新加坡$3B洗钱案23个公寓单位将挂牌拍卖——售价一览

房产拍卖在新加坡并不罕见，但有些之所以备受关注，往往在于标的物本身不同寻常。近期本地拍卖市场的焦点，既不是受保护建筑，也不是知名政治人物的住宅。

这一次，即将举行的拍卖涉及部分$3 billion洗钱案所扣押的资产——这是新加坡迄今为止同类案件中规模最大的一起。现有部分被扣押的不动产将以公开拍卖方式处置。以下为我们目前掌握的项目与拍卖安排。

哪些涉案不动产将上拍？

截至发稿，共有分布在6个项目的23个私人住宅单位，另有1个办公单位，已启动拍卖前期营销。

SRI已被委任为Martin Modern与Wallich Residence单位的独家营销代理；拍卖定于9月23日（星期三）下午2.30pm在SRI位于Great World City的办公室举行。

Martin Modern的待拍单位涵盖两卧至四卧，面积介于764至1,733 sq ft；Wallich Residence则为三卧与四卧，面积介于1,313至1,991 sq ft。

SRI表示，指引价从$2.238 million起（Martin Modern中价格最低的单位），至$6.78 million止（Wallich Residence中价格最高的单位）。

另外2个住宅单位位于Sloane Residences，均为三卧，指引价分别为$3.6 million与$3.7 million。

另一方面，Knight Frank亦受Deloitte Singapore委任，负责另6个住宅单位的营销。其中包括Gramercy Park的4个单位：两套四卧、一套三卧，以及一套两卧+书房。其指引价介于$3.8 million至$7.6 million。

Knight Frank同时负责一间位于Suntec Tower One、已装修完成的办公单位的营销。该甲级写字楼空间约325 sqm（3,498 sq ft），标注为可即刻入驻；当前指引价仅以$3,xxx psf的区间形式示意。

此外，Edmund Tie & Company亦将于9月23日拍卖另7个住宅单位。

其中包括South Beach Residences的5个单位：3个两卧，面积介于1,087至1,292 sq ft，指引价在$4.45 million至$5.32 million之间；另有一套1,744 sq ft的三卧，指引价$6.6 million；以及一套6,727 sq ft的顶层复式，指引价$25.32 million。

另外2个单位位于8 Saint Thomas，分别为1,302 sq ft的三卧，指引价$4.4 million；以及1,755 sq ft的四卧，指引价$5.72 million。

不过，上述仅是新加坡$3 billion洗钱案所涉被扣押房产中的一小部分。新加坡警察部队已委任Deloitte Singapore管理并处置这些非现金资产；总体而言，清单涵盖80余处房产及逾1,000件奢侈品。

其余被扣押资产将由其他拍卖团队分批推出，时间自2026年9月起至2027年年中。因此，本轮启动拍卖的房产仅是开端。

撇开这些私人住宅登上拍卖台的戏剧性背景，意向买家若要把握机会竞投其中一套或多套单位，法律层面并无额外影响。抛开背后的非常规故事，买家真正需要考量的问题其实相当朴素。

是否有“捡漏”机会？拍卖在哪里举行？

目前，SRI仅披露了部分初步信息——主要是整体面积区间与指引价范围。我们尚未见到逐一单位的完整清单，例如确切楼层、stack（栈号）或具体面积。

不过截至目前，我们掌握的信息如下：

Martin Modern

Martin Modern相对更便于评估。项目由GuocoLand开发，共450户，2021年落成，由两座30层塔楼组成。项目为99年地契，起算自2016年。

步行可达Thomson-East Coast Line（TEL）的Great World地铁站；此外，River Valley Primary School亦在1公里范围内。

GuocoLand近期在该片区再推River Modern（位于River Valley Green）。这座455户的新盘成为2026年热销项目之一；其于今年3月开售时，售出总单位数的90%，平均成交价为$3,266 psf。

Martin Modern本轮待拍组合中，最低指引价为$2.238 million。若对应最小的764 sq ft两卧，折合约$2,929 psf。根据URA caveats，近期转售记录包括一套位于13层、764 sq ft的单位，8月11日以$2.1 million（$2,748 psf）成交。

此前，另有一套12层的850 sq ft单位在8月6日以$2.3 million（$2,822 psf）易手，而同面积段的19层单位则于8月5日以$2.44 million（$2,879 psf）成交。

