Emerald of Katong 公寓评测：第15邮区具竞争力的入门价格与高效户型

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项目：	Emerald of Katong
邮区：	15
地址：	51 – 63 Jalan Tembusu
地契年限：	99 Years
单位数：	846
停车位数量：	682个车位
占地面积：	~221,436 平方英尺
发展商：	Sim Lian JV (Katong) Pte Ltd
TOP:	预计 30 June 2029

对于新加坡房地产市场而言，11月可谓热闹非凡，本周末有六个新盘开售，其中就包括 Emerald of Katong。尽管我认为没有任何发展商会愿意在如此激烈的环境下开盘（就连 Chuan Park 和 Collective at One Sophia 都选择提前开卖日程，已可见一斑），但在过去数月里，Emerald of Katong 可以说始终位居买家心愿清单前列。

这次新盘备受关注有几个关键原因。首先、也是最显而易见的，是其体量规模：846个单位，已接近我们所称的“大型项目”。这种体量不仅提升了项目能见度，也因大型项目自带的市场关注度而更利于房产经纪推广。

有趣的是，Sim Lian 最终以微弱优势中标，该报价仅以 0.1%（约 $800,000）的差距压过 CDL 与 Frasers，可谓咫尺之差。作为邻近 Tembusu Grand 的发展商，CDL 此次落标尤为可惜；若能囊括此地块，便能更大程度掌握该片区的定价主导权。

相对之下，Sim Lian 的最终地价为 $1,069 psf ppr，比 CDL 取得 Tembusu Grand 时低了 17.9%，为买家提供了潜在更具吸引力的入场点（稍后展开）。此外，Emerald of Katong 亦是第15邮区首个遵循全新GFA harmonisation 指南的项目，意味着户型更为高效，因为您仅为单位内的可居住面积付费。

关于第15邮区是否出现某种程度供过于求，市场上曾有议论，毕竟过去一年陆续有多个项目推出（Grand Dunman、Tembusu Grand 与 The Continuum）。但事实是，大部分单位已被市场吸纳。随着 Tembusu Grand（撰写时）销售达 85%，对于错过这些项目优选单位的买家而言，Emerald of Katong 正提供了一个理想的上车机会。

话虽如此，除周边这些新盘外，Emerald of Katong 还有另一位竞争者：Chuan Park 的 916 户开发。正寻觅大型项目的买家如今需权衡取舍——最重要的仍是地段、价格、户型与配套；但往往是更细微的差别——单位面积、设施，以及整体密度——会成为胜负手。

话不多说，让我们直接进入 Insider Tour！

Emerald of Katong 内部探访 

新加坡有不少名字独特的楼盘，我想有人会觉得 Emerald of Katong 也是其中之一。不过，如果你熟悉他们之前的项目（Treasure at Tampines）及其成功，就能理解 Sim Lian 为什么想延续这一命名风格。因此，Emerald of Katong 这个名字在这里就说得通了——它被定位为他们在东部的又一颗“宝石”。

不管你喜不喜欢，这个名字无疑朗朗上口，且颇具辨识度。

示范单位设在项目现场，让潜在买家有机会亲身感受周边环境，并体验东部的生活方式——这也是本项目的一大卖点。

Emerald of Katong 坐落在一块较为方正的地块上，面积为 221,436 平方英尺，并不算很大，尤其是当你知道这里将容纳 846 套单位时。按每户 261 平方英尺的公摊用地计算，它可谓是周边密度较高的项目之一。作个对比，隔壁的 Tembusu Grand 为 330 平方英尺，而 Chuan Park（同属新推大型项目类别的竞争者）则为每户 437 平方英尺。

先来梳理一下地貌与周边：其一，项目紧邻一座规划中的公园；其二，另一侧面向一家疗养院。

值得注意的是，这座即将建成的公园将与 Emerald of Katong 同步开发，这意味着公园的建设由 Sim Lian 负责，但完工后将移交 NParks 负责长期维护。

这种安排与我们在 Meyer House 和 Blossoms by The Park 看到的情况颇为相似——住区可直接、无缝衔接街道层面的绿地。 

据 Sim Lian 介绍，这座公园旨在唤起对传统土生华人（Peranakan）宅邸花园及昔日散布于 East Coast 的大型海滨洋房的怀旧记忆。公园将以民族植物学为主题，展示东南亚地区在居住、食物、医药与建材等方面具有文化意义的多样植物。

公园还将设有游乐场与花园，实质上为居民创造了一个延伸的户外活动空间。为便利出入，这里也会设置一处侧门。 

这是一个令人欢迎的配套——若无其存在，Emerald of Katong 将直接贴临 Tanjong Katong Road，更易受车流噪音影响。而如今这片绿地连同邻近的疗养院，共同形成了自然的缓冲带，也在视觉上延展了空间。

Emerald of Katong 周边另一个独特之处，是 Jalan Tembusu 一排黑白洋房——即便在像 Tanjong Katong 这样的低密度社区也属罕见。这些物业历史韵味独特，早年曾为英国官员官邸，至今仍是对新加坡殖民时代的怀旧注脚。

如今，这些宅邸已向公众开放招租，为片区增添了鲜明的个性气质，是其他社区难以复制的。

在进入配套设施参观前，先谈谈 Emerald of Katong 的外立面设计。

Sim Lian 再次携手 M.A.N Architects，继此前合作 The Botany @ Dairy Farm 与 Hillion Mall 的 A&A 改造工程之后。从某种程度上，你能在本案中窥见 The Botany 的设计取向，但两者在建筑表现力上都谈不上特别出挑。

它确实符合当下新盘的主流审美，但称不上惊艳。话说回来，关注 Emerald of Katong 的大多数买家想必并不会把外观摆在首位。整体观感足够现代、干净，具备大众审美的吸引力，我认为买家会对此感到满意。

除外立面外，另一个值得一提的设计是：Emerald of Katong 不设顶层复式或顶层公寓（penthouse）。相反，顶层之上加设了一层构架，可有效削减日照热量，缓解住在最高楼层的常见顾虑。

与常见于顶层单位的双层挑高不同，这里为面积更大的高端户型在起居区提供了略高的层高 2.9m；相较之下，小户型为 2.8m。 

接下来看看 Emerald of Katong 的出入口设计——在大型项目中，这往往容易被忽略，但高户数通常意味着更高的人车流量。

主车行出入口位于 Jalan Tembusu 一侧，设有有盖抵达庭院。步行抵达者的主要行人侧门也设在此处。 全盘共设 5 处侧门，布局周到，方便从园区各个角落出入。

对于如此大体量的项目仅设一个主要车行出入口，部分人或许会担忧。尽管并不理想，但近年的大型新盘，包括 Chuan Park，已越来越常见这类配置。 需要指出的是，Jalan Tembusu 目前道路尺度较小且相对安静——待 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 落成后，这一状况势必会改变。 

两个项目都依赖同一条较窄的道路，难免令人担心若未来不进行道路扩容，是否能承载预期的交通负荷。

Emerald of Katong 的抵达庭院与大多数新盘相差无几，谈不上特别，但该有的元素一应俱全。你能看到园景与水景来定调，使空间更显亲和。

值得称道的是设有空调的迎宾休息室。对于不自驾、主要依赖私家车接送的住户而言，这是颇为实用的补充。多数公寓常见的是户外等候区，而这间室内休息室则以简洁有效的方式避暑降温，为住户与访客都增添了便利。

停车位方面，Emerald of Katong 设有地下停车场，共 682 个车位，其中含 7 个 EV 充电点与 5 个无障碍车位。车位比低于理想的 1:1，约为 80%，与 Tembusu Grand 的 81% 接近。虽然本案的户型配置较 Tembusu Grand 略偏向大户型，但考虑到靠近 MRT 且小户型数量可观，我认为影响不大。

