一套有地住宅只要$505k？看看2023年成交的最便宜房产在哪里

2023年并非房价亲民的一年，前一年也不是；但即便在后疫情时期的房产热潮中，仍有买家找到了划算的交易。随着我们迈入2024年，若你正寻找更符合预算的住房，或许值得回顾上一年成交价格最低的选项；其中一些地点也许会让你惊讶：

我们在2023年看到的最便宜房产交易

有地（租赁年限）

有地（永久产权/999年）

非有地（不含EC）租赁年限

非有地（不含EC）永久产权/999年

Executive Condo

名单中的租赁年限有地交易

你会注意到这里有一些极为便宜的租赁年限有地交易，例如 SIEW LIM PARK，以及位于 Jalan Chempaka Kuning 的两套单位。 

可惜的是，这类房源对大多数买家恐怕没有吸引力——低价主要因为只有70年地契，且不少单位自上世纪60年代中期就已存在。因此，未来转售可能较难，而低价也很可能与融资问题有关（银行或不愿为地契消耗严重的房产放贷，导致买方需以现金支付，这会限制最高成交价并缩小你的潜在买家群）。

更可行的或许是99年地契的有地住宅，目前大致处于地契的一半阶段。比如 Beng Wan Road 的房产，就是起源于‘49 至 ‘52 年代的99年地契单位。 

对打算把房子当作“最后一站”的年长买家来说，剩余年限或许仍足够。尽管没有传承价值，但这仍是少数能在 $1.4 million 以下拥有较大有地住宅的方式之一。 

不过需要注意，可能需要更高的首付款。尽管银行仍可能为这类较老房产提供按揭，但贷款成数（LTV）上限可能会更低，或仅为 55 per cent 或更低。 

名单中的永久产权有地房产

Opera Estate 的成交或许会让人意外，因为它位于一向价高的 Siglap 小区。但正如我们在早前的文章所解释的，Frankel 区与毗邻的 Opera Estate 之间，价格确有明显差距。 

在 Opera Estate 仍有机会找到较为实惠的有地住宅，原因在于地块普遍小于 Frankel。另有不少单位是跨代持有，自社区更朴素的年代起就未曾大幅更动（在‘50 与 ‘60 年代，这里被视为居住成本相对便宜的区域）。你可以在这里查看我们的实地探访。另外要注意，Opera Estate 与旁边价格更高的 Frankel 区道路都出了名地狭窄；周日宗教活动时，有些路段会完全塞车。 

至于 Jalan Gembira，我们也有相关探访。这里长期以来都是新加坡最实惠的永久产权有地小区之一。不过买家的反应往往两极：MacPherson 的有地小区混合了非常传统与非常现代的住宅风格，显得有些拼贴；有人喜欢其独特韵味，也有人觉得杂乱。 

至于 Thomson Garden Estate，你可以在这里查看我们的探访。该区的配套与可达性相对有限；相邻的 Teacher’s Estate 亦有类似问题。不过，这种“劣势”因人而异：如果你追求安静与私密，这里的单位同样私密、但价格远低于你在 Bukit Timah、Holland V 等地能找到的选择。 

名单中的私人非有地住宅（租赁年限）

The Hillford 与 People’s Park Complex 几乎是板上钉钉，每年都会上榜。 

The Hillford 属于特殊个案：它原本定位为退休式住宅，只有60年地契。低价的唯一原因就是这个地契年限，因为其地段相当出色（靠近 Beauty World MRT，离市区也近）。它也逐渐受到房东关注，因为60年地契对租客没有影响（你以较低价格买入，却仍能收取与周边相近的租金）。你可以在这里查看主要细节。 

People’s Park Complex 近年来多次尝试集体出售（en-bloc）但未成功。尽管其位于牛车水核心位置极具优势，我们对在此买入仍会保持谨慎。你最不希望的情况是，买入后一至三年内项目实现集体出售，令你背上卖方印花税（SSD）并被迫再次搬迁。 

话虽如此，People’s Park Complex 一直受到房东青睐，原因在于其成本低、易出租。 

The Nautical 的出现有些令人意外；或许这些年一系列新盘（如 The Commodore、Parc Canberra、Provence Residence）的推出，对价格有连带推升效应。The Nautical 是 Canberra 区位置较佳的公寓之一，步行可达 Canberra MRT。对长线买家而言（Canberra 仍在发展中），若后续也有类似低价成交，The Nautical 可能是不期而遇的机会。不过，这也可能只是一次性交易，因为一套面积相近的单位在前一个月以更高的 $635,000 成交。

至于 Kovan Grandeur，较低的价格很可能因为面积非常小——仅 366 sq. ft.。这是一个仅有 74 户的小型公寓：一些买家不喜欢这类项目（往往意味着更高的维护成本与更大的价格波动），但它确实是在 Kovan 区居住的一种相对可负担方式。 

名单中的私人非有地住宅（永久产权）

Le Regal 与 Treasures @ G20 并非家庭型公寓；它们主要面向 Geylang 区的租赁投资。单位面积往往较小，最大的卖点是位于 RCR；绿化不多，城市密度与车流量都很高。 

对部分买家而言，Le Regal 与 Treasures 距离 Geylang 的声色场所区域可能过近。它们并不在红灯区内，但步行即可到达。 

Avila Gardens 位于 Mariam Way，一带以有地住宅更为知名而非公寓；这是个私密、低密度的区域，通常对排屋、独立式等有地住宅更具吸引力，而非公寓。这里显然不太适合不驾车的人，最近的 MRT 车站有一段距离。尽管如此，就近期所见，这是少有的永久产权公寓低价之一。 

Floraville 也有类似情况——地段以低密度与大量绿化为代价换取安静环境。这类用地通常更适合做有地项目而非公寓；不过，对想要体验更接近有地氛围、或不想为 Bukit Timah 的“绿意溢价”埋单的买家来说，这或是不错的选择。 

至于 Suites @ Kovan，这是一项仅有 16 户的精品项目，交易不频繁，因而较难把握定价。与 Kovan Grandeur 类似，这里的单位从 366 sq. ft. 起跳，因此价格更低。

无论如何，这里的单位以小面积为主，主要是一至三房；尽管地段不错（步行可达 Kovan MRT），但更适合房东，而非自住买家。该项目属于简约无华的选择：没有泳池，外立面也偏朴素、务实。需要注意的是，在较新的项目中已很难再见到如此小的户型，因为2018年的新规已限制开发商在这些区域兴建过小的单位。

Executive Condos

就 EC 而言，名单上的大多数项目早已过了 MOP。你会注意到，这些 EC 大多缺乏步行可达的 MRT；不过 Sol Acres 通过 LRT 仍有轨道连通。 

我们近年看到新 EC 的销售价格屡创新高（例如最近的Altura 推出），部分买家可能不太愿意为刚满 MOP 的新 EC 付出溢价。因此，对预算更紧的买家而言，较老的 EC 依然可能更合适。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。