新加坡买房的最佳时机究竟是什么时候？让历史数据告诉我们

“什么时候才是买房的最佳时机？”几乎是房地产领域最常被问到的问题之一，类似的提问还有“什么时候卖房最合适？”本周，我们不再用“买房最好的时间永远是五年前”这类口号式的格言来作答，而是翻看历史数据，看看它能说明什么。

这些耳熟能详的说法，在房产世界里确有其理，但很难转化为可操作的指引。每当追问“最佳买入时机”，往往只会得到“没有水晶球”的无奈回应。不过，这次我们换个方式。

我们梳理了过去数十年的房产市场趋势，着重找出哪些时期为买家带来了最高回报。结论？可能会颠覆你的直觉。

按购买年份看获利情况：

Year	Breakeven	Gain	Loss	Grand Total	Proportion Gained (%)
1995	22	3,763	2,884	6669	56.4%
1996	55	4,270	5,475	9800	43.6%
1997	25	3,089	3,026	6,140	50.3%
1998	20	4,547	1,735	6,302	72.2%
1999	32	7,639	2,826	10,497	72.8%
2000	9	3,625	1,462	5,096	71.1%
2001	9	4,482	1,124	5,615	79.8%
2002	23	7,687	1,252	8,962	85.8%
2003	10	4,598	297	4,905	93.7%
2004	2	5,175	144	5,321	97.3%
2005	1	8,068	71	8,140	99.1%
2006	3	11,600	214	11,817	98.2%
2007	41	18,782	2,324	21,147	88.8%
2008	10	6,338	325	6,673	95.0%
2009	5	14,606	238	14,849	98.4%
2010	40	14,440	1,016	15,496	93.2%
2011	62	9,974	1,817	11,853	84.1%
2012	80	9,493	2,247	11,820	80.3%
2013	34	5,350	1,548	6,932	77.2%
2014	23	2,536	476	3,035	83.6%
2015	16	3,146	246	3,408	92.3%
2016	20	3,110	172	3,302	94.2%
2017	8	3,689	157	3,854	95.7%
2018	7	2,218	142	2,367	93.7%
2019		1,589	34	1,623	97.9%
2020	1	656	8	665	98.6%
2021		134	7	141	95.0%
2022		9	1	10	90.0%
2023	3	2	1	6	33.3%

1. 最短持有期（自 2020 年起）涨幅最低

这多半源于卖家希望尽快兑现利润，通过转售（sub-sale）出场。如果你在项目推出时拿到“早鸟”折扣，而后价格上行，你可能会在 TOP 前就选择转手套现。例如：

如果你在 2020 年 12 月Ki Residences开盘时买入，成交价约为 $1,766 psf。到 2022 年 9 月，中位价已升至 $2,133 psf；到 2023 年 10 月左右约为 $2,251 psf。

如果你是最早一批买家，2022 或 2023 年期间就可能选择转售，在公寓完工前先行落袋为安。虽然涨幅未必比持有 10 至 15 年的人更可观，但胜在回报兑现更快。

这似乎印证了“持有期越短，涨幅越小”的经验之谈；但也说明这未必是坏事——更早兑现收益，意味着你可以更快完成换房升级。

2. 市场对 TDSR 的适应非常快

Total Debt Servicing Ratio（TDSR）于 2013 年推出，将每月房贷偿还额与其他未清债务合计，限制在月收入的 60%（截至 2023 年，已下调至 55%）。

可以看到，措施推出当年确实带来明显冲击：获利比例降至 77.2%，较此前几年约 80% 至 84% 的水平回落。由于贷款受限，卖家被迫下调要价，以便买家能获得足额融资。

