谈到超大户型，以及当下是否值得为其支付高价，几乎人人都有不同看法。有些人会说这些单位价格已在高位且房龄不小，升值空间有限；也有人认为百万组屋数量不断增加，加之大户型的稀缺性，会继续推高其价格。谁更接近事实？我们深入梳理了交易记录，希望找出规律。以下就来看看，新加坡最大型的 HDB 组屋价格相较于其他户型的走势如何：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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最大户型与其他户型的价格走势对比
| 年份 | 3 房 | 4 房 | 5 房 | 行政 |
| 1990 | $42,618 | $81,766 | $132,615 | $186,458 |
| 1991 | $44,480 | $81,800 | $138,103 | $191,167 |
| 1992 | $48,174 | $90,928 | $154,384 | $213,971 |
| 1993 | $71,019 | $134,511 | $227,253 | $296,455 |
| 1994 | $94,328 | $175,072 | $284,072 | $367,723 |
| 1995 | $121,298 | $216,663 | $341,553 | $443,288 |
| 1996 | $173,340 | $295,949 | $441,541 | $572,772 |
| 1997 | $195,115 | $304,972 | $442,182 | $567,156 |
| 1998 | $154,963 | $253,756 | $373,743 | $479,760 |
| 1999 | $146,099 | $243,891 | $355,042 | $447,643 |
| 2000 | $157,650 | $256,723 | $375,507 | $479,089 |
| 2001 | $145,396 | $233,900 | $340,184 | $445,524 |
| 2002 | $144,189 | $224,251 | $324,428 | $422,226 |
| 2003 | $159,651 | $230,132 | $322,054 | $408,603 |
| 2004 | $174,476 | $237,591 | $315,056 | $386,484 |
| 2005 | $170,400 | $234,486 | $303,456 | $361,812 |
| 2006 | $166,727 | $235,506 | $303,186 | $357,635 |
| 2007 | $181,502 | $254,604 | $327,557 | $384,763 |
| 2008 | $226,443 | $308,748 | $389,542 | $458,551 |
| 2009 | $250,124 | $331,898 | $403,023 | $471,082 |
| 2010 | $288,079 | $372,574 | $454,304 | $522,056 |
| 2011 | $325,340 | $422,735 | $501,826 | $577,826 |
| 2012 | $351,345 | $456,295 | $542,172 | $629,253 |
| 2013 | $361,936 | $479,261 | $568,800 | $661,300 |
| 2014 | $341,008 | $444,921 | $536,065 | $639,124 |
| 2015 | $324,761 | $433,627 | $515,018 | $620,677 |
| 2016 | $322,474 | $434,479 | $522,709 | $624,048 |
| 2017 | $317,834 | $437,120 | $532,277 | $627,211 |
| 2018 | $306,478 | $431,753 | $527,635 | $630,780 |
| 2019 | $299,457 | $429,749 | $526,812 | $617,561 |
| 2020 | $312,709 | $448,608 | $541,457 | $635,395 |
| 2021 | $352,961 | $505,095 | $603,990 | $705,559 |
| 2022 | $388,974 | $549,088 | $654,253 | $782,007 |
| 2023 | $411,880 | $584,035 | $685,338 | $829,310 |
