JadeScape 公寓评测：智能家居与优质设施

项目：	Jadescape
地区：	20
地址：	Shunfu Road
地契：	99年地契
单位数量：	1206
占地面积：	397,823
开发商：	Qingjian Realty (Marymount) Pte. Ltd.
TOP:	2022

若说除了金钱之外还有什么推动世界运转，那便是科技。 

如果你此前读过多篇 JadeScape 的评测，你大概已经知道，这个公寓的一大核心卖点就是其（进一步升级的）“智能家居技术”。 

从电梯大堂的人脸识别、访客二维码通行，到专属的私人公寓维保应用程序（以及众多其他高科技功能），不少人会认为其开发商 Qingjian Realty 已经在“智能家居技术”的行业标准之上更进一步。

不过，使其区别于竞品的并不止于此。 

优越的地段、针对特定人群需求的户内配备，以及开阔的园区尺度（更别提设施之丰富），都使这个 2022 年 TOP 的项目成为众多准业主热议的焦点。

尽管它早在 2018 年 9 月推出、并在当时获得了热烈反响（首推的 480 个单位中有 300 个即刻售出）；本次更新的评测将进一步对照当今市场，解析其当前的价格水平，助你做出理性且信息充分的置业判断。 

如果你早已对极具吸引力的 Jadescape 心仪已久，或只是好奇该公寓目前的定价与周边的实景情况，这篇评测将为你而作！

JadeScape 深度导览

在正式开始深度导览前，先分享一个有趣的冷知识——JadeScape 迄今是 Stacked 上呼声最高、最常被读者点名希望评测的公寓。或许是因为它的中心位置，抑或其“非传统”的营销方式——但不可否认的是，它已经在寻找新盘的买家群体中占据了相当的心智。

无论你喜不喜欢，JadeScape 采用了当下流行的简洁玻璃与利落线条的风格。建筑外立面以深色玻璃、灰阶色调与木质点缀相映成趣——整体观感让我想起我参观过的 Leedon Green。

就我个人而言，我挺喜欢这样的设计。若不是楼栋数量透露出其面向大众市场的属性，你甚至很容易把它当作更高端的公寓项目。

侧立面的深铜色点缀也赋予它鲜明的辨识度，尤其远观时更为显著。虽然深色更易吸热，但从可持续角度看，好处在于耐久度更佳——我认为相较过去常见的白色系公寓，它更能经受时间的考验。

从设立这处宏大的到达广场就能看出，Qingjian 试图在 JadeScape 上提升高端感。成品尚待落成方可评判，但从第一印象而言——我必须说相当令人印象深刻。若目标是营造精致与宏伟的气场，我认为他们在这里基本达成了。

毫无疑问，JadeScape 所在地块相当可观——准确来说为 397,823 平方英尺。园区内规划了 1,206 个住宅单位与 6 个商业单位。若与同属“大盘”的 Parc Esta 与 Parc Clematis 相比，JadeScape 的单位密度位居两者之间。要与体量更为庞大的 Parc Clematis（633,644 平方英尺）一较高下并不容易，尽管后者的总户数也更多（1,468）。

虽然有人认为公寓设施越多越好，但我对此持不同看法。从设施清单就能看出，Qingjian 尽可能塞入了丰富的配套。无论目之所及都是水景与景观布局，在我看来整体显得有些繁复。

这并无绝对的对错之分，更多取决于个人偏好。有时“少即是多”——保留更多开阔空间反而能更好地呈现地块尺度。许多开发商在这方面都有所“失手”，因为不少设施最终少有人用。长远来看，这会增加维护成本与保养工作量。

JadeScape 令人印象较深的一点在于其泳池配置。眼前这一座是修长而开阔的 50 米无边泳池——让我想起 Sims Urban Oasis 的那一座。

不同之处在于第二个泳池的设计——与第一座截然不同。

你可以把它看作两个字母 L 相连而成的狭长无边泳池。我喜欢这种供住户选择的多样性——这正是大型社区的一大魅力。话虽如此，这里的泳池规模仍难与 Parc Clematis 的巨型泻湖式泳池相提并论。

不同于 Parc Esta 仅设一个网球场的“吝啬”配置，JadeScape 提供了两个网球场。

JadeScape 的另一亮点是空中露台——一处环绕景观、挑高设计的休憩空间。不过，它只设于 10 座与 12 座的 13 层。这两栋也囊括了全盘仅有的 2 个面积超过 4,000 平方英尺的顶层单位，可见其基本上是项目中的“尊贵楼栋”。JadeScape 的楼栋本身并不算高，但由于这两栋朝向低矮的 Thomson Garden Estate 有地住宅区，因此能享有开阔无阻的视野。

