Hill House 评测：River Valley 区带屋顶泳池的 999 年精品公寓

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项目：	Hill House
地区：	09
地址：	11 Institution Hill
地契：	999 年地契，自 1 July 1841 起
单位数量：	72
占地面积：	14,230 平方英尺
发展商：	Mequity Hills Pte Ltd
TOP：	Q3 2026

我一直认为位于坡地的项目有些两面性。优点是视野更高、私密性更强；但相对而言，出入便捷性会差一些，而且取决于坡度，如果不驾车，走进走出会比想象中更费力。

这也是今天要谈的 Hill House 可能会让潜在买家纠结的一点。

项目坐落于 Institution Hill 近尽头的高地之上，俯瞰 River Valley Road 一带的店屋。好消息是，这些店屋为保留建筑，因此面向 River Valley Road 的单位未来无需担心有新开发遮挡视线。

Hill House 实际上是 The Ove Collection 旗下开发的第二个项目，这是由 Joan Chang（她是开发商 Macly Group 创办人 Herman Chang 的长女）打造的生活方式品牌。第一个项目是 The Iveria，一项 51 户的开发，就在 Hill House 对面，如今已售罄。作为背景，她首个参与的项目是大受好评的 Lloyd’s Inn 翻新，这是一家就在附近道路上的精品酒店。翻新成功后，品牌拓展至巴厘岛的 Lloyd’s Inn，以及新品牌 Cara Cara Inn，一家面向年轻旅客的精品旅舍。

也因此，不难想象她的项目主要面向更具消费能力的千禧一代买家。The Iveria 灵感来自纽约的国际都市生活方式，而 Hill House 则定位为 Institution Hill 上更为静谧的居所。

River Valley 因其多元的建筑风格而深受喜爱，从低层保留店屋到高层住宅林立，但它真正的魅力在于社区氛围。项目位于热闹的 Robertson Quay（以夜生活与露天餐饮著称）与高端的 Orchard Road 之间，周边可谓应有尽有。

挑战在于？如同大多数小型项目，受制于土地与规模经济，某些层面难免要有所取舍。让我们通过样板房之旅，看一看 Hill House 的表现。

Hill House 深度探访

先从 Hill House 的紧邻环境说起。Institution Hill 这条路多数人恐怕闻所未闻，更别说曾开车来过。道路不长，走到主干道并不远——但如其名，往项目方向是缓坡上行。

尽管路短，却需与 5 个小型项目共享，同时也是高耸的 Aspen Heights 的第二个出入口所在。

在正式参观设施前，先补充一些 Hill House 的地块信息。项目占地 14,230 平方英尺（即便以精品项目而言也相当小），共 72 户。主体为单一住宅塔楼，外立面以简洁的直线与黑白配色营造出现代感。

值得注意的是，住宅塔楼以高架“支柱”抬升，四周辅以大量绿植。除本身位于高地外，抬升进一步提高了对周边有地住宅区的俯瞰度，公区风道更好，且一层单位也因此拥有更佳视野与私密性。

Google Earth 或许尚未更新 Hill House 的天际线，但从这个角度了解其周边依然有参考价值。从截图可见，Hill House 的位置可望见更高的 Aspen Heights 立面与 River Valley Road 一带的有地住宅区。

虽然我无法确认面向 Somerset 方向的无遮挡视野所需楼层，但面向 River Valley Road 的高楼层单位，应会是想要城市无遮挡景观者的理想选择。相对地，朝向 Aspen Heights 的单位，由于 Hill House 楼层不高，景观就相对一般。

单看 Hill House 的占地，你或许会对其设施的多样性感到惊喜。为应对土地有限，设施分布在三个不同高度——地面层、二楼与屋顶。

我认为在有限空间内安置这些设施却又不显局促，是相当用心的。精品项目通常设施匮乏，但 Hill House 的表现明显胜过多数同类。

从正门开始，Hill House 仅设一个出入口，正对 Institution Hill。顺应近年多项新盘的趋势，Hill House 没有设置传统的保安岗哨。

取而代之，发展商采用智慧闸机系统来保障安保，这也可能带来更低的管理费。此类依靠智慧系统管控闸门的做法，在不少精品公寓中已更为常见。

如前所述，Institution Hill 是条尽头路，也为 Aspen Heights 服务，这意味着相较 Kim Yan Road 等附近道路，这里车流会安静许多。

