| 项目： | Onze @ Tanjong Pagar | 地区： | 02 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Kee Seng Street | 地契： | 永久地契 |
| 占地面积： | 14,781 平方英尺 | 单位总数： | 56 |
| 发展商： | Heeton Holdings Limited | TOP： | 2017
|
13 个商业空间、一流设施与 3 层多层停车场，与 Onze @ Tanjong Pagar 提供的 56 套专属住宅相映成趣，为项目注入了活力。
位于第 2 区的一个相对新发展项目（2018 年完工），除了显而易见的便捷性外，这里还有更多可圈可点之处。
其 18 层中有 14 层经过巧妙规划，每层均配置 1 卧与 3 卧单位；其中后者还提供位于 CBD 核心的优质双钥匙居住选项（投资者请留意）。
再加上“设施/用地面积”比例相当可观，Onze 的吸引力不言而喻——尤其当你意识到，这个逾 14,000 平方英尺的永久地契精品项目不止一座，而是拥有两座各具特色的泳池（稍后详谈）！
毫不意外，这一切都需付出溢价。
这些优势能否匹配其高总价？来看我们对 Heeton Holdings 匠心之作 Onze @ Tanjong Pagar 的详尽评测。
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实地导览
| 地下停车场 | 停车场 | 社区花园 |
| 泳道池 | 24 小时安保 | 咖啡馆 |
| 儿童游乐场 | 上落客区 | 电梯大堂 |
| 亭廊 | 天际酒廊 |
作为一座位于市中心的公寓，Onze @ Tanjong Pagar 的车库出入口设计简洁直接。没有岗哨，只有闸杆，且仅允许登记车辆进入。这意味着访客无法免费停车，在 CBD 核心地段的公寓中也属意料之中。
这里的车位相当充裕，这也不令人意外——居住于此的住户多半不驾车。毕竟，居于市中心的优势之一正是可节省驾车与通勤时间。我喜欢每个车位使用的平滑涂层。不过，需要指出的是，双向会车时转角略显紧凑。话虽如此，车库内车流并不多，问题应不大。
前往住宅楼层前，会先到达一个设有信箱的小型大堂。大堂的氛围不算最为友好，空间也偏紧凑。
到了首层后情况有所改善。两个楼栋各自设有需门卡进入的小型大堂，安全性更佳。且这里配有空调，加分！
Onze @ Tanjong Pagar 的一大亮点是其与住宅并存的 13 个商业店面。并不是很多人能自豪地说自家楼下就有一家 Keisuke 餐厅的！如果你还不知道，这里是著名的 Beef Sukiyaki Don Keisuke，因其实惠的牛肉寿喜烧而在用餐时段常有排队。
项目后段还分布着其他商业空间，其中一家是 SPL 自助洗衣店，对不少住户来说会非常实用。并非所有商铺都已租出，但这丝毫不构成问题，毕竟周边有大量餐饮与购物选择。
来到名为“Park”的设施层，Onze @ Tanjong Pagar 的泳道池确实令人印象深刻。以这样的精品体量，开发商仍能塞下一条颇长的泳池，实属难得。
这是一处闹中取静的都市绿洲，周末在这里放松身心必然十分惬意。
泳池两端都配有躺椅，像今天这样的晴天很适合来此“打卡”晒太阳！
必须为开发商点赞：泳池侧边半面还做了无边际玻璃墙，这并不常见。路过的行人一定能看到很“酷”的视角！
不足之处在于，邻近楼宇与泳池距离较近，或有被“围观”的感觉，但这也无可厚非。身处市中心，受空间所限，大多数建筑彼此间距都不大。白色百叶式构件在一定程度上起到隐私遮挡作用；除非住得很高，否则很难直接看到泳池。
泳道池旁就是户外健身设施。可惜这里没有室内健身房，但对面就有一家健身房，更别说 Tanjong Pagar 一带还有许多健身房，大家应该不会太介意。
