在新加坡租房8年后，我如何以$1.65M购入一套3卧公寓：买家案例研究

本案例研究基于Stacked合作房产顾问、房地产经纪人Grady（R047131G）的一次近期咨询。本文将梳理这位买家的关键决策、取舍与市场考量，并提供对买卖双方均具参考价值的见解。

对于首次购房者而言，要在新加坡的房地产市场中理清各区域与社区的差异及微妙之处，确实不易。

从政府住房政策到融资与法律考量，影响决策的因素繁多且关键，足以左右屋主的最终选择。

对于希望在新加坡扎根的PR而言，若对本地私宅市场的结构与动态缺乏认识，压力更大。

轻则拖慢看房与决策进度；重则可能长期持有一套并不契合自身生活需求的房子。

这位买家在2025年10月初首次联系Stacked咨询团队时，已明确自己偏好的区域。

当时她住在Casa Merah的一套单位，该公寓位于Bedok的Tanah Merah Kechil Ave上，共556户，配套齐备，包括游泳池、攀岩墙、两片网球场、会所与健身房。

过去8年她在East Coast一带多处公寓居住，对该片区，尤其是Kembangan与Tanah Merah，产生了深厚情感。

居于Tanah Merah，她紧邻Simpang Bedok社区，周边超市与本地小吃选择丰富，社区服务与便利设施也很齐全。

她近期刚获得永久居民身份，租约也将在6月到期续签，因此认为是时候在新加坡置业安家了。

尽管主要自住，她也希望能接待来自母国的亲友短住几日。

此前她在Kembangan与Tanah Merah的多处公寓租住，这段经历让她逐步明确了自己对居所的核心诉求——空间与宜居性。

她也十分看重通勤的便利——从Casa Merah步行几分钟即可到达Tanah Merah MRT站，上下班高效便捷。

探索更多选择

因此，她起初希望直接购买Casa Merah的单位，因为住得称心。但当时并没有合适的两卧单位在售。

考虑到偶尔会有访客留宿，她希望家里能让每个人都住得舒适。她开始自行浏览房源并安排看同区的不同公寓，但接触的中介并未能让她更清楚当地市场状况。

几周看房无果后，她联系了Stacked，并与Grady对接。

“很多新来新加坡的居民在买房时会遇到困难，一开始不知道从何入手。面对海量选择，他们需要一套可靠的方法来评估手头的数据，从而在每一步做出更稳妥的决定，”他说。

他回忆，不少买家会将新加坡的楼市与其母国对比，并惊讶于本地大体量公寓往往配套更为完善——在伦敦、纽约等一线城市，这类设施通常需要付出更高溢价。

对这位买家而言，公寓配套齐全是首要诉求，其次是项目的交通连通性。

提升预算与空间需求

尽管资本增值并非首要考虑，她也不希望将来不得不亏本出售这套房。

任何潜在增值都将直接影响她的后续选择，无论是用于资产进阶还是投资组合多元化。

结合她对更大面积单位与完善设施的需求，以及预算考量，Grady为她初步筛选出Pasir Ris / Tampines一带的两卧单位。

入选项目基于地段、单位面积、当期转售价格与户型等因素；随后再按年化涨幅与成交活跃度打分。

他整理出上表以汇总结果。总体而言，项目越旧，市场需求往往越弱，也就是他所称的“对市场反应度”越低。

“让客户清楚自己买的是什么很重要。本案中，买家偏好更大的单位，这通常意味着较老的转售公寓。因此需要在她看重的属性与潜在回报之间找到平衡，”Grady说。

虽然这份清单满足了她对中等规模（500户以上）、配套齐全公寓的要求，但她对两卧单位的户型与面积并不满意。鉴于需要空间接待海外来客，他们开始改看三卧单位。

于是，今年年初，买家与其伴侣开始在Pasir Ris、Tampines与Simei看三卧单位。由于市面上多数转售三卧单位的面积介于800 – 900 sq ft之间，她也希望看看三卧超过1,000 sq ft的项目，以更全面了解可选范围。

考虑到她可能在未来10年内再次搬迁，Grady谨慎地排除了楼龄超过20年的项目。这是因为在新加坡，超过20年的公寓，业主可能会考虑集体出售的机会。

Stacked的研究显示，综合99-year leasehold与永久地契项目的数据，私宅的成功集体出售通常发生在楼龄超过20年后，楼龄超过30年时成功概率显著上升。

对这位首次置业的买家而言，她希望所选项目在未来10年内能稳定资本价值（届时她计划再次搬家），也希望避免一旦触发集体出售所带来的复杂性。

在Hougang的首轮与二次看房

除Pasir Ris与Tampines的筛选项目外，Grady也建议她将搜索范围扩大至Hougang与Sengkang，那里同样有数个符合其要求的项目。

她起初有些犹豫，最终仍同意去这些社区看几个单位，主要是被当地完善的公共交通网络说服。Grady说：“这位买家最初对走出自己熟悉近十年的东部存有顾虑。我向她解释，基于她的需求与预算，如果扩大搜索范围，其实会有更多合适的选择。”

他补充说，只要扩大搜索范围，她既能住在更契合其生活方式的区域，又不必超出预算，还能在将来出售时把握潜在的转售升值空间。

在筛选列表中，她最终聚焦于Riversound Residence与Riversails。

Riversound Residence建于2015年，为Sengkang的一座99-year leasehold项目。首次参观后，买家很喜欢其毗邻Serangoon River、Punggol Park与Sungei Serangoon Park Connector的地理位置，也认可其三卧单位宽敞的面积与良好的户型。

该项目邻近超市、湿巴刹与食阁，符合她对生活便利的偏好。但她不喜欢当时在售单位所在的“stack”（同一垂直叠序/朝向），这些单位面向发电机站，可能比面河的叠序更嘈杂。

随后，她去Riversails看了两套单位再作决定。该项目建于2016年，共920户，坐落Upper Serangoon Crescent，紧邻Sungei Pinang水道，Serangoon Park Connector可通往Punggol Waterway Park与Waterway Promenade。

Riversails的3卧户型图

她喜欢该单位的朝向，尽管楼层不高，仍能无遮挡眺望Serangoon Reservoir。她也看重直达Hougang MRT（North East Line，NEL）的巴士路线，方便她每日往返市中心的工作地点。

Riversails的配套也很齐全，如慢跑道、50m泳池、瑜伽亭，并设有多处户外用餐区，满足她的待客需求。

他们看的这套1,033 sq ft三卧单位户型方正，主卧独立于另外两间卧室的一隅，动线更为私密。

Riversails近期三卧成交：

于是，她在今年5月向卖方报出$1.65 million的价格。折算为$1,597 psf，成为Riversails同面积段三卧的最高成交单价。

同时我们也留意到，这笔交易在一定程度上带动了Riversails三卧的价格于2026年第二季度小幅走高。

结语

Grady指出，保持灵活与开放心态是买家最终如愿找到满意单位的关键。

帮助她成功的，还有一位熟悉私宅转售市场的资深经纪，从数据与流程层面给予指引与清晰框架。考虑到她的时间相对紧张，又期望未来十年都住得舒适，这一点尤为重要。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。