房产？
  • 当前私宅的被动收入与维修问题，以及未来升值前景如何？非常担心公寓未来几年会贬值而非升值。
  • 有人建议卖掉这套私宅，再找一套更小的来获取被动收入。但考虑到ABSD，以及我这个年龄是否还要继续背贷，我不太确定。

若上述信息足以供您分析，请告知。

诚挚感谢。

编者按：出于隐私考虑，以上提及房产的具体细节已被移除。

您好，

感谢您的来信。

对许多屋主而言，买卖房产往往带有情感色彩，尤其当房子承载了重要的情感价值。此外，新加坡罕见的海景也会让您更不愿与之分离，可以理解。

我们先梳理一下您当前的情况，包括您正在获得的被动收入，以及各物业的表现。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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当前情况

每月被动收入 

项目金额
来自studio的租金（D14 公寓双钥匙单位）$1,700
HDB 租金收入$2,100
两处房产的房产税$387
公寓管理费 + 市镇理事会服务与杂费$422
估计每月被动收入$2,991

房产表现

Marine Drive 的3房式组屋

该片区近期3房式 HDB 成交：

image7
来源：HDB

image1
年份你的3房式组屋同比Marine Parade（3房）同比全岛 HDB 3房同比
2013$588$604$496
2014$556-5.44%$568-5.96%$465-6.25%
2015$486-12.59%$564-0.70%$442-4.95%
2016$559-0.89%$439-0.68%
2017$570$547-2.15%$432-1.59%
2018$518-9.12%$544-0.55%$417-3.47%
2019$487-5.98%$496-8.82%$409-1.92%
2020$482-1.03%$4960.00%$4243.67%
2021$5258.92%$5408.87%$48213.68%
2022$520-0.95%$5644.44%$53210.37%
2023$59815.00%$5996.21%$5625.64%
Average-1.40%0.05%1.45%
来源：Edgeprop

从按年同比增长率来看，Marine Parade 的3房组屋只是刚刚超过了2013年的高点。这不同于新加坡整体3房组屋市场，最新数据远高于此前高点——事实上，过去十年的平均增长率为负。

当然，所谓“水涨船高”。在此情况下，疫情推动了住房需求，即便像您这样的老龄组屋价格也随之上涨，尽管涨幅并不亮眼。

展望未来，鉴于屋龄因素，疫情期间所见的增长率是否可持续，存在较大不确定性。

image4
来源：HDB

鉴于您提到该房产承载了情感价值，且打算在退休期间回迁自住，我假定您无意出售。这是谨慎之举，因为持有HDB的开支更低，有助于退休生活。这也意味着较低的增长率在这里并非关键因素。既然无意出售，诸如租约年限递减或资本增值与否，也不太会构成重大顾虑。

你的 D14 精品公寓

近期3卧单位的成交——我在此假设您指的是项目二楼那套$1.38M的成交。

image6
年份你的D14公寓（转售）同比D14 永久/999年 私人非有地（转售）同比全岛 永久/999年 私人非有地（转售）同比
2021$1,290$1,226$1,592
2022$1,165-9.69%$1,3167.34%$1,7147.66%
2023$1,47526.61%$1,4177.67%$1,7904.43%
Average8.46%7.51%6.05%

尽管项目约在9年前取得了Temporary Occupation Permit（TOP，临时入伙证），但首宗转售交易直到2021年才出现。

由于成交有限，未必能准确反映项目表现，尤其这三年每年仅售出一套。需注意，2021年与2023年成交的是2卧单位，而2022年成交的是3卧。通常来说，小户型的PSF（每平方英尺价格）更高，因而造成这三年价格差异。

鉴于缺乏足够数据得出对整个发展的定论，我们不如直接看您这套单位本身的增长率。

2013年原始购入价：$1.1M

已缴ABSD：$80K

估计当前估值：$1.38M（基于近期成交）

据此计算，过去10年您的单位年均增长率为2.03%，低于同期所有私人非有地房产的平均增速2.9%。若计入$80K的ABSD，年均增速将降至1.45%。

Tampines HDB

您所提及片区近期4房式 HDB 成交：

image5
来源：HDB

正如您所指出的，您无法继承这套HDB，因为您已经拥有一套HDB和一套私人房产。

考虑到您最大的外甥女仅30岁，除非她已婚且名下无房，否则并不符合继承资格。单身人士须至少35岁才能继承HDB。即便符合资格，在完成5年的MOP前也不能整套出租，这也意味着在此期间她无法再购买另一处房产。

因此，在该情境下最可行的做法是出售这套HDB。

接下来回答您的问题。

你应该卖掉哪一处房产？

在三处房产中，您大概率需要出售所继承的那套HDB。出售款项将全部以现金形式返还给您。鉴于您表示若能由侄辈持有便会将其用于出租，我推测您的目标是获取被动收入。若如此，您可考虑将出售所得投入其他能提供稳定现金流的渠道。

若您在3房HDB与D14精品公寓之间犹豫，依据数据，处置这套精品公寓或许更为合适。为便于理解，我们来测算潜在成本。

鉴于两处房产均已付清，主要开支仅包括HDB的市镇理事会服务与杂费、公寓的管理费，以及两处房产的房产税。

假设您决定卖掉这套精品公寓并回到HDB居住。为计算方便，我们以10年为期。

居住在这套3房式组屋的成本

项目金额
市镇理事会服务与杂费（假设$72/月）$8,640
房产税$2,260
总成本$10,900

*我假设房产估值为$455,000，为该小区近4宗成交价的平均值

出售 D14 精品公寓

项目金额
出售价格$1,380,000
需退回CPF至OA$375,000
现金净得$1,005,000

若您将$1,005,000现金净得投入一个年化回报4%的保守渠道：

时间投资金额收益
起点$1,005,000$0
Year 1$1,045,200$40,200
Year 2$1,087,008$82,008
Year 3$1,130,488$125,488
Year 4$1,175,708$170,708
Year 5$1,222,736$217,736
Year 6$1,271,646$266,646
Year 7$1,322,511$317,511
Year 8$1,375,412$370,412
Year 9$1,430,428$425,428
Year 10$1,487,646$482,646