不同于 Parc Esta 仅设一个网球场的“吝啬”配置，JadeScape 提供了两个网球场。

Reuben Dhanaraj

JadeScape 3卧室豪华型评测

面积为 1,012 平方英尺，JadeScape 的这套 3 卧室户型与同类项目相比大致处于平均水平。整体而言，格局相当高效，仅有玄关与走廊等常见的浪费空间。

但考虑到其定位面向家庭，缺少像样的家务阳台（yard）可能会让寻找合适家庭住房的买家感到失望。

视户型而定，这个 3 卧室豪华型设有一个玄关，进入后需向右或向左转才能抵达其余空间。

踏入室内，第一印象是格局相对直接。装潢简洁得体，但接下来我会指出一些小细节。

客餐厅铺设大理石地面，层高 2.9 米，表现尚可。

先说餐厅——空间确实不大。虽然上一张照片里看着还可以，但在实际使用中你可能会觉得局促。例如若按示范的摆放方式放置餐桌，桌尾靠墙，宽度便会受限；除非找到尺寸“完美”的餐桌，否则要么定制，要么就得接受两侧会凸出。

此外，从这个角度也能看出，若满座 6 人用餐，进出厨房、打开冰箱或使用烤箱都会不太方便。

由于冰箱和烤箱被放在厨房外侧，厨房内部的可用空间稍多。就尺寸而言其实不差。我欣赏尽管是封闭式，但窗户与玻璃隔断让空间更通透、采光更佳。厨房长度不错，台面与收纳都相对充裕。

厨房采用较为常见的瓷砖地面，与阳台一致。

取决于你平时的烹饪与使用方式，冰箱与烤箱放在外侧久而久之可能会让人不太方便。我也不太喜欢烤箱的这个位置，因为烹饪的气味会更容易飘散进屋内——某种程度上削弱了封闭式厨房的意义。

这里有个有趣之处：在水槽旁设置了上掀式洗碗机，取放便捷。话虽如此，为容纳洗碗机，水槽本身略小。位置安排颇为巧妙——不必再弯腰下蹲把碗碟塞进传统洗碗机。你甚至可以在这里清洗果蔬，据称这种方式更为卫生。

多数人或许对这个品牌——Fotile不太熟悉，但它起源于中国。2016 年他们率先推出这种概念的洗碗机，上市后其洗碗机市场份额达到 41.4%——供参考。

其余厨房电器来自 SMEG，这个品牌多数新加坡人都会熟悉。

客厅的表现明显优于餐厅。横向宽度尚可，但纵深可能会限制沙发的尺寸选择。

对于更重视室内使用面积的住户而言，你会乐见阳台被尽量缩小。即便如此，仍足以摆放一些舒适的座椅。

3 个卧室都位于走廊一侧。

客餐厅较小的一个好处是，普通卧室会稍微更宽敞。窗户几乎落地，采光更充足，也让空间更显开阔。

公用浴室的空间出乎意料地宽裕，但需要供 2 间普通卧室及来客共用。

这里的地面与外部相同，为大理石饰面，这是加分项。大部分卫浴配件来自 Hansgrohe，洗手盆来自 Laufen——一家瑞士品牌。

第二间普通卧室与第一间同尺寸。

好在衣柜一直做到 2.9m 层高的顶部，因此有更多收纳余地。许多人未必意识到，随着单位面积缩小，收纳空间也日益紧张。尤其当这里的储物室被当作帮佣房或书房时，多一点空间总是有帮助。

主卧室面积中规中矩，前方可以放下一张小型梳妆台。与其他卧室相同，地面为工程木地板。

床两侧同样有充足的走道空间。除此之外，这个房间并无太多亮点可讲。与多数新开发项目一样，收纳空间往往仍是需要面对的问题。

主卧浴室确实比公用浴室更大，但并无特别之处；这里没有顶喷花洒或双台盆，只是面积更大一些。

JadeScape 1 卧室评测

面积为 527 平方英尺，JadeScape 的 1 卧室户型明显大于平均水平。布局得体，整体空间利用高效，几乎没有浪费。

我个人较为介意 1 卧室还设玄关——在本就有限的面积里无疑是浪费。所幸这里的入口直接通向厨房。

与较大户型不同，这里的 1 卧室采用瓷砖地面。

除非是高端豪宅项目，否则几乎不可能在 1 卧室中找到封闭式厨房。尽管如此，如果你常做饭，会欣赏这里厨房的尺寸。厨房狭长，因而台面与收纳空间充足；同时也较为宽裕，即便有人在烹饪，其他人也能较轻松地在入口通道处穿行。（1 卧室同样配备上掀式洗碗机，这是个不小的加分项。）

