Sengkang Grand Residences 评测：一座满足你所有所需的公寓

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项目：	Sengkang Grand Residences	地区：	19
地址：	Sengkang Central	年限：	99 years
占地面积：	401,012 sqft	单位数量：	680
开发商：	CDL + CapitaLand	TOP：	2023

起初是 Sengkang，随后是 Punggol。如今，随着 Buangkok MRT 即将迎来其自带购物中心的一体化住宅项目，目光再次聚焦于此。

两大房地产巨头 CDL 与 CapitaLand 时隔 10 年再度联手，目标是在 2023 年 11 月取得 TOP。

从一开始，就不难理解为何未来住户会因家门口自带一站式购物中心与 MRT 站的便捷而充满期待。

更何况，项目共有 1–4 卧（680）个单位，分布于 9 栋住宅楼，住户结构将相当多元，为社区增添色彩与活力。

不过，Sengkang Grand Residence 的住户应有一个共同点：都喜欢公寓范围内的环礁式泳池、精致的景观设计，以及独特的设施（如蹦床区与跑酷健身区）。

当然，住在这里也未必事事尽如人意。 

以其位处第 19 区而言，管理费并不算便宜；此外，低楼层的噪音或许更为明显。 

尽管如此，自推出以来去化强劲——所有单位被抢购一空只是时间问题。

话不多说，一起走进示范单位看看！

Sengkang Grand Residences 实地导览

Sengkang Grand Residences 配套设施

Circle Lounge	BBQ Pavilion	Aqua Pod
Social Pavilion	Poolside Pavilion	Dip Pool
Welcome Pavilion	Teepee Gardening	Gourmet Pavilion
Trampoline Thrill	Tower Tree Slide	Playhouse Lawn
Kid’s Play Pool	Mini Golf	Animal Sculpture Playground
Pet’s Play	50m Lap Pool	Yoga Lawn
Parkour Gym	Five Senses Garden	TreeTop Walk
Spectrum Spa Pool	Hammock Lawn	Aqua Hammock
Floating Tea Deck	Wellness Spa Pool	Swinging Day Bed
Bubble Leisure Pool	Gym	Social Function Room
Social Lounge

有人对 Sengkang Grand Residences 平均 $1,700 PSF 的售价皱眉，但自推出以来已迅速售出 216 个单位，市场需求不言自明！判断一个项目对品质的重视，示范单位是个直观窗口；第一印象而言，他们基本达标。但鉴于这是CDL 与 CapitaLand 合作的项目，我自然而然会有更高期待。

Sengkang Grand Residences 就坐落在商场之上，与其他新推的一体化项目外观相仿。并非设计不好，只是与竞品相较缺乏辨识度；若不是资深房产爱好者，恐怕很难一眼区分。

这里的 50m 标准泳池颇为亮眼，尤其是环礁式造型。好处在于，从高处俯瞰总是更赏心悦目！

以 401,012 平方英尺的占地与 9 栋住宅楼而言，Sengkang Grand Residences 相较空间感更胜如North Park Residences 等一体化项目。景观在柔化混凝土量体、营造居家氛围上作用关键。有 CDL 与 CapitaLand 作背书，对落地执行大可不必太担心。

从这里可见 Sengkang Grand Mall 的巨型天窗。有人认为这是浪费空间，本可更高效利用，我也多少同意。另一方面，它为商场引入自然采光，亦有可取之处。或许借鉴樟宜 Jewel 的瀑布会不会太过奢望？

Sengkang Grand Residences 最大的卖点无疑是“万事一屋搞定”。项目涵盖 3 层零售商场，配备超市、社区会所、幼儿中心、MRT 站、巴士转换站，甚至小贩中心，一应俱全。若你愿意，几乎不用再出门，宛如一座自给自足的小城。

