我们60多岁，在宏茂桥拥有一套HDB：该换成3房、申请BTO，还是购买EC？

Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 的忠实读者，很喜欢你们的分析，常常帮助读者为未来的家做出决定。也想请你们为我和先生的下一阶段人生把把关。

目前情况：

• 我和先生即将退休（我们都在60多岁）。我希望明年退休。
• 我们现住在宏茂桥（AMK）一套 HDB 5房组屋。

我们在考虑的选项：

1. 出售目前 AMK 的 HDB 5房组屋，换购一套3房角落单位。
2. 申请一套 Build-To-Order (BTO) 组屋（我们是第二次申请）。
3. 在义顺购买一套新的 Executive Condominium (EC)。
4. 在 Hougang Ave 1 购买一套5房复式单位，并把楼上出租获取租金。
5. 购买一套 Jumbo 3房单位，装修后把其中一户出租。*
6. 继续住在 AMK 目前的5房组屋，尽管随着年纪增长，面积过大、维护吃力。*

考量因素：

• 随着年龄增长带来的维护问题。
• 潜在的租金收入。
• 对退休生活方式与舒适度的影响。
• 财务影响与可行性。

请求：

• 请协助我们做出知情、稳妥的决定。我们不希望因为年龄与人生阶段而草率决定。

先行致谢。

此致

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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你好，

很高兴你喜欢我们的内容，也感谢来信。

鉴于你们即将退休，我们假定这将是你们最后一套长期自住的房产。

是否有子女、是否重视传承规划，会影响选择的侧重点。

相较 HDB，私人房产在继承层面通常更为顺畅。若传承是重点，还需留意房龄，以尽量维持长期价值。

但若传承不是考量，决定就简单得多：选一个你们喜欢、能让退休生活更舒适的住所即可——毕竟辛苦一辈子了！

由于没有你们的收入详情，我们先假设这些方案都能以现有组屋的出售所得来支付，且你们二人均已在 CPF 达到 Full Retirement Sum (FRS)。

在逐一讨论选项之前，先提醒：日后你们也可考虑参与 Lease Buyback Scheme（回售租约计划）。

该计划适用于65岁及以上的屋主，涵盖所有房型；参与者须将至少20年的剩余租期回售给 HDB，以套现部分价值。

不过需留意资格条件，例如年龄门槛与 Minimum Occupancy Period (MOP)。这并非马上可行，但一旦 MOP 届满，你们便可通过此计划为退休筹集更多现金。我们认为这也是购买 HDB 的一大优势——套现更灵活。

你也可阅读我们对 Lease Buyback Scheme 的更多看法。

接下来，我们将就你提出的6个方案逐一测算，并针对各自的考量点给出意见。

可行路径

1）缩小到3房角落单位

以下为2024年Q1 各镇3房 HDB 转售中位价。

HDB Town	3-room
Ang Mo Kio	$399,000
Bedok	$378,000
Bishan	-
Bukit Batok	$380,000
Bukit Merah	$400,000
Bukit Panjang	$390,000
Bukit Timah	-
Central	$500,000
Choa Chu Kang	-
Clementi	$390,000
Geylang	$345,000
Hougang	$404,000
Jurong East	$368,000
Jurong West	$370,000
Kallang/ Whampoa	$403,000
Marine Parade	-
Pasir Ris	-
Punggol	$490,000
Queenstown	$430,000
Sembawang	$452,500
Sengkang	$470,000
Serangoon	$402,500
Tampines	$440,000
Toa Payoh	$365,000
Woodlands	$393,000
Yishun	$403,400

