去名不再是房产“捷径”：法院与 IRAS 已作出明确说明

关于去名已有更明确的指引，它不再是许多人以为的那个简单“技巧”了。

在2000年代至2010年代的大部分时间里，“去名”常被视为规避 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）的房产妙招。做法很简单：一方将自己在房屋中的持份转给另一方，自己名下就成了“无房”。随后即可用个人名义再买一套房，无需缴付 ABSD；家庭相当于持有两套房产。

这在2016年之前对 HDB 组屋业主同样行得通（此后，HDB 仅在少数特殊情形，如离婚，才允许去名）。

但随着近期的个案与法院及 IRAS 的表述，界线清晰得多；去名已不再是一个干净利落的“绕路”。当局明确表示，它只适用于真实的所有权转移；若你企图借此规避 ABSD，你可能付出的不只是金钱罚款。

这些裁决真正意味着什么

本周我请教了几位业内专业人士，归纳出以下几点澄清：

如果你通过去名放弃了自己的持份，那就意味着彻底放弃。这包括租金收益、售房款项，以及未来对该房产的任何主张。不能纸面一套、实际又一套。

已有不少人因此“中招”。某案中，一名“前业主”仍持续收取租金，后来还分走部分售房款；IRAS 查明后，除补缴 ABSD 外，还处以罚款。另一起纠纷中，一名持有1%股份、并承认分拆仅为节税的当事人，最终却在法院主张获得超过半数的产权，因为该安排自始就不是真正意义上的转让。

法院已明确表示：若你的转让属于虚假安排，法院不会予以保护；事实上，你甚至可能因此丧失某些权利。

还有以下几点需要注意：

1. 意图以行为认定
你可以反复声称“我已放弃持份”，但只要你哪怕分走了一部分售房款，法律会依据你的实际行为而非你签下的协议来认定意图。就像上面提到的案例，IRAS 会不予承认该安排，并在补缴未付 ABSD 的基础上加征罚款。

2. 省下 ABSD 并不使交易自动违法
如你的真实意图是赠与或转移所有权，那么顺带省下 ABSD 并不会使交易变得不合法。当局并非在说只要导致税负降低就是避税；他们强调的是，如果你的真正目的在于改变房产的归属，那么不缴 ABSD 只是由此产生的好处，并不会让你的交易被视为不当。

例如，一方决定彻底不要这套房的任何份额，全部转给另一方。也许婚姻已名存实亡、关系疏离，即便尚未正式离婚。该方愿意退出，对租金不再主张、对物业管理不再干预、对售房款亦无权要求。换言之，这是一次真正的转移。

若在此之后，离场的一方恰好以自住名义再购入一套住房而无需缴付 ABSD，那么省下 ABSD 只是附带效果，并无不当。

与之相对的是虚假转让：表面上“放弃”持份，但私下仍收取部分租金，或约定日后共享售房款。

在这种情况下，当局可能会认定该交易从来不是真正的放弃所有权；它只是为了留住利益同时规避 ABSD，这即属违法。

所以关键不在于你是否省了 ABSD，而在于你是否完全放弃了所有权的利益。若已放弃，节税是附带且正当的；若未放弃，节税就是刻意规避且违法的。

3. 信托并非禁区
《印花税法》并不禁止设立信托。关键在于信托需反映事实：在信托存续期间，受益人享有租金收益；出售时，受益人取得售房款。

也就是说，若你设立的信托以配偶或子女为受益人，法律期望他们真正享有所有权的利益。这意味着在物业出租期间，租金收益必须归他们，而不是你；当物业最终出售时，售房款也必须归他们。

这正是区分真实信托与虚假安排的关键。

如果纸面上说房子是给孩子的，但实际租金被你装进口袋——或出售时售房款被你留存——那么这将被认定为避税。

顺带一提，这种“台下安排”也等于把一把极锋利的刀交到受益人手中，随时可能反咬你一口。

4. IRAS 权限甚广
《印花税法》第33A条赋予 IRAS 权力，可不予承认或调整任何其认定为规避的安排。

换言之，即便你多年前请律师设立了信托、走完了一切昂贵的文书流程，IRAS 仍然可以说：“很遗憾，不作数。” 他们可以将该交易视为从未发生，然后对你试图规避的 ABSD 进行追缴。

此外，第46(1)(c)条更允许处以最高相当于应缴税额四倍的罚款。因此，未缴的 ABSD 若为 $200,000，最终可能高达 $800,000；其后的第62条亦规定可能承担刑事责任——最高可判监禁3年（尽管在房产税相关案件中入狱相当罕见）。

