| 项目： | Onze @ Tanjong Pagar | 区域： | 02 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Kee Seng Street | 地契： | 永久地契 |
| 占地面积： | 14,781 sqft | 单位数量： | 56 |
| 开发商： | Heeton Holdings Limited | TOP： | 2017
|
13个商业空间、完善的设施，以及3层多层停车场，与提供的56套专属住宅相辅相成，为 Onze @ Tanjong Pagar 注入活力。
这是一处位于第2区的新开发（2018年落成），其超强的便捷性远不止表面所见。
18层中有14层被巧妙设计，每层均可容纳1卧与3卧各2套。后者还提供位于CBD核心的双钥匙高端选项（投资者请留意）。
再加上设施面积与开发规模的良好比率，很难不被 Onze 的魅力吸引——尤其当你意识到，这座逾14,000平方英尺的永久地契精品项目竟配备了不止1个，而是2个各具特色的泳池（稍后详述）！
不出所料，这一切都需要支付溢价。
这些优点是否足以匹配其不低的总价？以下是我们对 Heeton Holdings 精心打造的 Onze @ Tanjong Pagar 的详尽评测。
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实地探访
| 地下停车场 | 停车场 | 社区花园 |
| 泳道池 | 24小时安保 | 咖啡馆 |
| 儿童游乐场 | 上落客区 | 电梯大堂 |
| 亭阁 | 空中酒廊 |
作为一座位于市中心的公寓，Onze @ Tanjong Pagar 的车行入口简洁直接。没有保安岗，只有闸门，仅允许登记车辆进入。这意味着访客无法免费停车——对坐落在CBD心脏地带的公寓而言，这也在预期之中。
这里的免费停车位相当充足，毕竟居住在此的多数住户可能并不驾车。归根结底，住在市中心的好处就是减少驾车与通勤时间。我喜欢每个车位采用的顺滑涂层。不过不太理想的是，若有2辆车会车，转角处会显得较为紧凑。话虽如此，停车场的车流并不多，因此问题应不大。
通往住户单位前，会经过设有信箱的小型大堂。大堂称不上热情友好，内部也显得有些局促。
到达首层后，体验感会好很多。两个楼栋各自配有需要门卡进入的小型大堂，安全性更高。而且配备空调，这点值得加分！
Onze @ Tanjong Pagar 的一大吸引力在于其与住宅并存的13个商业单位。并不是很多人能说自家楼下就有一家 Keisuke 餐厅！若你还没听过，这里是知名的 Beef Sukiyaki Don Keisuke，因亲民的牛肉寿喜烧丼，常在用餐时段大排长龙。
在后侧还分布着项目内的其他商业空间。其中一家是 SPL 自助洗衣店，对本项目的许多住户都会非常实用。并非所有商铺都已入驻，但考虑到周边餐饮与购物选择极为丰富，这并不成问题。
来到名为 Park 的层面，Onze @ Tanjong Pagar 的泳道池确实令人印象深刻。以这样一处精品项目而言，开发商能挤出如此长度的泳池，着实难能可贵。
这是一处置身闹市中的静谧绿洲，周末在此放松身心，想必非常惬意。
泳池两端都设有躺椅。像这样阳光明媚的日子，正好可以来这里美黑！
还要为开发商点个赞——在泳池一侧做了半段无边际玻璃面板，这并不常见。路过的人一定能看到很酷的视觉效果！
不足之处在于，周边楼宇距离较近，邻居可能俯瞰到泳池——但这也无可厚非。身处市中心，受空间所限，多数建筑间距都会较小。白色百叶结构在一定程度上能帮助保护私密性；除非住得很高，否则并不容易直接看到泳池。
泳道池旁边设有户外健身设施。可惜这里没有室内健身房，不过对面就有一家，而且 Tanjong Pagar 一带还有不少健身房，大家应该不会太介意。