不过，影响消退得也很快；隔年起，卖家录得的获利比例又有所回升。

3. 影响最大的一轮降温其实发生在 1996 年

你是否以为最严厉的降温措施是 2011 年的 ABSD？并不是。与 1996 年相比，它显得相形见绌——当年政府一次性祭出了一整套降温手段。

从上面的数据看，1996 年出现了 5,475 笔亏损交易，对比 4,270 笔获利。那是少数几年之一：在当年买入、日后转售的卖家中，亏损者多于盈利者。接下来 1997 年亚洲金融危机爆发，进一步压制了复苏——当年获利与亏损几乎相当（3,089 笔 vs 3,026 笔）。

既然这是至今买房最不利的阶段之一，不妨更仔细看看数字：

持有期（年）
Year Bought	Breakeven	Gain	Loss
1995	6.4	10.5	7.6
1996	6.2	13.7	7.2
1997	9.0	15.2	7.4

对 1995 至 1997 年买房的人来说，回本所需时间普遍短于实现盈利或亏损的时间。不出意外，平均要持有超过 10 年才更有把握实现收益。

鉴于持有期对最终盈亏影响如此关键，我们再往下拆解：

Year Bought	Held > 3 Years	Held < 3 Years	Grand Total	% Held < 3 Years & Lost Money
1995	5,145	1,477	6,622
Breakeven	16	3	19
Gain	2,484	1,264	3,748
Loss	2,645	210	2,855	14.2%
1996	7,984	1,635	9,619
Breakeven	28	15	43
Gain	3,501	753	4,254
Loss	4,455	867	5,322	53.0%
1997	5,451	628	6,079
Breakeven	17	6	23
Gain	2,922	158	3,080
Loss	2,512	464	2,976	73.9%

从数据看，如果你在 1995 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，有 14.2% 会亏钱；若是在 1996 年买入并在 3 年或更短时间内卖出，高达 53% 会亏钱。最糟的是 1997 年，持有 3 年或更短时间卖出的多数都会亏损（74%）。这与当时的周期相呼应：1998 年触底后，市场直到 2006/07 才真正恢复。

绝对金额（盈/亏）
Year Bought	Gain	Loss
1995	$312,385	-$197,079
1996	$333,801	-$265,001
1997	$303,910	-$237,176

尽管如此，平均收益最终仍高于亏损（部分原因在于平均持有期超过 10 年）。

自那以后，卖家再未经历过如此艰难的阶段。但这提醒我们，此类情况曾经发生过、也可能再次发生。即便你打算长期持有，仍存在运气不佳、恰逢严厉降温或更广泛市场下行而被迫出售的风险——但愿这不会发生在你准备为退休而以大换小时！

4. 无论何时交易，多数卖家都是赢家 

新加坡的房产投资者相当幸运，市场整体相对稳健。总体而言，几乎任何年份你更有可能盈利而非亏损（少数例外如 1996 与 1997 年）。

因此，与其过度担心大市，不如把重心放在管控自身财务风险。

不过，未来几年我们很可能会看到更长的持有期 

许多中介都在抱怨库存不足，且屋主更不愿出售。几乎所有我们接触的中介都把矛头指向同一问题：置换房的成本。

共识是：在疫情后、住房严重短缺的背景下，房价上涨过快。有一位中介提醒我们，2019 年专家对市场作出过一次“误判”，当时还在警告供应过剩风险，结果却与后来发生的情况背道而驰。

一位中介提到，如今新盘三卧公寓已冲上 $2 million 以上，转售市场的同类产品也动辄 $1.8 million。她说：“如果你现在卖掉 $600,000 的组屋，在预算范围内还能买到什么、同时又能让全家住得舒适？买家已经得出结论：不够用。但卖家因为这几年的行情，预期仍然偏高。”

不过，购买力或买方兴趣的不足，未必会压低价格。像收紧 TDSR 这样的举措，使得大多数自住业主财务状况更为稳健，不会有太大抛售压力。

此外，政府还对刚卖掉私宅、转而购买转售组屋的人设定了 15 个月的等待期。与此同时，Prime Location Housing (PLH) 模式也引入了新规则：MOP 将从目前的 5 年延长至 10 年。再叠加卖方高企的预期，转售交易或将减少，持有期也可能进一步拉长。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文