（ - ）表示该镇/房型当季转售成交少于20宗，因代表性不足，未显示其成交中位价。

由于你们未提及首选的 HDB 城镇，我们保守起见，以成本最高的中央区为例，这样你们的实际成本只会更低。计算上我们以10年持有期为准。

可能产生的成本如下。

BSD	$9,600
房产税	$2,800
市镇理事会服务与杂费（假设$50/月）	$6,000
总成本	$18,400

总成本：$500,000 + $18,400 = $518,400

你们提到，若能与租客在起居上保持相对独立，才会考虑出租。但3房 HDB 难以满足这一点。因此，我们假设在此情境下不会出租多出的卧室。

与你的考量对应：

维护问题	单位更小，打理更轻松，问题不大。但若购入房龄较高的单位，建议在初期就把必要修缮完成，并委托验屋公司排查隐患，早处理总比晚处理省事。
潜在租金收入	除非愿意与租客共享起居空间，否则无租金收入。
对退休生活方式与舒适度的影响	从5房换至3房会少一个卧室，若你们目前仍需要额外卧室，生活方式会受影响。客厅面积也会缩小，可能影响生活品质，视你们现有使用习惯而定。
财务影响与可行性	3房是转售 HDB 中相对可负担的选项。若你们在宏茂桥的5房已还清贷款，出售后可留下一笔相当可观的资金，既能支撑退休，也可投向其他渠道获取被动收入。

2）申请 BTO

以下是今年2月最近一期 BTO 推出的价格：

价格会因地点与户型而异。

此选项需留意几个要点。

• 转售征费（Resale levy） —— 作为二次申请者，你们须缴付转售征费。5房的金额为$45,000，且必须以现金支付。

• 优先度较低 —— 二次申请者可分配到的 BTO 配额较少，中签率更低。配额比例如下：

• 非成熟区

• 成熟区

不过，若考虑 2-room Flexi 且你们有已婚子女，可通过 Senior Priority Scheme (SPS) 申请：只要申请的单位距离你们现住处或已婚子女住处在4公里内，就会获得更高优先度。

至少40%的 2-room Flexi 会预留给乐龄者，其中一半留给符合 SPS 条件的申请者。需要注意的是，若以“与子女近居”为由申请，你们子女须在你们新屋的 Minimum Occupation Period (MOP) 内持续居住在原址。

另外，我们并不建议考虑 2-room Flexi——更适合单人居住，面积较小，双方的私密性也不足。

此路径的不足：

• 带有运气成分 —— 采用抽签制，能否选到心仪单位取决于号次，二次申请者优先度最低。

• 地点取决于当期推出 —— 不能确保在你们偏好的城镇。

• 等待期更长 —— 是否构成问题取决于你们的时间表。

为便于计算，假设你们以$250,000 购买一套3房 BTO，等待期4年。在此期间你们继续自住现有房产。

转售征费	$45,000
BSD	$3,200
房产税	$4,330
市镇理事会服务与杂费（假设$50/月）	$6,000
总成本	$58,530

剩余资金：$250,000 + $58,530 = $258,530

本方案在居住与维护方面与购买转售3房 HDB 的考量相同，但财务层面有所不同。

BTO 的情况下，你们需等待新屋完工才能出售现居，从而较晚才能释放资产价值。这意味着资金被“困”在房产中，无法更早投入其他渠道获取回报。若你们当下并不重视5房的额外空间，等待只会错失其他投资回报。

3）在义顺购买新 EC

目前市场上有三个位于新推阶段的 EC：义顺的 North Gaia、Lumina Grand，以及武吉巴督的 Altura。其中 North Gaia 的定价最亲民，969 sq ft 的3卧室起步价接近$1.2M。

我们不清楚你们的整体财务状况，但宏茂桥5房转售中位价为$905,000。若已还清贷款并出售，仍需补足约$295,000（我们假设你们不贷款——贷款年龄上限约为65岁，而你们距离该上限仅差数年）。

由于未计入你们可能持有的额外 CPF 或现金储蓄，此处先假设你们资金充足，足以完成购买。作为二次申请者，本情境同样需缴付转售征费。

就付款流程而言，购买 EC 与 BTO 略有不同。购买 BTO 需支付选购费、20-25% 的首付款（取决于采用 HDB 贷款或银行贷款），以及买方印花税（BSD）。余款/贷款在领取钥匙时支付/拨付。

购买新 EC 同样需要支付25% 首付与 BSD，但余款将随工程进度分期支付。若需先出售现有房产套现，期间可能要先租房等待完工，这意味着要搬两次，较不方便。

另一种做法是选择 Deferred Payment Scheme (DPS)——余款在项目取得临时入伙证（TOP）时支付。但并非所有发展商都会提供 DPS，且采用 DPS 的购房价通常比 Progressive Payment Scheme (PPS) 略高。好处是可避免搬两次与额外租金支出。

