新加坡$3B洗钱案被扣押的23套公寓将开拍——参考价一览

房产拍卖并不稀奇，但有些因标的特殊而格外吸睛。近期新加坡拍卖市场的焦点，既非受保留建筑，也不是政要名人的住所。

这一次登上拍卖槌的是来自$3 billion 洗钱案的一部分扣押资产——这是新加坡史上规模最大的同类案件。如今，其中部分房地产将通过公开拍卖处置。以下为目前关于相关房产与拍卖安排的已知信息。

此次扣押资产中有哪些房产将上拍？

截稿时，共有分布在 6 个项目的 23 个私宅单位，另有 1 个办公单位，将陆续登上拍卖台。

SRI 已受委任为Martin Modern与Wallich Residence单位的独家行销代理；拍卖会将于 9月23日（星期三）下午 2.30pm 在 SRI 位于 Great World City 的办公室举行。

Martin Modern 释出的单位涵盖 2 至 4 房，面积 764 至 1,733 平方英尺；Wallich Residence 为 3 房与 4 房，面积 1,313 至 1,991 平方英尺。

SRI 表示，单个参考价介于 $2.238 million（Martin Modern 中价格最低的单位）至 $6.78 million（Wallich Residence 中价格最高的单位）。

此外，Knight Frank 亦已受德勤新加坡委任，行销另 6 个住宅单位。其中包括 Gramercy Park 的 4 个单位：两套 4 房、一套 3 房，以及一套 2 房 + 书房。其参考价介于 $3.8 million 至 $7.6 million。

Knight Frank 也在行销 Sloane Residences 的 3 房单位，参考价分别为 $3.6 million 与 $3.7 million。该公司同时行销位于 Suntec Tower One 的一间装潢完善的办公单位。这处甲级办公空间面积约 325 平方米，或 3,498 平方英尺，并称可即刻入驻。其参考价目前仅以 $3,xxx psf 形式指引。

另有 7 个住宅单位将由 Edmund Tie & Company 于 9月23日拍卖。

其中包括 South Beach Residences 的 5 个单位：三套 2 房，面积介于 1,087 至 1,292 平方英尺，参考价为 $4.45 million 至 $5.32 million；另有一套 1,744 平方英尺的 3 房，参考价 $6.6 million；以及一套 6,727 平方英尺的顶层复式，参考价 $25.32 million。

另外两套位于 8 Saint Thomas，分别为 1,302 平方英尺的 3 房，参考价 $4.4 million；以及 1,755 平方英尺的 4 房，参考价 $5.72 million。

不过，上述仅是与新加坡 $3 billion 洗钱案相关的被扣押房产的一小部分。德勤新加坡已获新加坡警察部队委任，负责管理与处置这些非现金资产；整体上共有超过 80 个房产与逾 1,000 件奢侈品。

其余被扣押资产将由其他拍卖团队自 2026年9月起陆续推出，直至 2027 年年中。因此，目前释出的房源仅是开端。

撇开这些私宅登上拍卖台的“八卦”背景，潜在买家若打算竞投，并无任何法律层面的连带影响。抛开不寻常的来龙去脉，参与这场拍卖真正需要思考的，还是更日常的买卖要点。

能捡到便宜吗？拍卖会在哪里举行？

目前，SRI 仅公布了部分初步信息，主要是整体的面积区间与参考价。我们尚未见到逐户明细，例如具体楼层、座向或精确面积。

截至目前可知的信息如下：

Martin Modern

Martin Modern在两者中相对更易评估。由 GuocoLand 开发，共 450 户，分两座 30 层塔楼，2021 年竣工。该项目为 99 年地契，年限自 2016 年起算。

项目步行可达汤申—东海岸线（TEL）的 Great World MRT 站，并且 River Valley Primary School 位于项目一公里范围内。

GuocoLand 近期亦重回该片区，在 River Valley Green 推出River Modern。这座 455 户的新盘已成为 2026 年最畅销项目之一。今年 3 月开售当周即售出 90% 的总单位数，平均成交价达 $3,266 psf。

Martin Modern 此次释出组合的最低参考价为 $2.238 million。若对应最小的 764 平方英尺 2 房单位，折算约 $2,929 psf。根据 URA caveats，8 月 11 日一套 13 楼的 764 平方英尺单位以 $2.1 million（$2,748 psf）转售成交。

在此之前，8 月 6 日一套 12 楼、850 平方英尺的单位以 $2.3 million（$2,822 psf）易手；而 8 月 5 日一套面积相近的 19 楼单位成交价为 $2.44 million（$2,879 psf）。

各大平台上 Martin Modern 的二手在售挂牌显示，764 平方英尺户型的要价多在 $2.189 million 至 $2.4 million 之间。因此，此次拍卖单位的参考价大致符合市场预期。

同样地，4 房单位的定价也与当前市场相仿。该类单位中的最高参考价为 $4.98 million。若对应 1,733 平方英尺的最大户型，折算约 $2,874 psf。

URA caveats 显示，5 月 22 日一套 9 楼、1,733 平方英尺的单位以 $4.9 million（$2,827 psf）成交；而在 3 月 6 日，另一套同面积单位以 $4.97 million（$2,868 psf）成交。

因此，我们也看到，Martin Modern 的 4 房拍卖单位参考价与当前二手成交预期基本一致。

Wallich Residence：辨识度更高，但更难定价

共 181 户的 Wallich Residence 是丹戎巴葛综合体 Guoco Tower 的住宅部分。其顶层豪宅因曾由 James Dyson 持有而声名大噪。整个综合体包括 Sofitel Singapore City Centre、甲级写字楼与零售商场，并与东西线（EWL）的 Tanjong Pagar MRT 站直接相连。

此次拍卖的 4 个单位为 3 房与 4 房，面积介于 1,313 至 1,991 平方英尺。SRI 表示，所有单位均享无遮挡海景。

Wallich Residence 最低参考价为 $4.42 million。我们假设其对应较小的 1,313 平方英尺 3 房户型；若如此，折算约 $3,366 psf。

今年以来，面积超过 1,000 平方英尺的转售仅有两宗：最近一宗为 3 月 9 日，53 楼、1,194 平方英尺单位以 $3.25 million（$2,720 psf）成交；而在 1 月 12 日，51 楼、1,097 平方英尺单位以 $3.52 million（$3,213 psf）成交。

至于更大的 4 房，1,722 平方英尺的一个单位在 2025 年 12 月以 $5.7 million（$3,310 psf）成交。此次拍卖组合中的最高参考价为 $6.78 million。若我们假设其对应 1,991 平方英尺的最大户型，折算约 $3,405 psf。

按 $psf 单价计，这一水平高于 2025 年 12 月的成交价。但 Wallich Residence 的定位非常明确，属于豪宅范畴，价格对比并不那么直观；毕竟不乏“战利品型”买家。

Gramercy Park

这座拥有 174 个单位的Gramercy Park，坐落于 Grange Road，为永久地契豪华公寓。由 City Developments Ltd（CDL）开发，2016 年落成，是该高端住宅区的地标项目之一。

此次由 Knight Frank（KF）行销的 4 个拍卖单位，包括两套 4 房、一套 3 房，以及一套 2 房 + 书房。KF 指出，这些单位参考价介于 $3.8 million 至 $7.6 million。

需要提醒读者，目前关于这些单位的物业信息仍较为有限，预计三家拍卖行将向有意竞投的有诚意买家提供更详尽资料。

尽管如此，我们推测 $3.8 million 的最低参考价对应 2 房 + 书房。此类户型在 Gramercy Park 的面积介乎 1,184 至 1,292 平方英尺，折算约 $2,941 至 $3,209 psf。

依据 URA caveats，过去一年左右，Gramercy Park 尚无此面积段的转售成交记录，因此较难精准判断该类单位的当前市场价位。

另外，3 房单位的单独参考价尚未披露，但我们在今年 1 月看到一宗同类成交：21 楼、2,153 平方英尺单位以 $5.2 million（$2,415 psf）成交。

至于 4 房单位，最近的可比案例为 2025 年 6 月成交的一套 14 楼、2,680 平方英尺单位，成交价 $7.5 million（$2,798 psf）。以此为参照，显示拍卖单位的当前二手价位与 $7.6 million 的最高参考价整体相符。

Sloane Residences

Sloane Residences也有单位即将登上拍卖台。项目位于 Balmoral Road，为精品永久地契公寓，共 52 户，2022 年落成。

该盘此次推出的两套拍卖单位均为 3 房，参考价分别为 $3.6 million 与 $3.7 million。Sloane Residences 的 3 房面积介乎 1,249 至 1,292 平方英尺，折算约 $2,882 与 $2,962 psf。

近期成交方面，2025 年 9 月一套 1,249 平方英尺单位以 $3.6 million（$2,883 psf）成交；而 2025 年 4 月另一套同面积单位以 $3.65 million（$2,923 psf）成交。

我们也在房产平台上留意到相同 3 房户型的挂牌，要价多在 $3.85 million 左右，亦有少数高至 $4 million 以上。

整体而言，拍卖单位的参考价低于这些可见挂牌，但与实际成交价格更为接近。这场拍卖或许会令部分在 Sloane Residences 挂牌的卖家感到压力，他们似乎仍在争取更高价位。

South Beach Residences

从这起洗钱案的涉案房产清单可以看出，豪宅占了绝大部分。其中包括 190 户的South Beach Residences，即 South Beach 综合体的高端住宅部分。

该综合体最初由 CDL 与马来西亚开发商 IOI Properties Berhad 联合开发，涵盖豪华公寓、JW Marriott Hotel Singapore South Beach、甲级写字楼及餐饮设施。项目与滨海中心地铁站（CCL）直接连通，亦可步行至 City Hall 地铁站（NSL/EWL）。

去年，CDL 以 $2.75 billion 将其所持股权出售给 IOI Properties，成为当年规模最大交易之一，IOI 也由此全资持有这一地标资产。

目前，South Beach Residences 有 5 个单位进入拍卖，涵盖 2 房与 3 房，以及一套 4 房顶层单位。上述单位由 ETC 营销。

其中三套 2 房面积分别为 1,087、1,216 与 1,292 平方英尺，参考价分别为 $4.45 million、$4.76 million 与 $5.32 million；折算约为 $3,914 与 $4,117 psf。

过去一年，South Beach Residences 并无 2 房成交纪录。但我们留意到仍在售的挂牌：一套 1,249 平方英尺 2 房，要价 $4.1 million（$3,282 psf），以及一套 1,500 平方英尺单位，要价 $4.4 million（$2,933 psf）。

拍卖单位的保留价按 $PSF 计算更高，但这可能与其楼层更高或朝向更佳有关；由于具体朝向与栈位未知，暂难定论。

与此同时，3 房单位面积 1,744 平方英尺，参考价 $6.6 million，折算约 $3,784 psf。今年 2 月，该项目唯一一宗 3 房成交为更大的 1,916 平方英尺单位，成交价 $6.98 million（$3,643 psf）。

我们也留意到 1,862 平方英尺 3 房的挂牌价从 $5.7 million（$3,061 psf）至 $6.517 million（$3,500 psf）不等。这表明拍卖单位的参考价相对更有吸引力。

至于顶层单位，其为跨三层且可直达屋顶露台的独特产品，几乎没有可比样本；$25.32 million 的参考价也让它自成一档。

8 Saint Thomas

或许此次拍卖名单中最具辨识度的豪宅项目，是位于 Saint Thomas Walk、共 250 户的永久地契项目8 St Thomas，由新加坡开发商 Bukit Sembawang Estates 打造。

项目于 2018 年落成，是更大范围的全河谷片区内较新的豪宅之一，近年也有如 River Modern 等新盘入市。不过，该项目的销售一路并非坦途，整体去化慢于预期，甚至在 2020 年有报道称开发商曾下调售价，最高降幅达 $500,000。

据营销代理 ETC 介绍，此次上拍的两套均为高楼层单位：一套 1,302 平方英尺 3 房，参考价 $4.4 million（$3,379 psf）；以及一套 1,755 平方英尺 4 房，参考价 $5.72 million（$3,259 psf）。

今年 7 月，曾有一套 1,302 平方英尺单位成交，价格 $4.1 million（$3,148 psf）。此次 3 房 $4.4 million 的参考价高于该宗成交，但这可能与拍卖单位楼层更高有关。至于 4 房，我们在今年 4 月看到一套 1,690 平方英尺单位成交价 $4.5 million（$2,663 psf）。

平台上也能看到同类单位的挂牌，要价略低于 $5 million（约 $2,952 至 $2,958 psf）。此次拍卖单位面积略大，但 $5.72 million 的参考价明显高于 4 月的成交价。

我们对这些拍卖房源的看法

整体来看，本次各住宅项目的拍卖参考价，大多与近期成交或挂牌价格相差不大（个别例外如 8 Saint Thomas 的 4 房）。

Martin Modern 的单位或将成为多数买家的重点关注对象。鉴于 Great World 片区对家庭客的强吸引力，我们预计其会获得较高关注度。值得注意的是，同区的 River Modern 在开盘当周末便售出逾 90%单位，平均成交价达 $3,266 psf。

Sloane Residences 的两套单位定价也较为清晰：$3.6 million 与 $3.7 million 的参考价低于当前多数挂牌，但与项目最新成交价非常接近。

至于 Gramercy Park、South Beach Residences、8 Saint Thomas 与 Wallich Residence，则属于豪宅属性更为“纯粹”的项目。有些个案（如 South Beach Residences 的顶层单位），常规的横向比较并不适用，预计将吸引更为小众的细分买家。

可以肯定的是：这不是一场“甩卖”。与洗钱案的关联确实让故事更具话题性，但价格上并未体现出所谓的“捡漏折扣”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。