尊敬的先生/女士，
根据我通过FB messenger的请求，以下是我和房产的详细情况：
关于我
- 53岁，单身
- 计划在55岁时以每月约$4000的被动收入追求个人兴趣
- 保险多数在2030年前后到期，届时我约60岁
(a) 3房式 HDB 组屋
- 位于 Marine Drive
- 已全额付清，当前仅我本人持有（我的两位姐妹各自有房）
- 靠近海边、polyclinic、Parkway Parade，以及即将开通的 Downtown East MRT 等配套
- 2013年为我的私宅支付了$80K的ABSD。
- 自2017年至2023年以平均$2100/月出租
- 计划在2024年9月完成装修后回迁自住以退休
- 具有很强的情感价值，且拥有“百万”海景
(b) D14 精品公寓项目
- 2013年6月以$1.14m购入，915sqf，3卧+1书房转角单位，双钥匙
- 自2018年3月起以平均$1500出租其中一间studio。当前租金$1700。
- 使用CPF（$345k）与累计利息（$30k）全额付清
- 每月管理费$350；由于屋顶泳池与机械式停车，预计随楼龄增长维修成本将大幅上升。
- 靠近 Indoor Stadium、Kong Hwa Pri、Old Airport Food Centre
- 项目内最近成交为$1.38m / 与我同一竖列（stack）且相同面积
(c) 将在 Tampines 继承一套4房式 HDB 组屋
- 该组屋属于3位阿姨，现年70多与80多岁
- 已全额付清
- 由于我已有一套HDB，可能需要出售
- 计划以侄辈名义持有作为出租。最大外甥女仅30岁
问题。
- 我应当放弃哪一处房产？
- 当前私宅的被动收入与维修问题，以及未来升值前景如何？非常担心公寓未来几年会贬值而非升值。
- 有人建议卖掉这套私宅，再找一套更小的来获取被动收入。但考虑到ABSD，以及我这个年龄是否还要继续背贷，我不太确定。
若上述信息足以供您分析，请告知。
诚挚感谢。
编者按：出于隐私考虑，以上提及房产的具体细节已被移除。
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
您好，
感谢您的来信。
对许多屋主而言，买卖房产往往带有情感色彩，尤其当房子承载了重要的情感价值。此外，新加坡罕见的海景也会让您更不愿与之分离，可以理解。
我们先梳理一下您当前的情况，包括您正在获得的被动收入，以及各物业的表现。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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当前情况
每月被动收入
| 项目 | 金额 |
| 来自studio的租金（D14 公寓双钥匙单位） | $1,700 |
| HDB 租金收入 | $2,100 |
| 两处房产的房产税 | $387 |
| 公寓管理费 + 市镇理事会服务与杂费 | $422 |
| 估计每月被动收入 | $2,991 |
房产表现
Marine Drive 的3房式组屋
该片区近期3房式 HDB 成交：
| 年份 | 你的3房式组屋 | 同比 | Marine Parade（3房） | 同比 | 全岛 HDB 3房 | 同比 |
| 2013 | $588 | $604 | $496 | |||
| 2014 | $556 | -5.44% | $568 | -5.96% | $465 | -6.25% |
| 2015 | $486 | -12.59% | $564 | -0.70% | $442 | -4.95% |
| 2016 | $559 | -0.89% | $439 | -0.68% | ||
| 2017 | $570 | $547 | -2.15% | $432 | -1.59% | |
| 2018 | $518 | -9.12% | $544 | -0.55% | $417 | -3.47% |
| 2019 | $487 | -5.98% | $496 | -8.82% | $409 | -1.92% |
| 2020 | $482 | -1.03% | $496 | 0.00% | $424 | 3.67% |
| 2021 | $525 | 8.92% | $540 | 8.87% | $482 | 13.68% |
| 2022 | $520 | -0.95% | $564 | 4.44% | $532 | 10.37% |
| 2023 | $598 | 15.00% | $599 | 6.21% | $562 | 5.64% |
| Average | -1.40% | 0.05% | 1.45% |
从按年同比增长率来看，Marine Parade 的3房组屋只是刚刚超过了2013年的高点。这不同于新加坡整体3房组屋市场，最新数据远高于此前高点——事实上，过去十年的平均增长率为负。
当然，所谓“水涨船高”。在此情况下，疫情推动了住房需求，即便像您这样的老龄组屋价格也随之上涨，尽管涨幅并不亮眼。
展望未来，鉴于屋龄因素，疫情期间所见的增长率是否可持续，存在较大不确定性。
