Villa Marina 评测：为寻求与众不同的人提供一处有趣的欧式风情秘境

项目：	Villa Marina
地区：	15
地址：	37 Jalan Sempadan Road
地契：	99年地契（租赁）
单位数：	432
占地面积：	460,695 sqft
开发商：	Far East Organization
TOP：	1999

截至撰文时，Villa Marina 已有 23 年楼龄，因此当然谈不上新盘。或许是年龄所致，我确实认为 Villa Marina 一直被大多数人忽视，主要因为它身边的邻居过于抢眼。这些体量庞大的项目（Mandarin Gardens、Neptune Court 和 Laguna Park）常因其可能的 en bloc 活动而上头条。再加上更新、更新颖的项目（比如 Seaside Residences）也会凭借现代外观与海景更受关注。 

不过在疫情时期情况有所改变，主流媒体开始因其西班牙/法国里维埃拉风情而报道 Villa Marina。想象一下那些“让新加坡居民有度假感的 5 个公寓”之类的标题。但除非你在这一带长大，大多数人可能从未走进过 Villa Marina，内部的场景会让你眼前一亮。如果你去过 Gallop Gables，会感觉两者同属一个年代，只不过 Villa Marina 在那种浓厚的西班牙/法式影响上更进一步。与之相比，新加坡大多数公寓显得乏味许多；若你正想寻找一个高度差异化的居住环境，这里或许正合你意。

话不多说，让我们开始 Villa Marina 的内部探访。 

Villa Marina 内部探访

从多数标准看，Villa Marina 算是个不小的项目。它占地总面积为 460,685 平方英尺，仅容纳 432 个单位。不过放在今天的语境中，这个体量其实只是中等，尤其与前方新近落成的 Seaside Residences 相比。 

但若只看数据，会有点惊讶。Seaside Residences 的占地不到一半（207,849 平方英尺），却拥有近两倍的单位数（841 个）。显然，如果你追求空间的奢阔感，这里胜出无疑。 

话虽如此，与附近更“年长”的邻居（Mandarin Gardens、Laguna View、Neptune Court）相比，它又是三者中最小的；并且由于全为低层楼栋——并不享有任何海景。所以如果你想要在广袤土地上自在漫步（同时还能欣赏海景），Villa Marina 显然不是最佳选择。不过在我看来，它的室内公共空间（至少在近邻范围内）却是数一数二的，稍后我会展示给你看。 

先从地块本身说起。它是 U 形（《星球大战》粉丝口中的 Millennium Falcon 形），因而带来一些独特的挑战。首先，它环抱着 Masjid Kampong Siglap Mosque——这究竟是优点还是缺点，当然取决于你的宗教信仰。

无论如何，让人欣慰的是清真寺的位置并不会影响主入口，因为清真寺有自己的通路，因此你不太会遇到常见于周五礼拜时段的交通拥堵（此处有旁门可便捷进入）。需注意 25、26、27 与 28 号楼环伺其侧，此处噪音势必更为明显。 

主入口位于 Siglap Road 旁，有人会觉得它有点“隐蔽”，因为坐落在一排有地住宅的尽头。奇妙的是，我反而喜欢这种不走寻常路的“登场”，带来一丝神秘氛围——也更能为你进入后那份雅致静谧的内部景致“铺垫”。 

尽管 432 个单位在当下并不算多，但我还是觉得从主入口进入园区仅有一条车道略显单一。尤其在如今网购配送激增的背景下，居民在安保核验访客车辆时，可能会在闸口被稍稍耽搁。园区在 Jalan Sempadan 也设有另一入口，情况会好一些（不过那里同样会遇到类似问题）。 

穿过警卫室后，会看到一个圆环车道，中间点缀着喷泉。作为“挑剔”的评测者，我注意到环形绿篱修剪得当、保持整洁。园区整体的景观维护大致都可用“保养良好”来形容。 

与许多老项目（Valley Park、Bullion Park、Mandarin Gardens）多数车位在地面不同，这里全部都在地下。因此一方面，你开车驶入时未必会感受到像其他项目那样的开阔空间，但换来的是完全有顶的地下车库便利性。 

