谈到最大型的单位，以及今天是否值得为其高价买单，意见可谓分歧。有人认为这些单位价格已处于高位、屋龄偏大，几无升值空间；也有人指出百万组屋的数量与这类大户型的稀缺性，将支撑其价格继续上行。谁说得对？我们深入梳理了成交记录，试图找出规律。先来看看新加坡最大型 HDB 组屋与其他户型相比，价格是如何变化的：
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最大型组屋与其他组屋的价格走势对比
| 年份 | 3房 | 4房 | 5房 | 行政 |
| 1990 | $42,618 | $81,766 | $132,615 | $186,458 |
| 1991 | $44,480 | $81,800 | $138,103 | $191,167 |
| 1992 | $48,174 | $90,928 | $154,384 | $213,971 |
| 1993 | $71,019 | $134,511 | $227,253 | $296,455 |
| 1994 | $94,328 | $175,072 | $284,072 | $367,723 |
| 1995 | $121,298 | $216,663 | $341,553 | $443,288 |
| 1996 | $173,340 | $295,949 | $441,541 | $572,772 |
| 1997 | $195,115 | $304,972 | $442,182 | $567,156 |
| 1998 | $154,963 | $253,756 | $373,743 | $479,760 |
| 1999 | $146,099 | $243,891 | $355,042 | $447,643 |
| 2000 | $157,650 | $256,723 | $375,507 | $479,089 |
| 2001 | $145,396 | $233,900 | $340,184 | $445,524 |
| 2002 | $144,189 | $224,251 | $324,428 | $422,226 |
| 2003 | $159,651 | $230,132 | $322,054 | $408,603 |
| 2004 | $174,476 | $237,591 | $315,056 | $386,484 |
| 2005 | $170,400 | $234,486 | $303,456 | $361,812 |
| 2006 | $166,727 | $235,506 | $303,186 | $357,635 |
| 2007 | $181,502 | $254,604 | $327,557 | $384,763 |
| 2008 | $226,443 | $308,748 | $389,542 | $458,551 |
| 2009 | $250,124 | $331,898 | $403,023 | $471,082 |
| 2010 | $288,079 | $372,574 | $454,304 | $522,056 |
| 2011 | $325,340 | $422,735 | $501,826 | $577,826 |
| 2012 | $351,345 | $456,295 | $542,172 | $629,253 |
| 2013 | $361,936 | $479,261 | $568,800 | $661,300 |
| 2014 | $341,008 | $444,921 | $536,065 | $639,124 |
| 2015 | $324,761 | $433,627 | $515,018 | $620,677 |
| 2016 | $322,474 | $434,479 | $522,709 | $624,048 |
| 2017 | $317,834 | $437,120 | $532,277 | $627,211 |
| 2018 | $306,478 | $431,753 | $527,635 | $630,780 |
| 2019 | $299,457 | $429,749 | $526,812 | $617,561 |
| 2020 | $312,709 | $448,608 | $541,457 | $635,395 |
| 2021 | $352,961 | $505,095 | $603,990 | $705,559 |
| 2022 | $388,974 | $549,088 | $654,253 | $782,007 |
| 2023 | $411,880 | $584,035 | $685,338 | $829,310 |
| 2024 | $420,389 | $593,725 | $708,654 | $863,726 |
