在本期 Stacked Pro 拆解：
- 我们分析了 17 个综合体项目，检验其溢价是否能转化为相较常规公寓更强的回报
- 结果显示，综合体项目在配套较匮乏的社区表现最佳，但总体而言，常规公寓在大多数分区表现更胜一筹
- 我们还拆解 Hillion Residences、Watertown、Park Place Residences、The Centris 与 North Park Residences 的案例，探讨在何种情形下为综合体项目可以多付溢价以获得回报
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综合体项目通常被定位为高端资产，开发商会将其便捷性计入定价：直通 MRT、商业零售一体化以及紧邻各类配套。但这些溢价是否会随着时间转化为更强的价格表现？为回答这一问题，我们对比了综合体项目与常规非综合体私宅在转售中的增值，看看数据是否支持更高的价格标签，抑或溢价更多来自认知而非实际回报。
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比较 17 个综合体项目
无论新盘还是转售，综合体项目普遍比同类常规项目更贵。但我们想弄清，这些综合体项目的溢价，是否相较其他非综合体、非有地项目带来更好的增值。以下是总体快照，不含 Executive Condominiums (ECs)。
注意：我们排除了 ECs，因为此类项目为补贴型开发，前 10 年属 HDB 住房的一种；与完全私营的非有地发展并不相同。
| 综合体 | 非综合体 | |||
| 行标签 | 回报 (%) | 成交量 | 回报 (%) | 成交量 |
| 新售至转售 | 30.2% | 1287 | 29.5% | 71854 |
| 新售至次级转售 | 20.2% | 511 | 22.6% | 10190 |
| 转售至转售 | 34.0% | 281 | 40.2% | 59949 |
| 转售至次级转售 | 51.0% | 1 | ||
| 次级转售至新售 | -7.2% | 27 | ||
| 次级转售至转售 | 44.2% | 209 | 21.8% | 14785 |
| 次级转售至次级转售 | 65.3% | 12 | 13.3% | 375 |
| 总计 | 29.9% | 2300 | 32.4% | 157181 |
若仅从这一总体快照来看，非综合体项目的回报更好（32.4% 对 29.9%）。不过在不同类型的交易之间，差异可能相当明显。
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