另需一提：从一层并无直达住宅的专用电梯，回家需转乘两次电梯，每天如此难免有些烦躁——标准的“幸福烦恼”。

希望能吸引到优质摊位入驻。我很喜欢小贩中心被整合入项目之中。小贩中心是新加坡人饮食文化的中流砥柱，也盼借由更多可行的平台，让年轻一代得以延续这门手艺。

Sengkang Grand Mall 拥有 160,000 平方英尺的零售面积，体量不小。作对比，Hillion Residences 的商场约 174,730 平方英尺；若谈正儿八经的购物体验，乌节的 Ion mall 超过 600,000 平方英尺。当然，CapitaLand 在商场招商与业态策划方面经验丰富，吸客能力不容小觑，整体应相对稳健。

Sengkang Grand Residences 1 卧 + 书房评测

面积 474 平方英尺，Sengkang Grand Residences 的 1 卧加书房勉强可接受。整体布局高效，几乎没有浪费空间。唯一小小的抱怨在于“加书房”的名号略显夸张——实际只是主卧旁的一处小角落（后文会谈）。

与多数新盘 1 卧一样，入户动线与厨房合并，形成可用的尺度。操作台长度足以应付大多数烹饪任务。入口过道也算宽敞，即便 2–3 人同时在此也不至于拥挤。

若你热爱重度烹饪，多数 1 卧恐怕都不太合适——常需开着大门与阳台通风。不过，考虑到楼下有小贩中心与商场里的各类餐饮，对 99.9% 打算自住于此的人来说并非问题。

客餐一体后的空间感不错。经过软装设计后，长条卡座的视觉延展也让空间显得更长。

这里可放下一张可坐 3 人的圆餐桌，通行仍有余地。

由于卧室入口的存在，客厅能摆放的电视宽度受限。若你梦想拥有超大电视，这会是必须面对的约束。

若你重视室内可用面积，这将是你的福音——Sengkang Grand Residences 的阳台面积被控制在较小范围。

1 卧的卫浴中规中矩，必要时可同时容纳 2 人。设有双入口，起居区与卧室均可进入。

卧室偏小，只能刚好容纳一张大床。

若你在想“书房到底在哪”，其实就是卧室内靠窗的一隅。

既然号称“1 卧加书房”，自然会对这处空间有更高期待。我认为若仅以 1 卧展示，并把这角落巧妙打造成可用空间，反而更令人惊喜。总之，这是个温馨的小角落。

Sengkang Grand Residences 2 卧豪华型 + 书房评测

面积 764 平方英尺，2 卧豪华型比常规 2 卧略大。虽然不喜欢进入户内那段较长的玄关，但其余空间均颇为实用。

正如上面所说，2 卧的入户过道偏长，在我看来并非最佳利用。若沿墙定制柜体，可化为更多收纳。

再往里走，软装把空间的潜力发挥得很好。厨房为 L 型，尺度也比多数户型更大。

我很喜欢这里的中岛设计，小户型中并不多见。若你是吃货或爱下厨，这会是加分项。厨房中岛还能兼作用餐吧台，若想与众不同，甚至可不设传统餐桌。

由此也为客厅释放出更多面积。恰好客厅本身并不算大。

与 1 卧类似，常用于电视墙的一侧较短，电视选择受限；若移至右侧较宽墙面，沙发又会显得别扭。好在本户型的软装非常在线，绿色调与活泼墙纸让家更显温暖。虽然交付不含这些，但依然有不少可借鉴之处。