从积极的一面看，地下停车场相较 Tembusu Grand 的多层停车楼确属升级——据我所知，后者曾让部分买家略感顾虑。

我还挺喜欢的一个细节是，Emerald of Katong 整体较街道抬高约 3-4 米，这与 Parc Esta 的景观处理颇为相似。架高式场地有其优势，尤其在 Tanjong Katong 这类交通较繁忙的地段，能额外提升私密性。

若你关心轮椅通达性，建筑师也已考虑到：其中一处侧门配有缓坡，便于从 Jalan Tembusu 无障碍进出。

在 Emerald of Katong 的核心区，可见迎宾亭，就在车行落客点旁，位置便捷。 

这里强调营造良好的第一印象，特意划出一整片区域来打造友好的到达体验。迎宾亭旁设有 Serenity 与 Garden 多功能厅，宾客无需穿越园区即可就近使用；同时也有 Social Lawn 与 Garden Lawn 等开放草坪空间。

整体布局偏向开放空间与户外休憩点，既让景观更显开阔，也为居民提供实用的放松场所。形式与功能兼顾，是个聪明的取舍。

抵达区附近还有一处颇具特色的空间，名为 The Emerald Club，旨在为住户带来一丝专属感。这座两层附楼营造出会所氛围，配备可满足不同兴趣与活动的空间。

一层设有多间空调房：Meeting Room、Collab Room、Games Room 与 Reading Room，周到布局，便于居民聚会、协作或放松。 

二层设有 The Emerald Room、配置完善的 Gymnasium、Playroom，以及便捷的更衣区。 

其中，带空调的 Playroom 在近年的新盘中愈发常见。对于有孩家庭而言，这是一项实用配置——无论天气如何，都能为孩子提供凉爽舒适的玩乐空间。我认为这会受到家庭用户的欢迎，也是大型项目的一大吸引力所在。 

值得一提的是，Gym 与 The Emerald Room 均抬高设置，可眺望相连的公园，锻炼时映入眼帘的是一片绿意。

现在，我们继续走向配套的核心。 

Emerald of Katong 的亮点之一，是共设 9 处泳池，分别分布于“活力区”“康养区”与“探险区”（稍后将详述）。

即便其中部分泳池尺度不大，如此丰富的泳池配置通常只出现在大体量项目中。若你重视设施配套，这样的泳池多样性会令你刮目相看。

整体布局让我联想到 Parc Esta：楼座沿四周布置，中央腾出开阔的景观走廊。我参观 Parc Esta 时，这种做法确实让空间感远超其高户数给人的直觉——我预期 Emerald of Katong 也会带来类似体验。 

项目内两排住宅楼之间的楼间距约为 41 至 44 米，表现可圈可点。 

靠近健身房的是“活力区”，设有 50m 标准泳道池，两侧配备日光躺椅。泳池水深为 1.2m（不同于常见泳道池的 1.8m），更便于初学的孩子使用。

除泳道池外，还设有漂浮平台、镜面水池与开放草坪，进一步增强场地的开阔感。

穿过“活力区”便是“康养区”，主打更偏向水疗式的体验。这里分布着多种小型水池，包括 Relaxation Pool、Dip Pool、Healing Cove、Spa Cove、Vitality Pool 与 Aqua Gym Pool。水深介于 0.1m 至 0.8m，适合轻松放松；家长也可能带着孩子在此浅玩戏水。

“康养区”还配有 Lounge Pavilion 与 Wellness Pavilion，以及多处日光平台——这是大型项目在延展康养设施时较为常见的配置。

在“探险区”的远端、介于 53 与 55 号楼之间，布置了更偏儿童与运动取向的设施——先打个预防针，这一带的单位噪音可能会稍高！

“探险区”设有 Beach Splash Pool 与 Splash Cove，配套池中游乐设施与戏水喷泉，孩子们会很喜欢。相较部分新盘，这里在儿童友好设施方面更具亮点。

此外还有 Tropical Wading Pool 与 Beach Lookout Play Zone，可视为幼儿的主要游乐场。

“探险区”内的其他设施还包括诸如 Seaside Lawn 等开放草坪。

从这里也能看出，Emerald of Katong 全盘的景观与植栽配置相当多样化，观感不错。

可以想见，面向内园设施的单位将能欣赏到这片片绿意与水景，进一步强化整体的度假氛围。

在“探险区”的尽端设有 Beach Club，包含四个分区：Tropical Cabana、Beach Club 本体，以及两座美食亭——Tropical Gourmet Pavilion 与 Sunrise Pavilion。

此处略高于街道标高，可无障碍眺望 Jalan Tembusu 一带的黑白洋房。

还值得一提的是，The Emerald Club 与 Beach Club 均可作为额外的活动场地使用。这样一来，Emerald of Katong 的功能室总数达到 4 间——配置不俗。

“探险区”的尾端还配备一座网球场。 

尽管仅设一座网球场或显得略有局限，但以这一体量而言属行业常态。即便是更大规模的 Grand Dunman、Chuan Park 和 Parc Esta 也同样只有一座，因此与当下大型新盘的普遍水平相符。

最后，我们来看看“生活方式区”的配套。

坦白说，“生活方式区”更像是一组开放草坪空间，而非实打实的设施。这里包括 Spice Garden Courtyard、观星草坪与花园秋千——算不上特别，但可供人放松休憩。

“生活方式区”的最后一段亦延续同一主题——以开放空间为主。包括 Foliage Alcove、Fern Garden Courtyard 与 Tranquil Lawn。

景观手法上，与 Parc Esta 颇为相似。有些人或许会认为这些严格来说并非“设施”，此言不虚。但坦率讲，我相信多数人会更偏好这种开放、宜居的氛围，而不是为了数量堆砌设施，尤其是对本已较高密度的项目而言。

总体而言，Emerald of Katong 提供了大型项目应有的扎实配套。

结合当下市场供给来看，Emerald of Katong 在设施与其具有竞争力的价格之间取得了良好平衡（我们稍后会进一步探讨），因而具备相当的吸引力。

接下来，我们看看 2-bedroom 户型。

Emerald of Katong 2 卧室 + 书房 B4S 户型（64 平方米/689 平方英尺）评测 

对于关注 2 卧单位的买家，Emerald of Katong 提供的数量相当可观，共有 288 套，占整体配比的 34%。其中，145 套为 2 卧高级版，143 套为 2 卧 + 书房。

2 卧高级版提供两种面积——624 和 646 平方英尺。主要差异在于玄关的位置与尺度。

另一方面，2 卧 + 书房提供三种不同布局，面积介于 678 至 700 平方英尺，可按偏好灵活选择。所有 2 卧 + 书房均采用“哑铃型”户型设计，强调高效利用空间。

本次示范单位为 689 平方英尺版本，配有独立厨房（但不可完全封闭）。书房壁龛的位置也较为灵活，便于根据需求定制空间。

看过 Sim Lian 以往项目的读者会感到熟悉，其布局与 The Botany @ Dairy Farm 的 2 卧 + 书房单位颇为相似。

卧室层高为 2.8m；装修方面，公区采用瓷质地砖，卧室铺设复合木地板——这是多数新项目的常见配置。

值得一提的是，本项目是第 15 区首个遵循 GFA 统一化指引的项目，这意味着空调机位不计入单位的总户型面积。

入户门开启后即是玄关，厨房位于右侧。若不将厨房纳入视线，玄关会显得略长。考虑到本户型较为紧凑，有人或会认为这部分空间本可更高效利用，这样的看法并不为过。

不过，玄关可用于鞋柜或置物架的空间并不多，稍显可惜。

厨房仅单侧设有一条较长的操作台面。若有需要可考虑封闭，但需注意此处无窗，油烟不易快速排散。

不同于 The Botany @ Dairy Farm 的双侧台面，本户型采用更开放的布局，冰箱置于厨房尽端。熟悉 Sim Lian 项目的读者会知道，示范单位常以镜面“冰箱”代替真机（实配为 Samsung）。