随着相关信息被市场消化，买卖行为或将出现变化

这些澄清可能会冷却部分投机性需求。整个2010年代，不少夫妻会按 99-1 分法持有首套房，以预留未来去名的空间。这被视为“懂行者”的做法，前提是家庭有能力持有两套房。

但如今，过去把第二套公寓视为顺手投资的家庭，可能会认为放弃多套持有更稳妥，转而合力升级到更大的共同自住房。这或将把升级客的需求更多推向更大的三卧、四卧户型，同时削弱对更紧凑户型的需求。

（过去的“卖一买二”策略，往往是一套家庭自住房，外加一套更小的紧凑型，多为一房或两房。）

话虽如此，一些地产经纪也指出——不论规则是否更清晰——“卖一买二”在当下本就已不常见，更高的成本使承担两笔贷款变得更难。

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每周成交盘点（8月18日至24日）

新盘成交价最高前5（按项目）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
PROMENADE PEAK	$4,747,600	1421	$3,341	99 yrs (2024)
NAVA GROVE	$4,040,600	1550	$2,607	99 yrs (2024)
PARKTOWN RESIDENCE	$3,841,000	1679	$2,287	99 yrs (2023)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$3,804,000	1421	$2,677	99 yrs (2024)
THE ROBERTSON OPUS	$3,720,000	1152	$3,230	999 yrs (1841)

新盘成交价最低前5（按项目）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
SPRINGLEAF RESIDENCE	$907,000	388	$2,341	99 yrs (2024)
ARTISAN 8	$998,000	398	$2,506	FH
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$1,090,000	570	$1,911	99 yrs (2024)
THE ROBERTSON OPUS	$1,380,000	431	$3,205	999 yrs (1841)
PROMENADE PEAK	$1,413,067	527	$2,679	99 yrs (2024)

转售市场成交价最高前5

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
GRANGE RESIDENCES	$8,500,000	2583	$3,290	FH
BOULEVARD 88	$7,800,000	1776	$4,392	FH
RIVIERE	$6,050,000	2002	$3,022	99 yrs (2018)
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$5,382,500	2153	$2,500	999 yrs (1995)
THE SEAFRONT ON MEYER	$5,280,000	2110	$2,503	FH

转售市场成交价最低前5

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	TENURE
THE HILLFORD	$601,000	398	$1,509	60 yrs (2013)
HEDGES PARK CONDOMINIUM	$697,000	484	$1,439	99 yrs (2010)
URBAN VISTA	$730,000	441	$1,654	99 yrs (2012)
Q BAY RESIDENCES	$740,000	527	$1,403	99 yrs (2012)
RIVERFRONT RESIDENCES	$780,000	463	$1,685	99 yrs (2018)

盈利金额最大前5

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	RETURNS	HOLDING PERIOD
GRANGE RESIDENCES	$8,500,000	2583	$3,290	$4,662,000	19 Years
ELLIOT AT THE EAST COAST	$5,025,000	2831	$1,775	$2,802,000	16 Years
THE SEAFRONT ON MEYER	$5,280,000	2110	$2,503	$1,680,000	12 Years
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,300,000	1399	$1,644	$1,617,899	19 Years
FLORIDIAN	$4,068,000	1679	$2,423	$1,582,810	15 Years

亏损额最大前5

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	RETURNS	HOLDING PERIOD
V ON SHENTON	$1,065,000	484	$2,199	-$222,000	13 Years
MARINA BAY RESIDENCES	$1,730,000	732	$2,364	-$219,300	15 Years
ECO	$950,000	689	$1,379	-$95,930	12 Years
8 SAINT THOMAS	$2,480,000	807	$3,072	-$92,000	7 Years
SEAHILL	$1,368,000	861	$1,589	-$80,500	12 Years

回报率最高前5（ROI%）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	ROI (%)	HOLDING PERIOD
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,300,000	1399	$1,644	237.2%	19 Years
THE SEA VIEW	$1,358,000	560	$2,426	232.2%	20 Years
THE RAINTREE	$2,060,000	1302	$1,582	224.1%	20 Years
BAYWATER	$2,188,888	1518	$1,442	193.8%	22 Years
PARC OASIS	$1,520,000	1227	$1,239	192.3%	24 Years

回报率最低前5（ROI%）

PROJECT NAME	PRICE S$	AREA (SQFT)	$PSF	ROI (%)	HOLDING PERIOD
V ON SHENTON	$1,065,000	484	$2,199	-17.2%	13 Years
MARINA BAY RESIDENCES	$1,730,000	732	$2,364	-11.3%	15 Years
ECO	$950,000	689	$1,379	-9.2%	12 Years
SEAHILL	$1,368,000	861	$1,589	-5.6%	12 Years
8 SAINT THOMAS	$2,480,000	807	$3,072	-3.6%	7 Years

成交分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文