在1990年至今的区间内，表现最好的是较小的单位。
在此期间，3房单位累计上涨 886.4%，而面积最大的行政组屋仅上涨 336.22%。
确实，一个显而易见的规律是：在这34年里，单位越大，升值越慢。
不过，我们不应只看总体涨幅。我们也查看了不同户型的逐年涨幅：
| 年份 | 3房 | 4房 | 5房 | 行政 |
| 1990 | – | – | – | – |
| 1991 | 4.4% | 0.0% | 4.1% | 2.5% |
| 1992 | 8.3% | 11.2% | 11.8% | 11.9% |
| 1993 | 47.4% | 47.9% | 47.2% | 38.5% |
| 1994 | 32.8% | 30.2% | 25.0% | 24.0% |
| 1995 | 28.6% | 23.8% | 20.2% | 20.5% |
| 1996 | 42.9% | 36.6% | 29.3% | 29.2% |
| 1997 | 12.6% | 3.0% | 0.1% | -1.0% |
| 1998 | -20.6% | -16.8% | -15.5% | -15.4% |
| 1999 | -5.7% | -3.9% | -5.0% | -6.7% |
| 2000 | 7.9% | 5.3% | 5.8% | 7.0% |
| 2001 | -7.8% | -8.9% | -9.4% | -7.0% |
| 2002 | -0.8% | -4.1% | -4.6% | -5.2% |
| 2003 | 10.7% | 2.6% | -0.7% | -3.2% |
| 2004 | 9.3% | 3.2% | -2.2% | -5.4% |
| 2005 | -2.3% | -1.3% | -3.7% | -6.4% |
| 2006 | -2.2% | 0.4% | -0.1% | -1.2% |
| 2007 | 8.9% | 8.1% | 8.0% | 7.6% |
| 2008 | 24.8% | 21.3% | 18.9% | 19.2% |
| 2009 | 10.5% | 7.5% | 3.5% | 2.7% |
| 2010 | 15.2% | 12.3% | 12.7% | 10.8% |
| 2011 | 12.9% | 13.5% | 10.5% | 10.7% |
| 2012 | 8.0% | 7.9% | 8.0% | 8.9% |
| 2013 | 3.0% | 5.0% | 4.9% | 5.1% |
| 2014 | -5.8% | -7.2% | -5.8% | -3.4% |
| 2015 | -4.8% | -2.5% | -3.9% | -2.9% |
| 2016 | -0.7% | 0.2% | 1.5% | 0.5% |
| 2017 | -1.4% | 0.6% | 1.8% | 0.5% |
| 2018 | -3.6% | -1.2% | -0.9% | 0.6% |
| 2019 | -2.3% | -0.5% | -0.2% | -2.1% |
| 2020 | 4.4% | 4.4% | 2.8% | 2.9% |
| 2021 | 12.9% | 12.6% | 11.5% | 11.0% |
| 2022 | 10.2% | 8.7% | 8.3% | 10.8% |
| 2023 | 5.9% | 6.4% | 4.8% | 6.0% |
| 2024 | 2.1% | 1.7% | 3.4% | 4.1% |
如果把历年的涨幅取平均，你会看到如下结果：
| 期间 | 3房 | 4房 | 5房 | 行政 |
| 1990 – 2024 | 7.81% | 6.70% | 5.66% | 5.16% |
| 2014 – 2024 | 1.54% | 2.10% | 2.13% | 2.57% |
可以看到，在 1990 – 2024 之间，小户型的年平均回报更好。
但如果仅抽取过去10年的回报，结果则完全相反！
如果按年化回报计算，过去10年大户型已跑赢小户型；不过要注意，5房与行政组屋之间的差距并不大。无论如何，尽管3房在34年期内涨幅最大，但在10年期的年化回报上，行政组屋仍胜过小户型。
为进一步说明这一点，我们假设自 2000 年起的每一年买入，并在 10 年内卖出，来看看各户型的回报。
如果在10年内买进卖出一套组屋，会发生什么？
这或许与打算升级的买家更相关，他们通常不会持有超过 30 年；很多情况下，会在 10 年内完成一进一出。在这种情境下，买小户型还是大户型更合适？
上表展示了各户型的平均价格，以及若在 10 年内买入并卖出时对应的收益或亏损。
例如，若你在 1990 年买入一套 3 房，并在 2000 年卖出，你将获得 270%。
其中，绿色代表当年各户型中表现最好的赢家，红色代表表现最差的。