与多数 2 卧单位相同，这里不提供燃气炉灶；取而代之的是 Miele 的 2 区电磁炉，配套 Miele 抽油烟机与嵌入式烤箱（若不熟悉，该品牌定位高端，业主普遍认可）。其余家电方面，烤箱旁设有洗烘一体机。

离开厨房后，动线直接进入起居与餐饮一体空间。

就空间与布局而言，理解为何有人会觉得餐区稍显不足。即便采用卡座以提升利用率，并选用小巧家具，若摆放一套正经餐桌椅，仍会有些局促。

我对其位置安排也并非完全认同。餐区紧邻从玄关通往厨房的通道，略显尴尬——需格外留意家具的尺寸与摆位。

这是客厅一景。尽管面宽不算宽阔，但仍可容纳一张小型沙发、茶几，甚至电视柜。

起居、餐饮与厨房合计约 26 平方米。整体偏紧凑，但方正的格局保证了效率与实用性。

阳台同样较为紧凑，约 5 平方米——既能提供一定的户外空间，又不至于过多占用室内可居住面积。

面积不大，但放置少量户外座椅或打理小型绿植仍无问题。实际使用中，这类紧凑单位的阳台多偏功能性，常兼作晾晒区。需要注意的是，阳台未设给水点，清洁时会稍显不便。

接下来看看卧室与浴室。

餐区旁即是公用浴室——便于访客使用，也方便公用卧室的住户出入。面积为 4 平方米，就该布局而言属于中规中矩。

此处的装修采用带淡灰色调的瓷砖，卫浴配件来自知名品牌：淋浴与龙头为 Hansgrohe，台盆与壁挂式坐便器由 Laufen 提供。

需留意的是，这里无窗，无法自然通风，完全依赖机械排风。

这是书房壁龛，面积为 4 平方米，作为独立功能区已属合适。其位于公用卧室外侧，可与卧室打通形成更大的空间，或改造成步入式衣帽间，按需选择。

具备这样的可选性固然可取，但未必适合所有人。遗憾之处在于此处没有窗户。

公用卧室为 9 平方米，相较当下不少新盘已算宽裕。供参考，Chuan Park 的 2 卧公用卧室仅有 8.3 平方米。由此可见，此房可从容容纳一张 Queen 尺寸床，如示范所示。

不过需注意，窗外即为空调机位，因此本房间不设落地窗。

公用卧室配备标准的双扇移门衣柜，做到顶以尽量提升收纳。但需提醒，公用卧室的衣柜不提供内置照明。

最后来看主卧。面积为 11 平方米，相较市场水准确实偏小，但仍可放下 King 尺寸床与两张小型床头柜，且行走空间不至于过分拥挤。

可取之处在于主卧配备落地窗，引入充足采光，使空间更显通透。

另一侧为标准的到顶双扇衣柜，这是当下多数新盘的常见配置。从此角度也更能理解，为何有人会觉得主卧略显紧凑。

另需注意，内置 LED 照明仅配置于主卧衣柜。

主浴室面积为 5 平方米，在当下项目中属常规水准。其装饰风格与公用浴室相近，但额外配备顶喷花洒，增添一丝豪华感。

卫浴配件品质不俗：淋浴与龙头为 Hansgrohe，壁挂式坐便器与台盆来自 Laufen。与公用浴室相同，此处无窗，依赖机械通风。

Emerald of Katong 3卧灵活（Flexi）户型 Type C5F (92 平方米/990 平方英尺) 评测 

在 Emerald of Katong 中，第二大户型配比为 3卧产品线，约占总量的 33%，合计 244 套。具体包括 101 套标准 3卧、139 套 3卧+书房，以及 42 套 3卧灵活（Flexi），面积介于 883 至 1,023 平方英尺。

需要强调的是 3卧+书房与 3卧灵活（Flexi）的差异：Flexi 户型的书房墙体可拆，而 3卧+书房的布局则不行。因此，若你更看重布局的可塑性，Flexi 或许更适合。

示范单位为 3卧灵活（Flexi）类型，展示了可拆的书房区域，提升空间的多变性。

这里层高为 2.8 米——略低于标准的 2.85 米，但与近来的趋势一致（如 Chuan Park 与 Norwood Grand，通常在 2.7 米左右）。地面材料方面，公区为瓷砖，卧室为复合木地板，与多数新盘相当。

另一个要点是，Emerald of Katong 是第 15 区首个遵循 GFA 统一指引的项目，因此在纸面上户型面积看起来会略小一些，因为空调机位被排除在整体面积之外。

入户后是一个较长的玄关，有利有弊。为更好利用该空间，Sim Lian 在此设置了储物间——实用性不错，可容纳大件行李、手持吸尘器，或加装鞋架与各类杂物。

这种储物配置与 The Continuum 类似，为玄关区域增添了功能性。

储物间旁还设有 DB box。连同储物间，这一带仅占 1 平方米，效率不俗。相较于如 Tembusu Grand 这类带全尺寸家庭防护室的项目，许多人或许会更偏好这种更为精简的储物柜设计，尤其在更注重居住空间最大化的小户型中。

