你好
提前祝 2024 新年快乐！
我一直是默默读者，想从你们的博客中拼凑一些房产 $ 知识（可惜我仍在努力理解当中）。
所以我想就我们的情况寻求一些建议。
2024：
- 我们是丁克（DINK）。
- 丈夫，年收入 $140-150k
- 妻子，年收入 $150k
- 丈夫收入稳定。妻子可能存在工作稳定性问题，也可能难以找到收入相近的工作。
- 在成熟组屋区拥有一套 4 房式 BTO，成本接近 600K，并可在 2024 年出售。不幸的是，我们即将在 5 年内把房贷全还清——是的，确实有点不明智。希望能以超过 $900k，甚至“魔法”$1m 的价格卖出。
我们希望从 BTO 套现并购买一套自住公寓。第二套投资房产将取决于妻子的工作稳定性和收入。我想我们别无选择，只能购买转售公寓自住，因为我们需要立即入住的地方，也认为过渡期租房并不明智。
对公寓的要求
- 靠近 MRT（希望不要太偏东、偏西或偏北）
- 最好是 3 房 2 卫，可出租其中一间卧室，或为未来有孩子做准备
- 不考虑小型精品公寓
- 最好楼龄不超过 15 年
附注——我们喜欢 Redhill、Toa Payoh、Bishan 一带，但价格似乎高不可攀。
鉴于我们的要求，以及我们倾向于依靠丈夫的收入（以防妻子被裁）：
- 我们应关注怎样的公寓价格区间？
- 有哪些适合我们的公寓项目？
- 我们应该选择转售公寓自住，这样的判断是否正确？
- 为购买公寓，我们需要注意哪些规划要点？
现金储蓄
- 更希望使用从我们的 HDB 套现所得，而不动用现有现金储蓄
- 不过，如果有投资前景很好的公寓，我们可以再挤出 $200k
最后一点，就自住公寓而言，如果 3-5 年后是合适的出售窗口且能获利，我们打算搬离出售。
谢谢 ☺️
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信！
正如你可能从无数案例中看到的，BTO 的获利常常是一个很好的跳板，能在下一套房产的首付款上提供显著助力。
针对你的疑虑，我们将根据上述信息先看你的承受能力、在不同方案下会产生的成本、可考虑的选项，以及这些是否可接受。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
可负担能力
由于你们将在明年把 HDB 的贷款全部还清，届时出售房屋的价款会以 CPF 与现金形式全额回收。为保守起见，我们以 $900,000 的假设成交价来计算。
| 项目 | 金额 |
| 售价 | $900,000 |
| 退回 CPF 普通户头（OA） | $192,700 |
| 现金收益 | $707,300 |
以丈夫收入计算的可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 按每月 $12,500 收入、利率 4.6% 可获最高贷款 | $1,319,831 (29-year tenure) |
| CPF 资金 | $107,000 |
| 现金 | $707,300 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,134,131 |
| 按 $2,134,131 计算的 BSD | $76,306 |
| 估计可承受总价 | $2,057,825 |
仅以你丈夫的收入与现有组屋的售房款计算，你们最多可负担 $2,057,825 的房产（不包括你们额外 $200,000 的现金储蓄）。有了预算概念后，我们来看看购买私人房产时需要注意的要点。
注意事项
无论是购买私人房产还是 HDB，都有一些你应当提前规划的事项，我们之前在这篇文章中讨论过。
鉴于你们可用的资金，购买私人房产的首付款不应成为难题。不过需要注意的是，HDB（Housing Development Board）贷款的最高 LTV（Loan To Value）为 80%，意味着剩余的 20% 购房款可全部用 CPF（Central Provident Fund）支付。相较之下，购买私人房产使用银行贷款的最高 LTV 为 75%，这意味着你们需自备 25% 的房价，其中至少 5% 必须以现金支付。
另一个需要考虑的是买方印花税（BSD）的缴付。购买转售私人房产时，BSD 需在行使购房选择权（OTP）后 14 天内缴纳。但这一时间可能不足以从 CPF 账户提取所需资金。因此，BSD 需要先以现金垫付（之后可向 CPF 申请报销）。相反，在新盘的情况下，你可以直接使用 CPF 资金支付 BSD，而无需先以现金垫付。
需要强调的是，虽然这似乎不言自明，但私人房产的每月支出会高于 HDB。除了按揭还款外，管理费与物业税也会更高。此外，若单位完全出租，还会承担非自住物业税，其税率显著高于自住用途。