在远端角落，还有一处较为隐蔽、面向建筑背面的观景小憩点。我能想象在较为安静的夜晚，这里会是小酌的好地方。绿化也更多，能稍稍缓解CBD林立高楼带来的压迫感。
泳池的另一端角落被规划成烧烤区。
周围还有几株小树与植被，与泳池稍作分隔，私密性更好。
旁边还有数量可观的座椅与餐桌，非常适合举办亲友聚会。
转角处也有更多的户外座位。
再往前走，是一段较长的步道，两侧栽有树木，并设有长椅可供小憩。
我不确定这里在住户中有多受欢迎，但被这些风景如画的树木包围的吊床，确实是不错的点缀。
尽头是一处开放式平台，清晨或傍晚应当会很受瑜伽爱好者欢迎。老实说，若 Onze @ Tanjong Pagar 的设施止步于此，以其“市中心公寓”的身份我也已相当满意。但其实，还有屋顶空间等你探索！
直达屋顶的电梯带你来到 Solitaire Club。这里空间出色，包含无边际泳池、卡巴纳、吧台区以及更多户外座位。整体很有屋顶城市酒店的氛围，仿佛在度假。
考虑到仅有56户，单是这座15米的屋顶泳池就已相当足够。无边泳池与视野的组合，是多数公寓难以企及的。
池畔的卡巴纳与斜躺躺椅，会让你在此拥有非常放松的时光！
另一端还设有快速冲洗与淋浴的区域。
以及屋顶吧台区，夜晚在此小酌应该很不错。
屋顶的另一侧则有更多座位与宽敞的木平台。
从这个高度望去，景色相当迷人。像今天这样晴朗的日子，还能看到非常壮阔的海景。从这些设施的组合可以看出，Onze @ Tanjong Pagar 想吸引的目标客群非常清晰——在这点上，我认为他们做到了。
Onze @ Tanjong Pagar 3卧 双钥匙
下面带大家看看 Onze @ Tanjong Pagar 一套很有意思的3卧双钥匙单位。建面积为1,141平方英尺，能在这面积下装下这么多功能，确实令人惊喜：3卧、私家电梯、娱乐区与阳台。最棒的是？它还可以配置为双钥匙布局——主卧与娱乐区可自成一户，并可通过阳台的独立入口进入。对于自住同时希望出租一部分以获得额外收入的人来说，非常灵活。
这是户外阳台，但我更愿意称之为“走廊”。从这里，便可通过共用电梯抵达该单位的双钥匙部分。
单位的主要入口实际上是通过私家电梯抵达的，这始终是一个加分项。电梯出来先是小玄关，再进入室内空间。
客餐厅并不算大，但氛围温馨。餐桌贴墙摆放，从而腾出了更多整体活动空间。
我喜欢这里采用落地窗，让自然光更充分地进入，使空间更亮更通透。这里勉强能放下一张小沙发与茶几，但老实说横向空间并不算宽。
不过就功能性而言，我认为这套单位难逢对手。
厨房就在入户门旁。以3卧单位而言，它偏小且局促，同时容纳2个人会有些挤。我想多数住在市区的人也不会经常下厨；好在这里配有可开启的窗户，通风会更好。
普通卧室空间确实不大，只够放一张单人床，或许再加一张小书桌。
另一间普通卧室在空间上要好很多，可以放下一张 Queen 床，且仍留有一些余地。
公共浴室同时服务两间卧室，也是在有访客时使用的客用浴室。
主卧可放 Queen 或 King 床。这间卧室在你选择分隔出租时，也会构成双钥匙单元的一部分。
主卫面积不大，但功能齐全，对大多数人而言已足够。
最后来到娱乐室，面积出奇地宽敞。所谓“宽敞”，是相对本单位其他空间而言。但这里的用途非常灵活，发挥空间很大。
它可兼作独立起居室，并配有小型备餐台。
虽然不是用来大展厨艺的地方，但若1—2人居住，这里会是非常舒适温馨的空间。
Onze @ Tanjong Pagar 位置评测
对于不熟悉 Tanjong Pagar Road 一带的读者，可将其礼貌地形容为一片高度便利的城市发展走廊。
Onze 夹在一片 HDB 社区、Tanjong Pagar Plaza 与27层的 Keppel Towers（Zalora Singapore 目前在此办公）之间。鉴于一层设有商业单位，它或可被一些新加坡人视为“现代版店屋”。
