| 项目： | Villa Marina |
|---|---|
| 地区： | 15 |
| 地址： | 37 Jalan Sempadan Road |
| 产权： | 99-year Leasehold |
| 单位数量： | 432 |
| 占地面积： | 460,695 sqft |
| 开发商： | Far East Organization |
| TOP： | 1999 |
截至撰文时，Villa Marina 已有 23 年楼龄，谈不上年轻。也许是年龄所致，我确实认为 Villa Marina 往往被大多数人忽视，主要因为它的邻居们都名头更响。这些大型项目（Mandarin Gardens、Neptune Court 和 Laguna Park）常因可能出现的 en bloc 动向而上头条。再加上更新、更闪亮的项目（例如 Seaside Residences）凭借现代外观与海景也更吸睛。
不过在疫情时期情况有所改变，主流媒体开始因其西班牙/法国里维埃拉风格而报道 Villa Marina。类似“让新加坡居民仿佛在度假的 5 个公寓”这类标题层出不穷。但除非你在这一带长大，多数人其实从未看过 Villa Marina 的内部，而它里面才是真正的惊喜。如果你去过 Gallop Gables，会感觉两者处于相似年代，只是 Villa Marina 在浓烈的西班牙/法式风格上走得更远。相比之下，它确实让新加坡大多数 condos 显得单调；若你正寻觅一种截然不同的居住氛围，这里或许正对你的胃口。
话不多说，让我们开始 Villa Marina 的内部探访。
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Villa Marina 内部参观
从各方面衡量，Villa Marina 都算体量不小。它坐拥共计 460,685 平方英尺的土地，仅容纳 432 个单位。但放在今天的语境里，这个规模其实只是中等，尤其与它正前方新近落成的 Seaside Residences 相比更是如此。
不过，单从数字上看，差距仍然惊人。Seaside Residences 的占地不到一半（207,849 平方英尺），单位数量却接近两倍（841 户）。若你在意空间的奢阔感，这里显然更胜一筹。
话虽如此，与它年纪更长的近邻（Mandarin Gardens、Laguna View、Neptune Court）相比，它也是其中最小的；并且由于仅有低层楼栋——并不享有任何 海景。所以若你追寻的是既能恣意驰骋于广袤园地、又能远眺海景的终极体验，Villa Marina 并非最佳选择。但在我看来，它的内部空间（至少在近邻范围内）却是数一数二的，稍后我会展示给你看。
先从地块本身说起。整体呈 U 形（星战迷会说像千年隼），因此也带来一些独特的布局挑战。首先，它环抱着 Masjid Kampong Siglap 清真寺——这点究竟是利是弊，自然取决于你的宗教立场。
无论如何，你会乐见清真寺的位置并不影响项目主入口，因为清真寺自有通往它的道路，因此你基本不会遭遇常见的周五礼拜高峰期车流（这里倒是有一处侧门方便进出）。需要注意的是，25、26、27 与 28 号楼紧邻清真寺，噪音在所难免。
主入口位于 Siglap Road 边上，有人会觉得它有些隐蔽——毕竟在一排有地住宅尽头。说来也怪，我反而喜欢这种“离尘少许”的到场感，带着一点神秘气息——也更衬托你进入后那份别致而恬静的内部氛围。
尽管以今天的标准 432 户并不算多，但我还是觉得从主入口进入园区仅有一条车道略显奇怪。尤其在当下网购兴盛、配送增加的背景下，住户回家时可能会在门岗前被访客排队安检耽搁。经由 Jalan Sempadan 也有另一个入口，情况会稍好一些（不过那里也可能遇到同样的问题）。
穿过门岗，迎面是一处环岛，中间点缀了一座水景喷泉。作为自诩细心的评论者，我注意到环绕其周围的绿篱修剪整齐。这在园区随处可见，整体园林维护可谓称职有度。
与许多老项目（Valley Park、Bullion Park、Mandarin Gardens）地面停车位居多不同，这里的车位全部在地下。所以一方面，你开车驶入时未必能感受到那种无遮拦的开阔感；但另一方面，你获得了一个全覆盖遮蔽的地下停车场所带来的便利。
听上去好像不算什么，因为上述项目的地面停车位也都带有雨棚。我的意思是，车子本身固然得到保护，但如果下雨天你把车停在有顶棚处，接下来仍得撑伞冒雨步行回楼下——这与 21 世纪的居住体验并不相称吧？所以这点可算是它的一大优点。
