我们已年过60并在宏茂桥拥有一套HDB：该缩小至3房、申请BTO，还是购买EC？

Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 的粉丝，也非常喜欢你们的分析，能帮助读者为未来的家做出决定。希望你们也能为我和我的先生在下一阶段的人生给予一些帮助。

目前情况：

• 我和先生即将退休（我们在60多岁）。我希望明年退休 
• 我们目前住在宏茂桥（AMK）的一套5房式 HDB 组屋。

我正在考虑的选项：

1. 出售我们目前位于 AMK 的5房式 HDB 组屋，缩小至一套3房角落单位。
2. 申请一套 BTO 预购组屋（我们为第二次申请者）。
3. 在义顺购买一套新的 EC。
4. 在 Hougang Ave 1 购买一套5房式复式单位，并把楼上出租以获取租金收入。
5. 购买一套 jumbo 3房单位，翻新后出租其中一户。*
6. 继续居住在我们 AMK 现有的5房单位，尽管随着年纪增长它已过于庞大、不易打理。*

考量因素：

• 随年龄增长的维护与保养问题。
• 潜在租金收入。
• 对退休后生活方式与舒适度的影响。
• 财务影响与可行性。

请求：

• 请帮助我们做出明智决定。我们不想因为年龄与人生阶段而仓促做决定。

先行感谢你们的建议。 

此致，

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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您好，

很高兴您喜欢我们的内容，也感谢来信。

鉴于您计划在不久后退休，我们假设下一处房产将会是你们的长期自住房。

这件事可从不同角度考虑，取决于你们是否有子女，以及是否重视传承规划。

在 HDB 与私宅之间，后者的继承通常更容易。如果传承规划是重点，您也许需考虑房龄，以确保其价值能在较长时间内保持。

不过，如果传承不是考虑重点，决定就更简单了。在这种情况下，选择你们喜欢、并能让你们舒适享受退休生活的房产即可。毕竟，你们为此努力了那么多年！

由于我们没有你们的收入资料，我们将假设你们所列选项都可以通过现有房屋出售所得来支付，且你们二人都已在 CPF 达到 Full Retirement Sum（FRS）。

在逐一讨论每个选项前，我们想提醒，你们在适当时候也可考虑参与租赁回购计划（Lease Buyback Scheme）。

该计划适用于年龄在65岁及以上的屋主，并适用于所有户型。参与该计划意味着你们需将至少20年的租期回售给 HDB 以套现。

但请留意资格条件，如年龄门槛及 Minimum Occupancy Period（MOP）。这并不能立即进行，但一旦 MOP 期满，你们就有资格参与此计划，以便为退休筹集更多现金。我们认为这是购买 HDB 的一大优势，因为你们在货币化组屋方面更具弹性。

你们也可阅读我们对租赁回购计划的更多看法。

接下来我们将对你们考虑的六种方案进行数字测算，并针对各自的考量点逐一回应。

可能的路径

1) 缩小至3房角落单位

以下为 Q1 2024 3房 HDB 转售中位数价格。 

HDB Town	3-room
Ang Mo Kio	$399,000
Bedok	$378,000
Bishan	–
Bukit Batok	$380,000
Bukit Merah	$400,000
Bukit Panjang	$390,000
Bukit Timah	–
Central	$500,000
Choa Chu Kang	–
Clementi	$390,000
Geylang	$345,000
Hougang	$404,000
Jurong East	$368,000
Jurong West	$370,000
Kallang/ Whampoa	$403,000
Marine Parade	–
Pasir Ris	–
Punggol	$490,000
Queenstown	$430,000
Sembawang	$452,500
Sengkang	$470,000
Serangoon	$402,500
Tampines	$440,000
Toa Payoh	$365,000
Woodlands	$393,000
Yishun	$403,400

（ – ）表示该镇/户型在该季度转售成交少于20宗。由于样本不足，这些个案的中位数价格不具代表性，因此不显示。

鉴于你们未指定偏好的 HDB 组屋区，我们保守起见，假设选择成本最高的中央区（Central Area），这样一来你们的实际成本只会更低。为便于计算，我们采用10年持有期。 

