| 项目： | Villa Marina |
|---|---|
| 区域： | 15 |
| 地址： | 37 Jalan Sempadan Road |
| 地契： | 99 年地契 |
| 单位数量： | 432 |
| 占地面积： | 460,695 sqft |
| 开发商： | Far East Organization |
| TOP: | 1999 |
撰文时，Villa Marina 已有 23 年楼龄，早已不算“新盘”。也许与其楼龄有关，我认为 Villa Marina 长期被许多人忽略，主要因为它的邻居个个“来头不小”。这些体量庞大的项目（Mandarin Gardens、Neptune Court 和 Laguna Park）常因可能的en bloc活动而登上头条。此外，更新、外观更亮眼的项目（例如 Seaside Residences）也会因其现代风格与海景而更受关注。
不过，疫情期间情况有所改变，主流媒体开始因其西班牙/法国里维埃拉风格而报道 Villa Marina。那种“让新加坡居民仿佛在度假”的标题屡见不鲜。但除非你在此一带长大，多数人从未进过 Villa Marina 内部——而它的内部，确实别有洞天。若你去过 Gallop Gables，会感觉其年代相近，不过 Villa Marina 在西班牙/法式风格的呈现上走得更远。它确实让新加坡多数公寓显得乏味；若你正寻找与众不同的居住环境，这或许正合你意。
话不多说，让我们开始 Villa Marina 的内部之旅。
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Villa Marina 内部参观
从大多数标准来看，Villa Marina 算是个大体量项目。它占地共 460,685 平方英尺，仅规划了 432 个单位。但以当下语境，这样的户数其实只是中等规模，尤其与前方近年落成的 Seaside Residences 相比更是如此。
不过，单从数字上看，差距颇为惊人。Seaside Residences 的占地不到一半（207,849 平方英尺），单位却接近 2 倍（841 个）。若你在意“空间的奢侈感”，这里显然更胜一筹。
话虽如此，与周边更年长的邻居（Mandarin Gardens、Laguna View、Neptune Court）相比，这里也是最小的；且因全为低楼层建筑——并不享有任何海景。因此，若你想在辽阔土地上嬉游、且还能欣赏海景，Villa Marina 并非最佳选择。但在我看来（至少在周边范围内），它的内部空间应该是数一数二的，稍后会向你展示。
先从地块本身说起。它呈 U 形（星战迷可称其“千年隼”形），这带来了一些独特挑战。首先，它环绕着 Masjid Kampong Siglap Mosque，这当然可能是利亦或弊，取决于你的宗教背景。
不管怎样，你或许会庆幸清真寺的位置并不会干扰主入口，因其自有通道可达，因此不太会遇到常见的周五礼拜时段车流问题（此处设有侧门，出入便利）。需注意的是，25、26、27、28 号楼环抱其侧，因此此处必然会有一定噪音影响。
主入口位于 Siglap Road 一侧，有人会形容它有些“隐蔽”，因为它在一排有地住宅的尽头。我反倒喜欢这种有点“离开常道”的到达方式，它带来一丝神秘感——也更能在你入内后，衬托那种别致的古雅氛围。
尽管如今 432 个单位算不上多，但我仍觉得从主入口仅有一条车道通行稍显奇怪。尤其在当下网购配送更频繁的背景下，住户回家时可能在闸口因保安核验访客而被耽搁。通过 Jalan Sempadan 也有另一个入口，情况不至于太糟（不过同样会面临相似问题）。
穿过警卫室，迎面便是一个环岛，中间配有喷泉装饰。细看一圈环绕的绿篱，修剪得干净利落。这种维护良好的园林状态在项目内随处可见，整体观感可圈可点。
与许多老项目（Valley Park、Bullion Park、Mandarin Gardens）多数车位设在地面不同，这里全部为地下停车场。一方面，你开车入内时不会像在上述项目那样直观感受到开阔的“地面空间”；但另一方面，完全有顶棚的停车便捷性在此体现得淋漓尽致。
听起来似乎不算什么，因为上述项目的车位也都有顶。但想象一下：雨天把车停在有顶棚的位置后，你仍得打伞穿过雨幕走回楼下——这可不太像 21 世纪的生活方式吧？因此，这里的一体化地下停车，确实是加分项。