或许唯一能从“水泥森林”中得到的喘息，来自其西侧紧邻的一小片绿地。但往前走不远，便是 Arris，以及更为显眼的 Pinnacle @ Duxton。
尽管项目在宁静与私密性上略有不足，但便捷性方面可谓满分。
先说公共交通。住户可轻松步行至2个公交站，线路各不相同。第1个是步行2分钟可达的 ‘Tg Pagar Plaza’，服务80与145路；第2个是 ‘Opp Maritime House/Cantonment Rd’，服务75、167与196路。
至于地铁，Tanjong Pagar MRT 距离约500米（步行约5分钟）。向任一方向坐1站，你将抵达 Outram MRT（东北线与未来的汤申—东海岸线换乘站）或 Raffles Place MRT（南北线换乘站）。
鉴于 Onze @ Tanjong Pagar 的“中心性”以及潜在的较高租户占比，驾车出行并非首要诉求。
即便如此，项目仍配备了3层停车场。驾车人士也能便捷接驳 Eu Tong Sen Street、New Bridge Road、Jalan Bukit Merah、Keppel Road 与 Anson Road 等主干道，以及 Keppel Viaduct、AYE、CTE、MCE、ECP 与 West Coast Highway。
接下来是生活配套。
新加坡能在家门口拥有超市的公寓并不多见（例如 Royalgreen 与 Marina One Residences）。
更少见的是，旁边就有整座购物中心！
Tanjong Pagar Plaza（如果你还没猜到的话）就是这座商场。这里有设备齐全的 NTUC FairPrice，以及 ATM、诊所、美容护理店、银行、面包店、照相馆与教育中心等。
如果这些还不合你口味，100am 与 Icon Village 转个弯就到。那里同样有丰富的餐饮与零售选择，且分别设有 FairPrice Finest 与 Cold Storage Altez。
正如我们在设施探访中提到的，Onze @ Tanjong Pagar 对面就有一家健身房。
如果健身与游泳还不足以让你过足运动瘾，步行不远处还有公共篮球场可用！
当然，项目位于第2区东北侧，这意味着它并非离 VivoCity 最近（驾车约6分钟），但相对靠近第6与第7区的夜生活地带——对爱社交的单身人士来说是个加分项。
最后，尽管 Onze @ Tanjong Pagar 或许不是养育大家庭的最佳选择，周边仍提供多种教育资源。
学前方面，Mulberry Learning Centre @ Tanjong Pagar、PAP Community Foundation @ Cantonment、Modern Montessori @ Pinnacle 与 Superland @ 100am 均在步行范围内。
小学方面，Cantonment Primary 步行即达；Radin Mas、CHIJ Kellock 与 Zhangde Primary 也都在约10分钟车程范围内。
中学选择略显有限——Outram Secondary 与 CHIJ St. Theresa’s Convent 分别约7与9分钟车程。
至于高等院校，Catholic 与 Anglo-Chinese Junior College，以及 Singapore Management University 约15分钟车程可达。
Onze Tanjong Pagar 项目与基地评测
从两张总平面图上各种精巧的命名与最大化的布局来看，Onze @ Tanjong Pagar 的开发商显然在仅14,781平方英尺的地块上做足了功课。
没有设置安保岗亭、并采用“内置式停车场”的做法，也进一步印证了这种取舍。
不过需要指出的是，周边高楼林立，可能让部分住户感觉有些压抑；而周边公共设施的丰盛也会带来一定噪音——尤其是那些选择较低楼层的住户。
来看一下户型配比：
