COVID-19 期间买入并转售的 20 宗公寓最大亏损交易

新加坡楼市里从不缺“成功故事”——毕竟，这类叙事最会“卖”公寓（我们也略带怀疑，但这是无法回避的现实）。许多被大书特书的项目，也常把所属区域描绘得光鲜亮丽，给人一种在这些地段“怎么买都不会错”的错觉。可有悖直觉的是：光环最盛、豪宅扎堆的地段，也常见最惨烈的亏损（这也并非我们首次指出）：

这些巨额亏损都发生在哪？ 

老练的房产投资者大概不会意外；但对刚入门的读者来说，需要认识到：CCR 与 RCR 或许并非某些中介口中的“抗衰退铁板”。事实似乎是：最昂贵的区域，也可能带来最昂贵的亏损：

区域	板块	盈利（笔数）	盈利（平均%）	亏损（笔数）	亏损（平均%）	总笔数	平均%	亏损占比
第 4 区	RCR	4	22.2%	3	-6.5%	7	9.9%	42.86%
第 1 区	CCR	9	23.6%	4	-7.2%	13	14.1%	30.77%
第 2 区	CCR	4	10.0%	1	-5.0%	5	7.0%	20.00%
第 9 区	CCR	21	16.0%	3	-9.7%	24	12.8%	12.50%
第 11 区	CCR	10	18.6%	1	-1.8%	11	16.7%	9.09%
第 16 区	OCR	17	37.7%	1	-1.1%	18	35.5%	5.56%
第 10 区	CCR	37	20.7%	2	-0.5%	39	19.6%	5.13%
第 12 区	RCR	19	25.0%	1	-1.7%	20	23.7%	5.00%
第 3 区	RCR	40	19.5%	2	-5.1%	42	18.3%	4.76%
第 15 区	RCR	53	27.8%	1	-5.7%	54	27.2%	1.85%
第 19 区	OCR	120	21.1%	1	-6.4%	121	20.8%	0.83%

项目	购买价	面积	$PSF	购买日期	规划区	$ 亏损	% 亏损
THE FORESTA @ MOUNT FABER	$1,160,000	538	2155	2/12/21	Bukit Merah	-$170,000	-14.66%
NEWTON EDGE	$1,265,000	743	1703	20/1/21	Novena	-$165,000	-13.04%
8 SAINT THOMAS	$2,900,000	1044	2777	23/7/20	River Valley	-$373,000	-12.86%
MARINA BAY RESIDENCES	$1,500,000	710	2111	8/7/21	Downtown Core	-$150,000	-10.00%
MARINA ONE RESIDENCES	$6,362,000	2045	3111	20/9/21	Downtown Core	-$562,000	-8.83%
MARINA ONE RESIDENCES	$4,425,062	1582	2797	18/1/21	Downtown Core	-$388,000	-8.77%
RIVIERE	$4,197,600	1711	2453	5/11/20	Singapore River	-$297,600	-7.09%
BARTLEY VUE	$1,421,000	657	2164	27/9/22	Toa Payoh	-$91,000	-6.40%
SEASIDE RESIDENCES	$2,108,800	1270	1660	29/8/20	Bedok	-$120,000	-5.69%
ALTEZ	$1,600,000	861	1858	22/7/22	Downtown Core	-$80,000	-5.00%
SKYLINE 360 @ SAINT THOMAS WALK	$4,750,000	2131	2229	25/2/20	River Valley	-$150,000	-3.16%
THE CREST	$1,562,120	797	1961	6/8/20	Bukit Merah	-$48,620	-3.11%
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$2,788,800	1862	1498	28/1/20	Bukit Merah	-$80,800	-2.90%
THE INTERLACE	$2,170,000	1615	1344	13/2/20	Bukit Merah	-$40,000	-1.84%
PARK INFINIA AT WEE NAM	$3,410,000	1464	2329	12/6/23	Novena	-$60,000	-1.76%
RITZ MANSIONS	$1,200,000	861	1394	8/2/21	Novena	-$20,000	-1.67%
MARINA ONE RESIDENCES	$1,642,113	743	2211	22/4/20	Downtown Core	-$22,113	-1.35%
URBAN VISTA	$870,000	624	1394	21/9/20	Bedok	-$10,000	-1.15%
25C HOOT KIAM ROAD	$1,338,000	1012	1322	19/4/21	Tanglin	-$8,000	-0.60%
D'LEEDON	$3,380,000	1679	2013	9/10/23	Bukit Timah	-$15,000	-0.44%

声明：以上交易均为近 3 年内买入再卖出的个案，旨在帮助你了解自 Covid-19 以来各区域的表现。总体而言，多数在疫情初期买入的房产都录得不同幅度的升值，因此我们也有必要指出仍然亏损的案例。当然，样本量并不大，毕竟仅涵盖约 3 年期。

为什么会这样？

若想了解更详尽的解释，可参考这篇文章，探讨为何永久产权的豪宅公寓（多位于上述核心地段）更易出现较大亏损。归根结底，还是买家结构所致（部分单位由超高净值人群持有，他们并不在意是否赚钱），且这些区域本就价格高企，买入往往接近峰值。相较之下，越往外环，买家以自住为主，并有 HDB 升级族支撑需求。

到了 2024 年，另一个因素也在发酵。外国人 ABSD 已上调至 60%；而这一人群在 CCR（以及一定程度上的 RCR）最为集中。随着外国买家从本就不大的池子里流失，未来一年核心地段的亏损或许会更为显著。

1. The Foresta @ Mount Faber

项目的核心卖点，是 Wishart Road 一带的低密度居住环境。这里清幽、私密，位于 Mount Faber Park 山脚（从公寓步行数分钟即可到达公园入口）。项目体量也很小，仅 141 户，更显私享与独特。 