在远端拐角处，有一处隐蔽的小型座椅区，可眺望建筑背面。想象在较为安静的夜晚，这里会是小酌闲聊的好地方。这里的绿化也更多些，让人暂时逃离 CBD 高楼林立的压迫感。
泳池的另一端拐角处设置了烧烤区。
几棵小树与植栽与泳池之间形成了部分隔离，私密性更好。
旁边还设置了数量可观的桌椅，非常适合与亲友相聚。
转角处还有更多户外座位。
再往前走，是一段较长的步道，两侧有树木并设有长椅可供休憩。
不确定住户是否常用，但被这几株姿态优美的树木环绕的吊床，确实是个别致的小点缀。
最尽头处是一个开放平台，清晨或傍晚应当会很受瑜伽爱好者欢迎。坦白说，即便 Onze @ Tanjong Pagar 的设施止步于此，考虑到其市中心定位，我也会觉得相当满意。但别不信，屋顶还有更多精彩！
乘电梯直达屋顶，即是 Solitaire Club。这里空间出色，包含无边际泳池、凉亭、吧台区以及更多户外座位。整体氛围很有都市屋顶酒店的味道，仿佛置身度假之中。
对于仅 56 个住宅单位而言，这座 15 米的屋顶泳池本身就足够有诚意。无边际池景与视野的组合，是多数公寓难以企及的。
池畔凉亭与坡度躺椅，让人在此尽享放松时光！
远端还设有冲洗淋浴区。
还有屋顶吧台区，夜间小酌消遣颇为合适。
屋顶另一端同样有更多座位与开阔的平台空间。
从这个高度望去，景致十分出色。像今天这样晴朗的日子，海景尤为动人。结合这里各项设施，不难看出 Onze @ Tanjong Pagar 所瞄准的客群定位。就此而言，我认为他们做到了。
Onze @ Tanjong Pagar 3 房双钥匙
现在带大家看看 Onze @ Tanjong Pagar 一套非常有意思的 3 房双钥匙单位。建筑面积为 1,141 平方英尺，能在这般体量内塞下如此多功能，确实惊喜：3 间卧室、私家电梯、娱乐区与阳台。更妙的是？它实际上可配置为双钥匙格局——主卧与娱乐区可通过阳台的独立入口形成一套自成一体的小单位。这种灵活性非常适合自住同时出租部分空间以获取额外租金收入。
这是一处室外阳台，我更愿称之为外廊。从这里便可通过公共电梯厅进入该单位的双钥匙部分。
主入口通过私家电梯抵达，这一配置始终令人欣喜。电梯出来是个小玄关，再进入室内空间。
客餐厅面积不算大，但氛围温馨。餐桌靠边摆放，整体可用空间更宽敞些。
我喜欢这里采用落地窗，采光更佳，使空间更明亮更开阔。这里刚好能摆下一张小沙发与茶几，但老实说横向空间并不算宽。
不过，就实用性而言，我认为这套单位很难被超越。
厨房紧邻入户门。对于 3 房单位来说，它偏小且局促，两人同时操作会有些挤。我想多数住在市中心的人做饭不会太频繁；好在需要烹饪时，这里设有可开启窗户以加强通风。
普通卧室的空间确实不大，只够放下一张单人床，或许再配一张小书桌。
另一间普通卧室在空间表现上要好不少，能容纳一张大床，并留有一定活动空间。
公共浴室同时服务两间卧室，若有客人来访，也可作为客用卫浴。
主卧可根据喜好摆放大床或加大床。这间卧室也是双钥匙单元的一部分，若选择分隔出租，便能独立使用。
主卫面积不大，但功能完善，对大多数人而言已经足够。
最后来到娱乐室，出乎意料地宽敞。当然，这里的“宽敞”是相对整套单位而言；但你能在这里实现的多样功能，确实很加分。
它可以作为起居室使用，并配有独立的小厨房。
烹饪空间并不大，但若是一到两人居住，我认为这里已经相当舒适温馨。
Onze @ Tanjong Pagar 位置评测
对不熟悉 Tanjong Pagar Road 一带的人来说，这里可以说是一片高度便利的城市化区域。
Onze 夹在一片 HDB 社区、Tanjong Pagar Plaza 与 27 层的 Keppel Towers（Zalora Singapore 现址）之间，鉴于其一层设有商用店铺，它或可被部分新加坡人称作“现代版店屋”。
或许唯一能缓解“水泥森林”压迫感的，是其西侧紧邻的一小片绿地。但再往前走不远，便是 Arris，以及更显眼的 Pinnacle @ Duxton。