阳台在 2 卧中属常规尺度，若你愿意，也可做户外用餐区。

普通卧室偏小；在这种抬高平台的设计下，尽管看起来温馨，但局促感更明显。

以户型面积而论，共用卫浴的空间感尚可。

主卧尺寸中规中矩，收纳偏少。

与 1 卧加书房相似，这里的“书房”其实是雕刻出的一处角落。在其他项目里，这里可能会是阳台。我倒喜欢这处小凹位，可作书桌或梳妆区。

总体而言，这是我个人见过设计较佳的 2 卧之一，也是 3 个示范单位中最推荐的选择。

Sengkang Grand Residences 3 卧豪华型 + 灵活空间评测

面积 1,012 平方英尺，3 卧豪华型的面积尚可。但细看户型，效率并不出众——入户玄关与通往卧室的走廊都较长。

与 2 卧类似，这里同样有较长的玄关，利用不算理想。至少一侧设置了收纳区。

以 3 卧而言，厨房尚可。将配备滑门以保持封闭烹饪。

两侧台面长度有限，若常用电饭煲等电器，操作或显局促。

客餐空间不大，因此大量使用镜面以增强空间感。

与多数示范单位相似，展示的餐桌对一家人舒适用餐而言偏小。把餐桌靠角摆放从空间利用角度看最合理。

所幸这里的客厅拥有较长的电视墙。但客厅净宽较短，若摆放常规电视柜与沙发，空间易显拥挤；建议考虑上墙安装电视。

阳台近似方形，可满足简单的户外座椅布置。

走廊左侧有一间小房，可按需利用。此处示范安装了折叠床，可作为帮佣房或客房；也可用作（大）储藏室或书房。但坦白说，这种“灵活性”是有代价的——其余卧室并不算大。

这间小房也可从厨房进入；旁边设有小卫浴，外侧有一处迷你工作阳台可放洗烘设备。

共用卫浴的尺度非常一般。

与前两个示范不同，这里没有可用于书房/梳妆的角落；取而代之的是主卧专属阳台。就我个人而言更偏好室内可用面积，但主卧私享阳台也自有其价值。

最后，主卧卫浴也是中规中矩。即便名为“豪华型”，也没有浴缸可加持！

Sengkang Grand Residences 地段评测

新加坡东北一带自“甘榜”时代以来经历了翻天覆地的变化。如今，连片的 HDB 与公寓构成了天际线，通勤高峰时人潮涌动。

即便距离新加坡中部有一段距离，这里依然是相对可负担的“心邻”（heartland）社区，基本能满足多数人群需求。 

Sengkang Grand Residences 地处宁静的 Punggol Promenade 自然带与热闹的 Serangoon Nex 中心之间，周边长期服务 Buangkok MRT 乘客的配套也已十分成熟。  

交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（与步行预估时间）
‘Buangkok Stn Exit B’	27, 43, 43M, 43e, 102	40m, 步行 1 分钟
‘Opp The Riverdale’	80, 82, 87, 88, 89, 119, NR6	700m, 步行 8 分钟
‘Bef Buangkok Drive’	109, 156, 159, 159A, 161	750m, 步行 9 分钟

最近的 MRT： Buangkok MRT，即达 

家门口脚下就是 MRT 通常是福音……除非能感到列车进出站时的震动——而此处基本不太可能。 

诚然，Buangkok MRT 并非最核心，但至 Serangoon MRT 仅 3 站（换乘 Circle Line），至 Punggol MRT 也仅 3 站（自然与水上休闲爱好者的去处）。至 Little India MRT（Downtown Line）8 站，至 Dhoby Ghaut MRT（Circle 与 North-South Line）9 站，车程约 21 与 25 分钟。

还有多条巴士线路服务，夜归者亦可乘坐 Night Rider 6。

私家车出行便捷度：良好 

高速/主干道	距公寓距离（与离峰驾驶时间）
Hougang Avenue 2	2km, 车程 3 分钟
Yio Chu Kang Road	2.3km, 车程 3 分钟
Tampines Road	2.9km, 车程 4 分钟
Ang Mo Kio Avenue 3	3.3km, 车程 4 分钟
CTE	4.4km, 车程 5 分钟
Upper Serangoon Viaduct	4.5km, 车程 6 分钟
KPE	2.5km, 车程 3 分钟
TPE	3km, 车程 4 分钟
SLE	7km, 车程 7 分钟
PIE	11.6km, 车程 12 分钟
ECP	14km, 车程 12 分钟
AYE	17.7km, 车程 14 分钟
BKE	18.4km, 车程 14 分钟

