| 项目： | Villa Marina |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | 37 Jalan Sempadan Road |
| 产权： | 99 年地契 |
| 单位总数： | 432 |
| 占地面积： | 460,695 平方英尺 |
| 开发商： | Far East Organization |
| TOP： | 1999 |
撰稿时，Villa Marina 已有 23 年楼龄，绝非“新鲜小鸡”。也许与其年龄有关，但我认为 Villa Marina 一直未被大多数人留意，主要是因为它的邻居太过抢眼。这些体量庞大的项目（Mandarin Gardens、Neptune Court 与 Laguna Park）常因潜在的en bloc动向而登上头条。再加上较新、更光鲜的项目（如 Seaside Residences）以其现代外观与海景更容易吸睛。
然而在疫情时期，这一切有所改变，主流媒体开始因其西/法里维埃拉风情而报道 Villa Marina。那种“让新加坡人有度假感的 5 个公寓”式标题开始出现。但除非你在这一区长大，多数人恐怕从未看过 Villa Marina 的内部，而它的内部确实让人眼前一亮。如果你去过 Gallop Gables，会觉得两者同属一个年代，只是 Villa Marina 在西/法风格的呈现上走得更远。与之相比，新加坡大多数condo确实显得有些乏味；若你正寻找截然不同的居住环境，这里或许正合你意。
话不多说，让我们开始 Villa Marina 的内部探访。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Villa Marina 内部导览
从多数维度看，Villa Marina 算是个“大盘”。它占地总面积 460,685 平方英尺，仅规划 432 个单位。但以当下语境，这样的户数更接近“中型”，尤其与前方新近落成的 Seaside Residences 相比时更是如此。
单从数字上看，的确令人吃惊。Seaside Residences 的占地不到一半（207,849 平方英尺），却拥有近两倍的单位（841 个）。若你追求开阔的空间感，这里显然更胜一筹。
但与附近更“年长”的邻居（Mandarin Gardens、Laguna View、Neptune Court）相比，Villa Marina 的体量又是更小的；且因其仅为低层建筑，并不享有任何海景。所以，如果你要的是超大活动空间并能一览海景，Villa Marina 可能并非最佳选择。不过在我看来（至少在近邻范围内），它的内部空间素质堪称数一数二，稍后我会展示给你看。
先从地块形状说起。它是个 U 形（星战迷或会觉得像 Millennium Falcon），因此也带来一系列独特的挑战。其一，整个项目环抱着 Masjid Kampong Siglap Mosque——这究竟是优点还是缺点，当然取决于你的宗教背景。
无论如何，你会高兴地发现清真寺的位置并不干扰主入口，因为其自成一条通道进入，所以一般不会遇到常见的周五礼拜时段车流拥堵（这里倒是设有一处侧门，便于出入）。值得注意的是，25、26、27 与 28 号楼临近清真寺，噪音影响在所难免。
主入口位于 Siglap Road 边上，有些人会觉得它略显隐蔽，因为藏在一排有地住宅的尽头。某种意义上，我还挺喜欢这种“离尘不离城”的到达感，带着些神秘气息——也更能为稍后映入眼帘的静谧内部空间作铺垫。
虽然如今 432 户并不算多，但我还是觉得从主入口仅有一条车道通入小区略显奇怪。尤其在如今网购配送更频繁的背景下，住户回家时可能会在门岗处因访客排队安检而被耽搁。通过 Jalan Sempadan 还有另一处出入口，情况会好一些（但同样可能面临类似问题）。
过了门岗，映入眼帘的是一处圆环车道，中间装点着喷泉。作为细心的“评论员”，我注意到周围绿篱修剪得当、十分整齐。这在整个小区都是常态——整体园林维护可以用“整洁”来形容。
不同于许多较老项目（Valley Park、Bullion Park、Mandarin Gardens）将大部分车位设在地面，这里全部为地下停车。因此，开车进入的“开阔感”可能不如前述项目，但你能获得的是一处完全有顶遮蔽的停车体验。
听上去好像并不稀奇，毕竟上面提到的项目其地面车位也多有遮蔽。我的意思是，车子被保护得很好没错，但如果下雨天，你即便把车停在车棚下，仍要打伞步行至住户楼——这可称不上“21 世纪的便捷生活”。因此，这里的全地下车库是个明确的加分项。
