较旧的 HDB 复式组屋与特大组屋值得溢价吗？深入剖析价格走势

近年来，就市场回报而言，复式组屋与特大组屋的走势似乎无视重力与常理。它们往往属于最老的 HDB 组屋类型，如今也已停止兴建。尽管存在租约年限递减，这两类单位在转售市场上仍能取得高价，甚至跻身百万组屋行列。它们独特的户型是否能在“年事已高”的情况下带来更好的回报？我们对数据做了一次深入剖析：

复式组屋与特大组屋的表现如何？ 

为了把握其表现，我们检视了从 1990 至 2024 的成交数据。这将呈现更宏观的历史脉络。

我们将以标准户型价格作比较基准，同时把复式组屋单列成一类。至于特大组屋，我们按房型区分。这是因为特大组屋本质上是合并式单位（即由两套合并而成），但并非都相同：有 4房合并式与 5房合并式，因此我们新增两类加以区分。 

年份	3房	4房	5房	行政	复式	多代同堂	行政-合并式	4房-合并式	5房-合并式
1990	$42,618	$81,766	$131,436	$182,802	$183,106
1991	$44,480	$81,800	$137,245	$185,053	$190,495	$165,000
1992	$48,174	$90,928	$153,387	$214,830	$210,632	$226,586
1993	$71,019	$134,511	$226,215	$295,177	$293,307	$293,700
1994	$94,328	$175,072	$283,139	$370,294	$364,432	$398,703
1995	$121,298	$216,663	$340,220	$454,511	$435,903	$486,585
1996	$173,340	$295,949	$440,447	$577,859	$566,248	$606,696
1997	$195,115	$304,972	$441,438	$570,296	$558,957	$605,919
1998	$154,963	$253,756	$373,141	$481,456	$471,590	$516,930
1999	$146,099	$243,891	$354,600	$449,056	$440,463	$461,607
2000	$157,654	$256,775	$375,452	$482,402	$472,538	$500,050	$377,133	$216,176	$332,250
2001	$145,401	$233,909	$340,102	$448,389	$438,179	$456,665	$358,500	$221,864	$296,639
2002	$144,189	$224,251	$324,432	$427,631	$412,734	$433,186	$355,743	$224,833	$289,641
2003	$159,651	$230,123	$321,742	$414,423	$398,870	$431,333	$359,718	$243,625	$313,649
2004	$174,476	$237,585	$314,864	$388,211	$383,303	$431,833	$345,394	$248,471	$306,794
2005	$170,400	$234,466	$303,101	$362,109	$359,807	$421,600	$341,682	$252,846	$314,316
2006	$166,727	$235,461	$302,793	$355,358	$359,764	$400,385	$372,841	$286,722	$309,777
2007	$181,502	$254,511	$326,773	$382,241	$387,198	$409,952	$421,063	$316,593	$393,508
2008	$226,443	$308,697	$388,195	$454,632	$464,924	$480,200	$528,233	$372,600	$490,858
2009	$250,124	$331,745	$402,389	$463,285	$481,917	$511,444	$502,611	$445,000	$465,372
2010	$288,079	$372,428	$453,068	$514,070	$536,056	$617,241	$595,449	$477,156	$546,951
2011	$325,340	$422,636	$500,620	$567,627	$594,356	$675,000	$680,900	$557,500	$576,313
2012	$351,345	$456,218	$540,811	$616,142	$651,442	$798,167	$750,333	$592,800	$715,517
2013	$361,936	$479,214	$567,368	$649,298	$682,189	$767,127	$782,400	$768,000	$710,833
2014	$341,008	$444,746	$534,596	$614,571	$677,357	$702,000	$761,600	$603,286	$710,100
2015	$324,761	$433,574	$512,807	$594,359	$666,590	$805,000	$720,861	$560,000	$745,765
2016	$322,474	$434,390	$520,649	$590,919	$680,985	$722,750	$810,299	$553,333	$650,709
2017	$317,834	$437,085	$530,211	$598,065	$681,976	$783,750	$762,857	$589,000	$699,450
2018	$306,478	$431,734	$525,627	$600,946	$680,346	$801,393	$790,160	$600,000	$659,425
2019	$299,457	$429,717	$525,013	$586,445	$662,602	$819,190	$696,224	$526,667	$621,692
2020	$312,709	$448,501	$540,201	$608,669	$675,440	$773,125	$759,800	$654,800	$597,724
2021	$352,961	$505,034	$602,376	$674,012	$751,389	$820,778	$819,200	$611,571	$713,512
2022	$388,974	$549,095	$652,683	$747,853	$831,517	$874,949	$877,306	$528,750	$719,123
2023	$411,888	$583,928	$683,612	$798,608	$872,836	$996,667	$980,806	$756,375	$793,251
2024	$439,972	$627,363	$726,604	$841,328	$919,986	$1,049,000	$1,045,626	$729,000	$898,653