值得一提的是，这个停车空间并非一整块连通的“地下世界”。它被划分为两部分：25 至 28 号楼自成一处，其他楼栋共享较大的区域。对住户而言问题不大，但对访客与配送人员可能稍显迷惑。更现实的麻烦是雨天：25 至 28 号楼的住户无法通过地下停车场直达会所区域。你要么在地面撑伞绕行，要么在穿越环岛时小淋一会儿。
以它的占地来看，车位数量绰绰有余。严格说，这也不是完全“封闭”的地下空间，侧面和不同区域留有开口，因此并不会显得阴暗逼仄（这点很重要）。车位尺度也充裕、流线顺畅，对于驾驶技术稍显生疏的人来说尤其友好。
电梯大堂入口的设计明显更复古些，这里最能看出项目的年代感。红木门框与棕色纹理大理石地面，是那个年代项目常见的设计风格——在此一览无遗。你也会注意到门面上的刮痕累累，再次提醒着这座公寓的年岁。
就大堂而言，这里并不算是最体面的空间。公允地说，那一代多数项目的思路相似：大堂只是连接停车场/一层与住户的过道。而如今，即便是大众化的新项目也会在此处花点心思进行装饰——两者放在一起并不具可比性。
不过一到地面层，观感就大为改观。建筑上的小细节与内庭院的氛围一起，开场就颇为讨喜。你也会注意到周边没有高楼压顶，空间感更为舒展——绝不会有被“盒子”围困的压迫之感。
部分楼栋的入口两侧栽种了更漂亮的行道树——这就取决于你所居住的楼号了。
项目共计 27 栋，尤其因其为低层社区，占地比你想象的更大。它让我想起 Cascadia，楼栋众多，因此难以形成非常大的一体化开阔空间。它当然不同于近邻（Mandarin Gardens），后者广袤的园地本身就是一大卖点。
尽管如此，你仍会明显感知到这里并非当下许多新项目那般“紧凑”。例如，这里的步道非常宽敞，旁侧绿茵相伴，愈发显得开阔。你早晨慢跑时大概不会与邻居擦肩相碰——这绝对是好评。
园地也足够大，你可以沿着步道跑步，或在园内遛狗而不必走出社区。对于担心外部车流的人而言，这是一个加分项。
步道地面带有某种鳞片状的图案，但部分区域已被踩踏得近乎光滑。如果能改造为更具质感的鹅卵石铺装，整体观感会更佳。当然我是在吹毛求疵，大多数人恐怕都不会留意地面。
由于整体布局并不算“板正规整”，要以常规动线来带你参观并不容易。但这绝非坏事。对送货员找楼号或许不太友好，对在此居住已久的住户而言，却是“村落感”的一部分。不妨想象一下西班牙乡镇的随性与“凌乱”，它绝不会像 Punggol 这类新镇般井井有条，而这正赋予它更多性格。
因此，我不按部就班地走动线了，直接从 Villa Marina 的“皇冠明珠”——泳池与会所区域——开始说起。
宛如法国的宏伟城堡，这里确实令人惊叹。整个泳池区域位于地面以下，呈“下沉式”布局——相当独特。泳池四周以白色罗马立柱围合，繁茂的绿植与点缀其间的红花令整体氛围更显松弛惬意。
强化法/西别墅气质的要数会所建筑。它像一座庄严的宅邸俯瞰泳池（等你看了内部就知道），确实与新加坡常见项目大不相同。在鲜少出国旅行的当下，你很容易理解为何这样的住处对许多人而言堪称“逃离日常”的所在。
泳池边配有多组桌椅，主泳道沿线也设有躺椅。我喜欢这里将功能分区：一处用于畅游、一处用于泡水放松，还有较浅的一处供孩子玩乐。但要注意，这里并没有那种“真正意义上的”儿童泳池（带彩色喷泉或滑梯的类型）。
尽管池畔氛围宜人，我仍觉得分配给这里的使用面积没有我想象中那么大——尤其考虑到 Villa Marina 的占地。也可能因为“下沉式”设计在视觉上会令空间显得更小、更封闭。
因此，尽管我很喜欢它的独特性，有些人可能会觉得私密性不足——当你在池边日光浴时，行人会从上方俯视。
话虽如此，我个人还是会优先选择泳池朝向的单位。对望楼栋之间的距离足够开阔，风景也相当独特。像这样阳光明媚的日子里，几乎会让你感觉置身法国乡间别墅。
走进会所内部，你大概会再次惊喜。我很欣赏他们几乎把主题贯彻到底，而不是像其他地方那样“半吊子”的点缀。
挑高空间、大理石地面，以及仿佛出自《美女与野兽》城堡的枝形吊灯。有人可能觉得有些浮华，这确实不合所有人的口味。但如果你曾幻想过住进一所欧式之家，这里大抵就是了。
二层设有一处相当可观的室内按摩池，采用欧式浴场风格。目前暂停开放（推测因 Covid-19），但我着实喜欢这里在细节上的用心：雕塑感背景墙、罗马立柱以及上方的弧形天窗——颇为气派。
同层还有健身房。镜面墙让空间显得更大，虽然面积并不算宽裕（与占地规模相称），但设备出乎意料地现代。例如跑步机自带屏幕——有些新项目甚至都没有。