需要注意的是，地下停车空间并非贯通一整片，而是分为两区：25 至 28 号楼各自有独立车库，其余楼栋共享更大的一区。对住户而言不是问题，但对访客或快递人员来说可能有些混淆。更大的不便在于雨天：25 至 28 号楼住户无法通过地下停车路径抵达会所区域，只能走地面打伞，或在环岛处淋一点小雨穿越过去。
以这块土地的体量而言，车位自然绰绰有余。严格说，它并非完全“密闭”的地下空间，侧面和不同角落均有开口，使其不至于阴暗、逼仄（这是好事）。车位尺度也很宽裕，转弯和进出都比较轻松，对驾驶技术一般的车主相当友好。
电梯大堂的入口就显得不那么“现代化”了，这里能明显看出项目的年代感。红木门框与棕色纹理大理石地面是那个年代项目的常见设计元素——在此一览无遗。你也会注意到门面上的划痕累累，再次提醒着这座公寓的楼龄。
因此，就大堂本身而言，谈不上华丽。公平地说，这与多数同年代项目相似——当时的大堂更多被视为连接车库/一层与各户的过渡空间。如今即便是大众盘，也会在此处花些心思进行美化——因此横向比较并不公平。
不过，一旦来到地面层，体验便截然不同。建筑上的小细节与庭院式的氛围会给你不错的第一印象。你也会发现四周并无高楼林立，进一步强化了这里的开阔感——绝不会有被“包夹”的压迫。
部分楼栋入口两侧的行道树更为好看——这也取决于你所住的楼栋位置。
项目共 27 栋，且为低层开发，因此占地会比你想象中更“分散”。这让我想起Cascadia，同样楼栋众多，因此并没有真正意义上的“大开敞空间”。它确实不同于附近的 Mandarin Gardens，后者的辽阔地势本身就是一大卖点。
尽管如此，这里显然不同于当下许多新公寓——你会非常直观地感受到充裕的空间。例如，这里的步道非常宽，旁侧的大面积草坪进一步强化了开阔感。你清晨慢跑时几乎不会与邻居“擦肩而过”，这绝对是好事。
园区面积也足够你沿着步道慢跑，或牵着宠物遛弯而无需出门。对于担心车流的人来说，这是一个额外的加分项。
步道地面采用了类似鱼鳞的拼花，但有些地方磨损得几乎变成光滑表面。若能改为真正的鹅卵石铺装，整体观感会更佳。当然我是在“吹毛求疵”，多数人恐怕都不会留意地面。
由于整体布局并非严整网格状，要按常规动线带你“顺序参观”并不容易。不过，这绝非坏事。对找楼送货的人可能有点糟糕，但住久了的住户反而会把它当作“村落式”的魅力。想象一下西班牙乡镇的“随性与杂乱”，它绝不会像榜鹅这类新镇般井然——而这，正是它的个性所在。
因此，与其循序渐进，不如从 Villa Marina 的“皇冠明珠”——泳池与会所区域——开始。
更像一座法国的宏伟城堡，确实颇为壮观。整个泳池区位于地平面以下，形成了“下沉式”观感——极具特色。泳池四周以白色罗马柱围合，茂盛的绿植与点缀其间的红花更添闲适氛围。
强化法/西别墅风格的关键在于这座会所。它宛如一栋俯瞰泳池的庄严宅邸（等你看内部），在新加坡实属少见。在一个出行受限的时代，不难理解为何这样的家能成为许多人心中的“避世之所”。
泳池旁配备了多组桌椅，主泳道一侧也有躺椅。我喜欢它分为不同分区（可畅游、可泡水放松，也有更浅的区域给孩子），但需注意并没有“专门的儿童泳池”（例如带彩色喷泉或滑梯的那种）。
虽然池畔氛围很棒，但我也觉得实际可用的池畔空间没有想象中宽敞——尤其考虑到 Villa Marina 的占地规模。也可能是下沉式设计让整体显得更“内收”、更“围合”。
因此，尽管我很喜欢它的独特性，但有些人可能会觉得私密性欠佳：若你躺在池畔日光浴，路过的人会从上方俯视你。
即便如此，我个人还是会优先选择临池单位。对望楼栋之间的距离足够宽，景致也确实独特。像这样一个晴朗的日子里，仿佛瞬间被带到法国别墅度假。
走进会所，你大概率会感到惊喜。我欣赏他们在主题呈现上“全力以赴”，而不是我在其他地方常见的“半吊子”装饰。
挑高的天花、大理石地面，以及仿佛出自《美女与野兽》城堡的枝形吊灯。有人可能觉得有些花哨，这确实不是所有人的菜。但若你曾幻想住在“欧式之家”，这就是了。
二层设有一处相当宽敞的室内按摩池，采用欧式浴场风格。目前暂停开放（推测因 Covid-19），但我很喜欢其中的细节：雕塑感的景墙、罗马柱，以及上方弧形天窗——颇为气派。
同层还有健身房。镜面墙让空间显得更大，虽称不上宽敞（与占地规模相呼应），但设备却令人惊喜地“更新”。例如，跑步机配有显示屏——这一点一些较新的公寓都未必做到。
除了主泳池区，Villa Marina 周边还有若干值得一提的角落。其中之一是喷泉庭院。虽谈不上“最上镜”的喷泉，但周边设有座椅，晚间慢跑后在此稍作休憩也很不错。