与 2卧户型类似，厨房靠近入户门一侧。约 7 平方米（不含工作阳台），为简洁的走廊式布局，通往工作阳台。

其优点是一整段充足的操作台面，便于备餐与摆放电器，且抽屉与橱柜数量更多——这些实用细节应会受到买家的欢迎。

这里还增加了一块小玻璃窗（此处未拍到！），可与客厅形成借景，让更多自然光引入厨房。由于窗户位于尽头，若没有这块玻璃，厨房可能会略显昏暗，因此这一设计是加分项。

与 2卧不同，3卧及以上户型配备燃气灶——对于热爱烹饪的人来说是个优点。

标配包括抽油烟机、3 炉头燃气灶与嵌入式烤箱——三者均为 Miele（高端品牌），并配有 Samsung 冰箱。 

后方为工作阳台，体量紧凑但实用，约 2 平方米。配有 1 平方米的 WC，以及利于自然通风与晾晒的窗户。

这里配备 Samsung 洗烘一体机。总体而言，对于一个不足 1,000 平方英尺的紧凑型 3卧来说，这个工作阳台的配置算是到位。

餐区正对厨房，这是新盘中较为常见的布局。若不拆除书房墙体，这里可摆下一套 6 人餐桌，但会稍微占用过道空间。

如图，设计师将书房打通并与餐区相连，营造更开阔的观感。但需注意，这只适用于 Flexi 布局，因为只有该类型才配有可拆墙体。

书房面积为 5 平方米，若与主要起居空间结合，会带来明显的空间感提升。其面积足以容纳 2 张居家办公书桌及若干搁架，满足额外收纳。

当然，若保持原始布局而不拆墙，由于没有窗户与自然采光，空间会略显偏暗。但能在扩大公区与保留独立书房之间自由选择，依然是此户型的一大亮点。

客厅为实用的方正格局。并未采用许多人偏好的大面宽，而是选择更为纵深、略窄的空间。连同餐区与通往卧室的走廊，整个起居空间约 30 平方米。

家具配置上，可从容摆放一张 3 至 4 人位沙发与茶几，但若再放整组电视柜会略显勉强（此处或许更适合使用投影仪！）。如常，选择更为紧凑的家具可避免空间过于拥挤。

对比参考：Emerald of Katong 的 3卧灵活（Flexi）户型面宽为 3.1m，略宽于 Tembusu Grand 的 3m 面宽。

阳台为 6 平方米，尺寸尚可——既能享受一定的户外空间，又不至于过多挤占室内可用面积。餐桌也可外移至此，但更适合 4 人的紧凑组合，即便如此空间也会略显紧凑。

接下来看看卧室与浴室。

两间普通卧室均为 9 平方米，得益于位置关系，均配有落地窗，采光良好。

与多数新盘一致，每间卧室都能轻松摆下一张大号（Queen）床（如图）、床头柜，以及标准的 2 扇推拉式衣柜。

为凸显空间感，设计团队将此房布置为儿童房，配以单人床。

在现有家具之外，该布局还能放下一张小型书桌，适合学龄儿童或青少年的日常使用。

这是公用浴室，面积 4 平方米，服务于卧室 2、卧室 3 以及访客。

虽然较常见的公卫略小一些，但标配齐全。花洒与龙头来自 Hansgrohe，台盆与壁挂式 WC 来自 Laufen。*我也颇为欣赏这里新增的淋浴置物台，可摆放洗浴用品，无需再用拥挤的挂篮。

需要注意的是，尽管浴室朝向空调机位，开发商在上方设置了半窗以改善自然通风。其效果虽不及常规窗户，但依然可喜。

主卧为 13 平方米，并非尤为宽敞，但仍可容纳标准配置。此处摆放了特大（King）床、小型床头柜、一体式梳妆台，以及标准的 2 扇推拉衣柜。

坦白说，这间主卧与前面 2卧户型的主卧差别不大，后者面积更为紧凑，为 11 平方米。

最后来看主卫，面积 5 平方米。与公卫同为灰色基调，但其显著优势在于配有全尺寸窗户，自然通风更佳。

另一处差异是配置了雨淋式花洒，增添一丝精致感。

浴室标配包括 Hansgrohe 的花洒与龙头、Laufen 的台盆与 WC。与公卫一样，也设有淋浴置物台，便于收纳洗浴用品。

Emerald of Katong 4卧室 Premium Type D3P（117 平方米/1,259 平方英尺）评测 

Emerald of Katong 的4卧室户型占整体户型组合的 18.7%，共计 158 套。分为三种类型：4-Bedroom + Study、4-Bedroom Premium 和 4-Bedroom Luxe + Study，面积介于 1,152 至 1,302 平方英尺。

作为对比，Tembusu Grand 并没有入门级的4卧室户型——其4卧室从更大的 1,432 平方英尺起步。因此，Emerald of Katong 面积更小、总价更亲民的4卧室预计会很受欢迎。不过即便如此，Tembusu Grand 的4卧室也很快被抢购一空，足见该区域对4卧室户型的强劲需求。

Emerald of Katong 的示范单位为4卧室 Premium 户型，建筑面积为 1,259 平方英尺。此户型有两种变体，主要区别在于玄关大小以及储物间的面积。

标准配备方面，公共区域为瓷砖，卧室为复合木地板。不过，自4卧室 Luxe 及以上的单位，公共区域将升级为大理石地砖，材质质感更进一步。

4卧室 Premium 的另一优势是层高为 2.9米，高于1至4卧室+书房单位的标准 2.8米。（作参考，Chuan Park 的4卧室层高为 2.715米）。

此变体采用更小的玄关，适合更看重空间效率的业主。玄关右侧为储物间与DB区域，提供额外收纳；左侧为厨房。这样的动线也令起居与公共空间之间更具私密性。

这个额外的储物间面积为紧凑却实用的 2 平方米，我认为对本户型是加分项，尤其考虑到这里还有一个家庭防护室——稍后再谈。

由于本单位包含家庭防护室（稍后会详细说明），有同住帮佣的家庭会更欣赏这里额外的收纳与空间配置，为帮佣提供更舒适的起居安排。或者，鉴于其临近厨房，家庭防护室也可兼作食品储藏间。

接着来到厨房，干厨房靠近客厅，后侧隐蔽处为可封闭的湿厨房与家务阳台。

就我个人而言，我很喜欢这种配置。招待亲友时尤其实用——有专门空间处理餐食与饮品，同时又能与客厅的人交流。

这里也便于收纳常用餐具，并提供额外台面空间，便于烹饪、备餐，或摆放刚采购的杂货。

冰箱也设在这一侧，我觉得很合理。你可以在干厨房完成食材前期处理，再到湿厨房烹饪。本处冰箱为 Samsung 的标准配备。 

湿厨房面积为 8 平方米（不含家务阳台），靠近入户门一侧，和2与3卧室户型类似。

它仅比3卧室 Flexi 的厨房（7 平方米）稍宽敞一点，这对于4卧室 Premium 来说略显遗憾。与3卧室 Flexi 厨房相似，这里也是目前新盘常见的走廊式布局。好处是设有窗户，必要时可封闭使用。

我之前提到我喜欢这种布局，因为可提供更多台面空间，烹饪、洗涤、摆放小家电都更从容。储物也更充足，对买家而言始终是优点。

为加强干湿厨房的联系，这里加入了一面玻璃隔断。它能引入自然采光，否则厨房可能会显得偏暗。

本单位配置燃气炉灶，适合喜欢明火烹饪的住户。标准配备包含 Miele 的抽油烟机、3 炉头燃气灶与嵌入式烤箱。 

至于家务阳台，位于厨房尽头靠窗位置，适合喜欢自然风干衣物的住户。虽然这里没有单独设置水槽，但好在厨房水槽就设在此处，同时还有 WC，取水方便。 

有意思的是，这里的家务阳台仅 1 平方米，不过仍预留了洗烘一体机的位置，电器为 Samsung。 

如前所述，除储物间外，本单位还包含一个家庭防护室，这对与帮佣同住的家庭尤为实用。其面积为 4 平方米，可容纳一张单人床，或作为食品储藏的搁架空间，使用方式灵活。

WC 靠近家务阳台与家庭防护室而设。对有同住帮佣的家庭来说，这样的配置提供了相对私密的盥洗空间，实用也低调。

接下来，我们看看公共空间。

餐区正对干厨房布局，这样的动线利于备餐、上菜更顺畅。

不过，我对这个餐区配置并不完全买账。虽然这是个紧凑却可容纳 8 人的卡座式布局，但一旦菜品稍多，卡座与桌面会显得局促。

如果想要更“正统”的餐桌椅摆放，你的餐区可能需要侵占部分客厅空间（从而影响走廊的动线），或者考虑移到阳台。

（需注意，图中玻璃柜体为 ID 设计展示，但你可以参考这种方式利用吧台下方空间）。

客厅拥有 5米的开间，相较3卧室 Flexi 的 3.1米是显著升级。

因此可从容摆下三至四人座沙发、茶几与电视柜而不显拥挤。作参考，客餐厅连同干厨房与通往卧室的走廊合计 41 平方米——以当下标准而言相当宽敞。

较大的面宽也在沙发后方形成一块额外空间，如图所示。若你偏好更明确的功能分区，这里可以轻松改成学习角或儿童活动区。

这也显示出客厅可用空间的充裕：想要再划出一处独立区域并不必牺牲房间或拆墙。不过需要说明的是，本单位多数墙体为结构墙，无法拆除，略为遗憾。

就我个人而言，我更愿意把这块余量用于容纳更大的餐桌椅，毕竟餐区略显紧凑，而客厅则有不少富余。也许通过家具的微调与规划，会比示范的摆法更好用。

阳台拥有 5米的开间、长度为 8米，在户型面积与户外空间之间取得了不错的平衡。尽管阳台进深偏窄，为 1.52米，但摆放小型户外家具依然可行。不过若要把餐区外移至阳台，就需要注意家具的尺寸。