在转售公寓与新盘之间做选择，主要取决于个人偏好，因为这是你们的自住房。为便于理解，我们来比较两种情境下的成本。
持有成本
为了对比，我们以两种房产的同一购买价 $2M，并假设持有 5 年来计算。
购买转售公寓
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
成本明细
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息成本 | $238,991 |
| 管理费（按 $400/月） | $24,000 |
| 物业税 | $18,400 |
| 总成本 | $350,991 |
如果你们计划在第 5 年出售，我们也来看看保本价。
| 按贷款 $1,255,300、利率 4% 计算的每月供款 | $6100 |
| 5 年累计还款 | $366,000 |
| 第 5 年未清余额 | $1,128,265 |
| 初始 CPF 支出 + 累计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 管理费 + 物业税 | $112,000 |
| 保本价 | $2,434,626 |
购买新盘
为完整起见，我们也考虑购买新盘的情景。正如你提到的，你们没有替代住所，购买新盘意味着在过渡期需要租房。
就你们列举的 3 个区域来看，2023 年 Q3 4 房组屋的平均租金约为 $3,500 – $3,900。我们不妨以中位数 $3,700 的租金来估算。
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
进度付款计划
| 阶段 | % of purchase price | 放款金额 | 每月预计供款 | 每月预计利息 | 每月预计本金 | 时长 | 总利息成本 |
| 完成地基 | 0.00% | $0 | $0 | $0 | $0 | 6-9 months (from launch) | $0 |
| 完成钢筋混凝土结构 | 2.77% | $55,400 | $85 | $185 | $269 | 6-9 months | $1,665 |
| 完成砌墙 | 5.00% | $100,000 | $237 | $518 | $755 | 3-6 months | $3,108 |
| 完成天花/屋面 | 5.00% | $100,000 | $390 | $851 | $1,241 | 3-6 months | $5,106 |
| 完成电气/给排水 | 5.00% | $100,000 | $542 | $1,185 | $1,727 | 3-6 months | $7,110 |
| 完成道路/车库/排水 | 5.00% | $100,000 | $695 | $1,518 | $2,213 | 3-6 months | $9,108 |
| 取得 TOP | 25.00% | $500,000 | $1,458 | $3,185 | $4,643 | Usually a year before CSC | $38,220 |
| 法定完工证书（CSC） | 15.00% | $300,000 | $1,916 | $4,185 | $6,101 | Monthly repayment until the property is sold | $25,110 |
| 5 年累计支付利息 | $89,427 |
*为计算起见，我们在每个阶段均按最长时长估算
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息成本（假设利率 4%） | $89,427 |
| 管理费（假设 $400/月） | $7,200 |
| 物业税 | $7,360 |
| 租金成本（假设 $3,700/月，3.5 年） | $155,400 |
| 总成本 | $328,987 |
*管理费与物业税仅在取得 TOP 后开始缴付
如果你们计划在第 5 年出售，我们也来看看保本价。
| 5 年累计还款 | $130,359 |
| 第 5 年未清余额 | $1,214,359 |
| 初始 CPF 支出 + 累计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 管理费 + 物业税 + 租金成本 | $239,560 |
| 保本价 | $2,412,639 |
从以上对比可以看到，如果转售与新盘价格相近，那么在 5 年期末的累计成本与保本价差异并不大。
