我们每月收入 $23k，名下有一套 29 年楼龄的 HDB：我们该卖掉换购转售三卧室公寓，还是改买较新的 HDB？

亲爱的 Stacked Homes，新年快乐！

我们是一对夫妻，合计月收入 $23k（41 岁 $16k，29 岁 $7k），目前共同持有并居住于一套楼龄 29 年的 4 房式 HDB 转售组屋（市值约 $580k），已满足 MOP。

我们有一个幼儿，几年后将上小学。我们希望在短期内搬到新家，最好靠近一所优质小学，同时也希望看如何购入第二套房产以获取租金收入。我们大约有 $450k 的现金、CPF 与流动性投资。

我们在考虑以下几种方案：

1) 卖掉现有转售组屋，购买一套转售市场的 3 卧室公寓。我们偏好相对较新、不显陈旧的公寓；

2) 对现有 HDB 拆分持有（decouple），购买一套 2 房公寓作投资，同时再购买一套较新的转售 HDB（至少 4 房）；

3) 对现有 HDB 拆分持有（decouple），并购买一套新盘公寓。若不可行，或许在不拆分的情况下购买新盘，并在拿钥匙后 6 个月内出售我们的 HDB 以申请 ABSD 退税；或

4) 干脆按兵不动，继续存钱，等待更合适的时机再出售和搬家。

期待您的建议！

谢谢

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

您好，

感谢您来信提问。

这是我过去也常为客户提供建议的情形：因孩子的小学安排而产生的搬家需求。这样的搬迁通常会引发对居住与投资双重目标的重新梳理。

根据我过往客户的经验，搬到更接近小学的地段，长期通常能带来好处。需要注意的是，这种优势并非主要体现在财务层面，而是来自更便捷地让孩子就读一所口碑良好的学校，并减少通勤带来的时间与压力，这往往比房产本身的投资回报更重要。

在讨论各个方案前，我们先来看看您的可负担能力。

可负担能力

出售

购买

综合可负担能力（购买私人房产）

*现金与流动资产包含出售所得，但我已扣除您目前 OA 中的 CPF 资金（$230,334 + $450,000 – $31,000）

个人可负担能力

丈夫（购买私人房产）

*我将总现金与流动资产对半分配

妻子（购买私人房产）

*我将总现金与流动资产对半分配

鉴于您丈夫的可贷额度更高，我会假设若购买 HDB，将由太太挂名为业主。

妻子（购买 HDB）

*由于您家庭合计收入高于 $14K 上限，无法申请 HDB 贷款，须采用银行贷款

鉴于您拥有相当可观的现金与流动资产，个人预算可通过调整现金占比而灵活变化。为便于计算，我在此将其对半分配。

在明确了可负担能力后，我们逐一看看您正在考虑的方案。

方案 1. 卖掉 HDB，购买一套转售 3 卧室公寓

以 $3.1M 的综合预算，在大多数地段购入一套 3 卧室公寓完全在您的能力范围内。

不过，鉴于您希望再购买第二套投资房，将 3 卧室自住房以丈夫单一名义购入更合理，从而保留太太名下用于再购一套房。

在此情景下，以 $2M 预算，您大概率需要考察位于 RCR 或 OCR 的项目，同时也将进一步限定可选择的学校范围。

此做法的一个优势是有机会同步购买两套房，尽量缩短等待时间，并把握投资房可能带来的收益。

我们来看看该路径下可能涉及的成本与租金收入。为便于计算，我假设两套房同时购买，并持有 10 年。

自住房（丈夫名下），购买价 $2M

持有成本

投资房（妻子名下），买入价 $1.1M，假设租金回报率 3%

持有成本

若采取此路径的总成本：$649,958 + $40,868 = $690,826

方案 2. 卖掉 HDB，以“业主—占用者”安排再购一套 HDB，MOP 后再买私人房产

这并非我第一次听到客户提出这样的想法，未来也可能会继续出现。不幸的是，与私人房产不同，HDB 组屋不支持 decoupling（拆分持有）。因此，变更所有权须属于特殊情形。