其余电器（电磁炉、油烟机、烤箱、冰箱与洗衣机）均来自 SMEG。

对于 1 卧室而言，客餐厅分配的空间相当可观。视觉上出奇宽敞，部分也归功于示范单位在家具选择上的“聪明”搭配。

餐桌的选择仍需谨慎，但总体仍优于市面上一些竞品。

虽然画面中的客厅看起来空间充裕，但别忘了这里并未摆放正式的沙发，也没有电视柜。同时，缺少与主卧分隔的墙体也让空间在视觉上显得更大。

与其他户型相似，这里的阳台面积也被尽量压缩。你可以选择安装可折叠的屏风，使阳台几乎成为客厅的延伸。

这里的浴室设有双入口——既可从主卧进入，也能从客厅进入。对于经常有访客上门的住户而言，这是理想的安排。

浴室空间宽敞，尺寸无可挑剔。但需注意没有窗户，通风方面可能会是个问题。若能在马桶上方设置额外收纳，而非装饰件，会更为理想。

主卧室面积中等，除了床之外，很难再放下太多家具。可惜的是，窗户大小受到外侧空调机平台位置的影响。

虽然这里的衣柜做到顶，但这基本就是此 1 卧室内唯一的内置收纳空间。

JadeScape 2 卧室豪华型评测

JadeScape 的 2 卧室豪华型户型面积为 764 平方英尺，尺寸相当得体。

与上面的 1 卧室相似，2 卧室豪华型的入口直接通向厨房——几乎没有任何浪费的过道空间。

厨房尺寸不错——操作台很长，因此有充足的收纳与备餐空间，甚至可摆放设备。宽度方面也可以，两个人在这里同时工作也能较为从容。与 1 卧室户型一样，主要区域为瓷砖地面。

这里的室内设计带有浓厚的日式 Muji 风格。因此餐区一侧采用长凳式座位以节省空间。虽然看起来尚可，但需要指出的是餐桌本身偏窄——若换成更宽的餐桌，必然会侵占过道空间。

客厅面积表现不错，进深与开间都还可以。搭配合适的家具，完全可以成为一个舒适的空间。

正如你可能已经猜到的，阳台分配的面积被控制在最小限度。若选择居住在 一楼，还会配备一扇小门，可直接通往项目的公共区域。

左侧设置了额外的收纳空间，这一点值得肯定。

该 2 卧室豪华型的普通卧室偏小（从摆放单人床而非大床便可看出）。外侧还有空调机平台，因此这里也无法做到落地窗。

公共浴室面积中规中矩——布局略显别扭，确实不太常见。地面为瓷砖，卫浴配件为 Hansgrohe（水龙头）与 Laufen（洗手盆）。

主卧偏小，且窗户并未从墙到墙全幅展开（由于未装窗帘，这一点更为明显）。与其余卧室相同，地面为工程木地板。

对多数人而言，收纳始终是一大挑战，所幸这里的衣柜做到顶，多少有所弥补。

主浴室相当宽敞，但并无花哨配置，依旧是 Hansgrohe 与 Laufen 的标准卫浴配件。

JadeScape 4 卧室豪华型评测

面积为 1,421 平方英尺的 JadeScape 4 卧室豪华型在体量上算是中等水平。整体布局较为高效，与此前看到的 3 卧室豪华型十分相似——只是多了一个卧室、更大的主卧，以及一个生活阳台。

鉴于这是 4 卧室且更高端的户型，在此设置玄关更为合理——也能为家庭增添私密性。

踏入室内，映入眼帘的是十分熟悉的场景——与 3 卧室豪华型并无太大差异，只是更宽敞一些。

这里的地面铺装通铺大理石，卧室、厨房与阳台除外。

在 3 卧室豪华型中提到的问题，在这里确实不那么明显——活动空间略有增加。不过，我依然不算太喜欢这种布局。

诚然，这样做为厨房留出了更多空间——但取用冰箱食材仍需来回走动。若经常下厨，显然并不理想。

而且，虽说坐在餐桌旁看着烤箱里烤鸡似乎很美好，现实却是油烟与气味会弥漫全屋——之后就需要频繁通风。

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厨房与 3 卧室的布局相同，呈长形，因而台面与收纳空间都较充足。还设有玻璃窗式隔断，可从厨房望向客餐厅，反之亦然。

电器方面，同样配备 Fotile 水槽洗碗机，其余常规设备由 SMEG 提供。地面为常规瓷砖。

值得庆幸的是，这里也有窗户，通风效果充足。

至少，这里设有生活阳台，包含储物/女佣房与一间小浴厕。尽管进深较长，但宽度偏窄，晾晒衣物时可能仍需稍作挪动。

客厅空间还可以。谈不上特别宽敞，但选择合适的家具，对于大多数家庭来说已足够实用。

从这里开始与此前在 JadeScape 看到的有所不同——本户型配备了更大的阳台。其长度很足（一直延伸至第一个普通卧室），宽度也不小。其一大优点是可将餐桌椅移到阳台，从而为客厅腾出更大的空间。当然，并非所有人都习惯长期在户外用餐，但具备这种弹性总归是好事。