| 2024 | $420,389 | $593,725 | $708,654 | $863,726 |
从 1990 年至今，表现最好的其实是较小的户型。
3 房在此期间上涨了 886.4%，而最大型的行政户型仅上涨了 336.22%。
确实，一个明显的规律是：户型越大，在这 34 年间的升值越慢。
不过，我们不应只看整体总额。我们也查看了不同户型的逐年涨幅：
| 年份 | 3 房 | 4 房 | 5 房 | 行政 |
| 1990 | – | – | – | – |
| 1991 | 4.4% | 0.0% | 4.1% | 2.5% |
| 1992 | 8.3% | 11.2% | 11.8% | 11.9% |
| 1993 | 47.4% | 47.9% | 47.2% | 38.5% |
| 1994 | 32.8% | 30.2% | 25.0% | 24.0% |
| 1995 | 28.6% | 23.8% | 20.2% | 20.5% |
| 1996 | 42.9% | 36.6% | 29.3% | 29.2% |
| 1997 | 12.6% | 3.0% | 0.1% | -1.0% |
| 1998 | -20.6% | -16.8% | -15.5% | -15.4% |
| 1999 | -5.7% | -3.9% | -5.0% | -6.7% |
| 2000 | 7.9% | 5.3% | 5.8% | 7.0% |
| 2001 | -7.8% | -8.9% | -9.4% | -7.0% |
| 2002 | -0.8% | -4.1% | -4.6% | -5.2% |
| 2003 | 10.7% | 2.6% | -0.7% | -3.2% |
| 2004 | 9.3% | 3.2% | -2.2% | -5.4% |
| 2005 | -2.3% | -1.3% | -3.7% | -6.4% |
| 2006 | -2.2% | 0.4% | -0.1% | -1.2% |
| 2007 | 8.9% | 8.1% | 8.0% | 7.6% |
| 2008 | 24.8% | 21.3% | 18.9% | 19.2% |
| 2009 | 10.5% | 7.5% | 3.5% | 2.7% |
| 2010 | 15.2% | 12.3% | 12.7% | 10.8% |
| 2011 | 12.9% | 13.5% | 10.5% | 10.7% |
| 2012 | 8.0% | 7.9% | 8.0% | 8.9% |
| 2013 | 3.0% | 5.0% | 4.9% | 5.1% |
| 2014 | -5.8% | -7.2% | -5.8% | -3.4% |
| 2015 | -4.8% | -2.5% | -3.9% | -2.9% |
| 2016 | -0.7% | 0.2% | 1.5% | 0.5% |
| 2017 | -1.4% | 0.6% | 1.8% | 0.5% |
| 2018 | -3.6% | -1.2% | -0.9% | 0.6% |
| 2019 | -2.3% | -0.5% | -0.2% | -2.1% |
| 2020 | 4.4% | 4.4% | 2.8% | 2.9% |
| 2021 | 12.9% | 12.6% | 11.5% | 11.0% |
| 2022 | 10.2% | 8.7% | 8.3% | 10.8% |
| 2023 | 5.9% | 6.4% | 4.8% | 6.0% |
| 2024 | 2.1% | 1.7% | 3.4% | 4.1% |
如果把历年的涨幅取平均值，你会看到如下结果：
| 期间 | 3 房 | 4 房 | 5 房 | 行政 |
| 1990 – 2024 | 7.81% | 6.70% | 5.66% | 5.16% |
| 2014 – 2024 | 1.54% | 2.10% | 2.13% | 2.57% |
注意到在 1990 – 2024 年之间，小户型的年均回报更好吗？
但如果只看过去 10 年，结果则完全相反！
按年化回报计，过去 10 年里，大户型的表现优于小户型；不过需要注意的是，5 房与行政户型之间的差距并不大。无论如何，行政户型的 10 年年化回报仍然超过小户型，尽管 3 房在 34 年期内的累计涨幅最大。
为进一步说明这一点，我们设想自 2000 年起的每一年里，若在 10 年内买入并卖出各类户型，会得到怎样的回报。
如果在 10 年内买入并卖出一套组屋，会发生什么？
这对升级换屋者或许更有参考价值，因为他们通常不会持有一套组屋长达 30+ 年；很多情况下，会在 10 年内完成买卖。在这种情境下，买小户型还是大户型更合适？
上表显示了各户型的平均价格，以及在 10 年持有期内买入并卖出所对应的收益或亏损。
例如，若你在 1990 年买入一套 3 房，并于 2000 年卖出，你将获得 270% 的回报。