园区内还有更多类似的景观小品。功能性未必显著，但在视觉上增色不少，也能让人感受到足够的空间，甚至可以在景观上“奢侈一把”。
园内两处位置还设有 2 个带顶的用餐凉亭（配备烧烤炉及水槽）。它们距离主活动区较远，这是好事——更显私密。但对面向这些区域的楼栋（特别是一楼住户）而言，则不算理想。
虽然周边氛围颇佳，但凉亭内部更像你在海边木屋参加的那种 BBQ，而非法式庄园里的版本。以公寓的楼龄来看，这也在预期之内，实在挑不出太多毛病。
除用餐区外，园内还有 3 处儿童游乐场可供选择。它们的设备都谈不上丰富，但为孩子们提供了不同场景的选择，也很不错。
最后，在其他户外运动配套方面，Villa Marina 设有 1 座网球场，位置较偏（靠近 Upper East Coast Road 入口）。它不在地面层，打球时拥有更高、更通风的场地体验。对于住在园区两端的住户，往返步行距离会较长——但这正是“住在大园区”的典型取舍。
哦，还有最后一点（真的最后一点），园区最角落里还有一处非常低调的推杆练习果岭。乍看并不容易看出“练习”的用途（更像茶园）。我猜很少有人真把它当推杆区使用，但它确实是个能暂时“抽离喧嚣”的静谧角落。
Villa Marina 位置评测
只要你不执着于东部这一带的海景，Villa Marina 的位置相当均衡。周边建筑以低层为主，这很好，你不会被高楼“俯视”。
它还拥有 2 个入口：一个沿 Siglap Road，另一个从 Upper East Coast Road 的 Jalan Sempadan 进入；若你要去 Siglap 一带的商铺，或上 ECP 驶向樟宜，进出会更为方便。
若仅在园区内散步还不够，你还可沿着 Siglap Linear Park 漫步，两侧是一排有地住宅。你也在步行距离内可达 East Coast Park，在那里享受公园与沙滩，并在 PS Cafe 或 East Coast Seafood Centre（JUMBO Seafood 与 Long Beach）等餐饮点用餐。
既然谈到吃的，附近还有 Enak Enak HongKong Tea House 与 East Coast Lagoon Food Village。咖啡馆爱好者也会喜欢 Upper East Coast Road 沿线众多精品咖啡烘焙与咖啡馆，如 Five Oars Coffee Roasters 与 The Royals Cafe。
Amenities
杂货/生鲜
| 超市/杂货店 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| NTUC Fairprice | 350m, 步行 5 分钟 |
| Greenberry Mini Mart | 400m, 步行 5 分钟 |
| CS Fresh Siglap V | 650m, 步行 8 分钟 |
就杂货而言，Villa Marina 配套相当便利，从 Jalan Sempadan 出口步行 5 分钟即可到达 NTUC Fairprice。与这类大体量项目一样，若住在更靠近 Marine Parade Road 的楼栋，步行距离会更远。若你偏好更“精品”的选择，翻新后的 Siglap V 内 CS Fresh 距离约步行 8 分钟。
购物
| 购物中心 | 距公寓距离（及预计驾车时间） |
| Siglap Shopping Centre | 600 m, 车程 3 分钟 |
| Bedok Point | 2.6 km, 车程 6 分钟 |
| Bedok Mall | 3.0 km, 车程 6 分钟 |
| Parkway Parade | 3.2 km, 车程 8 分钟 |
| Katong Square | 3.3 km, 车程 8 分钟 |
最近的购物选择是Siglap Shopping Centre，驾车仅 3 分钟（也可步行）。若想要更多元的选择，则需前往加东与勿洛一带的多处大型商场集群。
学校
| 教育阶段 | 院校名称 |
| Preschool | My Prep School @ Mandarin Gardens Good Shepherd Convent KindergartenZoo-phonics School Rosemount International School Le Petits Gaulois |
