亲爱的 StackedHomes，
你们对读者问题的回应对我理解新加坡房地产市场非常有帮助。由于每个人情况不同，市场也较为复杂。我希望就我目前的情况听取你们的建议。
我今年40岁，目前与我的兄弟共同持有一套位于东部的2卧2卫公寓（2BR2B）。我通勤到CBD上班大约需1小时。我们从父母位于Bukit Merah的5房型HDB搬出，那套房还剩58年租期。最近同座大楼的成交价约$1 million。我很看重父母家所在的位置、配套与户型，而就设施或安保而言，我并不觉得公寓生活明显优于HDB，尤其考虑到现居位置偏远。
不过，我也知道该区HDB转售价较高。鉴于我与兄弟以50-50共同持有该房产，要进行分拆产权（decoupling）也较具挑战性。我的年薪约$150,000，CPF OA储蓄约$185,000，现金储蓄$100,000。
鉴于我最终希望在中央区购买一套HDB自住，基于我的负担能力与现状，请就以下方案提出看法：
- 与兄弟分拆产权，等待15个月，买下父母的房子。
- 与兄弟分拆产权，等待15个月，在同一地段购买较小的转售HDB。
- 出售目前的公寓，用所得在同一地段购买较小的转售HDB。
- 暂时维持现状。
期待你们的回复。谢谢！
此致敬礼，
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
很高兴我们的内容对你有所帮助！
确实，并非所有人都适合住公寓。虽然公寓提供更多设施，但也伴随更高成本；如果不怎么使用，这些设施未必会让公寓生活显著优于HDB。
我们先来看东部2卧单位的表现。由于不清楚你所持有的具体项目，我们将以该户型的整体表现为参考。本次分析中，我们将2卧单位定义为面积在700至850平方英尺之间的户型。
| 年份 | 东部2卧单位（转售） | 同比 | 全岛2卧单位（转售） | 同比 | 全岛非有地私宅（转售） | 同比 |
| 2013 | $1,194 | – | $1,457 | – | $1,245 | – |
| 2014 | $1,173 | -1.76% | $1,414 | -2.95% | $1,190 | -4.42% |
| 2015 | $1,138 | -2.98% | $1,311 | -7.28% | $1,191 | 0.08% |
| 2016 | $1,132 | -0.53% | $1,305 | -0.46% | $1,248 | 4.79% |
| 2017 | $1,251 | 10.51% | $1,394 | 6.82% | $1,292 | 3.53% |
| 2018 | $1,196 | -4.40% | $1,385 | -0.65% | $1,325 | 2.55% |
| 2019 | $1,179 | -1.42% | $1,398 | 0.94% | $1,344 | 1.43% |
| 2020 | $1,162 | -1.44% | $1,446 | 3.43% | $1,294 | -3.72% |
| 2021 | $1,244 | 7.06% | $1,405 | -2.84% | $1,345 | 3.94% |
| 2022 | $1,364 | 9.65% | $1,497 | 6.55% | $1,455 | 8.18% |
| 2023 | $1,523 | 11.66% | $1,648 | 10.09% | $1,562 | 7.35% |
| 平均 | – | 2.63% | – | 1.37% | – | 2.37% |
*此处包含所有租期年限的房产
从过去10年的平均增速来看，东部的2卧单位整体上跑赢全岛同类单位。然而，从逐年变化看，东部2卧单位在疫情前大多呈现负增长。
尽管如此，实际增速仍随项目而异。由于不清楚你所持有的具体项目，我们无法就是否应持有该单位给出针对性的建议。此外，历史表现未必十分准确，因为东部包含Katong/Joo Chiat/Telok Kurau等区域，那里有大量精品公寓，可能会使数据出现偏差。
接下来，我们来看看Bukit Merah较旧的5房型单位的表现。
| 年份 | Bukit Merah 5房型（1984年之前建成） | 同比 | Bukit Merah所有5房型 | 同比 | 全岛5房型 | 同比 | 全岛HDB | 同比 |
| 2013 | $568 | – | $623 | – | $445 | – | $469 | – |
| 2014 | $554 | -2.46% | $601 | -3.53% | $422 | -5.17% | $441 | -5.97% |
| 2015 | $546 | -1.44% | $604 | 0.50% | $405 | -4.03% | $423 | -4.08% |
| 2016 | $547 | 0.18% | $587 | -2.81% | $411 | 1.48% | $424 | 0.24% |
| 2017 | $520 | -4.94% | $595 | 1.36% | $419 | 1.95% | $425 | 0.24% |
| 2018 | $522 | 0.38% | $618 | 3.87% | $417 | -0.48% | $419 | -1.41% |
| 2019 | $507 | -2.87% | $608 | -1.62% | $415 | -0.48% | $416 | -0.72% |
