本地房地产开发商 Sevens Group 正以 $33.8 million 出售一栋位于 Jalan Besar 的翻新商业大楼。位于 287 与 289 Jalan Besar 的两块相邻永久地契地段，将合并打包为一项商业资产对外出售。
该项目近期完成翻新，包含一对受保留的店屋及新建的后部扩建体。Sevens Group 称，整体建筑面积为 9,131.98 sq ft。
要价 $33.8 million，按 2,455 sq ft 的地块面积折算，地价约为 $13,770 psf。作为商业物业，免征额外买方印花税和卖方印花税，交易向本地与海外买家及企业投资者开放。
在翻新前，这两处地段（287 与 289 Jalan Besar）为两栋彼此独立的双层保留店屋。经约 1 年半整修，Sevens Group 翻新了前部店屋主体，并新增一座 3 层的后部扩建体。
开发商估计，项目翻新投入接近 $9 million。
目前，整栋建筑为 6 层高，位于第 8 区的 Petain Road/Tyrwhitt Road 保留区。其获批总楼面面积（GFA）约 7,365 sq ft，地积比为 3.0。
不过，我们在前期调研中留意到，营销资料标示的建筑面积更大，约 9,132 sq ft。开发商表示，其中包含挑空、空调机位等面积。
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各层获批用途不同：地面层为商店，2 层为办公室，其上四层为服务式公寓。
3 层原为 2 层的夹层，属于原始保留店屋的一部分。如今已独立成整层，并与 4、5、6 层一并纳入服务式公寓的同一审批；其中 4–6 层为新建的后部扩建。
我们亦留意到，开发商的宣传册合计列出 8 间“ensuite”客房。按已获批的图则，其中 4 间位于服务式公寓楼层——每层 1 间——据称已按面向中期居住客群的标准装修，类似新加坡多数共居运营商所服务的客群。
另 4 间则位于 2 层，其获批用途为“Office”。据 Sevens Group 说明，该层所谓的每个“ensuite”其实是办公间内附带一间洗手间，并非卧室。
新加坡灵活住宿市场的又一块拼图
总体来看，结合翻新情况及我们与开发商的交流，这栋楼中具住宅属性的部分，旨在填补常规租约与酒店住宿之间的空白。
在新加坡，私人住宅的最短租期为 3 个月，且房东通常不倾向签订少于 2 年的租约。另一方面，通过 Airbnb 等平台进行的短租并不被允许，这使得中期停留的访客往往只能在高端服务式公寓与一般住宅租赁之间取舍。
不过，Coliwoo、Hmlet、Figment 等共居运营商的成功与扎根，正是抓住了这一缺口。Coliwoo 与 The Assembly Place 近期的挂牌上市，也反映了机构资本对该赛道的兴趣。
因此，Sevens Group 翻新后的高楼层，显然是面向这一细分客群打造的。
该物业的区位有多重利好：步行数分钟可达 City Square Mall 及 Jalan Besar 一带的 F&B 店群。这类生活便利性，往往正是短至中期租客愿意为之买单的因素。
但在我们看来，关键在于支撑上述定位的审批目前仅部分落实，且仍为暂时有效。
审批仍在“追赶”建筑现状
根据我们查阅的公开资料，Urban Redevelopment Authority (URA) 对 3 至 6 层的服务式公寓用途系以定期方式批准，期满须续批方可继续。
URA 于 2025 年 3 月签发的一份书面许可并未载明到期日，但 Sevens Group 表示，此类批准通常有效期为 2 年，且其已向 URA 申请续批现有许可。
但鉴于续批尚未落实，我们须指出，潜在买家或将依赖一项可能即将到期的审批。
与此同时，2 层的 4 间办公室（每间均带独立洗手间）完全不在服务式公寓的批准范围内。我们本月通过 URA 在线服务自行进行了变更用途查询，结果为不支持。这意味着，基于不利影响的考量，当地目前无法支持新增的服务式公寓、酒店及背包客旅舍用途。
该限制预计在未来约 6 个月内仍将维持。
