在新加坡买房的真正最佳时机到底是什么时候？来看历史数据给我们的启示

“什么时候是买房的最佳时机？”几乎是房地产领域最常被提及的问题之一，常常也伴随着同样常见的“什么时候是出售房产的最佳时机？”本周，我们试图正面回答这一问题，不再诉诸诸如“买房的最佳时机永远是 5 年前”这类含糊的箴言，而是回溯历史数据，看看它能透露出什么。

先承认这些耳熟能详的说法吧。它们在房地产世界中概括了某种普遍真理，但难以提供可操作的洞见。追问“最佳买入时点”时常换来一句“没有水晶球”的无奈回答。不过，我们这周采用了不同的方法。

我们深入回看了过去几十年的楼市趋势，着重找出历史上为买家带来最高收益的时期。我们的发现？或许会让你意想不到。

按购置年份划分的获利情况：

1. 最短的持有期（自 2020 年起）出现了最低的

这很可能来自卖家试图尽快兑现收益，并进行 sub-sale 交易。如果你在开盘时享有早鸟折扣入手，当价格走高时，甚至可能在 TOP 之前就选择转手。比如：

如果你在 2020 年 12 月Ki Residences开盘时入手，成交价可能约为 $1,766 psf。到 2022 年 9 月，中位数价格已升至 $2,133 psf，到了 2023 年 10 月约为 $2,251 psf。

如果你是最早一批买家，你可能在‘22 或‘23 年那段时间就选择了套现，在公寓尚未完工前实现收益。虽然这类收益不一定如持有 10 至 15 年那样可观，但胜在回报更快。

这似乎印证了一个说法：持有期越短，收益往往越小；但与此同时，我们也看到这并非全然不好。更早锁定收益，可能意味着可以立即升级置换。

2. 市场很快适应了 TDSR

总债务偿还比率（TDSR）于 2013 年引入，将每月贷款偿还额（连同其他未清偿债务）上限定为每月收入的 60 per cent（截至 2023 年，已下调至 55 per cent）。

我们看到其初推时确实造成明显冲击，盈利比例降至 77.2%，低于此前约 80% 至 84% 的水平。贷款限制迫使卖方下调价格，以便买方能获得足够融资。

不过，同样也能看到其影响很快消退，紧随其后的年份里，卖家开始录得更强的收益。

3. 影响最大的降温措施其实发生在 1996 年

你是否认为最严厉的降温措施是 2011 年的 ABSD？并非如此。与 1996 年同时落地的一揽子降温措施相比，显得相形见绌。

从上表可见，1996 年有 5,475 宗亏损交易，而盈利仅 4,270 宗。这是新加坡楼市中少有的年份之一：在当年买入的业主里，日后转售时亏损的人比赚钱的还多。翌年，亚洲金融危机爆发进一步阻碍复苏，盈利与亏损几乎相当（3,089 宗盈利对 3,026 宗亏损）。

既然这是迄今买房最不利的时期之一，我们更具体看看数据揭示了什么：

对 1995 至 1997 年间买入的人而言，实现盈亏平衡所需的持有期短于录得盈利或亏损所需的时间。不出所料，要实现盈利，平均需持有超过 10 年。

然而，鉴于持有期是影响部分人盈亏的关键因素，我们进一步拆分来看：

从数据可见，若在 1995 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，14.2% 会亏钱；但若在 1996 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，高达 53% 会亏钱。最糟的是 1997 年：在 3 年或更短时间内卖出的多数都会亏钱（74%）。这与当时的市场周期相吻合：1998 年跌至谷底，而市场直到 2006/07 才真正复苏。

尽管如此，平均盈利最终仍高于亏损（也因为超过 10 年的平均持有期本身就很长）。

自那以后，卖家再未经历过同样艰难的时期。但这提醒我们，此类情况确实可能并且已经发生过。即便有较长的持有期，仍存在“撞上”严厉降温措施或更广泛市场低迷、被迫在不利时点出售的风险。希望这别恰好发生在你为退休而降级的关键时刻！

4. 多数卖家无论何时成交都是赢家 

新加坡的房地产投资者相当幸运，市场整体相对安全。总体而言，在任何一年里，你更有可能获利而非亏损（‘96 与‘97 等少数例外除外）。

因此，与其忧心市场，不如更关注由自身财务状况带来的风险。

未来几年，我们大概率会看到更长的持有期 

房产经纪一直在抱怨库存不足，以及新加坡人越来越不愿出售。几乎所有我们采访的经纪都将矛头指向同一个问题：置换房产的成本。

共识是，后疫情时期在严重住房短缺的背景下，房价上涨过快。一位经纪提醒我们，2019 年专家对市场作出的“一次错误解读”，当时还警告存在供应过剩风险，而现实却恰恰相反。

一位经纪指出，新盘三卧公寓如今已超过 $2 million，连二手同类也在 $1.8 million 以上。她说：“如果你现在把 $600,000 的组屋卖掉，在你的预算内，又能买到什么既负担得起、也足以让全家住得舒适的房子？买家得出的结论是：不够；但卖家仍受这两三年的行情影响而预期偏高。”

尽管如此，购买力或买方兴趣的不足不太可能压低价格。诸如收紧 TDSR 等举措，确保了大多数自住业主资本状况良好，并不感到迫切。

此外，政府还规定，刚出售私宅者购买转售组屋需等待 15 个月。同时，Prime Location Housing (PLH) 模式的新规把 MOP 由当前 5 年延长至 10 年。再叠加高企的卖方预期，转售成交量很可能进一步减少，持有期也将拉长。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。