这听起来或许没什么特别，因为上述项目的地面停车位也多是有顶的。我的意思是，给车遮风挡雨当然很好，但下雨天把车停在有顶处后会怎样？你仍需打伞顶着大雨走回楼下——这不太像 21 世纪的居住体验吧？所以，这里算是一个明显加分点。 

值得注意的是，地下停车场并非一个完整的大空间，而是分成了两部分：25 至 28 号楼拥有独立车库，其余楼栋共享一个更大的区域。对住户而言不成问题，但对访客与配送人员可能略显混淆。更大的问题在于雨天：这些楼栋（25 至 28）的住户无法通过地下车库连通至会所区域——要么打伞走地面，要么在穿越至圆环入口时淋点小雨。 

考虑到占地，这里的车位绝对充足。它也并非完全“封闭”的地下空间，侧面与不同区域设有开口，环境不会如你想象般阴暗压抑（这是好事）。车位尺寸充裕、通行转弯也轻松，对驾驶技术没那么娴熟的人而言非常友好。 

电梯大堂的入口明显更“复古”，也最能看出项目的年代感。红木门框与带有棕色纹理的大理石地面，是当年不少项目的常见风格——这里展现得很充分。你也会留意到门面已有不小的刮痕，再次说明公寓的年龄。 

说到大堂本身，谈不上多么光鲜。客观讲，那一代的大多数项目大堂都差不多——只是连接车库/首层与住户楼层的过道。如今即便是大众型项目也会在这处空间做点美化，拿二者直接比较并不公平。 

不过一到地面层，观感就明显不同了。楼栋上那些细致的建筑装饰、以及庭院式的氛围，第一印象相当不错。你还会注意到四周并无高楼环伺，因此开阔感更强——绝不会感到被“盒子”困住。

有些楼栋的入口两侧种植了更好看的行道树——具体取决于你住在哪一座。

全盘共有 27 座楼，且因是低层项目，占地会比你想象中更“分散”。它让我有点想起Cascadia，同样楼栋繁多，因此你不会看到特别大块的开敞空间。这与近邻的 Mandarin Gardens 不同，后者正是以土地辽阔见长。 

话虽如此，与今日不少新盘不同，这里仍能强烈感知到“空间感”。首先，园内步道很宽，旁侧的大片草地更显敞亮。清晨慢跑时，你大概不太会与邻居“擦肩而过”，这是个褒义。 

地块的体量也足够支撑你沿着步道跑步，或在园内遛狗而无需走出小区。对担心车流的住户而言，这是加分项。

步道地面带有某种“鳞片”纹路，但有些地方磨损严重，几乎已趋于光滑。如果能改为更有质感的鹅卵石铺装，整体观感会更佳。当然，这有点吹毛求疵了，我想大多数人根本不会留意到地面细节。 

要以“常规路线”带你参观并不容易，因为整体布局并非按最“理工”的方式组织。但这绝非坏事。对找楼送货的快递员或许不太友好，却能为住上一段时间的居民带来“村落式”的魅力。不妨花点时间想象一下西班牙乡镇的“随性”——绝不会像榜鹅这类新镇般有序，也正因此更具个性。 

因此，与其按部就班，不如从 Villa Marina 的“皇冠明珠”——泳池与会所区域——开始看起。 

这里更像一座法国庄园，颇为壮观。整个泳池区域位于地面之下，形成下沉式观感——相当独特。泳池四周点缀着白色罗马柱，郁郁葱葱的绿植与点缀其间的红花让整体氛围更为松弛。 

强化法式/西班牙别墅观感的关键在于会所。它宛如一座庄严宅邸俯瞰着泳池（等你看了内部就更有体会），与新加坡其它项目截然不同。在旅行受限的当下，你能理解为何这样的家能成为许多人心中的“逃离地”。 