需要注意的是，车库并非一整片连通的地下空间，而是分为两部分：25 至 28 号楼各有独立车库，其余楼栋共用一处更大的空间。对住户而言没什么问题，但对访客和配送员来说可能略显混乱。更大的问题出现在雨天：25 至 28 号楼的住户无法通过地下车库直达会所区域，要么打伞走地面，要么在圆环入口处“淋一点”再穿行过去。
考虑到占地面积，这里的车位相当充足。严格来说它也不算是完全“封闭”的地下车库，侧面和不同区域均设有采光通风的开口，所以并不会如想象中那样阴暗压抑（这点很加分）。车位尺寸也足够宽裕，动线顺畅，对于驾驶技术稍欠熟练的车主也更为友好。
电梯大堂的入口明显较为“复古”，在此能直观看到项目的年代感。红木门框与带有棕色纹理的大理石地面，正是那个时期常见的设计元素——这里便完整地呈现出来。此处你也会注意到门面有较多划痕，再次体现了公寓的楼龄。
就大堂本身而言，谈不上多么“华丽”。公平地说，这在同年代大多数项目中都属常态——大堂更多只是从停车场/一层通往各住户的过渡空间。如今即便是大众化项目也会对公共空间更精心地装点，因此两者确实不宜直接横向比较。
到了一层，观感明显好转。楼体上的小建筑细节与庭院式的围合感给人良好的第一印象。你也会注意到周边没有高楼耸立，因而空间感更从容——绝不会有被“围堵”的压迫感。
部分楼栋的入口两侧种植了更具观赏性的树木——效果也取决于你所居住的楼栋。
项目共有 27 座楼，且为低层社区，因此其占地比你想象中更“铺开”。这让我想起Cascadia，同样楼栋众多，因此很难形成大面积的完整开敞空间。它显然不同于近邻（Mandarin Gardens），后者广袤的土地本身就是卖点。
话虽如此，这里依然与当下许多新盘不同——你能非常真切地感受到空间的宽度。首先，步道很宽，两侧大片草地进一步强化了开阔感。你清晨慢跑时几乎不可能与邻居“擦肩而过”，这绝对是好事。
整个地块的步道足够长，既能跑步也能在园区内遛狗，无需走出小区。对不愿与车流打交道的人来说，这是额外的加分项。
步道地面的铺装呈现某种“鳞片状”图案，但部分路段已被磨损得较为光滑。若能换成更具质感的鹅卵石样式，整体观感会更佳。当然这有点吹毛求疵了，我想多数人并不会留意地面细节。
由于整体布局并不十分“工整”，要按常规顺序带你参观并不容易。但这未必是坏事。对找楼送件的配送员或许不便，对在此居住已久的住户而言，却是“村落式”魅力的一部分。你不妨想象一下西班牙乡镇的有机“杂乱”，它很难像榜鹅新镇那般井然有序，而这恰恰赋予了更多个性。
因此，与其按部就班，不如直接从 Villa Marina 的“皇冠明珠”开始——泳池与会所区域。
这更像是一座法国的宏伟城堡，颇为壮观。整个泳池区低于地面，形成“下沉式”的视觉效果——相当独特。泳池四周以白色罗马柱环绕，茂密的绿植与点缀其间的红色花朵让氛围更显悠然。
强化法/西式别墅风情的关键，是这座会所。它如同一座庄园居高临下俯瞰泳池（等你看内部就知道了），在新加坡的项目中相当少见。在出行不便的当下，你就能理解为何这样的家会成为许多人心中的“度假地”。
泳池旁设有多组桌椅，主泳道两侧也摆放了躺椅。我喜欢其分区明确（可用于游泳、泡水放松，另有较浅水区供儿童使用），但需要留意的是，这里并没有“专属儿童池”（例如带彩色喷泉或滑梯的那种）。
尽管池畔氛围不错，但以 Villa Marina 的占地来看，这里所分配到的活动空间不如我预期宽裕。或许“下沉式”设计在视觉上也令其显得更小、更封闭一些。
因此，尽管我很喜欢其独特性，但有些人可能会介意私密性不足：若你在池畔晒日光浴，路过上方步道的人会“居高临下”地看着你。
话虽如此，我个人还是会偏爱泳池景观单位。对望楼栋之间的距离足够宽，景观也相当独特。像今日这般阳光明媚时，你几乎会有“置身法国别墅”的错觉。
走进会所内部，你可能会颇为惊喜。我很欣赏他们在主题呈现上“全情投入”，而不是一些地方常见的“点到为止”。
挑高空间、大理石地面，以及宛如《美女与野兽》城堡里走出的水晶吊灯。有人或许会觉得略显浮夸，的确，并非人人喜欢。但若你曾幻想过住进一处“欧洲风”的家，这里就是了。
二层是一处面积不小的室内按摩池，按欧洲浴场风格打造。目前暂停使用（推测与 Covid-19 有关），但我非常喜欢其中的细节呈现：雕塑感的景观墙、罗马柱，以及顶部弧形采光天窗——相当气派。
同层还有健身房。墙面铺设镜面以放大视觉空间，面积与占地规模相称，配置却出乎意料地现代。例如跑步机配有屏幕，这在一些新盘里都未必常见。