若以 DPS 购入、假设溢价4%，则$1.2M 的单位价格为$1.248M。我们也假设等待期为4年，你们期间继续居住在 HDB 的旧屋中。

转售征费	$45,000
BSD	$34,520
房产税	$11,020
EC 管理费（假设$350/月）	$25,200
总成本	$115,740

总成本：$1,248,000 + $115,740 = $1,366,140

与你们的考量对应：

维护问题	单位面积更小（即便为3卧室），且为全新交付，维护压力不大。
潜在租金收入	除非愿意与租客共享起居空间，否则无租金收入。
对退休生活方式与舒适度的影响	设施齐全、居住舒适，但购置所需资金较大，可能对被动收入带来压力与焦虑，影响生活品质。
财务影响与可行性	在你们的五个路径中，此方案最不理想：不仅需将 HDB 出售所得几乎全部投入，还要再追加大量自有资金。鉴于你们计划退休，除非另有独立且完善的退休金安排，否则不宜选择。

4）购买后港5房复式，并出租楼上卧室

你们特别提到 Hougang Avenue 1，以下为沿线部分近期成交：

日期	座号	楼层	面积（sqm）与户型	价格
Jan 2024	238	10 to 12	138 Model A-Maisonette	$895,000
Nov 2023	238	01 to 03	138Model A-Maisonette	$900,888
Oct 2023	120	01 to 03	137 Improved-Maisonette	$780,000

这些复式单位的价格与宏茂桥5房组屋相近。

上图为典型的5房复式平面图。楼上通常有2间普通卧室与1间主卧。假设每间普通房租$800，主卧$1,200。与前例相同，我们以10年持有期估算。

BSD	$21,450
房产税	$7,540
市镇理事会服务与杂费（假设$85/月）	$10,200
租金收入	$336,000
中介费（每2年一次）	$15,260
总收益	$281,550

总收益 = $281,550

与你们的考量对应：

维护问题	由于楼上出租，你们主要打理楼下，维护负担不会明显增加。
潜在租金收入	出租3间卧室，可获得可观的月度租金现金流。
对退休生活方式与舒适度的影响	你们需要将楼下其中一间房改作卧室，或寻找自带楼下卧室的户型。无论如何，你们自用的卧室会比现在少2间；且需与租客共用同一入户门，隐私与舒适性或受影响，除非通过装修实现类似“Dual-Key”的布局。
财务影响与可行性	方案可行，且具备月度被动收入，可支撑退休；但若需大规模翻新，装修费用可能较高。

5）购买一套 Jumbo 单位并出租其中一侧

严格来说，HDB 并无官方的“Jumbo”分类，最接近的是交易数据库中的“Adjoined Flats（并排合并单位）”。为便于把握价格区间，以下列出部分近期成交：

日期	HDB Town	座号	街道	楼层	面积（sqm）	价格
Jun 2024	Ang Mo Kio	441	Ang Mo Kio Ave 10	07 To 09	134	$1,260,000
Jun 2024	Bedok	1	Bedok Sth Ave 1	10 To 12	136	$800,000
Jun 2024	Marine Parade	64	Marine Dr	10 To 12	157	$1,380,000
Jun 2024	Hougang	124	Hougang Ave 1	10 To 12	161	$950,000
Jun 2024	Tampines	139	Tampines St 11	04 To 06	190	$1,140,000

以近6个月“并排合并单位”的平均价估算，约为$926,650。我们以此作为购置价假设。

上图为由两套3房相连组成的典型 Jumbo 单位平面图。

根据2024年Q1 HDB 租赁统计，3房平均月租为$3,064。我们假设将其中一侧按此价格整套出租。

BSD	$22,399
房产税	$7,920
市镇理事会服务与杂费（假设$110/月）	$13,200
租金收入	$367,680
中介费（每2年一次）	$16,700
总收益	$307,461

总收益：$307,461

与你们的考量对应：

维护问题	自住部分面积较小，打理更轻松；出租侧与自住侧相对独立，日常保养多由租客承担。但若涉及结构性或重大维修，业主通常仍需负责。
潜在租金收入	出租一侧可带来稳定月度租金收入。
对退休生活方式与舒适度的影响	自住侧相当于3房的空间，体验与前述“缩小至3房”相近。若能购得带“凹廊”且已并入室内、形成独立入口的单位，或通过装修实现近似 Dual-Key 的玄关布局，隐私与动线会更佳。
财务影响与可行性	方案可行，但是否需额外补差取决于成交价。可带来月度被动收入以支撑退休；但面积更大，若需大幅翻新，装修成本或较高。