上述时间为理想状态。考虑到红绿灯与片区内众多住宅（更别提商场），常规情况下应预期为其 1.5–2 倍。 

此外，Sengkang Grand Residences 位于新加坡东北部较深处，若经常往返 CBD，时间与成本都不算友好。

以其溢价而论，或许更明智的做法是在更靠近市区的地段寻找同价位甚至更便宜的选择！ 

尽管如此，此处仍获评“良好”，主要因其紧邻 KPE（东北居民的“救星”）。从 Buangkok Drive 直接驶入隧道的路线，想必能帮到不少住户。

杂货采购

杂货店名称	距公寓距离（与离峰驾驶时间）
FairPrice – Compass Link	即达
FairPrice – Sengkang East Avenue	1.4km, 车程 5 分钟 或 750m, 步行 9 分钟
FairPrice – Rivervale Plaza	2.1km, 车程 5 分钟
FairPrice Xtra – Hougang St. 91	2.7km, 车程 8 分钟
FairPrice Finest – Seletar Mall	4.3km, 车程 10 分钟
Cold Storage – Compass One	2.4km, 车程 7 分钟
Cold Storage – Greenwich	4.3km, 车程 10 分钟
Cold Storage – Hougang	4.4km, 车程 10 分钟

或许是心理作用，但在心邻地带，总感觉走到哪儿都有杂货店。

此处亦然。周边 FairPrice 超过 10 家，我们仅列出最近/“最全”的 5 家。 

可惜附近即达的 Cold Storage 不多——或许也反映了本区住户对此类超市的需求有限。

不过有超市就在家门口，这些差异也就不那么重要了！

购物商场

商场名称	距公寓距离（与离峰驾驶时间）
Hougang Mall	1.6km, 车程 4 分钟
Hougang Green Shopping Mall	1.6km, 车程 6 分钟
Compass One	1.8km, 车程 7 分钟
Rivervale Plaza	2.1km, 车程 5 分钟
Buangkok Square Mall	2.6km, 车程 6 分钟
Hougang 1	2.7km, 车程 8 分钟
Rivervale Mall	2.8km, 车程 7 分钟
Punggol Plaza	4.3km, 车程 9 分钟
Greenwich V	4.3km, 车程 10 分钟
Seletar Mall	4.3km, 车程 10 分钟
Waterway Point	5.4km, 车程 13 分钟