以下是可能产生的成本： 

BSD	$9,600
房产税	$2,800
市镇会服务与保洁费（假设 $50/月）	$6,000
总成本	$18,400

总成本：$500,000 + $18,400 = $518,400

你们提到若能与租客分隔生活空间，便考虑出租；但3房 HDB 无法实现这种分隔。因此在本情境中，我们假设你们不会出租多余卧室。

针对你们的考量：

维护与保养	单位更小，打理更容易，问题不大。但若购买较旧组屋，建议一开始就把必要修缮做好，并请检验公司找出问题从源头解决，越早处理越省事。
潜在租金收入	除非愿意共享生活空间，否则无租金收入。
对退休后生活与舒适度的影响	从5房缩至3房意味着少1间卧室，若你们目前仍需这间额外卧室，生活方式会受影响。客厅面积也会缩小，可能降低生活品质，取决于你们现在如何使用空间。
财务影响与可行性	3房是最可负担的转售 HDB 选项之一，十分可行。假设你们出售已付清贷款的宏茂桥5房单位，会留有相当可观的资金，既能支持退休，也能投入其他投资以产生被动收入。

2) 申请 BTO

以下为今年2月最近一轮 BTO 推出的价格：

具体价格取决于地点与户型大小。 

该选项下有几点需要考虑。 

• 转售征费（Resale levy） – 由于你们是二次申请者，需支付转售征费。5房单位的应付金额为 $45,000，且必须以现金支付。

• 优先度较低 – 二次申请者分配比例较小，中签机会更低。以下是配额比例：

• 非成熟区

• 成熟区

不过，若你们考虑申请 2-room Flexi 单位，且有已婚子女，可在你们当前住所4公里内，或你们已婚子女的住所4公里内，按 Senior Priority Scheme（SPS，乐龄优先计划）申请，将获得更高优先度。 

至少40%的 2-room Flexi 单位会预留给年长者，其中一半配给符合 SPS 条件者。请注意，若你们选择靠近子女的单位，子女须在你们单位的 Minimum Occupation Period（MOP）内持续居住在其现有房产。

不过我们也不太建议 2-room Flexi，这类单位更适合单人居住，面积偏小，二人同住的私密性与舒适度较低。

该路径的一些缺点包括：

• 运气成分 – 由于采取抽签制度，能否选到心仪单位取决于排队号是否靠前，这在很大程度上取决于运气。而二次申请者的优先度最低。 

• 地点受发布影响 – 可选地点取决于当期发布，不一定在你们偏好的区域。

• 等待时间更长 – 这是否构成问题，取决于你们是否有明确时间表。

为便于计算，假设你们以 $250,000 购买一套3房 BTO，等待期为4年，在此期间继续居住于现有房产。

转售征费（Resale levy）	$45,000
BSD	$3,200
房产税	$4,330
市镇会服务与保洁费（假设 $50/月）	$6,000
总成本	$58,530

剩余资金：$250,000 + $58,530 = $258,530

该选项在其他考量上与购买转售3房 HDB 相同，但财务影响与可行性有所不同。

在 BTO 的情境下，你们需在等待交房期间继续居住在现有住所，这意味着在此之前无法释放现有组屋的价值。资金被占用在房产而非投资于其他地方，效率较低。而如果你们目前并不看重5房单位的额外空间，那么继续等待也意味着错失其他投资回报。

3) 在义顺申请购买新 EC

目前市场上有三处新推的 Executive Condominium（EC）：义顺的 North Gaia、Lumina Grand，以及位于武吉巴督的Altura。其中，North Gaia 的价格最为亲民，约 $1.2M 起即可购得 969 sq ft 的3卧单位。

我们不清楚你们的整体财务状况，但宏茂桥5房转售组屋的中位价为 $905,000。若你们的单位已付清并售出，仍需补上 $295,000（我们假设你们不申请贷款，因为贷款年龄上限为65岁，而你们距离该年龄不远）。

鉴于我们尚未计入你们可能持有的额外 CPF 或现金储蓄，以下测算将假设你们有足够资金完成购买。作为二次申请者，你们在此情境下仍需支付转售征费。

在付款方面，购买 EC 与购买 BTO 略有不同。BTO 需支付期权费、按所选贷款（HDB 或银行）支付 20-25% 的首付，以及买方印花税（BSD）；余款或贷款拨付在取钥匙时完成。

购买新 EC 与 BTO 类似，需要支付 25% 首付与 BSD，但余款会按工程进度分期支付。若你们需要变现现有房产的资金，则可能在等待期间需外租过渡，这将非常不便，因为意味着要搬两次：一次搬至租住房，项目完工再搬一次。

或者，你们可考虑 Deferred Payment Scheme（DPS，延期付款计划），在项目取得 Temporary Occupation Permit（TOP）时再支付余款。需注意并非所有发展商都提供 DPS，且采用 DPS 的买价通常会较 Progressive Payment Scheme（PPS，按进度付款）略高。但 DPS 可免去搬两次及额外租金的麻烦。

