为什么我们需要谨慎看待新加坡房产供应过剩

中国近期的房地产困境显示，政府如何可以、并且确实会介入房地产市场。中国政府为支持其陷入困境的房地产业所作的努力，随着既有政策在一夜之间被逆转，已让投资者和自住业主付出了代价。尽管新加坡鲜少出现如此激烈的举措，但类似的干预在这里也曾发生——而且业主往往忽视将此类干预视为一种风险因素：

为什么新加坡人应关注中国房地产市场？

除了最显而易见的原因（即许多中国大型开发商正积极在新加坡开发项目）之外，两者之间存在诸多相似之处。

中国社会对拥有住房有着强烈的文化倾向，政府本身也更鼓励自有而非租赁。中国的购房者偏好房地产，胜过诸如股票等更为无形的资产，且通常着眼于转售获利。我们与中国投资者——无论在本土还是在新加坡——交流时，也常见他们将房地产视为“安全阀”：在最坏情况下，业主可以出售并降级换房。这些态度与新加坡人在置业问题上的看法惊人地相似。

甚至该国的政策制定者所采取的举措，也让新加坡人倍感熟悉。例如在成都，采用摇号方式决定谁能获得新房；而某些城市购房后还设有 3.5 years 的强制持有期。在中国楼市繁荣之时，这些举措用于给市场降温；但自从恒大等巨头的倒下以及信心受挫后，几乎所有限制都被取消。

我们往往忽视了新加坡政策调整的力度有多大

最广为人知的例子来自新加坡独立之后，政府致力于为大多数国民提供住房。为大幅加快供应，政府以如今会令房地产投资者“心惊”的价格收购土地。2007 年之前，若你的土地被强制征收，赔偿金额会锚定在数年前的市场价格（例如，1987 年的征收，赔偿锚定于 1973 年的价格）。当时政府毫不讳言地采取此举，因为在战后重建国家的背景下，这是必要之举。

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另一方面，在供过于求时期，政府也采取过果断行动。其中一例便是 BTO 制度——这是在 HDB 出现巨大供应过剩，始于‘89之后建立的。BTO 机制要求在某个地段有足够需求表达后才推进建设；这一制度在一段时期内行之有效。

但我们再次看到供需平衡之微妙：在后疫情时期，HDB 反而面临住房短缺。我们认为，根源仍在于 BTO 制度：若 HDB 无须受其限制、能够更快地预建以应对需求，或许短缺会更早缓解。

然而，从长期看，这或许又只是权宜之计。我们此前也谈过未来出现供应过剩的可能性，尤其是在家庭规模缩小、出生率下降、以及老一代逐步凋零的背景下。

另一个例子是我们对 en-bloc 销售的政策。通过与市场人士交流，我们意识到并非许多人知道，正是政府让 en-bloc 销售变得更为容易。

1999 年的《Land Titles（Strata）（Amendment）Bill》允许在仅需 80 per cent 共识（按 Share Value 和 Strata 面积）下推进集体出售。若非此举，en-bloc 销售将需要全体一致同意；除了最小型的精品项目外，这几乎是不可能完成的。

但为什么政府要介入一个私人、自由市场的过程？原因仍是供需平衡：en-bloc 最终会通过更高效的土地利用来增加可供住房存量（这也带来更新建成环境、避免城市凋敝的副作用）。

对个体购房者而言，供需问题同样有直接影响

近期有两个例子显示，供应增加如何影响买方兴趣：

其一是 Lentor 一带，过去十年相当平静。如今短短两年内，这里突然出现了5 个公寓项目。即便该区先前有被压抑的需求，如今连买家也不得不思考，天平是否已过度偏向供应端。

另一个例子是 Tembusu Grand、Grand Dunman 与 The Continuum 的“三方对决”，三者彼此相距不远（从 Katong 延伸至 Paya Lebar 边界一带）。我们也在这篇文章中解释了这类情形通常如何影响销售。

而所有这一切，正发生在政府持续加大供应的背景下；目前未售住宅库存约为20 per cent。由于新盘定价高企与更多项目竣工的叠加，至 2024 年底该比例可能还会进一步上升。

但许多买家仍认为 2024 年的房价难以承受：新盘平均价格已超过 $2,100 psf，而转售公寓平均价格也超过 $1,600 psf。这便引出那个始终棘手的问题：当价格依旧高企时，供应是否已经“足够”？

反过来说，供应何时会变得“过多”，以至于房价大幅下挫？这在很大程度上只能“凭感觉”，并无现成答案。

顺带一提，HDB 组屋也并非对此免疫。我们多次指出，由于其内置限制，HDB 更易出现供过于求。例如，外国人不能购买 HDB；PR 可能还需额外等待；而新加坡公民也不能拥有多于一处 HDB 房产。若政府建设过量，要化解库存过剩会更为困难——相比之下，私人住宅至少还有外国人或 PR 可部分吸纳需求。

是否存在不受供过于求影响的房产？

过去，核心地段房产常见的销售话术之一，便是其对供应过剩具有“抗性”。理论上，无论在 Bedok、Orchard，甚至 Upper Bukit Timah 新建多少公寓，都不会影响如 Orchard 这类地段公寓的价值：因为其区位不可复制。

理论上听起来合情合理，尽管我们掌握的所有数据却显示，核心永久产权房产往往表现更差（当然，坦白说，这并非由供需本身直接导致）。

可以肯定的是，拥有永久产权有地住宅，或诸如 Good Class Bungalow（GCB）之类物业的主要动因之一，正是那句老话：“这类地不再有新供应。”或许，只有能负担得起此类房产的最富裕人群，才真正游离于供需失衡及其伴随的政策反复之外。

维持微妙的平衡

房地产市场中供需的互动，是一场需要精细调控的“舞蹈”。供应过多会导致滞销与库存积压，压低价格，并可能令业主与开发商同时承受财务压力；反之，供应不足会把价格推至难以负担的水平，使许多人被排除在住房市场之外，并加剧不平等。

在新加坡，政府历来在维持这一平衡中扮演重要角色。诸如 BTO 制度与集体出售规则的调整，体现了持续根据需求微调供应的努力。然而，正如近年的经验所示，这些努力并非总能把握最佳时点或实现完美执行。

但问题在于：几乎人人在买到房子之前都希望价格更低；一旦拥有了房产，又会迅速转到希望房价上涨的阵营。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。