所有卧室都集中在户型的一侧。

在本户型的各卧室中，这间最小——但好处是可直接连通阳台。并非所有人都会把它当卧室使用，因此也完全可以改作书房/办公室——在当前居家办公（WFH）趋势下更显实用。

其余两个普通卧室尺寸完全一致。尺寸不算差，尤其是在只放一张单人床的情况下。

如上所述，采用单人床确实能释放更多空间，因此也可设置一个小型学习/办公角落。

或许会让你意外的是，这里只有一间公共浴室——需由 3 间卧室（及来客）共用。尽管空间尚算宽敞，但单一浴室在高峰时段势必带来一定的使用调配难题。

该浴室的地面同样采用大理石，配置与前述户型一致：Laufen 洗手盆与 Hansgrohe 五金件。

按惯例，主卧会享有“特殊待遇”，而这一间的表现确实不错。面积宽裕，并带有数个亮点。

首先，它配备了“步入式”衣柜。更准确地说，是一组 L 形衣柜。无论如何，收纳容量明显更大。

主浴室同样相当宽敞，但可惜优点也止于此。这里没有特别的升级配置（例如双洗手盆，或哪怕一套雨淋式花洒）。

主卧本身的空间感很好。活动范围充足，还能容纳一张梳妆台，甚至一张小沙发。

JadeScape 5 卧室套房评测

终于来到 JadeScape 公寓（除去那 2 套超大顶层公寓）中的精华中的精华——5 卧室套房。

建筑面积为 2,099 平方英尺，这套 5 房户型的气场无疑压过其他所有单位。更棒的是，整体布局出色，足以满足大多数家庭的需求——同时不乏几处奢华点缀。

如同“suite”之名所示，这套 5 卧室户型配备了私家电梯直达——通常只在更高端项目中才会出现。

电梯门开启即是玄关，既增强了私密性，也能摆放玄关柜或鞋柜。

踏入室内，宽阔的客餐厅迎面而来。对家庭而言，拥有足够大的公共活动空间是首要考量——因此这点无疑颇具吸引力。

客厅面积相当出色。轻松容纳一张大沙发，另加数张单人沙发也不成问题。

令人意外的是，阳台并不算太大（相较于本户型的其余空间）。不过若想在户外小酌用餐，面积仍完全足够。

餐厅可摆放一张长桌，轻松容纳 10 人餐桌。

餐厅旁即为干厨房，配有水槽、台面与收纳空间。尽管我个人更偏好中岛式设计，但这套方案同样不失为不错的选择。

作为高配单位，它比普通户型拥有更多“加分项”。例如，除冰箱与烤箱外，还额外配置了内置咖啡机与酒柜，皆为 SMEG 品牌。

如你所料，全屋地面为大理石。

湿厨房就在后方，位于第二个入口一侧。

空间足够大，几个人并排下厨也能从容。加长台面意味着有充足的位置摆放电器，收纳柜体也相当充裕。

后侧设有一间小浴室与家务区，可作额外储物或改作帮佣房。窗下方的区域被划为工作阳台，但面积很小，几乎可以忽略不计。

后方的杂物房面积其实不小，也可以改作帮佣房。走廊上另设一间储物室，对多数住户而言收纳需求应能得到充分满足。

回到客厅区域，次主卧位于右侧——紧挨着本户型的主入户门之后。

我很喜欢这样的卧室分布。将次主卧与其余卧室分开，居住安排更灵活。非常适合多代同堂居住——长辈或已婚夫妻住在这里，私密性会更好。

这里的空间也不错，即便放置一张大床，仍有充足的活动空间。

还可预留一张小型梳妆台的位置，或进一步增加收纳。

当然，次主卧配有独立浴室。面积不小，无可挑剔。这里的配件为 Hansgrohe 与 Laufen，淋浴龙头来自 Axor。

考虑到这一侧共有 4 间卧室，走廊自然会更长。

首先，左侧是一个储物室。收纳空间日益被忽视，而这里提供了相当充裕的选择，十分难得。

第一间普通卧室尺寸中规中矩，地面为常见的复合木地板。

第二间普通卧室同样如此，尺寸、收纳与衣柜配置一致。

最后一间普通卧室略小。其外侧还设有空调机位，因此窗户仅为半高窗。

视这三间普通卧室的使用方式而定，这点对部分人而言可能是硬伤——它们共用同一间浴室。

最后，这套 5 房的真正亮点——主卧。

其布局与 4 房户型中的主卧类似，这并非坏事。

在面积上确实出色，床边留有充裕的活动空间。

主卫入口前设有一组 L 形衣柜。虽说还称不上真正的步入式衣帽间，但收纳表现依然相当出色。

主浴室可谓面面俱到。面积出众，配有浴缸、独立淋浴区及双台盆。

在五金配件方面，5 卧室套房有所不同。首先，浴缸龙头来自 Axor，而花洒与支架来自 Hansgrohe。

浴缸与面盆则来自 Laufen。

JadeScape 区位解析

项目位于 Shunfu 与 Marymount Road 东端交汇处，对面即是 Boonview、Seasons View 与 Marymount View——没把它命名为 Jadeview，倒也让人松了口气。

得益于周边多处低密度有地住宅片区，大多数住户都能享有开阔无遮挡的全景视野，且楼层越高，视野越广。 

同时距离 Marymount MRT、Thomson CC 以及多所重点学校也近在咫尺。 