除了主泳池区，Villa Marina 还有多个值得一提的角落。其中之一是喷泉庭院。虽说谈不上最美的喷泉，但周围设置了座位，晚间慢跑后在此小憩一会儿也挺惬意。
园内还有更多类似的景观节点。功能性或许有限，但视觉上确实提升了空间质感，也让人感到这里的园地足够充裕，能在景观上“挥霍”。
园内还在不同位置设有 2 处带顶棚的用餐亭（配备烧烤炉与洗手槽）。它们远离主要活动区，这是好事——能保证更高的私密性。不过对于面向这些区域的楼栋而言，尤其是一层单位，可能就不那么理想了。
尽管周遭氛围不错，但要说实话，用餐亭内部更像你曾在海边小木屋参加的那种 BBQ，而非法式庄园里的模样。考虑到公寓的年龄，这也在情理之中，实在也挑不出太多毛病。
除用餐区外，园内还有 3 处不同的儿童游乐场可供选择。尽管各自设备都称不上丰富，但能为孩子提供不同的玩耍空间，总归是好事。
最后说到其他户外运动设施，Villa Marina 提供一片网球场，位置相当靠外（靠近 Upper East Coast Road 的入口）。它并非在地面层，因此有着不错的抬高视野。对居住在园区两端的住户而言，来回会走上一段不短的距离——但住在大型社区，这始终是需要接受的取舍。
哦还有最后一点（真的最后一点），在园区更远的角落还有一处相当低调的推杆练习区。乍看之下并不容易看出其用途（更像茶园）。我猜很少有人真把它当推杆区使用，但这里确实是个可暂时抽离喧嚣的静谧角落。
Villa Marina 位置评述
只要不执着于东部这一带的海景，Villa Marina 的位置相当均衡。四周邻里基本都是低层建筑，这很好——你不会被高楼环伺压迫。
它还有两处出入口的优势，一处沿 Siglap Road，另一处从 Upper East Coast Road 转入的 Jalan Sempadan，若你要去 Siglap 一带的商铺或上 ECP 前往樟宜，进出都会更为便利。
若园内步道还不够，你还可以沿 Siglap Linear Park 漫步，一路毗邻多排有地住宅。步行不远便是 East Coast Park，你可以尽享公园与沙滩，以及 PS Cafe、East Coast Seafood Centre（JUMBO Seafood 与 Long Beach）等餐饮选择。
既然谈到美食，附近还有 Enak Enak HongKong Tea House 与 East Coast Lagoon Food Village。咖啡爱好者也会喜欢 Upper East Coast Road 沿线的精品咖啡厅与烘焙馆，如 Five Oars Coffee Roasters 与 The Royals Cafe。
配套设施
杂货/超市
| 杂货店 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| NTUC Fairprice | 350m，步行 5 分钟 |
| Greenberry Mini Mart | 400m，步行 5 分钟 |
| CS Fresh Siglap V | 650m，步行 8 分钟 |
在杂货补给方面，Villa Marina 覆盖得不错，从 Jalan Sempadan 出口步行约 5 分钟就有 NTUC Fairprice。像这种占地较大的项目，若你住在更靠近 Marine Parade Road 的楼栋，步行距离会相对更远。若想要更高端一些，翻新的 Siglap V 内 CS Fresh 步行约 8 分钟可达。
购物
| 购物中心 | 与公寓距离（及预计车程） |
| Siglap Shopping Centre | 600 m，车程 3 分钟 |
| Bedok Point | 2.6 km，车程 6 分钟 |
| Bedok Mall | 3.0 km，车程 6 分钟 |
| Parkway Parade | 3.2 km，车程 8 分钟 |
| Katong Square | 3.3 km，车程 8 分钟 |
最近的购物选择是 Siglap Shopping Centre，车程仅 3 分钟（步行也可）。若想要更丰富的选择，你需要前往加东（Katong）与 Bedok 一带的多家大型商场集群。
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| Preschool | My Prep School @ Mandarin Gardens Good Shepherd Convent KindergartenZoo-phonics School Rosemount International School Le Petits Gaulois |
