与 Stacked 的买家案例研究：Principal Garden

第一次咨询

与往常一样，我们会在第一次咨询中先介绍当前房地产市场状况。我们理解有些客户可能会觉得略显枯燥和技术性（尤其是纯自住需求者），但我们认为，给予买家清晰的全局观有助于其作出更为知情的决定——这始终是我们的优先事项。 

如果你读过我们之前的案例研究，这部分或许可以快速略过；但我们通常会分享当前趋势与需要留意的要点。我们也会提出任何潜在购买应关注的因素——一体化配套（商场、MRT、区域升级）、区域可比项目、持有期，以及未来物业的可持续性与保值性。 

下一步是厘清客户对房产的具体需求。尽管她提到此购置以投资为主，但也希望在一定程度上具备自住的可行性。 

澄清这一点很重要，因为这会排除某些“纯投资型”产品，例如双钥匙单位、仅适合单一租户的单位等。在此基础上，我们便能筛选出几处同时满足两项需求的潜在选择。 

同时，我们也建议客户认真思考投资与自住两者孰轻孰重。想要两者兼得很正常，但有时可能两头落空。就这位客户而言，她希望早期以投资为主，但一旦需要自住，也必须具备良好的宜居性。 

她此前并未做太多研究，但倾向于自己常去的区域——Bukit Timah、Holland，甚至 CBD 周边。 

在第一次咨询后，她的初步条件如下：

• 可接受转售或新盘 
• 入住时间不受限，时间安排灵活
• 可接受freehold/leasehold 选项
• 尽管为投资物业，但对她而言，宜居性最为重要
• 预算 $1.7 million

基于上述条件，我们着手研究数个具潜力的项目。考虑到这是她的首套房购买，我们决定先从新盘入手，因为体验更为一致，也更易横向比较。转售市场更为流动，且取决于当时的可售供应，对首次买家而言可能稍显复杂。 

最终，我们聚焦于她愿意自住的地段与项目，同时兼顾未来可能带动升值的支撑因素。重点锁定在优质地段——更具体地说，是 Chinatown 与 Bukit Timah。 

核心优质区域的物业在价格增长方面有成熟的表现；若客户将其作为主要自住房，这些区域的生活配套也极为丰沛。

然而，核心优质区域的挑战在于起步价更高；我们必须进一步筛选仍有合理升值空间的项目。 

需注意的是，优质区域也包含无收益或零增值的纯奢华产品，这会与投资目标背道而驰。同时，也有些优质区域物业并不适合长期自住。尽管地段与配套通常不是问题，但单身公寓（shoebox）众多，有时“钢筋水泥丛林”的感觉也未必符合家庭的居住期望。 

挑战在于找到两者之间的平衡。我们认为最合适的两个项目是 The Landmark（当月预览）或 Fourth Avenue Residences。 

两者皆位于可租性高的地段。The Landmark 距 Chinatown MRT 约 500 米，位处传统 CBD，且距 Orchard 仅数分钟车程。 

相较之下，Fourth Avenue Residences 紧邻 Sixth Avenue MRT。虽不及前者靠近 CBD，但距 Orchard 车程仅 12 分钟；且位于低密度的 Bukit Timah，私密性更佳。 

因此，我们安排了The Landmark与Fourth Avenue Residences的参观。尽管我们已大致掌握两者在投资层面的可能性，但更重要的是客户是否觉得它们“宜居”。

第一次看房

在 The Landmark 的参观中，我们先让示范单位的代理介绍项目细节，包括主要设施、各个 stack 的配置等。 

一如既往，我们的工作体现在看房后的复盘。在复盘中，我们会给出独立的项目反馈，并结合客户个人需求进行对应分析。 

就 The Landmark 而言，我们看到基于价格策略的投资潜力。开发商通常会以“亏本引流”的单位与早鸟折扣起步（详见我们此前文章的说明）。若该项目在此阶段定价足够低，且后续对例如高楼层或外朝向楼栋设置较大溢价，则存在一定套利空间。 

价格层面的优势在一定程度上压过了其他考量。例如，我们注意到 The Landmark 的两卧单位面积偏小，且缺少独立餐区。这是首次参观时的共同印象，后续我们也会进一步厘清。 

随后我们以同样方式参观了 Fourth Avenue Residences。由示范单位代理做介绍后，我们在复盘中给出独立观点。 

由于她对该地段更为熟悉，此项目在她心中的初始印象更好。我们指出，其一大优势是总价更亲民：

尽管 Sixth Avenue MRT 近在咫尺——例如面积 689 sq.ft. 的单位，成交价低至 $1.65 million；这一价位更常见于大众型公寓，而非临近 MRT 的核心优质区项目。  

不过我们也注意到，项目在刚推出时定价更高，受 Covid-19 影响为促进去化而降价。最初降价针对一卧单位，随后延伸至两卧与三卧。 

项目的户型与面积组合十分多样。这有助于形成更为规律的交易量（更高的盈利成交量有助于支撑价格）。然而，我们也指出小面积单位的占比偏低。 

由于 Fourth Avenue Residences 在户型与朝向上差异较大，信息消化需要更长时间。有些问题很难“纸上谈兵”，例如哪个 stack 私密性更好、哪些楼层更靠近路噪、日照是否直射等；我们借助现场 3D 模型走位以获得直观感受。 

她对周边环境的熟悉度也是一项加分，因为该物业也会考虑自住用途。 

在两次复盘后，我们进一步解释了用以评估情况的关键因素：

• 这些因素能否贯穿整个持有期（例如，不应仅因“好景观”而被吸引，却在几年后被新项目遮挡） 
• 项目能否覆盖更大的目标客群/潜在买家池。更高的需求有利于价格升值。 
• 项目的价格韧性。对于投资者而言，确保房产估值在下行周期中也能保持稳定非常重要。 
• 在市场上行周期中的上行潜力。对于核心优质区更具挑战性——尽管大多数中心区项目具备较强的价格韧性，但较高的起步价可能留给未来上涨的空间更少。 