其中，绿色代表该年份所有户型中的最大赢家，红色代表表现最差者。
可以看到，从 1990 年买入并在 10 年后卖出的群体中，3 房多数时候是赢家，直到 2008 年为止。此后似乎风向转变，更大的行政户型反而赚得更多！
从 1990 到 2007 年，行政户型的表现相对乏力。为什么？以下是一个可能的解释，甚至促成了 Built-To-Order（BTO）制度的诞生：
“几乎每一年，直到 2006 年，国会议员都会在国会中表达对滞销存量（指 HDB 组屋）的担忧，并询问 HDB 采取了哪些措施来清理存量。审计总署也敦促董事会减少其滞销存量，强调持有空置组屋的高成本，”他说。” – CNA
事实上，空置问题早在 1989 年就开始累积，尤其是在 Woodlands 等城镇。无论如何，当时市场供应庞大，jumbo flats（两户打通为一户）也开始出现，而那个时期的组屋面积已比今天更大。因此，也许当年的大型行政户型并不那么（恕双关）“稀罕”。
但在 1995 年，Executive Maisonettes 被逐步淘汰；到 2005 年，Executive Apartments 也停止兴建。
此后，这些大户型开始体现稀缺性溢价，因为其数量只会随时间递减。到约 2008 年，行政户型的需求与涨幅明显提升；这种趋势很可能会持续，直至“租约折旧”开始显著影响为止。
尽管我们不知道具体何时会发生，但基于我们在此文所述的原因，短期内未必会很快出现。
从绝对收益/亏损角度看表现
若从绝对收益来看，趋势略有不同。1990 – 1993 年间买入的行政户型，获得的绝对收益最高（以绿色标示）。尽管就投资回报率而言，它们却是表现最差的一类。
然而，1994 至 2002 年间买入并持有 10 年的业主，在总回报上出现的亏损最大。
这同样归因于 1990 年代行政户型较弱的表现，其中 ‘96 与 ‘97 年的交易显著拉低了平均收益。
自 2004 至 2014 年，若买入并在第 10 年卖出，绝对收益普遍较此前更好。
因此，这一点可以这样总结：在过去 10 年的框架下，行政户型整体上优于小户型；但在我们房地产历史的并非所有阶段都如此。
行政户型的具体类型是否重要？
行政户型也有不同类型，我们来看它们的价格表现：
| 年份 | 行政相连单位 | 行政公寓 | 行政复式 | 多代同堂 |
| 1990 | – | $182,802 | $187,528 | – |
| 1991 | – | $185,053 | $192,575 | $165,000 |
| 1992 | – | $214,830 | $213,743 | $226,586 |
| 1993 | – | $295,177 | $296,864 | $293,700 |
| 1994 | – | $370,294 | $366,935 | $398,703 |
| 1995 | – | $454,511 | $439,542 | $486,585 |
| 1996 | – | $577,859 | $570,710 | $606,696 |
| 1997 | – | $570,296 | $564,846 | $605,919 |
| 1998 | – | $481,456 | $477,269 | $516,930 |
| 1999 | – | $449,056 | $444,896 | $461,607 |
| 2000 | $377,133 | $482,402 | $476,517 | $500,050 |
| 2001 | $358,500 | $448,389 | $441,335 | $456,665 |
| 2002 | $355,743 | $427,631 | $415,334 | $433,186 |
| 2003 | $359,718 | $414,423 | $401,661 | $431,333 |
| 2004 | $345,394 | $388,211 | $384,866 | $431,833 |
| 2005 | $341,682 | $362,109 | $361,846 | $421,600 |
| 2006 | $372,841 | $355,358 | $361,094 | $400,385 |
| 2007 | $421,063 | $382,241 | $388,933 | $409,952 |
| 2008 | $528,233 | $454,632 | $463,937 | $480,200 |
| 2009 | $502,611 | $463,285 | $483,977 | $511,444 |
| 2010 | $595,449 | $514,070 | $534,913 | $617,241 |
| 2011 | $680,900 | $567,627 | $593,963 | $675,000 |
| 2012 | $750,333 | $616,142 | $652,329 | $798,167 |