可以看到，从 1990 年买入并在 10 年后卖出的群体中，直至 2008 年前，3 房大多是赢家；自那之后，形势逆转，面积更大的行政组屋反而赚得更多！
1990 至 2007 年间，行政组屋的表现相对平淡。为什么？下面这一原因甚至催生了后来的 Built To Order (BTO) 制度：
“几乎每一年，直到 2006 年，国会议员都会在国会中表达对未售库存（指 HDB 组屋）的担忧，并询问 HDB 采取了哪些措施来消化它。审计总署也督促董事会减少未售库存，强调持有空置组屋的高昂成本，”他说。” – CNA
事实上，早在 1989 年，空置问题就已开始累积，尤其是在如 Woodlands 等新镇。当时市场供应庞大，Jumbo 组屋（两套单位合并为一套）也应运而生，而且那个时期的组屋本就更大于今天。因此，当年的大面积行政组屋或许并不算什么（恕双关）“大”事。
不过，1995 年起 Executive Maisonettes 被逐步淘汰；而在 2005 年，Executive Apartments 也停止兴建。
自此，这类大户型开始体现稀缺价值，其数量只能随时间递减。约在 2008 年前后，行政组屋的需求与价格开始更显著地上行；这种趋势很可能会持续，直到屋契年限递减效应开始显现为止。
虽然我们并不清楚具体时间，但基于我们在此文所述的理由，我们不认为会在短期内发生。
从绝对盈亏角度看表现
若从绝对收益来看，走势略有不同。1990 – 1993 年间购入的行政组屋（见绿色标示）获得了最高的绝对收益；尽管在投资回报率层面，它们却是表现最差的。
然而，1994 至 2002 年间买入并持有 10 年的人，在总回报上出现了最大的亏损。
这同样归因于 1990 年代行政组屋表现较弱，其中 ‘96 与 ‘97 年的交易显著拉低了平均收益。
2004 至 2014 年期间，若买入并在第 10 年卖出，相比更早买入者，其绝对收益会更好。
因此，总结这一点：在过去 10 年的语境下，行政组屋总体上跑赢了小户型；但在我们房地产市场的所有阶段，并非都如此。
行政组屋的具体户型是否重要？
行政组屋有不同的类型，因此我们分别查看了它们的价格：
| 年份 | 行政合并单位 | 行政公寓 | 行政复式 | 多代同堂 |
| 1990 | – | $182,802 | $187,528 | – |
| 1991 | – | $185,053 | $192,575 | $165,000 |
| 1992 | – | $214,830 | $213,743 | $226,586 |
| 1993 | – | $295,177 | $296,864 | $293,700 |
| 1994 | – | $370,294 | $366,935 | $398,703 |
| 1995 | – | $454,511 | $439,542 | $486,585 |
| 1996 | – | $577,859 | $570,710 | $606,696 |
| 1997 | – | $570,296 | $564,846 | $605,919 |
| 1998 | – | $481,456 | $477,269 | $516,930 |
| 1999 | – | $449,056 | $444,896 | $461,607 |
| 2000 | $377,133 | $482,402 | $476,517 | $500,050 |
| 2001 | $358,500 | $448,389 | $441,335 | $456,665 |
| 2002 | $355,743 | $427,631 | $415,334 | $433,186 |
| 2003 | $359,718 | $414,423 | $401,661 | $431,333 |
| 2004 | $345,394 | $388,211 | $384,866 | $431,833 |
| 2005 | $341,682 | $362,109 | $361,846 | $421,600 |
| 2006 | $372,841 | $355,358 | $361,094 | $400,385 |
| 2007 | $421,063 | $382,241 | $388,933 | $409,952 |
| 2008 | $528,233 | $454,632 | $463,937 | $480,200 |
| 2009 | $502,611 | $463,285 | $483,977 | $511,444 |
| 2010 | $595,449 | $514,070 | $534,913 | $617,241 |
| 2011 | $680,900 | $567,627 | $593,963 | $675,000 |
| 2012 | $750,333 | $616,142 | $652,329 | $798,167 |
