房产拍卖有常规场次，也有因标的特殊而备受瞩目的。近期新加坡拍卖市场的焦点，既非受保留的历史建筑，亦非政界人物的住宅。
相反，即将举行的一场拍卖涉及来自$3 billion money laundering case的部分被查封资产——这是新加坡同类案件中规模最大的一起。如今，其中若干不动产将通过公开拍卖出售。以下是我们掌握的相关物业信息，以及它们将如何被拍出。
拍卖清单中有哪些被查封物业？
撰稿时，横跨 6 个项目的共 23 个私人住宅单位，连同 1 个办公单位，正对外招拍。
SRI 已被委任为Martin Modern与Wallich Residence单位的独家营销代理；拍卖将于 Wednesday, 23 September 的 2.30pm 在 SRI 的 Great World City 办公室举行。
Martin Modern 的单位包括两房至四房，面积从 764 至 1,733 平方英尺；Wallich Residence 则为三房与四房，面积介于 1,313 至 1,991 平方英尺。
SRI 表示，各单位的指导价起步为 $2.238 million（最便宜的 Martin Modern 单位），最高至 $6.78 million（Wallich Residence 中最贵的单位）。
另一方面，Knight Frank 也受 Deloitte Singapore 委托，负责销售另外 6 个住宅单位。其中包括位于 Gramercy Park 的 4 个单位：两套四房、1 套三房以及 1 套两房加书房，指导价介于 $3.8 million 至 $7.6 million。
Knight Frank 同时在推介 Sloane Residences 的三房单位，指导价分别为 $3.6 million 与 $3.7 million。该公司也在销售 Suntec Tower One 的一间装修完成的办公单位。该 A 级办公空间面积约 325 sqm（3,498 平方英尺），可即刻交付使用；其指导价目前仅示为 $3,xxx psf。
另有 7 个住宅单位将由 Edmund Tie & Company 安排于 23 September 拍卖。
其中包括 South Beach Residences 的 5 个单位，包括三套面积为 1,087 至 1,292 平方英尺的两房单位，指导价介于 $4.45 million 至 $5.32 million；另有一套 1,744 平方英尺的三房，指导价 $6.6 million；以及一套 6,727 平方英尺的顶层公寓，指导价 $25.32 million。
其余两套位于 8 Saint Thomas：一套为 1,302 平方英尺的三房，指导价 $4.4 million；另一套为 1,755 平方英尺的四房，指导价 $5.72 million。
不过，上述仅是与新加坡 $3 billion 洗钱案相关被查封物业中的冰山一角。Deloitte Singapore 已受新加坡警察部队委托，负责管理与处置这些非现金资产；总体而言，涉及逾 80 处房产与超过 1,000 件奢侈品。
其余被查封资产将由其他拍卖团队自 September 2026 起分批推出，直至 2027 年年中。因此，当前上拍的物业只是开端。
撇开这批私宅被拍卖的“戏剧性”背景不谈，潜在买家在法律层面并无额外影响或负担。抛开不寻常的来龙去脉，真正值得参与本次拍卖者思考的问题，反而更朴素——
是否有“捡便宜”的机会？拍卖地点在哪里？
目前，SRI 仅提供了初步资讯，主要是整体的面积区间与指导价范围。我们尚未看到逐户明细，例如确切楼层、朝向或具体面积。
目前可知如下：
| 项目 | 单位数量 | 户型 | 面积 | 指导价范围 |
| Martin Modern | 6 | 两房至四房 | 764 至 1,733 平方英尺 | $2.238 million 至 $4.98 million |
| Wallich Residence | 4 | 三房与四房 | 1,313 至 1,991 平方英尺 | $4.42 million 至 $6.78 million |
Martin Modern
Martin Modern相对较易评估。由 GuocoLand 开发的这一 450 户项目于 2021 年落成，由两座 30 层高塔楼组成。项目为 99 年地契，起始于 2016 年。
项目步行可达 Thomson-East Coast Line（TEL）的 Great World MRT 站，且在项目 1 公里范围内有 River Valley Primary School。
GuocoLand 近期也重返该片区，在 River Valley Green 推出River Modern。这座 455 户的新盘已成为 2026 年最畅销项目之一。River Modern 于今年 3 月开售时，首开即售出 90% 的单位，平均售价达 $3,266 psf。
本次 Martin Modern 组合中最低的指导价为 $2.238 million。若对应最小的 764 平方英尺两房，其单价约为 $2,929 psf。根据 URA 成交备忘（caveats），近期转售包括：一套 764 平方英尺、位于 13 楼的单位，于 August 11 以 $2.1 million（$2,748 psf）成交。