Sevens Group 表示，更倾向于保持该层的开放式布局，将其作为办公室或共居单元对外营销，把是否变更用途留给买方决定。但就目前而言，共居的用途变更申请刚被否决，而 URA 对 2 层目前仅接受并评估的唯一用途为学生宿舍。
地面层亦有类似隐忧。尽管其装潢以 F&B 运营为导向，但获批用途为商店，且现有装修并未达到完整的 F&B 营运配置：隔油池仅作预留，并未安装。
此前于 2022 年核发给前业主的临时餐饮许可已于 2025 年 9 月到期，且不适用于这栋翻新后的建筑。
对于开发商与主管部门之间任何正在进行的沟通，我们不便置评。但基于我们所能梳理的信息，任何意向买家或投资者都应对该项目开展严谨的尽职调查。
所涉施工及各楼层用途的 URA 保留许可，附带一项条件：若项目未于 2026 年 8 月 16 日前竣工，则该许可失效。该期限现已届满，而大楼仍被描述为“接近完工”；不过 Sevens Group 表示已提出延期申请。
那么，若为这项永久地契商业资产支付 $33.8 million，新业主究竟能买到什么？
以 $13,770 psf 的地价水平来看，相较同片区的可比项目与成交，这一价格偏高。过去 2 年内，同一保留区的店屋成交大致在 $5,990 至 $7,301 psf。
例如，Foch Road 一处永久地契单位于去年 8 月成交价为 $5,990 psf。2024 年年中，同片区另有两笔类似物业成交：Foch Road 的 $6,474 psf，以及 Sam Leong Road 的 $7,301 psf——为近期可比中的最高价。
在更广的区域内，有一宗价格更接近的成交：Little India 的 Syed Alwi Road 一间小型店屋于 3 月以 $12,431 psf 易手，总价 $10.25 million。其地面积 825 sq ft，仅为本次 Jalan Besar 项目地块面积的三分之一。
我们无法从 URA 的 caveat 记录中确认其价格是否反映真实市值，因而不足以作为准确的数据点。就规模更为接近而言，Foch Road 与 Sam Leong Road 的成交更适合作为本次交易的合理参照。
价差通常可归因于开发强度的差异。其获批 GFA 近乎为土地面积的 3 倍，而周边常见的 2 至 3 层邻里建筑体量则小得多。
按楼面面积计，基于 7,365 sq ft 的获批 GFA，要价折合约 $4,590 psf。同时，约 $9 million 的估算翻新成本约占 $33.8 million 要价的四分之一，我们推测其余部分涵盖土地成本与开发商利润。
据 URA 记录，两块地段之一 287 Jalan Besar 于 2022 年以 $6.3 million 购入。相邻的 289 Jalan Besar 在公开的 URA caveat 数据库中未见登记。
但若假设两块相似地段的成本大致相当，则土地成本约为 $13 million，意味着总投入约 $22 million。
我们对这项永久地契商业资产的看法
作为一项刚翻新的商业资产，且对本地与海外买家均开放，它很可能吸引以收益为导向的投资者，以及希望自用持有场所的企业。
即便 8 间“ensuite”全部获批，对共居运营商的商业模式而言，8 间也过于零散；其运营逻辑依赖规模效应——将人手、保洁与管理成本摊薄至数十乃至数百间客房。
据我们粗略测算，若以 $33.8 million 成交，8 间客房折合每间逾 $4 million，这一水平远非任何共居租金收入所能支撑。
综合全盘情况，我们的结论是，此次重建原本是 Sevens Group 以差异化产品切入共居市场的一次机会，但其最终选择出售而非自行运营。
永久地契、交通便捷的城市边缘位置，以及在供应紧俏地段内一项已落成且装配到位的资产，都是实打实的优势。营销资料亦强调命名权与显著的临街面，对共居或商业品牌而言具备现实吸引力。
然而，令我们担忧的是，这栋大楼对其主要营销用途的审批仅部分到位：2 层仍被限定为办公室，地面层尚需取得 F&B 批准，而服务式公寓的许可本身也临近续期。
我们认为，能否理顺上述全部审批流程，或将决定 $33.8 million 对这项商业资产而言，是公允还是偏乐观的定价。
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