我们知道，这份清单与“住在新建商场之上”的初衷相悖（内心尖叫中）。

但事实是，我们总会对熟悉的景致感到厌倦。对于喜爱多样性的住户，周边有不少心邻商场与重新装修的购物中心可供选择。 

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（离峰驾驶时间）
Little Readers & Genius Tots	Preschool	240m, 车程 1 分钟 或 步行 3 分钟
Myworld @ Compassvale Ancilla	Preschool	1.6km, 车程 6 分钟 或 800m, 步行 10 分钟
Eshkol Valley	Preschool	1.8km, 车程 5 分钟
Sengkang Methodist Children Centre	Preschool	2.9km, 车程 6 分钟
Cambridge @ Fernvale	Preschool	3.5km, 车程 8 分钟
Palm View Primary	Primary	即达
North Vista Primary	Primary	800m, 车程 3 分钟 或 200m, 步行 3 分钟
Punggol Primary	Primary	1.6km, 车程 7 分钟
Yio Chu Kang Primary	Primary	1.6km, 车程 4 分钟
Nan Chiau Primary	Primary	1.8km, 车程 6 分钟
Hougang Primary	Primary	2.2km, 车程 6 分钟
North Spring Primary	Primary	2.2km, 车程 6 分钟
Sengkang Primary	Primary	2.3km, 车程 6 分钟
Anchor Green Primary	Primary	2.4km, 车程 6 分钟
Springdale Primary	Primary	2.4km, 车程 9 分钟
Rivervale Primary	Primary	3km, 车程 7 分钟
Compassvale Primary	Primary	3km, 车程 8 分钟
Sengkang Green Primary	Primary	3.6km, 车程 8 分钟
Fernvale Primary	Primary	3.7km, 车程 8 分钟
Fern Green Primary	Primary	3.8km, 车程 9 分钟
Greendale Primary	Primary	4.5km, 车程 9 分钟
Horizon Primary	Primary	4.5km, 车程 9 分钟
Edgefield Primary	Primary	4.7km, 车程 10 分钟
North Vista Secondary	Secondary	1.2km, 车程 3 分钟
Montford Secondary	Secondary	1.3km, 车程 4 分钟
Sengkang Secondary	Secondary	1.4km, 车程 5 分钟
Hougang Secondary	Secondary	1.9km, 车程 5 分钟
Nan Chiau High	Secondary	2km, 车程 5 分钟
Serangoon Secondary	Secondary	2km, 车程 6 分钟
Xinmin Secondary	Secondary	2.4km, 车程 7 分钟
CHIJ St. Joseph’s Convent	Secondary	2.5km, 车程 6 分钟
Compassvale Secondary	Secondary	2.9km, 车程 7 分钟
Pei Hwa Secondary	Secondary	3.1km, 车程 7 分钟
Bowen Secondary	Secondary	3.2km, 车程 8 分钟
Edgefield Secondary	Secondary	3.9km, 车程 10 分钟
Greendale Secondary	Secondary	4.2km, 车程 9 分钟
Punggol Secondary	Secondary	5km, 车程 10 分钟
Anderson Serangoon Junior College	Junior College	6.4km, 车程 14 分钟
Tampines Meridian Junior College	Junior College	7.5km, 车程 15 分钟
Nanyang Polytechnic	Polytechnic	7.8km, 车程 17 分钟
Temasek Polytechnic	Polytechnic	11.8km, 车程 16 分钟
Ieera Business School	University	3.4km, 车程 9 分钟
Singapore Institute of Technology (NYP Campus)	University	8.2km, 车程 18 分钟
Singapore Institute of Technology (Temasek Campus)	University	12.4km, 车程 17 分钟
Curtin Singapore	University	16.3km, 车程 21 分钟

从户型配置看，这里相当一部分住户将是有孩家庭。

因此，周边丰富的小学与中学尤为重要。但也要注意，多为“邻里学校”；若想就读教会或顶尖名校，通勤时间可能较长。

此外，高等教育选择并不多，需要者通勤同样会更久。

其他要点

•  噪音邻居

如前所述，一体化项目有利亦有弊。其一是商场人流带来的噪音升高，特别在周末、公共假期与用餐时段更为明显。若条件允许，尽量选择更高楼层。此外，每天穿过人潮回家也需适应；若你来自较清静的小区，可能需要一段时间适应。

• 繁忙路段 

叠加的还有车流高峰时段的道路拥堵。以地段属性而论，此区拥车比例也会高于 CBD 项目（在那里用车并非刚需）。 

虽然我们无力改变，但起码 Sengkang Central（项目外侧道路）为双向各 2 车道，或有助于缓解部分车流。

• 美食云集

心邻地带亦意味着丰盛的平价美食。周边分布着小贩中心、家常餐馆、烘焙店与便利店。相较商场，价格更亲民，同时也更具多样性与本地风味。

• 亲子友好

众多游乐场、教育中心（抱歉孩子们）、学校与休闲选择，使这里成为适合育儿的社区。另外，Punggol Promenade 与公园等亲近自然的去处，适合全家出游。

Sengkang Grand Residences 开发规划

在 401,012 平方英尺的土地上，开发商引入了不少罕见于多数项目的设施，如迷你高尔夫、动物雕塑游乐场、蹦床，甚至宠物草坪！

整体非常亲家庭，并通过 5 大“会所分区”满足不同世代与社交需求。同时，借由 TreeTop Walk、Misty Garden、层叠水景与 Five Sense Garden 等设计，让项目更贴近自然。 

更妙的是其布局策略。并未将各“会所分区”集中封闭，而是分散在场地各处，相对均衡噪音影响，也减少了个别楼栋的偏好差异。 

不过，蹦床与树塔滑梯区域周边（78 与 80 号楼）可能会更为嘈杂。

另需留意的是，园区内部的机动车通道虽可通达各楼栋，但也会引入一定车辆噪音，叠加外部 Compassvale Bow 与 Sengkang Central 的路噪。 