| Primary（5 km 车程内） | Ngee Ann Primary School Tao Nan Primary School |
| Secondary（3 km 车程内） | Victoria School Temasek Secondary School Bedok View Secondary School Bedok South Secondary School |
| Junior College（5 km 车程内） | Victoria Junior College Temasek Junior College |
| Polytechnic（10 km 车程内） | Temasek Polytechnic |
| University（10 km 车程内） | Singapore University of Technology and Design Singapore Institute of Technology (SIT@TP) James Cook University |
附近学校资源并不匮乏，但若是重视 1 km 范围内的小学，目前范围内并无该“黄金距离”的小学可选。话虽如此，Ngee Ann Primary 与 Tao Nan Primary 仍在 2 km 半径内。
若家中有更年长的孩子，口碑不俗的男校 Victoria School（与 Victoria Junior College 有升学关联）就在家门口。这对打算让孩子升读 Victoria School 乃至 Victoria Junior College 的家长而言，是强有力的卖点。
Villa Marina 与 Singapore University of Technology and Design（SUTD）以及私立的 James Cook University 也相距不远。
公共交通
| 巴士站 | 服务巴士线路 | 与公寓距离（及预计步行时间） |
| Opp Laguna Park, Marine Parade Road | 853M, 47, 31, 43, 48, 55, 155, 196E, 196, 197 | 50m，步行 1 分钟 |
| Opp Goodwill Court, Upper East Coast Road | 10E, 10, 12, 13, 14E, 14, 16, 14A, 16M | 210m，步行 3 分钟 |
最近的 MRT 站：Siglap MRT（预计 2024 年通车）、Bedok MRT – 1.9 km，步行 25 分钟
目前看 MRT 情况似乎不太理想，但随 Thomson-East Coast Line 完成，新的 Siglap MRT 将紧邻 Villa Marina。该线自北向南贯穿，经过 CBD 一带及 Shenton Way、Orchard、Marina Bay 等站点。它将显著改善本区的通达性，这一升级可谓众望所归。
私人交通
| 主要目的地 | 与公寓距离（及预计高峰车程） |
| CBD (Raffles Place) | 13.4 km，车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 14.5 km，车程 18 分钟 |
| Suntec City | 10.6 km，车程 9 分钟 |
| Changi Airport | 7.8 km，车程 6 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 8.3 km，车程 13 分钟 |
| Mediapolis | 21.1 km，车程 19 分钟 |
| Mapletree Business City | 19.7 km，车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.1 km，车程 34 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 33.7 km，车程 31 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 28.2 km，车程 28 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 35.3 km，车程 31 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 16.5 km，车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.9 km，车程 20 分钟 |