除主泳池区外，Villa Marina 还有若干值得一提的角落。其中之一是喷泉庭院。它并非我见过最上镜的喷泉，但周围也设有座椅，傍晚慢跑后在此稍作休憩，氛围不错。
类似的景观角落还有不少。功能性不算强，但视觉上确实提升了空间质感，也能体会到这里的用地足够从容，得以在园林上“挥洒”。
园区内还分布着 2 处带顶的用餐亭（配备烧烤炉与水槽），位置与主区域保持了不错的距离，这对私密性是好事。但对临近这些区域的楼栋而言，特别是底层住户，体验可能就不那么理想了。
尽管周边氛围不错，但用餐亭内部更像是你曾在海边木屋参加的 BBQ，而非法式城堡的格调。考虑到公寓的楼龄，这也在情理之中，实在难以苛责。
除用餐区外，园区内还有三处儿童游乐场可供选择。虽然装备都算不上丰富，但对孩子而言能在不同空间间切换，已是难得。
最后，谈到户外运动设施，Villa Marina 配有一座网球场，位置较偏（靠近 Upper East Coast Road 的入口）。它并不在地面层，因此拥有较为开阔的“抬高”视野。对住在园区两端的住户而言，往返距离会稍长——但这始终是大社区的“代价”。
哦，还有最后一点（真的最后一点），园区角落里还有一处相当低调的推杆练习区。乍看之下并不明显它的“用途”，更像是一处茶园。我猜很少有人真把它当高尔夫推杆区使用，但这里的确是个可远离喧嚣、稍作放空的静谧角落。
Villa Marina 区位解读
只要你不执着于这片东部的海景，Villa Marina 的位置颇为均衡。近邻建筑多为低层，这很好，你不会被高楼“俯视”。
它还拥有 2 个出入口：一个沿 Siglap Road，另一处从 Upper East Coast Road 转入的 Jalan Sempadan。无论是去 Siglap 一带的商铺，还是上 ECP 驶往樟宜，进出都更为便利。
若仅在园区内散步还不够，你还可沿 Siglap Linear Park 慢行，两侧多为有地住宅。步行不远即可抵达 East Coast Park，在公园与沙滩边享受时光，或在 PS Cafe、East Coast Seafood Centre（JUMBO Seafood 与 Long Beach）等餐饮点觅食。
说到吃，附近还有 Enak Enak HongKong Tea House 与 East Coast Lagoon Food Village。喜欢咖啡的你，也会被 Upper East Coast Road 沿线的精品咖啡店吸引，例如 Five Oars Coffee Roasters 与 The Royals Cafe。
周边配套
杂货生鲜
| 杂货门店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| NTUC Fairprice | 350m，步行 5 分钟 |
| Greenberry Mini Mart | 400m，步行 5 分钟 |
| CS Fresh Siglap V | 650m，步行 8 分钟 |
就日常采购而言，Villa Marina 覆盖度不错。从 Jalan Sempadan 出口步行 5 分钟即可到达一间 NTUC Fairprice。与此类大盘相同，若你住在靠近 Marine Parade Road 的楼栋，步行距离会相对更远。若想要更“精品”的选择，翻新后的 Siglap V 里的 CS Fresh 步行约 8 分钟可达。
购物
| 购物中心 | 距公寓距离（及预计车程） |
| Siglap Shopping Centre | 600 m，车程 3 分钟 |
| Bedok Point | 2.6 km，车程 6 分钟 |
| Bedok Mall | 3.0 km，车程 6 分钟 |
| Parkway Parade | 3.2 km，车程 8 分钟 |
| Katong Square | 3.3 km，车程 8 分钟 |
最近的购物选择是Siglap Shopping Centre，车程仅 3 分钟（步行亦可）。若想选择更丰富的商场组合，则需前往 Katong 与 Bedok 一带的多家大型商场。
学校
| 教育层级 | 学校名称 |
| 学前 | My Prep School @ Mandarin Gardens Good Shepherd Convent KindergartenZoo-phonics School Rosemount International School Le Petits Gaulois |