缺点在于，行人需要沿 Institution Hill 步行至主干道（River Valley Road）以搭乘最近的巴士，对某些人而言会显得不够便捷。

对于驾车的住户与访客，街面层设有 7 个无顶车位可供停放。

另外，地下车库入口在项目后方，可一直通往 B2 层。

这里也能看到 Hill House 周界种植了大量绿化。其理念是通过多样的植物营造“会生长的画”，让景观持续演变。

Hill House 以“7 Gardens of Wonder”为主题，在项目各处引入多样的异国植物，让每个角落都各具特色。

对精品项目而言，如此重视概念与景观营造并不常见，因此我认为这些细节确实在精品公寓类别中带来了差异化。

事实上，我能在 Lloyd’s Inn 与 Hill House 之间看到相似之处——二者都致力于通过景观打造沉浸而静谧的体验。

地面层的设施较为简单，包括共用花槽、脚踏车车位，甚至还有宠物角。

作为一名宠物主人，我希望这个角落能更注重实用性，例如设置遛弯归来清洗的设施。这样能更方便与洁净地照料宠物，缓解许多公寓饲主的痛点。

从这个角度也能看出，高架支柱的设计为项目带来了更多自然采光与更佳的通风。

外立面的设计也考虑到与植物自然生长的呼应，再次体现出发展商在打造充满生命力与有机感的项目上的用心。

同时也可以看出，高架结构为二层设施提供了实用的遮蔽与更高的层高。

Hill House 善用垂直高度来放置更多设施，不仅让项目显得不拥挤，也提升了私密与遮蔽性。二层设有健身房、多功能室、公共空间、花园与游乐场。

尽管能明显感受到土地限制，但 Hill House 仍努力容纳更多设施，这点对比一些占地更大却设施更少的项目而言，尤为突出。

这是我从宣传册中取得的健身房与公共区效果图，更能直观看到设施呈现。两侧均为落地玻璃与挑高空间，引入更多自然光，营造出更具高级感的氛围。朝北面向 River Valley Road 的店屋，天际线颇具趣味。

我也见过更大型项目的健身房尺寸与此相仿，所以大多数买家应会对这个配置满意。

如前所述，二层还有儿童角与其他公共空间。你也能看到景观如何与设施相辅相成，带来更放松、更具亲和力的感受。

接着来到屋顶露台，剩余的设施都在这里。如果你在找泳池，它就在项目的最高层。

我们通常在多数精品项目里看到泳池位于一层，但 Hill House 的发展商特意将其设置在屋顶。

这颇为特别，因为屋顶泳池的建造成本更高。然而我认为发展商希望住户能在此享受社区的制高点视野，并塑造更具记忆点的项目，这体现了他们对品质的追求。以精品项目而言，20m 的空中泳道池已相当不错。

不过，屋顶立面略微阻挡了视线，如果能完全无遮挡就更好了。

除了泳道池外，还有按摩池与烧烤炉。我可以想象在 Hill House 的屋顶举办派对会是私密且惬意的体验。这里也能看到属于“7 Gardens of Wonder”的多个共用花槽。

相较泳道池一侧，按摩池区域会更安静、更私密。

在设计与美学层面，Hill House 并非最抓人眼球的类型。它更偏向简约与极简风格，自然、深色的配色，也容易被偏好更宏伟外观的人忽略。

不过，以精品项目而言，它绝非徒有其表。其设施类型丰富且用心，是个适合称之为“家”的项目。

Hill House 公寓 2 房型 B3 第 3 叠（624 平方英尺 评测） 

样板间为 2 房型 B3，位于总平面图的第 3 叠。面积 624 平方英尺，配置 2 卧室、2 浴室、开放式厨房、起居与用餐区，以及一个小阳台。

2 房一共有 3 种变体，面积相同。区别主要在用餐区的朝向（B1 与客厅合并，B2 与 B3 则由厨房区隔开）以及阳台的朝向。

本户型的阳台朝 Institution Hill，面向南侧的 Aspen Heights。两间卧室均为落地窗，朝向相同，主卧另有一扇东向侧窗。

我喜欢这户基本全年都有良好遮阴，西晒影响较小。

对我而言是第一次，进门即可见到开放式厨房与餐区。

把餐区放在入户处是个有趣的选择。就我个人而言挺喜欢，但有人可能会觉得在门口用餐有点奇怪。话虽如此，它的一个重要优点是用餐时可享受自然采光（与通风），这点是许多小户型难以做到的。