泳池旁配置了若干座椅与餐桌，主池两侧也设有躺椅。我喜欢其分区：一处可畅游划水，另一处可泡水放松，还有较浅的一处给孩子使用；但需注意，这里并无“专属儿童池”（那种配有彩色喷泉或滑梯的）。 

尽管池畔氛围宜人，我仍觉得分配给此处的面积没有我想象的大——尤其考虑到 Villa Marina 的整体占地。也许是下沉式设计让空间在视觉上显得更小、更“收”。

因此，即便我很喜欢这种独特性，还是要说，有些人可能会介意私密性：若你在池畔日光浴，从上方步道经过的人会俯视到你。 

话虽如此，我个人一定会选这里的泳池向单位。对面楼栋之间的距离足够宽，景观也的确独特。像今天这样晴空万里，你几乎会有“穿越到法国别墅”的错觉。 

走进会所内部，你大概会小小惊喜。我很喜欢他们在主题化上的“全力以赴”，而非我在别处见过的“半吊子”装饰。

挑高的空间、大理石地面，以及仿佛出自《美女与野兽》城堡的吊灯。有人会觉得略显张扬，的确，并非人人喜欢。但如果你曾幻想住进一所“欧式风”的家，这里就对味。 

二层有一个相当可观的室内按摩池，按欧洲浴场风格打造。目前暂停开放（可能因 Covid-19），但我很欣赏其投入的细节：雕塑感的背景墙、罗马柱以及上方弧形天窗——颇为气派。 

同层也设有健身房。镜面墙体在视觉上拉伸了空间感；虽然面积称不上宽敞（与占地规模相符），但器械意外地现代。比如，跑步机自带屏幕——这是一些新盘也未必具备的配置。 

除主泳池区域外，Villa Marina 还有若干值得一提的角落。其中之一是喷泉庭院。虽然谈不上最上镜的喷泉，但周边也设有座位，或许傍晚慢跑后在此小憩一下也不错。 

园内此类景观化的区域还有不少。功能性并不强，但视觉上显著加分，也让人感受到这里有足够的空间去“挥霍”在景观上。

园区不同位置还设有 2 座有顶用餐亭（配有烧烤炉与水槽）。它们距离主活动区较远，这是好事——能提供更多私密性。不过，对面向这些区域的楼栋住户而言，尤其是一层住户，可能就没那么理想了。

虽然周边氛围颇佳，但必须说，用餐亭内部更像你在海边度假木屋里办的那种 BBQ，而非法式庄园的配置。考虑到公寓的楼龄，这也在预期之内，倒也很难苛责。 

除了用餐区，你还能找到 3 处不同的儿童游乐场。它们的设备都谈不上丰富，但为孩子们提供了多样化的选择，这点不错。 

最后，在其他户外运动设施方面，Villa Marina 提供了一片网球场，位置较为偏远（靠近 Upper East Coast Road 入口）。它不在地面层，打球时的视野较为开阔。对住在园区两端的住户而言，来回路程会稍长——但这向来是大体量园区的“代价”。 

哦，还有最后一点（真的最后一点），园区远角还有一处非常低调的推杆练习草坪。乍看之下你很难辨认它的用途（更像一处茶园）。我怀疑用来练推杆的人不多，但这里确实是一块能让你短暂抽离的静谧角落。 

Villa Marina 地段评述

只要你不执着于东部这片区域的海景，Villa Marina 的位置算是颇为均衡。周边近距离范围内的建筑大多为低层，这点很好，你不会被高楼压着头顶的感觉。

它还拥有 2 个不同的出入口，一个位于 Siglap Road，另一个从 Upper East Coast Road 的 Jalan Sempadan 进入；无论是前往 Siglap 一带的商铺，还是驶上 ECP 前往樟宜，都让出入更为便利。

如果在园区内散步还不过瘾，旁侧就是 Siglap Linear Park，你可以沿着一排有地住宅悠闲漫步。步行不远即达 East Coast Park，可享受公园与海滩，以及 PS Cafe 或 East Coast Seafood Centre（JUMBO Seafood 与 Long Beach）等餐饮选择。