以下为两者的快速对比：

The Landmark

• 价格策略的“玩法”；若后期对外朝向或高楼层设置更高溢价（许多新盘常见的结果），则可能获得可观收益
• 位于 CBD 内，步行可至 Chinatown MRT。地段可租性高。 
• 配套不匮乏；即使不在 CBD 内，Orchard、Bugis 等也只是几站之遥。 
• 两卧单位较小，且紧邻 Chinatown MRT 意味着更密集的城市肌理。 

Fourth-Avenue Residences

• Covid-19 后“以价换量”，可能存在一定“捡漏”空间 
• 少见地紧邻 Sixth Avenue MRT 且总价仍相对不高 
• 她对该区域已十分熟悉 
• 较 The Landmark 距离 CBD 更远，但 Bukit Timah 周边密度较低、环境更为舒适 
• 尽管户型与面积组合多样，但小面积单位偏少。 

第三次咨询

至此，我们已在看房后进行了完整复盘；客户对自身需求的认识也更加清晰。本阶段我们的目标是：

• 详细讲解购房流程
• 说明所需资金与付款时间线
• 明确可接受的价格区间

此外，我们也处理了其他考量与问题。我们查询了旁侧用地是否会再开发（无额外公寓会遮挡景观），以及一些细节，如垃圾道是气动式还是传统式（为气动式，可降低虫害问题）。 

此阶段也需进行更细致的比较。例如，我们需要在同一项目中的两个单位之间作出选择：#05-68（$1.75 million）或 #03-19（$1.60 million）。比较因素涵盖与垃圾房的距离、车库通风井位置、景观、空间利用效率、是否有额外窗户，以及潜在噪音等。

若未来自住权重更高，我们更倾向 #05-68。原因在于该单位厨房无立柱、客厅更为修长；我们也确认该栋至垃圾道的距离较 #03-19 更远。 

此外，stack 19 的单位更靠近主干道，毗邻 BBQ pit，且更接近垃圾收集中心与服务道路，这些都可能在未来转售时带来负面联想。 

尽管 Stack 68 更靠近保安岗亭（可能更嘈杂），但其楼层更高，且距离主干道更远，部分缓解了上述问题。 

往往正是这些细节决定成败。有时，也正因此会促使买家寻找第三个选项。正如我们常说的，买房是一段旅程——最初设想的目标，可能会随着看房增多与视角拓展而发生变化。 

经过进一步研究，我们找到了第三个兼具 The Landmark 与 Fourth Avenue Residences 若干优势的选项。 

这个第三方案是购买 Principal Garden 的转售单位。到这一步，客户的优先顺序更为清晰：相较投资，她更重视自住属性。 

Principal Garden 位于 District 3，2019 年刚落成。她早前其实就很喜欢这个项目，但当时并不具备购买条件。 

我们沿用同样的比较方法，最终锁定 Principal Garden 的 797 sq. ft. 户型。其空间利用最为高效；而更大的 807 sq. ft. 户型在走道上存在较多浪费。797 sq. ft. 的布局，起居空间更大，但卫生间无窗、较为闷热；双钥匙（dual-key）户型的朝向则相对较差。

我们也与周边其他转售选择做了简要对比——这次更聚焦于户型本身。Alex Residences、Echelon、Ascentia Sky 与 Metropolitan 都在考虑之列；但此时客户的偏好已十分明确，因此筛选很快。

供处于类似阶段的读者参考，她对其他项目的顾虑包括：

• Echelon 的户型较 Principal Garden 更逊色
• Alex Residences 仅提供“哑铃式”户型，并非她的偏好
• Ascentia Sky 带飘窗、防空室与花槽
• Metropolitan 仅有 2 bedroom、1 bathroom 的户型

多轮看房后，最终在同一 stack 的 2 个单位之间抉择：17 楼（叫价 $1.58 million）与 21 楼（叫价 $1.6 million 以上）。我们建议她考虑到：尽管低楼层更便宜，但其内置装潢较多，若未来退出未必受欢迎；同时低楼层需要延长居住（extension of stay），而高楼层的地板材质不同（她非常喜欢）。综上，选择的难度并不大。 

因此我们决定以 $1.57m – $1.59m 的区间出价，并最终为客户以合理价格成交。 

我们也协助谈妥部分家具的保留，包括：

1. 餐桌和椅子

2. 定制镜子

3. 灰色柜子 x 2

4. 阳台长凳

5. 藤编鞋柜

最后，我们也协助落实融资方案

在带她了解按揭流程后，我们协助其选择了 UOB 的固定利率按揭。这是在比较多家银行后作出的决定，当时固定利率甚至低于不少银行的浮动利率。 

收钥匙后，她先在 Principal Garden 小住一段时间，体验设施（并想象未来自住的感受）。几周后，她搬离，我们开始为租客看房做准备。我们协助清理与拍摄布置；在 Covid-19 限制下（看房人数受限），我们连续展示了 2 周，并成功以每月 $4,000、为期 2 年的租约达成报价。 

在同级别单位中，该物业仍属租金（仅租）交易的高位之一（写作时）。

最终，我们对这段旅程的结果与最后的选择感到满意。尤其在以自住为考虑的购房中，最重要的是客户对自己的决定感到安心。在本案中，我们认为此次购买满足了她的大多数诉求，同时我们也做了全面的前期研究，以确保这是对她而言正确的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。