过去 2 到 3 年，房屋贷款利率不断攀升——不少屋主也被提醒要留意未来的再融资选项。简单来说，我们自 2008 至 2020 年所经历的低利率时代或许已走到尽头。这也促使一些借款人通过部分提前还款来压低月供。不过，和所有财务决策一样，这做法适合某些人，并非人人适用。结合你的财务状况，你可以这样判断：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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什么是房贷的部分提前还款？
还房贷不一定只能按月固定还，或一次性全清。你也可以申请先偿还部分现有贷款的本金，从而降低后续月供。例如：
若你的贷款额为 $1 million，利率 3.5 per cent，贷款期余下 20 年，则每月月供约 $5,800。但如果你现在偿还 $300,000（将未偿还本金降至 $700,000），后续月供将降至约 $4,060。
（以上为简化示例，各银行的具体计算方式可能略有不同）。
请注意，你可以用 CPF 资金对房屋贷款做部分提前还款，但这并非总是明智之举（见下文）。
自新冠疫情后，随着房贷利率开始上行，部分提前还款也愈发常见。鉴于利率不太可能回到疫情前的水平，一些借款人担忧未来月供负担过重，于是选择现在一次性做部分提前还款，以压低日后的成本。
此外，还有年龄因素。我们采访的按揭经纪表示，当你的未偿贷款降至 $100,000 或以下时，通常已无法再进行再融资。
这意味着，对于处于还款末期（通常年龄较大）的新加坡人而言，最后这段时间也无法换入更便宜的贷款套餐。考虑到利率上升，或是希望在退休前清掉房贷，这些借款人有时会选择做部分提前还款。随着新加坡人口老龄化，这种做法预计会更为常见。
那为何不是人人都这么做？
在利率上行的大环境下，这看起来是个好主意；但在一些情况下，按揭经纪或理财规划师会建议你别这么做。一些细微差异会让部分提前还款对部分借款人更有利，而对另一些人却未必理想：
1. 是否存在锁定期及豁免条款
对于银行贷款，几乎所有按揭经纪都会建议你等锁定期结束后再进行提前还款。锁定期长短取决于具体贷款套餐；若你在锁定期内提前还款，通常会按提前偿还金额的 1.5 per cent 收取费用。例如，提前偿还 $300,000 可能需支付 $4,500 的费用。
（各家银行的罚则不尽相同，部分还会附加行政费用。）
有些贷款套餐会对一定额度内的提前还款予以费用豁免。例如，对不超过 $100,000（或其他指定金额）的提前还款免收费用；因此，尽量将还款额控制在豁免范围内更划算。
HDB Concessionary Loans 与银行贷款不同：HDB 不会收取提前还款违约金。
2. 距离还清还剩多久
这里也要把 CPF 的使用纳入考量。若你选择用 CPF 来提前偿还房贷，从某种意义上说，你放弃了 Ordinary Account (OA) 的 2.5 per cent 保证利率。眼下当房贷利率高于 CPF 利率时，这看起来划算；但别忘了，2008 至 2020 年间，银行房贷利率常常在 2 per cent 或以下，而且维持了很长一段时间。
因此，贷款剩余年限是关键考量。若你才开始还房贷，尚有 15 至 20 年要走，中间可能发生许多变化。当下的高房贷利率，5 到 10 年后未必还会持续。若你现在提前还款，而之后银行利率跌至低于 CPF 利率，反而会不划算。
相反，若你已进入还款的最后几年，情况就不同了：你可能更希望更快还清贷款，因为未来承受高利率的年份已经不多。
此外请记得，日后出售房产时，你需要把已动用的 CPF 本金及其累计利息一并归还。这也包括你用于提前还款的那部分 CPF 资金；若你打算置换新房，更要将此纳入规划。
提前偿还房贷可能会降低房贷保险的性价比
房贷保险通常会在你身故时（部分保单也涵盖永久伤残）替你偿清未结清的房贷。对于 HDB 公寓，这由强制性缴付的 Home Protection Scheme (HPS) 覆盖，你已经在为此付费。
可以想见，若你提前部分还款，房贷保险的“性价比”可能会降低——你的保费未必会变（取决于保险公司），但保障额度却会随未偿本金下降而减少。请向你的保险公司确认具体如何处理。
3. 机会成本的考量
我们不是理财顾问，这里不展开细谈。只需明白一点：用于提前还款的资金就无法投入其他资产，存在机会成本。
也有人会认为，尽管 2024 年房贷利率约在 3 至 3.75 per cent，但其他资产的回报仍可能更高。股票、单位信托基金、另类资产等，或许能跑赢房贷利率；与其将一笔意外之财用来还房贷，不如考虑把它们投入这些资产，或许更合算。
这毕竟属于个人理财范畴，你可以和你的财富管理顾问或信任的专业人士一起把账算清楚。
4. 收入状况可能出现的变化
对于那些将从受雇转为自雇、出售能带来现金流的资产、创业等的人而言，部分提前还款也可以作为一种缓冲垫。
例如，如果你要出售一套过去用于出租的公寓或一居室，租金收入将不再持续。这种情况下，你或许可以把部分售房所得用于偿还现有贷款，降低未来的月供。
同样地，若你即将转为自雇，还需要留意未来再融资的问题。在按 Total Debt Servicing Ratio (TDSR) 评估你的收入时，可变动收入来源（如自雇）会被按 30 per cent 折减。这意味着，你现在也许可获得房贷，但将来再融资时，因“账面收入”下降而遇到困难的可能性存在。
另一个可能的情况是配偶一方成为全职主妇/主夫，家庭转为单一收入。你或许需要根据新的情况重新测算一个可负担的月供，并据此减少债务。作为一个大致的经验法则，尽量把月供控制在你月收入的 30 per cent 以内。部分提前还款可以帮助你做到这一点。
避免因情绪驱使而进行大额部分提前还款
我们理解负债在身的感觉并不舒服，尤其是在利率上升的时期。但切勿因为情绪而拿出巨款做部分提前还款，结果一遇到紧急情况就手头吃紧。要记住，如果你不得不使用个人贷款或其他信贷工具，其利率往往远高于房贷利率。
最好的做法，是围绕明确的目标、有针对性地使用部分提前还款，而非单纯为了“图个安心”。
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