最近的高速出入口： ECP 的 8A 出口
临近 ECP 对于在 CBD 工作的住户是一大利好，车辆可从 Siglap Link 直接上 ECP。项目附近就有 ECP 的方向转换口，前往市区相当便捷。
Stack 分析
项目总平面图
如前所述，Villa Marina 的整体布局非常“非常规”（我依然觉得它像千年隼）。总占地 460,685 平方英尺，绝对称得上可观。共有 27 栋楼，因此并没有你想象中的那样多的“一望无际”的开敞面，但园内步道都相当宽阔。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom | 1,087 – 1,130 sqft |
| 3-Bedroom | 1,152 – 2,024 sqft |
| 4-Bedroom | 2,314 sqft |
与同年代多数项目一样，户型选择很简单，只有 2、3 与 4 房。这里的面积也高于当下 new launch 的平均水平，最小的 2 房起步就有 1,087 平方英尺（今天一些 3 房 new launches 还未必有这么大）。
这里的底层单位也拥有相当大的露台；除非你偏爱户外空间，否则更建议考虑二层及以上的单位，这些基本都只有很小的阳台面积。
最佳 Stacks
正如前文参观所述，我会更偏好泳池景单位，因为这种地中海度假氛围正是这里与众不同之处。所以若你与我想法相近，会重点关注 2、5、6、7、11、21 与 23 号楼。当然，由于这些楼栋相互对望，更在意私密性的买家可能需要另作选择。
如果你喜欢打网球，又希望出门就能买杂货、喝咖啡，可以重点关注 5、6、7 与 11 号楼，它们的位置最为便利。
Masjid Kampong Siglap 清真寺位于 25、26、27、28 号楼与 17、18、19 号楼之间。1 与 3 号楼则面向 Sekolah Indonesia，因此也要预期会有一定噪音。
若从私密性出发，8 与 9 号楼会是更好的选择。它们远离多处儿童游乐场与用餐亭（尽管需要考虑网球场的影响）。这两栋还紧邻 Siglap Linear Park，远离主干道，且不对望其他楼栋。最后，楼下还有那块“推杆练习区”，几乎可以当作你的私人阅读角。
价格评述
| 项目名称 | 产权 | TOP | 单位数 | 平均价格（PSF） |
| Villa Marina | 99-year leasehold | 1999 | 432 | $1,106 |
| Mandarin Gardens | 99-year leasehold | 1986 | 1,006 | $1,182 |
| Neptune Court | 99-year leasehold | 1975 | 751 | $935 |
| Laguna Park | 99-year leasehold | 1978 | 516 | $1,071 |
| Lagoon View | 99-year leasehold | 1977 | 480 | $1,103 |
| Fernwood Towers | Freehold | 1994 | 215 | $1,527 |
| Finland Gardens | Freehold | 1984 | 48 | $1,473 |
| Elliott at the East Coast | Freehold | 2012 | 119 | $1,423 |
| The Hacienda | Freehold | 1986 | 109 | $1,251 |
| Crescendo Park | Freehold | 1996 | 107 | $1,285 |
| Seaside Residences | 99-year leasehold | 2021 | 841 | $2,047 |
东部这一带聚集了众多项目，虽不及 Telok Kurau 那般密集，但依然可谓“百花齐放”。不过，大多数公寓都已“年事已高”，其中最老的（Lagoon View）至今将近 50 年楼龄。
若以《金发姑娘和三只熊》的比喻，Villa Marina 在配置与价格上都“恰到好处”。它不是单位最多的，也不是最便宜或最昂贵的。我会说以当前均价，与周边相比是说得通的。