餐区左侧延伸过去，就是常见的入户/厨房区域。

如大多数小面积新盘，厨房与洗衣机常见于同一区域。

洗烘一体机隐藏在厨房的格柜内，来自 De Dietrich，这个高端品牌本地买家应不陌生。

开放式厨房偏小，但设备齐全，包括 V-Zug 嵌入式烤箱、Franke 水龙头，以及 De Dietrich 的双电炉与抽油烟机。业内熟知，这些皆为高端品牌，为业主提供更具质感的居家体验。

不过操作台面较为有限，更适合轻度烹饪。为弥补这一点，设计示范了利用磁吸条来增加层板空间，这在小厨房里很实用（注意：此为示意，并非交付标准，旨在展示如何更高效利用空间）。

接下来是客厅。空间中规中矩，家具需要谨慎选择尺寸。本案中，设计师将电视柜与沙发贴墙摆放，以最大化通行空间。

从这个角度可以看出为何采用此布局：既增宽了通道，也避免厨房侵占客厅空间。我也会倾向于这样处理，因为市面上很难找到特别小巧却又合适的沙发。

阳台基本方正，唯独一侧有个“小阳台”突起。我认为用途不大，如示例那样摆放绿植可能是最佳用法。

回望室内，这是从入户处看到的起居区全景。

随后是一段短走廊，连接两间卧室与公共浴室。

先看公共卧室，方正布局，可放下双人床，或如示例放置单人床与学习区。

落地窗在新盘中已属常见，但对于这样的小房间，确实有助于增强开阔感。此外，本叠面向南侧的 Institution Hill，全天可期待柔和的自然光。

这里示范了一个尺寸不小的学习桌，我认为多数人会因空间有限而选择更小的配置。

这种布置会让床几乎与衣柜“面对面”，通行空间有限。虽然略显局促，但我欣赏发展商用常见家具做示范，让买家对空间有更真实的感受。

公共浴室位于公共卧室对面，尺寸出乎意料地不错。配有淋浴间、常规尺寸洗手盆，并延续厨房的中性大地色调，令空间更明亮。

淋浴区采用 Gessi 的手持花洒与龙头，这也是本地知名的高端卫浴品牌。墙面内嵌了置物凹槽，外观更简洁，也方便放置日常用品。

洗手台虽小但实用，镜后带有 LED 灯，另设柜体可收纳各类洗护用品。

更重要的是，浴室配有窗户，利于自然通风。最后，配备 Laufen 的壁挂式马桶，便于清洁。

设计师也在马桶上方加装了层板，增加储物与陈列空间。大家可考虑安装更大的层板，放置毛巾与更多浴室用品，从而最大化利用空间。

接着看主卧。与公共卧不同，这里配有一组直角的落地窗，可欣赏社区景致。

靠床一侧的窗面向南侧的 Institution Hill，另一侧面向东。

另一个亮点是内置衣柜的尺寸相当可观。提供 3 扇门的衣柜空间，大于不少新盘 2 房常见配置。

来看衣柜的细节设计。衣柜右侧设有可拉出的额外隔间，一面是全身镜，另一面是层板。

既节省空间，又极其实用；对于忌讳镜子正对床或门的人而言，也能减少房内镜面的数量。

拉出隔间的另一侧为额外层板，适合摆放饰品或包袋。

衣柜的另一侧则是常规配置，包含挂衣杆与层板。

主卫外侧有个小凹位，可布置简易的梳妆台。虽然更偏开放式，但仍然难得地留出了这些附加功能的空间。

台面采用巧思储物设计，可开启形成收纳缝隙；平时也能兼作学习桌。

最后，梳妆区旁即为主浴。

整体风格与公共浴一致，明亮瓷砖搭配背光镜面。

本间洗手台旁为壁挂式马桶，亦设有与先前相同的层板。尽管台面空间不大，台下柜仍可提供必要的收纳。

主要差别在于窗户位于淋浴间（我更偏好这种通风），并专为主卧配备了顶喷花洒。

至此，Hill House 样板房之旅告一段落。

Hill House 位置评析

位处专属第 9 区的高密度住宅社区之中，Hill House 是这一成熟地带的新成员。

它坐落于 Institution Hill，这是一条私密的尽头路，现服务 Aspen Heights 的住户，以及其他小型公寓的步行前门。对于我而言，尽头路的优点在于提供更私密的环境，同时又不太牺牲区位。