既然聊到吃的，附近还有 Enak Enak HongKong Tea House 与 East Coast Lagoon Food Village。爱咖啡的人也会喜欢 Upper East Coast Road 沿线的精品咖啡馆，如 Five Oars Coffee Roasters 与 The Royals Cafe。

配套设施

生鲜杂货

杂货商店	距离公寓（及预计步行时间）
NTUC Fairprice	350m, 5-min walk
Greenberry Mini Mart	400m, 5-min walk
CS Fresh Siglap V	650m, 8-min walk

在生鲜杂货方面，Villa Marina 覆盖得不错，从 Jalan Sempadan 出口步行 5 分钟即可到达 NTUC Fairprice。像此类大体量项目一样，若你居住在更靠近 Marine Parade Road 的楼栋，步行距离会相对更远。如果你追求更高端一些，翻新的 Siglap V 内的 CS Fresh 步行约 8 分钟。

购物

购物中心	距离公寓（及预计驾车时间）
Siglap Shopping Centre	600 m, 3-min drive
Bedok Point	2.6 km, 6-min drive
Bedok Mall	3.0 km, 6-min drive
Parkway Parade	3.2 km, 8-min drive
Katong Square	3.3 km, 8-min drive

最近的购物选择是Siglap Shopping Centre，驾车仅 3 分钟（步行也可达）。若想要更多元的选择，需要前往加东与勿洛一带的多家大型商场集群。 

学校

教育阶段	院校名称
学前	My Prep School @ Mandarin Gardens Good Shepherd Convent KindergartenZoo-phonics School Rosemount International School Le Petits Gaulois
小学（5 km 车程内）	Ngee Ann Primary School Tao Nan Primary School
中学（3 km 车程内）	Victoria School Temasek Secondary School Bedok View Secondary School Bedok South Secondary School
初级学院（5 km 车程内）	Victoria Junior College Temasek Junior College
理工学院（10 km 车程内）	Temasek Polytechnic
大学（10 km 车程内）	Singapore University of Technology and Design Singapore Institute of Technology (SIT@TP) James Cook University

附近学校并不缺，但对追求 1 km 小学“名额红利”的家庭不算理想，目前 1 km 内并无小学。话虽如此，Ngee Ann Primary 与 Tao Nan Primary 仍在 2 km 范围内。

有年长孩子的家庭会留意到，知名的男子学校 Victoria School（与 Victoria Junior College 有附属关系）几乎就在家门口。这对希望孩子就读 Victoria School 与 Victoria Junior College 的家长而言，是重要卖点。 

Villa Marina 也靠近 Singapore University of Technology and Design（SUTD）以及私立的 James Cook University。 

公共交通

巴士站	运营巴士	距离公寓（及预计步行时间）
Opp Laguna Park, Marine Parade Road	853M, 47, 31, 43, 48, 55, 155, 196E, 196, 197	50m, 1-min walk
Opp Goodwill Court, Upper East Coast Road	10E, 10, 12, 13, 14E, 14, 16, 14A, 16M	210m, 3-min walk

最近的 MRT 站：Siglap MRT（预计 2024 年落成）、Bedok MRT – 1.9 km，步行 25 分钟

虽然当前的 MRT 情况略显薄弱，但随着 Thomson-East Coast Line 的完工，新的 Siglap MRT 将紧邻 Villa Marina。该线向北行进，贯穿 CBD 区并经过 Shenton Way、Orchard 与 Marina Bay 等站点。它将显著提升本区住户的出行连接性，也是期待已久的升级。

私人交通

主要目的地	距离公寓（及预计高峰驾车时间）
CBD (Raffles Place)	13.4 km, 14-min drive
Orchard Road	14.5 km, 18-min drive
Suntec City	10.6 km, 9-min drive
Changi Airport	7.8 km, 6-min drive
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	8.3 km, 13-min drive
Mediapolis	21.1 km, 19-min drive
Mapletree Business City	19.7 km, 18-min drive
Tuas Checkpoint	40.1 km, 34-min drive
Woodlands Checkpoint	33.7 km, 31-min drive
Jurong Cluster (JCube)	28.2 km, 28-min drive
Woodlands Cluster (Causeway Point)	35.3 km, 31-min drive
HarbourFront Cluster (Vivo City)	16.5 km, 15-min drive
Punggol Cluster (Waterway Point)	19.9 km, 20-min drive