否则，唯一能释放一方名义的方法是出售现有组屋，再以“业主—占用者”安排购买另一套。由此，作为占用者的一方必须等待该组屋满足最短居住期（MOP），方有资格购买第二套房产。

说明完这些后，下面是 2023 年 Q4 期间 5 房式与 Executive 行政式单位的平均价格概览。

以 $768K 的预算，购入 Executive 行政式单位可能会有难度。不过，部分 5 房式单位也带 4 间卧室，可作为可行替代方案。

同样地，我们来看看 10 年内可能的成本与租金收入。

自住房（妻子名下），购买价 $768K

持有成本

由于您丈夫要在 5 年后才能购买投资房，届时可贷额度会不同，我们先看一下调整后的可负担能力。

*我计入了 5 年的 CPF 累计利息

假设收入不变，推迟 5 年再购置第二套房将使其可负担能力减少 $143,605，这个差额不小。不过，鉴于您计划购买 2 房单位，$1.8M 仍应有不错的选择范围。

投资房（丈夫名下），买入价 $1.5M，假设租金回报率 3%

持有成本

若采取此路径的总成本：$160,543 + $42,698 = $203,241

方案 3. 购买新盘公寓

如前所述，HDB 组屋无法 decouple（拆分持有），这意味着您需要先卖掉现有组屋，才能重组您的资产配置。

要符合 Additional Buyer’s Stamp Duty（ABSD）退税的条件，房产须作为夫妻共同居所，这意味着新盘公寓需以联名购买。由此，您在同一时间只能持有一套房产，或日后需通过 decoupling 释放一方名义以再购第二套房。但需要注意的是，进行 decoupling 时，受让份额的一方须能单独承担修订后的贷款。

此方案也存在多项约束。其一，新盘的位置受限，未必与您心仪学校的地段匹配。其二，买方印花税（BSD）与 ABSD 须在行使购房期权（OTP）后 14 天内缴清。以您 $450K 的 CPF、现金与流动资产，这笔金额仅足以支付一套 $1.9M 房产的 BSD 与 ABSD，并不包含首付款。因此，在出售组屋之前先购入新盘并不可行。

方案 4. 维持现状

在不了解您具体地址的情况下，很难就是否应保留现有组屋提出针对性建议。当前价格仍处高位，这也意味着下一套房的置换成本可能较高。此外，较高的利率也会推高支出。

考虑到您的孩子仍年幼，距离入读小学尚有一段时间，您确实可以先观望一段时间。短期内，HDB 价格不太可能出现剧烈波动。再者，由于您已还清贷款，维持现有组屋的持有成本相对较低。

你该怎么做？

对比过去十年 HDB 与非有地私人公寓的平均增长率可以发现，自 2017 年起，非有地私人房价的升幅快于 HDB。这一趋势在上行周期中更为常见，如下图所示。

在比较方案 1（购买两套私人房产）与方案 2（购买一套 HDB 与一套私人房产）时，方案 1 可能带来更高回报，但实际表现很大程度取决于您最终挑选的具体项目。

从上表可见，即便方案 1 的投资房持有期较方案 2 多 5 年，两者在租金收益上的差距也远小于总成本的差距。

在这两个选项中，方案 2 似乎更稳妥：购买 HDB 的相关成本显著更低，且可在 MOP 期间观察市场再做决定。尤其考虑到您的目标是通过第二套房获取租金收入，延长投资房 5 年的持有期，未必会带来显著更高的租金累计收益。当然，这里假设两处房产的租金回报率相近。

总之，您目前似乎仍处在探索下一步该怎么做的早期阶段。好消息是，您财务状况健康，即便在当前较高利率环境下现在就行动，整体风险也不算高。

我的建议是：如果您对让孩子就读某所特定小学有很强烈的需求，那么不妨认真评估是否可以现在就做出搬迁决定。未来一两年市场走向难以精准预测，您也不希望在真正必须搬家时，恰逢又一轮房价高位而被动承压。请记住，转售公寓的挂牌供应也不确定——您可能锁定了合适的项目，却在需要成交时找不到合适的房源。

不过，如果只是希望靠近一所“不错”的小学（而“好”的定义也因人而异），那么您的选择范围更广，也更有余裕多等一等，看看市场会出现什么更合适的机会。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。