亲爱的 StackedHomes，

你们对读者提问的解答，让我更好地理解新加坡房地产市场。考虑到个人情况差异，市场确实复杂。我也想请教你们对我目前状况的看法。

我今年40岁，目前与兄弟共同持有东部一套2卧2卫（2BR2B）公寓。每天通勤至CBD大约需1小时。我们是从父母位于 Bukit Merah 的5房型HDB搬出来的，该屋剩余租约为58年；同座楼的近期成交约在$1 million左右。我很看重父母家所在的位置、配套和户型，相比之下，住公寓在设施或安保上的优势并不明显，尤其是考虑到该公寓的位置较偏。

不过我也清楚，该区HDB的转售价普遍较高。另外，由于我与兄弟各占50%共同持有，想要分拆（去名）并不容易。我的年薪约$150,000，CPF OA储蓄约$185,000，现金储蓄$100,000。

鉴于我最终希望为自住搬到central area的一套HDB，基于我目前的承受能力与状况，想听听你们对以下选项的看法：

  • 与兄弟分拆，等待15个月后买下我父母的单位。
  • 与兄弟分拆，等待15个月后在同区购买更小的转售HDB。
  • 卖掉现有公寓，用所得在同区购买更小的转售HDB。
  • 暂时维持现状。

期待你们的回复，谢谢！

此致

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

你好，

很高兴我们的内容对你有所帮助！

确实，并非人人都适合住公寓。公寓虽有额外设施，但也意味着更高成本；若不常使用，这些相较HDB未必构成明显优势。

我们先看看东部2卧单位的表现。鉴于不清楚你所持有的具体项目，这里仅讨论该类单位的整体表现。我们将2卧单位界定为700–850 sq ft的面积范围。

Resale price per square foot of 2-bedders in the East against all 2-bedders and all non-landed private property, 2013 to 2023
年份东部2卧（转售）同比全岛2卧（转售）同比全岛私宅非有地（转售）同比
2013$1,194-$1,457-$1,245-
2014$1,173-1.76%$1,414-2.95%$1,190-4.42%
2015$1,138-2.98%$1,311-7.28%$1,1910.08%
2016$1,132-0.53%$1,305-0.46%$1,2484.79%
2017$1,25110.51%$1,3946.82%$1,2923.53%
2018$1,196-4.40%$1,385-0.65%$1,3252.55%
2019$1,179-1.42%$1,3980.94%$1,3441.43%
2020$1,162-1.44%$1,4463.43%$1,294-3.72%
2021$1,2447.06%$1,405-2.84%$1,3453.94%
2022$1,3649.65%$1,4976.55%$1,4558.18%
2023$1,52311.66%$1,64810.09%$1,5627.35%
Average-2.63%-1.37%-2.37%

*此处涵盖所有租约年限的房产

从过去10年的平均增速看，东部的2卧单位整体上优于全岛平均。不过从年度变化看，疫情前这类单位大多呈负增长。

尽管如此，具体项目的涨幅会有差异。由于我们不清楚你持有的是哪一个项目，无法就是否值得继续持有该单位给出具体建议。此外，东部包含 Katong/Joo Chiat/Telok Kurau 等片区，因精品型项目较多，历史表现数据或被扭曲，未必完全精准。

再来看 Bukit Merah 较老的5房型单位的表现。

Resale price per square foot of older 5-room flats in Bukit Merah against all 5-room and all HDB flats, 2013 to 2023
年份Bukit Merah 5房（1984年前建成）同比Bukit Merah 全部5房同比全岛5房同比全岛HDB同比
2013$568-$623-$445-$469-
2014$554-2.46%$601-3.53%$422-5.17%$441-5.97%
2015$546-1.44%$6040.50%$405-4.03%$423-4.08%
2016$5470.18%$587-2.81%$4111.48%$4240.24%
2017$520-4.94%$5951.36%$4191.95%$4250.24%
2018$5220.38%$6183.87%$417-0.48%$419-1.41%
2019$507-2.87%$608-1.62%$415-0.48%$416-0.72%
2020$5110.79%$598-1.64%$4293.37%$4313.61%
2021$5385.28%$6407.02%$48011.89%$48813.23%
2022$5868.92%$6846.88%$5208.33%$5329.02%
2023$6277.00%$7418.33%$5434.42%$5646.02%
Average-1.08%-1.84%-2.13%-2.02%

表格显示，Bukit Merah 的较老5房型HDB表现不及全岛其他5房型。疫情前的年度变化多为负增长或停滞。随着市场复苏，未来增长率大概率难以复制过去三年的水平。加之同区有更新的单位可选（即便面积更小但价格带相近），买家或更倾向将其视为更稳妥的选择。

接下来，我们评估你的承受能力。

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Affordability

购买HDB的承受能力

以40岁、月薪固定$12.5K、利率4.8%计算的最高贷款额$654,454
CPF资金$185,000
现金$100,000
贷款+CPF+现金合计$939,454
按$939,454计算的BSD$22,783
预计可负担金额$916,671