先看价格最低的 Neptune Court。它是此处最老的项目，体量也相当可观。占地 787,564 平方英尺，面积更大，单位也更多。但基本没有设施可言，生活方式上难以类比。除非你有强烈需求——比如宽敞的园地与室内空间、以及（视 Stack 与楼层而定的）海景——否则它大概率不会进入与 Villa Marina 同一候选清单。
Lagoon View 的情况也类似：设施不多，优势在于辽阔的园地与慷慨的单位面积。
更接近的比较对象应是 Mandarin Gardens 与 Laguna Park。两者占地更大（单位也更多），设施配置大致相当（虽然在呈现上不及 Villa Marina 的“考究”）。尽管平均 psf 相仿，但总价会因一个关键差异而拉开——海景。
因此，高楼层且面海的单位，尽管 Mandarin Gardens 更老、单位更多（超过 2 倍），价格仍可能高于 Villa Marina。
若选择普通朝向，双方价格就较为接近。以此为对比基础，可以说 Villa Marina 在这里的性价比更优：它更新、单位更少（更显专属），且更靠近配套与未来的 Siglap MRT。
周边也有不少永久地契的小型选择，但盘子更小、更私密，难以直接对标。正如所料，它们价格也更高，其中 Fernwood Towers 最为昂贵。
若你考虑更新的项目，可关注 Elliott at the East Coast 与 Seaside Residences。二者楼龄相差近 10 年，定位也几乎相反。Elliott at the East Coast 是一处精品公寓，仅 119 户，永久地契且低层。
相比之下，Seaside Residences 是高耸的项目，主打海景。体量大（841 户），并于 2021 年竣工，如果你想在此区域找现代感，更新不过它了。以其目前超过 $2,000 psf 的均价来看，psf 的确格外扎眼。但总体总价并没有你想象中那么高，因其单位面积比老邻居要小。
升值分析
就当前而言，周边暂无太多可预见的再开发动向。最大的利好将是 Thomson-East Coast Line 上 Siglap MRT 的即将通车。等待已久，缺乏近距离 MRT 一直是东海岸这段区域的痛点。
较大的更新集中在 Kallang River，包括 Kampong Bugis、Benaan Kapal Green 的改造，以及步行与骑行环线（Kallang Alive Loop）。这些将为城市带来更多运动与生活方式福利，但距离 Villa Marina 过远，难以直接转化为价格利好。况且你家门口就有 East Coast Park，Kallang 区域虽仅一小段车程/车站之遥，但对这里的日常生活并非决定性增益。
从更长期看，因周边许多项目年岁已高（包括 Villa Marina），未来或将出现更多变化。随着楼龄增长、维护成本上升，集体出售的吸引力可能增强。尽管这轮周期内未必会发生（许多地块规模过大，Mandarin Gardens 就尝试过不止一次），开发商对超大地块的风险偏好有限。
积极的一面是，Villa Marina 的直系周边不太可能出现太多变化（对于想要避免施工噪音的人而言是好事），因为它周围多为有地住宅、宗教场所与教育用地。
我们的看法
对我而言，Villa Marina 最大的吸引力无疑是它所呈现的地中海风情。它与新加坡其他项目截然不同，尤其在当下出国旅行受限的情况下，或更具魅力。我喜欢它几乎把主题做到了极致，不像有些项目标榜“西班牙风”，结果只是取个名字、外立面点缀几笔。相反，Villa Marina 的确营造出了西/意度假村的氛围，尤其那出色的泳池与精致的会所设计。
我也欣赏园区内的空间尺度（尽管开阔的一体化空间不及近邻），以及它提供全覆盖地下停车的便利。
位置本身也是加分项。撇开位于中心的清真寺与缺乏海景不谈，这里几乎在地段上达到了“两全其美”。四周无高楼遮挡（周边多为低层），你又能就近享受 Upper East Coast Road 沿线的咖啡与餐饮。随着 Siglap MRT 近在咫尺，未来通达性将显著提升。
当然，外观与主题并非人人买账。这是一种偏小众的审美，不是所有人都能欣赏，某些人甚至会“爱恨交织”。
如果你偏好干练、现代或极简风格——Villa Marina 可能不是你的菜。但若你钟情欧式度假氛围，享受东部的生活方式红利，并希望为家庭寻得更大的园地与室内空间——Villa Marina 会是个有意思的选择。
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