这种韩国住房制度让你免付租金：能在新加坡行得通吗？（以及其他独特的住房模式）

与新加坡一样，每个国家在住房方面都有其自身的挑战，因此也形成了独特的制度与做法。这些同样引起本地房地产投资者的关注：除了最显而易见的用途（例如在ABSD税率偏高的情况下，意图投资海外房产），这些模式也可能为不动产资产提供替代性的思路。各个城市及其主管机构亦彼此取经，未来我们或将看到更多“借鉴”。以下是来自全球的一些罕见案例：

1. Jeonse（或Chonsei）住房制度 

在韩国使用，这是唯一一种广泛采用且不需每月支付房租的租赁方式。取而代之，承租人向房东一次性支付大额押金，租期结束后押金全额返还（押金不计利息）。 

押金金额通常为房产市值的50 to 80 per cent，视地点与房屋类型而定。我们也询问了在韩国租房的人士，据称在首尔等大城市，一套常见的一居室押金约为KRW 300 million to KRW 500 million（按撰稿时约合S$250,000 to S$490,000）。租期为两年。

至于为何不直接购房，原因较为复杂。韩国银行的严格融资要求，加之利率水平显著高于我国（撰稿时为5.54 per cent），以及需长期持续还款的承诺，都会构成阻碍。 

在此制度下，房东可从资金的时间价值中受益：这笔一次性大额资金可立即投入其选择的金融工具。此外，这笔资金也有助于购房者完成交易，因为第一位租户的押金即可迅速覆盖其前期现金支出。 

对承租人而言，理论上这比按月付租更便宜，因为押金最终会全额取回；其唯一成本是这笔资金本可获得的利息机会成本。

若房东出现财务困境（如破产），承租人享有优先受偿权（Hogu-won），是需优先获得清偿的债权人之一。 

然而，近年来该制度受到大量批评，且易被某些方式滥用

近年市场正转向更常规的月租体系（wolse，即我们熟悉的按月付租）。其中一大问题在于不平等扩大：一次性押金涨幅过大，令许多承租人难以负担——再叠加房价高企，便形成真实的无家可归风险。 

另一个问题在于，房价的大幅上涨主要受低全国利率所推动。然而，2022年政府加息后，承租人开始要求取回押金以存入银行，这对那些将押金加杠杆、背负沉重债务并继续购置房产的房东造成了严重冲击。许多人会先买一套房，从承租人处拿到Jeonse押金，再用这笔钱购买下一套，如此循环。

因此当房价停止上涨时，一些人无法归还承租人押金，部分房东甚至携款潜逃，致使许多承租人血本无归。这一局面也加速了韩国住房市场的下行，标志着房市泡沫的破裂。

在该住房制度下，许多韩国年轻人面临严峻的居住负担问题。普遍认为，这正是其全球最低生育率的主要原因之一，也因此住房稳定性尤为关键。

2. 芬兰的 Housing First 计划

Housing First 是欧洲减少无家可归现象最成功的政策之一。在10年（2008 to 2018）间，芬兰是唯一实现无家可归者减少的欧盟国家，降幅达35 per cent。芬兰目前的目标是于2027年前彻底消除无家可归。 

该计划由一家非营利社会企业（Y-Foundation）运营，在57座城市拥有约18,500套公寓。其核心理念很简单：公共住房“零前置条件”。无家可归者无需先“戒断”、接受治疗，或先找到第一份工作等；他们会先获得公共住房安置，在此基础上再处理其他问题。 

这也带来一些可预见的问题，例如仍有成瘾者居住其中；但管理方并不采取强制性手段（如驱逐或惩罚），而是尽量将危害减到最低。措施甚至包括提供清洁针具与安全注射空间，且所有康复项目皆为自愿参与。

由此，无家可归者与社会整体都受益：在适当的住房与支持下，他们康复的可能性更高。同时，国家可降低对紧急服务、执法与医院资源的需求。警方面对的涉毒滋事个案更少，感染或药物过量的案例也随之减少。 

尽管其成效难以否认，但其他国家未必具备能容纳此类做法的社会文化（包括在禁毒上持强硬立场的新加坡）。其前期成本亦不菲，尽管后续节省的开支可能足以抵消。 

3. 日本稳定、低碳的住房路径

日本住房市场呈现出一组看似矛盾却彼此协同的组合，最终塑造出高度稳定且生态友好的建筑环境（我们曾在更详细的文章这里讨论过）。

一方面，日本对城市建设要求严格；另一方面，其分区规则却比我国灵活得多。每类分区都保留一定“弹性”空间，允许配套设施有机生成（例如在有需要时，居住区内也可设立学校、诊所或便利店）。 

分区的灵活性叠加混合用途开发的广泛应用（在日本城市中几乎是常态），降低了对大规模交通基础设施的依赖；每个社区在一定程度上都是“自给自足”的。新加坡也通过去中心化来实现这一点，但日本自第二次世界大战结束及其重建以来，基本以更有机的方式达成了类似效果。 

另一个内生的文化优势在于，日本人普遍偏好新房。这导致即便无政府主导，也会较为频繁地重建（30 to 40年），社会亦普遍接受更短的建筑寿命；这与我们对99年地契的争论，或对永久产权的执念，形成鲜明对比。

4. 德国极其稳定、偏向租户的住房政策

撇开其强有力的租户保障不谈，德国住房市场以近乎“反常”的价格稳定性著称；自1995年以来，全国房价的累计变动幅度也不过略高于21 per cent。需要指出的是，近年来融资成本上升与经济环境承压，已令价格涨势放缓，甚至出现过去少见的回落。例如，2023年，交易量显著下滑，反映出更为审慎的市场氛围。

除温和的房价与租金水平外，德国在住房成本的稳定性上更为突出：其稳定程度可谓“惊人”。如下图所示，过去数十年，德国住宅价格变化不大，与1995年的水平相比从未偏离超过21 per cent。这在经历全球金融危机等事件后仍能保持，尤显不易；与多数市场常见的剧烈波动截然不同。

该国设有住房合作社（Wohnungsbaugenossenschaft），为非营利实体。其管理方式类似新加坡共管公寓的MCST；不同之处在于，合作社未必必须拥有物业本身。相反，租户可申请成为成员并购买合作社份额（资格条件由合作社自行设定）。

成为成员后，便有权入住相应合作社管理的单位。租金支付给合作社而非某个私人房东；由于其非营利属性，租金主要用于覆盖维护开支，或留作未来改善之用。这与多数“房东—租客”关系大相径庭，后者往往是房东受益更为显著。 

德国租户享有一系列他国少见的保障。在住房短缺地区，租金涨幅受到限制（Mietpreisbremse），此外还配套其他租控措施（通常将租金上限锚定于周边房源的水平）。 

租期可为不定期，使“终身租住”更具可行性；低收入租户还可获得住房法律专家提供的免费法律援助。若物业维护或维修不善，租户甚至可据此扣留租金。 

对房东而言似乎“麻烦”重重？这恰是关键所在：由于承租约束更强，大多数人选择把资金投向其他领域。其双重效果是既保持了住房价格的稳定，也抑制了“收租型”经济（例如资本更可能流向新企业，而非被锁定在住宅资产中）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。