由于你的收入超过HDB贷款收入上限（单身$7,000/月），因此只能申请银行贷款。我们假设你$185,000的CPF中已包含用于购买现有物业的金额，并据此计入承受能力；若并非如此，则在你分拆或出售公寓后，你的承受能力会更高。

另外，由于缺少你现有物业细节，我们无法判断分拆是否可行。以下提供一个示例计算供参考。

假设：

物业估值：$1,500,000

未偿还贷款：$1,000,000

出售份额一方（即卖方）使用的CPF：$200,000

卖方买方
份额50%50%
估值$750,000$750,000
未偿还贷款$500,000$500,000
CPF使用额$200,000不适用
BSD-$17,100
期权金$37,500（收取）$37,500（支付）
成交款-$150,000
法律费用$3,000$3,000
新贷款 -$1,062,500
CPF + 现金到账$247,000-

请注意，分拆时需确保承接份额的一方具备以个人名义承接全额贷款的资质。此外，分拆不允许出现负资产交易：若份额估值低于“未偿还贷款+需退回卖方OA的CPF金额”，差额必须以现金补足。

现在，我们逐项讨论你考虑的路径。

Potential pathways

你的下一步涉及对你与兄弟目前的联权共有（Joint Tenancy）架构进行分拆。先撇开数字，先谈谈在联权共有下分拆的法律复杂性。

根据Singapore Legal Advice，联权共有并没有“份额”的概念，因此无法直接分拆。但如通过“切割”（severance）将持有方式转为“按份共有”（tenants in common），则可行。相关内容载于Conveyancing and Law of Property Act 1886第66A条第3与第4款。

这一程序会增加流程耗时与法律费用，你需要律师协助处理。

分拆、等待15个月、买下父母的单位

如前所述，因缺少具体数字，我们无法判断分拆在你的个案中是否可行。为便于讨论，暂且假定这是可行的。

同时也假设你在15个月等待期内继续住在现居或回到父母家，从而不产生额外租金。

购买价$1,000,000
BSD$24,600
CPF + 现金$285,000
所需贷款$739,600
贷款缺口$85,146

如前文承受能力测算所示，你的预算约$916K；若要以$1M购买该单位，需额外补足$85,146。

以下以10年持有期为例估算成本。

利息支出（假设贷款年限25年、利率4%）$227,094
BSD$24,600
物业税$8,800
市镇理事会服务与保养费（假设$85/月）$10,200
总成本$270,694

此选项有几方面需要权衡。

其一，单位的市场表现。前文可见，房龄超过40年的 Bukit Merah 5房单位不如同类整体强劲。尽管疫情期间需求推高了价格，但未来保值能力或较弱；若你打算以后转售，这是关键考量。

若想在10年后仅实现收支平衡，你需要以$1,270,694卖出，对应年化增速约2.42%。而过去10年的平均增速仅1.08%，明显低于该水平。

其二，父母是否愿意以低于市价售予你。这需要更多家庭层面的权衡。若以低价出售，对你是利好，但父母未必能实现最大化回报。考虑到家庭关系的微妙平衡，这里并无对错之分。

分拆、等待15个月，再在 Bukit Merah 购入更小的转售单位

参考近期成交记录，以$916K的预算，你可以在 Bukit Merah 入手较新的3房或4房HDB。

以下是部分近期成交：

3房

日期座号街道楼层面积（sqm）与户型建成年份价格
Jun 202496AHenderson Rd10 to 1268.00Model A2019$728,000
Jun 202426BJln Membina13 to 1560.00Model A2009$690,000
May 202495CHenderson Rd07 to 0968.00Model A2019$720,000
May 202495AHenderson Rd22 to 2468.00Model A2019$770,000
May 202492BTelok Blangah St 3110 to 1268.00Model A2018$680,000
May 202458Havelock Rd34 to 3669.00Model A2013$818,000
May 202426BJln Membina16 to 1860.00Model A2009$693,000

4房

日期座号街道楼层面积（sqm）与户型建成年份价格
Jun 202426CJln Membina04 to 0690.00Model A2009$875,000
Jun 202417Cantonment Cl13 to 1590.00Model A2003$918,000
May 202496AHenderson Rd46 to 4893.00Model A2019$900,000
May 202493ATelok Blangah St 3104 to 0693.00Model A2018$848,000
May 2024110ADepot Rd07 to 0992.00Model A2017$800,000
May 2024127AKim Tian Rd01 to 0393.00Model A2013$800,000
May 202425BJln Membina04 to 0690.00Model A2009$895,000
May 202473ARedhill Rd13 to 15100.00Model A2005$915,000