| 小学（车程 5 km 内） | Ngee Ann Primary School Tao Nan Primary School |
| 中学（车程 3 km 内） | Victoria School Temasek Secondary School Bedok View Secondary School Bedok South Secondary School |
| 初院（车程 5 km 内） | Victoria Junior College Temasek Junior College |
| 理工学院（车程 10 km 内） | Temasek Polytechnic |
| 大学（车程 10 km 内） | Singapore University of Technology and Design Singapore Institute of Technology (SIT@TP) James Cook University |
附近学校资源并不匮乏，但若你看重 1 km 范围内的小学，目前并无符合这一“黄金距离”的学校可选。不过，Ngee Ann Primary 与 Tao Nan Primary 位于 2 km 范围内，仍具吸引力。
若你有年长一些的孩子，享有口碑的男子校 Victoria School（与 Victoria Junior College 具有关联）就在家门口。这对希望孩子升读 Victoria School 及 Victoria Junior College 的家长而言，是很大的卖点。
Villa Marina 也靠近 Singapore University of Technology and Design（SUTD）以及私立的 James Cook University。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Opp Laguna Park, Marine Parade Road | 853M, 47, 31, 43, 48, 55, 155, 196E, 196, 197 | 50m，步行 1 分钟 |
| Opp Goodwill Court, Upper East Coast Road | 10E, 10, 12, 13, 14E, 14, 16, 14A, 16M | 210m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT 车站：Siglap MRT（预计 2024 完工）、Bedok MRT – 1.9 km，步行 25 分钟
虽然目前 MRT 配套略显不足，但随着 Thomson-East Coast Line 的完工，全新的 Siglap MRT 将紧邻 Villa Marina。此线自北向南贯穿，途经 CBD 区以及 Shenton Way、Orchard、Marina Bay 等站点。它将极大改善本区住户的通达性，是期盼已久的升级。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及高峰时段预计车程） |
| CBD (Raffles Place) | 13.4 km，车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 14.5 km，车程 18 分钟 |
| Suntec City | 10.6 km，车程 9 分钟 |
| Changi Airport | 7.8 km，车程 6 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 8.3 km，车程 13 分钟 |
| Mediapolis | 21.1 km，车程 19 分钟 |
| Mapletree Business City | 19.7 km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.1 km，车程 34 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 33.7 km，车程 31 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 28.2 km，车程 28 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 35.3 km，车程 31 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 16.5 km，车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.9 km，车程 20 分钟 |