最近的出入口： 从 ECP 的 8A 出口

靠近 ECP 对在 CBD 工作的住户很有利，从 Siglap Link 可直接驶上 ECP。项目附近也有 ECP 的方向转换匝道，因此前往市区十分便捷。 

Stack 分析

项目总平面图

如前所述，Villa Marina 的整体布局很不“常规”（我仍觉得它像 Millennium Falcon）。总占地 460,685 平方英尺，的确相当可观。全盘 27 座楼，因此并没有你想象中那么多的大开敞空间，尽管这里的步道整体都算宽阔。

户型分布

户型	面积（sqft）
2 房	1,087 – 1,130 sqft
3 房	1,152 – 2,024 sqft
4 房	2,314 sqft

与同年代多数项目一样，户型很简单，仅提供 2、3、4 房可选。这里的面积也高于当前新盘平均水平，最小的 2 房起步即为 1,087 平方英尺（这甚至比当下一些 3 房新盘还要大）。

这里的一层单位拥有很大的露台，因此除非你特别喜欢户外空间，否则最好从二层及以上挑选，这些单位的阳台面积会更为克制。

最佳 Stacks

正如在参观中所说，我偏好这里的泳池景单位，因为正是这种地中海度假风把它与其他项目区分开来。所以如果你与我想法类似，会关注 2、5、6、7、11、21 与 23 号楼。话说回来，这些楼栋相互对望，若你更在意私密性，可能需要考虑别处。

如果你是网球爱好者，并喜欢步行外出买菜、喝咖啡，我会重点看 5、6、7 与 11 号楼，它们的位置最为便捷。

Masjid Kampong Siglap Mosque 位于 25、26、27、28 与 17、18、19 号楼之间；1 与 3 号楼也面向 Sekolah Indonesia，因此预期会有一些噪音。

若以私密性为重，8 与 9 号楼会是更佳选择。它们远离多个儿童游乐场与用餐亭（不过仍要留意网球场的活动）。这些楼栋还贴近 Siglap Linear Park，背离主干道，且不与其他楼栋对视。最后，楼前还有那处“putting green”，几乎可以当作你的私人阅读角落。

价格评述

项目名称	地契	TOP	单位数	平均价格（PSF）
Villa Marina	99-year leasehold	1999	432	$1,106
Mandarin Gardens	99-year leasehold	1986	1,006	$1,182
Neptune Court	99-year leasehold	1975	751	$935
Laguna Park	99-year leasehold	1978	516	$1,071
Lagoon View	99-year leasehold	1977	480	$1,103
Fernwood Towers	永久地契	1994	215	$1,527
Finland Gardens	永久地契	1984	48	$1,473
Elliott at the East Coast	Freehold	2012	119	$1,423
The Hacienda	Freehold	1986	109	$1,251
Crescendo Park	Freehold	1996	107	$1,285
Seaside Residences	99-year leasehold	2021	841	$2,047

东部这片区域公寓项目众多，虽不及 Telok Kurau 那般密集，但选择仍十分丰富。不过，这里多数公寓都较为老旧，其中历史最久的（Lagoon View）已接近 50 年楼龄。

若以《金发姑娘和三只熊》作比，Villa Marina 在配套与价格上都处于“适中”的位置。单位体量不是最大的，价格也谈不上最便宜或最昂贵。以当前的均价与周边对比，我认为是合理的。

先从价格最低的 Neptune Court 说起。它是此处最老的项目，体量也相当可观。以 787,564 平方英尺的土地计，其规模更大、单位更多。几乎没有可言的配套，因此在生活方式层面并不具备可比性。也就是说，除非你有对宽敞土地与单位的强烈需求，以及海景（取决于 stack 与楼层），否则大概不会与 Villa Marina 的潜在客群高度重合。

