2022 到 2024 只隔了 2 年，但市场在短时间内已翻天覆地。我们从住房严重短缺，转为新公寓与新组屋密集入市；此外，新一轮 ABSD 规则的影响也尚未完全显现。
如果你打算在 2024 年出售房产，以下是你务必先弄清的关键点：
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2024 年影响卖家的主要变化
根据与经纪的交流，主要问题包括：
1. 换购房产成本高
最近你可能更常在门口收到声称你家房子“能卖到多少”的传单。随着升级买家减少，经纪开始把重心转向卖方；症结就在于“换屋”的成本。
HDB 转售组屋价格截至今年 3 月约为 $583 psf，因此粗略估算，一套普通 4 房式（约 960 sq. ft.）成交约 $559,680。
不过，新盘公寓均价约 $2,207 psf，转售公寓均价约 $1,657 psf。
多数家庭倾向于至少 900 sq. ft. 的三卧公寓，这意味着新盘总价约 $1.98 million，而转售单位约 $1.49 million。
我们合作的一位经纪，Daron 指出，过去 2 至 3 年的涨势不可持续，尤其是公寓与有地住宅；从公寓的数据已可见一斑。
以 Square Foot 的平均价粗算，新盘首付款最低需约 $495,000（总价的 25%），几乎等同于卖组屋的所得；即便是转售公寓，最低首付也要 $372,500。
别忘了，卖组屋者还需清偿尚未结清的房贷，并归还从 CPF 动用的款项；除非长期自律储蓄，否则如今想在满 5 年 MOP 后立刻升级已愈发困难。此外，利率处于较高水平，宏观经济也更不确定。
对持有 2 套及以上房产的卖家，ABSD 税率会大大削弱你出手意愿
若你的第 2 套房是在 ABSD 远低（甚至尚未开征）之时购入，如今确有理由对出售三思。
一旦卖掉第 2 套，再买替代房就要承担 20% 的 ABSD（永久居民为 30%）。因此，为了租金收入而持有多套房的人更不愿意卖。
尤其是外国业主，面对诸如集体出售（en-bloc）等出手机会，多半会强烈反对。该群体受新 ABSD 冲击最大，税率高达 60%；因此，一旦其在本地持有的物业被集体出售，可能只能转为租房。寄望于集体出售的卖家，应预期这部分业主的强烈反对。
2. 联合代理（co-broking）问题仍未解决，甚至可能比以往更严重
部分卖方经纪在联合代理上的做法并不光彩，会拒接买方经纪来电（这也意味着你看不到本应呈报给你的所有报价）。
在私宅交易中，按理卖方经纪应与买方经纪联手分佣，但他们往往更乐见“无人代表”的买家上门；这样佣金就能全数入袋。
尽管 CEA 已明文禁止经纪这么做，业内仍屡见不鲜；有经纪认为近年尤甚。外界推测，这正是促使多家中介公司——尤其是“三大”（Propnex、ERA、Huttons）——在 2023 年 11 月签订新协定的原因。
但成效未必理想；一位经纪私下透露，他常得不断换号码拨打，因为有些经纪一认出是他就不接。
这类行为很难完全杜绝，卖家也不易拿到自家经纪的确凿证据。但至少可以表明你知道此类情况存在，并明确要求经纪不得如此，以降低其萌生歪念的可能。
3. 降低对成交价的预期
回到第 1 点的图表，你会看到HDB 转售价已出现横盘。以 2023 年 Q4 为例，部分 HDB 镇区价格已下跌 10.4%。但经纪反映，不少卖家对此反应迟缓。
例如这起$2 million 的喊价，对象还是一套DBSS；虽属极端个案，但卖家对售价的期望整体仍偏高。原因可能有二：（1）疫情后期转售价飙升的“后劲”影响；（2）讽刺的是，也与经纪本身有关——为争取卖方委托，营销话术往往把可能的价格“抬到最高”。你门口的传单，很可能突出你这座楼里最高的转售利润；这些价格往往是离群值。也可能是有意跳升至私宅的卖家，为顺利换屋而寻求更高的卖价来“平衡”。
简单说，转售组屋的快速上涨期正接近尾声。仅 2024 年就将有超过 19,600 套新组屋入市，而去年已有 24,447 套。它们最终都会进入转售供给；还想“再等等”的卖家可能会失望（若考虑到私宅价格涨得更快，或许已在为此付出代价）。
与此同时，私宅市场也在上演类似情形。我们的经纪 Daron 也表示：
“如果你是过去 3 年才入行的新经纪，之前的日子其实不难过——卖家想要高价，你为了不得罪屋主就顺水推舟。结果呢？也能卖掉，因为当时价格涨得很快。
你的“创纪录成交价”接着就会成为下一套的“底价”。
可到了 2024 年，当公寓已经上涨了 $200,000 至 $500,000，阻力必然出现；短期内涨幅差不多到头了。所以继续向卖家开‘高价支票’，只会在 2024 年反噬——房子会在市场上挂很久。”
4. 过渡期租房或没那么可怕了
对卖家而言也有些好消息：租金可能在 2024 年下半年触底，HDB 租金也在回落。考虑到经济逆风强劲，我们预计短期内租金将维持在较低水平（经济下行时，企业往往更为保守，削减住房津贴或外派人手）。
这对“升级族”是个正面效应：在等待新屋交付或装修完成的过渡期，更容易找到可承受的临时住所。
另一方面，租金走弱也可能降低对住宅投资的兴趣。但经纪表示，即便如此，当下更让潜在买家却步的，主要还是 ABSD 税率。
5. 新盘高价或把焦点拉回转售
一位不愿具名的经纪则对转售公寓前景更为乐观。他表示：
“同一区域的新盘与转售之间价差很大，比如 Tanah Merah 或 Paya Lebar……较早期的项目户型更大（指单位面积，不是土地面积）、维护费更低、楼栋间距也更舒适。现在会有更多升级买家看得到转售的价值。”
（虽然他未点名具体公寓，我们判断其所指可能是 Sceneca Residences 与 The Continuum，两者均为东部新盘。）
多位经纪也指出，对更看重居住空间的升级买家而言，目前更高的总价整体更偏向转售。另一位主攻中心区物业的经纪提到，随着 RCR 与 CCR 的价差收窄，部分买家可能趁机把目光投向第 9 或第 10 区等一些较旧的转售公寓。
（我们此前也在这篇文章讨论过这一主题。）
若你出售的是 CCR 公寓，这种趋势带来的安慰恐怕有限；近期针对外国人的 ABSD 上调已压缩了这类买家的规模；你可能会发现，上门的以本地买家为主。
但这未必足以抵消 CCR 公寓所承受的下行压力。
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