从各大平台的在售盘源粗略观察看，绝大多数764 sq ft单位的叫价通常介于$2.189 million至$2.4 million之间。因此，本次拍卖的指引价基本符合市场预期。

同样地，四卧单位的定价似乎也与当前市场水平相近。本轮Martin Modern组合中，四卧单位最高指引价为$4.98 million。若对应最大1,733 sq ft户型，则约为$2,874 psf。

URA caveats显示，一套位于9层、1,733 sq ft的单位于5月22日以$4.9 million（$2,827 psf）售出，而另一套同面积单位则于3月6日以$4.97 million（$2,868 psf）成交。

因此，Martin Modern四卧拍卖单位的指引价亦与当前转售价预期大致相符。

Wallich Residence：更具辨识度，但更难定价

共181户的Wallich Residence是丹戎巴葛综合体Guoco Tower中的住宅部分。该项目曾因其顶层复式一度由James Dyson拥有而声名大噪。整个综合体同时包含Sofitel Singapore City Centre、甲级办公楼与零售商场，并与East-West Line（EWL）的Tanjong Pagar地铁站直接相连。

本次拍卖的4个单位为三卧与四卧，面积介于1,313至1,991 sq ft。SRI表示，所有待拍单位均享无遮挡海景。

Wallich Residence单位中最低指引价为$4.42 million。我们假设此价对应较小的1,313 sq ft三卧，则约合$3,366 psf。

今年迄今，超过1,000 sq ft的转售仅有2宗。最近一宗为位于53层、1,194 sq ft的单位，于3月9日以$3.25 million（$2,720 psf）成交；另有一套位于51层、1,097 sq ft的单位于1月12日以$3.52 million（$3,213 psf）易手。

较大的四卧方面，1,722 sq ft的一个单位于2025年12月曾以$5.7 million（$3,310 psf）成交。本轮拍卖组合中的最高指引价为$6.78 million。若假设对应最大1,991 sq ft户型，则约为$3,405 psf。

按$psf计，这一水平高于2025年12月的成交价。但Wallich Residence显属豪宅，价格比较并不直观，尤其对“奖杯级”买家而言。

Gramercy Park

这座共174户的Gramercy Park位于Grange Road，为永久地契豪宅项目，由City Developments Ltd（CDL）开发，2016年落成，是该片区的代表性豪宅公寓之一。

本次由Knight Frank（KF）营销的4个待拍单位包括两套四卧、一套三卧及一套两卧+书房。KF表示，指引价介于$3.8 million至$7.6 million。

需提醒读者，目前关于这些单位的公开信息仍相对有限，预计三家拍卖行将向有诚意竞拍的买家提供更详尽资料。

尽管如此，我们推测$3.8 million的最低指引价或对应“两卧+书房”户型。Gramercy Park此类单位面积介于1,184至1,292 sq ft，折合约$2,941至$3,209 psf。

根据URA caveats，过去一年左右，Gramercy Park并无此面积段单位的转售记录，这也使得评估其当前市场价位更具挑战。

此外，三卧单位的个别指引价尚未披露，但我们在今年1月看到一宗相关成交：位于21层、2,153 sq ft的单位以$5.2 million（$2,415 psf）成交。

至于四卧，最近可比的一宗为位于14层、2,680 sq ft的单位，于2025年6月以$7.5 million（$2,798 psf）售出。以此作为参照，似乎显示本次拍卖四卧单位的市场转售价与最高$7.6 million指引价大致一致。

Sloane Residences

Sloane Residences亦有单位即将上拍。该盘为位于Balmoral Road的精品永久地契项目，共52户，2022年落成。

目前营销的两套单位均为三卧，指引价分别为$3.6 million与$3.7 million。Sloane Residences的三卧面积为1,249至1,292 sq ft，据此折算约$2,882与$2,962 psf。

近期成交方面，1,249 sq ft的单位曾于2025年9月以$3.6 million（$2,883 psf）成交；同面积的另一套于2025年4月以$3.65 million（$2,923 psf）售出。

我们也在房产平台上见到同类三卧的在售盘源。叫价多在$3.85 million左右，也有少数高至$4 million或以上。

整体来看，本次拍卖的指引价低于可见的挂牌价，但与实际成交价相当接近。这或许会令Sloane Residences部分在售卖家感到压力，因为他们似乎正尝试抬高要价。