道路接入更繁忙的 River Valley Road，多数新加坡人都熟悉这里一排标志且保存完好的店屋。

公共交通方面，严重依赖巴士的住户可能会觉得方便：最近的巴士站步行约 1 分钟即达。共有 5 条线路，停靠站包括 City Hall MRT Station（East-West 与 North-South 线）与 Bugis Cube（靠近 East-West 线的 Bugis MRT Station）。

或者，最近的 MRT 站为 Fort Caning MRT（Downtown 线），步行约 9 分钟；Somerset MRT（North-South 线）步行约 12 分钟。也因此，Hill House 的住户可以步行（或骑行）前往新加坡最佳购物带——Orchard Road，避开不必要的车流。

驾车通达性也非常便捷，毕竟项目已位于新加坡市中心。

从小学到高等学府，周边都不乏优质学校，如 River Valley Primary School、SMU 与 SOTA。年轻家长也会乐见步行范围内有众多学前教育选择。

配套

公共交通 

巴士站	服务路线	距离公寓
Bef Kim Yam Rd	32, 54, 139, 195, 195A	190m, 2-min walk
Aft Kim Yam Rd	32, 54, 139, 195	220m, 3-min walk
Opp Mohd Sultan Rd	32, 54, 139, 195	500m, 6-min walk
UE Sq/Bef Mohd Sultan Rd	32, 54, 139, 195, 195A	550m, 6-min walk
St. Thomas Wk	32, 54, 139, 195	550m, 7-min walk
Opp St. Thomas Wk	32, 54, 139, 195, 195A	600m, 7-min walk

最近的 MRT： 

• Fort Canning MRT，Downtown Line（750m，9-min walk）
• Somerset MRT，North-South Line（1km，12-min walk） 

学校 

学校	距离项目（及 8.30 am 估计步行/驾车时间）
The Blue House Nursery	170m, 2-min walk
Superland Pre-School (River Valley)	600m, 3-min drive
MindChamps PreSchool @ River Valley	650m, 3-min drive
EtonHouse Pre-School Robertson Walk	750m, 3-min drive
Cambridge @ Robertson	800m, 3-min drive
Superland Pre-School (UESquare)	950m, 3-min drive
River Valley Primary School	900m, 4-min drive
Alexandra Primary School	2.5km, 5-min drive
Anglo-Chinese School (Junior)	2.8km, 6-min drive
Zhangde Primary School	3.1km, 6-min drive
Farrer Park Primary School	4km, 8-min drive
School of the Arts (SOTA)	1.6km, 4-min drive
Outram Secondary School	1.8km, 4-min drive
Gan Eng Seng School	2.5km, 6-min drive
Crescent Girls’ School	3.1km, 7-min drive
Queenstown Secondary School	3.9km, 7-min drive
Bukit Merah Secondary School	4km, 7-min drive
Lasalle College of the Arts	2.1km, 5-min drive
Singapore Management University	2.1km, 4-min drive
Dimensions International College	150m, 1-min drive
Furen International School	2.9km, 5-min drive
Dynamics International School	3.7km, 6-min drive

零售 

目的地	距离项目（及预计步行时间）
Orchard Central	850m, 3-min drive
Orchard Gateway	900m, 3-min drive
UE Square	900m, 3-min drive
111 Somerset	1km, 3-min drive
313@Somerset	1km, 4-min drive
Plaza Singapura	1km, 4-min drive
The Quayside	1km, 3-min drive
Ngee Ann City	1.4km, 4-min drive
The Centrepoint	1.6km, 5-min drive
Valley Point	1.7km, 4-min drive
ION Orchard	1.7km, 4-min drive
Great World	1.8km, 4-min drive

多数人会同意，这一带的购物选择极其丰富；在尖峰时段，步行或骑行到目的地对某些人而言也许更高效。

最近的超市应为 UE Square 内的 Cold Storage，步行约 8 分钟，骑行约 3 分钟。

私家交通 

主要目的地	距公寓（尖峰 0830 最短驾车时间）
CBD (Raffles Place)	3.1km, 6 – 22-min drive
Orchard Rd	2.1km, 4 – 12-min drive
Suntec City	3km, 6 – 20-min drive
Victoria St	3.3km, 7 – 22-min drive
Changi Airport	20.8km, 20 – 35-min drive
Paya Lebar Airbase (by 2030)	13.8km, 18 – 40-min drive
Tuas Port (by 2040)	37.9km, 40 – 70-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.9km, 12 – 28-min drive
Mapletree Business City	7.2km, 14 – 40-min drive
Tuas Checkpoint	27.5km, 26 – 45-min drive
Woodlands Checkpoint	21.5km, 22 – 45-min drive
Jurong Cluster	21.7km, 24 – 50-min drive
HarbourFront Cluster	5.6km, 10 – 35-min drive
Punggol Cluster	19.5km, 18 – 30-min drive

