为何在只有 1 或 2 栋楼的公寓中，时机更为关键——以及买家常忽略了什么

仅由 1 或 2 座高层塔楼组成的公寓看起来颇为气势逼人，而由少数楼栋构成的低层项目则更显迷人。但这也带来了一些买家可能忽视的复杂性。

其中一个问题，是同一项目内的替代选择问题。举例来说：近期 Great World 一带有个新盘入市。单位起价约为 $2,877 psf，以该地段的强劲条件而言相当有竞争力。但一旦上到较高楼层，价格就会超过 $3,300 psf。楼层越高价格越高并不罕见，只是本案的涨幅并非循序渐进，而是更为陡峭。

假设作为买家，你看中了一套 $1.86 million 的 2 房单位，完全符合你的预算。但由于运气不佳或犹豫不决，理想楼层的单位被售罄。由于只有两座塔楼，下一套可替代（同等面积与布局）的单位，很可能要高出好几层——价格可能达到 $2.05 million 或更高——超出了你的舒适预算区间。在某些情况下，差价之大甚至会让买家转身离场。

反过来，下一套可选单位也可能在更低几层。它可能无法越过树冠线，或更贴近一楼活动的噪音。这通常尚可接受，因为代价是价格往往会更低；但自住买家可能仍觉得不理想，而当该单位进入转售市场时，其他买家也会将此纳入考量。

这也引出两个在项目推出很久之后，部分买家仍需应对的问题。

其一，是转售市场如何形成价格基准，以及高楼层单位的平均价格如何对低楼层形成价格天花板。

具体而言，在双塔项目中，同一“单位序列”（stack）里的大多数单位具有可比性。也就是说，很少有明显“更优”的朝向会显著影响价格。于是，买家在比较成交时，往往会在相似属性之间横向对比。

若转售买家遵循常见的价格规律，这本来运转良好——即楼层越高，成交价相对越高，且随楼层上升而按比例递增。这是“教科书式”的情形。但一旦出现打破规律的离群成交，情况就会变得混乱。

例如，若高楼层单位以相对较低的价格成交——可能因为卖方急售，或成交时买气偏弱——这会削弱其他卖家的议价能力，并拉低该“叠”或该栋整体的平均价。

再比如，寻觅中层单位的买家，可能会质疑：为何我要出价接近，甚至高于上一层单位的成交价？

这最终会形成常见的价格锚定效应：你的转售价可能被那些离群成交所影响，而非由单位自身素质决定。需要说明的是，这并非 1 或 2 座住宅塔楼项目所独有；在精品公寓中也能看到，但在仅有 1 或 2 座塔楼的项目里，这种效应往往被放大。买家容易将目光锁定在正上方或正下方的单位，这会影响你收到的报价。 

其二，是价格表现可能被“误读”。

在仅有 1 或 2 栋住宅楼的项目中，若近期成交多为高楼层单位，记录的 $PSF 会被向上拉高。中低楼层的卖家有时会据此要出更高的叫价。

反之亦然。若近期成交多数来自低楼层——也许因为高楼层业主按兵不动——记录的 $PSF 会显得偏弱。即便位置更佳的单位需求不减，这也可能造成价格走软的错觉。

举例来说，若早前有 2 或 3 套高楼层单位以 $3,000+ psf 成交，但不久后又有一打低楼层单位以 $2,800+ psf 成交；放在图表里看，就像是一个价格在下行的项目。 

这甚至可能在新盘中出现：若顶层单位先以更高价格售罄，我也见过代理不得不解释——开发商并非在“降价”，只是顶层单位较早以更高的 $PSF 被买走而已。

有时还涉及心理层面的因素

有些项目之所以仅由 1 或 2 栋高楼组成，是为了适配紧凑的地块。于是，设施多以垂直方式分布，例如架空层或屋顶泳池。与占地更大的老项目相比，整体体验会截然不同——你不再穿行于园林空间，动线更多变成一连串电梯与走廊。 

对部分买家而言，项目可能不太像住宅社区，更像服务式公寓，甚至写字楼。这也会影响社交层面。在设施丰富且均匀分布于地面的项目里，共享空间融入日常生活；住户常在归家路上的步道或花园彼此擦肩，这些偶遇会随着时间积累出熟悉感。