| 2013 | $782,400 | $649,298 | $681,961 | $767,127 |
| 2014 | $761,600 | $614,571 | $677,573 | $702,000 |
| 2015 | $720,861 | $594,359 | $662,627 | $805,000 |
| 2016 | $810,299 | $590,919 | $678,280 | $722,750 |
| 2017 | $762,857 | $598,065 | $679,945 | $783,750 |
| 2018 | $790,160 | $600,946 | $677,569 | $801,393 |
| 2019 | $696,224 | $586,445 | $661,785 | $819,190 |
| 2020 | $759,800 | $608,669 | $674,645 | $773,125 |
| 2021 | $819,200 | $674,012 | $750,996 | $820,778 |
| 2022 | $877,306 | $747,853 | $832,859 | $874,949 |
| 2023 | $980,806 | $798,608 | $873,401 | $996,667 |
| 2024 | – | $812,021 | $915,431 | – |
| 回报 | 160% | 66% | 83% | 99% |
在过去约二十年里，我们看到合并单位往往表现最佳；这并不意外，因为它们更大也更稀缺。紧随其后、颇为有趣的，则是 3Gen 组屋。
这一点确实出乎意料，因为 3Gen 组屋的潜在买家群体更小。这类单位严格限定扩大家庭申购；或许过去二十年，与扩大家庭同住的新加坡人变多了。
从推测角度看，这或许与人口老龄化相关：当父母与子女同住时，更方便照料年长父母，3Gen 组屋或许还会更受欢迎。
不同行政组屋类型的逐年回报
| 年份 | 行政合并单位 | 行政公寓 | 行政复式 | 多代同堂 |
| 2001 | -4.9% | -7.1% | -7.4% | -8.7% |
| 2002 | -0.8% | -4.6% | -5.9% | -5.1% |
| 2003 | 1.1% | -3.1% | -3.3% | -0.4% |
| 2004 | -4.0% | -6.3% | -4.2% | 0.1% |
| 2005 | -1.1% | -6.7% | -6.0% | -2.4% |
| 2006 | 9.1% | -1.9% | -0.2% | -5.0% |
| 2007 | 12.9% | 7.6% | 7.7% | 2.4% |
| 2008 | 25.5% | 18.9% | 19.3% | 17.1% |
| 2009 | -4.9% | 1.9% | 4.3% | 6.5% |
| 2010 | 18.5% | 11.0% | 10.5% | 20.7% |
| 2011 | 14.4% | 10.4% | 11.0% | 9.4% |
| 2012 | 10.2% | 8.5% | 9.8% | 18.2% |
| 2013 | 4.3% | 5.4% | 4.5% | -3.9% |
| 2014 | -2.7% | -5.3% | -0.6% | -8.5% |
| 2015 | -5.3% | -3.3% | -2.2% | 14.7% |
| 2016 | 12.4% | -0.6% | 2.4% | -10.2% |
| 2017 | -5.9% | 1.2% | 0.2% | 8.4% |
| 2018 | 3.6% | 0.5% | -0.3% | 2.3% |
| 2019 | -11.9% | -2.4% | -2.3% | 2.2% |
| 2020 | 9.1% | 3.8% | 1.9% | -5.6% |
| 2021 | 7.8% | 10.7% | 11.3% | 6.2% |
| 2022 | 7.1% | 11.0% | 10.9% | 6.6% |
| 2023 | 11.8% | 6.8% | 4.9% | 13.9% |
| 2000 – 2023 年平均 | 4.6% | 2.5% | 2.9% | 3.4% |
| 2013 – 2023 年平均 | 2.6% | 2.2% | 2.6% | 3.0% |
按年化来看，合并单位仍然领先；而 3Gen 组屋紧随其后，因此在这个维度上差异不大。不过，在过去 10 年里，我们看到平均表现更胜一筹的是多代同堂单位。
综上所述，大户型凭借稀缺性与面积优势，不仅能守住价格，甚至可能跑赢小户型；仍有进一步升值的空间。
不过，屋契年限递减的影响终归难以避免；在未来某个尚未确定的时间点，这一情况几乎可以肯定会发生变化。
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