鉴于您提到该房产承载了情感价值，且打算在退休期间回迁自住，我假定您无意出售。这是谨慎之举，因为持有HDB的开支更低，有助于退休生活。这也意味着较低的增长率在这里并非关键因素。既然无意出售，诸如租约年限递减或资本增值与否，也不太会构成重大顾虑。
你的 D14 精品公寓
近期3卧单位的成交——我在此假设您指的是项目二楼那套$1.38M的成交。
| 年份 | 你的D14公寓（转售） | 同比 | D14 永久/999年 私人非有地（转售） | 同比 | 全岛 永久/999年 私人非有地（转售） | 同比 |
| 2021 | $1,290 | $1,226 | $1,592 | |||
| 2022 | $1,165 | -9.69% | $1,316 | 7.34% | $1,714 | 7.66% |
| 2023 | $1,475 | 26.61% | $1,417 | 7.67% | $1,790 | 4.43% |
| Average | 8.46% | 7.51% | 6.05% |
尽管项目约在9年前取得了Temporary Occupation Permit（TOP，临时入伙证），但首宗转售交易直到2021年才出现。
由于成交有限，未必能准确反映项目表现，尤其这三年每年仅售出一套。需注意，2021年与2023年成交的是2卧单位，而2022年成交的是3卧。通常来说，小户型的PSF（每平方英尺价格）更高，因而造成这三年价格差异。
鉴于缺乏足够数据得出对整个发展的定论，我们不如直接看您这套单位本身的增长率。
2013年原始购入价：$1.1M
已缴ABSD：$80K
估计当前估值：$1.38M（基于近期成交）
据此计算，过去10年您的单位年均增长率为2.03%，低于同期所有私人非有地房产的平均增速2.9%。若计入$80K的ABSD，年均增速将降至1.45%。
Tampines HDB
您所提及片区近期4房式 HDB 成交：
正如您所指出的，您无法继承这套HDB，因为您已经拥有一套HDB和一套私人房产。
考虑到您最大的外甥女仅30岁，除非她已婚且名下无房，否则并不符合继承资格。单身人士须至少35岁才能继承HDB。即便符合资格，在完成5年的MOP前也不能整套出租，这也意味着在此期间她无法再购买另一处房产。
因此，在该情境下最可行的做法是出售这套HDB。
接下来回答您的问题。
你应该卖掉哪一处房产？
在三处房产中，您大概率需要出售所继承的那套HDB。出售款项将全部以现金形式返还给您。鉴于您表示若能由侄辈持有便会将其用于出租，我推测您的目标是获取被动收入。若如此，您可考虑将出售所得投入其他能提供稳定现金流的渠道。
若您在3房HDB与D14精品公寓之间犹豫，依据数据，处置这套精品公寓或许更为合适。为便于理解，我们来测算潜在成本。
鉴于两处房产均已付清，主要开支仅包括HDB的市镇理事会服务与杂费、公寓的管理费，以及两处房产的房产税。
假设您决定卖掉这套精品公寓并回到HDB居住。为计算方便，我们以10年为期。
居住在这套3房式组屋的成本
| 项目 | 金额 |
| 市镇理事会服务与杂费（假设$72/月） | $8,640 |
| 房产税 | $2,260 |
| 总成本 | $10,900 |
*我假设房产估值为$455,000，为该小区近4宗成交价的平均值
出售 D14 精品公寓
| 项目 | 金额 |
| 出售价格 | $1,380,000 |
| 需退回CPF至OA | $375,000 |
| 现金净得 | $1,005,000 |
若您将$1,005,000现金净得投入一个年化回报4%的保守渠道：
| 时间 | 投资金额 | 收益 |
| 起点 | $1,005,000 | $0 |
| Year 1 | $1,045,200 | $40,200 |
| Year 2 | $1,087,008 | $82,008 |
| Year 3 | $1,130,488 | $125,488 |
| Year 4 | $1,175,708 | $170,708 |
| Year 5 | $1,222,736 | $217,736 |
| Year 6 | $1,271,646 | $266,646 |
| Year 7 | $1,322,511 | $317,511 |
| Year 8 | $1,375,412 | $370,412 |
| Year 9 | $1,430,428 | $425,428 |
| Year 10 | $1,487,646 | $482,646 |
10年总收益：$482,646 – $10,900 = $471,746（请注意，这未包含若将您将继承的那套HDB的资金拿去投资所可能产生的收益）
再看若卖掉3房组屋、继续住在公寓并出租studio的潜在成本与收益。
| 项目 | 金额 |
| 管理费（$350/月） | $42,000 |
| 房产税* | $16,200 |
| 租金收入（假设$1,500/月） | $180,000 |
| 总收益 | $121,800 |
*我假设房产估值为$1.38M
假设您以$455K卖出HDB，并将全部现金投入一个年化回报4%的保守渠道：
| 时间 | 投资金额 | 收益 |
| 起点 | $455,000 | $0 |