以下是成交走势的可视化呈现：

我们面临的一个问题是：特大组屋十分稀少。这导致成交量偏低、价格更为波动。在某些年份（如 2013、2023）这类单位的价格出现飙升，但这更可能是少数瞩目成交所致，而非显著的整体规律。  

4房合并式与5房合并式之间的价差也非常不稳定，因此很难得出明确结论。 

另外补充一点，尽管我们无法确知特大组屋停建的确切时间，业内专家与经纪告诉我们其生产在 1990 年代中期已停止。至 2025 年，市面上的所有特大组屋至少都有 30 年楼龄。

就复式组屋而言，早期其价格走势与行政单位相当接近。1990 年代中期，复式组屋也曾迎来强劲涨幅；仅在 ‘97 年因亚洲金融危机而回落（更广泛的市场亦然）。 

HDB 于 1995 年 8 月停止兴建复式组屋，随后我们可见“稀缺性”对价格的推动。到 2010 年，复式组屋价格开始领先于曾经紧随的普通行政单位；彼时其稀有性似乎已被市场充分认知，进一步增添了吸引力。

接下来，看看复式组屋与特大组屋相较其他户型的溢价幅度。 

先从复式组屋开始：

其可视化如下：

我们大致可分为三个年代来观察：

在 1990 年代，溢价呈下降趋势。起初，复式组屋相较小户型拥有巨大的溢价：相较 3房单位高出逾 300 per cent，相较 5房单位高出约 30 至 40 per cent。但到 1993 年起，我们看到溢价开始收缩；至 1997 年，复式组屋相较 5房单位的溢价已降至仅 26.6 per cent。 

我们怀疑——但无法证实——1995 年推出的 Executive Condominiums (ECs) 可能分流了对这些高端单位的需求。 

到 2005 年，相较 5房单位的溢价降至最低点（18.7 per cent）。复式组屋的价格似乎与行政单位趋同，且在 1995 至 2007 年期间实际上落后于后者。复式组屋似乎在显著丧失其昔日的吸引力。 

但与上文所述一致，约在 2010 年代，复式组屋的稀缺性可能开始显现。自此之后，复式组屋价格上涨速度快于其他户型，在很大程度上逆转了前一年代的回落。2010 年相较 5房单位的溢价仅 18.3 per cent，但到 2015 年已飙升至 30 per cent。

话虽如此，进入 2020 年代，复式组屋相较 5房单位的溢价似乎已进入停滞期。自 2016 年以来溢价虽始终高于 25 per cent，但我们不再看到其显著扩大。 

有趣的是，2013 年 1 月，HDB 引入了 Mortgage Servicing Ratio (MSR)，让多数转售组屋价格进入回调。 

我们最初以为，MSR 会对复式组屋的影响大于其他户型，因为它们更昂贵；但事实并非如此。事实上，相较 5房单位的溢价保持稳定（约 20 per cent），并在 2014 年后继续上升，至 2016 年达 30.8 per cent。 

或许这是因为复式组屋更能吸引财力较雄厚的买家，他们对融资约束较不敏感。 

另一个耐人寻味的现象，是合并式单位价格的变化

起初，复式组屋相较合并式单位有明显溢价。但随着时间推移，合并式单位反而后来居上，尤其在 2007 年之后。 

这与 2007 至 2013 年的楼市繁荣同步，当时大户型需求激增；且自 2006 年起，合并式行政单位的定价便持续高于复式组屋。

从一线交流来看，原因之一可能是部分买家希望避免楼梯。许多年长屋主与成年子女同住，特大组屋便于多代同堂，同时避免楼梯的安全隐患。随着新加坡人口结构继续老龄化，这种偏好可能会增强。 

接下来看看特大组屋的溢价走势。在此我们聚焦更大的类型，即合并式行政单位。

其可视化如下：

合并式行政单位的韧性强于 5房单位、行政公寓（EAs）与行政复式（EMs）。 

在 2000 至 2005 年间，行政公寓（EAs）与行政复式（EMs）的价格高于合并式行政单位。然而，随着市场上行，合并式单位对上述两类的溢价逐步形成，并在 2018 年达到峰值。 

截至我们观察的 2024 年，合并式行政单位相较 EAs 的溢价约为 25 per cent，相较 EMs 的溢价约为 14 per cent。 

作为一个有趣的旁观察，我们发现 3房单位在价格表现上最为稳定。4房单位的溢价提升也更为平稳，其涨幅多顺应更广泛的市场趋势。这两类户型似乎较不易出现如复式组屋与特大组屋那样的剧烈波动。 

结论： 

不难看出，复式组屋，尤其是特大组屋，近年已获得更强的定价能力。这从其相较其他户型不断扩大的溢价差距中可见一斑。

当然，一个重要助力在于市面上不再有新的复式组屋或特大组屋与之竞争；且随着社会老龄化，多代同堂对更大、单层单位的需求料将持续增长。 

这意味着，复式组屋与特大组屋在未来几年或仍能带来不俗回报。拐点可能出现在更多这类单位进一步老化、租期可能仅余 30 至 40 年时；届时，租约折旧的影响将更为不可回避，其溢价也可能逐步消退。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文