| 2020 | $511 | 0.79% | $598 | -1.64% | $429 | 3.37% | $431 | 3.61% |
| 2021 | $538 | 5.28% | $640 | 7.02% | $480 | 11.89% | $488 | 13.23% |
| 2022 | $586 | 8.92% | $684 | 6.88% | $520 | 8.33% | $532 | 9.02% |
| 2023 | $627 | 7.00% | $741 | 8.33% | $543 | 4.42% | $564 | 6.02% |
| 平均 | – | 1.08% | – | 1.84% | – | 2.13% | – | 2.02% |
表格显示，Bukit Merah较旧的5房型HDB，相较全岛其他5房型HDB表现偏弱。年对年变化显示，疫情前价格多为负增长或停滞。随着市场复苏，未来的增速不大可能再复制过去三年的水平。且在相近价位下，当地也有较新的单位（即便是更小户型）可选，买家可能会将其视为更稳妥的选择。
接下来，我们评估你的负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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负担能力
关于购买HDB
| 基于年龄40、固定月薪$12.5K、利率4.8%可获的最高贷款 | $654,454 |
| CPF资金 | $185,000 |
| 现金 | $100,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $939,454 |
| 按$939,454计算的BSD | $22,783 |
| 估算可负担总价 | $916,671 |
由于你的薪资超过HDB贷款的收入上限（单身为$7,000/月），你仅可申请银行贷款。我们假设你的$185,000 CPF资金包含已用于购买现有房产的金额，并将其纳入你的可负担额度。若非如此，一旦你分拆产权或出售公寓，你的可负担能力会更高。
另外，由于缺乏现有房产的详细信息，我们无法判断分拆产权是否可行。但以下提供一个样例计算，供你参考。
假设如下：
房产价值：$1,500,000
未清贷款：$1,000,000
出售份额一方（即卖方）已使用的CPF：$200,000
| 卖方 | 买方 | |
| 份额 | 50% | 50% |
| 估值 | $750,000 | $750,000 |
| 未清贷款 | $500,000 | $500,000 |
| CPF使用 | $200,000 | N.A |
| BSD | – | $17,100 |
| 期权费 | $37,500（收取） | $37,500（支付） |
| 成交款项 | – | $150,000 |
| 律师费 | $3,000 | $3,000 |
| 新贷款 | – | $1,062,500 |
| CPF + 现金回款 | $247,000 | – |
需注意的是，分拆产权时，承接份额的一方必须能以个人名义获得全额贷款。此外，分拆产权不允许出现负资产出售（negative sale）。若份额估值低于未清贷款加上须退回卖方OA的CPF金额，差额必须以现金补足。
现在，我们来评估你所考虑的各个选项。
可行路径
接下来的路径可能涉及与你兄弟从现有的联权共有（Joint Tenancy）架构中分拆产权。除数字外，也需关注在联权共有下进行分拆时的法律复杂性。
根据Singapore Legal Advice的说明，在该架构下无法直接分拆，因为联权共有（Joint Tenancy）并无“份额”概念。但若通过分割行动（act of severance）转为分权共有（Tenancy in Common），则可行。此点载于Conveyancing and Law of Property Act 1886第66A条第3与第4款。
这一复杂性主要会带来流程与法律费用方面的延误，你需要律师协助处理。
分拆产权，等待15个月，买下父母的房子
如前所述，缺乏具体数字，我们无法判断分拆是否可行。但为便于讨论，先假设这是可行的。
我们也假设在15个月等待期内，你继续住在现居处或与父母同住，从而不产生额外租房成本。
| 购买价 | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| CPF + 现金 | $285,000 |
| 所需贷款 | $739,600 |
| 贷款缺口 | $85,146 |
如前述负担能力测算，你的预算约$916K，若要以$1M购入，还需额外补足$85,146。
计算上，我们假设持有期为10年。
| 利息支出（假设贷款年限25年、利率4%） | $227,094 |
| BSD | $24,600 |
| 房产税 | $8,800 |
| 镇理事会服务与保养费（假设$85/月） | $10,200 |
| 总成本 | $270,694 |
此选项有若干考量点。
首先是单位本身的表现。此前可见，超过40年的Bukit Merah 5房型单位表现弱于同类。尽管疫情期间需求推动价格上涨，但其未来保值潜力或较低——若你计划日后出售，这点尤为重要。