公共交通 

巴士站	服务线路	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Marymount Stn’	54, 74, 74e, 410, 410G, 851, 852	190m，步行 2 分钟
‘Blk 314’	410, 410W	150m，步行 2 分钟
‘Shunfu Est’	52, 130, 132, 162, 162M, 163, 165, 166, 167, 855, 980	550m，步行 7 分钟

最近的 MRT：Marymount MRT - 350m，步行 4 分钟

MRT 站距家仅 4 分钟，利弊兼具。 

一方面，通达性极佳（前提是路径笔直、不需绕行天桥）；另一方面，或许要应对临近轨道的噪音。

所幸 Marymount MRT 所在为地下轨道的 Circle Line 环线，因此噪音影响并不像 East-West 线那般明显。 

Marymount MRT 的位置也相当中心。 

距离 Bishan MRT 仅 1 站，至 Orchard MRT 约 13 分钟（6 站 + 1 次换乘）。

对于在 CBD 工作的人，至 Raffles Place MRT 约 20 分钟（10 站 + 1 次换乘）。    

私人交通

主要目的地	距离公寓（及预计高峰时段车程）
CBD (Raffles Place)	12.2km，18 分钟车程
Orchard Road	9.4km，14 分钟车程
Suntec City	11.2km，18 分钟车程
Changi Airport	20km，20 分钟车程
Tuas Port (By 2040)	40.1km，40 分钟车程
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	8.4km，14 分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	10.3km，14 分钟车程
Mapletree Business City	11.7km，20 分钟车程
Tuas Checkpoint	29.9km，30 分钟车程
Woodlands Checkpoint	19.3km，22 分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	15.3km，22 分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	12.2km，18 分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	15.3km，22 分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	14.2km，20 分钟车程

*请注意，车程时间以高峰时段计算

直接出入口： 2 个出口，一个位于 Shunfu Road，另一个位于 Marymount Road。

总结： 道路联通性相对良好。前往西部的车主，Lornie Highway 会是首个切入点。住户也可利用附近的 PIE、CTE 以及 Upper Thomson Road 等连接道路出行。需要注意的是，附近的 Lornie 和 Braddell Road 在高峰时段以拥堵著称，建议尽量在这些时段避开。非高峰时段经由 CTE 前往 CBD（Raffles Place）约需 15 分钟。 

杂货/超市

超市/杂货店名称	距离公寓（及预计步行时间）
FairPrice Finest - Thomson Plaza	1.2km，步行 15 分钟 或 1.2km，车程 5 分钟
FairPrice - Bishan St. 24	1.2km，步行 15 分钟 或 1.9km，车程 5 分钟
Sheng Siong - Upper Thomson Road	650m，步行 7 分钟 或 650m，车程 3 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前教育（步行 1km 范围内）	5
小学（3km 车程）	5
中学（3km 车程）	7
国际学校（3km 车程）	2
初级学院（5km 车程）	3
大学（5km 车程）	4
理工学院（10km 车程）	1

补充要点

• 即刻配套

对于每位住户/投资者而言，选择项目时一个关键点便是其周边配套。

诚然，单提到 Shunfu Road 或许还不会引来太多关注。但若亲临公寓实际位置，您会发现这里不仅仅是住宅项目，道路更上方的 Shunfu Mart 小贩中心有着极其多元的美食选择。 