也有人认为，在更垂直的设置中，互动更为有限且“有目的”。你带着明确目的前往某个设施，途中除了在电梯里短暂相遇外，未必会遇见他人（而且新加坡人很少在电梯里与陌生人搭话）。

话虽如此，并不意味着仅有 1 或 2 座塔楼的项目在本质上更差。

上述一些“问题”，对某些买家来说反而是加分项。 

更小的占地会带来更强的私密与专属感，人也更少，更符合高端项目的气质。更大比例的单位往往享有无遮挡视野，这不仅因楼层更高，也因为更不容易正对另一栋楼。 

对部分买家而言，垂直分布的设施更显精心策划与目的性；而无边际泳池的流行，也让这种体验更受欢迎。 

因此，并不是 1 或 2 座塔楼的项目就“不好”。我要强调的是，这种形态伴随着一套不同的权衡，且这些取舍往往不那么显而易见。 

更广泛的结论是：当你看到项目只有 1 或 2 座塔楼时，你需要更果断地行动。

当新盘仅由 1 或 2 座塔楼构成时，犹豫的空间要小得多。由于可替代选项有限，最接近的替代单位可能就会把部分买家推离其价格区间。这也会让选购排队号的过程更为紧张。

当项目进入转售市场时，同样的动态依然存在。若你此刻错过一套合适的单位，你并不知道下一则放盘会位于哪一层。卖方端也有时机因素：如果一位高楼层卖家即将以低于你预期的价格成交，你可能需要更快行动，因为该笔成交会设定更低的基准。 

至于你如何得知这些动态——这正是经验丰富、人脉广的代理能发挥作用的地方。代理之间确实会互通消息，而有些人在特定片区或项目上的“耳朵”尤其灵。

这也为选择更高楼层提供了一个充分理由（前提是负担得起）：在你之上的单位更少，给你的单位设定“价格天花板”的机会也更少。

本周，有读者就是否应购买 Prime 类别组屋向我提问。

“我应该申请一套 Prime BTO 组屋吗？这也许是我购买 HDB 的最后机会，但我对 10 年的 MOP 犹豫不决。”

总体而言，10 年的 MOP 对 HDB 置换升级者影响最大。若你打算在某个时点转入公寓，甚至换更大的组屋，这就是一个明显的劣势。 

需要牢记的是，10 年的 MOP 代表等待时间超过 10 年。假设建造期为 4 年，再加上 10 年的 MOP，总等待期约 14 年（MOP 的起算点在领取钥匙之日，而非认购之日）。 

还记得 14 年前私宅价格是什么水平吗？当时 OCR 的平均价格大约在 $800 至 $1,100 psf，而 CCR 大约在 $1,300 至 $2,000 psf。如今，OCR 公寓已可超过 $2,000 psf。这足以说明在这一时间跨度内，价格可能出现多大的变动。

即便 HDB 与公寓以同样的速度上涨——比如每年 3% 至 5%——由于公寓的基数更高，其绝对价格上涨更快。换言之，等待如此之久存在风险：在 MOP 结束时，你为转入私宅所需支付的金额可能会大幅提高。 

此外，若你将来出售 Prime 组屋，别忘了存在补贴回收（subsidy clawback）；而你的下一手买家也受限于收入上限等规定，并须履行他们自己的 10 年 MOP。虽然目前尚无 Prime 项目进入转售阶段，但这些因素可能限制其转售潜在涨幅。

话虽如此，并非人人都把自己的组屋当作投资。 

如果你的目标确实是住在理想地段，同时不必承担高昂的售价或管理费，那么上述都称不上缺点。就个人观点而言，Prime 地区组屋的周边配套与便捷性，足以弥补没有游泳池或网球场的不足。除非你富裕到出行无碍，否则地段应永远优先于“锦上添花”的设施。 

如果你是纯自住取向，那就选择 Prime 组屋吧。若你希望在 MOP 之后保有转入私宅的选项，或追求更高的转售收益，也许应考虑其他选择。 

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