在购买转售房产的情形下，尤其在当前高利率环境中，由于交割时一次性全额放款，利息在总成本中占比相当高。
相反，购买新盘虽然因进度付款而利息较低，但高昂的租金显著推高了整体支出。
因此，若单就成本考量，最终的选择仍取决于你们的个人偏好。转售房产可让你们今天就在心仪地段中有更多项目可选；而新盘则取决于当下是否有你们心仪地段的供应。
我们此前也写过一篇比较新盘与转售公寓收益的文章，以及一篇关于在新盘与转售之间抉择时应考虑的因素，或许对你们有帮助。
接下来，我们来看看一些你们可以考虑的项目。
可选项目
如前所述，仅考虑你丈夫的收入，你们的预算约为 $2.05M。在这一预算内，你们心仪地段中仍有少数符合要求的项目，让我们看看它们的表现。
Redhill
靠近 Redhill MRT 站，有 2 个带 3 房户型且符合你们标准、并在你们承受范围内的项目——Alex Residences 与 Echelon。
下图包含了转手（sub-sale）与转售（resale）交易。
| 项目 | Artra | Alex Residences | Echelon | Ascentia Sky | The Metropolitan Condominium |
| 产权 | 99 years | 99 years | 99 years | 99 years | 99 years |
| 起租年份 | 2016 | 2013 | 2012 | 2008 | 2006 |
| 总户数 | 400 | 429 | 508 | 373 | 382 |
| 2023 年平均 PSF | $2,271 | $2,079 | $2,132 | $1,772 | $1,713 |
与周边项目相比，Alex Residences 与 Echelon 都是步行可达 MRT 的较新项目。从图中可见，过去一年 Echelon 的平均 PSF 已略高于 Alex Residences。
Alex Residences 3 房交易（低于 $2.05M）
| 日期 | 面积 (sqft) | PSF | 价格 | 楼层 |
| 2023年7月 | 904 | $1,991 | $1,800,000 | #21 |
| 2023年7月 | 883 | $1,903 | $1,680,000 | #04 |
| 2023年6月 | 883 | $2,153 | $1,900,000 | #36 |
| 2023年1月 | 926 | $1,966 | $1,820,000 | #11 |
Echelon 3 房交易（低于 $2.05M）
| 日期 | 面积 (sqft) | PSF | 价格 | 楼层 |
| 2023年9月 | 861 | $2,206 | $1,900,000 | #35 |
| 2023年8月 | 1,001 | $1,893 | $1,895,000 | #06 |
| 2023年5月 | 1,001 | $2,026 | $2,028,000 | #22 |
| 2023年5月 | 1,001 | $1,936 | $1,938,000 | #08 |
| 2023年5月 | 1,001 | $2,037 | $2,038,888 | #36 |
| 2023年3月 | 861 | $2,125 | $1,830,000 | #35 |
从低于 $2.05M 的 3 房交易看，有机会在 Echelon 购得更大的单位。尽管 Echelon 的平均 PSF 更高，但其较大的 3 房从 1,001 sqft 起步，因此总价仍能控制在约 $2M；而 Alex Residences 的较大 3 房从 1,023 sqft 起步，使得总价超出你们的承受范围。
Alex Residences 926 sqft 户型图
Alex Residences 的 926 sqft 三房在可用空间上发挥得较好，3 间卧室都能容纳双人床与衣柜。不过，厨房以及客餐厅相对紧凑。阳台面积尚可，可作为露天用餐区，从而延展起居空间。
Echelon 1,001 sqft 户型图
Echelon 的 1,001 sqft 三房配有 3 间浴厕，为每个房间提供独立卫浴，并在厨房旁设有封闭式后阳台。主卧面积不错，而其中一间普通房相对较小，只能放下一张单人床。开放式厨房带来更宽敞的客餐厅，但若常进行重油烟烹饪，可能不太合适。此外，客厅与阳台的纵深也增强了整体的开阔感。
考虑到两者楼龄差距不大且价格相近，我们更倾向于 Echelon，原因是其户型更大且多出一间浴厕。
Toa Payoh
在 Toa Payoh，公寓选择并不多，但有一个项目 Gem Residences 提供符合你们要求且在你们承受范围内的 3 房单位。不过它距离 Braddell MRT 比 Toa Payoh MRT 更近。