不过，阳台没有给水点是个不足——打理起来会麻烦些。我甚至听朋友说过只能提水桶到阳台清洁的经历。 

4卧室 Premium 的三个公共卧室均为 9 平方米，与3卧室和2卧室单位一致。

房间可舒适摆放一张 Queen 尺寸床与标准双移门衣柜。落地窗是加分项，自然采光更好，也让空间更通透。

公共浴室位于卧室4对面，供三间公共卧室与访客共用。其面积为 4 平方米，延续全屋的灰调主题，并配有窗户以实现自然通风，这是个小亮点。

标准洁具方面，淋浴及龙头来自 Hansgrohe，壁挂式座厕与面盆来自 Laufen。还设有淋浴置物台，相较普通置物架能提供更多收纳。

这间同样为 9 平方米的公共卧室更偏向儿童房设计，从单人床与标准双移门衣柜的对置可以看出。虽然视感合理，但需要注意这里提供的床略短于标准单人床。

因此对于孩子而言，这样的布局是合理的，因为可获得更多活动空间。

最后一间公共卧室摆放了 Queen 尺寸床，即便带有内置的 ID 搁架与标准双移门衣柜，活动空间依然足够。

其面积为 9 平方米，与其他公共卧室相同，并享有落地窗采光。

最后我们看看主卧。其面积达 16 平方米，较3卧室户型的 13 平方米有明显提升，从这个角度更能体会到空间的宽裕。

即便放下 King 尺寸床、两张床头柜与一处梳妆区，房间仍显宽敞通风——落地窗的效果尤其明显。

睡眠区与主卫之间为步入式衣帽间，左右两侧均配有双开门衣柜，形成“他/她”分区。相较2与3卧室单位仅配双开门衣柜的配置，这里已是升级；以本户型的面积而言，基本无可挑剔。

最后看看主卫。其面积为 5 平方米，比公共浴室更宽敞，并拥有更宽的面宽，进一步增强空间感。设有可自然通风的窗户是加分项，这点永远不会出错。亮点之一是雨淋式花洒，这通常只在主卫中配备，增添了一丝奢华感。

标准洁具方面，仍为 Hansgrohe 的淋浴与龙头，Laufen 的面盆与座厕。

Emerald of Katong 5 卧室 Luxe Type E3L（145 sqm/1,561 sq ft）评测

这里的五卧室单位相当稀缺，仅占整体户型配比的 4.3%，总共只有 36 套。为提高灵活性，Sim Lian 为这类单位推出了 3 种户型变体，面积从 1,475 至 1,561 square feet，迎合不同偏好。

有趣的是，Tembusu Grand 目前的余量单位也主要以五卧为主，这或许解释了 Sim Lian 此次相对保守的取向。作比较，Tembusu Grand 最小的五卧起步为 1,711 square feet——比 Emerald of Katong 的入门五卧多出 236 square feet。差距不小，而 Emerald of Katong 的入门面积更接近 Tembusu Grand 的四卧（1,432 square feet），因此在那边被五卧价格挡在门外的买家，或许会在这里找到更可及的选择。

三种五卧类型的格局差异明显：Type E1L 不配备私人电梯，而 Type E2L 与 E3L 则配有，如果你重视额外的私密性，这是加分项。E2L 与 E3L 的主要区别在于出入方式：Type E2L 面向共用电梯前厅，而 Type E3L 提供完全私享的电梯前厅。为了呈现最高规格，示范单位采用的是 Type E3L，既有私人电梯也有私享前厅，面积为 1,561 square feet。

其他配置还包括公共区域的石材地面，相比常见的瓷砖是一项不错的升级，因大理石更为耐用。当然，要保持光泽也意味着日常养护会多一些。此外，层高为 2.9m，较其他单位常见的 2.8m 略高一点。

若与 Chuan Park 对比，其五卧面积相近，为 1,550 square feet，较大的顶层公寓版本为 1,840 square feet。不过，Chuan Park 采用的是瓷砖而非大理石，层高也略低至 2.715m（且不配私人电梯）。因此，如果你追求更高规格，Emerald of Katong 在这方面更胜一筹。

最后还值得一提的是，Emerald of Katong 遵循 GFA harmonisation 指南，这在与 Chuan Park 对比的格局效率上可见一斑。

参观从私人电梯前室开始，这是一处 6 sqm 的宽敞空间（包括 DB box），为全屋定下基调。这里还有位置可加一张玄关台或几组搁架，用于摆放鞋履与日常物品。

通常带私人电梯前室的单位，会采用双入口设计，次入口多设在厨房旁，方便收发或服务动线。此处的次入口就在前室旁边，相对而言私密性会打一点折扣。

若你更注重私密与安全，也可视个人偏好在这里增设一道门或隔断。

进入后，映入眼帘的是贯通的主空间视野——宽敞的客厅、阳台与餐区（此处未入镜）。Emerald of Katong 的高配单位一大优势，是更宽的面宽，横向展开达 5.5m，为整个空间增添了仪式感与气势。 

这种额外的横向尺度在客厅尤为明显，显著增强了空间感。

室内设计师采用了双排座沙发组合，可舒适就坐 5 至 6 人，充分展示了空间尺度，尽管我认为实际居住中未必会选择这样的摆放方式。

这里也有充足空间摆放几张小茶几，两端甚至可做搁架。不过我想不少人可能更愿意在此设置电视柜，或干脆布置一套投影系统。

客厅右侧是餐区，紧邻干厨房，动线便利。话虽如此，这里的配置略显不足；若要容纳 8 人或以上舒适就餐，就需要侵占一部分客厅空间。

更宽的阳台面宽能显著放大空间与通透感，这里也不例外。此阳台长度略超出客厅，为 5.6m，但进深相对收紧至 1.76m，总面积为 11 sqm，尺度可观。

以此尺度，你可以考虑将餐桌移到室外，但要注意选择与进深匹配的家具，布局才更顺手。

较大户型常见的通病，尤其在较老楼盘中，是阳台占比偏高，有时可达整屋 10-15% 的面积。此处阳台仅占整屋 8%，以这个面积段来说相当高效。

美中不足是没有设置水点，清洁会稍显不便。

接下来看看干厨房，正对着原本的餐区。

这里的干厨房较我们在四卧中所见的规格更上一层楼。 

除中岛外，还配有额外的置物格、更长的台面、一台酒柜，以及一体式烤箱与蒸箱。需要注意，只有 4 卧室 Luxe 及以上的单位才配备嵌入式烤箱与蒸箱。

收纳与台面空间明显更为充裕。电器方面，嵌入式烤箱与蒸箱来自 Miele，酒柜则为 Vintec。

整体而言，客厅、餐区、干厨房与通往卧室的走道合计的 strata 面积为 41 sqm，以当下标准来看相当宽裕。

湿厨房与我们在三卧、四卧中看到的相似，采取精简的走廊式布局，直通工作阳台——这是当下不少新盘的常见做法。

虽是常见格局，但两侧连续台面提供了充分的电器摆放、备餐与清洗空间。

两侧墙面均设有柜体，收纳能力扎实；冰箱靠近湿厨房入口，便于从干厨房取用。此处标配冰箱为 Samsung。

我尤其喜欢燃气灶紧邻窗户的设置，有助于加强通风——如果你偏好大火明火烹饪，这点尤为合适。

本案厨房（不含工作阳台）为 9 sqm，就此面积段的单位而言相当厚道。 

这里配备了 5 头燃气灶与抽油烟机，均为 Miele，相较我们在四卧看到的 3 头配置是一次升级。 

完整的 5 头配置，让同时烹饪多道菜时更为从容。

厨房尽端有一条狭长走道，通往 WC、工作阳台与家庭防护室。工作阳台为 5 sqm——明显大于四卧中的 1 sqm。我也喜欢这里的 L 形转角，既能遮挡杂物，又能为住家帮佣提供更多私密性。