看过老单位的表现后，我们再来看看 Bukit Merah 2000年后建成的较新单位的表现。

3房单位

Resale price per square foot of newer 3-room flats in Bukit Merah against all 3-room and all HDB flats, 2013 to 2023
年份Bukit Merah 3房（2000年后建成）同比Bukit Merah 全部3房同比全岛3房同比全岛HDB同比
2013$807-$583-$496-$469-
2014$778-3.59%$558-4.29%$465-6.25%$441-5.97%
2015$751-3.47%$549-1.61%$442-4.95%$423-4.08%
2016$7824.13%$538-2.00%$439-0.68%$4240.24%
2017$776-0.77%$5583.72%$432-1.59%$4250.24%
2018$772-0.52%$520-6.81%$417-3.47%$419-1.41%
2019$7932.72%$506-2.69%$409-1.92%$416-0.72%
2020$8638.83%$5376.13%$4243.67%$4313.61%
2021$8650.23%$5624.66%$48213.68%$48813.23%
2022$9125.43%$6139.07%$53210.37%$5329.02%
2023$9564.82%$68411.58%$5625.64%$5646.02%
Average-1.78%-1.77%-1.45%-2.02%

4房单位

Resale price per square foot of newer 4-room flats in Bukit Merah against all 4-room and all HDB flats, 2013 to 2023
年份Bukit Merah 4房（2000年后建成）同比Bukit Merah 全部4房同比全岛4房同比全岛HDB同比
2013$721-$669-$467-$469-
2014$700-2.91%$636-4.93%$435-6.85%$441-5.97%
2015$7000.00%$632-0.63%$423-2.76%$423-4.08%
2016$7111.57%$6350.47%$4230.00%$4240.24%
2017$7160.70%$6522.68%$4260.71%$4250.24%
2018$714-0.28%$650-0.31%$422-0.94%$419-1.41%
2019$7251.54%$647-0.46%$421-0.24%$416-0.72%
2020$7655.52%$6693.40%$4404.51%$4313.61%
2021$7913.40%$7085.83%$49913.41%$48813.23%
2022$8082.15%$7201.69%$5418.42%$5329.02%
2023$8707.67%$80211.39%$5746.10%$5646.02%
Average-1.94%-1.91%-2.24%-2.02%

整体来看，Bukit Merah 2000年后建成的这两类单位，其平均增速与全岛同类大致相当。具体而言，3房的10年平均增速高于全岛3房均值，而4房则略低于全岛4房均值。

从年度变化看，Bukit Merah 2000年后建成的两类户型在2018年起已开始回升，而全岛其他市场主要是在2019年疫情来临后才出现复苏。

接下来，我们来看看相关成本。

假设你以$916,000的最高预算购入一套4房单位，同样按10年持有期计算。

购买价$916,000
BSD$22,080
CPF + 现金$285,000
所需贷款$653,080
利息支出（假设贷款年限25年、利率4%）$226,618
BSD$24,600
物业税$7,790
市镇理事会服务与保养费（假设$77/月）$9,240
总成本$268,248

至于选项3（卖掉公寓后换购更小的转售单位）和选项4（维持现状），在缺少你现有物业和财务细节的情况下，我们仍无法给出更具体的建议。但就选项3而言，其相关成本大体与选项2相近。若你另有未计入的资金，可适当提高预算或降低贷款需求。

What should you do?

鉴于关键信息不足，我们无法就各方案的可行性与优劣给出完整建议；但以下因素可帮助你缩小选择范围。

首先，如前所述，若你选择分拆，务必确认你的兄弟能够单独承担公寓的全额贷款。

在明确这一点之后，究竟出售还是分拆，取决于项目本身的表现，以及你兄弟是否愿意承接你的份额。既然你并不认为公寓的居住体验显著优于HDB，似乎更倾向离开现居，因此维持现状或许并非你的偏好。不过，若你也不排斥继续居住且项目表现良好，那么在观望市场的同时，争取潜在更高回报（若这对你而言重要）也未尝不可。

在“买父母的房”与“在同区另购较小的转售单位”之间，我们更建议后者。前文已提到，较老单位的增速明显落后于较新的单位。若你日后打算转售，较新的单位因保值性更佳，出手难度也会更低。此外，向父母购房可能带来潜在的家庭关系复杂性。虽不清楚你与父母的相处方式，但我们也见过不少家庭内部交易最终引发隔阂的案例。

考虑到这两种情形下你基本都会用到最高贷款，其他费用也相差不大，整体成本颇为接近。但需注意，若以市价$1M购买父母的单位，你还需以CPF或现金弥补差额。

综合来看，选项2/3更为可取：你可在优越地段买到较新的HDB，凭借其受欢迎程度，未来更可能延续增长。既然你并不认为公寓的居住优势胜过HDB，这也是顺理成章的选择。若能暂住父母家，无需额外租金；同时不向父母购房，也可避免对亲子关系造成不必要的复杂性。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

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