若要在10年后仅实现保本，你需要以$1,270,694卖出，该价格对应年化增速2.42%。然而过去10年的平均增速仅1.08%，明显低于该水平。
其次，需考虑父母是否愿意低于市价卖给你。这需要进一步权衡。若是这样，你会受益，但父母无法最大化其潜在收益。可理解地，这在家庭关系中不易平衡，并无绝对对错。
分拆产权，等待15个月，在Bukit Merah购入较小的转售单位
从近期成交来看，按$916K预算，你可以在Bukit Merah一带购入较新的3房或4房型HDB。
以下为部分近期交易：
3房型
| 日期 | 座号 | 街名 | 楼层 | 面积（sqm）与户型 | 建成年份 | 价格 |
| Jun 2024 | 96A | Henderson Rd | 10 to 12 | 68.00Model A | 2019 | $728,000 |
| Jun 2024 | 26B | Jln Membina | 13 to 15 | 60.00Model A | 2009 | $690,000 |
| May 2024 | 95C | Henderson Rd | 07 to 09 | 68.00Model A | 2019 | $720,000 |
| May 2024 | 95A | Henderson Rd | 22 to 24 | 68.00Model A | 2019 | $770,000 |
| May 2024 | 92B | Telok Blangah St 31 | 10 to 12 | 68.00Model A | 2018 | $680,000 |
| May 2024 | 58 | Havelock Rd | 34 to 36 | 69.00Model A | 2013 | $818,000 |
| May 2024 | 26B | Jln Membina | 16 to 18 | 60.00Model A | 2009 | $693,000 |
4房型
| 日期 | 座号 | 街名 | 楼层 | 面积（sqm）与户型 | 建成年份 | 价格 |
| Jun 2024 | 26C | Jln Membina | 04 to 06 | 90.00Model A | 2009 | $875,000 |
| Jun 2024 | 17 | Cantonment Cl | 13 to 15 | 90.00Model A | 2003 | $918,000 |
| May 2024 | 96A | Henderson Rd | 46 to 48 | 93.00Model A | 2019 | $900,000 |
| May 2024 | 93A | Telok Blangah St 31 | 04 to 06 | 93.00Model A | 2018 | $848,000 |
| May 2024 | 110A | Depot Rd | 07 to 09 | 92.00Model A | 2017 | $800,000 |
| May 2024 | 127A | Kim Tian Rd | 01 to 03 | 93.00Model A | 2013 | $800,000 |
| May 2024 | 25B | Jln Membina | 04 to 06 | 90.00Model A | 2009 | $895,000 |
| May 2024 | 73A | Redhill Rd | 13 to 15 | 100.00Model A | 2005 | $915,000 |
看过较旧单位的表现后，我们再来具体看看2000年后建成的Bukit Merah新一点的单位表现。
3房型
| 年份 | Bukit Merah 3房型（2000年后建成） | 同比 | Bukit Merah所有3房型 | 同比 | 全岛3房型 | 同比 | 全岛HDB | 同比 |
| 2013 | $807 | – | $583 | – | $496 | – | $469 | – |
| 2014 | $778 | -3.59% | $558 | -4.29% | $465 | -6.25% | $441 | -5.97% |
| 2015 | $751 | -3.47% | $549 | -1.61% | $442 | -4.95% | $423 | -4.08% |
| 2016 | $782 | 4.13% | $538 | -2.00% | $439 | -0.68% | $424 | 0.24% |
| 2017 | $776 | -0.77% | $558 | 3.72% | $432 | -1.59% | $425 | 0.24% |
| 2018 | $772 | -0.52% | $520 | -6.81% | $417 | -3.47% | $419 | -1.41% |
| 2019 | $793 | 2.72% | $506 | -2.69% | $409 | -1.92% | $416 | -0.72% |
| 2020 | $863 | 8.83% | $537 | 6.13% | $424 | 3.67% | $431 | 3.61% |
| 2021 | $865 | 0.23% | $562 | 4.66% | $482 | 13.68% | $488 | 13.23% |
| 2022 | $912 | 5.43% | $613 | 9.07% | $532 | 10.37% | $532 | 9.02% |
