中国开发商初入新加坡市场时，外界难免心存疑虑。更不巧的是，在 2017 年的集体出售热潮中，中国开发商也背上了大量指责，被认为推高了房价（不过若细读那份报告，会发现中国开发商的项目整体定价往往比本地同类更便宜）。
但到了 2024 年，市场观感已逐步转变：从将中国开发商视为“外来扰动”，到如今成为我们建筑环境的日常组成部分。以下是一些来自一线的观察：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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2017 年初期的一些负面观感
2017 年出现了一波集体出售热潮，主要由中国开发商通过收购现有项目或参与地块销售所推动。虽然确切的起点难以界定，但市场关注最早源于 Cushman & Wakefield 的一份报告，显示地价较五年前成交的地块高出约 29%。
当时还诞生了一宗破纪录的交易：中国开发商 Logan Property 与 Nanshan Group 以 $1.003 billion 竞得 Stirling Road 一带的住宅用地（即如今的 Stirling Residences）。这是住宅地块首次突破 $1 billion 的成交价。
如上所述，中国开发商的激进出价也给本土开发商带来压力，不得不抬高报价；在这一切之中，有个问题尤为突出：
在如此高地价下，开发商还能剩下多少利润空间？
据当时的报道，Logan Property 对媒体表示：
“公司在出价前已进行了详尽的投资分析……（我们相信）该项目具有盈利潜力，并符合公司的内部利润率和内部回报率目标。”
在当时的语境下，对预期利润语焉不详并非明智之举，这番话反倒助长了各种揣测：如何在创纪录的地价下，依然维持可观利润？较为负面的猜想直指以更便宜的用料、在品质上让步。
与此同时，即便撇开品质不谈，屡创新高的地价也令买家产生反感，认为大批中国开发商入场推高了房价。不过，前文所引的 CNA 报道也指出，这并不完全准确，因为中国开发商的项目整体定价往往更低。
（顺带一提，邻近的澳大利亚房地产市场在同年也出现了类似的担忧与反感）。
Kingsford Huray 的小插曲
多数外界对“品质不佳”的预期并未成真。较为明显的一次插曲出现在 Kingsford Huray 身上：该公司曾违反部分规定；相关情况我们已在这篇文章中梳理。
由于 Kingsford Waterbay 项目出现的问题，Normanton Park 一度被发出 no-sale license（禁止销售许可）。更糟的是，市场一度传言：在更紧迫的时限下，Normanton Park 的施工或将被迫赶工，后续可能暴露更多问题。然而，正因 no-sale license 伴随更为严格的品质审查，这层把关反而似乎成为强劲销售的助推，尽管可售时间更短。
不过到了 2024 年，中国开发商已基本摆脱“品质较差”的既定印象
不妨来看看近年的若干项目的实际表现。需要说明的是，我们并非要说这些项目更赚钱，或优于本地开发商；而是想展示：如今大家已不太纠结开发商的“出处”。
以当年引发热议的 Stirling Residences 为例。尽管曾有上述疑虑，且早期也出现部分做工投诉，但该盘的整体表现相当不错：
据 Square Foot Research，价格已由平均 $1,764 psf 升至今日的 $2,259 psf；项目录得 152 笔盈利交易、零亏损。
若与第 3 区（Stirling Residences 所在区）以外的项目相比，也呈现相似的增长轨迹：从 $1,481 升至 $1,915 psf，涨幅约 29%，与 Stirling Residences 的表现相近。
再看曾遭遇做工投诉的 Kingsford Waterbay，其表现同样不俗：
Waterbay 的均价由 $1,166 psf 升至 $1,374 psf，成交记录为 231 笔盈利对 29 笔亏损。
Normanton Park 尽管曾有 no-sale license，在销售期间多次登上热销榜，例如在2021 年上半年（当然，这也与其体量为“巨无霸”项目有关）。
Normanton Park 刚在去年竣工，目前转售记录不多（仅有 2 笔盈利、零亏损）。从开发商销售期看，最早开盘阶段的平均价约 $1,763 psf，至销售末期升至 $1,871 psf。
同时需留意，已登记的转售成交（仅 2 笔）约在 $2,144 psf。
在本地最为人熟知的中国开发商之一 Qingjian，自 1999 年起便活跃于市场——其打造过多项 EC 与 DBSS 项目，如 Natura Loft。遗憾的是，部分 DBSS 单位早年曾被指有瑕疵，尽管如今这一点正逐渐被市场淡化。
因此，Qingjian 进军私宅公寓之初，外界对品质略有顾虑。然而，现今市场上的明星项目之一 Jadescape 正是由 Qingjian 打造；该盘的需求与升值幅度皆相当可观：
价格由平均 $1,664 psf 升至 $2,193 psf，且 Jadescape 录得 97 笔盈利交易、零亏损，可谓“满分”成绩。事实上，近期就有卖家进账 $1.1 million 的可观利润——据我们从一线了解的反馈，该项目口碑相当不错。
CCDC（隶属中国 CSC Land Group）早年以非住宅项目见长，如曾承建 Singapore General Hospital。但其首批主要住宅项目之一 Twin VEW 表现同样不俗：
价格由平均 $1,405 psf 升至今日的 $1,747 psf；同样录得 80 笔盈利、零亏损的纪录。
从一线反馈看，买家已不太担心中国开发商项目的品质
多位中介表示，如今很少有买家再纠结开发商是本地还是中国背景；从 Jadescape、Normanton Park 等项目的市场反应看，这对他们而言并非大问题。
虽然我们手头没有确凿数据，但数位买家与中介告诉我们：就近期一批已竣工的新盘而言，部分中国开发商的整体交付品质，似乎较若干本地项目更为理想。
也有中介提到，在长堤彼岸，中国开发商仍可能面临怀疑，部分原因在于Forest City 的情况。若类似事件在新加坡发生，中国开发商恐怕会更难获得市场接纳。
尽管如此，就本地而言，大多数新加坡人已不再对中国开发商格外戒备；加之中国目前房地产市场动荡，短期内再现一波让买方恐慌的“疯狂集体出售潮”的可能性不大。中国开发商似乎终于融入了本地市场景观。
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