如果你已经有一段时间没有买房，如今准备换房或搬家，可能会遇到一些意想不到的变化。过去十年里，房地产开发版图的变化幅度，甚至超过了过去 30 多年。自‘00s 起，从开发商印花税到开发费，再到房产科技等诸多因素，共同塑造了公寓开发中的一系列新市场趋势——而并非所有购房者都认为这些都是改进。以下是你今天可能会遇到的情况：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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房地产开发领域发生了哪些变化？
过去的开发商没有如今这么多束缚。当时没有 ABSD、也没有售卖时限，利润率更高。规则也不如现在精细，因此诸如花槽、飘窗等规定，会左右某些项目的建造方式。
如今，如果开发商无法在 5 年内完成并售出项目，就需要按土地价格缴付 40 per cent ABSD（近期已有所放宽）。再加上更高的地价与 Land Betterment Charges（LBCs），开发商几乎没有犯错空间——也就难以追求新奇与试验。这也是为何预制装配式施工（PPVC）更常被采用，并形成一种颇为程式化的做法：过去十年里的大多数公寓彼此都很相似。
此外，诸如 BCA 等政府机构如今会对开发商与承建商进行分级评定，楼盘还会从后续维护便利性、生态友好度等维度被审视。更严格的评估确实有助于提升品质；但在工期紧、利润更薄的背景下，也进一步压抑了开发商承担风险的意愿。
因此，当下已是一个截然不同的市场。彼时几乎人人都能当开发商并存活下来，而如今在利润更低、销售时限更紧的市场里，想要成功就必须把产品打磨得极其到位。也就是说，开发商既要打造能打动客户的正确产品，又要为自身保留合理的利润空间。
因此，“硬件”产品也走过了很长一段进化之路：从空间更高效利用，到配套设施与整体观感更具辨识度。
围绕开发的规范也在向更优演进。随着 GFA 定义的统一，消费者受益于诸如“空隙面积”不再被计入、以及空调板等空间浪费被减少，这意味着你为实际可用面积付费，所见即所得。
以下是我们当下观察到的一些趋势。
当前房地产开发中正在出现的趋势
我们常见到的一些特征包括：
1. 公共设施占用更大用地
一个例子是 Parc Clematis，仅共享设施就占用了 400,000 平方英尺。Normanton Park，与 Parc Clematis 一样属于超大体量，也将其可观的 661,000 平方英尺中的 60 per cent 用于公共空间与设施。
如今，开发商喜欢强调设施数量之多，营销资料中有时甚至会把设施数量写成上百项。不过这也带来了问题：一些买家开始注意到这些说法颇为“宽泛”（例如，沙坑里摆几块石头就被称为禅意花园“设施”，或在戏水池一角装上一条滑梯便对外宣传为“水上乐园”）。
夸张成分且不论，开发商确实愈发注重“更豪华、更多量”的配套设施。这是好是坏，见仁见智：有些购房者宁愿少一些设施用地，把更多面积留给更大的户型。
不过，从使用率来看，公寓中的某些设施确实很受欢迎，尤其带有餐饮/娱乐属性的空间。随着住宅面积缩小，这些场地成为住户招待亲友的重要补充。
但也有人认为，如此庞杂的设施清单，长期维护成本势必更高，或需要更精细的管理。这当然取决于物业管理方在采购低成本服务方面的能力；而在更大型的项目中，住户基数更大，分摊之下或有助于把成本控制在可接受范围内（这也可能是人们偏好更大型公寓的另一推动因素）。
2. 对大型项目的偏好日益增强
由于规模经济，体量更大的项目往往能提供更低单价的单位；同时，更多住户分摊维护成本，也更容易支撑更为全面的设施配置。
另需注意的是，就营销而言，大盘项目往往伴随更高的开发商营销投入——他们需要在 5 年时限内去化全部单位，因此一开始的广告攻势通常就更为强劲。这对中介而言是重大利好，销售阻力更小：当开发商已投入“数以百万计”的预算把楼盘名称铺天盖地打出去，中介在传播层面的自担成本就会降低。我们上周已更详细讨论过这一点，可点击这里阅读。
无论如何，这种趋势正逐步催生对至少“中型”体量项目的偏好，即 500 至 600 户的公寓。此类项目有足够地块容纳更多设施，且相较只有 100 或 50 户的小型/精品项目，更容易销售。
不过，需要指出的是，一些投资者（即非纯自住买家）对更大体量的项目未必乐见。