| Primary（车程 5 km 内） | Ngee Ann Primary School Tao Nan Primary School |
| Secondary（车程 3 km 内） | Victoria School Temasek Secondary School Bedok View Secondary School Bedok South Secondary School |
| Junior College（车程 5 km 内） | Victoria Junior College Temasek Junior College |
| Polytechnic（车程 10 km 内） | Temasek Polytechnic |
| University（车程 10 km 内） | Singapore University of Technology and Design Singapore Institute of Technology (SIT@TP) James Cook University |
附近学校并不匮乏，但若你在意 1 km 之内的小学，目前并无落在这一“黄金”半径之内的选择。话虽如此，Ngee Ann Primary 与 Tao Nan Primary 均在 2 km 范围内。
若家中有年长些的孩子，口碑很好的男校 Victoria School（与 Victoria Junior College 有关联）就在家门口。这对打算让孩子就读 Victoria School 与 Victoria Junior College 的家长而言，是相当诱人的卖点。
Villa Marina 亦靠近 Singapore University of Technology and Design（SUTD）以及私立的 James Cook University。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| Opp Laguna Park, Marine Parade Road | 853M, 47, 31, 43, 48, 55, 155, 196E, 196, 197 | 50m, 步行 1 分钟 |
| Opp Goodwill Court, Upper East Coast Road | 10E, 10, 12, 13, 14E, 14, 16, 14A, 16M | 210m, 步行 3 分钟 |
最近的 MRT 站：Siglap MRT（2024 年完工）、Bedok MRT - 1.9 km，步行 25 分钟
虽然目前的 MRT 情况看似一般，但随着 Thomson-East Coast Line 全线贯通，新的 Siglap MRT 将紧邻 Villa Marina。该线路向北贯穿 CBD 一带，途经 Shenton Way、Orchard 与 Marina Bay 等站。它将大幅提升本区居民的通勤便捷性，这一升级也已等待多时。
私家车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及高峰期预计车程） |
| CBD (Raffles Place) | 13.4 km, 车程 14 分钟 |
| Orchard Road | 14.5 km, 车程 18 分钟 |
| Suntec City | 10.6 km, 车程 9 分钟 |
| Changi Airport | 7.8 km, 车程 6 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase（预计 2030 年） | 8.3 km, 车程 13 分钟 |
| Mediapolis | 21.1 km, 车程 19 分钟 |
| Mapletree Business City | 19.7 km, 车程 18 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 40.1 km, 车程 34 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 33.7 km, 车程 31 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 28.2 km, 车程 28 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 35.3 km, 车程 31 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 16.5 km, 车程 15 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.9 km, 车程 20 分钟 |
最近的出入口： ECP 的 8A
临近 ECP 对在 CBD 工作的住户很友好，车辆可从 Siglap Link 直接驶上 ECP。项目附近也便于变换 ECP 行车方向，前往市区十分便捷。
Stack 分析
项目总平面图
如前所述，Villa Marina 的总体布局颇为“非典型”（我仍觉得像千年隼）。总占地 460,685 平方英尺，规模相当可观。共有 27 栋，因此并没有你想象中的“超大开敞地带”，但园内步道整体都较为宽阔。
户型分布
| 户型 | 面积（sqft） |
| 2-Bedroom | 1,087 - 1,130 sqft |
| 3-Bedroom | 1,152 - 2,024 sqft |
| 4-Bedroom | 2,314 sqft |
与多数同年代项目一样，户型组合非常简单，仅有 2 房、3 房与 4 房可选。这里的面积也高于当前新盘平均值，最小的 2 房也有 1,087 平方英尺（这已比当下一些 3 房新盘更大）。
这里的底层单位也拥有相当可观的露台面积；若你不偏好户外空间，最好从二楼及以上挑选单位，因为这些楼层的阳台面积较小。
最佳 Stack
正如前文参观所言，我会更偏好泳池景观，因为这股地中海度假氛围正是本项目的独特之处。因此，若你的喜好与我相仿，会重点关注 2、5、6、7、11、21 和 23 号楼。话说回来，这些楼栋彼此相对，若你更在意私密性，或许要另觅他处。
若你喜欢打网球，且爱步行买菜、喝咖啡，我会重点留意 5、6、7 与 11 号楼，它们的位置最为便利。
Masjid Kampong Siglap Mosque 位于 25、26、27、28 号楼与 17、18、19 号楼之间；此外，1 与 3 号楼朝向 Sekolah Indonesia，因此也需预期一定噪音。
若以私密性为先，8 与 9 号楼是更佳选择。它们远离多处儿童游乐场与用餐凉亭（但仍需留意网球场）。这些楼栋也紧邻 Siglap Linear Park，远离主干道，且不与其他楼栋对望。最后，你家门口还有那片“推杆果岭”，几乎可当作你的“私人阅读角”。
价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 单位数 | 平均价（PSF） |
| Villa Marina | 99 年地契 | 1999 | 432 | $1,106 |
| Mandarin Gardens | 99 年地契 | 1986 | 1,006 | $1,182 |
| Neptune Court | 99 年地契 | 1975 | 751 | $935 |
| Laguna Park | 99 年地契 | 1978 | 516 | $1,071 |
| Lagoon View | 99 年地契 | 1977 | 480 | $1,103 |
| Fernwood Towers | 永久地契 | 1994 | 215 | $1,527 |
| Finland Gardens | 永久地契 | 1984 | 48 | $1,473 |
| Elliott at the East Coast | 永久地契 | 2012 | 119 | $1,423 |
| The Hacienda | 永久地契 | 1986 | 109 | $1,251 |
| Crescendo Park | 永久地契 | 1996 | 107 | $1,285 |
| Seaside Residences | 99 年地契 | 2021 | 841 | $2,047 |
东部这一带公寓项目林立，虽不及 Telok Kurau 那般密集，但可选面向依然非常广。不过，这里多数公寓都较为年长，最老的 Lagoon View 至今已接近 50 年楼龄。
若以“金发姑娘与三只熊”的比喻来看，Villa Marina 在供给与价格上都处于“中间档”。它既不是单位最多的，也谈不上最便宜或最昂贵。以当前均价与周边对比，我认为它是合理的。