不过，这里也有一个不足之处：没有窗户，晾晒衣物会稍显不便。你可能需要借助燃气灶旁的窗户，或移步阳台以获得更好的通风。

此处的家庭防护室为 4 sqm，尺度尚可；WC 为紧凑的 1 sqm，满足基本使用需求。

现在我们回到卧区，看看各个卧室与浴室。 

Emerald of Katong 的所有五卧单位均配备三间浴室，这一点相当友好——对大家庭或多代同堂尤其实用。这里展示的第三浴室，主要服务访客与公共卧室的住客。

面积为 4 sqm，尺度舒适，并沿用本户型浴室一贯的利落灰色基调。值得肯定的是配有窗户，可实现自然通风——这始终是加分项。

洁具方面，淋浴与面盆龙头为 Miele，挂墙式 WC 与面盆来自 Laufen。

与第三浴室相对的是公共卧室 5，与本户型其他公共卧室一样，面积为 9 sqm。所有房间均配备全高窗。 

本例中，室内设计师将其布置为休闲起居空间。即便配置了标准的两扇门衣柜，仍有充足空间摆放桌几、搁架与座椅。 

卧室 4 同为 9 sqm，按单人居住设计。即便摆放单人床、小书桌与床侧搁架，仍能保持舒适的活动空间，并配有标准的两扇门衣柜。

位于卧室 4 对面的第二浴室为双入口（Jack-and-Jill）设计，可从 Junior Master Bedroom 与公共走道进入。此布局实用，既服务 Junior Master Bedroom，也能兼顾卧室 3 与 4。

面积为 4 sqm，与其他公共浴室相当，但配有顶喷花洒，更显奢华。同时设有窗户，带来自然通风，空间更清爽。

标准配备包括 Hansgrohe 的淋浴与面盆龙头，挂墙式 WC 与面盆来自 Laufen。

Junior Master Bedroom（在平面图中标注为 Bedroom 2）同为 9 sqm，放置一张大床、紧凑梳妆台与标准两扇门衣柜后，依然相当舒适。一如既往，全高窗也会进一步提升体感。 

卧室 3 同为 9 sqm，可从容摆下一张大床、床头柜与标准两扇门衣柜。

最后，我们来看看主卧，为本次五卧参观画上句号。 

主卧面积达 19 sqm，十分大气，开发商明显将重心放在主卧上，这在一定程度上牺牲了其他公共房间的尺度。此取舍是优点还是缺点，取决于个人偏好，但不可否认，宽敞的主卧是本户型的一大亮点。

即便放置一张特大床并划出独立会客区，活动动线仍然充裕。全高窗进一步放大视觉空间，使房间显得更为开阔。

卧室另一侧设有梳妆区——我想这会受到不少人的欢迎，因为它提供了一个专属清晨梳理的空间。

靠近主浴的一侧是步入式衣帽间，我们接着来看。 

不同于本户型公共卧室与其他主卧中常见的不透光衣柜，这间五卧主卧采用了玻璃开门与内置 LED 灯带，令空间更显精致奢华。

不过，对部分住户而言，可能还需要增加搁架或其他收纳方案；而梳妆区或许是一个不错的替代位置。

最后看看主浴室，相较 4 sqm 的公共浴室，这里略大，为 5 sqm。

遗憾的是没有全尺寸窗户，但 Sim Lian 在 WC 上方设置了半窗，作为自然通风的折中方案。

主浴还配有双盥洗盆。只是考虑到空间关系，我对这一配置仍持保留意见：最右侧的台盆因为背后是 WC，显得稍微局促。

作为标准配备，主浴也提供顶喷花洒，增添一份奢华感。淋浴与面盆龙头来自 Hansgrohe，面盆与挂墙式 WC 则为 Laufen。 

Emerald of Katong 地段评测 

在 Thomson-East Coast Line 开通之前，15 区的公共交通并不算强项，大多数居民主要依赖巴士。 

如今，Emerald of Katong 步行不到 7 分钟即可到达 Tanjong Katong MRT Station（TEL），前往 Marina Bay 4 站、Maxwell 6 站、Orchard 10 站即可到达。对于偏好乘坐巴士的人来说，得益于 ECP 高速公路，进城线路也十分直接。

驾车同样便捷，快速连接 ECP，可前往市区及新加坡其他区域。需要注意的是，Jalan Tembusu 与 Tanjong Katong Road 道路较窄，待 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 均落成后，车流量可能上升，尤其在高峰时段。

日常所需获取方便，附近的 Tanjong Katong Road 与 East Coast Road 两侧店屋林立，分布着各类餐饮、美容服务、健身房与咖啡馆。  

若开车短程外出，i12 Katong、Parkway Parade 以及 PLQ Mall 商圈也在近处。若想体验更接地气的选择，Old Airport Road Food Centre 也只需短途车程即可到达。

尽管 1 公里范围内的小学选择较为有限——目前包括 Tanjong Katong Primary School 与 Haig Girls’ School——但若愿意稍远一些，还可选择 Kong Hwa School、Geylang Methodist Primary、Tao Nan School 与 CHIJ (Katong) Primary。附近受欢迎的中学包括 Tanjong Katong Secondary School、Tanjong Katong Girls’ School、Chung Cheng High (Main) 与 Dunman High School。

值得一提的是，Emerald of Katong 位于有地住宅区，周边多为低层住宅，包括沿 Jalan Tembusu 的 Black and White Bungalows。

最近的 MRT：Tanjong Katong MRT Station，550m，步行 6/7 分钟  

公共交通 

巴士站	服务巴士线路	距公寓距离（及预计步行时间）
Bef Katong PO ID: 92169	10, 31, 32, 40, 43, 43e, 134, 135, 197, 853M	350m，步行 4 分钟
Opp One AmberID: 92091	10, 10e, 12, 14, 14e, 32, 40	500m，步行 7 分钟
Aft Katong PO ID: 92161	10, 31, 32, 40, 43, 43e, 134, 135, 197, 401, 853M	550m，步行 8 分钟
One Amber ID: 92099	10, 10e, 12, 14, 14A, 14e, 32, 36, 36B, 40, 48, 196	550m，步行 8 分钟

学校 

School	Distance From Condo (& Est. Walking Time)
Tanjong Katong Primary School	190m，步行 3 分钟
Haig Girls’ School	1.1km，步行 15 分钟
CHIJ (Katong) Primary	1.8km，车程 7 分钟
Tao Nan School	1.9km，车程 6 分钟
Kong Hwa School	2.1km，车程 6 分钟
Geylang Methodist School (Primary)	3km，车程 11 分钟
Tanjong Katong Secondary School	400m，步行 5 分钟
Tanjong Katong Girls’ School	700m，步行 10 分钟
Chung Cheng High School (Main)	1.3km，车程 4 分钟
Broadrick Secondary School	1.9km，车程 5 分钟
Dunman High School	2.3km，车程 6 分钟
St. Patrick’s School	2.2km，车程 7 分钟
Geylang Methodist School (Secondary)	3.1km，车程 11 分钟
CHIJ Katong Convent	4.6km，车程 8 分钟
Victoria Junior College	4km，车程 7 分钟
Canadian International School (Tanjong Katong Campus)	500m，步行 7 分钟