Lagoon View 的情况也类似，配套不多，优势主要在于宽广的土地与慷慨的单位面积。

更可比的，是 Mandarin Gardens 与 Laguna Park。两者占地更大（单位也更多），配套大体相当（尽管在呈现上不如 Villa Marina 那般“华丽”）。虽然平均 psf 看似接近，但总价可能差异较大，关键在于——海景。

因此，高楼层且面海的单位，尽管 Mandarin Gardens 更老、单位数也显著更多（超过 2 倍），其价格仍可能高于 Villa Marina。

若选择一般向向的单位，两者价格大致相当。以此为参照，Villa Marina 在这里更具吸引力：它较新、单位更少（更显私密），且更靠近配套与即将开通的 Siglap MRT。

周边也有不少永久地契的小体量选择，更为私密，但并不适合与之直接对比。情理之中，它们价格更高，其中 Fernwood Towers 最为昂贵。

如果你想看更新的项目，可以考虑 Elliott at the East Coast 与 Seaside Residences。两者相差近 10 年楼龄，且在定位上完全相反。Elliott at the East Coast 是一座精品公寓，仅 119 户，永久地契且低层。

相较之下，Seaside Residences 为高层塔楼，主打海景。体量更大（841 户），2021 年才落成，如果你想在该区寻找现代感项目，它已是最新之一。以当前超过 $2,000 psf 的均价，其 psf 的确“突兀”，但整体总价未必像你想象中那样高——因为其单位面积较周边老盘更小。

增值分析

就目前而言，周边可预见的再开发并不多。最大利好将是 Thomson-East Coast Line 上 Siglap MRT 的即将完成。这条线盼望已久，附近缺少近距离 MRT 一直是住在这段东海岸的人们的“痛点”。

较大的更新将在 Kallang River 区域，包括 Kampong Bugis、Benaan Kapal Green 的变动，以及新建的步行与骑行环（名为 Kallang Alive Loop）。虽然这会带来更多运动与生活方式方面的利好，但对于 Villa Marina 来说距离仍偏远，价格推动作用有限。况且你家门口就有 East Coast Park，Kallang 区域也只需短途地铁，即便改善也谈不上巨大加成。

更长远看，由于区域内有不少老项目（包括 Villa Marina 自身），未来变化可能更为显著。随着年龄增长、养护成本上升，集体出售的吸引力会更大。尽管以许多项目的超大地块（Mandarin Gardens 已尝试不止一次）来看，开发商在本轮周期未必愿意承接如此“大单”，风险偏好不足。

从积极面看，Villa Marina 的紧邻环境大概率不会发生太多变化（对不想忍受施工噪音的人是好事），因其周边以有地住宅、宗教场所与教育集群为主。

我们的看法

对我而言，Villa Marina 最大的吸引力，无疑在于它营造出的地中海氛围。它与新加坡其他项目很不一样，而在当下出境旅行受限的时代，或许更具魅力。我也喜欢他们几乎把主题做“满”的态度，而不是有些项目所谓“西班牙风”——往往只体现在名字和少量外立面点缀。相反，Villa Marina 真正呈现出西班牙/意大利度假村的意境：精彩的泳池与精致的会所设计。

我也喜欢园区内部的空间尺度（尽管开阔的“大草坪”不及近邻），以及完全有顶的地下停车场。

地段本身也是加分项。撇开位于中央的清真寺与没有海景不谈，它在位置上几乎兼顾两端：周边没有高楼包围（近邻多为低层），临近 Upper East Coast Road 的咖啡店与咖啡馆；而即将开通、近在咫尺的 Siglap MRT 也将大幅提升可达性。

当然，这样的外观与主题并不适合所有人。它是小众审美，有人喜爱、也可能有人“嫌弃”。

所以，如果你喜欢利落、现代或极简风格——Villa Marina 可能不太适合你。但如果你偏爱欧式度假般的氛围，享受东海岸的生活方式，并希望为家人寻找更大的园区与起居空间——Villa Marina 会是一个有意思的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。