就近车行出口： 

• 自 Institution Hill 左转即可进入 River Valley Rd

Hill House 发展商评析

发展商 

Mequity Hills Pte Ltd 由 3 家本地公司组成的财团合资成立，分别为 Macly Capital Pte Ltd、Roxy-Pacfic Holdings Limited 与 LWH Holdings Pte Ltd。

Macly Group 

成立于 1987 年的 Macly Group 是屡获殊荣的本地开发商，拥有开发公寓、共管公寓、综合体、商业、有地与集群住宅的丰富履历，并在亚洲运营多个酒店品牌，如本地热门的 Llyod’s Inn。

其他知名项目包括 Neu at Novena、Eon Shenton 与 The Iveria。

Roxy-Pacific Holdings 

作为新加坡最资深的开发商之一，RP Holdings 自 1967 年起深耕地产与酒店业，旗下代表住宅项目包括 Mori 与 Neu at Novena。

LWH Holdings 

LWH Holdings 起家于本地建筑公司，过去二十多年在打造实用与美观住宅方面有强劲的业绩，项目包括 Baywind Residences 与 Carpmael Thirty Eight。

建筑师 

JGP Architecture 是总部位于新加坡的获奖建筑事务所，成立于 1985 年，足迹已扩展至上海、北京、胡志明市、吉隆坡与仰光。

其作品以亚太区为主，亮点包括 Four Points by Sheraton Malaysia 与 Holiday Inn Express Singapore。

户型分布 

卧室数	类型	面积 (Sqft)	单位数
1 Bedroom	A1	431	8
1 Bedroom	A2	431	16
1+1 Bedroom	A3	452	16
2 Bedroom	B1	624	8
2 Bedroom	B2	624	8
2 Bedroom	B3	624	8
3 Bedroom	C1	753	8

Hill House 提供 1 至 3 房的户型。选择不算多，可理解——毕竟仅有 72 户可选。

1 与 2 房的面积与当今新盘相近，3 房则明显更为紧凑，买家需要在中央区位优势与室内面积之间作出取舍。

从户型配比看，多数为 1 房，显示项目主要面向单身或小两口。

Hill House 叠向分析 

Hill House 总平面图 

Hill House 占地 14,230 平方英尺，面积不大，设施分布在三层，以更高效地利用空间。

街面层 

唯一的出入口位于街面层，朝向 Institution Hill。此层还设有宠物角、脚踏车停放区与共用花槽区。

整体上，住宅塔楼占据了大部分用地，除外圈一圈狭长空间。

二层 

二层着重提供休憩与社交空间。我认为发展商愿意拨出数层来强化居住的生活方式维度，值得称道。

该层设有健身房、多功能室、多处适合聚会与独处的公共空间、花园与儿童乐园。

屋顶露台

最高层的屋顶露台则容纳更为“动感”的设施，包括泳道池、日光甲板、水景亭、用餐空间（可举办私人活动），以及其他共用花槽。烧烤炉也位于此层供预约使用。

停车方面，发展商向下挖设了 3 层地下车库，并在街面层亦提供车位。

Hill House 最佳叠向 

如何挑选最佳叠向见仁见智，为简化起见，我主要考虑 3 个变量：

• 西晒方位 
• 景观 
• 私密性 

第 1、2、7、8 与 9 叠

这些叠的阳台朝向西北，望向 River Valley Road 的店屋。高楼层可享向 Somerset 方向无遮挡的社区景观。由于面向繁忙街道与营业中的店屋，这些单位的噪音可能更明显。

