我们比较了各HDB城镇的租约折旧——差异相当显著

在本HDB系列的早前文章中，我们讨论了在房屋生命周期的哪个阶段，租约折旧会开始对其转售价产生负面影响。我们此前提及了如识别拐点等因素，但仍有更多可深入拆解。首先，知道拐点对多数买卖方未必有太强的操作性——例如，若你已越过该节点，更实际的问题是：

• 该单位的价格之后还会以多慢的速度上涨（甚至可能转为下跌）
• 在越过该节点后的单位，合理的入手价是多少？
• 另外，当你的组屋更老时，你的要价是否合理？

基于我们汇总的数据，转售市场对老龄单位的反应并不一致。在一些地方，转售价会更有规律地随剩余租期缩短而调整；但在另一些城镇与屋邨，价差可能突然且急剧地扩大。

让我们看看一些租约折旧对转售价影响最大的HDB屋邨，以及哪些较老的单位更容易存在更高的下行风险。

我们的方法

本次分析直接承接自我们的前文，该文识别了租约折旧开始显现的拐点。

对于每个城镇与户型，我们将租约折旧首次开始起作用时的价格视为基准。随后，我们会比较更老单位相较于该时点便宜了多少。这样可观察到，随着剩余租期缩短，价格下跌会有多陡。

为尽量减少疫情影响带来的扭曲，我们将分开考察两个阶段：疫情前（2014–2019）与疫情后（2020–2025）。

最后一点说明：在一些非常老的城镇，租约折旧发生已久，以至于部分最老的单位如今几乎没有成交。因此，我们难以清晰看到这些地方目前价格如何继续下行。若出现这种情况，反映的是可用数据的局限，而非缺乏租约折旧的证据。

按屋邨与户型拆解租约折旧

与此前一样，我们将按具体户型与HDB城镇分别观察，因为各自受影响的方式并不相同。

首先，我们比较各屋邨在租约折旧开始之后的价格下跌幅度。我们将屋邨横向对比，并按从轻到重分组。这样更容易看出哪些城镇在价格回落上更为温和，哪些在资本价值层面承受更重的打击。

接着，我们按租约折旧如何随时间演变对各屋邨进行分类。这不仅关乎当下跌幅多大（尽管这也是一部分），还包括价格是逐步下滑、骤降，还是因过于老旧以致我们已难以再观察其影响。

如何阅读下表

严重程度 (%)
指与租约折旧发生前的价格相比，折旧开始后单位通常会便宜多少。

负向严重程度 (%)
若出现该情况，表示折旧开始后价格并未下跌，反而上升。

以下为行为标签：

渐进式：价格会随着房龄增加而逐步下滑。此类损失往往缓慢且可预期，这是好事。

迟来且陡峭：价格长期保持坚挺，但一旦折旧出现，便大幅跳水。若在拐点后继续持有，这类单位的下行风险较大。

早发且持续：折旧较早出现，并在多年间持续拖累价格。冲击与意外较少，但长期表现偏弱。

老龄化群组：这些城镇过于老旧，折旧早已发生，部分最老的单位几乎不再成交。当前已难以再辨析，因为影响基本已成定局。

不一致/反弹：与折旧相关的价格下跌并不一致，有时近几年甚至比更早时更好。此类更难判断与预测，买卖时点或许比折旧本身更重要。

各城镇的租约折旧表现（三房式）

在女皇镇、武吉美拉、大巴窑与加冷/黄埔等成熟的中心城镇，一旦越过拐点，价格下跌会更为陡峭。相较之下，义顺、后港与裕廊东等地对较老的三房式更为“宽容”，根据数据，转售价往往是随时间逐步走软。