10年总收益：$482,646 - $10,900 = $471,746（请注意，这未包含若将您将继承的那套HDB的资金拿去投资所可能产生的收益）

再看若卖掉3房组屋、继续住在公寓并出租studio的潜在成本与收益。

项目金额
管理费（$350/月）$42,000
房产税*$16,200
租金收入（假设$1,500/月）$180,000
总收益$121,800

*我假设房产估值为$1.38M

假设您以$455K卖出HDB，并将全部现金投入一个年化回报4%的保守渠道：

时间投资金额收益
起点$455,000$0
Year 1$473,200$18,200
Year 2$492,128$37,128
Year 3$511,813$56,813
Year 4$532,286$77,286
Year 5$553,577$98,577
Year 6$575,720$120,720
Year 7$598,749$143,749
Year 8$622,699$167,699
Year 9$647,607$192,607
Year 10$673,511$218,511

10年总收益：$218,511 + $121,800 = $340,311（请注意，这未包含若将您将继承的那套HDB的资金拿去投资所可能产生的收益）

这表明，保留HDB并将出售D14精品公寓所得投入投资，可能获得更高回报。当然，结果仍取决于您的ROI（投资回报率），不过我采用了较为保守的4%估算，类似CPF退休账户的利率。

鉴于两处房产均已付清，另一个可考虑的选项是两处都保留。您可以搬回3房组屋居住，同时将双钥匙公寓的两侧都出租。

过去6个月内，有两套2卧单位曾出租：

image3
来源：Edgeprop

假设您将双钥匙的另一侧以平均$2,500出租，加上studio平均$1,500的租金，总计$4,000/月。

每月被动收入：

项目金额
D14 公寓租金收入$4,000
两处房产的房产税$638
公寓管理费 + 市镇理事会服务与杂费$422
估计每月被动收入$2,940

这也引出了您的第二个问题：被动收入与维修问题，以及D14公寓未来的升值潜力。

比较两种情况下的每月被动收入差异：住在HDB并出租D14公寓（$2,940），与当前住在2卧并出租studio和HDB（$2,991），差距并不大。

尽管项目相对较新，您对维护的担忧并非没有道理，尤其是因为其“精品”属性。精品项目也许配套不算丰富，但分摊管理与维护费用的住户较少，摊下来并不便宜。此外，若维修储备金不足，或随楼龄增加出现重大修缮需求，亦可能带来额外开支。

观察您单位过去十年的平均增速，明显慢于整体市场。在精品项目密集的区域（如D14），此类公寓由于缺乏差异化，竞争非常激烈。即便如此，考虑到其永久产权，相较年迈的 Marine Parade HDB，D14公寓未来出现升值的可能性仍更高。

假设该公寓未来以过去10年所有私人非有地房产的平均增速2.9%增长：

时间房价收益
起点$1,380,000$0
Year 1$1,420,020$40,020
Year 2$1,461,201$81,201
Year 3$1,503,575$123,575
Year 4$1,547,179$167,179
Year 5$1,592,047$212,047
Year 6$1,638,217$258,217
Year 7$1,685,725$305,725
Year 8$1,734,611$354,611
Year 9$1,784,915$404,915
Year 10$1,836,677$456,677

选择保留这套公寓，具有更强的保值与增值潜力。若日后您想回到 Marine Parade 的HDB居住，也可以先卖掉公寓再购买HDB。

考虑到当前HDB价格处于高位，现在出售、将来有需要时再买回，或许是个不错的时点。如今 Marine Parade 的HDB尚余约50年租约，尽管最近价格有所上涨，但涨幅显著低于整体HDB市场。10年后，其租约仅余40年。

综合上述因素，我的倾向是保留D14公寓，并在其增长潜力更高的当下卖出HDB。随后可将HDB出售所得配置到被动型投资策略中。

在您某个准备退休的时间点，可以考虑卖出公寓再购回HDB。即便彼时仍有15个月等待期，您作为年长者置换至更小单位（购买4房或更小）可获豁免。若届时价格回落，甚至可考虑购入带海景的更大单位（例如4房）以安享退休。

当然，这仍是您需要做出的个人抉择。您想现在就拥有那片海景吗？还是可以等一等，例如等到63岁（从现在起10年）？同时，也需意识到这些HDB未来可能发生变动（例如SERS或VERS），并非可以押注之事。

另一方面，若您倾向于两处房产都保留，那么搬去HDB或继续留在D14公寓之间的被动收入差距其实并不大。

至于您最后关于卖掉D14公寓再购一处房产的问题，考虑到当前的ABSD，我并不建议这么做。撇开继承HDB所得不计，并假设您不再贷款，卖出D14公寓后您的预算约为$1.38M（该单位的卖价）。若购买$1.38M的房产，BSD与ABSD合计为$315,800。

假设新房产的租金回报为3%，仅回本$276,000的ABSD就需约6.5年，这个周期相当长，可能并不划算。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

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