西晒问题不大，适合喜欢自然采光但不想承受强烈日晒的人。

第 3、4、5 叠

相对地，第 3、4 与 5 叠阳台朝向东南的 Institution Hill。虽遮阴良好，但景观较一般，主要望向 Aspen Heights。

第 6 叠

最后，第 6 叠阳台朝西，最易受西晒影响。高楼层可望见 Kim Yan Road 店屋与周边社区的无遮挡景观。

西晒情况

多数叠南北朝向，唯第 06 叠阳台面西。因此，多数单位不会有明显西晒。

Hill House 价格分析评述

项目	单位数	平均 Psf	TOP	地契	价差
Hill House	72	$2,945	Est 2026	999-year	NIL
Waterford Residence	118	$1,930	2010	999-year	34.5%
Aspen Heights	606	$1,958	1998	999-year	33.5%
Langston Ville	54	$1,848	2000	999-year	37.2%
Oleanas Residence	130	$2,024	1999	Freehold	31.3%
The Wharf Residence	186	$2,187	2012	999-year	25.7%
Aspen Linq	18	$1,490	2016	999-year	49.4%
Martin Place Residences	302	$2,466	2011	Freehold	16.3%
Gambier Court	23	$1,624	1999	99-year	44.9%
The Iveria	51	$2,613	2024	Freehold	11.3%
Robertson Edge	70	$2,084	2008	999-year	29.2%

从上述周边项目来看，Hill House 附近近年新增盘不多，除 The Iveria（预计 2024 年 TOP）。

尽管地契略有差别（Hill House 为 999-year，The Iveria 为永久地契），且二者位置接近，前者仍能溢价 11.3%。

这显示 Hill House 的更私密位置颇受社区欢迎。当然，新盘光环也带来一定溢价。

另一方面，较旧项目（1998 至 2008 年 TOP）的平均价格约在 $1,624 PSF 至 $2,084 PSF 之间。

Gambier Court 的平均 PSF 最低（与 Hill House 相差 44.9%），并不意外，因为它是密集的永久与 999 年地契区域中少数的 99 年地契项目之一。但其位置整体更佳，步行可达 Singapore River。

令人意外的是，Robertson Edge（2008 TOP）的平均 PSF 与 Oleanas Residence（1999 TOP）相近，尽管两者相差近十年。

若看较新的项目（2010 – 2016 TOP），平均价格范围为 $1,490 PSF 至 $2,466 PSF，其中 Aspen Linq 为最低。

与其他项目比较

在详细比较 D09 与 CCR 的其他公寓前，先看 Hill House 的最新价格：

当前价格（截至 27th June 2023）：

卧室类型	Low $PSF	High $PSF	Low Price	High Price
1 Bedroom	$3,262	$3,404	$1,407,000	$1,467,000
1+1 Bedroom	$3,259	$3,445	$1,473,000	$1,557,000
2 Bedroom	$3,104	$4,575	$1,937,000	$2,145,000
3 Bedroom	$3,035	$3,175	$2,285,000	$2,391,000

熟悉第 09 区的买家会知道，这样的总价在本区算相当“能打”。但放在当下 D09 的在售新盘中，它处于怎样的位置？

项目名称	1BR 平均价	1BR 平均 $PSF	2BR 平均价	2BR 平均 $PSF	3BR 平均价	3BR 平均 $PSF
Cairnhill 16	–	–	$2,282,280	$2,945	$3,445,000	$3,006
Hill House	$1,463,600	$3,341	$2,065,950	$3,311	$2,336,571	$3,103
Irwell Hill Residences	$1,668,000	$2,627	$1,964,000	$2,659	–	–
Klimt Cairnhill	–	–	$2,840,000	$3,298	$5,250,000	$3,509
Kopar At Newton	$1,499,429	$2,900	–	–	–	–
The Atelier	$1,589,528	$2,895	–	–	–	–
The Avenir	$1,678,000	$3,184	–	–	–	–

第 09 区目前还有 6 个在售新盘可查价格与余量。可以看到，Hill House 在 1 房与 3 房类别具竞争力，而 2 房的总价位于较低端。

快速看一下 $PSF 就知道原因：单位面积更小。

尽管总价具竞争力，但其 $PSF 定位大致在中间区间。

就 1 房而言，Hill House 的平均总价最为亲民。次之为 Kopar At Newton。考虑到 Hill House 为 999 年地契（实际近似永久地契），而 Kopar At Newton 为 99 年地契，这对某些人或许有点意外。

不过，看一下 Kopar 的可售 1 房可知，其面积为 517 平方英尺，明显大于 Hill House 的 400+ 平方英尺，且位于更高楼层。

除面积与楼层外，Kopar at Newton 为大型项目，设施更为多样。其 MRT 便捷性也更强，距 Newton MRT 交汇站仅几分钟。

至于 2 房，Irwell Hill Residences 的平均总价更低，且它是 99 年地契，而 Hill House 为 999 年地契。

考虑到这一点，直觉上似乎该选 999 年地契。

但我认为不应只比较价格与地契。

两者地段不同、设施定位也不同。Hill House 为小型公寓，位于坡上，不驾车会相对不便；Irwell Hill Residences 则步行可达 MRT。

3 房是 Hill House 当下最突出的类别。全盘仅 1 个叠提供 3 房，面积 753 平方英尺。

再次强调，正是小面积让 Hill House 的总价更可负担。753 平方英尺甚至小于常见的紧凑 3 房。其当前 3 房平均价 $2,336,571 比次便宜的 D09 新盘 Cairnhill 16 低约 32%。