对于拥有 1,000+ 户的超大社区，后期在租客或转售买家上“内部竞争”加剧的担忧更甚。因此，尽管自住业主可能偏好此类超大盘，一些投资者仍会更青睐中型项目——不过，相较之下，投资者毕竟是较小的一类买方群体。
尽管开发商能感受到“做大”的偏好，但客观上也存在阻力：大地块更昂贵、需承担更高的 ABSD，因而风险更高。而且无论体量大小，开发商仍只有 5 年时间完成并售罄单位。
3. 对混合用途公寓的商户组合实施更严格管控
过去，兼具商业与住宅成分的项目与今天大不相同。比如像 People’s Park Complex 这类较早期项目，楼下最终多为按摩店与旅行社；或有些项目把商业单位零散地卖给任何买家，导致底层商铺业态混乱，充斥租户几乎用不上的小众服务或杂货摊。
简而言之，过去的开发商很少关心未来会引入哪些商业租户；他们的任务只是建好、卖掉，然后说再见。
如今，开发商往往会承诺对商户组合进行把关与优化，以提升项目吸引力。像 Woodleigh Residences、Pasir Ris 8，以及 J’den 等项目，都提供了相对完整的购物与餐饮体验。而为说明这件事能有多“严肃”，看看KAP Residences 的情况：当承诺的租户未如约进驻时，业主甚至考虑采取法律手段。
Sceneca Residence 的一大卖点，是开发商承诺引入一家超市；即便如此，买家之所以信任，多半也源于他们考察过开发商此前的作品 The Poiz（同为混合用途项目）。
因此，在涉足混合用途或综合体项目时，住宅开发商在某种意义上正越来越像商业开发商。尽管这可能、并且已经带来了更高成本，但一些买家或许认为这种取舍是值得的。
4. “哑铃户型”等更注重空间效率的布局
多亏了 GFA 定义的统一，开发商已无法再钻空子，通过夸大空调板、飘窗、花槽等低效空间来“挤出”额外收益。这意味着实际可居住面积的提升，整体而言大多数买家对此持正面评价。
当然，也有人担心开发商会“用价格补回来”，以弥补这些“技巧”带来的收益损失；我们所接触到的一些较为谨慎的经纪与分析师对此深信不疑。不管怎样，定价极其敏感，始终受供需所驱动。
问题在于，仍有部分业主钟情于那些被视作“低效”的元素。比如，我们时常会遇到因热爱园艺而真正需要花槽的买家。阳台面积也存在争议：阳台究竟是不是浪费空间？一些业主认为那是可贵的享受，另一些人则觉得它无谓侵占了客厅面积。
对高效格局的追求，也催生了“哑铃户型”等配置，即以客厅作为卧室之间的连接空间，从而减少对走廊的需求。不过，有些业主对私密性流失颇有微词（这可能意味着入户门一开就直面客厅）。
同样地，如今的“效率”常与开放式厨房绑定；这甚至已成 HDB 户型的默认配置。但我们也认识一些偏好传统的屋主与认真做饭的家庭，对开放式厨房可谓“深恶痛绝”。
好在当下更开放的平面也更具可塑性；如果你偏爱传统布局，增设隔断并不难。相较拆墙（且承重墙不可改动），加墙总是更容易的。
5. 更强调接入多条地铁线
如果你在‘70s 与 ‘80s 就已参与房地产市场，或许还记得“公寓门口就有公交站”曾是一大卖点。类似的情况如今也在发生在 MRT 站上：随着 Mandai 等地新站点如雨后春笋般出现，我们或许很快会发现，几乎每个公寓步行范围内都有一座车站。
比起“近 MRT 一站”，越来越重要的是公寓附近能否接入多条地铁线。这意味着像 Paya Lebar、Outram、Serangoon 等换乘站，相较单线车站更具价值；一些开发商在择地时也会刻意争取这样的区位。
（当然，极高端或精品项目或许是例外——这类物业通常默认买家有条件自驾）。
你也会发现，定价更容易受此影响：靠近单线车站的公寓，吸引力可能被视为较弱。当然，这也取决于线路本身的属性；例如 East West Line 或 North South Line，往往被认为比 Thomson – East Coast Line 或 Circle Line 更具价值。
那么，未来我们还会看到哪些变化或趋势？如果你认为我们遗漏了什么，欢迎在下方留言。若想深入了解近期新盘，或是更早期的转售项目，欢迎关注我们的 Stacked。我们将为你提供有关新加坡房地产市场的详尽数据与信息。
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