购物商场 

Destination	Distance From Condo (& Est. Driving Time)
Katong Shopping Centre	350m，步行 5 分钟
Katong V	650m，步行 10 分钟
Katong Square	850m，步行 12 分钟
Parkway Parade	1km，车程 3 分钟
Katong Point	1km，车程 4 分钟
KINEX	1.1km，车程 4 分钟
I12 Katong	1.4km，车程 5 分钟
PLQ Mall	1.9km，车程 7 分钟
Singapore Post Centre	2.6km，车程 9 分钟
Paya Lebar Square	3km，车程 10 分钟

私家交通 

主要目的地	距公寓距离（高峰时段 [0830] 最快车程）
Paya Lebar Quarter/Airbase (By 2030)	1.8km，车程 4 分钟
Suntec City	5.6km，车程 8 分钟
CBD (Raffles Place)	8.7km，车程 14 分钟
Orchard Road	10.1km，车程 14 分钟
Changi Airport	12.1km，车程 10 分钟
Harbourfront Cluster (VivoCity)	12.3km，车程 14 分钟
Mapletree Business City	15.4km，车程 20 分钟
Mediapolis (and surroundings)	17.1km，车程 22 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	17.5km，车程 18 分钟
Jurong Cluster	29km，车程 30 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	29km，车程 30 分钟
Woodlands Checkpoint	29.3km，车程 28 分钟
Tuas Checkpoint	35.7km，车程 35 分钟
Tuas Port (By 2040)	46.1km，车程 50 分钟

就近道路出口： 驶入 Jalan Tembusu。左转进入 Tanjong Katong Road，约 3 – 4 分钟即可上 ECP。

Emerald of Katong 公寓开发商评测 

Sim Lian Group 或许并非新加坡最资深的开发商，但其已通过多元项目建立起稳固口碑（其中不少你可能耳熟能详）。

其发展始于 1976 年的 Sim Lian Construction，这是一家建筑施工公司，并于 2000 年扩展为今日的 Sim Lian Group。集团曾在新加坡交易所上市至 2016 年，随后私有化并退市。

2001 年，Sim Lian Land 成立，专注房地产开发。他们也是新加坡首家承接 HDB 的 Design, Build & Sell Scheme（DBSS）的私人开发商，并以 The Premiere at Tampines 打入住宅市场。

如今，其本地项目涵盖公寓、EC、DBSS 与综合体，代表作包括 The Tampines Trilliant、Hillion Mall and Residences 与 The Botany @ Dairy Farm。

随着 Emerald of Katong 将成为又一大型开发，Sim Lian 在巨型项目上的经验——例如迄今新加坡规模最大的 Treasure at Tampines（2,203 套，现已售罄）——显示他们完全有能力驾驭大体量项目。另一值得一提的项目是拥有 882 套的 A Treasure Trove，进一步印证了其在市场中的口碑提升。

除新加坡外，Sim Lian 亦在马来西亚与澳大利亚开发项目，业务版图延伸至区域市场。

建筑师点评

成立于 2017 年的 M.A.N Architects 虽然较为年轻，但已在商业与住宅领域迅速打造出强劲作品集，并在新盘领域有所斩获，主要聚焦于精品体量项目。

其近期接近 TOP 的项目包括 The Commodore、The Arden 与 Sophia Regency。他们亦与 Sim Lian 合作了 The Botany @ Dairy Farm，以及 Vision Exchange 与 Hillion Mall 的 A&A 工程。

Emerald of Katong 现已成为其迄今为止规模最大的项目，作品规模进一步扩大。

户型配比 

户型	面积（sq ft）	单位数量
1 卧室 + 书房	484	82	9.7%
2 卧室 尊享型	624 / 646	145	34%
2 卧室 + 书房	678 / 689 / 700	143
3 卧室	883 / 904	101	33.3%
3 卧室 + 书房	969 / 990 / 1,023	139
3 卧室 灵活型	990	42
4 卧室 + 书房	1,152	38	18.7%
4 卧室 尊享型	1,259 / 1,270	84
4 卧室 豪华型 + 书房	1,302	36
5 卧室 豪华型	1,475 / 1,485 / 1,561	36	4.3%
总计		846

Emerald of Katong 共提供 846 套，户型涵盖 1 至 5 卧室。

配比上，2 卧室占比 34%，面积介于 624 至 700 平方英尺；其后为占比 33% 的 3 卧室。对于已关注市场一段时间的买家，你会留意到其户型配比与 Tembusu Grand 相当相似。 

整体来看，约 44% 的单位属于较小户型，其余 56% 为 3 卧室及以上——此占比体现了投资与自住需求之间的平衡。 

与 Tembusu Grand 相比，Emerald of Katong 的差异在于各户型类别内提供更广的面积梯度，买家在可负担性上更具弹性；相较之下，Tembusu Grand 在不同面积之间的跨度更大。

鉴于 Chuan Park 与 Emerald of Katong 几乎同期推出，且是主要竞品之一，二者值得对比。需要注意的是，Chuan Park 不设 1 卧室，且整体面积更大（例如其 2 卧室起步为 700 平方英尺），主要因为其不适用修订后的 GFA 协调指引，即空调板会计入单位面积。  

Emerald of Katong 公寓楼栈分析 

Emerald Of Katong 总平面图

下午西晒 

Emerald Of Katong 最佳楼栈 

坦白说，无遮挡景观并非 Emerald of Katong 的主要卖点——这在其位于 Tanjong Katong、周围为低层有地住宅的地段下或许有些出人意料。人们自然而然会期待开发商去放大这些景观，如同 Chuan Park 那样，充分利用 Serangoon Gardens 有地社区的视野。但 Sim Lian 采取了不同路径，更优先考虑用足地块的 GFA。鉴于该地块可打造逾 800 套单位，这样的选择相当务实。

地块本身近似方正，面积为 221,436 平方英尺，6 座住宅楼呈两排布置，楼高介于 18 至 21 层不等，由此带来较为紧凑的体量感，平均每户对应 261.7 平方英尺土地。尽管这一密度看似较高，但与东部不少大型项目相当，如 Grand Dunman（每户 261 sq ft）、Parc Esta（269 sq ft）与 Treasure at Tampines（295 sq ft）。作对比，Tembusu Grand 则更为从容，每户 330 平方英尺，而 Chuan Park 则达到了颇为出众的每户 437 平方英尺。

Emerald of Katong 的景观处理与 Parc Esta 的思路相呼应——尽管密度较高，整体规划仍然周到。这部分得益于 2.85m 至 4.8m 的架空平台，能将住区活动面与地面分离，提升私密性。Sim Lian 还在楼栋之间保持了 40m 的退距，让公共空间更显通透——体感密度低于数字所呈现的密度。 

在视野方面，51、53 与 63 楼栋的外朝向楼栈可眺望 Haig Court 及远处的 Tembusu Grand，楼间至少 47m 的距离，但并不意味着能拥有非常开阔的景观。63 楼栋一侧还面向一所疗养院，对部分买家而言或有顾虑。与此同时，55、57 与 59 楼栋朝向一块目前空置、已划为未来住宅发展的地块。

朝内的单位预计会有溢价，因为可俯瞰最具吸引力的公共空间与园景。

一个小而贴心的细节是——Emerald of Katong 采用地下车库，归家动线更顺畅，相比之下，Tembusu Grand 的多层停车楼略逊一筹。至于噪音，目前 Jalan Tembusu 较为安静，但到 2029 年 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 全面投入使用后，情况可能有所变化。