来看户型配比

户型	单位数	面积（sqft）
1-Bedroom + Study	131	474 – 506 sqft
2-Bedroom	95	624 – 678
2-Bedroom + Study	10	624
2-Bedroom Premium + Study	136	732 – 764
3-Bedroom	148	936 – 947
3-Bedroom Premium	56	1023 – 1055
3-Bedroom Premium + Flexi	55	1012
4-Bedroom Premium + Flexi	49	1313 – 1324

如前所述，Sengkang Grand Residences 的户型配比可覆盖大多数客群。 

与新盘趋势一致，单位面积整体中等，所幸大多布局高效。  

值得注意的是 4 卧数量有限，若有意向，宜尽快入手以免错失。

此外请记得，1 卧 + 书房户型中的“书房”，其实是卧室内靠窗的一小块空间。

优选楼叠

以下是我们为 Sengkang Grand Residences 挑选的部分优选楼叠。

72、88、86、84 与 82 号楼叠朝东，可避开西晒。然而需留意沿 Sengkang Central 的交通噪音——该侧设有巴士转换站。

以下为按户型挑选的具体楼叠：

户型	楼叠
2 Bedroom Premium	53, 25, 13
2 Bedroom + Study	33
2 Bedroom	26
1 Bedroom	39
3 Bedroom	14, 54
4 Bedroom	19, 32, 60

上述单位主要避开西晒，同时与对面楼叠保持更远距离，私密性更佳。

Sengkang Grand Residences 价格评测

项目名称	年限	TOP	平均价格（PSF）
Sengkang Grand Residences	99-years	2023	$1,746
The Rivervale	99-years	2000	$748
Esparina Residences	99-years	2013	$1,121
The Quartz	99-years	2009	$995
Jewel @ Buangkok	99-years	2016	$1,303
Compass Heights	99-years	2002	$810
Watertown	99-years	2017	$1,344
Woodleigh Residences	99-years	2022	$1,851

由于片区开发时间较久，周边可见多种 HDB 与公寓并存——有新有旧。 

若将 Sengkang Grand Residences 与邻近公寓对比，会很快发现即使同区，估值差距也相当明显。 

诚然，它是新盘；但真正让其享有更高溢价的，是一体化项目的身份。

再看清单上的其他一体化项目，若将与市区距离、楼龄等因素校准，Sengkang Grand Residences 的价格总体与同类相当。 

考虑到新加坡 80%（且仍在上升）的一体化项目自推出以来均出现升值，你就能理解这里的强劲需求。

而且，这还不是最亮眼的部分。

看到 Compass Heights 目前 $810 的 PSF 吗？这较其最初 $343 的平均开盘 PSF，涨幅竟达到 136%！

诚然，那是另一段市场周期，但数据依旧相当可观。

我们的结论

就本区而言，Sengkang Grand Residences 值得纳入你的考察清单。 

或许不如Punggol 的 Watertown那般“硬核”投资（Punggol 诸多新配套可望带来更可观的升值），但依然值得考虑。

观察此处未来的平均租金与需求也会很有意思，尽管后者应低于市中心。 

站在自住者角度，我欢迎这种极致便利——但若非出于投资机会考量，我大概不会为此价位在这里购买。

高于平均的噪音水平（考虑到新加坡的整体噪音水平，这话并不夸张）、相较旧盘更小的单位面积，以及整体位置距离市中心较远，基本是我心中的主要减分项。另外，这一带的一体化项目其实相当密集。沿紫线就有 Poiz Residences、即将落成的 Woodleigh Residences、Compass Heights 与 Watertown。老实说，若你把“便利”置于首位，选择之多几近“幸福烦恼”。

总的来说，其多元的园区设施、潜在的投资机会、邻近学校与便利性，在我看来足以盖过 Sengkang Grand Residences 的不足。

若我在寻找稳健的投资标的或一处新居，这里会在考虑之列。 

前提是我的工作不在 CBD！ 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。