往左一拐，便是 Upper Thomson Road 上的 Sheng Siong，以及街道两旁林立的各类商铺与服务。 

这里的娱乐选择或许不算丰富，但如果您偏好悠闲的休憩活动，广受喜爱的 Bishan Park 车程仅 4 分钟。 

更重要的是，公寓的单位最高达 23 层，朝西北的住户可享受无遮挡景观，既能俯瞰周边相对低矮的城市肌理，也能远眺绵延至 Central Catchment Reserve 的大片绿意（同样十分适合徒步与户外活动）。 

• 周边社区

摊开地图您会很快发现，只要开车（或至少愿意乘坐一小段公共交通），实际上便可触达多个关键且成熟的社区，配套多样且规模可观。 

向近东侧，是配套完善的 Bishan 片区，其中著名的 J8 商场尤为亮眼；而在紧邻西侧，则是 Upper Thomson Road——众所周知，这里遍布别具一格的店屋，既有各类可口的美食，也有品类繁多的商品。Ang Mo Kio 与 Toa Payoh 区域距离公寓也相对不远。   

• 新颖性

这或许是 JadeScape 最重要的一点。 

若您打开总体规划图，会发现 JadeScape 方圆数公里几乎没有新的在售项目，除非算上位于 Upper Thomson Road、刚刚落成的 183 Longhaus。

即便如此，它也仅有 40 个精选单位，目前只剩 1 个未售。 

因此，JadeScape 竣工后自然会成为邻里的全新“明珠”。未来若有周边新盘推出，也将进一步抬升这里 1206 个单位的价格与需求。 

JadeScape 开发地块评述

Jadescape 配套设施

礼宾服务	儿童游乐场	草坪
多功能厅	健身房	按摩浴池
电梯大堂	24 小时安保	游泳池
网球场	小剧院	卡拉OK室
游戏室	儿童泳池	烧烤炉
花园	宠物角	足底反射步道
桑拿	虚拟高尔夫	慢跑径

首先映入眼帘的是住宅开发与其外部环境之间的绿化隔离带。 

宽度自 7.5m 到 25m 以上不等。鉴于大多数优选单位如今已被抢订，这一点尤为重要——市场上可能还剩下一些较低楼层、尚未被细致考量的机会型单位，部分买家会担心外部干扰。 

若您首次认真考虑这些低楼层单位，请务必留意 Shunfu 与 Marymount Road 的整体车流模式，并与自身作息匹配（例如：最糟时段您是否在家？）。同时也要评估高峰期的交通噪音——这是您未来多年可以接受的吗？

其次，JadeScape 是个体量庞大的项目，这一点从数据便可见一斑：1206 个单位，坐落于超过 390,000 平方英尺的土地上。 

如此广袤的空间理所当然会配备众多设施——不过在这里，“众多”更像是“非常多”。 

我最初的担忧是这些设施的长期维护问题。然而考虑到有如此多住户共同缴付管理费，我相信累计资金足以在多年内持续覆盖多家维保承包商的费用。

此外，开发商承诺推出的专属公寓移动应用（hiLife）也将提供故障报修系统，理论上可基于住户/租户的反馈实现更及时高效的现场维修。  

最后，在 10 与 12 座的第 #13 层设置两处空中平台，是开发商的一步妙棋。 

其一是拥抱来自西北方向的优质景观，其二是在高峰时段（相对）缓解人流拥挤。话虽如此，12 与 14 楼的租户/住户仍应留意高峰时段可能出现的噪音外溢，即便开发商理应采取必要措施来降低此处的噪音渗透。 

Best Stacks

我们来看看 JadeScape 的最佳楼叠之选。事实上这里的选择相当直接，较佳的楼叠多数来自 2 栋优选楼（10、12）。

就我个人而言，我会选择 46、41、42、43、40、35、36 以及 33。

这些朝东北的单位面向 Thomson Garden Estate 有地住宅区，高楼层基本无遮挡；此外 25m 的退距也相当可观。

更不用说，朝东北的单位不受下午西晒影响。

需注意，上述清单中仅有 43 号楼叠朝西南，但您需要选择高楼层，以避免正对面向的 HDB。

您也可以考虑 27、28 与 34——但需留意来自 Marymount Road 的潜在道路交通噪音。

最少西晒的最佳楼叠

Stacks 3-7、12-16、21-24、29-32、37-39、43,45、56-60 几乎全年承受最多的下午西晒。

这些楼叠的单位长度面在大约 11 月至 1 月期间受日晒影响最大。

年中，其余楼叠也可能会有一定的间接下午日晒。

单位组合

户型	单位数量	单位面积（sqft）
1 卧室	236	527 sqft
2 卧室	90	646 sqft
2 卧室豪华型	269	764 sqft
2 卧室尊享型	44	775 sqft
3 卧室	86	904 sqft
3 卧室豪华型	137	1,001 - 1,044 sqft
3 卧室尊享型	42	1,130 - 1,152 sqft
4 卧室	114	1,249 sqft
4 卧室套房	67	1,421 sqft
4 卧室套房	80	1,647 sqft
5 卧室套房	39	2,088 sqft
6 卧室顶层公寓	2	4,198 sqft