最近的出入口： ECP 的 8A 出口
紧邻 ECP 对在 CBD 工作的住户十分有利，车辆可由 Siglap Link 直接驶入 ECP。通往市区方向的引道也在附近，前往市中心非常便捷。
Stack 分析
整体总平面图
如前所述，Villa Marina 的布局十分“非传统”（我仍觉得很像 Millennium Falcon）。总占地 460,685 平方英尺，规模相当可观。共计 27 座楼，因此未必如你所想有很大的开阔空间，不过园区步道整体都相当宽敞。
户型组合
| 户型 | 面积（平方英尺） |
| 2-Bedroom | 1,087 – 1,130 sqft |
| 3-Bedroom | 1,152 – 2,024 sqft |
| 4-Bedroom | 2,314 sqft |
与同年代多数项目一样，户型组合相对简洁，仅有 2、3 与 4 房可选。面积也普遍高于当下新推平均值，最小的 2 房起步即为 1,087 平方英尺（这比当下一些 3 房新推还要大）。
底层单位带有非常可观的露台面积；若你并不偏爱户外空间，建议考虑二层及以上的单位，这些通常只有极小的阳台面积。
优选楼栈
正如前面的导览所言，我会更偏好泳池景观，因为这种地中海度假氛围正是这里的独特之处。所以若你与我有同样偏好，可以留意 2、5、6、7、11、21 与 23 号楼。话说在前，这些楼相互对望，若你更在意私密性，则需另作选择。
如果你喜欢打网球，又习惯步行买菜、喝咖啡，我会重点看 5、6、7 与 11 号楼，它们的位置最为便利。
Masjid Kampong Siglap Mosque 位于 25、26、27、28 号楼与 17、18、19 号楼之间。1 与 3 号楼面向 Sekolah Indonesia，因此也需预期会有一定噪音。
若重点在私密性，8 与 9 号楼是更优选择。它们远离多处儿童游乐场与用餐亭（但需要留意网球场的活动噪音）。这些楼栈还紧邻 Siglap Linear Park，远离主干道，且不与其他楼栋对望。最后，楼外还有那片“推杆练习区”，几乎可以当作你的“私属阅读角”。
价格评析
| 项目名称 | 产权 | TOP | 单位数 | 平均单价（PSF） |
| Villa Marina | 99-year leasehold | 1999 | 432 | $1,106 |
| Mandarin Gardens | 99-year leasehold | 1986 | 1,006 | $1,182 |
| Neptune Court | 99-year leasehold | 1975 | 751 | $935 |
| Laguna Park | 99-year leasehold | 1978 | 516 | $1,071 |
| Lagoon View | 99-year leasehold | 1977 | 480 | $1,103 |
| Fernwood Towers | Freehold | 1994 | 215 | $1,527 |
| Finland Gardens | Freehold | 1984 | 48 | $1,473 |
| Elliott at the East Coast | Freehold | 2012 | 119 | $1,423 |
| The Hacienda | Freehold | 1986 | 109 | $1,251 |
| Crescendo Park | Freehold | 1996 | 107 | $1,285 |
| Seaside Residences | 99-year leasehold | 2021 | 841 | $2,047 |
东部这一带聚集了大量项目，虽不及 Telok Kurau 密集，但选择依然非常多。总体而言，这里的多数公寓都较为老旧，最年长的（Lagoon View）如今已接近 50 年楼龄。
若以《金发姑娘与三只熊》作比，Villa Marina 在配置与价格上都属“中间档”。它不是单位最多的，也不是最便宜或最昂贵的。我认为以当前均价，与周边相比是合理的。