先从价格最低的 Neptune Court 说起。这是此处最老的项目，体量也相当庞大。占地 787,564 平方英尺，规模更大、单位更多。项目基本没有配套可言，因此在生活方式上并不可比。除非你对宽敞的土地与单位、以及一定的海景（取决于朝向与楼层）有刚需，否则它与会被 Villa Marina 吸引的客群并不完全重叠。
Lagoon View 的情况也相似——配套不多，优势在于辽阔的用地与大面积单位。
更接近的对比对象应是 Mandarin Gardens 与 Laguna Park。两者在占地（与单位数）上更大，配套水平大致相当（但在呈现上没有那么“华丽”）。虽然均价 psf 看似接近，但总价会因为一个关键差异而拉开：海景。
因此，高楼层且面向海景的单位，尽管 Mandarin Gardens 更老、单位数也多（逾 2 倍），其价格仍可能高于 Villa Marina。
若你选择普通朝向单位，两者价格则大致相当。以此为基准，可认为 Villa Marina 的性价比更高。它更“新”、单位更少（更显私密）、且更靠近配套以及未来的 Siglap MRT 站。
周边也有不少永久地契的小体量项目，更为私密，但并非完全可比。按预期，它们价格更高，其中 Fernwood Towers 价格最高。
若你考虑较新的替代品，可关注 Elliott at the East Coast 与 Seaside Residences。两者楼龄相差近 10 年，提供的“产品逻辑”几乎相反。Elliott at the East Coast 属于精品公寓，仅 119 户，永久地契且低密度。
相较之下，Seaside Residences 是高耸的开发，主打海景。体量更大（841 户），于 2021 年落成，若你想在此区寻找现代感强的新项目，它已是“最新”。按目前超过 $2,000 psf 的均价，它在 psf 上显得“突兀”，但因单位面积较老邻居更小，整体总价并不如你想象中那样高。
升值潜力分析
目前，周边并无太多可见的未来重建规划。最大的利好将是 Thomson-East Coast Line 上 Siglap MRT 站即将落成。这个区域长期以来都缺少近距离的 MRT，这一直是考虑定居于此者的顾虑所在。
更大的更新会发生在 Kallang River 一带，包括 Kampong Bugis、Benaan Kapal Green 的变化，以及名为 Kallang Alive Loop 的步行与骑行环线。虽然这将为城市带来更多运动与生活方式红利，但距离 Villa Marina 偏远，价格上的正向溢出有限。况且你家门口就有 East Coast Park；即便加冷一带只需短途地铁可达，对这里的“边际受益”也不算显著。
更长期来看，因区域内不少项目都较为老旧（包括 Villa Marina），未来可能出现更大变化。随着楼龄增长、维护成本走高，住户选择集体出售的吸引力会增强。尽管以当前周期而言，这些大体量地块（Mandarin Gardens 已多次尝试）让开发商更趋谨慎，不太愿意承接如此“大盘”。
从正面看，Villa Marina 的直接周边短期内不太会发生太多改变（对不想被施工噪音打扰的人是好事），因为四周被有地住宅、宗教场所与教育设施所环绕。
我们的看法
对我而言，Villa Marina 最大的吸引力无疑是它呈现出的地中海风情。这在新加坡几乎独一无二，尤其在当下出国受限的情况下更显可贵。我喜欢它在主题上几乎“全开”，不同于某些项目口称“西班牙风”，却只体现在名字或几个外立面装饰。相反，Villa Marina 的确营造出了西/意式度假村般的氛围——那出色的泳池与精致的会所设计便是明证。
我也喜欢园区内的尺度感（尽管不及附近一些邻居那样辽阔），以及地下有顶停车带来的便利。
位置本身同样是加分项。除了夹在中央的清真寺与缺少海景以外，这里几乎在区位上实现了“两全其美”：周边无高楼压境（多为低层），邻近 Upper East Coast Road 的咖啡店与咖啡馆；随着 Siglap MRT 即将近在咫尺，连通性将大幅提升。
需要指出的是，这种外观设计与主题并非所有人都喜欢。这是个相对小众的审美，有人会爱，有人会不适应。
所以，若你偏爱利落、现代或极简风——Villa Marina 大概并不适合你。但如果你钟情于欧洲度假村式的氛围，欣赏东部的生活方式，又希望为家人拥有更大的园区与居住空间——Villa Marina 将是一个有意思的选择。
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