我们比较了新旧公寓中的家庭型单位，位于新加坡最昂贵的邮区之一——结果如下

第11邮区（D11）涵盖 Newton、Novena、Watten Estate，以及 Thomson 的部分区域。这里长期以来是新加坡最成熟的高端住宅地带之一，既靠近城市核心，又拥有静谧的居住氛围，名校云集，并集豪华公寓与有地住宅于一体。

在我们较早前的分析中，我们比较了D11新旧一房与两房公寓，发现由于面积优势，旧项目表现更佳。然而，小户型更倾向于迎合投资者需求，而非家庭需求。那么，当我们把目光放到体量更大的三房与四房时，在动机与定价行为常常大不相同的细分市场里，会出现什么结果？

一起来看看：

要点速览：

• 较新的三房在价格与涨幅上领先，但像 Hillcrest Arcadia 这样的旧项目，凭借更大的户型与较低的入场价，仍有不俗表现。
• 由于面积巨大，旧的四房在总价上更高；不过过去十年里，新的四房价格升幅更快。
• 无论新旧，两者的租金回报率均保持健康；一些旧项目即便年纪更大，租金回报也能与新项目持平甚至更高。

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关于比较方法的说明：

接下来我们沿用此前针对一房与两房时采用的同一套比较方法：

首先，我们只看有期限地契（leasehold）项目，因为在这类项目中，楼龄的影响最为明显。

其次，“新”公寓指租约起始介于 1994 至 2014 年的项目；“旧”公寓指 1993 年或更早起始租约的项目。

这是因为新加坡的大多数公寓在重新开发前往往大约维持 19 至 24 年，以 20 年作为分界点较为合理。市场上也普遍把超过 20 年的公寓视为“旧”或“较旧”。

我们将继续只分析转售（sub-sale）与二手（resale）交易，以避免新盘上市期定价带来的偏差。

在此框架下，来看看这些更大户型的表现如何：

3-bedroom units

平均$PSF

由于 2024 年没有旧三房的成交，我们将以 2014 至 2023 年的年化涨幅作为比较基础。