在此之前，12 楼一套 850 平方英尺单位于 August 6 以 $2.3 million（$2,822 psf）易手；而 19 楼相近面积的单位则在 August 5 以 $2.44 million（$2,879 psf）成交。
我们简要查看了多个门户网站上的 Martin Modern 在售挂牌，发现大多数 764 平方英尺单位的要价介于 $2.189 million 至 $2.4 million。由此看来，拍卖单位的指导价大体符合预期。
同样，四房的定价亦与当前市场相近。以本次 Martin Modern 组合中最高的 $4.98 million 指导价计，若对应 1,733 平方英尺户型，则折合约 $2,874 psf。
URA 记录显示，1,733 平方英尺的 9 楼单位在 May 22 以 $4.9 million（$2,827 psf）成交；而同面积的另一单位在 March 6 以 $4.97 million（$2,868 psf）易手。
因此，此次四房拍卖单位的指导价，整体与当下转售价预期大致吻合。
Wallich Residence：更具辨识度，但更难定价
拥有 181 户的 Wallich Residence，是丹戎巴葛综合体 Guoco Tower 的住宅部分，因曾被James Dyson持有的顶层公寓而广为人知。整个综合体还包括 Sofitel Singapore City Centre、A级写字楼与零售商场，并与 East-West Line（EWL）的 Tanjong Pagar MRT 站直接相连。
此次上拍的四个单位为三房与四房，面积 1,313 至 1,991 平方英尺。根据 SRI，所有上拍单位均享无遮挡海景。
目前给出的最低指导价为 $4.42 million。我们假设其对应较小的 1,313 平方英尺三房，则单价约为 $3,366 psf。
今年截至目前，面积超过 1,000 平方英尺且有转售记录的单位仅两套。最近的一宗为 53 楼、1,194 平方英尺单位，于 March 9 以 $3.25 million（$2,720 psf）成交；另一宗为 51 楼、1,097 平方英尺单位，于 January 12 以 $3.52 million（$3,213 psf）易手。
至于较大的四房（1,722 平方英尺），在 December 2025 曾有一套以 $5.7 million（$3,310 psf）成交。本次拍卖中的最高指导价为 $6.78 million；若对应 1,991 平方英尺户型，则约为 $3,405 psf。
按 $psf 计，该数值高于 December 2025 那宗交易。不过，Wallich Residence 明显属于顶级豪宅，价格对比并不总能同日而语——买家群体中亦包括“收藏级”买家。
Gramercy Park
这座 174 户的Gramercy Park坐落于 Grange Road，是永久产权豪宅项目。由 City Developments Ltd（CDL）开发，2016 年落成，是该高端住宅区的地标公寓之一。
此次由 Knight Frank（KF）负责推介的 4 个上拍单位，包括两套四房、1 套三房及 1 套两房 + 书房。KF 称，这些单位的指导价介于 $3.8 million 至 $7.6 million。
我们需提醒读者，目前关于这些单位的公开信息仍较为有限；预计三家拍卖行会向有意参与竞拍的严肃买家提供更详尽资料。
尽管如此，我们推测最低的 $3.8 million 指导价对应“两房 + 书房”户型。在 Gramercy Park，该类单位面积介于 1,184 至 1,292 平方英尺，折合单价约 $2,941 至 $3,209 psf。
据 URA 记录，过去一年左右 Gramercy Park 并无此面积段单位的转售成交，因而较难准确判断此类单位的当下市价。
此外，三房单位的个别指导价尚未披露，但我们在今年 January 看到一宗同类型交易：21 楼、2,153 平方英尺的单位以 $5.2 million（$2,415 psf）成交。
至于四房，最新可比为 2025 年 June 一套 2,680 平方英尺、位于 14 楼的单位，成交价 $7.5 million（$2,798 psf）。以此为参照，拍卖四房的当下转售价预期与最高 $7.6 million 指导价大体吻合。
Sloane Residences
Sloane Residences 亦有单位即将上拍。该盘为位于 Balmoral Road 的精品永久产权项目，共 52 户，2022 年落成。
当前推介的两套单位均为三房，指导价分别为 $3.6 million 与 $3.7 million。Sloane Residences 的三房面积为 1,249 至 1,292 平方英尺，折合单价约 $2,882 与 $2,962 psf。
近期成交方面，1,249 平方英尺的单位分别于 September 2025 以 $3.6 million（$2,883 psf）成交；以及于 April 2025 以 $3.65 million（$2,923 psf）成交。
我们亦在房产平台上见到同类三房的若干挂牌，要价多在约 $3.85 million 左右，亦有少数高至 $4 million 以上。