| 2013 | $782,400 | $649,298 | $681,961 | $767,127 |
| 2014 | $761,600 | $614,571 | $677,573 | $702,000 |
| 2015 | $720,861 | $594,359 | $662,627 | $805,000 |
| 2016 | $810,299 | $590,919 | $678,280 | $722,750 |
| 2017 | $762,857 | $598,065 | $679,945 | $783,750 |
| 2018 | $790,160 | $600,946 | $677,569 | $801,393 |
| 2019 | $696,224 | $586,445 | $661,785 | $819,190 |
| 2020 | $759,800 | $608,669 | $674,645 | $773,125 |
| 2021 | $819,200 | $674,012 | $750,996 | $820,778 |
| 2022 | $877,306 | $747,853 | $832,859 | $874,949 |
| 2023 | $980,806 | $798,608 | $873,401 | $996,667 |
| 2024 | – | $812,021 | $915,431 | – |
| 回报 | 160% | 66% | 83% | 99% |
在大约过去二十年里，我们看到相连单位的表现最佳；这并不意外，因为它们更大且更稀缺。令人有趣的是，紧随其后的是 3Gen 组屋。
这确实有些出乎意料，因为 3Gen 组屋的潜在买家群体更小。这类单位严格保留给扩大家庭购买；或许过去二十年里，与父母等扩大家庭同住的新加坡人变多了。
从推测角度看，这可能与老龄化有关。在同一屋檐下照顾年长父母更为方便，因此 3Gen 组屋未来或许还会更受欢迎。
不同行政户型的逐年回报
| 年份 | 行政相连单位 | 行政公寓 | 行政复式 | 多代同堂 |
| 2001 | -4.9% | -7.1% | -7.4% | -8.7% |
| 2002 | -0.8% | -4.6% | -5.9% | -5.1% |
| 2003 | 1.1% | -3.1% | -3.3% | -0.4% |
| 2004 | -4.0% | -6.3% | -4.2% | 0.1% |
| 2005 | -1.1% | -6.7% | -6.0% | -2.4% |
| 2006 | 9.1% | -1.9% | -0.2% | -5.0% |
| 2007 | 12.9% | 7.6% | 7.7% | 2.4% |
| 2008 | 25.5% | 18.9% | 19.3% | 17.1% |
| 2009 | -4.9% | 1.9% | 4.3% | 6.5% |
| 2010 | 18.5% | 11.0% | 10.5% | 20.7% |
| 2011 | 14.4% | 10.4% | 11.0% | 9.4% |
| 2012 | 10.2% | 8.5% | 9.8% | 18.2% |
| 2013 | 4.3% | 5.4% | 4.5% | -3.9% |
| 2014 | -2.7% | -5.3% | -0.6% | -8.5% |
| 2015 | -5.3% | -3.3% | -2.2% | 14.7% |
| 2016 | 12.4% | -0.6% | 2.4% | -10.2% |
| 2017 | -5.9% | 1.2% | 0.2% | 8.4% |
| 2018 | 3.6% | 0.5% | -0.3% | 2.3% |
| 2019 | -11.9% | -2.4% | -2.3% | 2.2% |
| 2020 | 9.1% | 3.8% | 1.9% | -5.6% |
| 2021 | 7.8% | 10.7% | 11.3% | 6.2% |
| 2022 | 7.1% | 11.0% | 10.9% | 6.6% |
| 2023 | 11.8% | 6.8% | 4.9% | 13.9% |
| 2000 – 2023 年平均 | 4.6% | 2.5% | 2.9% | 3.4% |
| 2013 – 2023 年平均 | 2.6% | 2.2% | 2.6% | 3.0% |
按年化来看，相连单位依然领先；紧随其后的是 3Gen 组屋，因此在这个维度上差异并不大。不过，若只看过去 10 年，平均而言是多代同堂单位的表现更胜一筹。
因此可以得出：大户型的稀缺性与面积，不仅能支撑价格，甚至可能跑赢小户型；其仍有一定的升值空间。
但“租约折旧”的影响终究难以避免，在未来某个时间点，几乎可以肯定这一趋势会发生变化。
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