尽管如此，项目在静谧与私密性上的不足，完全被其无与伦比的便利性所弥补。
先说公共交通：住户可轻松步行抵达两处公交车站。第一处“Tg Pagar Plaza”距公寓约 2 分钟步行，服务 80 与 145 号巴士；第二处“Opp Maritime House/Cantonment Rd”则有 75、167 与 196 号巴士经过。
至于地铁，Tanjong Pagar MRT 站距离约 500 米（步行约 5 分钟）。向任一方向前行一站，便是 Outram MRT（North East line 与未来 Thomson-East Coast line 换乘）或 Raffles Place MRT（North South line 换乘）。
鉴于 Onze @ Tanjong Pagar 的“中心性”与潜在的租客占比，驾车出行在此并非首要考量。
即便如此，这里仍配备 3 层停车场。且驾车者可便捷接驳 Eu Tong Sen Street、New Bridge Road、Jalan Bukit Merah、Keppel Road 与 Anson Road 等主要道路，以及 Keppel Viaduct、AYE、CTE、MCE、ECP 与 West Coast Highway 等高速通道。
接下来是生活配套。
很少有公寓能自称“家门口就有超市”（能想到的例子包括 Royalgreen 与 Marina One Residences）。
更少见的是，旁边就有一整座购物商场！
Tanjong Pagar Plaza（如果你还没猜到的话）就是这座商场。这里有齐全的 NTUC FairPrice，以及 ATM、自助银行、诊所、美容护理、银行、面包房、照相馆、教育中心等诸多配套。
如果这些还不合你心意，100am 与 Icon Village 也在转角处。那里同样有丰富的餐饮和购物设施，并分别设有 FairPrice Finest 与 Cold Storage Altez。
正如前文设施导览所说，Onze @ Tanjong Pagar 对面就有一家健身房。
如果健身与游泳仍让你意犹未尽，步行不远还有公共篮球场可供使用！
当然，项目位于第 2 区东北部，虽说并非离 VivoCity 最近（车程 6 分钟），但距离第 6 与 7 区的娱乐聚集地更近——对爱出门社交的单身族而言是个利好。
最后，尽管 Onze @ Tanjong Pagar 或许不是养育大家庭的最佳之地，附近仍有若干教育选择。
学前方面，Mulberry Learning Centre @ Tanjong Pagar、PAP Community Foundation @ Cantonment、Modern Montessori @ Pinnacle 与 Superland @ 100am 都在公寓步行可达范围内。
小学方面，步行可达 Cantonment Primary；车程 10 分钟范围内还有 Radin Mas、CHIJ Kellock 与 Zhangde Primary。
中学选择相对有限，Outram Secondary 与 CHIJ St. Theresa’s Convent 分别距公寓约 7 与 9 分钟车程。
至于高等院校，Catholic 与 Anglo-Chinese Junior College 以及 Singapore Management University 车程约 15 分钟。
Onze Tanjong Pagar 开发与用地评测
观察两张总平面中精细的命名与最大化的布局，不难看出 Onze @ Tanjong Pagar 的开发商为其仅 14,781 平方英尺的用地下了不少功夫。
没有安保岗亭，再加上“内置式车库”的存在，更加突出了这种空间取舍与利用。
话说回来，周边高层建筑可能会给住户带来一定压迫感。周边公共设施的密集也会增加噪音，尤其是选择靠近地面的住户。