| Year 1 | $473,200 | $18,200 |
| Year 2 | $492,128 | $37,128 |
| Year 3 | $511,813 | $56,813 |
| Year 4 | $532,286 | $77,286 |
| Year 5 | $553,577 | $98,577 |
| Year 6 | $575,720 | $120,720 |
| Year 7 | $598,749 | $143,749 |
| Year 8 | $622,699 | $167,699 |
| Year 9 | $647,607 | $192,607 |
| Year 10 | $673,511 | $218,511 |
10年总收益：$218,511 + $121,800 = $340,311（请注意，这未包含若将您将继承的那套HDB的资金拿去投资所可能产生的收益）
这表明，保留HDB并将出售D14精品公寓所得投入投资，可能获得更高回报。当然，结果仍取决于您的ROI（投资回报率），不过我采用了较为保守的4%估算，类似CPF退休账户的利率。
鉴于两处房产均已付清，另一个可考虑的选项是两处都保留。您可以搬回3房组屋居住，同时将双钥匙公寓的两侧都出租。
过去6个月内，有两套2卧单位曾出租：
假设您将双钥匙的另一侧以平均$2,500出租，加上studio平均$1,500的租金，总计$4,000/月。
每月被动收入：
| 项目 | 金额 |
| D14 公寓租金收入 | $4,000 |
| 两处房产的房产税 | $638 |
| 公寓管理费 + 市镇理事会服务与杂费 | $422 |
| 估计每月被动收入 | $2,940 |
这也引出了您的第二个问题：被动收入与维修问题，以及D14公寓未来的升值潜力。
比较两种情况下的每月被动收入差异：住在HDB并出租D14公寓（$2,940），与当前住在2卧并出租studio和HDB（$2,991），差距并不大。
尽管项目相对较新，您对维护的担忧并非没有道理，尤其是因为其“精品”属性。精品项目也许配套不算丰富，但分摊管理与维护费用的住户较少，摊下来并不便宜。此外，若维修储备金不足，或随楼龄增加出现重大修缮需求，亦可能带来额外开支。
观察您单位过去十年的平均增速，明显慢于整体市场。在精品项目密集的区域（如D14），此类公寓由于缺乏差异化，竞争非常激烈。即便如此，考虑到其永久产权，相较年迈的 Marine Parade HDB，D14公寓未来出现升值的可能性仍更高。
假设该公寓未来以过去10年所有私人非有地房产的平均增速2.9%增长：
| 时间 | 房价 | 收益 |
| 起点 | $1,380,000 | $0 |
| Year 1 | $1,420,020 | $40,020 |
| Year 2 | $1,461,201 | $81,201 |
| Year 3 | $1,503,575 | $123,575 |
| Year 4 | $1,547,179 | $167,179 |
| Year 5 | $1,592,047 | $212,047 |
| Year 6 | $1,638,217 | $258,217 |
| Year 7 | $1,685,725 | $305,725 |
| Year 8 | $1,734,611 | $354,611 |
| Year 9 | $1,784,915 | $404,915 |
| Year 10 | $1,836,677 | $456,677 |
选择保留这套公寓，具有更强的保值与增值潜力。若日后您想回到 Marine Parade 的HDB居住，也可以先卖掉公寓再购买HDB。
考虑到当前HDB价格处于高位，现在出售、将来有需要时再买回，或许是个不错的时点。如今 Marine Parade 的HDB尚余约50年租约，尽管最近价格有所上涨，但涨幅显著低于整体HDB市场。10年后，其租约仅余40年。
综合上述因素，我的倾向是保留D14公寓，并在其增长潜力更高的当下卖出HDB。随后可将HDB出售所得配置到被动型投资策略中。
在您某个准备退休的时间点，可以考虑卖出公寓再购回HDB。即便彼时仍有15个月等待期，您作为年长者置换至更小单位（购买4房或更小）可获豁免。若届时价格回落，甚至可考虑购入带海景的更大单位（例如4房）以安享退休。
当然，这仍是您需要做出的个人抉择。您想现在就拥有那片海景吗？还是可以等一等，例如等到63岁（从现在起10年）？同时，也需意识到这些HDB未来可能发生变动（例如SERS或VERS），并非可以押注之事。
另一方面，若您倾向于两处房产都保留，那么搬去HDB或继续留在D14公寓之间的被动收入差距其实并不大。
至于您最后关于卖掉D14公寓再购一处房产的问题，考虑到当前的ABSD，我并不建议这么做。撇开继承HDB所得不计，并假设您不再贷款，卖出D14公寓后您的预算约为$1.38M（该单位的卖价）。若购买$1.38M的房产，BSD与ABSD合计为$315,800。
假设新房产的租金回报为3%，仅回本$276,000的ABSD就需约6.5年，这个周期相当长，可能并不划算。
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