如您所见，可选单位类型极为丰富，罕见的 5 房型，甚至还有 6 卧室顶层公寓。 

对于在空间与预算间权衡的买家，2–4 房型的多样化变体提供了更多选择。

为进一步丰富多样性，开发商 Qingjian Realty 起初还在 1 卧室中设计了 63 套“金标准”版本，以满足乐龄/行动不便者的需求。 

这些单位在浴厕铺设防滑地砖并安装扶手，同时进行多项改造，以确保该人群的安全与舒适。 

可惜由于几乎没有市场需求，Qingjian 最终取消了这一设定——如果市场接受，这原本会是个很好的举措。  

除此之外，所有单位均配备节能空调系统，可将压缩机的热量回收用于热水器；同时还配备具备超声波果蔬清洗功能的智能洗碗机。

如需了解更多单位细节、户型与可售情况，欢迎邮件联系 stories@stackedhomes.com

JadeScape 每月管理费

类型	每月管理费
1 卧室（Type A）	$233
2 卧室（Type B1, B2, B3）	$280
3 卧室（Type C1, C2）	$280
3 卧室（Type C3）	$326
4 卧室（Type D1, D2）	$326
4、5 卧室尊享型	$373
顶层公寓	$559

JadeScape 价格

价格明细（第 1 套物业）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
价格	$898,535	$1,275,116	$1,641,464	$2,317,651	$3,190,480
25% 首付款	$224,634	$318,779	$410,366	$579,413	$797,620
额外费用
买方印花税	$21,556	$35,605	$50,259	$77,306	$112,219
律师费	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费	$300	$300	$300	$300	$300
盖印费	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257	$3,305,999
初始投入金额	$249,490	$357,684	$463,925	$660,019	$913,139
投资回报
预计租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974	$7,347
租金回报率	3.08%	2.79%	2.51%	2.49%	2.67%

价格（第 2 套物业）

	1 卧室	2 卧室	3 卧室	4 卧室	5 卧室
不含 ABSD 的成本	$923,391	$1,314,021	$1,695,023	$2,398,257	$3,305,999
加：ABSD (12%)	$107,824	$153,014	$196,976	$278,118	$382,858
含 ABSD 总价	$1,031,215	$1,467,035	$1,891,998	$2,676,375	$3,688,857
初始投入金额	$357,314	$510,698	$660,900	$938,137	$1,295,997
投资回报
预计租金	$2,372	$3,056	$3,542	$4,974	$7,347
租金回报率	2.76%	2.50%	2.25%	2.23%	2.39%

价格评析

先简单回顾一下 JadeScape 地块最初的收购背景。早在 2016 年年中，Qingjian Realty 通过对原有的 Shunfu Ville 的集体出售（en bloc）完成收购，作价 $638 million，仅比其原始保留价低 $50 million。 

需要注意的是，这一交易发生在 17/18’ 年 en bloc 热潮前夕，即 2013 年降温措施后房市停滞的尾声阶段。 

这意味着 Qingjian Realty 不必像许多开发商在真正的 en bloc 热潮期间那样，因势头定价/竞争而额外加价。换言之，他们以相当划算的价格完成了这笔收购。

这也意味着他们能比大多数开发商更早进入随之而来的“新盘阶段”。再加上其独特区位、周边几乎无直接竞争，Qingjian Realty 得以在实现可观利润的同时，为其单位制定相对得体的定价。 

毋庸置疑，凭借扎实的营销与创新的独特卖点（USP），项目去化火热，开盘即售出 480 个单位中的 300 个。迄今为止（自推出起 1.5 年），已售出 75% 的单位。  

那么，以当下市场来看，JadeScape 与其他同样位于 靠近 MRT 车站 的 99年地契（大型）市区边缘开发项目 相比表现如何？

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）	距离MRT	总单位数
JadeScape	99年地契	2023	$1,715	350米，步行 4 分钟	1,206
Stirling Residences	99年地契	2022	$1,914	450米，步行 5 分钟	1,259
Park Colonial	99年地契	2022	$1,939	350米，步行 4 分钟	805

如上所示，与 Stirling Residences 和 Park Colonial 相比，JadeScape 的定价（以 PSF 计）相当合理。

诚然，它与 Stirling Residence 相比距离 CBD 并不算近，但正如前文所述，JadeScape 可便捷通达新加坡一些更为成熟的社区，更不用说 Marymount MRT 这一相当中心的车站（1 站到 Bishan（North-East line），1 站到 Caldecott（Thomson-East line））。  