来看看住宅的户型配置：
| 户型 | 单位数量 | 面积（sqft） |
| 1 卧 + 书房 | 12 | 506 sqft |
| 1 卧 + 书房 + 阳台 | 14 | 570 sqft |
| 1 卧 + 书房 + 露台 | 2 | 600 sqft |
| 3 卧 + 娱乐 | 12 | 1,044 sqft |
| 3 卧 + 娱乐 + 露台 | 2 | 1,109 sqft |
| 3 卧 + 娱乐 + 阳台 | 14 | 1,141 sqft |
要是每个公寓都有这样清晰的楼层剖面就好了……
言归正传，这里最吸睛的是第 5 层的那些单位。
愿意承受较低楼层带来的噪音与气味的买家，将获得少见的“额外回报”：不仅实用面积更大（对 1 卧来说尤甚），还配有私家露台！
事实上，若仅按建筑面积计算，这里的单位面积在当代项目中绝对高于平均水准（对于这种体量的精品项目更是如此）。
当然，如果把私家电梯与阳台占去的面积计算在内（注意，这里不像多数项目那样设有跨户共用走廊），最终“可用感受”会回归到一个相对均衡的水平。
尽管如此，丰富的选择始终是好事，也要为开发商这番用心的工程设计大力称道。
Onze Tanjong Pagar 价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Onze @ Tanjong Pagar | 永久地契 | 2017 | $2,465 |
| Skysuites @ Anson | 99 年 | 2015 | $2,115 |
| Altez | 99 年 | 2014 | $2,250 |
客观而言，很少有公寓可与 Onze @ Tanjong Pagar 对标。永久地契、第 2 区精品项目、占地约 14,000 平方英尺……这样的组合并不多见。
因此，我们选取了周边 TOP 较新的项目进行对比。
考虑到 Skysuites 与 Altez 都是大型高楼（分别为 71 与 62 层），这算得上较为同类的比较。
不过，鉴于它们 TOP 时间较新且为 99 年地契，我们仍认为将其与 Onze @ Tanjong Pagar 简要对比颇有价值。
如你所见，Onze @ Tanjong Pagar 在 PSF 上是胜出的。
没错，两大大型项目因楼层与单位数量庞大，开发商在定价套餐上有更大操作空间；但反过来想，更多的单位装修配置也会提高成本——自然会反映到总价上。
更有意思的是，Skysuite @ Anson 在几乎所有可比户型上，平均单位面积其实小于 Onze @ Tanjong Pagar（但请注意，后者每户均配私家电梯）。
尽管如此，Altez 与 Skysuites 在公众印象中无论就园区设施还是豪华感，都更为亮眼。再加上它们距 Tanjong Pagar MRT 也更近一些（即便只是一点点），Onze @ Tanjong Pagar 在总价层面依然更胜一筹，这确实令人意外。
总的来说，可以看出“永久地契溢价”对 CBD 项目总价的拉动效应之强……即便将其在地铁距离、项目体量与园区设施多样性等方面的相对弱项都考虑在内。
我们的看法
就我个人而言，Onze 的地段极具吸引力。叠加其永久地契属性，我认为它会是经常往返 CBD 的单身/小家庭（多半因工作所需）的非常有吸引力的选择。
考虑到周边公共交通的便利性，如果你不打算把辛苦赚来的资金投入到私家车上，这里同样是稳妥之选。
对我而言，公寓与室内都需要较为宽敞的空间，这里未必合适。
鉴于我们的家庭情况，教育资源也同样重要。
话虽如此，我认为整体设施水准上乘。开发商与设计团队在有限用地条件下实现了最大的功能与体验，这一点尤其值得肯定。大堂空间或许是这个原本非常宜居的项目中唯一的小小瑕疵。
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