Cairnhill16 最便宜的 3 房为 $3,220,900，面积 1,055 平方英尺。平面如下：

该户配有私家电梯与前厅，干湿分厨，入户有过道保护私密，起居餐饮布局灵活，主卧尺寸也不错。

下面是 Hill House 的 3 房：

尽管有人可能不喜欢入户门直对客餐厅，但其效率无疑更高。每个卧室都比 Cairnhill 16 小，不过在这套紧凑布局里，几乎没有浪费走道与过廊。

鉴于 Cairnhill 16 没有杂物/储物间或工作阳台，你也可以说两者的实用性各有所长。

从这个角度看，如果你能接受小空间，Hill House 以更高效率与逾 30% 的更低总价，确实具有吸引力。

与 CCR 新盘比较

1 房

Hill House 是当前 CCR 中最实惠的新盘选择，甚至低于 99 年地契的 Kopar At Newton。不过，Kopar At Newton 靠近 MRT，且 1KM 内有热门学校。

不过既然看的是 1 房，总价差距并不算很大。比如，你可以在 10 Evelyn 以 $1,378,000 购入一套 495 平方英尺的 1 房。10 Evelyn 为永久地契，且步行可达 MRT。其最便宜 1 房平面如下：

该 1 房布局相当高效。入户右侧即厨房，左侧为家用储物间，随后进入可灵活分配的客餐区。阳台虽长但较窄，若仅想喝杯咖啡或做些简单运动（如普拉提）也足够。空调板也不大。

下面是 Hill House 的 1 房：

此为 431 平方英尺布局。考虑到面积，没有家用储物间也不意外。除此之外，动线也高效——入户即厨房，往里是分离的客餐区，主卧在左侧，尺寸可观。空调板也不算大。

两者之间，主要看你是否看重家用储物间（我想在这个面积段，多数人不会）。

更大的考量在地段与设施。两者位置完全不同，属个人偏好问题。一方面，10 Evelyn 更靠近 MRT，且不用“爬坡”；另一方面，Hill House 在 River Valley 与 Killiney 一带有充足配套，也可以步行至 Somerset。

设施方面，Hill House 明显占优：屋顶泳池、多功能室、健身房、烧烤区与游乐场等一应俱全。10 Evelyn 基本只有健身房与泳池，作为公寓略显单薄。对单身者可能影响不大，但在周边项目普遍设施丰富的环境下，这会影响二手转售的竞争力。

总体而言，我认为希望以相对可承受的预算在第 09 区购入近似永久/永久地契 1 房的单身或投资者，会觉得 Hill House 的报价在当下颇具吸引力。

2 房

2 房基本与 Hyll on Holland 与 Leedon Green 之间徘徊。两者皆为永久地契，表面看 Hill House 并无明显优势。

更吸引我们注意的是更实惠的 Irwell Hill Residences，其当前可售 2 房平均总价最低。

最实惠的 2 房售价 $1,938,000，位于 36 层：

该户仅 1 间浴室，出租时可能不占优。不过我认为较高售价与其楼层高度有关。相同布局的 10 层单位在 2021 年仅售 $1,548,000，当时市况大不相同。

就 Hill House 的 2 房布局而言，配置更佳——配有 2 间浴室，且没有入户过道，更为高效。

10 层同布局目前售价 $2,050,000。此价位下孰优孰劣并不容易下定论。Hill House 为 999 年地契，但总价高于 Irwell Hill Residences；后者体量更大，距 MRT（Great World）更便利，且高楼层景观更佳。另一方面，Hill House 的 2 间浴室对某些人而言是硬性需求。