另一个选择是 Trellis Towers，一座 2000 年落成的永久产权项目。
下图包含了转手与转售交易。尽管 Oleander Towers 也在附近，但由于其楼龄更大，我们未将其作为可比项目。
| 项目 | Gem Residences | Trevista | Trellis Towers |
| 产权 | 99 years | 99 years | Freehold |
| 起租年份 | 2015 | 2008 | – |
| 总户数 | 578 | 590 | 384 |
| 2023 年平均 PSF | $1,840 | $1,640 | $1,871 |
该区域一个有利因素是项目稀缺，对于执意居住在 Toa Payoh 的买家而言，公寓选择有限，这种稀缺性有望支撑这些项目的需求。
有趣的是，数据反映尽管 Trellis Towers 为永久产权，其平均 PSF 仅略高于 Gem Residences。
Gem Residences 3 房交易（低于 $2.05M）
| 日期 | 面积 (sqft) | PSF | 价格 | 楼层 |
| 2023年11月 | 947 | $1,858 | $1,760,000 | #07 |
| 2023年11月 | 980 | $1,787 | $1,750,000 | #32 |
| 2023年10月 | 980 | $1,654 | $1,620,000 | #08 |
| 2023年8月 | 1,012 | $1,779 | $1,800,000 | #16 |
| 2023年8月 | 1,055 | $1,818 | $1,918,000 | #09 |
| 2023年7月 | 1,012 | $1,927 | $1,950,000 | #27 |
| 2023年6月 | 947 | $1,879 | $1,780,000 | #29 |
Trellis Towers 3 房交易（低于 $2.05M）
| 日期 | 面积 (sqft) | PSF | 价格 | 楼层 |
| 2023年7月 | 1,141 | $1,791 | $2,043,000 | #09 |
以相近预算而言，你们能在两者中买到体量不错的单位，Trellis Towers 的单位略大一些。
Gem Residences 1,055 sqft 户型图
Gem Residences 的 1,055 sqft 户型在面积上足够舒适。厨房带有通风的杂物房，可作为帮佣房或储物空间。3 间卧室尺度都不错，主卧还有机会改造出步入式衣帽间。此外，阳台面积相当可观，可用作餐区，从而为客厅释放更多空间。
Trellis Towers 1,141 sqft 户型图
值得注意的是，Trellis Towers 的单位没有阳台，这可能或多或少影响你的偏好。不过，没有阳台也意味着全部面积都成为可用室内空间。
1,141 sqft 的单位在尺度上无疑相当舒适。厨房设有工作阳台、WC 与杂物房，对有帮佣的家庭会更方便。此外，还带有储藏室，可收纳家中杂物。3 间卧室的尺寸都不错，均可放下双人床与衣柜（尽管平面图在普通房中绘的是单人床，以便于更好活动）。
基于目前的推荐，若你不偏好户外空间，Trellis Towers 的功能性最强。带储藏室在未来有帮佣时很有用，帮佣可使用杂物房；独立的工作阳台也便于存放待洗衣物与晾晒。
在两者之间比较，Trellis Towers 看起来更为理性，因为以相近或略高的价格，你可以买到永久产权。不过该项目的成交量较低，可能需要等待合适单位放盘。需要补充的是，Trellis Towers 不符合你“楼龄 15 年以内”的标准，因为其 TOP 于 2000 年。
总结
考虑到你们当前组屋的可观售房款与丈夫的收入，即便可选面不多，在你们心仪区域内购入一套符合需求的 3 房单位仍是可行的。这种“有限选择”的约束反而能简化决策，有助于你们在不确定之下更稳健地前进。
在转售与新盘之间比较成本，差距不大，最终仍取决于你们的偏好。选择转售公寓，你们可以在整个持有期内自住享用；而选择新盘，则需在施工期暂时搬离，限制甚至排除在 3-5 年持有期内的自住时长。
鉴于在你们预算内的合适项目多位于核心地段，且相对较新或为永久产权（如 Trellis Towers），除非出现类似疫情期间的重大市场变化，短期内出现大幅价格波动的可能性较低。基于此，以上所列选项相对安全，可作为你们进一步探索的良好起点。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments