你好
提前祝你 2024 新年快乐！
我一直是默默关注的读者，试着从你们的博客获取一些房产 $ 的点滴智慧（不过说实话我仍然在努力理清思路）。
所以我想就我们的情况寻求一些建议。
2024:
- 我们是 DINK。
- 丈夫，年收入 $140-150k
- 妻子，年收入 $150k
- 丈夫收入稳定。妻子可能有工作稳定性问题，也可能难以找到收入相近的工作。
- 拥有一套成熟区的 4 房式 BTO，购入价接近 600K，可在 2024 年出售。不巧的是，我们即将在 5 年内把房贷全部还清——是的，有点冲动。希望能以高于 $900k、甚至“神奇”的 $1m 售出。
我们希望从 BTO 套现并购买一套自住公寓。第二套投资物业将取决于妻子的工作稳定性和收入。鉴于我们需要立即有地方居住，也不认为过渡期间租房明智，我想我们别无选择，只能为自住选择转售公寓。
公寓需求
- 靠近 MRT（希望不要太偏东、偏西或偏北）
- 最好是 3B2B，便于将来出租一间房，或预留给将来有孩子时使用
- 不要精品型公寓
- 最好公寓楼龄在 15 年以内
附注（PS）—我们喜欢 Redhill、Toa Payoh、Bishan 一带，但价格似乎超出承受范围。
鉴于我们的需求，并倾向于以丈夫收入为主（以防妻子被裁）：
- 我们应该关注的公寓价格范围是多少？
- 哪些公寓项目适合我们？
- 自住选择转售公寓是否正确？
- 在规划购置公寓时我们需要注意什么？
现金储蓄
- 更倾向于只使用从我们的 HDB 套现的资金，不动用现有现金储蓄
- 不过，如有投资前景很好的公寓，我们可以再挤出 $200k
最后，自住公寓如果在 3-5 年后遇到合适的出售并获利时机，我们打算搬离。
谢谢 ☺️
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信！
正如你可能从无数案例中看到的，BTO 所能带来的利润是非常好的跳板，能大幅协助你为下一套房产支付首付款。
为回应你的疑虑，我们将基于上述信息先看你的可负担能力、在不同方案下会产生的成本、你可以考虑的选择，以及这些是否合适。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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可负担能力
由于你们将在明年把 HDB 贷款全部还清，出售所得将以 CPF 与现金全额收回。为保守起见，我们以 $900,000 的假设售价来计算。
| 项目 | 金额 |
| 售出价格 | $900,000 |
| 需退回 CPF OA | $192,700 |
| 现金所得 | $707,300 |
丈夫的可负担额度
| 项目 | 金额 |
| 以每月 $12,500 收入、利率 4.6% 计算的最高贷款额 | $1,319,831 (29 年贷款期) |
| CPF 资金 | $107,000 |
| 现金 | $707,300 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,134,131 |
| 以 $2,134,131 计算的 BSD | $76,306 |
| 估算可负担房价 | $2,057,825 |
仅以你丈夫的收入加上现有组屋的出售所得计算，你们可负担的房价上限约为 $2,057,825（这还未包含你们 $200,000 的现金储蓄）。有了更清晰的预算后，我们来看看购买私人房产时应注意的要点。
注意事项
无论是购买私人房产还是 HDB，都有一些需要事先规划的事项，我们已在这篇文章中讨论过。
鉴于你们的可用资金，购买私人房产所需的首付款不应构成难题。不过需要注意的是，HDB 的最高 LTV 可达 80%，意味着你可以用 CPF 覆盖余下 20% 的全部房价；而私人房产采用银行贷款时，最高 LTV 为 75%，也就是你需要覆盖 25% 的房价，其中至少 5% 必须以现金支付。
另一个方面是 Buyers Stamp Duty (BSD) 的缴付时间。购买转售私人房产时，BSD 必须在行使 Option To Purchase (OTP) 后 14 天内缴清。但这一时限可能不足以从你的 CPF 账户提取所需资金，因此 BSD 需要先以现金垫付（之后可向 CPF 申请报销）。相反，购买新盘时，你可以直接用 CPF 支付 BSD，而无需先垫付现金。
需要强调的是（尽管这可能显而易见），私人房产的每月开支将高于 HDB。除房贷外，管理费与物业税也会更高。此外，若整套出租，还会按非自住税率征收物业税，明显高于自住住宅。
在自住前提下，选择转售公寓还是新盘主要取决于个人偏好。为帮助厘清，我们比较一下两种情境下的成本。
涉及成本
为便于比较，两种方案均以 $2M 的购买价格、5 年持有期来计算。
购买转售公寓
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
涉及成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息支出 | $238,991 |
| 维修费（假设 $400/月） | $24,000 |
| 物业税 | $18,400 |
| 总成本 | $350,991 |
若在第 5 年出售，我们也来看一下盈亏平衡价。
| 以 $1,255,300 贷款、4% 利率计算的每月还款 | $6100 |
| 5 年内累计还款 | $366,000 |
| 第 5 年剩余贷款 | $1,128,265 |
| 初始 CPF 支出 + 累计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 维修费 + 物业税 | $112,000 |
| 盈亏平衡价 | $2,434,626 |
购买新盘
为完整起见，我们也考虑购买新盘的情境。正如你提到你们没有其他过渡住所，购买新盘意味着中间阶段需要租房。
参照你们列出的 3 个区域，2023 年 Q3，4 房式组屋的平均租金约为 $3,500 – $3,900。我们假设你们以 $3,700 的中位价租住。
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
渐进式付款计划
| 阶段 | % of purchase price | 拨款金额 | 预计每月还款 | 预计每月利息 | 预计每月本金 | 持续时间 | 总利息成本 |
| 完成地基 | 0.00% | $0 | $0 | $0 | $0 | 6-9 months (from launch) | $0 |
| 完成钢筋混凝土结构 | 2.77% | $55,400 | $85 | $185 | $269 | 6-9 months | $1,665 |
| 完成砌体墙 | 5.00% | $100,000 | $237 | $518 | $755 | 3-6 months | $3,108 |
| 完成天花/屋顶 | 5.00% | $100,000 | $390 | $851 | $1,241 | 3-6 months | $5,106 |
| 完成电线/管道 | 5.00% | $100,000 | $542 | $1,185 | $1,727 | 3-6 months | $7,110 |
| 完成道路/车库/排水 | 5.00% | $100,000 | $695 | $1,518 | $2,213 | 3-6 months | $9,108 |
| TOP 颁发 | 25.00% | $500,000 | $1,458 | $3,185 | $4,643 | Usually a year before CSC | $38,220 |
| 法定完工证书（CSC） | 15.00% | $300,000 | $1,916 | $4,185 | $6,101 | Monthly repayment until the property is sold | $25,110 |
| 5 年合计利息 | $89,427 |
*为便于计算，我们假设各阶段采用最长持续时间
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息支出（假设利率 4%） | $89,427 |
| 维修费（假设 $400/月） | $7,200 |
| 物业税 | $7,360 |
| 租金支出（假设 3.5 年、$3,700/月） | $155,400 |
| 总成本 | $328,987 |
*维修费与物业税仅在 TOP 后开始支付
若在第 5 年出售，我们也来看一下盈亏平衡价。
| 5 年内累计还款 | $130,359 |
| 第 5 年剩余贷款 | $1,214,359 |
| 初始 CPF 支出 + 累计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 维修费 + 物业税 + 租金支出 | $239,560 |
| 盈亏平衡价 | $2,412,639 |
如上所示，若转售与新盘定价相近，5 年期末两者在发生成本与盈亏平衡价上的差异并不显著。
对于购买转售物业而言，尤其在当前高利率环境下，总成本中相当一部分来自利息支出，因为交易完成后贷款将一次性全额发放。
相反，购买新盘时，由于渐进式付款计划，利息支出或许较低，但高企的租金会显著抬升总体成本。
因此，若仅比较成本，最终还是取决于你们的个人偏好。转售物业能让你们在持有期间真正享受居住；而购买新盘则意味着施工期需暂时搬离，限缩了居住时长，甚至在 3-5 年的持有期内完全无法入住。
我们此前也写过一篇比较新盘与转售公寓盈利性的文章，以及一篇讨论在新盘与转售之间该考虑哪些因素的文章，或许对你们有帮助。
接下来我们看看一些你们可以考虑的项目。
可选项目
如前所述，仅以你丈夫的收入计算，你们的预算大约为 $2.05M。在这一预算内，你们偏好区域中仍有少数符合条件的项目，我们来看看它们的表现。
Redhill
靠近 Redhill MRT 站，有 2 个项目的 3 卧室户型符合你们的条件，且在你们的可负担范围内——Alex Residences 和 Echelon。
下图包含转售与转手（sub-sale）交易。
| 项目 | Artra | Alex Residences | Echelon | Ascentia Sky | The Metropolitan Condominium |
| 产权年限 | 99 年 | 99 年 | 99 年 | 99 年 | 99 年 |
| 起始租赁年份 | 2016 | 2013 | 2012 | 2008 | 2006 |
| 单位数量 | 400 | 429 | 508 | 373 | 382 |
| 2023 年平均 PSF | $2,271 | $2,079 | $2,132 | $1,772 | $1,713 |
与周边项目相比，Alex Residences 与 Echelon 都是步行可达地铁站、楼龄相对较新的发展。我们从图中看到，过去一年 Echelon 的平均 PSF 价格已略微超过 Alex Residences。
Alex Residences 3 卧室 $2.05M 以下的成交
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Jul 2023 | 904 | $1,991 | $1,800,000 | #21 |
| Jul 2023 | 883 | $1,903 | $1,680,000 | #04 |
| Jun 2023 | 883 | $2,153 | $1,900,000 | #36 |
| Jan 2023 | 926 | $1,966 | $1,820,000 | #11 |
Echelon 3 卧室 $2.05M 以下的成交
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Sep 2023 | 861 | $2,206 | $1,900,000 | #35 |
| Aug 2023 | 1,001 | $1,893 | $1,895,000 | #06 |
| May 2023 | 1,001 | $2,026 | $2,028,000 | #22 |
| May 2023 | 1,001 | $1,936 | $1,938,000 | #08 |
| May 2023 | 1,001 | $2,037 | $2,038,888 | #36 |
| Mar 2023 | 861 | $2,125 | $1,830,000 | #35 |
从 $2.05M 以下的 3 卧室成交来看，在 Echelon 有机会买到更大的单位。尽管 Echelon 的平均 PSF 更高，但其较大的 3 房单位从 1,001 sqft 起步，整体总价仍控制在 $2M 附近或以下；而 Alex Residences 的较大 3 房单位从 1,023 sqft 起步，整体总价会超出你们的可负担范围。
Alex Residences 926 sqft 户型图
Alex Residences 的 926 sqft 三卧户型在可用空间上利用得当。3 间卧室都足以放下双人床与衣柜。但厨房以及客餐厅较为紧凑。阳台尺寸尚可，可作为露台用餐区，从而延展起居空间。
Echelon 1,001 sqft 户型图
Echelon 的 1,001 sqft 三卧户型配有 3 间浴室，每个房间都能享有各自的浴厕，厨房旁还设有封闭的服务阳台。主卧面积不错，其中一间公共卧室相对较小，仅能容纳单人床。开放式厨房让客餐厅显得更为开阔，但对于经常重油烟烹饪的家庭或许不太合适。此外，客厅与阳台的进深也增强了整体空间感。
考虑到两者楼龄相差不大、且总价相近，我们更倾向于选择 Echelon，因其户型更大且多出一间浴室。
Toa Payoh
在 Toa Payoh，可选的公寓并不多，但有一个项目 Gem Residences 的 3 卧室户型符合你们的要求，且在你们的可负担范围内。不过它距离 Braddell MRT 站比 Toa Payoh MRT 站更近。
另一个选择是 Trellis Towers，这是 2000 年落成的永久产权项目。
下图包含转售与转手（sub-sale）交易。虽然 Oleander Towers 也在附近，但鉴于其楼龄更大，我们未将其作为潜在对比项目。
| 项目 | Gem Residences | Trevista | Trellis Towers |
| 产权年限 | 99 年 | 99 年 | 永久产权 |
| 起始租赁年份 | 2015 | 2008 | – |
| 单位数量 | 578 | 590 | 384 |
| 2023 年平均 PSF | $1,840 | $1,640 | $1,871 |
该区域的一个优势在于公寓供应稀缺，想住在 Toa Payoh 的买家可选面较少，这种稀缺性有望支撑这些项目的需求。
有趣的是，数据反映出尽管 Trellis Towers 为永久产权，其平均 PSF 仅略高于 Gem Residences。
Gem Residences 3 卧室 $2.05M 以下的成交
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Nov 2023 | 947 | $1,858 | $1,760,000 | #07 |
| Nov 2023 | 980 | $1,787 | $1,750,000 | #32 |
| Oct 2023 | 980 | $1,654 | $1,620,000 | #08 |
| Aug 2023 | 1,012 | $1,779 | $1,800,000 | #16 |
| Aug 2023 | 1,055 | $1,818 | $1,918,000 | #09 |
| Jul 2023 | 1,012 | $1,927 | $1,950,000 | #27 |
| Jun 2023 | 947 | $1,879 | $1,780,000 | #29 |
Trellis Towers 3 卧室 $2.05M 以下的成交
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Jul 2023 | 1,141 | $1,791 | $2,043,000 | #09 |
以相似预算，你们在两个项目中都能买到尺寸体面的单位，不过 Trellis Towers 的单位略大一些。
Gem Residences 1,055 sqft 户型图
Gem Residences 的 1,055 sqft 户型在面积上十分舒适。厨房带有通风杂物间，可作帮佣房或储物空间。3 个卧室尺寸都不错，主卧甚至有条件打造步入式衣帽间。此外，阳台面积可观，可作为用餐区，从而为客厅释放更多空间。
Trellis Towers 1,141 sqft 户型图
需要注意的是，Trellis Towers 的单位没有阳台，这或许符合或不符合你们的偏好。但没有阳台也意味着整块面积都可作为可用室内空间。
1,141 sqft 的单位无疑尺寸舒适。厨房配有后阳台（yard）、WC 与杂物间，若有帮佣会更为便利；同时还有储物室，可收纳家居杂物。3 间卧室尺寸都不错，可放下双人床与衣柜（尽管平面图为公共卧室绘制的是单人床，以便留出更多活动空间）。
基于目前的推荐，若你们并不偏爱户外空间，Trellis Towers 的户型最为实用。若你们未来打算请帮佣，设有杂物间与储物室会很实用；而专属的后阳台空间也便于存放待洗衣物与晾晒。
对比这两个项目，Trellis Towers 看起来更为理性：在价格相近或略高的情况下，你能买到永久产权。不过该项目交易量较低，可能需要等待合适单位放盘。另需补充的是，Trellis Towers 不符合你们“楼龄 15 年以内”的条件，因为其 TOP 是在 2000 年。
总结
考虑到现有组屋可观的出售所得与丈夫的收入，即便选择有限，你们仍有可能在心仪区域内购得符合条件的 3 卧室单位。这种“约束”反而能帮助你们聚焦并简化决策。鉴于你们目前仍有不确定性，我们认为这是谨慎的做法。
在比较转售与新盘的持有成本时，差异不大，最终取决于你们的偏好。选择转售公寓，你们可以在整个持有期内享受自住；而新盘意味着施工期需暂住他处，在 3 至 5 年的持有期里，入住时长会受限，甚至可能完全无法入住。
鉴于在你们预算内的合适项目多位于优质地段，且楼龄较新，或为永久产权（如 Trellis Towers），短期内价格出现大幅波动的可能性不高，除非发生类似疫情期间的重大市场变化。因此，上述选项相对稳妥，也是一组不错的起点供你们进一步探索。
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