总体而言，拍卖指导价低于可见的挂牌价，但与实际成交价相当接近。对于部分在 Sloane Residences 寻求更高售价的现有卖家，这场拍卖或许会带来一定压力。
South Beach Residences
从这起洗钱案所涉被查封房源清单来看，豪宅项目占了大多数。其中便包括 190 户的South Beach Residences，为 South Beach 综合体内的高端住宅部分。
该大型综合体最初由 CDL 与马来西亚房企 IOI Properties Berhad 联合开发，涵盖豪华住宅、JW Marriott Hotel Singapore South Beach、A级办公楼及餐饮与零售。项目与 Esplanade MRT 站（CCL）相连，步行亦可到达 City Hall MRT 站（NSL/EWL）。
去年，在当年规模较大的并购交易之一中，CDL 以 $2.75 billion 将其持股出售给 IOI Properties，从而使这家马来西亚开发商成为该地标资产的唯一业主。
目前 South Beach Residences 有 5 个单位上拍，涵盖两房与三房，另有一套四房顶层公寓；上述单位由 ETC 负责营销。
三套两房的面积分别为 1,087、1,216 及 1,292 平方英尺，指导价分别为 $4.45 million、$4.76 million 与 $5.32 million。折合单价约为 $3,914 至 $4,117 psf。
过去一年内，South Beach Residences 并无两房成交记录。但我们留意到市场上有一套 1,249 平方英尺两房挂牌 $4.1 million（$3,282 psf），以及一套 1,500 平方英尺单位要价 $4.4 million（$2,933 psf）。
按 psf 计算，拍卖单位的保留价更高，或因上拍单位楼层更高、朝向更佳所致。由于具体朝向与堆叠未知，难以下定论。
与此同时，三房单位为 1,744 平方英尺，指导价 $6.6 million，折合约 $3,784 psf。最近一宗三房成交为今年 2 月的一套 1,916 平方英尺单位，成交价 $6.98 million（$3,643 psf）。
我们也看到 1,862 平方英尺三房的挂牌，价格介于 $5.7 million（$3,061 psf）至 $6.517 million（$3,500 psf）。由此推断，拍卖单位的指导价颇具吸引力。
该顶层公寓十分独特，分三层布局并可直达屋顶露台。此类产品几无可比，$25.32 million 的指导价基本自成一档。
8 Saint Thomas
本次拍卖清单中辨识度或许最高的豪宅项目，是8 St Thomas。该永久产权项目位于 Saint Thomas Walk，合计 250 户，由新加坡开发商 Bukit Sembawang Estates 打造。
项目于 2018 年落成，是整个 River Valley 区域内较新的豪宅公寓之一，直至近年才陆续有如 River Modern 等新盘面世。不过，该盘去化并非一帆风顺，整体销售较预期缓慢；甚至有报道称，2020 年开发商曾降价促销，最高降幅达 $500,000。
据营销代理 ETC 介绍，当前上拍的为两套高楼层单位：一套 1,302 平方英尺三房，指导价 $4.4 million（$3,379 psf）；以及一套 1,755 平方英尺四房，指导价 $5.72 million（$3,259 psf）。
今年 7 月刚有一套 1,302 平方英尺单位成交，价格为 $4.1 million（$3,148 psf）。此次三房 $4.4 million 的指导价高于该成交，或因上拍单位楼层更高。至于四房，我们也看到一套 1,690 平方英尺单位于今年 4 月成交，价格 $4.5 million（$2,663 psf）。
同时，我们也留意到同类单位有部分挂牌，要价略低于 $5 million（约 $2,952 至 $2,958 psf）。此次上拍的单位面积略大，但其 $5.72 million 指导价较今年 4 月的成交价显著更高。
我们对这些拍卖房源的看法
总体来看，几大项目所涉拍卖住宅的指导价与市场上的成交价或要价差距并不大（个别例外如 8 Saint Thomas 的四房）。
对多数买家而言，Martin Modern 的单位或将成为关注焦点。鉴于 Great World 一带对家庭客的强大吸引力，我们预期该盘将备受关注；尤其是同区的 River Modern 在开盘周末便售出逾 90% 的单位，平均价达 $3,266 psf。
Sloane Residences 的两套单位亦相对直观。其 $3.6 million 与 $3.7 million 的指导价低于当前挂牌要价，但也非常接近该盘最近的成交水平。
Gramercy Park、South Beach Residences、8 Saint Thomas 与 Wallich Residence 则更偏向纯粹的豪宅定位。某些情况下（如 South Beach Residences 的顶层公寓），常规的市场对比并不适用。这些房源更可能吸引小众买家。
可以明确的一点是：这并非“清仓式”甩卖。与洗钱案的关联固然话题性十足，但就实际价格而言，并未出现折扣空间。
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