South Beach Residences

从本案被扣押房产清单可见，豪宅项目占比极高。其中包括South Beach综合体内的豪华住宅部分——共190户的South Beach Residences。

该综合体最初由CDL与马来西亚开发商IOI Properties Berhad联合开发，业态涵盖豪华住宅、JW Marriott Hotel Singapore South Beach、甲级办公及餐饮配套。项目与Esplanade地铁站（CCL）直接连通，City Hall地铁站（NSL/EWL）亦步行可达。

去年，CDL以$2.75 billion将其所持股份出售给IOI Properties，这是当年规模最大的并购交易之一，使这家马来西亚开发商成为该地标物业的唯一业主。

目前，共有5个South Beach Residences单位进入拍卖，涵盖两卧、三卧及一套四卧顶层复式；这些单位由ETC负责营销。

其中包括3套两卧（1,087 sq ft、1,216 sq ft与1,292 sq ft），指引价分别为$4.45 million、$4.76 million与$5.32 million；折合约$3,914至$4,117 psf。

过去一年内，South Beach Residences并无两卧成交记录。但我们留意到仍有在售挂牌：例如1,249 sq ft两卧的叫价为$4.1 million（$3,282 psf），另有1,500 sq ft单位，叫价$4.4 million（$2,933 psf）。

拍卖单位的保留价在psf层面更高，但这可能源于其楼层更高或朝向更佳。由于我们不掌握具体朝向或stack，难以下定论。

三卧方面，此次上拍的1,744 sq ft单位，指引价$6.6 million，折合约$3,784 psf。South Beach Residences近期唯一的三卧成交为更大的1,916 sq ft单位，于今年2月以$6.98 million（$3,643 psf）成交。

我们也留意到1,862 sq ft三卧的挂牌，叫价介于$5.7 million（$3,061 psf）与$6.517 million（$3,500 psf）之间。由此看来，本次拍卖单位的指引价具有一定吸引力。

至于该顶层复式，采用非常独特的三层布局，并可通往屋顶露台。其在市场上几乎无可比对标的；$25.32 million的指引价基本自成一档。

8 Saint Thomas

本轮拍卖清单中辨识度较高的豪宅项目之一，是8 St Thomas。该盘位于Saint Thomas Walk，共250户的永久地契公寓，由本地开发商Bukit Sembawang Estates打造。

项目于2018年落成，是更广义的River Valley区域中较新的豪宅公寓之一，近年亦有诸如River Modern等新盘入市。不过其去化并非一路顺风；早在2020年就有报道称开发商大幅下调价格，降幅高达$500,000。

据营销代理ETC介绍，本次上拍为两套高楼层单位：一套为1,302 sq ft三卧，指引价$4.4 million（$3,379 psf）；另一套为1,755 sq ft四卧，指引价$5.72 million（$3,259 psf）。

今年7月，1,302 sq ft的同类单位曾以$4.1 million（$3,148 psf）成交。此次三卧$4.4 million的指引价虽高于该成交，但可能与楼层更高有关。四卧方面，我们留意到今年4月一套1,690 sq ft单位以$4.5 million（$2,663 psf）售出。

此外，部分同类在售挂牌，叫价略低于$5 million（约$2,952至$2,958 psf）。本次拍卖的四卧单位面积略大，但$5.72 million的指引价较4月的成交明显更高。

我们对这些拍卖房源的看法

整体来看，各项目待拍住宅的指引价，大多与近期成交价或在售叫价相差不大（个别例外如8 Saint Thomas的四卧）。

对大多数买家而言，Martin Modern的单位或是关注的重点。鉴于Great World片区的家庭友好属性，我们预期其受捧度不低。尤为显著的是，同片区的River Modern在开盘周末就以平均$3,266 psf的价格售出逾90%的单位。

Sloane Residences的两套单位同样较为直观明了。其$3.6 million与$3.7 million的指引价低于现有挂牌要价，但与项目近期成交价非常接近。

Gramercy Park、South Beach Residences、8 Saint Thomas与Wallich Residence在定位上更为鲜明，皆为豪宅产品。有些情形（例如South Beach Residences的顶层复式）甚至难以采用常规的市场比较方法评估，料将吸引更细分的买家群体。

可以肯定的是：这并非“清仓式”拍卖。洗钱案的关联为其增添了些许话题性，但并未带来实质性的折价空间。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。