3 房

就 3 房而言，Hill House 是当前 CCR 中总价最亲民的新盘。

如前所述，关键在于其 753 平方英尺的小面积。我们将其与 CCR 中次便宜的 3 房——Enchante——对比。

鉴于 Hill House 最便宜的 3 房在 4 层（售价 $2,285,000），我们就与 Enchante 最便宜、同在 4 层的单位比较。

Enchante 的该户面积 1,001 平方英尺，售价 $2,695,000，平面如下：

该户配有私家电梯与前厅，整体线性布局。右侧为客餐厨，左侧为卧室区。

就我个人而言，并非太喜欢这套设计。线性布局导致较多面积用于走道空间。超过 1,000 平方英尺的 3 房却没有服务阳台，这在当前市场并不常见。其优点在于设有带窗的书房，可作工人房，功能性增强。

以下是 4 层、售价 $2,285,000 的 Hill House 3 房：

我在与 Cairnhill 16 比较时已提到，这套 3 房布局并不完美。但与 Enchante 相比，其价格低约 15%，且除缺少书房外，实用性几乎不逊色。

在这方面，预算更紧但希望住中区的家庭，会被 Hill House 吸引——这也是其核心卖点：精品、999 年地契、且以新盘而言总价颇具吸引力。

当然，HDB 升级族的可负担性更常见于 OCR，因土地成本较低，发展商能提供更实用的布局。

此外，HDB 升级族往往不介意住在原有熟悉的地段，升级到当地的公寓更常见。

相对地，考虑第 9 区的买家，未必愿意在小户型上“委屈”。他们多半也非来自 HDB 升级背景。

在缺少更适合家庭的实用布局下，剩余的买家群体将是那些确实不介意小空间者、看重地段的单身/小两口，或关注租金回报与近似永久地契安全性的投资者。

归根结底，我将其视为进入第 09 区与 River Valley 区域的“相对可负担”新盘选项——这一定价能力，来自于小单位面积的权衡，以及项目距离 MRT 并不很近的现实。

Hill House 升值潜力分析 

• Thomson-East Coast Line 的 Great World MRT Station 

这一区域近年来最重大的利好之一，是 Great World MRT Station 于 11 月开通。

尽管距 Hill House 仍需步行（约 1.1km，12 分钟），但为住户新增了 Thomson-East Coast Line 的选择。现在，2 站到 Outram Park、3 站到 Maxwell、5 站至 Marina Bay。

亦可直达 Woodlands 与 Siglap。

• Dimensions International College：现为保留地 

从 2019 年总规可见，Dimensions International College 用地被标注为保留地，意味着地带分区与用途尚未决定。考虑到周边多为住宅分区，我不认为其未来用途会有显著差异。

同一社区内也有其他保留地，如 The Herencia。

• 成熟的 D9 社区 

众所周知，第 9 区是新加坡最为高端的地区之一，多数房地产为永久地契。

尽管 Hill House 并非严格意义上的永久地契，但 999 年地契在多数人眼中几乎等同。

River Valley 也是著名的外籍人士聚居地，周边的国际学校进一步支撑这一人群。无论是租客还是自住者，第 9 区一直是最受追捧的社区之一。

• NFT 合作 

这未必会直接提升 Hill House 单位的价值，但有趣的是，一些新盘开始涉足 NFT。结合 Hill House 的健康与自然主题，项目与 Serial Co 的 NFT 计划合作，主题为 BIOS: Living with NFTs。

该 NFT 系列是一项受“斑叶植物收集”启发的收藏艺术计划，在区块链上孕育“虚拟植物”。鉴于 Hill House 邻近新加坡的艺术地带，我认为此构想与主题颇为契合。

我们的看法

尽管新盘的光环多在外岛区域，第 9 区的吸引力依然不减。但这里也是快节奏与繁忙的代名词，持续的喧嚣既能让人振奋，也可能令人疲惫。

像 Hill House 这样的精品公寓提供了另一个有力选项。静卧于安静的尽头路，Hill House 为居民在动感社区中提供一方宁谧。可步行或骑行至 Orchard 购物带与 Great World City，更增其吸引力。此外，999 年地契几乎等同永久地契，让买家对资产的持久性更安心。

但如同一切选择，精品公寓也有取舍。对部分人而言，缺乏通往最近 MRT 站的有盖走道（步行 9 分钟）可能是障碍。精品项目常见的小户型，对习惯宽敞居住空间的人也可能是挑战。

归根结底，选择取决于个人偏好与优先级。若你看重私密、静谧与长期持有，像 Hill House 这样的精品公寓的吸引力，或许会胜过体量更大、设施更多的项目。它们在舒适与便利之间取得独特平衡，并以更可接受（相对）的价位，让你尽享第 9 区的活力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。