与多数低密度区域不同，Foresta @ Mount Faber 的公共交通并不逊色。步行可达 Telok Blangah MRT（CCL），距 Harbour Front（CCL, NEL）仅 1 站。这里同样连通 VivoCity，并可通往 Sentosa。长周末时也很方便，你只需再坐一站，就能到达前往 Batam、Bintan 等地的渡轮服务点。

这笔亏损更可能是源于该项目价格波动较大：

这在成交稀少的小体量项目中并不罕见，我们也无法确定亏损是否与项目本身无关。尽管如此，可以看到该盘自 2011 年推出起，价格就不低，徘徊在约 $2,000 psf。

若要挑剔，或许在于其距离一处宗教场所较近——部分买家对此有所顾虑；同时邻近有一家平价酒店，一些买家会将此类酒店与不良活动联系在一起（不论事实是否如此）。 

2. Newton Edge

Newton Edge 地段便捷，靠近 United Square Mall 与 Newton MRT（DTL, NSL）。不过步行需穿越主干道，对儿童与长者未必友好。

尽管如此，Newton 一带配套相当齐全，著名的 Newton Hawker Centre 也是不错的宵夜去处*。同时距离市中心很近，通勤 CBD 也方便。对家庭而言，这里存在一个艰难取舍：

一方面，Newton 并非亲子友好、绿地充裕的社区；事实上，这里自二战前就是交通要冲（自 1930 年代起便是八条道路的汇合点），车流与噪音由来已久。另一方面，像 Newton Edge 这类公寓，距离 ACS Junior 与 Primary 以及 St Joseph’s Institution 不远。有些家庭更看重这些（叠加靠近市区）的优势，而非一座公园。 

Newton Edge 仅 103 户，成交并不频繁；因此也存在较大的价格波动，偶发的大额亏损并不意外：

此外，近年区域内新增供应也可能对价格造成影响，尤其是The Atelier 与 Kopar at Newton 的入市。 

*当然，你也许会觉得 Newton 小贩中心已变得过于昂贵、偏向游客；见仁见智！ 

3. 8 Saint Thomas 

在谈项目本身前，得先说明一件重要的事——8 Saint Thomas 的推出方式相当特别：并无“建造中”阶段，而是在 TOP 时直接开售；这意味着没有渐进式付款计划，买家成交后即可入住。 

已完工这一点或许也进一步推高了上市价（其定位本就为豪华物业）。可以肯定的是，它推出时比当时许多 River Valley 选项更贵。早在 2018 年开售时，该项目就已达约 $3,218 psf 的价位，即便在 River Valley 也不算便宜。 

无论如何，本案距 Somerset MRT（NSL）与 Great World MRT（TEL）大致等距。这里靠近 Orchard shopping belt 的核心地带，餐饮与零售选择极其丰富（只是受地段所限，整体价位也更高）。其一大优势在于，8 Saint Thomas 紧邻主购物带但并不正对其上，因而能避开该区域的车流与噪音。

不过，这个项目在“差异化”方面略显不足。River Valley 几乎被类似定位的豪宅公寓填满；尽管本案水准不俗，但并未从竞品中明显“跳出”，定价却常常更高。另一个可能的问题是各户型的单位面积相对偏小，在首要考量并非“可负担性”的核心区，受欢迎程度会受影响。

4. Marina Bay Residences

这是 Marina Bay Financial Centre（MBFC）的住宅部分。除 Marina Bay 区域的高端配套外，本案最吸引人的莫过于一侧的滨水景观，及另一侧的新加坡城市天际线。 

值得注意的是，作为 MBFC 的一部分，项目与 Downtown MRT（DTL）相连。该项目的投资属性很强，十分适合金融行业的租户（但也得说，不是每位租客都乐意下班后还与办公室如此之近）。 

对家庭而言，这里或许并非理想之选。附近基本没有学校；虽通达性很强，但周边配套多为高端餐饮和设计师品牌店。不过，若是高收入的年轻夫妻，或长期单身人士，自住也未尝不可。 

这笔交易更是在持有仅一年后便卖出，卖方势必需缴付不菲的 SSD。我们并未发现能解释大额亏损的明显“硬伤”，更大可能仍与卖方自身动机有关。

5. Marina One Residences 

截至 2024 年 1 月，我们对它仍有些“似曾相识”的感觉。 

Marina One 的推出颇为反常：预览期反响热烈，售出约 300 套，且不少外国买家成批买入；但到正式开盘的那个周末，本地买家反应却明显冷淡，仅售出 20 套。

当时的分析认为，主因在于外国人 ABSD 刚上调至 15%。如今 ABSD 又在去年提高到 60%，我们也不禁想，转售市场会否更为艰难。 

撇开这些不谈，Marina One Residences 多年来的走势也不算理想：

平均价已从 2019 年的 $2,556 psf 回落至 $2,176 psf；同时，记录显示盈利 17 笔、亏损 220 笔。

我们听到的一个常见诟病是，Marina One 处在 CBD 的边缘，非办公时段几乎会“归于寂静”。此外，最近的购物中心（除项目自带的商业部分外）大概就是 Marina Bay Sands 或 MBFC 的商业配套——正如上文所言，它们并非日常所需的便利型配套。

另一个则是项目的内部朝向。尽管内部景观充满未来感、也颇具特色，但常见的反馈是整体偏暗，也并非人人都接受面向办公楼群的景观。

从推断来看，Marina Gardens Crescent 地块近期的低报价，或许也受到这些数据的影响。这确实足以令潜在开发商感到紧张。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文