最后，尽管密度不低，Sim Lian 仍将每层的单位数控制在 4 至 8 户，并配备至少 2 部电梯服务每一层。

Emerald of Katong 价格分析评述 

大型项目往往因其相对更具可负担性而吸引买家，Emerald of Katong 也不例外。市场预期它或将成为第15区较为亲民的入场选择之一，尤其是在各方都关注具竞争力定价的当下。

不过，当下买家仍需权衡多重因素：本项目与本周末同期登场的另外 5 个新盘相比如何、第15区的转售市场格局，甚至新加坡其他大型项目的历史表现。我们稍后会更深入解析 Emerald of Katong 的定价，先从 Tanjong Katong 一带的 $PSF 概况快速浏览。

以下是 Emerald of Katong 与其邻居的对比。

Emerald of Katong 周边的转售项目

项目	单位数	$PSF	TOP	地契	价差
Emerald of Katong	846	$2,380	2028	99年地契	–
Amber Park	592	$2,876	2023	永久地契	+20.8%
The Continuum	816	$2,830	2026	永久地契	+18.9%
Aalto	196	$2,632	2010	永久地契	+10.6%
Grand Dunman	1,008	$2,618	2027	99年地契	+10%
The Sea View	546	$2,528	2008	永久地契	+6.2%
Tembusu Grand	638	$2,476	2025	99年地契	+4.03%
One Amber	562	$2,200	2010	永久地契	-7.6%
The Esta	400	$2,194	2008	永久地契	-7.8%
The Shore Residences	408	$2,065	2014	103年地契	-13.2%
Haig Court	360	$2,017	2004	永久地契	-15.3%

第15区可分为若干各具特色的小片区——如 Amber、Meyer 与 Tanjong Katong——在地契类型、单位面积与平均 $PSF 等方面各有不同的趋势。

Emerald of Katong 位于 Tanjong Katong 片区，其 $PSF 大致处于其近邻范围的平均水平，同时也提供社区内较为紧凑的单位。 

它亦是第15区内唯一在新 GFA 统一化指引下推出的项目。整体而言，它的入场价格颇具吸引力，尤其适合希望在 Tanjong Katong 飞地扎根的买家。 

大型项目（超过 800 个单位） 

项目	单位数	$PSF	TOP	地契	距离 MRT 站	价差
Emerald of Katong	846	$2,380	2028	99年地契	500米	–
The Continuum	816	$2,830	2026	永久地契	750米	+18.9%
Grand Dunman	1,008	$2,618	2027	99年地契	200米	+10%
Avenue South Residences	1,074	$2,266	2023	99年地契	1.12公里	-4.8%
Parc Esta	1,399	$2,232	2022	99年地契	<100米	-6.2%
Chuan Park	916	估计 $2,142*	2028	99年地契	<100米	-10%
Parc Clementis	1,468	$2,057	2023	99年地契	634米	-13.6%
Normanton Park	1,862	$1,813	2023	99年地契	1.2公里	-23.8%
The Florence Residences	1,410	$1,768	2023	99年地契	883米	-25.7%
Treasure at Tampines	2,203	$1,699	2023	99年地契	670米	-28.6%
North Park Residences	920	$1,668	2018	99年地契	200米	-29.9%
Affinity At Serangoon	1,052	$1,613	2023	99年地契	1.51公里	-32.2%
Watertown	992	$1,501	2017	99年地契	220米	-36.9%
Riverfront Residences	1,472	$1,481	2023	99年地契	808米	-37.8%
Parc Oasis	950	$1,022	1994	99年地契	240米	-57.1%

与我们对 Chuan Park 的评测类似，放眼全岛来观察大型项目的表现更具参考意义。虽说地段是 $PSF 差异的关键驱动，但了解这些大型项目的运行情况，能提供有用的背景脉络。

鉴于两者皆具大型项目的吸引力，今日买家很可能会把 Emerald of Katong 与 Chuan Park 作比较。Chuan Park 或许因更低的起步 $PSF（尽管把统一化前后的项目直接比较并不完全公平）以及更近的 MRT 距离而稍占上风，但亦有一项独特因素：Chuan Park 的 $PSF 会随单位面积增大而上升，这意味着选择更大面积的买家需承担更高的总价。

而对看重第15区生活方式魅力、配套多元且临近市区的买家而言——Emerald of Katong 也展现出其独到优势。

若想了解更多关于 Emerald of Katong 的详细价格评测，可点击这里。你也可以在这里查看 Chuan Park 的详细价格评测。 

Emerald of Katong 升值分析 

1. Katong Plaza 已完成出售，Katong Shopping Centre & Roxy Square 的出售亦在推进中 

为东部再注入活力，数个老旧商业地块被推上市场。最新消息是 Katong Plaza 已售予 Fragrance Group，作价 $180 million，且有望改划为酒店用途。 

紧随其后，Katong Shopping Centre 也重新启动集体出售。 

根据 URA 总体规划，Katong Shopping Centre 已被重新划为商住用途，容积率为 3.0，可重建为地标性的综合体项目。 

另一方面，Roxy Square 当前被指定为商业、住宅与酒店混合用途。不过，整个地块亦可能改划为商住用途，为新高层综合体的发展铺路。

这显示出成熟的第15区正迎来显著的更新，不仅涵盖住宅，也包括商业与酒店等业态。

2. 临近 Emerald of Katong 的即将推出住宅项目 

随着 Tembusu Grand 与 Emerald of Katong 先后推出，区内仍有 2 幅空置地尚未公布：其中一幅紧邻 Emerald of Katong，另一幅位于 Tanjong Katong Girls’ School 与 Tembusu Grand 之间。根据 URA 总体规划，二者皆划定为住宅用地。

以 3.5 与 2.8 的容积率来看，Tanjong Katong 社区未来或将迎来更多发展项目。

3. 关注 Long Island 转型 

于 2023 年公布的 Long Island 转型项目，主要通过填海新增约 800 公顷土地，用于海岸防护与防洪管理。

项目完成后，Long Island 预计将新增约 20 公里的滨海与水库公园，并可能容纳 60,000 套私人与公共住宅。尽管相关工作已在推进中，但近期尚无最新进展。

这预示着东部将迎来重大转型，尽管 Long Island 项目预计需 10 至 20 年方能完全落成。

我们的看法 

Emerald of Katong 是一款相当全面的新盘，具备现代公寓买家所看重的各项要素。在地段方面，它距离 MRT 站相对不远，且坐落于以生活方式见长、受众面广的经典社区之中。 

就硬件本身而言，开发商的拿捏也颇为到位。Emerald of Katong 的立面设计稳妥耐看，具有广泛的审美接受度；我认为其配套与楼栋布局也执行得不错。尽管地块规模不足以打造极具“记忆点”的大型设施，但多样的泳池与儿童友好设施，足以打消部分对大型社区有所顾虑的买家。 

尽管第15区还有数个竞品新盘，但多数单位已去化——即便是最近的邻居 Tembusu Grand——Emerald of Katong 依然竞争力十足：拥有地下车库这一“加分项”，且配套更为丰富。此外，各卧室类型的户型选择更广，买家可按预算与需求择优。更重要的是，凭借更具竞争力的 $PSF 与高效紧凑的户型——得益于新的 GFA 统一化指引与较低的地价——它提供了颇具吸引力的入场点。 

即便置身 6 个同期新盘之中，它也颇为亮眼：兼具大型项目的体量、相对亲民的入场价与合理的 MRT 可达性，在第15区的竞争版图中相当诱人。

唯一的问题在于：你能否抽到理想的号码，价格又会如何分阶段上调？

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。