若以 DPS 购入，假设溢价 4%，则 $1.2M 的单位总价约为 $1.248M。我们亦假设 EC 的等待期为4年，在此期间你们将继续居住于现有 HDB。

转售征费（Resale levy）	$45,000
BSD	$34,520
房产税	$11,020
EC 管理费（假设 $350/月）	$25,200
总成本	$115,740

总成本：$1,248,000 + $115,740 = $1,366,140

针对你们的考量：

维护与保养	问题不大，因为单位较小（即便是3卧），打理更容易，且为全新单位。
潜在租金收入	除非愿意共享生活空间，否则无租金收入。
对退休后生活与舒适度的影响	你们将拥有舒适的居住空间与额外设施，但由于购置需要更多资金，可能会影响生活质量，例如对缺乏更多被动收入感到压力。
财务影响与可行性	在所有路径中，此选项最不理想，因为需要将现有 HDB 的出售收益全部投入下一套房产，还要额外大额补款。鉴于你们计划退休，除非另有单独的退休储备，否则并不稳妥。

4) 在后港购买5房复式，并把楼上房间出租

你们特别提到了 Hougang Avenue 1，以下是这段路上一些近期成交：

Date	Block	Level	Size (sqm) and unit model	Price
Jan 2024	238	10 to 12	138 Model A-Maisonette	$895,000
Nov 2023	238	01 to 03	138Model A-Maisonette	$900,888
Oct 2023	120	01 to 03	137 Improved-Maisonette	$780,000

这些复式单位的价格与宏茂桥5房单位相当。

上图为典型5房复式平面图。楼上通常有2间公共卧室与1间主卧。假设你们以每间公共卧室 $800、主卧 $1,200 出租。同样采用10年持有期假设。

BSD	$21,450
房产税	$7,540
市镇会服务与保洁费（假设 $85/月）	$10,200
租金收入	$336,000
中介费（每2年支付一次）	$15,260
总收益	$281,550

总收益 = $281,550

针对你们的考量：

维护与保养	额外维护不多，因为你们只需清洁楼下自用空间，楼上由租客使用。
潜在租金收入	出租3间卧室可带来可观的月度租金收入。
对退休后生活与舒适度的影响	你们需要在楼下装修出一间卧室，或寻找本就带有楼下卧室的格局。无论如何，你们自用卧室将比原来少2间。你们与租客将共用同一入户门，可能会降低舒适度；租客也可能看到客厅区域，隐私性下降，除非通过装修实现类似“双钥匙”布局。
财务影响与可行性	该路径可行，且可获得每月被动收入以支持退休。但若需进行大量装修，成本可能较高。

5) 购买 jumbo 单位并出租其中一侧

目前并无“Jumbo”的官方分类；在 HDB 成交数据库中最接近的是“Adjoined Flats”，以下为部分近期成交，以供参考价格区间：

Date	HDB Town	Block	Street	Level	Size (Sqm)	Price
Jun 2024	Ang Mo Kio	441	Ang Mo Kio Ave 10	07 To 09	134	$1,260,000
Jun 2024	Bedok	1	Bedok Sth Ave 1	10 To 12	136	$800,000
Jun 2024	Marine Parade	64	Marine Dr	10 To 12	157	$1,380,000
Jun 2024	Hougang	124	Hougang Ave 1	10 To 12	161	$950,000
Jun 2024	Tampines	139	Tampines St 11	04 To 06	190	$1,140,000

以过去6个月的相连单位平均价格估算，约为 $926,650。我们将此作为购买价假设。 

上图为由两套相连3房单位组合而成的典型 jumbo 户型平面图。 

根据 Q1 2024 HDB 租赁统计，3房单位的平均租金为 $3,064。我们将其作为该 jumbo 单位“一侧”的租金假设。 

BSD	$22,399
房产税	$7,920
市镇会服务与保洁费（假设 $110/月）	$13,200
租金收入	$367,680
中介费（每2年支付一次）	$16,700
总收益	$307,461

总收益：$307,461

针对你们的考量：

维护与保养	问题不大，你们自用部分更小，打理更容易；出租部分与自用空间相对独立，日常保养由租客负责。但若涉及重大修缮（如结构性问题），房东通常需要承担。
潜在租金收入	出租其中一侧可带来可观的月度租金收入。
对退休后生活与舒适度的影响	与上述持有3房单位的情形相似；对于相连单位，你们可选择带有购入门前凹廊（recess area）并作为独立入口的单位，或通过装修实现入口处的“双钥匙”布局。
财务影响与可行性	该路径可行，但购价较高，可能需要额外补款；同时可提供每月被动收入，助力退休。由于面积更大，如需大规模装修，成本也更高。

6) 维持现状

正如先前提到的，你们似乎只在能与租客实现一定分隔的前提下才考虑出租。因此我们假设，你们不会考虑在现有单位内出租多余卧室。

在这种情况下，与其继续持有对你们来说过大的单位、坐拥未变现的资产，不如将其变现更为合理。尤其当你们并不看重更大的空间时，这样的持有效率较低。

您该如何选择？

我们对你们考虑的5个选项做个简要汇总。在此，我们还假设你们的5房单位已付清贷款，且属于较老楼龄的组屋，宏茂桥估值约 $750,000。这样可推算出你们在卖旧买新后的“现金头寸”（可投资资金），或是需要补款的差额：

可能路径	持有物业	总成本/收益	剩余现金/所需补款	10年后头寸
缩小至3房角落单位	3-room HDB	$518,400	$250,000	$231,600
申请 BTO	3-room HDB	$258,530	N/A	$491,470
在义顺申请新 EC	3-bedroom EC	$1,366,140	-$498,000	-$616,140
在后港购买5房复式并出租楼上	5-room maisonette HDB	$498,450	-$30,000	$251,550
购买 jumbo 单位并出租一侧	Jumbo HDB	$619,189	-$176,650	$130,811

现金头寸指出售旧屋与购置新屋后的可投资资金。BTO 选项为 N/A，因为你们不会出售现有5房单位。

首先，我们认为购买新 EC 并不可行。你们提到“财务影响”是考量因素之一，我们推测成本对你们很重要。以你们当前住处来看，即便售出，仍需在售价之上再大额补款（且此假设还是在房贷已结清的情况下）。

此外，你们还需承担每月逾 $300 的管理费，这与退休期间追求被动收入的方向相反。

即便从传承角度考虑，将私宅传给子女（如有）的好处，也难以抵消其财务负担。

因此，这会是我们在五个选项中的最后之选。唯一可能合适的情形，是你们意图在 MOP 一到便出售以兑现资本增值。但届时你们已接近70岁，我们推测在那个年纪再次搬家并非你们所愿。

再看复式/相连（jumbo）选项。购买5房复式或 jumbo 可带来被动租金收入，但总价更高，若需大规模装修，成本也可观。更高的房价也意味着更高的税费，包括房产税和印花税。

此外，管理租客可能颇为费心。随着年龄增长，你们或许不想再费心于装修与维护。 

最后，即便计入租金收入，所能留下的剩余资金也不及前两种“缩小居所”的方案。在新加坡投资房产的优势在于价格稳定与可加杠杆（贷款）。既然你们并不会贷款，我们不认为在更高持有成本下、将资源用于追求租金回报，比把多余现金配置到其他投资更有意义。

这使我们聚焦于前两个选项。

在“缩小居所”的方案中，申请 BTO 的确可在财务上留下更可观的资金。但主要问题在于，你们将再在现有5房单位里等待4-5年，迟迟不能释放资产价值。再者，BTO 的排队时间与不确定性，也可能导致你们在5房单位上继续“锁住时间”。

你们或许会问：BTO 不是将来可能赚得最多吗？确实如此，但我们倾向认为这将是你们最后一次换屋。如前所述，在70岁再搬家会很有压力。HDB 也无法办理住房净值贷款（home equity loan），因此除非出售，否则无法释放这部分增值，而出售并非你们的打算。因此，我们认为这并不是关键考量。

最终，我们认为五个选项中，缩小至3房转售组屋是最佳选择。

尽管该选项不带来租金收入，但它可释放你们现有5房单位的资本，用于其他地方获取被动收入；或将其留在你们的 CPF Retirement Account（RA）中，每年可获得 4% 的利息。这既能支持退休，又免去管理租客的烦恼。此外，小户型更易打理；且如前所述，除非你们确实需要更大的客厅与额外卧室，否则生活品质差异并不大。这点十分主观，只能由你们自行权衡。若仍有顾虑，也可考虑非成熟区的4房转售组屋：既能从宏茂桥的5房单位中释放可观资金，又可选择把一间卧室的墙体打通，做成更大的客厅，或保留作一间额外卧室。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。