6）保持现状

如前所述，你们似乎仅在自住与租客能实现一定分隔时才愿意出租，因此我们推断你们不会考虑在现有5房中出租多余卧室。

在这种情况下，与其坐拥一套对你们而言偏大的房子、让资金“躺”在房产里，不如考虑出售套现更为合理。尤其当你们并不特别看重更大的空间时，继续持有的效率较低。

你们该怎么选？

先快速总结你们的5个选项。为便于比较，假设你们的5房已还清，且位于宏茂桥较旧楼座，估值约$750,000。这样可看出假设下你们“卖旧买新”后剩余可投资的现金，或需追加的差额：

路径	持有物业	总成本/收益	剩余现金/需补差额	10年后的现金位置
缩小至3房角落单位	3-room HDB	$518,400	$250,000	$231,600
申请 BTO	3-room HDB	$258,530	N/A	$491,470
在义顺购买新 EC	3-bedroom EC	$1,366,140	-$498,000	-$616,140
购买后港5房复式并出租楼上	5-room maisonette HDB	$498,450	-$30,000	$251,550
购买 Jumbo 并出租一侧	Jumbo HDB	$619,189	-$176,650	$130,811

“现金位置”指出售旧屋、购入新屋后，可投资的净现金。BTO 方案为 N/A，因为你们不会先出售现有5房。

首先，我们并不认为在此情境下购买新 EC 可行。你们将“财务影响”列为考量之一，可见成本权重不低；而从你们目前的居住状况推断，即便房子已还清，也仍需大额补差（且我们已假设不贷款）。

此外，每月约$300+ 的管理费也与“退休期间获取被动收入”的目标相悖。

即便考虑传承，财务压力仍可能大过把私人房产留给子女（如有）的好处。

因此，这会是我们在五个方案中的最后选择。除非你们打算 MOP 一到便出售、赚取资本利得；但届时你们已接近70岁，我们推测再度搬家并非所愿。

再谈 Maisonette/Jumbo。两者都能带来租金现金流，但购置价更高；若需大规模翻修，装修成本也可观。价格越高，相关税费（房产税与印花税）也越高。

此外，管理租客终归麻烦。随着年纪增长，你们或许不想再为翻修与维护费心。

最后，就“现金位置”（含租金收入）来看，也不优于前两种“缩小居住”的方案。新加坡投资房产的优势在于价格稳定与可加杠杆；既然你们不会贷款，我们不建议把大量资源押在租金回报上——相较之下，持有成本更高，将资金分散至其他资产或许更合适。

于是只剩前两种方案可选。

在“缩小居住”的几种路径中，申请 BTO 看起来能保留更多现金用于退休。但主要问题是：你们需继续在现有5房中多住4-5年，资产价值更晚才能释放。BTO 的获取与等待时间也不可控，意味着更多时间被锁在5房里。

你们或许会问——BTO 未来不是更有升值空间吗？没错，但我们倾向认为这将是你们最后一次置换房产。毕竟在70岁再搬家会很折腾。HDB 也无法办理房屋净值贷款（Home Equity Loan），除非出售，否则难以“兑现”增值，而你们并无再卖的打算，因此这并非我们会优先考虑的因素。

综上，我们认为首选应是第一个方案：缩小到一套3房。

此方案虽不直接带来租金，但可将目前5房释放的资金投向其他渠道获取被动收入；也可留在你们的 CPF Retirement Account (RA) 中，每年享有4% 的利息，支持退休且无需管理租客。更小的居住面积也更易维护。而且，如前所述，除非你们确实需要更大的客厅与额外卧室，否则生活质量未必会有明显差异。当然，这很主观，只能由你们自己拿捏。若仍担心空间太小，也可考虑在非成熟区购买转售4房：既能从宏茂桥5房中释放一笔可观资金，又能选择把一间卧室的墙打通扩展客厅，或保留为额外卧室。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文