| 户型 | 单位数量 | 单位面积 (sqft) |
| 1卧 + 书房 | 12 | 506 sqft |
| 1卧 + 书房 + 阳台 | 14 | 570 sqft |
| 1卧 + 书房 + 露台 | 2 | 600 sqft |
| 3卧 + 娱乐室 | 12 | 1,044 sqft |
| 3卧 + 娱乐室 + 露台 | 2 | 1,109 sqft |
| 3卧 + 娱乐室 + 阳台 | 14 | 1,141 sqft |
如果每个公寓都有如此清晰的“剖面”展示，就太棒了……
言归正传，这里最吸睛的是第5层的那些单位。
愿意承受较低楼层可能带来的噪音与气味作为“代价”的住户，将获得额外回报——不仅单位面积更大（1卧中面积最大），还配有专属的私家露台！
事实上，若仅按建筑总面积来计算，这里的单位在现代项目中绝对高于平均水平（以这样体量的精品项目而言更是如此）。
当然，若将私家电梯与阳台所占的面积也计算在内（要注意的是，这里不同于大多数项目，没有跨户型的共用走廊），整体可用面积就会大致回到平均水平。
尽管如此，选择的多样性始终是好事，也要为开发商在工程上的巧思狠狠点个赞。
Onze Tanjong Pagar 价格评测
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Onze @ Tanjong Pagar | 永久地契 | 2017 | $2,465 |
| Skysuites @ Anson | 99年 | 2015 | $2,115 |
| Altez | 99年 | 2014 | $2,250 |
客观而言，新加坡能与 Onze @ Tanjong Pagar 相比的公寓并不多见。永久地契、第2区精品项目、占地约14,000平方英尺……这样的组合本就稀缺。
因此，我们选取了周边 TOP 较新的项目进行对比。
考虑到 Skysuites 与 Altez 都是高层大型项目（分别为71层与62层），这并非完全“同类对比”。
不过，鉴于它们 TOP 时间相对较新且为99年地契，我们认为将其与 Onze @ Tanjong Pagar 作简要比较，仍有参考价值。
如你所见，就 PSF 而言，Onze @ Tanjong Pagar 处于领先。
诚然，两大大型项目楼层（与单位）众多，使开发商在定价配套上更具弹性。但从另一面看，更大量的室内装配也会推高成本——最终仍会反映在总价上。
颇有意思的是，Skysuite @ Anson 在几乎所有可比户型上的平均面积，都比 Onze @ Tanjong Pagar 更小（但请记住，后者为每个单位都配备了私家电梯）。
尽管如此，无论从社区内设施还是从“豪华感”而言，Altez 与 Skysuites 毫无疑问更为大众所熟知。再加上它们距离 Tanjong Pagar MRT 也更近一些（即便只近一点点），Onze @ Tanjong Pagar 在总价层面依然更胜一筹，确实令人意外。
总之，即便在与其他邻近公寓相比时，Onze 在距 MRT、项目体量与社区内设施多样性方面略逊一筹，你仍能看到“永久地契溢价”对CBD项目总价的强大支撑力。
我们的看法
就我个人而言，Onze 的地段极具吸引力。叠加其永久地契属性，我认为它对经常往返CBD的单身/小家庭（主要因工作）来说，是非常有吸引力的选择。
考虑到周边公共交通极为方便，如果你不想把辛苦赚来的钱投在私家车上，它同样是扎实的选项。
可惜对我而言，我更需要在公寓内外都有更宽裕的空间。
鉴于我们目前的家庭状况，教育资源也同样重要。
话虽如此，我认为整体设施相当出色；开发商与设计团队在有限空间中做到的极致利用，尤为亮眼。唯一的小小瑕疵，大概是楼宇大堂区域——除此之外，这里确实是非常宜居的空间。
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