| 2023 | $956 | 4.82% | $684 | 11.58% | $562 | 5.64% | $564 | 6.02% |
| 平均 | – | 1.78% | – | 1.77% | – | 1.45% | – | 2.02% |
4房型
| 年份 | Bukit Merah 4房型（2000年后建成） | 同比 | Bukit Merah所有4房型 | 同比 | 全岛4房型 | 同比 | 全岛HDB | 同比 |
| 2013 | $721 | – | $669 | – | $467 | – | $469 | – |
| 2014 | $700 | -2.91% | $636 | -4.93% | $435 | -6.85% | $441 | -5.97% |
| 2015 | $700 | 0.00% | $632 | -0.63% | $423 | -2.76% | $423 | -4.08% |
| 2016 | $711 | 1.57% | $635 | 0.47% | $423 | 0.00% | $424 | 0.24% |
| 2017 | $716 | 0.70% | $652 | 2.68% | $426 | 0.71% | $425 | 0.24% |
| 2018 | $714 | -0.28% | $650 | -0.31% | $422 | -0.94% | $419 | -1.41% |
| 2019 | $725 | 1.54% | $647 | -0.46% | $421 | -0.24% | $416 | -0.72% |
| 2020 | $765 | 5.52% | $669 | 3.40% | $440 | 4.51% | $431 | 3.61% |
| 2021 | $791 | 3.40% | $708 | 5.83% | $499 | 13.41% | $488 | 13.23% |
| 2022 | $808 | 2.15% | $720 | 1.69% | $541 | 8.42% | $532 | 9.02% |
| 2023 | $870 | 7.67% | $802 | 11.39% | $574 | 6.10% | $564 | 6.02% |
| 平均 | – | 1.94% | – | 1.91% | – | 2.24% | – | 2.02% |
就上述户型而言，2000年后建成的Bukit Merah单位的平均增速与同类单位的整体平均增速相近。具体来看，3房型在过去十年的平均增速高于全岛3房型的整体增速，而4房型则略低于全岛4房型的整体增速。
从逐年增速观察，2000年后建成的Bukit Merah两类户型在2018年后已见回升，而其它市场板块多在2019年疫情来临时才出现回暖。
现在，我们再来估算相关成本。
假设你以$916,000的最高预算购买一套4房型，并保持同样的10年持有期。
| 购买价 | $916,000 |
| BSD | $22,080 |
| CPF + 现金 | $285,000 |
| 所需贷款 | $653,080 |
| 利息支出（假设贷款年限25年、利率4%） | $226,618 |
| BSD | $24,600 |
| 房产税 | $7,790 |
| 镇理事会服务与保养费（假设$77/月） | $9,240 |
| 总成本 | $268,248 |
对于选项3（出售公寓并购买较小的转售单位）与选项4（维持现状），由于我们仍不了解你房产与财务的具体细节，无法给出明确建议。不过，关于选项3，其相关成本大概率会与选项2相近。若你还有未计入计算的额外资金，也可能提升可负担价格或降低贷款额。
你该怎么做？
鉴于缺失关键细节，我们无法就各选项的可行性与更适合你的方案提供全面建议。但以下几点可帮助你收窄选择范围。
首先，如前所述，若要分拆产权，务必确保你的兄弟能够以个人名义承担该公寓的全部贷款。
在这一点明确后，卖出或分拆的抉择将取决于房产本身的表现，以及你的兄弟是否有意购入你的份额。既然你不认为公寓生活明显优于HDB，似乎你倾向于搬离该处。因此，“维持现状”或许不是最优先的方案。不过，如果你不介意继续居住且项目表现良好，也可以观察市场动向，或许还能获取更多收益（若这对你重要）。
在“买下父母的房子”与“购入该区另一套较小的转售HDB”之间，我们更建议后者。此前已见，旧屋的增速明显落后于较新的单位。若你计划未来出售，较新的单位通常更易出手且更具保值潜力。此外，与父母之间的买卖也可能在日后为关系带来额外复杂性。我们不了解你的家庭关系，但也见过不少家庭内部交易不顺而导致关系紧张的个案。
考虑到两种情况下你都接近“上限贷款”，且其他费用也相近，整体成本差别并不大。但请注意，若以$1M的市价买下父母的房子，仍会有一笔需要以CPF或现金补足的缺口。
因此，选项2/3看起来更为可取：你可以在优质地段购入较新的HDB，因其受欢迎程度，后续增长更有可能延续。既然你不认为公寓的好处足以胜过HDB，这也是合乎逻辑的选择。若你可与父母同住，期间无需额外租金；而不从父母手中购房也能避免潜在的关系复杂化。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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