先说最便宜的 Neptune Court。它在本区最为年长，规模也很大。占地 787,564 平方英尺，更为宽阔，单位也更多。但基本没有可言的设施与配套，生活方式维度上难以类比。除非你特别看重宽敞的用地与室内面积、以及（依楼栈与楼层而定的）海景，否则它与会被 Villa Marina 吸引的人群未必重合。
Lagoon View 的情况也类似：设施不多，优势在于广阔的土地与大尺度的单位。
更可比的对象是 Mandarin Gardens 与 Laguna Park。两者的占地（与户数）更大，设施层面大体相当（只是呈现方式不如 Villa Marina 那般“华丽”）。尽管平均 psf 相近，但总价会因一个关键差异而明显拉开——海景。
因此，高楼层面海的单位，价格可以高于 Villa Marina，尽管 Mandarin Gardens 更老且单位数多出两倍以上。
若选择普通朝向的单位，两者价格就更为接近。以此为参照，Villa Marina 的性价比更为突出：楼龄更轻、户数更少（更显私密），且更贴近生活配套与即将通车的 Siglap MRT。
周边也有若干永久产权的小型项目，体量更小、更私密，因此并非严格的对比对象。按常理它们的定价也更高，Fernwood Towers 属于价格较高的一档。
若你考虑更新一些的项目，可以看看 Elliott at the East Coast 与 Seaside Residences。两者相差近 10 年楼龄，定位完全相反。Elliott at the East Coast 是精品公寓，仅 119 户，同时是永久产权、低层。
相比之下，Seaside Residences 是高耸入云、可观海景的大型项目，共 841 户，2021 年刚落成，是本区追求现代感的“新面孔”。以目前超过 $2,000 psf 的均价，在 psf 维度上颇为“扎眼”。但总体总价未必如你想象般高，因其户内面积普遍小于老邻居。
升值潜力分析
目前看，周边并没有太多明确的再开发规划。最大利好无疑是 Thomson-East Coast Line 上 Siglap MRT 的落成。等待已久，缺乏近距 MRT 一直是这段东海岸的“痛点”。
更显著的城市更新将发生在 Kallang River 一带，包括 Kampong Bugis、Benaan Kapal Green 的改造，以及名为 Kallang Alive Loop 的步行与骑行环线。尽管这将带来更多运动与休闲利好，但距离 Villa Marina 仍偏远，难以直接转化为价格红利。况且你家门口就是 East Coast Park；Kallang 区未来只需短程地铁可达，增益有限。
更长远看，因区域内老旧项目众多（Villa Marina 亦在其列），或会出现更大变化。随着楼龄增长、维护成本上升，集体出售的吸引力会增强。尽管在本轮周期内难以实现（许多地块体量巨大，如Mandarin Gardens 已多次尝试），开发商对超大地块的风险偏好会更谨慎。
从积极面看，Villa Marina 的直接周边短期内不太可能发生太多改变（对想避开施工噪音的人是好消息），毕竟其四周为有地住宅、宗教场所与教育用地。
我们的看法
对我而言，Villa Marina 最大的吸引力无疑是其地中海风情。它在新加坡项目中独树一帜，尤其在当下出国受限的背景下更显可贵。我欣赏它几乎“全盘贯彻”的主题呈现，不像一些项目所谓“西班牙风”只体现在名字与少量外立面元素。Villa Marina 的确营造出西/意度假村般的氛围，精彩的泳池与别致的会所设计功不可没。
我也喜欢园区内的空间尺度（虽不及近邻那般“大野地”），以及全地下有顶停车的便利。
区位本身同样加分。撇开“夹在中央”的清真寺与缺少海景不谈，这里几乎兼顾了位置上的两全：周边没有高楼遮挡（近邻多为低层），紧邻 Upper East Coast Road 的咖啡与小店。随着 Siglap MRT 近在咫尺地开通，连通性将大幅提升。
需要说明的是，这种外观与主题并非人人买单。它的审美相对“小众”，有人钟爱，有人可能“爱恨交织”。
如果你偏好简洁、现代或极简风格——Villa Marina 大概不适合你。但若你热爱欧洲度假村般的氛围，享受东部生活方式，希望为家人争取更大的园区与居住空间——Villa Marina 会是个颇有意思的选择。
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