第11邮区（D11）涵盖 Newton、Novena、Watten Estate，以及 Thomson 的部分区域。这里长期以来是新加坡最成熟的高端住宅地带之一，既靠近城市核心，又拥有静谧的居住氛围，名校云集，并集豪华公寓与有地住宅于一体。
在我们较早前的分析中，我们比较了D11新旧一房与两房公寓，发现由于面积优势，旧项目表现更佳。然而，小户型更倾向于迎合投资者需求，而非家庭需求。那么，当我们把目光放到体量更大的三房与四房时，在动机与定价行为常常大不相同的细分市场里，会出现什么结果？
一起来看看：
要点速览：
- 较新的三房在价格与涨幅上领先，但像 Hillcrest Arcadia 这样的旧项目，凭借更大的户型与较低的入场价，仍有不俗表现。
- 由于面积巨大，旧的四房在总价上更高；不过过去十年里，新的四房价格升幅更快。
- 无论新旧，两者的租金回报率均保持健康；一些旧项目即便年纪更大，租金回报也能与新项目持平甚至更高。
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关于比较方法的说明：
接下来我们沿用此前针对一房与两房时采用的同一套比较方法：
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