我不会在此对这些项目的具体户型进行逐一比价，因为我认为这将是相当小众的比较。话虽如此，如你希望就某个特定对比（不论是否上述项目）提出请求，欢迎通过 stories@stackedhomes.com 联系我，我会尽快回复！

那么，JadeScape 周边项目的详情与价格如何？

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
JadeScape	99年地契	2023	$1,715
Seasons View	99年地契	2000	$1,061
Boonview	永久产权	2003	$1,303
Marymount View	永久产权	1992	$1,353
Tresalveo	永久产权	2012	$1,410
Thomson V Two	永久产权	2012	$1,304
Thomson V One	99年地契	2007	$1,334

如果你对这一带感兴趣，并考虑更实惠的替代方案，上述即为你当前可选的近邻项目。 

颇有意思的是，比 JadeScape 更靠近 MRT 的唯一住宅开发其实是它前方的 HDB 组屋。鉴于其新盘属性与项目配套上的优势，新盘公寓 在 PSF 方面位居榜首也就不足为奇。 

另请注意，这里既有永久产权，也有 99年地契 的物业。 

最后，我纳入了西侧（Thomson 区域）一些 JadeScape 的邻居，仅作统计用途。尽管它们或许拥有更即刻可达的配套（如商店/餐饮等），与其他开发项目相比，它们距 MRT 车站仍更远——至少在 Thomson East Line 的 Upper Thomson MRT 车站于今年稍后开通之前是如此。 

升值分析

或许最值得关注的是，Marymount 与 Upper Thomson Road 一带仍有若干尚未推出的空置住宅用地。 

不出所料，这些区域的开发将有助于推高 JadeScape 单位的价格。

若查看 Master Plan 2019，你会发现我提到的这些地块，即便更靠近 Marymount MRT，其容积率（更不用说地块规模）即便更低。 

因此，在这里被允许建设的“总单位数”更少的前提下，开发商可能需要以更高的单价来覆盖地价与利润，从而带动该片区价格进一步上扬。

以上因素叠加之下，且在潜在需求增加的背景中——暂不考虑中短期的经济不确定性。  

就目前来看，潜在租赁需求也相对稳健——主要出于 2 点：其一，靠近中心型 MRT 车站；其二，相较于当前及潜在的周边住宅项目（前文已通过容积率/地块大小说明），其新盘属性与项目配套更具吸引力。  

诚然，项目体量不小，房东之间会存在一定竞争，但我认为租金回报率将与全国平均水平相当，或略有超出，约为 2.9%+。

我们的看法

对于只关注 新盘 公寓 的买家，与许多其他项目（其中一些甚至缺乏周边配套/MRT 车站）相比，JadeScape 在其地段下的定价看起来相当合理。

尽管如此，周边也有其他较为老龄的选择，价格低近 $400 psf。其中部分还是永久产权项目，而非 JadeScape 的 99年地契，如你在前文价格对比表中所见。 

随着 JadeScape 即将入市，以及 Upper Thomson 与 Marymount Road 一带可能出现的新增土地交易，我们也可能观察到这些周边老项目的单位价格上扬。

就个人而言，我认为 JadeScape 的整体产品力相当扎实——无论是户型设计、配套设施，还是智能家居能力。但由于它与一大批新盘公寓同期发布，竞争激烈；更何况其周边也确有一些价格更低的替代方案。

归根结底，请务必结合你的预算与居住需求/偏好加以权衡。项目的区位便利性、新盘属性与额外设施配套，是否值得你为之多付一笔溢价？若有任何疑问，欢迎通过 stories@stackedhomes.com 联系我

开发商备注：

Qingjian Realty 是 Qingjian Group 的新加坡子公司——这是一家在中国大陆成立近 60 年的中国房地产企业。

其房地产板块于 1999 年在新加坡开启旅程，最初从事 HDB 分包业务。2004 年成为主承包商，随后在 2008 年以 DBSS 开发商身份进入市场，并在 2011 年开发了 Punggol EC 项目。 

不幸的是，这两段时期都与本地经济低迷重合——导致项目初期认购率偏低。再加上市场对中国外来开发商的不熟悉，以及涉及 RiverParc Residence（Punggol EC）的若干基础设施事件，公司作为新加坡房地产开发商在起步阶段面临不小挑战。

然而，多年来公司不断壮大，凭借坚韧与决心，不仅顶住了挑战，还在激烈竞争中脱颖而出，荣获本地及区域多项重要大奖。 

以其智能家居落地闻名，并因在新市场中求胜的决心而备受赞誉，Qingjian Realty 被视为一名前瞻性的开发商，善于把握能让其新盘项目脱颖而出的热门创新。  

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文